入驻写字楼 先算好物业费
入驻写字楼先算好物业费
来源：东亚经贸新闻 2010-01-27 东亚房周刊
一座办公场所的环境、服务品质的好坏，与物业公司的管理水平有着直接的关系。无论是写字楼的投资者还是使用者，对物业公司的要求永远是服务费用越低越好、服务水平越高越好。
但实际上物业费和服务之间是存在矛盾的，常年从事商业物业管理的吉林省天庭物业总经理于方明认为：“物业公司的服务和收费永远存在着矛盾，真正做到…质价相符?真的很难。一旦物业公司的服务质量上去了，那么就意味着更多的
成本投入，物业公司为了维持正常的运营，势必物业费的收取将水涨船高。”
目前长春市写字楼物业费的收取是何状况？呈现出什么特点？针对这些问题，记者对长春市中高端写字楼物业费收取和服务项目进行了详尽调查。
在几天的调查中记者发现，长春物业公司在物业费收取上有高有低。目前物业管理范围主要在保安、保洁、日常维护等基本服务项目上，这与老牌写字楼——国际大厦、光明大厦等相差无几，可是物业服务费却相差甚远。
据业内人士介绍，物业管理费用的高低不一定是物业管理标准的不同造成的。一些项目定位在高端商务场所，则需要物业公司提供更多的物业服务，因此物业费用也随之增加；而一些项目定位在资金实力较弱的中小企业，那么节约写字楼物业管理成本是首先要考虑的。
物业管理费用由于数额巨大，往往是写字楼用户比较关注的因素之一，而且物业费的计算方式，对每个用户的影响也不同。因此，写字楼投资者或是使用者应该事先了解物业费用收取的具体情况，算准物业费成本，算好经济账。
长春市中高档写字楼物业费一览
兆丰国际大厦
项目位置：朝阳区明德路与人民大街交会处
物业公司：香港港联物业公司
物业费用：4元/平方米·天（暂定）
服务项目：未定
新润天国际大厦
（如今称太平洋金融大厦）
项目位置：长春市西安大路与建设街交会处
物业公司：吉林省润天物业公司
物业费用：4.5元/平方米·天
鸿石国际大厦
项目位置：自由大路与临河街交会处
物业公司：长春市鸿石物业
物业费用：3.6元/平方米·天
服务项目：订票、送餐、打杂、复印、保安
富苑·盛世国际
项目位置：长春市新民广场
物业公司：香港戴德梁行担任物业服务顾问
物业费用：4元/平方米·天
服务项目：24小时保安、保洁服务
通钢国际大厦
项目位置：长春亚泰大街3218号
物业公司：鸿石物业管理公司
物业费用：4元/平方米·天
服务项目：订票、送餐、打杂、复印、保安
百脑汇
项目位置：长春工农大路1313号
物业公司：吉林省群泰物业
物业费用：4元/平方米·天
服务项目：保安、保洁（提供代租服务，属于有偿服务）
新世纪鸿源广场
项目位置：长春市西安大路与同志街交会处
物业公司：吉林四喜物业公司
物业费用：一号公寓：1.58元/平方米·天；二号公寓：2.95元/平方米·天汇华大厦
项目位置：清华路与同志街交会处
物业公司：长春汇华物业公司
物业费用：4元/平方米·天
服务项目：24小时保安、保洁服务、日常维护以及监控等服务
伟峰国际商务广场
项目位置：长春人民大街7088号
物业公司：长春市科瑞物业
物业费用：4元/平方米·天
服务项目：保安、保洁（提供代租服务）吴太商务中心
项目位置：宽城区胜利大街498号
物业公司：香港戴德梁行担任物业服务顾问物业费用：3元/平方米·天
服务项目：保安、保洁、订票
中韩大厦
项目位置：长春火车站站前广场
物业公司：长春市春铁物业公司
物业费用：2.3元/平方米·天
服务项目：保安、保洁服务
商业写字楼物业管理费标准
一、商业写字楼物业管理费标准 一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 二、物业费滞纳金计算方法 1、为了运算方便，我们可把日滞纳金化成月滞纳金，即千分之三乘30 天得
0.003×300.09。由于会费是每月付的，这就是一个连续而且动态的算法，看似麻烦，其实是有规律的，在数学上这是典型的等差数列。等差数列的前 N 项和的公式是 SnN(A1An)/2，这里的 Sn 是应付的滞纳金数，N 是欠费的月份数，A1 是欠费的起始月份的滞纳金数，An 是欠费的最后月份的滞纳金数，A10.09NF，An0.09F，这里的 F 是应付费用，代入公式得SnN(0.09NF0.09F)/2，化简得出 Sn 0.045FN(N1) 。实际情况滞纳天数可能超过足月，为使超过天数也计算进去，此公式可相应完善成为：Sn 0.045FN(N1)0.003F(N1)×T，T 为足月后另外还超出的天数。 公式关键是N 的选定，由于公式是由数列推导出来的，所以取N 数必须要符合数列条件，即所取 N 娄必须是按足月来计算。举个例子，如一个住户管理费是 48 元，欠费是1998年 4 月开始，假设欠费住户的交纳期为 1999 年 1 月 19 日，则 N 应取 8，如取 9 就错了，因为 1998 年 12 月的滞纳金还未满一个月。该户滞纳金计算方法( 0.0045×48×8 81)0.003×48(81)×19180.14 元。如果有人对 N 的选定感到麻烦，也可把 N 选为欠费月数，则公式可改为：0.045FN(N-1)0.003FNT，对以上欠费户N 选为9，应付滞纳金为：0.045×48×9(9-1)0.003×48×9×19180.14 元。另外，如果欠费期间遇到管理费调整，那么可把调整管理费后的增加的部分用此公式计算出数字后再加上原计算出的数字即可。 2、滞纳金SKN×0.003×T，即滞纳金S月管理费(K)×欠费月数(N)×0.003(系数)×月欠费的平均日长度(T) 。上式既直观，且运算简便，开票据时，我们能充分保留原始数据，使业户一看就懂，同时又了解，T 的确定也极其方便，若某户连续欠费 N 月于 A日结清(每月按30 天计算)，那么T(N-1)/2×30A 天。为了运算的便利，我们又可以知道滞纳金SKN×0.003×(N-1)/2×30A，A 为结算当月日期数。例某户管理费 80 元/月，1998 年 8 月起欠至 1999 年元月 10 日结算，滞纳金S 80×5×0.003×(5-1)/2×301084 元，在开滞纳金票据的时，T 的运算应省略，即在发票收款项目栏内写明的80×5×0.003×70 即可。同理，若欠费中途调整，上面公式同样适用，管理费差价为正滞纳金取加，负则取减。 三、物业管理费的概念 物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。
