某物业公司工程部运行手册共32页
某物业公司工程部
运
作
手
册
目录
第一章工程部人员架构图
第二章工程部管理范围
第三章工程部规章制度
第一节公共部分
第二节强电专业
第三节空调专业
第四节弱电专业
第四章工程部维修保养流程
第五章工程部人员调配流程
第六章工程部工作单流程
第七章设备节能办法
第一章工程部人员结构图
3班
通知 四、报告制度 1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录
或交接班记录中书面报告专业领班：
1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。
1.2所辖设备除正常操作外的调整。
1.3所辖设备发生故障或停台检修。
1.4零部件更新、代换、或加工修理。
1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。
1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。
2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：
2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。
2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。
2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。
2.4维修人员请假、加班、倒休等。
3．各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：
3.1重点设备除正常操作外的调整。
3.2变更运行方式。
3.3主要设备发生故障或停台检修。
3.4系统故障或正常检修。
3.5零部件更新、改造、或加工修理。
3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。
3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。
客服部向受影
响客户发出
3.8须与外班组或外部门、外单位联系。
4．主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：
4.1重点设备发生故障或停台检修。
4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。
4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。
4.4系统运行方式有较大改变。
4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。
4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。
4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。
4.8人员调度及班组重大组织结构调整。
4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。
4.10对外部门、外单位联系、协调。
4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。
4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。
4.13月度工作总结报告。
5．除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
五、工具管理制度
1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使
用。
2．所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使
用。
3．工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。
4．全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元，凡因此造
成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资300元人民币。
5．公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，
工具用完后立即主动归还，不得拖延。
6．专业自用工具必须由领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。
7．借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使
用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写《工程部借还物品记
录》，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员
负责照价赔偿。
8．所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。
9．所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。
六、巡检制度
1．巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，
并认真记录。
2．在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临
时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。
3．巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。
4．巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。
5．各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织
处理。
七、交接班制度
1．接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。
2．接班人员接班时必须检查以下工作：
2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况
介绍，交接设备运行记录表。
2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接
系统设备巡检记录表。
2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有
不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，
应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备
注栏，并由上一班人员签字。
2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排，
并在交接班记录上签字。
3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：
3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班
人员到岗后方可进行交接班。
3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级
领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人
员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交
班人员排除故障。
3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要
求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。
八、值班制度
1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。
2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。
3．每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，
并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。
4．须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。
5．值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。
6．值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清
洁卫生。
7．非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。
8．任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。
九、材料领取制度
1．1．所有工具、备件、材料必须经过领班或主管方可领取。
2．2．领取工具、材料必须填写领料单。
3．3．材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确认。
4．4．多余材料必须退回库房。
十、机房钥匙管理制度
1．凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。
2. 任何人不得私自配钥匙。
3．凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。
4．无关人员不得借用机房钥匙。
5．遗失钥匙须立即报告。
6．无人值班机房借用钥匙需登记。
十一、机电设备房出入管理制度
1．工程部机电设备房包括范围：
1.1 高压配电室 1.2 空调机房
1.3 物业自控机房 1.4 水箱间
1.5 各电梯机房
2．以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，
非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。
3．本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在《设备房
出入登记簿》上做好记录。
4．凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，
应由部门经理或主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在《设备房出
入登记簿》上认真做好记录。
5．5．本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带
领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场
手续。
6．6．外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到
当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作
和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理
验收离场手续。
7．所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
8．所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。
9．所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。
十二、故障处理制度
不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由主管调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。
被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报主管，由主管组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。
十三、大中修管理制度
1. 1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设
