房地产项目评估的重点和难点
房地产项目评估的重点和难点
房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面：
1、房地产项目评估资本金内涵
项目资本金是项目融资的基本保障，房地产项目开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业所有者权益(央行121 号文件规定)，对新设的房地产项目GS 而言，其实收资本即项目资本金，对仍用原GS 开发项目的房地产项目GS 而言，其只能为所有者权益中可以使用到该项目的现金部分。
新设房地产项目GS，其注册资本通常不高，一般为800 万元或2000 万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产项目GS 多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。
项目GS 和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产项目企业具有特殊性，母GS 和项目GS 的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子GS、母GS 的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个GS 之间的往来资金认定为负债性
房地产评估部门工作年度总结
房地产评估部门工作年度总结岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习，更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。现就个人半年来的工作情况做以下总结： 一、努力掌握政治理论知识，提高自身政治素质。 通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想，及时了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的 指导方针。为了尽快提高自己的理论水平，我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的指导方针等。一年来，我认真按照党员的标准严格要求自己，坚定政治信念，加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习，转变工作理念，改进工作作风，自觉遵纪守法，认真履行职责。 二、恪尽职守，认真做好本职工作。 在工作上，严格要求自己，以孜孜不倦的进取精神来勉
励自己，认真执行领导的统一部署，积极开展日常财务工作，严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多，日常事务繁杂，导致财务工作比较繁琐。在日常工作，我本着服务发行的原则，提高发行财务工作效率和服务能力，尽量克制抵触情绪，让发行员工都感到满意。 三、进一步加强日常财务工作的管理。 在年初，刚结束繁忙的大征订任务，我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求，对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起，细化财务流程，加强财务监督管理。同时，我们每月终结都要进行自查、自检工作，逐步完善发行公司的财务管理体系。 四、完善财务会计报告及统计。 由于发行公司是去年10月份进行公司化运营，我们是公司化运作后派驻进行财务管理，所以很多基础工作都在一步步的完善。今年，我们进一步加强各种数据的统计工作，完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表，为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时，根据领导的需要，对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题，在报表中也给予特殊标计。 五、及时完成领导安排其他各项工作。 无论是为地震灾区募捐、爱心订报、十一各大商场订报，
房地产项目后评估报告
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
房地产销售部工作总结报告