物业服务费用测算技术报告(详细)
附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。
2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年
通常物业管理单位费收费规范标准测算
第一章物业费测算准备 一、了解当地法律法规 查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相 关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下： 1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进 行适当调整与下浮。 2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。 二、了解项目基本情况 1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下： 项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。 2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应： （1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算； （2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。 三、查询当地收费标准 通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下： 1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准； 2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。 根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。 第二章物业费测算内容 管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化 养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。 一、人力综合成本测算 （一）制定人员架构及编制方案
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况：
商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天 运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天 内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐
写字楼物业费
写字楼物业能源费测算方案 测算依据： A、全年365天，其中：工作日251天、休息日104天、节假日10天 B、平均电价0.63元/Kwh，其中：峰0.983元/Kwh（8：00~11：00/18：00~23：00）平0.623元/Kwh（7：00~8：00/11：00~18：00）谷0.285元/Kwh（23：00~7：00） C、天燃气按2.2元/M3计... 测算依据： A、全年365天，其中：工作日251天、休息日104天、节假日10天 B、平均电价0.63元/Kwh，其中：峰0.983元/Kwh（8：00~11：00/18：00~23：00） 平0.623元/Kwh（7：00~8：00/11：00~18：00） 谷0.285元/Kwh（23：00~7：00） C、天燃气按2.2元/M3计 D、水价按4.2元/M3计 E、排污费按1.2元/M3计 一、电费： 1、公共区域照明用电 1.1楼内公共照明 测算依据：⑴办公层和地下停车场周一—周五运行时间为7：30至19：00 ⑵底商（B1-F2）运行时间为全年7:30至21：30 ⑶其余时间为E电照明（数量按正常照明的1/3计） ⑷地下停车场为36W单管日光灯约500套，其余为18W双管节能灯约3000套 ｛18W×2×（3000-3×130）+36W×500｝÷1000×｛（4h×0.983元 /Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×251天+（4h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元 /Kwh+8h×0.285元/Kwh）×251天×1/3+（8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元 /Kwh+8h×0.285元/Kwh）×（104+10）天×1/3｝+（18W×2×3×130）÷1000×｛（6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×365天+（1.5h×0.983元 /Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×365天×1/3｝=430906.71元
物业管理服务费报价及测算
