泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则
泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则
第一章拆迁评估总则
第一条制订依据：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》（泰州市人民政府2005第2号令）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房［2003］234号）制定本细则。
第二条适用范围：在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。
第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。
第五条估价对象及分类：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产（简称“被拆迁房屋”）。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应拆迁评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。
第六条估价目的：统一为“房屋拆迁补偿评估”。
第七条估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。
第八条价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。
第九条拆迁区位分区：根据泰州市城市现状，将市区城区和经济开发区按住宅、非营业性用房、营业性用房三种情况，划分为三类拆迁区位及分等分区，划分结果见《泰州市城市房屋拆迁区位划分体系》，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。
第十条房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。
第十一条评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.验收查产资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.按照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写评估报告；6.汇总相关资料，提交评估报告；7.评估结果公示，送达被拆迁人；8.现场咨询答疑，评估材料存档。
第十二条评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。第十三条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第二章住宅房屋拆迁评估
第十四条高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它市场化方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。
第十五条一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求
参见附件三；
2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：
基准价格= × × × ×
V s—可比实例价格，n为可比实例的个数；
—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；
—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；
—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；
—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；
3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：
，j＝1，2，3
其中Ｖo1为成套住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；
4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：
被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格×
K31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。
第三章非住宅非营业用房拆迁评估
第十六条非住宅非营业用房评估方法：非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。
第十七条成本法评估技术路线：
1. 测算地价：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格P D；
2. 确定房价：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格P J；
3．估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C；
4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格V i为：
Ｖi＝P D＋P J－C。
第四章非住宅营业用房拆迁评估
第十八条非住宅营业用房评估方法：非住宅营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。
第十九条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法
评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。第二十条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被拆迁房屋评估价格 =
—商业街区基准价格；
f xy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；
f m─商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；
f31i─为被拆迁房屋实体因素修正系数，参见附件八；
第五章其他拆迁评估问题处理
第二十一条“地大于房”的评估：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2. “地大于房”区位单价ＶW= （ＶO- P J×g）K j
ＶO—该拆迁项目标准样本住宅基准价格；
P J—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；
g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；
K j—分类基准价格调整系数，参见附件三。
3.“地大于房”补偿金额＝ＶW×S
第二十二条直管公房和自管公房的评估：对泰州市直管公房、单位系统房为住宅房的，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给使用人，计算方法如下：
（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格V O
（2）求出该拆迁范围的区位价格V W
：该标准样本住宅建筑的重置单价，参见附件六；
g：该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；
K j：分类基准价格调整系数，参见附件三。
（3）被拆迁房屋评估价格
补偿给产权人的部分：
：为被拆迁房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；
：为对应的被拆迁房屋建筑重置价格，参见附件六；
：为对应的被拆迁房屋成新率，参见附件七；
：房屋建筑面积。
补偿给使用人（承租人）的部分：
：为被拆迁房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；
：为被拆迁房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）；
p i4：为被拆迁房屋层次修正系数；参见附件四；