房地产销售部工作总结报告 房地产销售水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用,并影响到房地产企业整体的发展。今天小编给大家整理了房地产销售部工作总结，希望对大家有所帮助。 房地产销售部工作总结范文一光阴似箭，岁月如梭，一年的时光又悄然而过。这一年，在公司领导的带领下，以“正心广德，奋发有为”的企业精神为指引，我部门人员努力拼搏，锐意进取，为已过去的一年画上一个圆满的句号。现就将一年来的工作做以下总结： 一、2020年房地产宏观政策对在售项目的影响 2020年对于房地产行业来说是不平凡的一年，也是步履维艰的一年。整个实体经济的不景气影响着整个房地产，不过在这一年里，政府运用土地、金融、税收等手段，鼓励人民购房，带动刺激消费，因而目前政策上还是很乐观的。主要利好政策有： 1、针对首套及多套住宅的差别化住房信贷政策; 2、人民银行房贷利率、利息的多次下调; 3、取消住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策; 4、公积金贷款政策的一再放宽; 以上的调控措施不仅给消费者带来了一定的消费动力，而且也给楼市带来了部分成交量，导致太原市场房价在今年度微微上涨，同时对我们中正锦城和中正睿城的销售也带来不少的帮助。 除了这些利好政策外，2020年我部门将在宣传与服务上来争取更多的客户，力求销售业绩跨上一个新的台阶。 二、2020年开发项目销售具体分析 在公司领导的带领下，中正锦城和中正睿城的整体销售情况良好，基本完成了年度销售目标。 1、中正锦城销售情况
2020年中正锦城累计开盘7栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达****平米，整体销售率达**%，回款金额****元。 2、中正睿城销售情况 2020年中正睿城累计开盘4栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达****平米，整体销售率达**%，回款金额****元。 截止2020年12月底，以上两个项目总预收房款**-****元，实际收到房款*******元，实际回收率达***%，财务挂欠***** 元，其中银行未放按揭款共计******元，此未放款已与银行进行商榷，在2020年1月便可全部放完。针对其他欠款部分，已制定相应的措施，与财务部门配合，加大催款力度，提高回款速度，减少欠款额度。未签约欠款****元，主要集中在公司关系户上,在今后工作中协同各部门尽早处理。 三、销售部具体工作 (一)、项目开盘工作 1、2020年做为主抓部门，在其他部门的配合下，成功进行了中正锦城及中正睿城的数次开盘： (1)2020年12月14日，举办了中正锦城A区A1、B2楼的开盘。 (2)2020年3月，举办了中正锦城A区A3楼的开盘。 (3)2020年4月，举办了中正锦城A区A2楼的开盘。 (4)2020年6月，举办了中正锦城B区B4楼的开盘。 (5)2020年8月，进行了中正睿城1,2号楼的开盘。 (6)2020年9月，进行了中正睿城4号楼的开盘。 (7)2020年12月，进行了中正睿城12号楼的开盘。 (6)2020年11-12月，举办了中正锦城C区C4、C6的开盘。 2、办理了中正锦城A1、A2、A 3、B2、B 4、C4、C6号住宅楼的已售房源面签及网签工作。 3、协助电商拟定了与以上项目开盘有关的营销方案、推广计划，并根据敲定的推广方案对相关的户外路牌广告、电台广告、网络广告制作及短信广告的发布进行
房地产评估公司工作总结
房地产评估公司工作总结 下面介绍的是房地产评估公司工作总结,下面一起来看看吧。 房地产评估公司工作总结 一、努力掌握政治理论知识,提高自身政治素质。 通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想,及时了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的指导方针。为了尽快提高自己的理论水平,我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的指导方针等。一年来,我认真按照党员的标准严格要求自己,坚定政治信念,加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习,转变工作理念,改进工作作风,自觉遵纪守法,认真履行职责。 二、恪尽职守,认真做好本职工作。 在工作上,严格要求自己,以孜孜不倦的进取精神来勉励自己,认真执行领导的统一部署,积极开展日常财务工作,严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多,日常事务繁杂,导致财务工作比较繁琐。在日常工作,我本着服务发行的原则,提高发行财务工作效率和服务能力,尽量克制抵触情绪,让发行员工都感到满意。 三、进一步加强日常财务工作的管理。 在年初,刚结束繁忙的大征订任务,我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求,对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起,细化财务流程,加强财务监督管理。同时,我们每月终结都要进行自查、自检工作,逐步完善发行公司的财务管理体系。 四、完善财务会计报告及统计。 由于发行公司是去年10月份进行公司化运营,我们是公司化运作后派驻进行财务管理,所以很多基础工作都在一步步的完善。今年,我们进一步加强各种数据的统计工作,完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表,为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时,根据领导的需要,对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题,在报表中也给予特殊标计。 