物业管理服务费报价及测算 概述： 基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一)南京市政府相关物业管理法律、法规； (二)“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）； (三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”； (四)江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。 二、经费测算的原则 (一)遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二)服务水平与管理费用相匹配的原则 根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三)物业管理分项服务分项收费的原则 按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同
的服务内容，确定不同的服务费用标准。 分阶段测算原则)四( 考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。 (五)管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即： 管理者酬金= 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一)按功能物业功能管理的原则； (二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。 (三)有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下： 序职月年 36,0001经3,000 26,400 2,200 2 经理助理 21,120 1,760 客户服务中心主管3 21,120 4 安全事务部主管1,760
精品文档 (60)写字楼物业管理合同书格式
第一章总则 第一条：根据有关法律、法规、委托方同大厦业主方签订的《租赁及物业管理合同》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将荆州投资广场委托乙方实行物业管理，订立本合同，供双方共同信守。 第二条：物业基本情况： 物业类型：; 坐落位置： 占地面积：约XX平方米; 建筑面积：约XXX平方米，地下X层、地上X层。 委托管理的物业构成：XX大厦。 第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应分别同受托方签订本合同，并履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项 第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。 第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。 第六条：市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。 第七条：公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理。 第八条：附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所等。 第九条：公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条：交通与车辆停放秩序的管理。 第十一条：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。 第十二条：管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 第十三条：负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1、物业管理费：____ 2、保洁费：_____ 3、保安费：______ 4、房屋设备运行费：________ 5、维修养护费：________ 第十四条：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
物业费测算模版
物业管理服务收支测算及说明
一、测算总述 本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算： 二、法规的依据 国家《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》及实施细则 三、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。 服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标。 四、测算的依据、说明 (一)收入 主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入。 管理费：115000平方×3.8元/平方=437000元 停车场：地下1356辆×250元=339000元 地面14辆×110元=1540元 (二)支出
主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。 （三）、小区物业管理、服务人员费用测算表
以上工资包括工资、加班费、五险一金等综合收入。（二）工程维修养护费用：
1、弱电系统（含消防）：5000元/月×12月=60000元； 2、各种水泵（含附属配套）：500元/月×12月=6000元； 3、设施综合维护（含房屋）：3000元/月×12月=36000元； 4、电梯维保：800元/月×18部×12月=172800元。 （三）卫生清洁费用： 1、生活垃圾清运：4000元/月×12月=48000元； 2、消杀费（杀虫、灭鼠）：2000元/次×4次/年=8000元； 3、清洁低耗品：170000×0.15×12月=306000元； 4、外立面清洗（估算）：115000平方米×1元×1次/年=115000元。 （四）安全管理费用： 1、安全监控设备：1000元/月×12月=12000元； 2、消防器材（更新率20%）：100000×20％=10000元。 （五）物业运营费用：