：房屋建筑面积。
第二十三条产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。
第二十四条划拨土地评估：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：
V i：被拆迁非住宅房屋的拆迁补偿评估价格；
V：被拆迁非住宅房屋的市场评估价格；
V jo：泰州市土地基准楼面地价，，V j为基准地价，m为标准容积率。
出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十七条的相关规定执行。
第二十五条“住改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。
1.沿街“住改非”房屋：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的拆迁评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的拆迁补偿价格，其公式为：
V i＝w y×V iy＋w z×V iz
V i—“住改非”房屋拆迁补偿评估价格，V iy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格，V iz—“住改非”房屋住宅性质评估价格，w y、w z分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街“住改非”房屋：其实际营业部分的拆迁补偿单价为：
拆迁评估单价＝住宅性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。
第二十六条“非改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。
1.沿街“非改非”房屋：
V i＝w y×V iy＋w F×V iF
V i—“非改非”房屋拆迁补偿评估价格，V iy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格，V iF—“非改非”房屋非营业用房性质评估价格，w y、w F分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街“非改非”房屋：
拆迁评估单价＝非营业用房性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。
第二十七条室内装潢评估：房屋拆迁评估中，室内装饰装修部分为独立的专项评估，评估结果供拆迁当事人双方协商时参照。室内装潢部分专项评估补偿价格的标准按本市房屋拆迁管理部门颁布的标准执行。第二十八条其它评估：房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋拆迁管理部门的相关规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；对未鉴证的建筑物补偿评估以重置价格结合成新按实际建筑面积测算，测算时应考虑其使用现状；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第六章拆迁评估报告
第二十九条出具报告要求：拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。
第三十条签名盖章：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
第三十一条报告装帧：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第七章拆迁评估工作准则
第三十二条评估委托：被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件
报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。
第三十三条评估技术负责人：评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十四条现场勘察：所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。
第三十五条评估到户：评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。
第三十六条内部审核评议：拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第三十七条报告提交：拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。
第三十八条报告解释与答疑：拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题，接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。
第八章拆迁评估工作资料存档
第三十九条整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：
（1）评估委托协议；
（2）拆迁许可证；
（3）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（4）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（5）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（6）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（7）其他涉及评估项目的必要资料。
第四十条保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。
第四十一条资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。
第九章附则
第四十二条细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。
第四十三条特种业务：凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
第四十四条范围外拆迁评估：城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋拆迁评估，可参照本技术细则实施。各市房屋拆迁评估可参照本技术细则执行。
第四十五条实施时间：本技术细则自发布之日起执行。原《泰州市区城市房屋拆迁评估实施细则（试行）》（泰建房【2004】1号）同时废止。
附：泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件
泰州市城市房屋拆迁区位划分体系
泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明
㈡非住宅营业用房分类
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区的房屋；
2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；
4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
㈠住宅标准样本房屋设定要求说明
住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）；
4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述３条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；
5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。
7．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。
㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；
2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；
7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
㈢分类基准价格调整系数