备的全部或大部分解体检查，称之为大修。
2. 2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到
使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。
3. 3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程
经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。
4. 4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性
较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复
费用报告。
5. 5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主
管必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人
员责任。
十四、零维修管理制度
1. 1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。
2. 2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。
3. 3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，
并在工单上注明。
4. 4.遇客户单元特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。
5. 5.进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大
声喧哗，与客人口角。
6. 6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找
别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一
下”。
7.7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。
8.8.每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。十五、综合维修房屋管理制度
1. 1.职责
工程部维修领班对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。
2. 2.内容
2.1 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件
保存好。
2.2 为了延长大楼的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达
到正常使用标准。
2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施
设备正常使用。
2.4 二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体
结构不被破坏。
2.5 树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可
施工。
2.6 装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。
2.7 在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止
重大事故的发生。
第二节强电专业
A . 变配电室运行管理制度
A．A．变配电室值班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。
B．B．定期巡视，值班人员每天按现场运行规程的规定时间和项目，对运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。
C．C．特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设备过负荷或负荷有显著变化时，新装、检修或停运后的设备投入运行，运行中出现可疑
现象及天气时的巡视。
D．D．夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，一般在高峰负荷期。
E．E．巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。
F．F．巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领导汇报。无论电气设备带电与否，未得主管领导批准，值班
人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。
G．G．建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电
流、温度、电表运行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运
行情况，发现异常，及时修理与报告。
H．H．供电器线路操作开关部位设明显标示。停电拉闸，检修停电，挂标示牌。
I．I．巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。
J．J．配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板防止小动物进入。B．变配电室工作制度
1．1．工作票
工作票是允许在配变电设备上工作的书面命令，根据安全条件分别使用第一、第二工作票。
1.1 第一种工作票的工作为：
1.1.1 高压设备上工作需要全部停电或部分停电。
1.1.2 高压室内的二次线路或照明等回路上的工作，需将高压设备停电或做安全
措施。
1.1.3 配电站的扩充工作，需要停电做安全措施或安全距离不足需装设绝缘或一
经合闸就送电到工作地点设备上的工作。
1.2 第二种工作票的工作为：
1.2.1 带电作业和在带电设备外壳上的工作。
1.2.2 控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上的工作。
1.2.3 不需要高压设备停电的二次线路上的工作。
1.2.4 用绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。
1.2.5 已投运的变配扩充工作，只需做简单的安全措施，向绝无触电危险的邻近
有电处的工作。
1.3 紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍执行安全措
施和工作许可。
1.4 工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人盖章。
1.5 一个工作负责人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。
1.6 一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则有不同的工作地点，可以
发一张工作票。
2．2．配电室工作许可制度
执行工作许可任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作许可人在完成施工现场的安全措施后，还应做到：
2.1 工作负责人到现场再次检查安全措施，以手触试，验明无电。
2.2 对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。
2.3 和工作负责人在工作票上分别签名。
2.4 必须完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。
2.5 工作负责人、工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关
检修设备运行结线方式，特殊需变更时，应事先取得对方同意
3．3．配电室工作监护制度
3.13.1完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作班所有人员
交待现场安全措施带电部位和其他注意事项。监护人必须始终在工作现场，对工作班人员认真监护及时纠正违反安全的动作
3.23.2所有工作人员（包括监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要
现场条件许可的情况下，可准许一名具有实际经验或几人同时工作，监护人须将有关安全注意事项详尽指示。
3.33.3监护人在全部停电时可以参加工作班工作。部分停电时，安全措施
绝对可靠时，方能参加工作班。监护人可根据现场安全条件，施工范围等情况，增设专人监护，专职监护人不得兼做其他工作。
3.43.4监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时代替。若监护人长时间
离开现场应由原工作票签发人更换新监护人，两监护人做好必要的交接。
3.53.5任何人发现有违反安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整
改意见，必要时可暂停工作，并立即报告上级。
4.配电室工作间断、转移和终结制度
4.1 工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全措施保持不动，工作票仍由
负责人执存。
4.2 间断后继续工作，不需通过工作许可人。每日工作完毕应清扫并开放已封
闭的道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作票。工作负责人必须重新检查安全措施后，才能工作。若无负责人和监护人带领，工作人员不得进入现场。
4.3 在未办理工作票终结手续以前，不准将施工设备合闸送电。
4.4 工作间断期间，若紧急需要，可将工作班全体人员已经离开的工作地点的
确切情况通知工作负责人，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采取下列措施：
（A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”
的标示。
（B）所有通路必须有专人守候，以告诉工作班人员“设备已经合闸送电，不得继续工作”。守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。
4.5 检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行：
（A）全体工作人员撤离工作地点
（B）收回所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。
（C）工作负责人和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验。
（D）工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可。
4.6 同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安
全措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但负责人在转移工作地点时应清楚交代带电范围，安全措施和注意事项。
4.7 全部工作完毕，应清扫、整理现场，负责人应先周密检查，然后交待发现
的问题、试验结果和存在问题，并与值班员共同检查设备状况，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方答复后，工作票方告终结。
4.8 结束的工作票，保存三个月。
5.配电室倒闸操作规定
倒闸操作是项技术性较强的重要工作，操作人员必须充分了解有关电气设备相互之间的连接，运行情况以及保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。
5.1 倒闸操作必须按照运行领导人的命令或同意后才能进行。紧急情况下（火
灾、自然灾害、人身事故等）才允许不经同意，先行操作，但事后尽
速汇报。
5.2 5.2倒闸操作设备必须获得各位运行现场领导人
同意后进行，并应规定事故时和失去通讯联系时的操作约定。
5.3 倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例
外。
5.4 倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地
线的位置和临时编号，操作完毕后在模拟盘上标明清楚。
5.55.5 必须遵照倒闸操作票的顺序进行，严禁凭想象、凭记忆。