五、及时完成领导安排其他各项工作。 无论是为地震灾区募捐、爱心订报、十一各大商场订报,还是日常一些事务的办理,我都会按照领导的要求及时、准确、保质的完成。 六、认真参加各种财务培训。 努力学习新知识、新业务、使我们的财务基础工作更加规范,同时也提高了工作效率。我认真归纳总结了所学的内容,在工作之余进行消化理解。通过学习,不仅丰富了我的基础理论知识、提高了实际操作能力,更加强了财经法律意识。 随着我国经济建设的不断发展,和世界经济的巨大变化,我们财务会计工作的侧重点和基本点也在改变。因此财务会计工作不能停留在简单的算账、报账等会计核算上,应不断更新知识,不断提高理论水平。结合本行业财务工作的特点,认真总结经验、查找不足,保证财务基础工作的准确、及时、完整,为领导及时、准确、完整的提供财务信息。 回顾总结,在领导的支持和相关部门的配合下,我顺利地完成了08年的财务工作任务。通过一年来的工作,无论在本行业的业务还是在思想认识上都有一定的提高,但在工作的广度和深度上还需要进一步的扩展,同时克服工作中时有的浮燥情绪。 个人工作存在的不足: 1、细心不够,考虑事情不够全面。在考虑问题的时候不够仔细和全面,容易忽略很多的细节问题。
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估 Prepared on 22 November 2020
某房地产项目后评估报告
内容目录 1 【项目财务管理评估】 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1：项目大事记 附件2：项目总平面图 附件3：项目实景照片
某房地产项目后评估报告 一、项目概况及综合评估 1、项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后 一期入伙之日止）。 该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。 实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359 户），商铺20套。 2、项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标 宗地用地面积（㎡）89214 总建筑面积（㎡） A.其中计入容积率建筑面积（㎡） 一 .住宅总建筑面积（㎡） 1.多层 2.小高层 3.高层 二.商业建筑面积（㎡） 三.公共设施（㎡） 1.物业管理用房0 2.社区活动中心0 3.文化活动用房0 4.其他设施用房（配电房、消控 等） 容积率 B.不计容积率建筑面积（㎡） 一.架空层建筑面积（㎡） 二.半地下室面积（㎡）（可售） 三.全地下室面积（㎡）（不含另加建平 米）覆盖率% % % 总停车位（个）1129 440 685 其中地下停车（个）506 217 281
2020资产评估必考重点完结
1.被评估设备为1995年从英国引起设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。2011年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其他企业1999年从英国进口的设备，CIF价格为30万英镑。被评估设备所在企业，以及与之比较的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不需要另行计算，被评估设备尚可使用5年，年营运成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10%，评估时英镑与美元的汇率为1.4：1，人民币与美元的汇率为8：1。 要求：（1）什么是重置成本法？适用哪些范围？（2）物价指数法与重置核算法区别？（3）根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。（4）若该企业评估日目的在于此设备抵押向银行申请贷款，其企业应进行怎样的账务处理？ 答：（1）重置成本法是现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该资产的实体性贬值、功能性贬值和经济贬值，估算资产价值的方法。重置成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。 （2）第一，物价指数法估算的重置成本仅考虑了从变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。第二，物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上，而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 （3）①重置成本 由于评估时生产厂家已不再生产被评估资产，应取替代设备的CIF价格比较合理，即被评估设备的CIF价格为30万元。