购物中心差异化分类

佛山40个城市综合体将产生戴德梁行把脉体验式商业

（赢商网记者报道）12月19日下午，戴德梁行（专题阅读）广州公司在佛山保利洲际酒店举行2013年佛山房地产市场分析新闻发布会。会上，戴德梁行相关负责人表示，佛山今年在建或将建的城市综合体超过了40个，对购物中心（专题阅读）差异化发展指出四个主要方向，并为如何做好体验式商业提出了三大提示。

体验式商业是今年商业地产发展中最热议的话题，商业地产服务部主管及高级助理董事伍林在新闻发布会上也对此进行了详细的分析。

伍林提出，佛山今年在建或将建的城市综合体项目超过了40个，其中包括了王府井购物中心、越秀星汇云锦、佛山万科广场、创鸿广场、佛山万达广场、绿地季华路项目、岭南天地购物中心、苏宁广场、普君新城等。

而已经运营的商业项目，普遍存在租金上涨疲软、空置率比率增多、商业项目的档次走低等现象。其中传统购物中心在积极调整业态，往多元化方向发展，并有意识地调整租金。伍林坦言，佛山未来的商业竞争将会很激烈。

差异化发展的四个主要方向

电商与零售商对战胜负，似乎是一件不能转弯的事情，然而，伍林认为，电商有很大的发展空间，但是电商与零售商没有谁胜谁负，存在双赢的可能性，关键在零售商怎样进行调整。

对于购物中心差异化发展，伍林认为有四个主要的方向：艺术文化、时尚、旅游以及生活方式，“艺术文化主要是通过艺术、文化性质的展览来营造消费环境；时尚是指潮流文化，把握具有前瞻性、敏感性的新鲜元素；旅游，是指结合地方文化，让商业项目与旅游文化结合，推出特色餐饮等；生活方式，包括了儿童教育、儿童体验、儿童娱乐等，让消费方式带给城市改变。”

他认为，传统百货由零售占主导，休闲娱乐业态比例占18%；普通购物中心的业态组合丰富多样，休闲娱乐业态比例占35%；体验式商业的体验式业态占比突出，其休闲娱乐比例占到51%。顺应电商潮流发展趋势，未来城市综合体的体验式商业会越来越多，并且走向不同的方向，其体验式商业的业态也将呈现不同的特点。

体验式商业三大提示

体验式商业具有集客能力强、延长消费者滞留时间、缩短新项目培育期、对其他业态消费带动显著等优势，然而怎样做好体验式商业，伍林提出了三大提示。

他认为，商业项目要凸显核心竞争力，选择和引入合适的业态组合，以及对潜在目标消费喜好的准备把握。但值得注意，体验式业态租金收益相对较低，品牌调整难是无法回避的客观现实，发展商需结合企业实际情况权衡取舍。而体验式商业的出现意味着消费者对商业项目的综合要求日益提高，对商户的甑选及做好商业运营，是项目成败的关键之一。

其中伍林特别提到，对商家的甑选审核的过程要十分严谨，并不是价高者得，要从品牌的口碑与诚信来重点考虑，其次是要考虑可持续性的运营，要积极对商家进行引导与培养，考虑到业态组合、产品分布等运营长线的问题。

伍林以有“亚洲体验之都”声誉的广州正佳广场为案例，对其体验式商业进行分析。他认为正佳广场“体验元素”商户占51%左右，包括了7000平方米园林生态中庭、3000平方米艺术馆、800平方米真冰溜冰场、30000平方米主题餐厅、室内水族馆、儿童反斗城、儿童艺术培训中心等，其运营跟随着市场的发展，多年来一直在调整自身的发展状态，是体验式商业实践很好的案例。

伍林认为今年不同品牌，其拓展步伐有所不同，他指出LV将会重点在一线城市发展，投入精力做品牌推广，正在培育消费者对品牌文化的理解；麦当劳开店放缓，更愿意在公路网络的交通干线上设点；沃尔玛集中在三、四线城市发展，而达不到营业额的门店将会关闭；国美、苏宁在积极结合线上线下发展，但开店比不上关店的速度，其一方面在减少店面租用面积，另一方面在做线下体验店；永旺正在推精品超市美思佰乐，并且看好在城市综合体中发展，计划把梦乐城进驻广东；优衣库在广州1万平方米全球最大的体验店将在明年开业，其发展迅速。

2013年佛山写字楼大量入市

“继2013年大量写字楼入市之后，2014年市场仍将面临大体量的新增供应，2013年起连续几年的新增供应市场需要较长时间消化，而空置率将上浮，预计租金将保持平稳或小幅度下降。”对佛山写字楼的市场情况，策划发展顾问部董事林力强如是表示。

据赢商网记者了解，2013年，保利中心、招商依云国际、星耀101、华南国际金融中心、万科金色领域等商业项目陆续进入佛山市场，写字楼产品供应大幅放量，成为今年供应热点和投资新亮点。其中，不限购不限贷、总价相对不高，南海万达广场SOHO产品去货迅速，更成为了关注焦点。

林力强预计，2014年佛山市优质写字楼需求面积约256万平方米，2016年约340万平方米，而到2016年佛山写字楼供过于求超过100万平方米。

根据戴德梁行数据统计，佛山2008年到2012年写字楼租金及售价整体呈现上升，2013年租金平均为55元每平方米每月，禅城、桂城优质写字楼租金在65元每平方米每月左右，

甲级写字楼租金为80~100元每平方米每月，而2013年平均售价在14700元每平方，不同档次的写字楼售价差异较大。

赢商网记者获悉，戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，目前，戴德梁行在全球52个国家208个城市提供房地产咨询及顾问服务。其大中华区在1993年成立，目前拥有18家正式领有牌照的分公司，分布在广州、郑州、北京、武汉、上海、深圳等城市。

“其实，戴德梁行在十年前就已经接触到佛山市场了，不过那时候还是一些比较小的项目，今年戴德梁行负责了佛山两个项目物业管理全委托，以后每年将有10个新项目发生。”戴德梁行广州公司董事总经理黎庆文表示。

今日的广州就是明日的佛山，在广佛同城的大环境下，佛山的商业发展迎来前所未有的机遇与挑战。正如伍林所说，地铁通必然会带来人流量，但是更重要的是带来新的消费观与价值观，这些新的思想、理念出现，将会激发城市商业发展的活力。