分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，K j的取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98。
附件四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋层次因素修正系数p4表
上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。 ㈡独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p 1
表
2.住宅房屋成新因素修正系数p 2表
3.住宅房屋朝向因素修正系数p 3表
注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p 4表
住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：
㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
2
3
4.住宅房屋功能因素修正系数p4表
住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。
住宅功能因素等级说明表如下：
㈣有关说明
1．K31i的取值范围应该界于80～120之间；
2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。
3. 实体因素修正系数采用计算方式为：
P31＝
或P31i＝
附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表
（一）住宅区位因素修正调节系数评分表
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表
㈢住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝；
其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
2.可比实例区位因素调节系数为Q S，标准样本住宅区位因素调节系数为Q O，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数K i32＝。
附件六、非营业用房及其成本法评估说明
㈠非营业用房的成本法评估应用
1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。
2.成本法评估的基本公式：
拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧
3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：
P D＝P O（1＋a）n×k1×k2×k3
P D—土地重新取得价格；
P O—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；
a—地价涨落的年均价格指数；
n＝估价时点年份-基准地价颁布年份；
k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；
k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。
k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公
4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润。
5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
㈡住宅房屋重置价格（元/M2）
㈢非住宅房屋重置价格（元/M）
注：住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为: 钢砼结构3.6米,砖混结构2.8米，砖木结构2.7米。房屋层高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。
㈣工业及仓储用房重置价格
扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%
扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%
1、层高檐高调整系数说明表
层高及檐高调整调整值
钢筋砼结构，层高在3.6M以上(不含3.6M) 每增加0.2M，建筑物重置价格增2.5％
单层厂房及仓储用房檐高在9M以上调增,4.5M以下调减每增减0.3M，建筑物重置价格增减2.0％
砖混结构，层高在5.5M以上调增, 4.5M
以下调减，
每增减0.2M，建筑物重置价格增减2.0% 2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表
㈤住宅房屋建筑等级说明表
1.钢筋砼结构多层住宅
2.砖混结构多层普通住宅
4. 简易结构
㈥非住宅房屋建筑等级说明表1.钢筋砼结构
3.砖木结构
附件七、建筑物成新因素确定表
㈠房屋成新评定等级及说明表
㈡房屋成新上限表（限值）
㈣房屋成新的评定
应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。
附件八、营业用房评估的收益法应用说明
㈠收益法应用总说明
1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。
2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%－10%的限值数额选取。
3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
㈡商铺类营业用房的典型样本房设定
1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；
商铺类原始样本商业用房设定条件
①位于分区内商业用房集中区域；
②门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等；
③砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；
④单开间，临街店面宽约5米，宽深比≤ ；
⑤一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；
⑥临分区内街巷。
㈢被拆迁营业用房的评估公式
1. 基准价格ＶO
商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：
2.主要参数确定
3.被拆迁营业用房评估值Ｖi收益法测算
按下面公式计算：
其中，V i为待评估商业房地产评估值，V o为原始样本商业用房基准价格，f xy为商业用途修正系数，f m为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。
4.商业用途修正系数f xy表
经营性用房拆迁补偿
经营性用房拆迁补偿估价研究 经营性用房主要是盈利性房地产，如商店、餐馆、旅馆、游乐场所等具有获利能力的房地产。这些房地产不论是自用还是出租，都可以根据市场获取（测算）其正常情况下的收益。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。经营性用房单价高，价格把握较为不易，其拆迁补偿价格评估的准确与否，直接影响拆迁当事人的利益。 武汉市近年旧城改造步伐不断加快，拆迁过程中所涉及到的经营性用房也越来越多，由于武汉市老城区大部分已经发展成为寸土寸金的城市商业中心区域（如全国闻名的“天下第一街”——汉正街），此类拆迁区域内经营性用房拆迁补偿价值尤为敏感。当前经营性用房拆迁补偿纠纷频发，为了维护拆迁当事人的合法权益，促进旧城改造的顺利进行，必须对经营性用房拆迁评估的客观、公正进行认真研究。武汉国佳房地资产评估有限公司作为一级资质的房地产估价机构，承接了大量类似区域的拆迁估价工作，积累了不少经营性用房拆迁补偿估价的实践经验，也遇到一些问题，现一并托出与各位同行探讨。 一、经营性用房及其估价特点 1、有收益 经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收 益。 2、经营性用房的年租金是年收益的基础 出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。 3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同 同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。