设备重置价＝30万英镑÷1.4×8＝171.43(万元) 银行手续费＝30 ÷1.4×8×0.8%＝1.37(万元) 国内运杂费＝(171.43+1.37) ×3%＝5.18(万元) 进口设备重置成本＝171.43+1.37+5.18＝177.98(万元) ②成新率＝5/(5+6)=45% ③功能性贬值=20 000 ×(1－33%) ×(P/A，10%，5) =13 400×3.7908＝5.08 (万元) ④评估价值＝177.98×45%－5.08＝75.011(万元) （4）无需进行会计账簿调整。 2.甲企业拥有职工人数300人，其中签订10年期劳动合同的100人，签订长期劳动合同的200人，预计经营期10年，每年工资报酬维持在900万元左右。评估基准日为2002年1月1日，经调查去的该企业过去5年的资产收益率、行业平均资产收益率资料如下： 年限20012000199919981997 甲企业资产收益率RF9.6%9.2%8.8%7.2%8.6% 行业平均资产收益率RE8%8.5%9%8.6%8.8% 国库利率为2.1%，风险报酬率为3%，故折现率定为5.1%。 要求：确定甲企业人力资源的评估价值。 答：人力资源评估价值＝900×（1/5.1%）×[1-1/（1+5.1%）10]×｛[（5×9.6%）/8%+（4×9.2%）/8.5%+ （3×8.8%）/9%+（2×7.2%）/8.6%+（1×8.6%）/8.8%]/15｝＝6915.94×1.06＝7330.89（万元） 3.某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。 要求：（1）什么是收益现值法？其适用的条件是什么？（2）评估该地产现时价值。 答：（1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，进而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其适应的条件是：①资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；②未来的收益可以正确预测计量；③与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 （2）该地产现实价值＝＝＝ ＝＝232.21(万元)
房地产评估个人年度工作总结
房地产评估个人年度工作总结 篇一】 20xx年年初，经过公司与XX物业的洽谈，对我公司进驻XXX小区合作达成了共识，于xxxx年3月15日签订了相关合作合同。首先要非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，以及对我的信任，非常感谢公司领导、同事给予的关心帮助，在此我向公司全体同事表示最衷心的感谢。 下面是我对今年所做的工作做一下总结，以及对xxxx年新的一年的工作设想。 一.关于管理工作方面 主要是做好与员工的协调沟通。同时建立良好的人际关系。认真履行公司制定的各项规章制度，统一思想，结合自身工作情况不断发现问题解决问题。接待客户热情积极主动，树立好良好的公司形象。 二.取得的工作业绩 进驻XXX已有9个月，取得的业绩不是很可观，自开设办事处至今成交租赁房源XX套，佣金收入约为XXXXX元;出售、贷款及其他业务为XXX。主要原因是XX门禁及绿化没有搞好，所以至今未得房产证，致使一些业务无法开展。同时，因为合作的物业公司管理方面出现一些问题，导致我们部分的客户纷纷退租。虽然重复的房源再次出
租也可以让我们获利，但是小区的对外口碑已经造成了不好的影响。 三.存在的主要问题 无论在哪个方面取得了成绩，但对照公司的总体要求和管理模式还是相差甚远。主要体现在缺乏工作的主动性，工作计划不够强，部门与部门之间的沟通协调还不够，管理的执行力欠缺，监督工作力度不够，等等，这些都有待于在新的一年里勇于克服和坚决改进的。 四.对公司的建议 一，用人唯才 随着企业的经营的日益复杂，公司也再不断的衍生其他经营方向，唯有人才才能维持企业的长期可持续发展。并且企业需要培养出一批属于自己的骨干成员，而不是依靠更多的亲情来维系，这样离现在化管理就太远了。 二，能力重于学历 成功人士往往是那些学历并不高的人，看重学历只是他的常识和内涵，并不是代表能力的充分条件。选择一些对待工作态度积极，主观能动性强的人安排在适当的位置上是用人的标。 五.xxxx的工作打算 新的一年随着市场形式的发展和激烈的竞争下，我们以积极主动的态度为公司带来更好的效益，明确我们的工作目标，加强业务能力，
地产项目后评估报告
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 ................................................................... 错误!未指定书签。【项目概况及评估综述】 ................................................. 错误!未指定书签。【项目投资管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目规划设计工作评估】.............................................. 错误!未指定书签。