5.65.6 变配电所内的操作范围包括下列各项
5.6.1 开关、闸刀、熔丝的合上或拉开
5.6.2 交直流操作回路的合上或拉开
5.6.3 继电保护、自动装置的启用或停用
5.6.4 临时接地线的拆除和撤出（包括验、放电）
5.6.5 有变压器分接头的调整
5.6.6 核相、核相序及用摇表测绝缘
5.6.7 保险管的挂上或取下
5.7 操作人员应严格遵守下列步骤：
模拟盘演习——安全措施——立正就位——核对铭牌——高声唱票—
—高声复票——允许正式操作——实际操作——逐项勾票、记时间——
检查设备——完成汇报
6.电气运行倒闸操作规程
6.1 变电室的值班员，必须熟悉本大厦电气设备的运行状况，必须熟悉变电室设备的操作方法。
6.2 电气设备倒闸操作的技术要求规定如下：
6.2.1送电时，先合隔离开关，后合负荷开关；
停电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关；
严禁带负荷拉、合隔离开关；
6.2.2 开关两侧的隔离开关操作顺序如下：
送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关；
停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关；
6.2.3变压器两侧开关的操作顺序如下：
停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关；
送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；
6.3倒闸操作中，应该注意防止通过电压互感器二次返回高压；
6.4当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化；合闸后电流应
返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压的变化。
7. 电器设备的巡视检查制度
7.1 在变电室的高压配电装置，每班巡视两次。
7.2 电器设备发生重大事故又恢复送电后，对事故范围内的设备，应进行特殊巡
视，每班不少于四次。
7.3 电器设备存在缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数，每班不少于四次。
7.4 巡视检查时，通过人的感觉器官仔细分析，发现异常现象时，要及时处理，
并作好记录。对于重大异常现象要及时报告。
7.5 新投入运行或大修后投入运行的设备，在72小时内应加强巡视，每班不少
于四次，无异常情况后，可按正常周期进行巡视。
8. 设备缺陷管理制度
8.1设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷，
并尽快补缺。保证设备经常处于良好的技术状态，是确保供电系统安全运行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作的重要依据。8.2一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，
或造成有严重影响的停电事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。
8.3二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备
出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。
8.4三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划进行
处理。
8.5发现一类缺陷应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺陷应及时
安排计划消除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。
8.6配电室值班人员应将发现的设备缺陷填写在设备缺陷记录本内。
9. 电梯机房管理制度
9. 1 电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；9．2 机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度—40度之间；
9．3 机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃医爆或危险物品，不准堆放其他杂物；
9．4 机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内；
9．5 电梯机房应每周打扫一次卫生；
9．6 闲杂人员不准进入机房，若因工作需要，需要确定进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房；
9．7 未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用，操作电梯设备；
9．8 由专业人员依据《安全操作规程》规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行；
9. 9电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。
10. 乘梯须知
10.1注意轿厢内是否具有《电梯安全检验合格》标志，未经检验合格或超过检
验有效期的电梯不得使用；
10.2乘梯时应相互礼让，不得在轿厢内打闹，蹦跳或进行其他危害电梯安全运
行的行为；
10.3应正确使用轿厢内外各按键，请勿乱按；
10.4电梯门在打开状态时请勿使用外力及物品强行阻止电梯门关闭，电梯运行
中不得用手或其他物件强扒电梯门，以免发生停梯事故；
10.5请勿在轿厢内吸烟、吐痰或从事其他不文明行为，不准携带易燃易爆及腐
蚀性物品乘坐电梯；
10.6学龄前儿童及其他无民事行为能力人员搭乘无人职守电梯的，应有成年人陪同；
电梯运行中如发生任何意外，应利用轿厢内警铃和通讯装置与电梯维
修、管理人员联系，等待救援，切勿扒门脱离以免发生危险；
10.7本梯为载客电梯，严禁载货。
第三节空调专业
1．1．空调系统运行管理规定
2．2．中央空调运行规程
2．2．1操作要求
冷水机房是设备机房，为保证大厦中央空调系统安全、正常运行，必须严格遵照操作规程进行操作。
2.1.1 严格遵守《冷水机组维护操作手册》要求，保证安全生产。
2.1.2 掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状
况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，并做好运行记录，保证数据准确无误。
2.1.3 发生异常情况以及设备故障应迅速查明原因、正确处理，及时报告有关领
导和部门，并认真做好记录（内容应包括异常情况或故障发生、过程、原因、处理方式及结果）。严格遵守设备检修记录归档制度。
2.1.4 及时掌握外界环境温度和大厦内各部分空调负荷需求，合理调整机组、
水泵等投入运行的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求的前提下，做到经济运行。
2.2系统各主要设备对应运行方式
现有中央空调系统各主要设备对应关系和管路系统的配置情况如下：
2台冷水机组、2台冷却泵、2台冷冻泵、2台冷却塔，正常运行操作请按如下方式对应进行：
（１）（１）1＃冷水机组－1＃冷却塔－1＃冷却泵－1＃冷冻泵；
（２）（２）2＃冷水机组－2＃冷却塔－12＃冷却泵－2＃冷冻泵；
2.3运行操作步骤
2.3.1启动1＃冷水机组
2.3.1.1正常操作：
Ａ、开启1＃冷水机组蒸发器及冷凝器进出水阀门；
Ｂ、开启1＃冷却水泵进出水手动蝶阀；
Ｃ、开启1＃冷冻水泵进出水手动蝶阀；
Ｄ、置1＃冷却水泵选择电源选择开关于“手动”位置；
Ｅ、按 1＃冷却水泵电源“启动按钮”，启动1＃冷却水泵；
Ｆ、置1＃冷冻水泵选择电源选择开关于“手动”位置；
Ｇ、按 1＃冷冻水泵电源“启动按钮”，启动1＃冷冻水泵；Ｈ、置冷却塔风扇系统电源选择开关于“自动”位置，风扇将自动启动运转（若置于“手动”位置，要按下电源按钮手动启动风扇系统）。
在完成上述步骤后，参照《冷水机组操作手册》启动1＃冷水机组。
2.3.2启动2#冷水机组
参照1#冷水机组启动步骤，相应设备编号为2#冷水机组；2#冷却泵；
2#冷冻泵；2#冷却塔；。
2.4停机操作
上述冷水机组的停机操作程序：在机组完成停机后5－15分钟，按照先停泵及冷却塔，再关闭各管路阀门的原则进行，具体步骤如下：
Ａ、按“停止”按钮停止冷却泵、冷冻泵及冷却塔，
Ｂ、按“关闭”按钮关闭各电动阀，“关到位”指示灯亮。
Ｃ、关闭相关管路之手动阀门。
2.5两台机组并联运行操作要求
2.5.1根据大厦中央空调现有配置状况，操作人员可采用下列几种运行方式来满
足不同时期、不同负荷的空调需求，即运行：
（1）开启1#冷水机组；
（2）开启2#冷水机组；
（3）开启1#冷水机组 + 2#冷水机组；
2.5.2以上运行中，冷冻泵最多只能开启2台，非在运行中机组之冷却、冷冻水
进出水阀门均必须关闭，以避免水流旁通。
2.5.3运行中冷水机组冷却、冷冻水进出参数应在如下范围：
冷冻水进出水压差 0.1-0.15 Mpa
进出水温差 4-5℃
冷却水进出水压差 0.1-0.15 Mpa
进出水温差 4-5℃冷冻水出水温度小于47F(8.5℃)
注：冷冻水系统最大压力不得1超过1.3 Mpa。
冷却水系统最大压力不得1超过0.4 Mpa。
3. 空调冷水机组操作规程
3.1准备工作
3.1.1检查欲启动冷水机组的蒸发器及冷凝器进出水阀门是否全部开启。
3.1.2检查冷却水泵及冷冻水泵系统管路阀门是否全部开启。
3.1.3检查分水缸及集水缸上的阀门，根据空调需要决定是否开启或关闭。
3.1.4检查分水缸供水总管阀门及集水缸回水总管阀门是否开启。
3.1.5检查冷却水系统及冷冻水系统的水压力，在正常范围以内为准。
五星级酒店工程部操作手册
五星级酒店 工程部操作手册 ENGINEERING DEPARTMENT POLICIES & PROCEDURES
目录 编号章节页码 EG1101 工程部介绍……………………………………….………………..….……………….……….3页EG2101 工程部行政架构图………………………………………………………..….………………...4页 岗位职责 EG3101工程总监……………………………………………….………..….……………….….…... 5页EG3102工程总监秘书……………………………………………………………..……............... 7页EG3103高级值班工程师…………………………………………...…………..…………………8页EG3104 值班工程师……………………………………………………………..……................... 9页EG3105 仓管员……………………………………………………………..…….......................... …. 10页EG3106 电气主管……………………………………………………………………. . ……………. 11 页EG3107 电工………………………………………………………………………………. …………12页EG3108 弱电工……………………………………………………………………………….......... …13页EG3109 电气领班/配电领班………………………………………………………………………. 14页EG3110 配电运行工…………………………………………………………………………………15页EG3111 弱电领班…………………………………………………………………………………... 16页EG3112 空调领班………………………………………………………………………………….. 17页EG3113 空调主管………………………………………………………………………………….. 18页EG3114 空调工………………………………………………………………………….. …………19页EG3115 锅炉领班………………………………………………………………………………….. 20页EG3116 锅炉运行工……………………………………………………………………………….. 21页EG3117 综合维修主管……………………………………………………………………………. 22页EG3118 木工油漆工………………………………………………………………………………. 23页EG3119 机修工主管………………………………………………………………………………. 24页EG3120 机修工……………………………………………………………………………………. 25页EG3121 电修工……………………………………………………………………………………. 26页EG3122 万能工……………………………………………………………………………………. 27页
写字楼物业装修管理手册.
