2014中国房地产开发企业500强测评榜单解读

入榜企业分析

1.万科蝉联榜首恒大万达位列前三

中国房地产测评中心根据经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2013中

国房地产开发企业500强榜单。万科集团以超群的综合实力连续六年位居榜首，恒大地

产和万达商业地产跻身三强，绿地集团、保利房地产、中国海外、世茂房地产、碧桂园、绿城和龙湖地产分列四到十位。

2.千亿军团扩容企业竞争不断升级

继2011年万科完成房地产开发企业年销售金额破千亿元大关之后，仅两年时间房地产开发业千亿军团就快速扩容至7家，这不失为年内行业的最大亮点。年内，率先实现千亿销售的万科、保利和绿地保持稳步发展，万达、中海、碧桂园、恒大顺利跻身“千亿军团”。

3.西部占比略升区域格局鲜有变化

2014年500强房地产开发企业区域分布基本保持了相对稳定的格局。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区仍然占据榜单大半江山，分别占500强的36.20%、19.20%和15.80%，华南、华北地区企业占比小幅上升，华东企业基本持平。

企业规模

1.集中程度攀升标杆房企份额提升

统计数据表明，2013年500强中的100强企业销售金额均值为282.8亿元，较上年大幅增长49.50%。从100强企业销售金额的分段分布来看，2013年千亿企业由上年的3家扩容为7家，500亿以上企业增加至11家。从10强、20强、50强和100强的中位数对比情况来看，2013年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为1071亿元、422亿元、150亿元和95亿元，分别较上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%，100强销售业绩持续快速增长。

2.销售再创新高多数超额完成目标

2013年，500强房地产开发企业普遍再迎增长，企业销售额纷纷创下新高，其中，万科销售金额达到1709.4亿元，再度刷新行业纪录。2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平；全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。与此同时，500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米，同比增长34.4%，销售金额更创下3.26万亿元的新高，同比增长29.0%，增长速度双双大幅领先于全国水平。

3.杠杆撬动扩张规模增速表现各异

2013年，500强房地产开发企业总资产均值为252.45亿元，同比增长19.05%，较2012年回升7.31个百分点；而净资产均值为79.46亿元，同比增长8.92%，增速基本与2012年持平。整体而言，500强房地产开发企业规模基本终止了连续三年的增速下滑之势，总资产增速回升并小幅超过2011年水平，净资产增速较2012年小幅下降0.81个百分点，总资产和净资产均值增长速度的分化表明2013年不少企业负债规模扩张速度较快，企业选择通过放大杠杆实现总规模的快速扩张。

风险管理

1.偿债压力上升企业风险依然可控

作为资金密集型行业，开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房企偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。

2.资金到位良好融资成本优势显现

资金情况方面的数据显示，2013年全年房地产开发企业到位资金122122亿元，同比增长26.5%。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47524亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%；定金及预收款34499亿元，增长29.9%。从各来源占比来看，随着近二年房地产市场稳定上行，交易持续活跃，房地产开发企业资金回笼显著。个人按揭贷款、定金及预收款等为主的其他资金占房地产开发企业资金来源比率稳步提升。

3.搭建海外平台畅通渠道控制风险

2013年，房地产开发企业海外融资潮仍在持续。2012年下半年以来，多数国家政府实施宽松的货币政策，境外资本市场低利率环境得以持续，房企海外发债持续升温。继招商地产、万科、金地于2012年成功赴港借壳上市后，万达和绿地也分别于2013年4月、5月完成赴港借壳上市，完成海外融资平台的构建。成功借壳上市后，各大企业都加快对壳资源的整合，以尽快实现境外上市平台的融资运作。通过在港上市，房地产开发企业顺利实现了海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资。

盈利能力

1.加强成本管控利润止降小幅回升

2013年500强房企净利润均值为4.64亿元，同比上升7.26%，终止了2011年以来下滑趋势；现金及现金等价物余额同样止降回升，为30.53亿元，同比上升20.30%。净利润和现金及现金等价物余额双双回升，一方面与2012年以来业绩普遍较好有关；另一方面，2013年500强房企加强费用管控，虽然费用压力仍存，但控制成本成果初显。

