安徽省2015年房地产估价师《相关知识》：短期资金市场的含义和特点模拟试题
安徽省2015年房地产估价师《相关知识》：短期资金市场的含义和特
点模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以保险的实施形式为标准，可将保险分为
A：商业保险、社会保险和政策保险
B：财产保险和人身保险
C：自愿保险和强制保险
D：定值保险和不定值保险
E：执行层的组织协调
2、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。
A：建设单位
B：监理单位
C：施工单位
D：建设主管部门
E：执行层的组织协调
3、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于__%。
A．10
B．15
C．20
D．25
4、《中华人民共和国物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
5、从事房地产估价，首先要有房地产。
A：估价业务
B：估价目的
C：估价对象
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
6、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
7、投资基金证券的持有人与发起人的关系是关系。
A：股权
B：债权
C：契约
D：债务
E：执行层的组织协调
8、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。
A：社会一般收益率
B：社会最低收益率
C：某个投资者所要求的最低收益率
D：某个投资者所要求的最高收益率
E：工业用地的监测点评估价格
9、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用。
A：会减少
B：会增加
C：保持不变
D：可能增加也可能减少
E：执行层的组织协调
10、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。
A：股份
B：股单
C：股票
D：公司债券
E：执行层的组织协调
11、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
12、经济适用房的土地采用__方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
13、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由依法批准划拨。
A：县级以上土地管理部门
B：县级以上人民政府
C：省级以上土地管理部门
D：省级以上人民政府
E：执行层的组织协调
14、对于公民，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。
A：下落不明满1年的
B：下落不明满2年的
C：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的
D：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的
E：执行层的组织协调
15、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：通过自己开发耕地取得
B：通过征收土地取得
C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得
E：工业用地的监测点评估价格
16、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。
A：中国人民银行
B：中国银行业监督管理机构
C：中国保险业监督管理机构
D：中国证券业监督管理机构
E：执行层的组织协调
17、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】
A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B：待开发房地产建设发包日期
C：取得待开发房地产的日期
D：房地产开发完成并投入使用的日期
E：工业用地的监测点评估价格
18、基准地价系数修正法的基本原理是。
A：收益原理
B：替代原理
C：地租理论
D：区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
19、长期趋势法应用的假设前提条件为__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B．房地产市场无明显季节性波动
C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
20、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。
A：992．06
B：983．10
C：1 080
D：832
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列有关丘的表述中，不正确的是__。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
22、以下不适合利用成本法估价的房地产是。
A：机场
B：单纯建筑物
C：住宅
D：房地产保险
E：工业用地的监测点评估价格
23、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
24、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
25、某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。A．5110.51
B．5307.26
C．5549.95
D．5638.13
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。
A：保险事故发生时保险标的的预期价值
B：保险事故发生时保险标的的实际价值
C：保险合同双方事先约定的保险价值
D：保险合同双方事后约定的保险价值
E：执行层的组织协调
2、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
3、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。
A．土地的有限性和稀缺性
B．开发商的因素
C．投机需求膨胀
D．金融机构过度放贷
E．领导的决策
4、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。
A．空置率指标
B．供给指标
C．需求指标
D．市场交易指标
E．存量指标
5、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证
B：建设用地规划许可证
C：建设工程规划许可证
D：建设工程施工许可证
E：商品房预售许可证
6、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力
B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理
C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记
D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记
E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
7、某个国家2000—2004年的基尼系数分别为0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推断。
A：该国家的居民收入分配趋于平均化
B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D：该国家的国民收入呈现出上升的趋势
E：执行层的组织协调
8、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。
A：购买上班用的电动车
B：购买自用二手商铺
C：自建自住住房
D：装修自住住房
E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息
9、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为等四个层次。
A：经营利润
B：利润总额
C：税后利润
D：可分配利润
E：未分配利润
10、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为__。A．1.05
B．0.97
C．0.98
D．1.03
11、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。
A：房地产开发
B：如何取得国有土地使用权
C：房地产权属登记
D：耕地保护
E：城乡规划
12、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5．58％．则下列说法中正确的有．【2006年考题】
A：该房地产的实际价格等于名义价格
B：该房地产的名义价格为50万元
C：该房地产的实际价格高于50万元
D：该房地产的实际价格为50万元
E：该房地产不存在名义价格