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 (A1） ?方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 ?方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 ?方案主要组成： １、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 ?水晶广场大致面积情况：
?物业人员配置及工资情况： ?人均建面:110000平方米/129人=８５3平方米/人.?专业人员人均管理面积（11000０平方米/人数）:
第二章 XＸXX物业情况 ?一期管理面积:ＸXXX㎡,物业人员配置: ?配置说明： 1、物业主管／工程领班(８H工作制)：相互担任部门管理，相互值班轮休,月休八天; ２、工程专员(３人/维修/８Ｈ工作制）:早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班,月休八天； 3、秩序领班（2人/１2H工作制）:每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人,月休四天;
4、秩序专员（6人/１２H工作制)：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天； 5、保洁专员（5人/８H工作制）:每日早班二人、中班二人、剩余一 人轮休顶班,月休四天。?第三章物业成本 一、月人力成本（６１８９0元/月）： 7７２680/1２=６439０元／月 二、行政办公费：
三、设备设施维护费及杂项
第四章数据汇总 月物业成本: 1082０2０/12个月/４500平方米=２0元/月／平方米.
写字楼物业管理费测算要点
写字楼物业管理费测算要点 1、确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点： （1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。 （3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2、收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。 物业管理费的测算 物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。 物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）； ——单项费用（元／月）； ——费用项数（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有单项费用之和； S——参加测算的物业总面积（米）。 前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。 为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。
商业业态物业管理收费方案(测算)
商场物业管理服务成本测算 (一)管理成本(按建筑面积XXX㎡/层计) 序号项目测算式依据计算公式月成本 1 地下停车场、一、二、 三层内部敞开式公共 区域及消费者安全防 护管理 设置XX个岗位，共xx人，按月均XX 元 2 地下停车场、一、二、 三层内部敞开式公共 区域保洁服务 设置xx个流动保洁员，共XX人，以保 证物业内清洁随产随清，按月均XX元 3 外围秩序维护岗位（） 4 洗手间用水用电按营业时间XX小时计综合测算 5 垃圾清运餐饮、娱乐休闲、日产垃圾清运综合测算 6 商业部分空调运行费 用 据实分摊 7 公共部位用电据实分摊 小计XXX元专项管理成本专项管理成本÷首层建筑面积XX元/㎡.月物业管理成本专项管理成本+公共场管理成本XX元/㎡.月 1、公共场所管理成本(商业总建筑面积：xxx㎡) 序号项目测算式依据计算公式月支出 1 主任助理(商业部分专项事务协调) 按月均XXX元 2 事务助理(商业专项管理服务) 按月均XXX元 3 负一层至三层共用设施设备管理人员(供电、机 电、、空调、电梯) 按月均XXX元 4 广场、停车场、负一层至三层公用部位安全维护 (此费用由商业业态与办公业态各承担一半) 按月均XXX元 5 广场、负一至三层公共部位绿公养护管理按月均XXX元 6 广场、停车场、负一至三层公共部位清洁管理按月均XXX元 7 智能监控系统，商业业态公共所如广场、停车场、 公共通道的、电梯[扶梯]监控、消防系统管理 按月均XXX元 8 社会保险费 9 福利费按工资总额的5% 小计 10 停车场、负二层至三层所有电梯维 护保养(不含电梯运行电费) 设计扶梯xx部、垂直客梯xx部，共 xx部，按XX元/台.月 11 电梯年检费年检费客梯XX元/台.年，扶手电梯xx元/台.年 12 商业空调维保 小计 合计 2、商业业态公共场所能耗费用 序号项目测算式依据计算公式月支出
入驻写字楼 先算好物业费
入驻写字楼先算好物业费 来源：东亚经贸新闻 2010-01-27 东亚房周刊 一座办公场所的环境、服务品质的好坏，与物业公司的管理水平有着直接的关系。无论是写字楼的投资者还是使用者，对物业公司的要求永远是服务费用越低越好、服务水平越高越好。 但实际上物业费和服务之间是存在矛盾的，常年从事商业物业管理的吉林省天庭物业总经理于方明认为：“物业公司的服务和收费永远存在着矛盾，真正做到…质价相符?真的很难。一旦物业公司的服务质量上去了，那么就意味着更多的 成本投入，物业公司为了维持正常的运营，势必物业费的收取将水涨船高。” 目前长春市写字楼物业费的收取是何状况？呈现出什么特点？针对这些问题，记者对长春市中高端写字楼物业费收取和服务项目进行了详尽调查。 在几天的调查中记者发现，长春物业公司在物业费收取上有高有低。目前物业管理范围主要在保安、保洁、日常维护等基本服务项目上，这与老牌写字楼——国际大厦、光明大厦等相差无几，可是物业服务费却相差甚远。 据业内人士介绍，物业管理费用的高低不一定是物业管理标准的不同造成的。一些项目定位在高端商务场所，则需要物业公司提供更多的物业服务，因此物业费用也随之增加；而一些项目定位在资金实力较弱的中小企业，那么节约写字楼物业管理成本是首先要考虑的。