2.盈利焦点转移单纯涨价获利难续

净利润回升的同时，2013年500强房地产开发企业盈利效率也有小幅回升。其中，总资产收益率均值为3.25%，较2012年上升49.39%；净资产收益率均值为6.63%，同比上升38.37%；成本费用利润率均值为18.15%，较2012年上升25.73%。盈利效率指标有所回归，但仍低于2011年的水平。

3.标杆企业出海细分领域专注创利

行业普遍存在的利润空间收窄趋势迫使企业一方面顺应首套、改善等传统住宅需求开发产品，提升服务品质，一方面通过多样化的产品及发展策略寻求利润来源。2013年，标杆企业万科、绿地、中海、富力等均加码海外业务。万科进军北美市场，并计划通过布局香港、美国和新加坡。碧桂园、绿地等较早开拓海外市场的企业也迎来良好收获。

成长潜力

1.业绩增速上升标杆企业成长领先

近年来，房企持续成长不确定性逐渐增强，开发企业基于其在企业规模、融资渠道、市场洞察力、成本管控力、战略执行力等不同层面的资源禀赋成长路径差异明显。随着房地产行业领先企业的核心竞争力日趋明晰，采取追随策略的中小企业也通过选择不同的标杆而进入不同的成长路径。

2.资源禀赋各异成长路径差异渐显

3.百强补充土储热点城市势能累积

2012年下半年，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场逐渐复苏。进入2013年，开发商补充土地的意愿不断上升，伴随着核心城市土地供应量的增加，土地市场由冷转热，一些地方地王频现，其中不乏万科、华润、融创等百强房企的身影。

运营绩效

1.运营效率回升高周转迎丰硕成果

2013年，500强房地产开发企业运营效率指标全面回升，存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平；流动资产周转率均值为0.2，同比上升0.04%；总资产周转率为0.19，同比上升8.82%。销售业绩不断刷新，运营效率稳步提升，房地产开发企业以高周转为主线的运营模式得到了丰厚的回报，尽管企业纷纷探索规模和利润平衡发展的路径，以缓解高周转带来的企业利润率下滑，但在竞争不断升级的房地产行业内，继续保持高周转以维持和进一步扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。

2.去化差异明显中小城市压力加大

2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。一方面地价不断上涨造成新增项目库存价格上升，但存货面积增长速度有所落。因此，大部分开发企业维持着2年左右的库存水平，去化压力仍属正常范围并未有大幅提升。另一方面，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平米以上大户型产品持续滞销。而三四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。

3.追求增长质量拓展企业适合业态

2011年以来，加快周转成为行业共识，在市场竞争加剧的背景下，高周转企业良好业绩的示范作用使得更多房企加入高周转运营阵营，高周转已成为房企保持发展速度的必备技能。万科、保利等高周转标杆企业保持开发节奏，平均开盘时间都在10个月以内，2013年初新增的土地储备就有很大一部分已经推向市场，平均开盘时间在8个月左右，运营时间进一步缩短。然而快周转模式正遭遇盈利能力下降的挑战，因而以高周转换回规模优势的众多房地产开发企业在一手抓周转速度以追求规模增长的速度的同时，也在布局未来发展以实现增长的高质量和发展模式的转型。

创新能力和社会责任

1.营销变局上演电商整合日趋紧密

2013年，房地产开发企业营销策略变局取得良好效果，其中最为突出的是倡导“全员营销”的碧桂园和“体验式营销”的世茂房地产。其背后营销策略的变化值得深思，特别是全都使用跨界销售方法，打破行业传统观念。

2.参股银行解禁产银融合深挖价值

由于银监会对商业银行的关联交易有十分严格的限制，尤其是对股东的借款，要求不能优于其他借款人的条件，因此房地产开发企业入股银行并非以融资便利和降低融资成本为主要目的。

3.纳税加速增长积极履行社会责任

2013年500强房地产开发企业所得税额均值约为2.89亿元，同比增长31.01%，增幅较2012年大幅回升。从营业税金及附加项目来看，500强均值约为4.89亿元，同比增长幅度由2012年的2.24%大幅上升至29.18%。