【项目营销工作评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目进度、工程管理评估】 .......................................... 错误!未指定书签。【项目成本管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。 核心内容提要 【投资管理评估】 ?中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 ?该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 ?该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本
房地产项目年终总结
房地产项目年终总结 今临近年终，思之过去，放眼未来，为了更好的开展新的工作的任务，明确自己新的目标，理清思路，特对自己这大半年以来的工作进行全方面的剖析。下面是小编精心收集的房地产项目年终总结，希望能对你有所帮助。 房地产项目年终总结【一】光阴似箭，岁月如梭，转眼间已接近年底，蓦然回首己入司已大半年，在这大半年的时间中我通过不懈的学习，和努力的工作，得到了有形与无形的成长进步。今临近年终，思之过去，放眼未来，为了更好的开展新的工作的任务，明确自己新的目标，理清思路，特对自己这大半年以来的工作进行全方面的剖析，使自己能够更加的认识自己，鞭策自己，提高自己，以便于更好，更出色地完成今后公司赋予的各项销售工作! 自四月份满怀激情与梦想入司以来一直伴随着公司一起成长至今，随公司南征北站，从从化转战中山，公司也从壬丰大厦到创展中心，从之前的三个项目部到现在五个项目部，队伍不断的在壮大，团队实力和战斗力也不断在增强，公司规模也不断在扩大，可以说是非常不平凡的一年，同时也是辛亥革命100周年，中国共产党建党90周年，恰逢又是国家“十二五”规划正式实施年，今年也是我国房地产市场有史以来最不平凡的一年，是房地产的政策年，政策越来越紧，各种手段层出不穷，经历史上最严厉的一年。
面对国家政策的不断干预，对我们房地产销售工作带来了巨大的影响，不断的挑战我们的生存极限，我们的生存空间显得越来越渺小，身边的同事被政策打压而被迫不断离职，而我觉得越是在这艰难的市场环境下，越能锻炼自身的业务能力和素质，也是体现自身价值的时候，因我坚信凡事总会雨过天晴的，值此不禁为他们的离去而表示遗憾和惋惜，他们之中不乏有些比较优秀的同事，不知他们是抱着什么想法进入公司的，怎么经不起折腾呢，而我坚信逆境能给予我们宝贵的磨练机会，只有经得起考验的人才能算是真正的强者。 自古以来的伟人大多是抱着不屈不挠的精神，坚韧不拔的意志,从逆境中挣扎奋斗中过来的。鉴于此，我由衷的感谢公司给予我这次工作及锻炼的机会，我也很荣幸的成为华南旅游地产网的一员。同时也感谢公司在逆境时不抛弃，不放弃我们，毕竟我已经很久没出业绩了，再次感谢公司对我们的栽培和帮助及鼓励和支持! 自入公司以来从一个对房地产一无所知的门外汉，到现在从一个专业的投资置业顾问的不断迈进，在这大半年的时间里收获颇多，同时对公司的发展性质及房地产市场及工作模式及战略政策也有一定的见解，做为房地产一线销售员及销售主管的我深知自己责任的重大。 因为我代表着公司窗口，自己的言行举止都代表着公司的形象，不仅要做好本职工作而且还要带好自己的销售团队，
房产评估工作总结
房产评估工作总结 岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习，更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。现就个人半年来的工作情况做以下总结： 我于20**年3 月进入公司以来，在公司技术部工作。在公司领导及各位同事的帮助下，对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地认知，也从公司领导和其他同事身上学到了很多新的知识。刚进入公司的时间里，我进入了芹洋村拆迁评估项目，学习了整体项目的业务流程。参与现场勘测与资料的收集、及照片处理等工作。在公司领导正确的指导和各位同事密切配合下，我能按时完成领导布置的各项工作，同时参与和同事各项任务的交接与整合。 在公司的这段时间，经过上半年的工作磨练，本人在项目现场的处理能力已经有一定程度的提高，但对于项目整体的把握度还是有所不足，与委托方的项目负责人沟通不够。在李总助的监督指导下，各方面都有所提高，也学到了很多在课本上学不到的知识。
第一，房地产开发这个行业对我而言是一个既熟悉又陌生的行业，很多工作的完成都是领导安排的合理，我得以顺利完成，自己对工作的思索能力还不够。第二，有些工作做的还不够过细致，一些工作协调的不是十分到位，以至于有些细小的问题不能当天及时的处理完成。第三，自己的专业知识及理论水平还有很多的不足导致有些技术上的问题不能及时的识别和改正。 在今后的工作里，自己会认真提高工作水平，积极向上，为公司的发展奉献自己的力量。我想我能做到：认真学习，维护团队的合作关系，拓宽知识面。努力学习房地产评估的有关专业知识和相关法律常识。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，争取得更大的工作成绩与平台。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进! 我相信：在上级的正确领导下，我们公司会有更美好的明天! 希望接下来能接触更多不同的项目，提高自己的项目处理能力，提高项目整体把握度，在项目工作过程当中敢于与企业项目负责人进行政策、项目策划方面的交流，逐步改善与客户之间的沟通能力，并在与政府部门、事业单位书面往来中提升公文写作能力。
