养老产业研究

养老产业研究报告

渤海基金

黄欣晨

2015年1月

目录

一、当前养老产业背景 (3)

二、市场分析 (3)

(一)世界发达国家养老产业发展模式 (3)

(二)中国养老服务产业市场前景 (5)

(三)国家养老优惠政策 (7)

(四)国内养老产业市场情况 (8)

(五)养老地产分析及2015年发展趋势预测 (10)

三、知名养老案例介绍 (14)

(一)西方发达国家 (14)

(二)国内较为成功案例典型 (16)

四. 国内养老基金情况 (26)

(一)国内养老基金基本情况 (26)

(二)国内较为典型的养老基金 (29)

(三)我国养老基金管理中存在的主要问题 (30)

一、当前养老产业背景

随着中国社会老龄化进程的加速，养老市场的潜力逐步得以体现，政府在加大投入和扶持力度的同时，也积极鼓励民间资本进入养老产业。

而目前的市场现状却是一方面企业界和理论界均认为我国的养老市场亟待开发、老年产业潜力巨大，另一方面很多企业虽然有意愿或已开始涉足养老产业，但尚没有规模化的企业并具有高质量商业化养老机构的运营经验。和国外成熟的养老产业相比，中国的养老产业仍处于发展初期。同时，大量国外资本非常看好中国养老产业的发展，并已开始逐步进入。

二、市场分析

(一)世界发达国家养老产业发展模式

20世纪70年代以来，随着人口老龄化的加剧，西方国家的养老政策开始倾向于降低政府的直接作用，从机构照顾服务转移到以社会形式、市场化为基础的养老服务。在此背景下，西方国家的养老产业得以兴起，并迅速发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。

目前，世界上主要的养老方式有三种:机构养老、社区养老和居家养老。其中，社区养老，以其成本低、效率高等特点，已成为主流养老服务模式。社区养老是由政府及非政府组织在社区建立小型化、专业化的服务机构，倡导老年人在不脱离家庭和熟悉的环境接受照顾的一种养老

模式。目前各个国家和地区都在大力发展养老社区建设，如英国的社区老年公寓、澳大利亚的退休村和老年护理中心、日本的老年人租赁住宅和老年日托服务中心、台湾的养生村和退休社区等。

养老产业较发达的国家中，美国养老产业开发最为成熟，操作也最为规范。美国养老社区的产业链由借贷、建设、运营和服务组成，从生理需求和安全需求等各个层次为老年群体提供住宅、衣食照顾、疗养等服务，并建立了一套完整的专业标准和规范体系。

在美国，养老社区的分类较细，可以满足不同年龄阶段的老人养老需求，其主要类型包括：

(1)生活自理型社区（IL,Independent Living）：类似于高级公寓，提供如保洁、餐饮等家政服务。商业模式一般为持有运营。

(2)生活协助型社区（AL,Assistant Living）：不提供医疗护理服务，但可以提供个性化的支持服务，如保洁、医药管理、洗澡、进食等。商业模式一般为持有运营。

(3)特殊护理社区（SN,Skilled Nursing）：提供医院般的护理服务和医疗服务，一般为短期，针对生病和受伤疗养的老人。商业模式一般为持有运营。

(4)失能失智看护（MC, Memory Care):提供对失能失智老人的全方位看护。

(5)持续护理退休社区（CCRC，Continuing Care Retirement

Community）：综合了前几种类型的优势，将居住同护理、医疗、健康、安全、娱乐等结合的社区。商业模式一般为销售+持有。

以全球养老社区的典范美国太阳城为例，它由13个不同区域构成,1个医院、2个康复中心、1个老人公寓、2个持续护理退休社区、2个生活协助型社区、4个混合社区,每个拥有区域针对不同客群,涵盖一种或多种老年住宅类型。太阳城还拥有大量的生活设施，包括娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫球场、美术馆以及交响乐演奏厅。同时太阳城还建设了完整的医疗服务体系,包括综合性医院以及紧急救助中心、体检中心等。来自全球各地的4万多老人居住于此。

目前全球社会对社区养老逐渐达成共识，建设养老社区已成为世界趋势。随着中国老龄化程度的不断加深以及421家庭结构导致的养老问题，中国发展社区养老已经势在必行。而美国在养老社区建设与发展方面的模式及经验无疑值得我们借鉴。因此，将美国成熟的养老社区模式引进中国，结合我国社会自身特点，打造适合国情的养老产业品牌，具有重大的战略意义。