拆迁补偿标准(2017年最新版)
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/4711386244.html, 拆迁补偿标准(2017年最新版) 据了解,《新版本》要求拆迁人根据拆迁法律法规的规定,结合项目实际情况,就拆迁地块范围内的居住人口和被拆迁房屋的实际情况、拆迁的实施期限、实施拆迁单位、补偿安置标准、安置房源信息等拆迁事宜进行明确阐述,让拆迁在阳光下进行,让市民更有知情权。... 拆迁补偿标准须参照周边楼价 广州今年起加大推进“三旧改造”工作的力度,但其进度如何往往受制于拆迁工作。记者昨日获悉,广州已进一步完善了拆迁公示政策,舍弃原有的房屋拆迁计划版本中的不足,制定了《房屋拆迁计划和补偿安置方案》新版本(以下简称《新版本》),今后每一个旧城改造拆迁项目都要参照《新版本》的格式制定补偿安置方案并向被拆迁人公示。 目前荔湾区源溪旧城改造项目就在推行《新版本》试点,这个月已经进入为期三个月的第二轮征询意见阶段。随着新一轮旧城改造的
推进,广州已经逐渐探索出一套具有广州特色的“阳光拆迁”模式。 《新版本》 ■细化拆迁事宜■参照周边楼价 ■防止项目烂尾…… 亮点一 拆迁人看到拆迁方案不会“蒙查查” 据了解,《新版本》要求拆迁人根据拆迁法律法规的规定,结合项目实际情况,就拆迁地块范围内的居住人口和被拆迁房屋的实际情况、拆迁的实施期限、实施拆迁单位、补偿安置标准、安置房源信息等拆迁事宜进行明确阐述,让拆迁在阳光下进行,让市民更有知情权。 按照广州的旧城改造相关规定,旧城更新改造项目要实行两轮事前征询制度:第一轮征询改造意愿,同意改造户数的比例达到90%以上方可启动改造;第二轮征询补偿安置方案意见,在规定的时间内,签订拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上的方可具体实施拆迁。广州市国土房管局最新制定的《新版本》就明确了每个拆迁改造地块在
北京拆迁补偿标准
北京拆迁补偿标准 一、房屋拆迁补偿计算标准 1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) 2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 二、房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注： 1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0; 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。 (三)农村房屋拆迁补偿标准 1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调
换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积; 2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。 房屋拆迁各补偿费种类及计算 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： (1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准
房屋拆迁补偿的计算公式以及补偿标准 民身边，那么，在面对房屋拆迁时，应该如何所要房屋拆迁 下来就由法律快车小编为您详细介绍房屋拆迁补偿的计算 公式以及补偿标准。 一、房屋拆迁补偿的概念 房屋拆迁补偿是什么，房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。房屋拆迁如何补偿？房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。根据被拆迁人的要求可以是异地兑换，也可以是同地兑换。 二、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使 用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 （一）房屋拆迁补偿计算标准 （1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。 （2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
住建部拆迁补偿办法条例
住建部：房屋征收按市价评估补偿 2011年06月08日02:28新京报[微博]马力我要评论(194) 字号：T|T 转播到腾讯微博 2010年7月3日，北京原宣武区，一条胡同的平房墙上被画上了大大的拆字，而有的地方已经被拆除。陈眉语摄 继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。 其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。 房屋征收评估新流程 选定机构 被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。 签订合同 一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 实地评估 估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 交付报告 公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 申请复核 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 申请鉴定 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 变化1 评估价格完全依照市场 2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。” 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。 【解读】在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。 对此，北京市房协副秘书长陈志昨日表示，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。 “《条例》中，是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
城市房屋拆迁中安置补偿范围及标准的确定(曾俊国1)
城市房屋拆迁中安置补偿范围及标准的确定 曾俊国 二〇〇八年八月六日
[作者简介] 曾俊国，男，1968年出生，毕业于西北政法学院，现为甘州区人民法院行政庭庭长。 联系方式（0936）8258585 （0936）3621828
城市房屋拆迁中安置补偿范围及标准的确定[内容提要]城市房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者给予一定补偿或视情况进行迁移安臵的活动。城市房屋拆迁，既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，又关系到城市规划的具体落实，是一个敏感而又普遍的社会问题。近年来不断出现的房屋拆迁矛盾和纠纷表明，拆迁问题表面上看是一个城市建设纠纷问题，实际上它已牵涉到法律调整、政府职能、公众权利、生存权保护等诸多方面的问题。由于土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。因此，正确处理好房屋拆迁中出现安臵补偿的问题，依法规范地做好房屋拆迁工作，给予被拆迁人合理补偿，对其进行妥善的安臵。对于促进经济发展、维护社会稳定、构建和谐社会具有十分重要的意义。 本文对城市房屋中安臵补偿范围及标准的确定作初步探讨。[关键词] 房屋拆迁补偿范围标准 全文共计5326字