1、设计与装修协调会 ?在签署租赁合同后，金茂大厦与“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会，向租户提供场地租赁条件图及装修指引等资料。 ?金茂物业对装修涉及的资料和程序进行说明及口头答疑，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜的沟通。 2、设计图纸审批 ?租户提交的方案设计图应至少包括下列内容： ü效果图（至少包括表达室内装修的两个视角）。 ü平面布置图。 ü天花吊顶平面图。 ü地面铺装图。 ü立面图、剖面图 ü主要材料及颜色的样板。 ?租户应尽早（距交付日不少于30天）向金茂物业提交包含有效果图的方案设计图（一般比例为1：50）打印稿1套（A3）及其电子文件（须同时提供PDF及CAD格式）。?在收到方案设计图的5~10个工作日之内，金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业批准，或金茂物业提出修改方案，租户需在5工作日之内重新提交新方案，金茂物业在5个工作日内提出复审意见，直到最终通过方案。 3、装修施工图纸审批 ?租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： ü效果图 ü平面布置图
ü天花布置图 ü立面图、剖面图 ü地面铺装图 ü空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图） ü电气图（包括接线系统图、照明线路图、插座线路图） ü弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等） ü给、排（污）水施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计） ü套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图） ?餐饮类租户另须增加以下图纸 ü厨房排油烟施工图 ü给、排（污）水施工图 ü燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具） 4、消防报审 ?金茂物业会告知租户向相关政府部门（如消防局）申报装修施工图，以便办理相关证照（如《建设工程消防设计备案受理凭证》），消防审批合格后方可进场装修。 ?租户应自行支付相关费用，因租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果，金茂物业应向租户说明。 5、场地移交 ?金茂大厦提供场地符合合同约定标准。 ?金茂大厦在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续，双方签订移交凭据《金茂大厦租户接场验收登记表》（详见附件1），登载场地硬件情况及移交日期等信
物业工程部个人年终工作总结-
物业工程部个人年终工作总结 篇一： 时间飞逝，2019年即将结束。在这一年里，工程部全体员工在公司的质量方针指引下、在公司和项目领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付的各项工作任务，保证了大厦所有设备的安全运行。圆满的完成了业主的交楼、收楼工作。将资产管理落实到实际工作中。 今年是我从事物业工作以来一个新的挑战。以往的物业都是服务类型，现在的项目是资产管理。和物业管理比起来资产管理涉及面更多。承担的责任更大。虽然在每一个环节、每一项工作都是比较谨慎地，认真的去布置、去完成，但是仍然未能避免疏忽与漏洞，留下一些缺憾，虽然这些不足未给整体工作带来大的负面影响及损失，但也应该引起高度的重视，给自己今后的工作积累一些经验，知道了自身的不足有助于今后工作的安排，提高工作质量。 2019年是物业公司由前期接管验收遗留问题整改的跟
进向服务转型的一年。作为资产管理型的物业公司，在这一年里担负着更多的责任。首先业主股权的转让；物业公司要配合业主对转让的工程环节进行跟进。从前期收集原始资料到后期配合交楼、收楼大量的工作需要物业配合。尤其是工程部。一方面要跟进前期遗留问题的整改工作，一方面要保证大厦设备设施正常运行。在此基础上配合业主相关部门对所有设备进行查验、记录。并对整改完成的项目及时消项更新记录，并向业主汇报。在这项工作中工程部克服人员流失大等相关因素的影响圆满的完成了领导交给的工作。 另外大厦所有的设备设施、供货合约均已到了质保结算期。由于物业的服务性质，物业要对所有厂家前期整改工作进行跟进确认，并给出专业的意见。工程部管辖着所有设备设施，工程部的意见尤为重要。给出的每一点建议均代表着物业公司。因此各专业工程师、主管都是本着严谨的工作态度认真仔细的审核，到现场逐一查看。充分体现了专业的公司应有的素质。 日常工作中，工程部全体员工严格遵守公司的各项规章制度，严格按照“四个凡事”的要求去做。能够认真传达、贯彻公司的各项指示精神，完成各项工作任务。认真对待项
酒店经营管理工程部SOP手册之18
酒店经营管理工程部SOP手册 第一节．概述及组织机构 一、概述 现代化酒店都有大量先进、复杂的设施设备，这些设施设备不仅是酒店为客人提供服务的基础，而且也是酒店服务质量的重要组成部分。设施设备是否完善，直接影响酒店的服务质量，影响酒店的声誉和形象，进而影响酒店的经济效益。 工程部的职责就是通过日常保养和维修工作，确保酒店的设施设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。工程部虽然不直创造收入，但工程部的工作对提高酒店经济效益，增加酒店利润有极其重要的作用。因此必须加强对工程部的管理。 二、组织机构 工程部组织结构图 第二节岗位职责及素质要求 一、办公室 工程部办公室由工程总监、工程部经理、值班工程师、秘书、万能工和材料员组成，负责工程部工作计划的制定，日常工作安排、调度和监督执行，确保酒店所有服务设备和设施安全正常
运行。 （一）工程总监 直接上级：驻店经理 直接下属：工程部经理、值班工程师、秘书 岗位职责： 1.贯彻执行驻店经理和总经理的指令，负责工程部的日常管理，对驻店经理负责。 2.主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运作，并尽力节约能源。 3.全权调配工程部的员工和设备，为酒店客人及各部门提供良好的服务场所和条件。 4.安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。 5.制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。 6.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。 7.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。 8.负责制定部门制度、操作规划和要求，并督导员工执行。 9.培训下属员工，定期对下属员工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。 素质要求： 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。 自然条件：35岁以上，男性，身体健康。 文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过酒店工程管理技术的专业培训。具有高级工程师技术职称。 