物业管理费用由于数额巨大，往往是写字楼用户比较关注的因素之一，而且物业费的计算方式，对每个用户的影响也不同。因此，写字楼投资者或是使用者应该事先了解物业费用收取的具体情况，算准物业费成本，算好经济账。 长春市中高档写字楼物业费一览 兆丰国际大厦 项目位置：朝阳区明德路与人民大街交会处 物业公司：香港港联物业公司 物业费用：4元/平方米·天（暂定） 服务项目：未定 新润天国际大厦 （如今称太平洋金融大厦） 项目位置：长春市西安大路与建设街交会处 物业公司：吉林省润天物业公司 物业费用：4.5元/平方米·天 鸿石国际大厦 项目位置：自由大路与临河街交会处 物业公司：长春市鸿石物业 物业费用：3.6元/平方米·天 服务项目：订票、送餐、打杂、复印、保安 富苑·盛世国际 项目位置：长春市新民广场 物业公司：香港戴德梁行担任物业服务顾问 物业费用：4元/平方米·天 服务项目：24小时保安、保洁服务 通钢国际大厦 项目位置：长春亚泰大街3218号 物业公司：鸿石物业管理公司 物业费用：4元/平方米·天 服务项目：订票、送餐、打杂、复印、保安 百脑汇 项目位置：长春工农大路1313号 物业公司：吉林省群泰物业 物业费用：4元/平方米·天 服务项目：保安、保洁（提供代租服务，属于有偿服务） 新世纪鸿源广场 项目位置：长春市西安大路与同志街交会处 物业公司：吉林四喜物业公司 物业费用：一号公寓：1.58元/平方米·天；二号公寓：2.95元/平方米·天汇华大厦 项目位置：清华路与同志街交会处 物业公司：长春汇华物业公司 物业费用：4元/平方米·天 服务项目：24小时保安、保洁服务、日常维护以及监控等服务 伟峰国际商务广场
物业管理费详细构成及测算标准
物业管理费详细构成及测算标准 1. 物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费： 1.1基本工资：职务人数工资标准（元）月工资总额（元） 1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例 1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2. 物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1公共照明系统的电费和维修费 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.2给排水设施的费用 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.23消防水箱清洗费： 计算公式=总用水量X水价/12 计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12 计算公式=每年损耗量*单价/12 2.3共用建筑、道路维修费 2.4不可预见费（按上述费用总和的5% —10%计）
3. 物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限） 3.3垃圾清运费 3.4保洁用水 经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨， 3.5消杀费 4. 物业管理公共区域绿化养护费用： 4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费： X＞绿化面积约平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。 /100X32X2/12=4266 元 5. 物业管理公共区域秩序维护费用 5.1保安系统设备电费（监控、巡更、背景音乐、卫星接收等）： 5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 6. 行政办公费 6.1通讯费用 6.2文具、办公用品费用 6.3车辆使用费 6.4节日装饰费（含彩灯电费） 6.5公共关系费 6.6办公室采暖费（北方才有） 6.7书报费 6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等） 6.9培训费 6.10办公区、员工生活区电费
写字楼物业费是怎么计算的-【领仕网
写字楼物业费是怎么计算的-【领仕网】 物业费怎么算才算是合理的，才能让业主们心安理得的接受？有的地方规定的计提计提比例过低并按管理成本计提酬金，有关部门对物业管理企业计提酬金的行为监督的力度也不够，使得物业管理企业为了多提酬金，人为地增加成本开支，甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。所以，了解上海物业费怎么算，将有助于我们为规范物业管理企业的行为，限制物业管理企业虚增成本。 确定和选择适合的物业酬金计提比例，才能得出合理的物业费： (一)政府指导价和市场选择相结合 由于物业管理在国内的发展不平衡，很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。同时，业主的自我保护能力还不强。也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。所以，从市场发育角度看，政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。 