[以下正文] 城市房屋拆迁补偿是指在城市建设和开发过程中，由于拆除房屋而给予房屋所有人的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准。 (一) 补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中哪些财产利益应依法给予补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。作为拆迁主要对象的房屋是所有人经济利益的一部分，是拆迁补偿的主要范围。拆迁人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受经济损失，理应对被拆除房屋进行补偿。通过补偿保障了被拆除房屋所有人法律上、经济上应享有的合法权益，同时也解决了拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，就是说所有权人合法所有的房屋。一是房屋为所有权人合法所有，二是房屋本身合法。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。列入补偿范围的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某种用途的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途，并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除它们将对被拆迁人带来一定的经济损失，所以应给予补偿。补偿范围中的收益权系依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，是房屋所有权的一项重要权能。它可以属于所有人，也可以由承租人、承包人、典权人行使。补偿范围中的收益权具有以下法律特征：收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律的依据；收益应当合法产生；收益应当是
无锡市城市房屋拆迁补偿价评估实施细则
无锡市城市房屋拆迁补偿价评估实施细则 一、总则1．为贯彻《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告)、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》(无锡市人民政府第54号令) 等法律、法规和市政府《关于贯彻实施<江苏省城市房屋拆迁管理条例>的意见》等文件，参照《房地产估价规范》(GB/T50291－1999)，结合本市实际情况，确定本市城市房屋拆迁补偿价评估规则及标准，制定本细则。2．根据房地产价格评估基本原理，结合房屋拆迁补偿价评估的具体特点，本市房屋拆迁补偿价评估一般采用综合评估法。3．本市房屋拆迁补偿价评估分为住宅、非住宅营业用房、非住宅非营业用房和工交仓储四大类，分别以不同的区位价、房屋重置价格结合成新进行评估。4．房屋的装饰及附属物等部分另行单独评估。5．本细则的区位补偿价、区段路线价等标准根据政府公布的基准价实施。6．本细则适用于无锡市城市房屋拆迁补偿价评估。7．征用集体土地上的房屋收购款评估参照执行。二、房屋用途住宅：供人们居住使用的房屋。非住宅营业用房：商业(生产、生活资料批零销售业)、金融保险业(对外营业部分)、娱乐业、餐饮业、服务业。非住宅非营业用房：办公用房、写字楼、非营业的单位用房、公益事业性用房。工交仓储用房：各类工厂、车间、手工业作坊等生产性用房，从事交通运输的房屋及各类仓储用房等。房屋的用途按关于贯彻实施《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的意见确定。三、住宅房屋评估住宅房屋评估价格由区位补偿价、房屋补偿价和装饰及附属物补偿价组成，以建筑面积为计算单位，即：评估价格＝区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价1．区位补偿价区位补偿价＝区位补偿价标准×区位补偿面积×楼层系数×朝向系数⑴公式中的区位补偿价标准可在政府公布的住宅区位补偿价标准中查取。⑵区位补偿面积：当房屋建筑面积大于土地使用权面积时按建筑面积计算；当房屋建筑面积小于土地使用权面积时按土地使用权面积计算，但必须提供有效土地使用权面积证书或文件。⑶楼层系数(见表一) 层次总楼层一二三四五六七二0 0 三0 2 －2 四－2 2 4 －4 五－4 0 4 6 －6 六－4 0 4 6 2 －8 七－4 0 4 6 2 0 －8 说明：1、顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%。2、底层地下室为车库的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1% ⑷朝向系数无朝南门窗：-3% 2．房屋补偿价房屋补偿价＝房屋重置价格×成新率×楼层系数×朝向系数×建筑面积房屋重置价格应根据被拆迁房屋的实际结构等级查取相应的重置价格确定。楼层系数与朝向系数同上。3．装饰及附属物补偿价装饰及附属物补偿价＝装饰及附属物重置价格×成新率装饰及附属物补偿价可根据相应的室内装饰重置价格、装饰设备及附属物重置价格结合成新确定。4．住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其区位补偿价与房屋补偿价应增加补偿，增加的幅度见表二。表二：竣工年限增加幅度不满1年(含1年) 19% 不满2年(含2年) 18% 不满3年(含3年) 17% 不满4年(含4年) 16% 不满5年(含5年) 15% 四、非住宅营业用房评估非住宅营业用房评估应分层计算。评估价格＝区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价1．区位补偿价＝区段路线价标准×K1×K2×区位补偿面积⑴K1：非住宅营业用房楼层调整系数(见表三)：表三：层次楼层调整系数地下室或半地下室60％一层100％二层80％三层75％四层及四层以上70％⑵K2：临街状态调整系数(只适用于底层，其他楼层K2取1) ①营业用房底层临街面宽(开间)与首进深度(进深)比调整系数?小于0.6，调整系数0.85 ?大于0.6(含0.6)，小于0.8，调整系数0.9 ?大于0.8(含0.8)，小于1，调整系数0.95 ?大于1(含1)，小于1.2，调整系数1 ?大于1.2(含1.2)，小于1.5，调整系数1.05 ?大于1.5(含1.5)，调整系数1.2 开间进深比以房屋所有权证上标明的分幢房屋的总开间进深比计算。②两面临街调整系数两面临街(两面以上临街按两面临街计算)，以区位等级级别高的临街面(主临街面)区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整方法如下：次临街面宽达到主临街面宽的50%(含
城市房屋拆迁补偿安置协议书-标准版
房屋拆迁补偿安置协议 拆迁人（以下简称甲方）：_______________________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 被拆迁人（以下简称乙方）：_____________________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 房屋承租人（使用人）（以下简称丙方）：__________ 法定代表人：__________________________________ 委托代理人：__________________________________ 甲方因________________建设需要，经批准取得_________号《房屋拆迁许可证》，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《____省城市房屋拆迁管理条例》及等规定，对乙方的房屋进行拆迁，甲、乙、丙_____方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议： 第一条被拆除房屋现状 （一）房屋所在地点：_______区（镇）街道（路）号，房屋的总楼层数__________，房屋所在的楼层数___________，房屋的朝向________,被拆迁房屋的区位等级为，房屋产权性质_______，房屋结构类型_________。 （二）红线内占地面积平方米，总建筑面积__________平方米，其中产权证记载建筑面积________平方米，无产权部分面积___________，房屋产权证号_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面积中住宅建筑面积平方米，营业性用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，工业仓储类用房建筑面积平方米。 （三）房屋内部设施及装璜情况：
