深圳龙岗区产业地产旧改(工改工)指引会20140508
工改工城市更新项目成功的关键——产业规划与投资建设项目策划社会稳定风险评估
深圳市全至工程咨询有限公司
深圳市全至产业新城运营有限公司
2014.5.8
曾楚恒先生简介
高级经济师|高级工程师|注册咨询工程师（投资）主持完成
《龙岗区教育发展“十二五”规划》
——获2012年全国优秀工程咨询成果《壆岗社区更新改造产业规划和经济社会发展规划（2011-2015）》
《龙岗区红花岭城市更新产业规划》
《龙岗区杨梅岗工业区升级改造产业规划》
《力嘉国际文化创意产业园产业规划》
……
一、充分认识工改工城市更新项目
二、工改工城市更新项目成功的关键
——-产业规划与投资建设项目策划
三、产业规划的质量决定项目的成功与否
四、怎样做好工改工产业园？
五、谁来做产业规划？
六、工改工社会稳定风险评估
一、充分认识工改工城市更新项目
一、充分认识工改工城市更新项目
（一）什么是工改工？
（二）工改工巨大商机！
（三）“工改工”与一般房地产开发项目申报套路的区别
一、充分认识工改工城市更新项目
1.什么是工改工？
旧工业区升级改造成新一代主题产业园区
一、充分认识工改工城市更新项目
2.工改工巨大商机！
◆新一代产业园营造（非简单工业区，取而代之的是产业地产综合体）
--产城融合
--集工作、生活、娱乐于一体，各项配套设施完备的活力社区！
◆资金回笼速度增快
--可高比例分割出售
--比例配套
◆可持续发展，长久收益和升值
◆不用强求修改原法定图则的用地功能性质，不徒劳
新一代产业园区特点
最大特色就是集工作、生活、休闲于一体，在生活配套设施上更加完备，增加了更多的人性化服务设施，强调人与环境的和谐，使生活和工作更亲近。(强化工业化、城市化与产业结构的关系）
?综合商业、居住和休闲综合一体的创意环
境，学术、研究、居住、娱乐一体化的休
闲现代化环境
?共用基础设施如运动设施、娱乐设施、休
闲设施和学生展览场等
?国际水准的基础设施，例如便捷的网络基
础设施–与各研究发展机构的优越连通性
?高效的交通网络(轻轨线, 公交线, 地铁，
行人专用道等）
?强调生态环保，能源节省，绿色建筑设计
理念
?高密度开发，城市化的办公生活环境
?灵活的用地规划
一、充分认识工改工城市更新项目
3. “工改工”与一般房地产开发套路的区别
◆“工改工”不能简单照搬一般房地产开发的套路
开发体量大，且以产业用房为主，成功运作对建设资金、运营水平有较高要求
不是简单的拆建。如缺少应有的产业升级，区域发展将缺乏活力和魅力，物业价值提升空间也将大大受到限制
物业形态丰富多样，产业物业租售对象有其自身特点
一、充分认识工改工城市更新项目
3.“工改工”与一般房地产开发套路的区别
◆工改工项目要成功，必须与产业转型升级紧密挂钩！
◆产业转型升级的成功, 必须通过贯穿项目始终的产业规划与投资建设项目策划
来引领
◆工改工项目，应该从促进区域经济发展，改善人居环境角度出发，在区域功能定
位、产业规划(产业转型升级）、项目功能策划及市场化运作上下功夫
一、充分认识工改工城市更新项目
工改工新项目不断涌现
竞争趋向激烈
二、工改工城市更新项目成功的关键
工改工城市更新项目
成功实施的关键是什么？
项目“成功”满足以下条件：
1.政府报审获批顺利；（紧靠政策、材料到位、有条不紊、依据充分）
2.投资决策有参考；（规划合理、经济可行）
3.物业价值最大化有保障。（有规划指引招商选资的方向）
产业规划的质量决定项目成功与否
（一）能打动政府获取更多政策支持、能为投资者提升投资收益的“产业规划与投资建设项目策划”
（二）深谙城市更新相关政策流程关键点和难点
成功实施的关键
产业规划与投资建设项目策划
1.在城市更新过程中起到什么作用？
2.能解决什么问题？
1.产业规划与投资建设项目策划在城市更新过程中的作用：
2.产业规划与投资建设项目策划能解决以下问题：
产业规划
（一）产业规划的意义和作用（二）编制和执行难点
做好产业规划的好处
更高效的通过政府审批
向政府争取尽量多的政策优惠
为争取尽量高的容积率提供说服力( M1 M0?！)
选好产业选好行业选出好企业
为园区招商选资指明方向
做好产业规划的好处
好企业
1.自身的产业和行业有强大的发展潜力
2.有良好的支付能力
3.对空间环境的品质有要求，愿意为高品质的环境买单
4.依附园区来发展，并提升园区的价值
1. 什么是产业规划？
在一定的时期内，综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出的行动计划。
（上述实际上是地区产业规划的定义）
简而言之，指一个时期内对一国、一个地区或一个园区的产业转移或产业结构重构的动行计划。
2. 产业规划的类型
区域产业规划：
在明确区域整体战略基础上，对区域产业结构调整、产业发展布局进行整体布局和规划，同时注重协调好土地开发、生态保护、民生问题、基础设施建设等各方面关系。
专项产业规划：
在明确区域产业规划的前提下，为主导产业、跟随产业和支柱产业的发展进行详细规划，理清产业的发展次序，解决产业聚集的关键问题，形成产业集群所必须的产业生态圈。
产业园区规划：
在明确区域产业规划的前提下，为主导产业、跟随产业和支撑产业的发展规划若干专业的产业园区。