(二)中国养老服务产业市场前景

中国是世界老龄人口最多的国家。截至2013年底，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，高于国际平均的7%水平，且每年仍以800万人的速度增加，增速最快。中国社科院的一份报告预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿。

与此同时，高龄老年人口、失能失智老年人口、慢性病老年人口、空巢老年人口以及失独老年人口的不断增加，也将进一步加剧我国人口老龄化的严峻性。

截至2013年底，养老床位约500万张，仅占60岁以上老年人口的约3%，不仅低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家发展中国家如罗马尼亚、巴西的3%—4%的水平。换句话说，在我国，平均每1000个老人中，拥有的养老床位只有25张。

只有这可怜的2.5%

我国养老机构目前仍以公办为主，大多数民办养老院还处于投资阶段，服务也大多停留在基本的生活照料上，服务水平不高，方式单一，整体管理水平较低，工作人员缺乏专业知识和技能，由此导致社会对专业性的养老服务及产品需求旺盛。据估计，我国养老市场的需求量至少为一万亿元以上，而目前养老市场的供应量却只有数百亿元，养老产业具有巨大的市场机会。

供应………..<需求 1000倍

(三)国家养老优惠政策

养老产业一直是国家重点扶持行业，也是鼓励社会资本进入的市场领域。国家陆续出台了众多文件以明确养老产业在未来社会发展中的重要战略定位，如《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《老年人权益保障法》等。

国务院最新印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（2013年9月）明确提出要充分发挥市场在资源配臵中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。

《意见》同时提出了一系列扶持政策。一是完善投融资政策。安排财政性资金支持养老服务体系建设。鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。二是完善土地供应政策。将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲臵的公益性用地调整为养老服务用地。三是完善税费优惠政策。对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构

建设减半征收有关行政事业性收费。养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。四是完善补贴支持政策，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。五是完善人才培养和就业政策。支持高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，建立养老服务实训基地。对符合条件的参加养老护理职业培训和职业技能鉴定的从业人员按规定给予补贴。六是鼓励公益慈善组织支持养老服务。

在地方，各地为促进养老产业发展也指定了一系列鼓励政策。如北京对每个养老床位一次性补贴8000-16000元，对投资额在500万元的给予200万元的三年贴息奖励;天津给予一次性10万元购臵设备补贴资金,对符合标准的示范型老年人日间照料服务中心，给予30万元的一次性建设补贴；在土地获取上，地方政府也会给予一定的土地出让金优惠或者优先拿地支持。

随着国家对于养老产业的政策支持力度不断加大，各项优惠政策也将不断清晰化，目前正是进军该行业的良好时机。相信在不久的将来会有更多的民间资本进入到这个产业中。

(四)国内养老产业市场情况

中央政府规划的“9073”养老服务格局，即90%的老人居家养老，7%的老人社区养老，3%的老人通过机构养老。

而我国目前产业市场的供给主要以养老地产的开发销售为主。主要模式分为三类，模式之一是产权销售模式，此类“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低；模式之二则是“销售加持有”的方式，一方面可以回笼资金，另一方面可以获取后期运营的持续收入，万科集团“持有＋销售”的产品比例分配是：住宅出售产品约占80%，其余20%为持有型物业，其中就包括养老型物业；模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。不过，无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，目前的养老项目多瞄准高端养老客户。

基于养老产业未来广阔的发展前景，众多一线房企（绿地、保利、远洋、绿城等）以及保险资金（泰康、人寿、平安等）已开始涉入养老产业。

我国养老市场目前的主要特点为：

（1）建设投资额巨大，回报周期长

（2）缺乏先进的服务模式

（3）主要的市场供应集中在中高端住宅销售，中高端养老社区和服

务尤其匮乏

（4）行业缺乏专业的标准和规范

（5）项目多集中在北上广等一些城市。

（6）相关专业人才和管理人才缺乏。

（7）项目实际运营不佳

目前，中国养老产业市场还处于初级阶段，市场上尚未形成知名度较高的专业养老产业品牌。涉入养老产业的各类企业对于养老产业的开发还处于探索阶段，并没有形成成熟的商业运营模式，但在巨大的市场空间背景下，预计未来5－10年，将诞生一批百亿级养老品牌，随后竞争格局形成，各主力品牌市场份额将逐渐趋稳。