房屋的拆迁补偿估价换算方法案列
案例一 案例背景：某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋；式样：旧式楼房；部位：二层统间；朝向：东；建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全，无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。 1、单位基准价格的确定:按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋，对该二层旧里住宅进行评估。取卧室朝南、底层前间户型为样本，运用市场比较法评估，确定单位建筑面积基准价格（按产权计）为3700元／平方米。 2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价:卧室朝东，朝向修正系数为－2％;评估对象位于2层，层次修正系数为＋4％;经现场查勘考虑采光、通风等条件较好，确定其他因素修正系数为＋1％，评估单价＝基准单价×（1＋朝向修正系数）×（1＋层次修正系数）×（1＋其他因素修正系数）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米 3、补偿单价的确定：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定，该区域的最低补偿单价为4009元／平方米，价格补贴系数为20％。该户属未出租的私有自住房屋，因其评估单价低于最低补偿单价，故按最低补偿单价计算。对产权所有人补偿单价的计算公式为：补偿单价＝最低补偿单价×100％＋价格补贴×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米 4、拆迁补偿总额：拆迁补偿总额＝补偿单价×建筑面积＝4811×50．00＝24．06（万元） 案例二 案例背景：某某区普通假三层新式里弄，委估对象为公有住房租赁户；部位：二层前楼；朝向南；居住面积25平方米。厨房、小卫生均为三户合用。进行房屋拆迁补
盐城市房屋拆迁补偿标准
盐城市房屋拆迁补偿标准 盐城市物价局和盐城市建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知市直各有关单位：根据《盐城市区房屋拆迁管理试行办法》的有关规定，现将市区房屋拆迁补偿标准通知如下： 盐城市物价局和建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知 对于那些居住在棚户区的居民而言，拆迁是一次改变居住环境的机会。 规范认定房屋性质 对被拆迁的房屋用途作了更明确的分类：被拆迁房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。 营业用房是指规划、住房保障房产管理部门确认的直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、金融保险业(直接从事对外营业的部分)、娱乐、餐饮、服务行业的用房，土地使用权供给方式按土地使用证确定。其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房，生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。被拆迁房屋面积及用途不明确的，由市规划部门会同相关部门确定；对被拆迁房屋所涉及土地性质、取得方式、面积等不明确的，由市国土部门依法确定。
解读：该条规定，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。在过去，被拆迁房屋用途分主要分为住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋三大类，没有详细的分类，在实际操作中容易产生纠纷，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。 其次，对于拆迁房屋面积和用途不明确的，以及房屋设计土地性质、取得方式、面积等不明确的，该条规定都明确了认定主体和解决办法。 老城区实行分区域定点安置安置房仍选在老城区，拆多少换多少。 依照市区城市规划、土地级差和行政区划等因素，将市区划分为老城区、建成区和新区三个区域。具体范围是：老城区为东至开放大道、南至大庆路、西至太平路—串场河沿线、北至黄海路围合范围；建成区为东至通榆河，南至开放大道以东为青年路、开放大道以西为东进路，西至西环路，北至新洋港围合范围(除老城区部分)；新区为市区上述范围以外的范围。 在整体拆迁安置上，市政府鼓励市区居住用房拆迁由老城区向外疏散跨区域安置。老城区范围内房屋拆迂，拆迁人应提供至少一处安置房源供被拆迁人选择。老城区范围内的被拆迁人选择老城区安置房源的，按被拆迁房屋合法建筑面积1：1定点安置；选择建成区的，
房屋拆迁补偿价格评估合同协议书范本 通用版
委托方：（以下简称甲方） 受托方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《____________市城市房屋拆迁管理办法》、《____________市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》及《____________市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》等有关法律、法规及文件规定，甲乙双方经充分协商，就________________________项目的拆迁补偿价格进行评估事宜签订本合同。 一、估价工程范围、评估工作量及完成期限： 1、甲方因的需要，委托乙方对下列范围内被拆迁房屋及附属物的拆迁补偿价格进行评估，其评估四至范围如下： 东至：____________ 西至：____________ 南至：____________ 北至：____________ 2、评估工作量：以现场实际勘查数量为准。 3、按照相关主管部门下发的建设拆迁评估作价的通知的要求，估价时间定为：____________年____________月____________日至____________年____________月____________日。 二、双方责任及协作事宜： 1、甲方负责提供项目有关的立项文件、规划文件及附图；配合乙方向有关部门、单位或个人提供审阅所必需的资料。 2、甲方组织乙方在估价期间到现场勘察，并提供方便和配合。 3、在乙方按照合同约定保质、保量完成评估工作的前提下，甲方应按时向乙方支付服务费。 4、乙方在甲方规定的估价时间内，负责调查了解拆迁范围内被拆迁房屋及土地有关情况，根据甲方的需要，依照国家有关拆迁法律法规的规定，并结合评估市场情况及本工程拆迁评估的具体情况，对委托评估的房屋及附属物进行客观、公正的评估。向甲方出具房屋估价汇总报告，并在拆迁许可证规定的动迁之日起，出具分户评估报告交付甲方。
房屋拆迁补偿标准2019
房屋拆迁补偿标准2019 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿标准在其第三章“拆迁补偿与安置”有详细的说明，具体的拆迁补偿标准如下：第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 我国经济的发展速度加快，现有的土地已经不能满足城市的发展，那么就会对以前建的房屋进行拆迁。拆迁当地居民或者村民的土地就是拆迁众多情形中的一种。征别人的地当然要对被征收人进行补偿，房屋拆迁补偿标准2017是什么呢?的小编的在这里为您进行简单的介绍。 一、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人 支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 二、2017房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准
房屋拆迁补偿的形式和标准(2017最新)