房地产项目后评估报告
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
资产评估学复习知识点
《资产评估学》复习范围 题型： 一、单选题（每小题2分，共30分） 二、多选题（每小题2分，共20分。 三、简答题（每小题8分，共24分。） 四、计算题（每小题13分，26分） 复习知识点： 1、资产评估的概念 2、资产概念、分类、特征 3、净超额运营成本的概念 4、运用收益法评估长期股权投资 5、机器设备的实体性贬值计算 6、无形资产的收益法评估 7、商誉的概念、特点以及评估 8、商标的概念 9、经济系贬值概念、原因 10、功能性贬值的概念、表现 11、设备成新率的计算 12、建筑物的重置成本计算 13、土地收益法估值 14、资产评估的价值类型 15、评估方法选择过程主要考虑的因素 16、市场化应用的前提，以及参照物如何选取 17、市场法评估过程中，差异因素的调整 18、流动资产的概念、特点 19、流动资产（原材料）的价值评估 20、长期投资的价值评估 复习题二： 2.企业转让非专利技术，经对该技术边际贡献因素分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润100万元、120万元、90万元和70万元，各年利润总额分别为250万元、400万元、450万元、500万元，试评估无形资产利润分成率。（假定折现率为10％）
3．对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1％，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费l00元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？ 解：采购成本＝50×4000＝200000（元）自然损耗＝200000×1%＝2000（元）运费及入库费＝50×（100+40）＝7000（元）评估值＝200000-2000+7000＝205000（元）本题是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。 4．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解：现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元） 安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元） 5．被评估企业以无形资产向A企业进行长期投资，协议规定投资期10年，A企业每年以运用无形资产生产的产品的销售收人的5％作为投资方的回报，10年后投资方放弃无形资产产权。评估时此项投资已满5年，评估人员根据前5年A企业产品销售情况和未来5年市场预测，认为今后5年A企业产品销售收人保持在200万元水平，折现率为12％，试评估该项长期投资的价值。 解：根据题意： P=Σ[Rt（1+i）-t] =2 000 000×5%×[（1-1/（1+12%）5 ）/12%] =100 000×3.6048 =360480（元） 考点：本题的考点先求投资企业的每年的收益：销售收入乘以分成率；再对收益进行折现。6．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解：前5年企业税前净收益的现值为： 40/(1+10%)+45/(1+10%)2+50/(1+10%)3+53/(1+10%)4+55/(1+10%)5=181.47（万元）
房地产项目工作总结
房地产项目工作总结 项目工作总结 在xxx地产公司领导的带领下，xxx项目在拿到地块后很快就进入到实施阶段，这开辟了xxx地产的飞速发展模式和加快了项目管理改革的步伐。我从今年10月份到达这个项目，根据公司对项目提出的改革要求，努力配合公司相关部门做好幸福堡项目前期的各项工作，为打造精品项目做好基础工作。从管理组织的认识上、从人员的工作热情和 ___上、从打造精品工程项目管理的细节上、从服务形态的意识上、从团队建设的内部组织安排上、从养成不断积累总结学习态度上、从工作责任意识上着手安排项目的管理工作，紧跟公司发展的步伐，加快项目人才的培养和锻炼。现将这一阶段的工作做一总结，以便不断积累，为今后项目管理工作的不断改进和调整，凝聚有益的财富。 项目从进驻开始截至目前完成项目内部地下构筑物清理工作、完成项目围墙、大门施工及亮化工程、完成项目内部水网与市政管网对接的改造、完成项目用电配套设施、完成了项目小区的绿化方案和景观示范区的绿化方案、完成1#楼一层封顶任务，为节前三层封顶创造有利条件，也为项目销售提供可靠的保障，希望通过我们的努力使项目真正成为精品项目，给销售提供更多的卖点，创造销售