政府在制定物业服务指导价格的同时，可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例，由业主和物业管理企业参照执行。在此基础上，也可以按照服务内容和程度协商确定。 (二)科学地制定管理酬金的计提比例 为了物业管理行业能够健康发展，合理的酬金比例必须能让物业管理企业获得合理的利润。目前，有的地方不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的10%计提酬金，是不合适的。笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况，发现这些公司当年按10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%，若要达到保本点，则酬金比例应为14.1%。另外，物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似，所以，物业管理行业的酬金计提比例上限应不低与15%。 (三)几个需要说明的问题 一是，目前仍有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。二是，物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。三是，从业主角度讲，企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。这体现了市场性质原则。
商业物业管理成本测算实例公式
商业物业管理成本测算实例公式 $一、总体指标 l 按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100万。l 按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。 $二、各部门指标分解（按100%入驻率） 1、保洁队 l 每月人力成本合计：10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元 l 材料与其它开支：1300.00元 合计：7500.00元/每月×12月=9万元/年 2、保安部 l 每月人力成本合计：18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元 l 其它开支：300.00元 合计：14100.00元/每月×12月=16.92万元/年 3、维修队 l 每月人力成本合计：9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元 l 公共水电费成本每月：9500.00元 l 空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月×3.333万/月=20万） l 物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元 合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。 4、客户服务部 l 人员工资成本每月：4300.00元 l 办公费用每月：500.00元（含电话费） l 宣传与培训费用：200.00元 l 其它费用：200.00元 合计：5200.00元 $三、外协大型设备固定费用分解 1、梯维保：1.2万元/年，0.1万元/月 2、央空调维保：0.6万元/年，0.05万元/月 3、力系统维保：2万元/年，0.167万元/月 4、花木租摆、绿化养护：3万元/年，0.25万元/月 5、玻璃幕及结构维修：3万元/年，0.25万元/月 6、照明与亮化系统：0.6万元/年，0.05万元/月 以上合计10.4万元/年，0.8667万元/月 7、其它项目 l 设备年检费用：1.0万元/年，0.1万元/月 l 大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年，0.708万元/年 以上合计9.5万元/年，0.808万元/月 $四、各部门工效挂钩方案 1、保洁队：
物业管理费构成及核算
物业管理费构成及核算 物业管理费构成及核算 一、物业管理费的构成 由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算，是物业管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前，物业管理公司的财务管理部门必须对其进行管理费的核算，运行一年后，还要根据上年的运行情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定，并经物业管理公司总经理审阅后，提交业主管理委员会讨论通过，方可公布执行。 物业管理费一般由以下一些项目构成: (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。 (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。 二、物业管理费的核算办法 三、物业管理费的收费标准 物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。 物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则: 第一，不违反国家和地方政府的有关规定。 第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。 第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。 第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。 第五，公平原则。对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性，比如，对商业大厦内的不同用户收取的公用设施(如电梯、楼梯等)管理费应该有所区别，如在大厦底层，所用电梯及楼梯的机会几乎没有，因此，大厦底层用户所交纳的管理费用应该较少。 按照上述原则和本章第二节关于物业管理费收入的论述，物业管理公司测算出物业管理费的数额后，并不能把这一数额作为收费标准，而应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价等三种不同的形式定价。 (一)代办性服务收费实行政府定价 (二)公共性服务收费实行政府指导价 1.城市住宅及行政工商企业用房收费标准 以北京市为例，北京市房地产管理局1994年印发《北京市委托管理房屋收费标准》规