(五)养老地产分析及2015年发展趋势预测

我国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。但从整体上看，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题。

2010年，万科宣布在北京房山窦店试点老龄房地产项目“万科幸福汇”，采用租、赁两种模式，为万科进入老龄房地产业铺路。与万科不同的是，绿城采取“先养老，后地产”的做法，成立绿城颐乐教育投资公司，首创了我国学院式养老模式。

而早在2008年，保利地产就涉足老龄房地产业。如今在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划建设了7个老龄房地产项目。

据不完全统计，目前全国有80家房地产商进入养老地产领域，涉及养老地产项目逾百个。

不仅仅是房地产开发企业如此，在人口老龄化日益严峻、各级政府陆续出台一系列旨在鼓励和引导社会资本加快进入老龄产业的政策背景下，受老年消费市场巨大潜力的吸引，各路资本也蜂拥而至。以保险公司、央企为代表的“金主”们谋划布局、抢占市场，力求在前景广阔的老龄房地产这一新兴业务上取得突破。

不差钱、业务广的央企动作迅速。早在2013年4月，中石化就与四川郫县签订协议，投资80亿元，规划养老床位超过1万张，探索养老产业园区开发模式。2013年5月，中国水电也宣布，将以合作方式在重庆璧山投资80亿元，打造养老地产项目。

保险企业资金实力雄厚，追求长期稳定的收益，而老龄房地产开发资金需求量大、投资回报周期长、投资收益稳定的特点恰好吻合这些要求。《中国老龄产业发展报告（2014）》显示：目前有泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿、中国太平、中国人保7家保险企业进军老龄房地产业，投资约1000亿元。

与此同时，受中国老年消费市场巨大潜力的吸引，一些国际知名的养老服务集团、房地产投资基金等投资主体也开始进入。如美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲等就作为服务承包方，承担了我国老龄房地产业的先行者上海亲和源的家政服务、物业管理、老龄配餐、老年康复健身、老年医院运作等服务和业务。

刚需不均，产业链尚未形成

从世界范围来看，随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。我国是全球最大的房地产业市场，或将成为全球最大的老龄房地产业市场，这已经成为广泛共识。事实上，我国老龄房地产业已经具备加速发展的基本条件，其中重要的一条就是需求日益凸显。虽然市场上已有一些老龄房地产业的雏形，但真正成熟的盈利模式还在探讨和摸索中。整体上，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题，更多的资本还处在积极关注、逐步研究、筹备布局、相互观望阶段。

从年龄看，关注老龄房地产的大多是老年人，全社会老龄意识和“及早备老”的理念远未形成；从区域看，西部地区老龄房地产业发展滞后于东部发达地区；从城乡看，老龄房地产项目几乎都位于城镇。

刚性需求不均衡，一方面制约了产业的发展，另一方面预示着未来产业发展拥有巨大的空间，关键在于调动大量的消费需求，变潜在需求为现实需求，进而逐步转变为刚性需求。

老龄房地产业作为一个新型业态，具有很长的产业链，包括资本运作、人才培养、硬件建设、管理运营等诸多方面，哪方面都不可或缺。而我国刚刚起步的老龄房地产业还没有基本的标准与体系，缺少专业的管理组织、专业的人才培养和培训体系，远没有形成完整的产业链，呈现断裂状态。

在这种情况下，投资者或者将投资、开发、运营、服务等所有业务“一肩挑”；或者自身只做硬件，将管理和服务等软件交给国际专业组织。前一种做法勇气可嘉，实则无奈，做自身不擅长的管理和服务，带

来的结果一是专业化不够，二是成本高，三是效率低。李晶认为，由此导致低水平的管理服务下相对较高的收费，进而导致适老性住房产品和服务销售困难，影响企业的可持续发展，更重要的是不能满足老年人的需求。

发展趋势，供给持续走旺

我国已经进入老龄社会，人口基数大，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。

我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口突破2亿；2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。

经济持续快速发展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的发展提高了消费基础。从2005年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2005年的713元，到2013年超过2000元。十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。