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。 工作经验：在四星级以上酒店中担任过工程总监3年以上或副总监5年以上。具有5年以上技术管理经验。 特殊要求：对现代化酒店的客房、餐饮、厨房以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。 （二）工程部经理（Engineer Manager） 直接上级：工程总监 直接下属：值班工程师、各专业主管、万能工、材料员 岗位职责： 1.协助工程总监工作，侧重工程部的日常维修工作，当工程总监不在时，代理工程总监行使职权。 2. 监督检查各专业组的日常工作并检查其完成任务的质量。 3. 培训下属、督导下属工作。 4．组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。 5. 处理好与市政等有关单位的工作关系。 6. 与供电局、自来水公司等单位保持长期友好关系。 7. 组织日常巡视，并负责处理巡视中发现的问题。 8. 完成上级指派的其它工作。 素质要求： 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。 自然条件：35岁以上，男性，身体健康。 文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过酒店工程管理技术的专业培训。具有高级工程师技术职称。 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。 工作经验：在四星级以上酒店中担任过工程总监3年以上或副总监5年以上。具有5年以上技术管理经验。
酒店工程部绩效考核细则
酒店工程部绩效考核细则 工程部绩效考核标准细则 工程部门实行积分考核制度，每月每人基本分数100分，与工资相挂钩，每违反一项，根据不同标准给予减分，达到加分标准给予加分奖励，优秀员工每月评选一次，100分以上的员工有权利参选。实行末位淘汰制，当月积分考核小于70分到人事部报道，连续2个月积分最低的员工将由人事部处理。 一、本考核标准目的规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评 员工的德、绩、能、勤。 二、职责 1、工程部领班负责检查工程部员工的日检工作。 2、工程部经理负责检查部门员工和领班的日检工作。 3、酒店总经理负责对工程部经理的日检工作。 三、奖励标准 150分以上领班候补人员奖励200元 120分----130分领班候补人员奖励150元 116分----120分优秀员工奖励100元 110分----115分优秀员工奖励60元
106分----110分优秀员工奖励30元 100分----105分优秀员工奖励20元 95分-----99分及格线发放全额工资 90分-----94分发放绩效工资总额的95% 85分-----89分发放绩效工资总额的90% 80分-----84分发放绩效工资总额的85% 75分-----79分发放绩效工资总额的80% 70分-----74分发放绩效工资总额的75% 70分以下至人事部报道 四、岗前培训 标准：扣分标准：此项不合格，不予录用 1、熟悉员工手册内容。 2、熟悉酒店打卡签到、考勤及工程部考核、卫生、维修等各项管理制度。 3、熟悉酒店电梯乘坐制度和工程部报修、物品领用、卫生制度和维修操作流程。 4、熟练掌握酒店所有管道、阀门位置及走向。 5、熟练掌握酒店电路开关情况。 五、上班前 标准：扣分标准：每违反一次扣1分 1、在部门签到本上签字。
2021物业工程部设备运行管理制度
2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0353
2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度：安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施： a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
物业工程部工作手册范本
泉州市行政中心康乐物业服务处 工程部工作手册 一、各岗位工作职责 （一）工程部经理岗位职责 1、全面管理本大楼工程维修部事务。 2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。 3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。 4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。 5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划， 并监督落实。 6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提 出处理意见，负责具体的技术性检查。 7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。 8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。 9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。 10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。 11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。 13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。 （二）综合维修主管岗位职责 1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调 度，以及维修工程的成本控制。 2、负责对大楼内水泵房进行管理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，管理和维修工作的监管。 3、根据报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。 4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制