商业物业管理成本测算实例公式
商业物业管理成本测算 实例公式 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
商业物业管理成本测算实例公式 $一、总体指标 l按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100%入驻率）：开支100万。 l按以上指标，每月平均分解为：开支万。 $二、各部门指标分解（按100%入驻率） 1、保洁队 l每月人力成本合计：10人×元+1×元=元 l材料与其它开支：元 合计：元/每月×12月=9万元/年 2、保安部 l每月人力成本合计：18人×元+1×=元 l其它开支：元 合计：元/每月×12月=万元/年 3、维修队 l每月人力成本合计：9人×元+1×=元 l公共水电费成本每月：元 l空调油耗平均每月：万（年使用6个月×万/月=20万） l物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：元 合计：平均每月元/使用空调每月元/不使用空调每月万元。 4、客户服务部 l人员工资成本每月：元 l办公费用每月：元（含电话费） l宣传与培训费用：元 l其它费用：元 合计：元 $三、外协大型设备固定费用分解 1、梯维保：万元/年，万元/月 2、央空调维保：万元/年，万元/月 3、力系统维保：2万元/年，万元/月 4、花木租摆、绿化养护：3万元/年，万元/月 5、玻璃幕及结构维修：3万元/年，万元/月 6、照明与亮化系统：万元/年，万元/月 以上合计万元/年，万元/月
7、其它项目 l设备年检费用：万元/年，万元/月 l大厦修缮与其它不可预见性项目：万元/年，万元/年 以上合计万元/年，万元/月 $四、各部门工效挂钩方案 1、保洁队： 总成本控制应在元/月范围内。 除人员工资外，其它成本总额为元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。 实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为元，某月实际支出 元，则节约元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工元（绩效工资总额）×23%=元、主管：元（绩效工资总额）×23%=23元。合计：元×10人+1×23=138元。 2、保安队 总体成本应控制在元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为元/月，考核奖 惩方案如上。 3、维修队 总体成本应控制在平常月份万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为万元范围内。 除人员工资外，其他开支总额为不开空调份万元/月、开空调万元/月。考核奖惩 方案如上。 4、客户服务部 总体成本应控制在元/月。 除人力成本外，其他成本总额为元/月。考核奖惩方案如上。 $五、创收奖励方案 1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。 2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。 $六、指标修正
商业物业管理前期介入、二装与物业费测算时间
浅谈商业物业经管前期介入、二装及物业费测算时间 1.工程设计阶段 商业物业经管在规划设计阶段就介入技术方案的修改、优化和决策，把平时经管实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和经管的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和经管人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 1、根据《商业经管房产技术条件》，结合工程实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如： 1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减
少代收、代垫情况； 5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等； 6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 2、从商场日常经营需要出发提出合理建议： 1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期经管使用需要； 2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议； 3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理； 4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求； 6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；