的神话，为公司创造可观的经济效益和社会效益，为公司的可持续型发展做好基础工作。 理顺项目管理的思路，有目标、有依据，只有这样才能切实有效地开展工作。统一思想、统一认识，我们在创造中前进，我们在改革中发展，幸福堡项目是公司在项目工程管理改革道路上的试点，为打造无以伦比的精品工程质量目标和优秀的管理模式探索前进。根据对项目的改革要求，给xxx项目配置了强有力的项目管理组织队伍，从人员素质到不同专业的合理配置，考虑的非常周全，为打造精品项目做好了人力资源的配置工作，也给项目管理改革提供很好的人力保障。我们幸福堡项目管理部的目标就是：精品生活就在幸福堡；锻炼和培养一批全面发展的、高素质的管理型人才，使之成为一分公司发展的人才基地。 在项目管理人员的工作热情和 ___上，紧跟项目的要求，激发工作热情，每一个人都在为这个项目能做些什么在思考，今天我在做些什么，今天我学到了什么、今天我处理了那些问题、今天我还有哪些做的不很到位、明天我需要注意些什么……说到底，今天我在为自己以后发展做了什么有益的工作。工作热情加上 ___的建立，是一种文化，也是一种习惯，更是一种进步。使我们每一个管理人员有一个存在项目的必要性和不可或缺性。有了项目内部沟通学习这样的形式，使大家在一种轻松的环境中相互学习，相互探讨，相
房地产评估工作总结
房地产评估工作总结 下面给大家介绍一下房地产评估工作总结,希望能够帮助到大家哦! 房地产评估工作总结 一、进一步加强日常财务工作的管理。 在年初,刚结束繁忙的大征订任务,我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求,对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起,细化财务流程,加强财务监督管理。同时,我们每月终结都要进行自查、自检工作,逐步完善发行公司的财务管理体系。 二、努力掌握政治理论知识,提高自身政治素质。 通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想,及时了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的 指导方针。为了尽快提高自己的理论水平,我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势,社会动态及党中央的指导方针等。一年来,我认真按照党员的标准严格要求自己,坚定政治信念,加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习,转变工作理念,改进工作作风,自觉遵纪守法,认真履行职责。 三、恪尽职守,认真做好本职工作。 在工作上,严格要求自己,以孜孜不倦的进取精神来勉励自己,认真执行领导的统一部署,积极开展日常财务工作,严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多,日常事务繁杂,导致财务工作比较繁琐。在日常工作,我本着服务发行的原则,提高发行财务工作效率和服务能力,尽量克制抵触情绪,让发行员工都感到满意。 四、完善财务会计报告及统计。 由于发行公司是去年10月份进行公司化运营,我们是公司化运作后派驻进行财务管理,所以很多基础工作都在一步步的完善。今年,我们进一步加强各种数据的统计工作,完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表,为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时,根据领导的需要,对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题,在报表中也给予特殊标计。 五、认真参加各种财务培训。 努力学习新知识、新业务、使我们的财务基础工作更加规范,同时也提高了工作效率。我认真归纳总结了所学的内容,在工作之余进行消化理解。 通过学习,不仅丰富了我的基础理论知识、提高了实际操作能力,更加强了财经法律意识。随着我国经济建设的不断发展,和世界经济的巨大变化,我们财务会计工作的侧重点和基本点也在改变。因此财务会计工作不能停留在简单的算账、报账等会计核算上,应不断更新知识,不断提 提高理论水平。结合本行业财务工作的特点,认真总结经验、查找不足,保证财务基础工作的准确、及时、完整,为领导及时、准确、完整的提供财务信息。 回顾总结,在领导的支持和相关部门的配合下,我顺利地完成了08年的财务工作任务。通过一年来的工作,无论在本行业的业务还是在思想认识上都有一定的提高,但在工作的广度和深度上还需要进一步的扩展,同时克服工作中时有的浮燥情绪。 个人工作存在的不足: 1、细心不够,考虑事情不够全面。在考虑问题的时候不够仔细和全面,容易忽略很多的细节问题。 2、工作经验不足,常有急功近利及浮燥情绪。 3、有时候工作效率不高,没有掌握好工作方法。
房地产项目后评价模板教程文件
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制