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.360docs.net/doc/4711386244.html, 房屋拆迁补偿的形式和标准(2017最新) 拆迁补偿，是指拆迁人遵循等价原则，对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所受的损失给予合理弥补。 拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。所有人在此不仅指产权人，还包括两种代管人：一是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因而委托的全权代理人;二是国家授权的国家所有的房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆作违章建筑、超过期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑物给予适当补偿。适当补偿可理解为对临时建筑在使用期限内的残存价值进行补偿。 国家保护房屋所有人的合法权益，这一原则在我国宪法、民法通则、私有房屋管理条例等法规中都有明确规定。因此，所有人要求拆迁人对拆迁房屋造成的损失给予补偿是他们的法定权利，拆迁人对所有人进行补偿是他们的法定义务。而且，拆迁补偿是一种民事法律关
系，双方当事人地位平等，应该遵循公平和等价有偿的民法原则。 一、拆迁补偿的形式 (一)拆迁补偿的形式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。 1、产权调换。 是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。 2、产权调换。 对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的，所以《拆迁条例》赋予被拆迁人要求以产权调换的形式给予补偿的权利，并且规定：拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换。”当然，产权调换也不是绝对的，对于还建有特殊困难，又没有其他房屋可供调换的建设项目，被拆迁人产权调换的要求就不能给予支持。另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补助费。
城市房屋拆迁补偿的计算标准
城市房屋拆迁补偿的计算标准 补偿不合理，提高征地拆迁补偿，请拨全国征地拆迁法律咨. 房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 城市房屋拆迁补偿的计算标准是为城市房屋拆迁补偿提供依据的。那么，城市房屋拆迁补偿的计算标准是什么？城市房屋拆迁补偿的计算标准有哪些？城市房屋拆迁补偿的计算标准的具体内容是什么？下面就跟一起来看看吧！ 一、城市房屋拆迁补偿的计算标准 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1) 房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所 有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划 档，按平方米单价计算。 (2) 周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房 或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按 被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3) 奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助 房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或 不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项 标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家 有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计 算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价× 宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 (一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费 注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0; 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。
天津房屋拆迁补偿标准(最新)
天津房屋拆迁补偿标准 本市新的《天津市城市房屋拆迁管理规定》将于今年5月1日起施行。2010天津房屋拆迁补偿标准是怎样的，2010天津房屋拆迁补偿标准有哪些内容，是根据什么制定的，想知道2010天津房屋拆迁该如何补偿吗，快来看看吧。 为加强对天津市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，本市新的《天津市城市房屋拆迁管理规定》将于今年5月1日起施行。以前拆迁住宅房屋实行货币补偿，金额为房地产市场评估单价乘以房屋建筑面积加上安置补贴金额，补贴金额由区县政府根据被拆迁房屋的区位、类型、用途等因素确定，修订后，补偿金额将按照评估时被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场 价格评估确定。 实施拆迁要有许可证 规定要求，拆迁房屋的单位，必须取得房屋拆迁许可证后，才能实施拆迁。拆迁人要按照国家和本市的有关规定，缴纳房屋拆迁管理费。
拆迁范围内不得扩建房屋 被拆迁房屋所在地的区县房屋行政管理部门应当自房屋拆迁许 可证发放之日起5日内，将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、搬迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。搬迁期限不得少于15天。 拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行以下活动：1、新建、扩建、改建房屋；2、改变房屋和土地用途；3、建立新的房屋租赁关系；4、房屋所有权和土地使用权的转移、变更和他项权利登记。 拆迁双方要订协议 拆迁人与被拆迁人应当订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。该协议不得与房屋拆迁公告的内容相抵触。 协议内容包括：1、被拆迁房屋的建筑面积；2、补偿安置方式； 3、货币补偿金额；4产权调换房屋的基本情况，包括房屋的地点、面积、楼层、价格和需要结清的差价等内容；5、搬迁期限；6、临时过渡方式和过渡期限；7、违约责任；8、争议解决的方式；9、当事
拆迁资产评估报告
拆迁资产评估报告 导语：拆迁资产评估报告怎么写?下面为您推荐拆迁资产评估报告范文，欢迎阅读! 【拆迁资产评估报告】 一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者 委托方：xxxx 产权持有者：xxxx有限公司(以下简称“贵公司”) 其他报告使用者：法律法规明确的其他报告使用者。 二、评估目的： 为满足xxxx对贵公司搬迁损失进行补偿的需要，而对该经济行为所涉及的贵公司机械设备、低值易耗品、部分构筑物及停产停业损失进行评估，为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据。 三、评估对象和评估范围： 本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至20xx年11月30日机器设备(包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机器设备)、低值易耗品及部分构筑物;对于部分由于公司财务处理及实物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备，公司承诺其产权清晰,不存在产权纠纷,并征得补偿方的同意后,也将其纳入本次评估范围。 另外根据委托方及产权占有方的要求，对因搬迁造成的停产损失也 纳入评估范围。
纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一致。 四、评估基准日： 本项目资产评估基准日是20xx年11月30日。 本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的,与有关各方商定的,以便评估目的的实现。本次评估所采用的价格是评估基准日的价格标准。 五、价值类型： 本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿价值提供参考依据，其选择的价值类型为拆迁补偿价值。 拆迁补偿价值,指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。 六、评估方法：采用成本法。 七、评估程序实施过程： 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出贵公司拟搬迁设备、办公资产搬迁费用及停产停业损失等拆迁补偿价值。 八、评估结论： 经评估，列入评估范围的贵公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值的评估值为元，评估结论列表如下： 搬迁损失补偿价值评估汇总表
房屋拆迁补偿估价操作实务供参考
房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考） 目录 第一部分有关解释和技术细则 一、拆迁补偿估价的价格、内涵 二、作业流程 1、拆迁补偿估价项目作业流程 2、现场踏勘工作注意事项 三、估价方法及操作要点 （一）估价方法的选择 （二）基准价格修正法 （三）市场比较法应注意的事项 （四）收益法及操作中注意事项 （五）成本法及操作 四、估价结果平衡 第二部分估价成果内容及格式 一、估价汇总报告内容及格式 二、估价技术报告内容及要求 三、分户报告（附分户估价报告格式表） 四、成果资料存档 第一部分有关解释和技术细则 一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵 1、拆迁补偿估价价格的定义 根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。 2、拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作 由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。 ①居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。 ②非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。 二、作业流程 1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）
2、现场踏勘的注意事项 （1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。 房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得。其中房屋结够般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等。 （2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房屋进行拍照； （3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。 三、估价方法及操作要点 （一）估价方法的选择 房屋类别条件适用方法 居住房屋集中、连片、同类型房屋基准价格修正法 整栋花园住宅、新式里弄及其它不适用基准价格修正法的房屋市场比较法、成本法 非居住房屋有成交案例市场比较法 无成交案例，有出租案例收益还原法 无成交案例，无出租案例，如机关、学校、医院、工厂成本法 在建工程成本法、假设开发法 （二）、基准价格修正法 1、基准价格修正法的适用范围 基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进行。 2、基准价格修正法的具体操作步骤 （1）现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表； （2）划分房屋类别； （3）按房屋类别选择典型房屋； （4）调查搜集典型房屋的可比交易实例； （5）计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格； （6）进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格； （7）进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评估估价对象的价格； （8）进行估价结果审核、平衡，制作《估价结果一览表》（表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行规范格式）。 （9）编制估价汇总报告和技术报告； （10）制作分户估价报告（见分户报告试行格式）； （11）整理资料存档。 3、划分房屋类别的具体要求和操作要点 按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别。在具体操作时，可以在《上海市房屋建筑类型分类表》（沪房[90]规字发第518号）分类的基础上，结合可能收集到的交
城市房屋拆迁补偿安置协议书(标准版)
编号：_________________ 城市房屋拆迁补偿安置协议书 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
拆迁人：_______________________(以下简称甲方) 房屋承租人：___________________(以下简称乙方) 根据厦府[_________]地_________号建设用地批文，拆许字(_________)第________号，厦国土房拆通[________]号拆迁通告，因“_________”用地建设需要，乙方所承租的位于_________路(街、巷)_________号的房屋，应予拆除。甲、乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及有关规定、计价标准进行协商，双方就拆迁补偿安置事宜达成如下协议： 一、甲方拆除乙方承租的住宅房屋建筑面积为_________平方米，实行_________的补偿方式。按照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》，经评估，标准房市场价为_________元/平方米;则区位房屋补偿价_________元/平方米;上季度区域住宅商品房(不含别墅)平均售价_________元/平方米，补贴金额为_________元/平方米。 二、因乙方选择货币补偿的补偿方式，按市房改政策乙方享受的房改住房面积控制标准为_________平方米，未超过房改住房面积控制标准部分的建筑面积为_________平方米，甲方根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第三十六条规定应付给乙方货币补偿款计人民币：
房屋拆迁补偿标准的计算公式
房屋拆迁补偿标准的计算公式： 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有： （1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 （2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 （3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 （一）房屋拆迁补偿计算标准 （1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额） （2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 （二）房屋拆迁安置费计算标准 （被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。 备注： 1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0； 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0； 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。 （三）农村房屋拆迁补偿标准 （1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积;