订预防措施。 5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。 6、对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。 7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处 理方案和预防措施。 8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。 9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。 10、负责本组的维修工作计划与落实情况。 11、建立维修组的资料、记录及相关档案。 （三）强电主管岗位职责 1、全面负责大楼高压、低压、变配电及照明等系统 / 设备的日常运行、维修保养和巡 视检查等工作。 2、熟悉大楼内电气设备的情况，制定大楼内各种电气系统 / 设备保养制度、操作规 程和巡查表格，督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。 3、解答电气系统 / 设备运行中遇到的各种技术问题，指导值班电气技术员的日常维 修保养工作，确保设备正常运行。 4、发现电气设备 / 系统发生故障和问题，及时采取措施，组织值班和维修电气技术员 尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。 5、签发电气维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。 6、刻苦钻研业务，不断增加新的科学技术知识，提高技术水平和管理素质，努力做到 一专多能，配合好空调、给排水等专业的维护保养工作，协调好本专业对口的政府职能部门的联系。 7、负责值班电气技术员的技术培训和考核，负责电气系统 / 设备技术资料的收集、整 理和归檔工作。每月提交工作计划，每周提交工作报告予工程经理 / 主管审核。 8、努力节约用电，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的浪费现象。 当值班时无工程经理在场情况下，代表工程经理处理一切突发事件。
物业工程管理部岗位标准化手册
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录, 对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为栋办公楼的 100 %，保证整 正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启制冷机组，下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现 的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见” 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕 后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！ 您有什么需要帮助的吗？” 再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”
装饰公司工程部管理手册
工程部手册 工程部工作流程 收到合同摘要，工程经理调派工队、监理设计、监理、工长、进行内部交底，监理记录交底情况材料进场验收，现场交底隐蔽工程验收，客户服务部电话回访中期验收，配合设计师增减项变更，收中期款监理进行工地自检、互检竣工验收，收缴工程尾款客户服务部评比文明工地及优秀工队 工程部经理岗位职责 全面负责施工组织、工程管理，根据公司质量达标要求，制定切实可行的方案，确保工程质量，并协调工程部与其他部门的关系，确保部门间的协调运行。帮助指导下属员工完成个人工作目标及发展目标。 主要工作职责 （一）、制定工程部相关管理制度并保证相关制度的贯彻落实。 （二）、根据业务量的要求，确定监理、工长及施工人员的人数。 （三）、组织监理学习公司及工程部有关规定，阐述监理的工作内容、工作范围、对监理进行工艺要求方面的专业培训，提高监理的工作效率及管理水平。 （四）、组织工长及现场班长学习公司报价体系，了解施工现场文明规范要求，熟悉工艺标准质量要求及行业规范要求，提高施工质量及工队的服务水平。 （五）、客观公正对监理的工作绩效进行评估，并根据其工作目标达成情况提出奖励或惩罚的建议。 （六）、考核并筛选工队，在工队之间形成良好竞争，做到优胜劣汰，奖罚分明，巡查和抽查工地，了解施工现状及工长、监理的表现及能力。 （七）、有效、及时处理工地各项事宜，尽量避免客户抱怨或投诉。 （八）、加强企业文化渗透，提高工程部所有人员的责任心及工作的主动性、积极性，增强团队凝聚力。 工程监理工作规范 一、监理与设计师、项目经理就设计图纸和报价进行内部交底，对出现问题与设计师协商解决，如有无法解决的重大问题上报工程经理，由监理同设计师、店面经理和工程部经理协商解决。 二、与设计师和项目经理到现场交底，交底时要给客户留下良好的形象，主动出示自己的名片给客户，并作自我介绍：“您好，我是**的监理XXX，负责对您的工程进行全程监督，在此期间，如果您对工程质量、材料或工队有任何的意见，请及时与我联系，如果您对家装上有不懂得又需要了解的地方，欢迎您随时向我咨询。” 三、结合图纸和报价查看现场，有问题及时向设计师提出，如无大问题在现场交底单上签字同意开工。 四、材料进场时，由监理联系客户验收，验收时，由监理向客户讲解验收标准，对不合格的材料不准使用。 五、在工程施工过程中，监理至少三天到一次工地，三天到一周视客户需要与客户联系一次，向客户汇报监理的工作和工程情况。关注客户的满意程度，积极采取措施，施工中有图纸不详或设计变更的与设计师联系处理，对施工过程中有违反公司管理制度的工队以制度处罚，对质量不合格的要求质量整改或开罚款单，有严重总是的或屡教不改的上报工程经理处理。 六、水电完工后组织客户进行验收，对需要隐蔽的部位进行隐蔽工程验收，并在验收记录上签字。 七、对厨房和卫生间，做完防水施工后组织闭水试验，并会同客户进行验收，并在验收记录上签字。 八、工程过半，木工收口，由监理组织项目经理、设计师、客户进行分项工程验收，验收合格后，配合设计师收取中期款。 九、对工程后期情况进行监督，掌握工程动态和工期，保证工程顺利按期完工，对人手少的工地上报工程部限单处理。 十、工程完工前由监理自行检查合格后，通知客户验收并同时通知设计师。 十一、验收合格后，由监理填写竣工验收单，与客户签字后进行尾款结算。 十二、给客户讲解公司的保修情况，并告诉客户三天以内到公司财务交尾款时，财务会与客户签保修单。 十三、保修期内可酌情回访。 工程监理岗位职责 一、主要工作职责：
四季酒店工程设计指南
四季酒店工程设计指南 前言 设计工程师的资质 1．公司和有关组织的名称和地址 2．公司的简要历史和办公地点 3．项目施工所在地国家工程登记证明 4．永久性人员组织表，包括职业培训方向和营业执照的标题，标识 5．提供人身安全工程师证书 6．提供队伍组成和履历 7．职业所需保险总额的证明（要求5百万美元的保险总额） 8．提供已完成类似项目的经验记录，特别强调项目的实际地点 9．当前正在进行的项目清单 10．每年的正常工作日 11．类似范围一个项目的平面图和详图的复制件 12．使用合同格式的样本，为这个项目预设计的合同形式，包括扩初、设计、生产和施工阶段中所提供的各种工作一览表。 13．客户、合同的参考清单，包括名称、地址和电话号码。 14．当前的资金情况，包括最近的年度报告和参考资料 注：要求与工程队伍会面 设计工程师呈交文件 在设计过程中，工程师要求准备3份呈交材料以便建筑师，业主和操作人员进行审阅，这些文件必须在所有的方面都完整并应包括以下所述的图纸，规定和各种研究资料。