老年人的消费意愿正在发生转变，特别是20世纪50年代之后出生的老年人，他们乐于花钱享受经济社会发展的成果，追求高质量的晚年

生活。随着现在的中年人进入老年期，他们将把现在的消费观念带入老年生活，消费意愿将比现在的老年人显著提高。

此外，由于生育率的不断下降，家庭日益小型化，子女面临巨大的养老压力，养老的刚性需求增加。老龄房地产项目同时具备设计完善的适老化硬件设施和良好的服务，将会受到青睐。

未来老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将给众多资本提供新的投资渠道。为促进中国老龄房地产业的快速发展，变潜在需求为现实需求，需要加强运营管理和服务提供；需要加快制定实施发展规划，做到有序发展；需要加快出台扶持配套政策，优化发展环境；需要着力培育产业链条，形成合理分工；需要构建多元投融资平台，解决供需双方资金难题；以及在通用型人居环境建设、人才培育、市场监管等方面作出切实努力。

三、知名养老案例介绍

(一)西方发达国家

（1）美国高端养生浸入式度假村运营商Canyon Ranch

Canyon Ranch 建立于1979年，总部设在亚利桑那州的Tucson，被誉为“美国第一养生胜地”。经过30多年的发展，Canyon Ranch成功地开发了一种叫做“健康生活方式”的新服务种类，囊括了很多子类别的服务包括水疗、传统和新型医疗，行为治疗、精神疗法、健身、和营养等。Canyon Ranch的养生基地提供全方位的身心养生服务，包括温泉疗养、

中西医结合疗法、行为疗法、精神疗法、健身、营养等

（2）美国介护护理养老运营商Brookdale

Brookdale是美国最大的养老社区运营商和养老相关服务的领先提供商,目前在全美运营550多个养老社区，设施遍布35个洲，能容纳51000个用户，包括约87个养老中心(15,878 套单元/床位), 410个辅助护理设施(21,095套单元/床位), 32个持续护理养老社区(10,578套单元/床位），和21个管理设施(4,296套单元/床位)。在管理设施的形式下，公司对第三方运营商或附属机构提供管理服务。

（3）北美失智老人社区运营商Baycrest

北美最先进最适合中国特色的“医养结合”养老机构典范。Baycrest 创建于1918年，总部位于加拿大多伦多市，是多伦多大学的附属机构，该项目的组成元素有：护理院（472床），老年病综合专科医院（300床）、辅助生活区（192套）和独立生活区（120套），作为拥有全世界首家以老龄化和老年人为关注对象的创新技术和设计实验室，项目采用最先进的辅助生活居住设施，对居住者提供全方位的老年生活保健计划和社区服务。在认知神经科学领域，拥有全球顶尖的研究所和脑康复中心，同时也拥有中风和心脑血管疾病研究和康复中心，对阿尔茨海默证和帕金森氏综合症有专业的治疗和护理经验。

(二)国内较为成功案例典型

目前国内介入养老的上市公司主要有：世联地产，中国水电集团，朗诗集团，万科、绿地、首创置业、华润置地、花样年，海南椰岛，凤

凰股份，中茵股份，塔牌集团，金陵饭店，双箭股份，天寰股份，新华锦，奥维通信，东软集团，万达信息，鱼跃医疗，迪安诊断，桑乐金，哈药股份，中新药业，以岭药业，中国平安，上海三毛，乐普医疗。国内目前正在做以及拟投资的养老地产主要有：

(1)万科幸福汇

项目位于北京校区房山区窦店，受其地理位置等因素影响，北京万科管理层认为该项目适合做老年住宅，老年公寓的部分是作为项目商业配套，满足养老需求。万科幸福汇，占地面积约7万多平方米，总建筑面积约16万平方米。整体规划为5—15层纯板式观景电梯洋房，最大限度的将功能主义与时尚美学有机融合，一梯两户、南北通透、气派有度。约80㎡精致两居、约95-115㎡舒适三居的全优户型，在充分保证居住舒适度的同时，让生活成为所有人致礼崇拜的梦想。配套：规划中除常规必须设备外，还配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等；服务：24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务；运营模式：资源整合；管理外聘：聘请了有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行管理；医疗外包。均价1.1W。

(2)绿城“学院养老”

普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场。据悉，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、国际养老护理中心等六大功能区，为老人提供国际化、管家式、24小时贴心健康医疗与服务。目前，绿城已与杭州师范大学签订了战略合作协议，设计出了适合中老年人的72门课程。以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。均价1.4W。

业内人士介绍，在相同的销售情况下，做养老地产比做纯住宅少赚