A.扩初设计阶段 1．分析各个主要系统，设备和材料的经济性和能源要求，对这个目的而言，要求完成以下各方面的工作： a)各个主要机械系统一份总的年度购置和运作的费用研究报告。例如，制冷机组（电气驱动压 缩机相对吸收蒸汽式操作或直燃式），热泵机组（高压相对低压锅炉）空气处理系统和客房空 调系统（电子加热的二管式相对四管式风扇波纹管）。 b)一份能源费用分析报告决定最为经济的能量源。 c)一份项目使用可能的设备利用率的分析报告。 d)一份当地电力设施费用分析报告以便于决定是否主要的或辅助的设施已被最佳利用。 e)一份分析报告确定费用最为合理的电压分布。 f)一份包含电源线分布垂直相对水平的费用分析报告。 g)一份关于供水和排水系统，材料和安装劳动力各种选择的费用分析报告。 h)一份按照火灾保险以及对项目上述工作作出判断的办事机构最小要求的烟雾保护系统方面费 用合理性的分析报告。 i)一份绝热研究报告以决定建筑围砌和机械管道系统费用最为合理的厚度。 j)一份玻璃特性和尺寸的窗户分析报告以便于加热和制冷量控制以决定有效费用。 k)一份决定机械设备房费用最为合理地点的分析报告。 l)一份包含高压相对低压蒸汽分布的费用分析报告，包括在分析中的设备和运行费用。 2．分析所有可采用的规范，注意各科间的要求和能源节省要求，以及安全和健康要求，确定影响建筑师工作范围的规范。 3．考虑使用可采用的能源节省意见并分析其费用合理性，如： a)太阳能 b)利用排出的制冷剂热源或蒸汽冷凝废水热量对生活用水进行预热。 c)采用冷凝器水或冷却用途的户外空气进行“自然冷却”来代替利用制冷机组冷却。 d)利用在锅炉支路中的废水预热器对锅炉的供水进行预热。 e)空气系统的热函控制。 f)空气至空气热再生装置，如：客房/洗衣房/厨房排放空气热量回收。 g)客房排放空气至其它房间空间的再循环，如：电梯机房，机械设备房等规范所允许的地方。 h)溢出空气再回收至其它房间。 i)预设定厨房组成空气系统。 j)使用洗衣房民用水供给预冷却通风空气。
【定稿】万达集团全套运营手册_运营管理手册
一、保安管理方案 1.保安部员工的工作规范 为了更好地为业主、租户服务，很好的完成安全保卫工作，为大厦树立良好形象，特制定此规定，望保安部各岗人员严格遵守执行。此项工作程序将会是对保安员之工作产生重大影响。 A、保安员纪律规范 1]模范遵守国家的法律、法规及管理处的各项规章制度。 2]服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪嫌疑人作斗争。 3]坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制。 4]注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人。 5]值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准会客、看书报、听广播，不准做与值班当值无关的事。 6]不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。 7]不准擅自带人进大厦留宿。 8]严格执行请、销假制度，有事外出时必须请假。 B、保安员职业道德规范 1]热爱本职、忠于职守。 保安员担负着协助公安机关维护社会治安秩序，保障租户人身及财产安全的 责任。因此，保安员要树立起主人翁的责任感和自豪感，把本职工作与社会 安全的大目标联系起来，以高度的敬业精神，满腔热忱投入服务，认真履行 职责，兢兢业业、任劳任怨，出色地完成保安任务。 2]遵纪守法、勇于护法 保安员必须模范地学法、守法、用法，确保租户的安全，提供优质的保安服 务，赢得社会认可和租户的信任。 3]不计得失，勇于奉献 保安员是大厦和租户正当利益的忠实卫士，在任何时候、任何情况下都应当 将大厦和租户的正当利益摆在第一位，为了维护大厦利益和租户安全，不惜 牺牲一切，甚至献出生命。 4]文明当值、礼貌待人 热爱人民、关心人民、全心全意为人民服务，这是社会主义职业道德的核心， 文明当值、礼貌待人是保安人员精神风貌的具体表现，也是贯彻“租户至上， 服务第一”的企业宗旨的具体体现。 5]廉洁奉公、不牟私利 保安服务与租户有着广泛的关系，因此，个别人为牟取私利，会通过各种途 径对保安员进行收买拉拢，通融人情，为其违章、违法行为打开方便之门， 保安员必须廉洁自律、坚持原则、照章办事，不以工作之便，收受任何礼品 或礼金，不给犯罪嫌疑人以任何可乘之机。 C、保安员仪容仪表的规定 为使保安员上岗时保持良好的精神状态，更好的体现公司形象，特对保安员仪容仪表作如下规定： 1]统一着装、扎好腰带、领带、佩戴工作证、整齐干净、整理着装后上岗。
酒店工程维修手册范本
工程维修手册
目录 一、职能及职责………………（ 8 ）页 二、业务流程标准…………（ 9 ）页 三、管理制度………………（）页 四、应急预案………………（）页 五、应用表格………………（）页
一、部门职能及岗位职责 1．1工程部的工作职责： 工程部是负责公司动力设备的运行管理、维修保养、更新改造、确保营运需要，维护公司正常运营的职能部门。其具体职责是： 1)负责公司电力系统、电梯、空调系统、冷热水系统及地面管道、锅炉蒸气系 统的运行管理及设备维护、保养和故障检修； 2)负责公司水暖设备、厨房机械、洗衣设备的维修保养和故障检修； 3)负责公司冷冻设备、制冰设备、排气设备的维修保养和故障检修； 4)负责公司建筑、装潢、家具、门锁的维修维护工作； 5)负责公司各种通讯、灯饰、灯具、音响的安装、调试及维修、维护工作； 6)负责公司动力各系统的设备更新和系统改造； 7)负责组织实施改造工程； 8)负责修旧利废、加工制作、节能降耗等方面的管理与统计。 总之工程部不但要保证设备设施的正常运转，还要在设备使用前和使用时充分了解设备的功效、性能、使用方法等，帮助使用者或操作者正确使用和操作，并做好设备设施的维护保养和维修工作，提高设备使用率，延长设备使用时间。
1．2岗位职责： 1.2.1工程主管岗位职责： 1)协助部门经理开展工作。贯彻执行上级下达的各项指令，组织落实工程维修项目， 督导检查各班组人员按岗位规和操作规程做好工程维修保养。 2)切实执行部门经理指令，认真贯落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规 程及（员工守则）坚持周而复始的设备维修保养制定，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净、四不漏；不漏电、不漏油、不漏气、不漏水、五良好：使用性能良好，密封良好、滑润良好、紧固良好、调整良好的标准，严格检查督促下属。 3)检查以及调整工作计划和增加设新的维修项目，参与设备、设施的技术更新及改 造。加强公司竞争意识教育和专业技术知识的培训工作。 4)设备发生故障及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管轄系统设备始终处于 优良的技术状态，当重要设备发生故障或影响正常营业时，迅速赶到现场组织处理，并及时向部门经理报告。 5)负责制定班组设备的大修和维修计划，定期编制设备维修和更新的预算报告及审 批请购物资； 6)负责对员工维修质量，设备运行情况进行巡查和考评。着重加强服务意识、技 术水平、一专多能等方面的培训。 7)负责检查所属班组的各种备件和工具使用，保管情况； 8)检查重点部位的重点设备运行状况，技术状况，发现事故隐患立即采取措施， 排除故障，保证公司正常营业需要。 9巡视检查各班组员工遵守纪律，完成工作任务的情况，发现问题，及时提出改进措施 10督导检查班组人员，作好设备运行记录，收集编制技术资料，技术档案，搞好班组管理，采取改进措施，提高工作效率，控制维修成本。 11)根据部门经理的要求，监督外单位承担大修、技术改造和工程项目，并组织人 员密切配合，保证工程符合规定的要求。 12)完成部门经理交办的其他工作。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
物业工程部管理制度 一，维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 工程维修部使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 （1）共用工具使用管理： 共用工具由工程部主管保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 （2）私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须旧件。 二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区设备房卫生，保证所有办公区域、 设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好 相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要 认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的 每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各员工的工作情况，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施，电箱检查无 误后，方可休息，。
酒店工程部日常管理手册
酒店工程部日常管理手册目录CATALOGUE 第一章工程部组织结构图ENGINEERING ORGANIZATION CHART 第二章工程部岗 位职责 ENGINEERING JOB RESPONSIBITIES 2.1 工程部总监工作职责 Chief Engineer ····················································· 1 2.2 值班 工程师工作职责 Duty Engineer ······················································ 2 2.3 秘书 工作职责 Secretary ································································ 3 2.4 维修督导工作职责 Maintenance Supervisor ······································ 4 2.5 运行督导工 作职责 Running Supervisor ··············································· 5 2.6 值班电 工工作职责 Duty Electrician ····················································· 7 2.7 锅炉 工工作职责 Boiler ······································································ 8 2.8 空调机房值班工工作职责 AHU Room Duty Worker ···································· 9 2.9 弱电工工作职责Weak current Maintenance ································ 10 2.10 维修工工作职责
物业工程标准化工作手册
工程标准化工作手册***物业管理集团住宅物业管理部编制 **版
目录 第一篇：服务文化篇 （一）质量方针 (04) （二）服务理念 (04) （三）服务目标 (04) 第二篇：服务礼仪篇 （一）职业形象 (05) （二）行为规范 (06) （三）服务规范 (08) 第三篇：内部管理篇 （一）岗位职责 (10) （二）宿舍管理规定 (12) （三）设备房管理规定 (13) （四）主要设备完好率统计方法 (21) （五）设施管理规定 (22) （六）房屋（钢筋混凝土结构）完损等级评定 (23) （七）工程维修工具管理、操作和维护规定 (27) 第四篇：工程设备运行操作和保养作业篇 （一）供配电系统 (30) （二）安防系统维护保养流程 (41) （三）给水泵运行操作流程 (42) （四）给排水系统维护保养流程 (43)
（五）消防设备运行操作工作流程 (44) （六）设备设施外包维保监管工作指引 (45) （七）电梯运行管理 (47) （八）中央空调运行操作流程 (47) （九）中央空调末端设备维护保养 (48) （十）家政维修工作流程 (49) （十一）公共建筑设施维护保养操作指引 (50) （十二）应急事件处理措施 (54)
质量方针： 以顾客为中心，持续改进我们的管理服务质量，以满足顾客不断增长的需求，实现我们不懈的质量追求： 服务迅捷满意，管理尽善高效， 环境安全舒适，品牌美誉一流。 客户服务理念： 精品服务，真情关爱 客户满意是检查我们工作的最终标准 服务质量目标： 1、重大责任性质量/环境/职业健康安全管理事故、事件0 2、各项设施完好率99% 3、清洁保洁合格率99% 4、绿化完好率98%以上 5、治安重大案件发生率0 6、机动车辆因管理责任丢失率0 7、年度火灾发生率不超过住户数的0.3% 8、顾客投诉处理率达到100%
某知名物业管理公司工程部运作手册范本
某知名物业管理公司工程部运作手册 第一节管理围 总体：工程部负责项目有： (1)对所有设备的日常运行管理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 (5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业管理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。 2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。 4．负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 5．负责楼宇公共区域的照明维修。 6．负责楼宇临时供电的安排和计划。 7．负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9．负责电梯的维修、保养。
10．负责卷帘门的维修、保养。 11．为客户提供有偿服务。 二、空调专业 1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理 2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。 4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 5．为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。 3．负责楼宇所有机械的维修，如：手推车等。 4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5．负责生活水水质处理。 6．为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1．负责楼宇公共围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 3．负责公共围和物业公司的家具维修。 4．负责安排一些小五金件的维修和调整。 5．负责一些临时性的任务。 6．为业主、客户提供有偿服务。