13、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。
A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税
E．评估市场价值时一般要扣除所得税
14、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。A．区位
B．环境
C．政策
D．文化
15、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．竞争充分性
D．交易复杂性
16、商业银行的最基本职能是__。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
17、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙,
D．难以判断
18、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。
A：《中华人民共和国城市房地产管理法》
B：《中华人民共和国土地管理法》
C：《中华人民共和国土地管理法实施条例》
D：《中华人民共和国城乡规划法》
E：《中华人民共和国物业管理条例》
19、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。
A：征地管理费
B：耕地占用税
C：印花税
D：契税
E：新菜地开发建设基金
20、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为__元/m2。
A．2385
B．2393
C．2955
D．2964
21、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是__。
A．估价对象的真实价值
B．估价对象的重置价格
C．估价对象的实际成交价格
D．合格估价师的重新估价结果
22、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题)
A：期望值相同、标准差小的方案为优
B：标准差相同、期望值小的方案为优
C：标准差相同、期望值大的方案为优
D：标准差系数大的方案为优
E：标准差系数小的方案为优
23、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。
A：经济扩张与创造就业不再是线性关系
B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C：房地产市场呈现自我修正的周期性
D：就业机会增加与空间需求不再同比增长
E：借款合同
24、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。
A．320
B．1200
C．1210
D．210
25、房地产市场分析可以帮助开发商__。
A．选择合适的项目位置
B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析(18)
房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析（18） (1/35)单项选择题 第1题 收益法一般不适用于( )的房地产的估价。 A.游乐场 B.公园 C.影剧院 D.停车场 下一题 (2/35)单项选择题 第2题 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。 A.3473 B.4365 C.4500 D.4000 上一题下一题 (3/35)单项选择题 第3题 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。 A.降低房地产开发贷款利率 B.增加土地有效供给 C.降低契税 D.提高购房贷款利率 上一题下一题 (4/35)单项选择题 第4题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。 A.225.00 B.237.50 C.381.25 D.395.83 上一题下一题 (5/35)单项选择题 第5题 通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。 A.土地取得成本+建设成本 B.土地取得成本+建设成本+管理费用 C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用 D.开发完成后的房地产价值 上一题下一题
第6题 从事房地产估价，首先要有房地产( )。 A.估价业务 B.估价目的 C.估价对象 D.估价程序 上一题下一题 (7/35)单项选择题 第7题 某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为5000元/m2，每月末的租赁净收益为3000元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为( )元/m2。 A.4758.34 B.4421.96 C.4902.15 D.4581.45 上一题下一题 (8/35)单项选择题 第8题 不属于引起房地产价格上升的原因是( )。 A.外部经济 B.需求增加导致稀缺性增加 C.生活水平的提高 D.通货膨胀 上一题下一题 (9/35)单项选择题 第9题 实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。 A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法 上一题下一题 (10/35)单项选择题 第10题 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。 A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09 上一题下一题
房地产估价师历年考试真题下载
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价规范GBT
房地产估价规范G B T 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 2．0．8open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
房地产估价模拟试卷和答案
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
市场法在我国房地产估价中的应用论文
题目：市场法在我国房地产估价中的应用 院系：建筑工程系 学科专业：建筑工程技术 班级： 学生： 学号：
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)
序言 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 （一）市场法的含义 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特
土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案20
土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案20 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 房地产具有供给有限特性，本质上于 A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大 答案：C 2. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为 A.1667元/m2 B.1765元/m2 C.1875元/m2 D.2000元/m2 答案：B 3. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是 A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
答案：C 4. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及 A.相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间 答案：C 5. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 答案：B 6. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价万元。 A.1250 B.1750 C.2050 D.2150 答案：B 7. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
2019年房地产估价师理论与方法考试真题
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
《房地产估价案例分析》模拟试卷(一)
《房地产估价案例分析》模拟试卷（一） 一、简答题 1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。 2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格X围应该是多少？为什么？ 二、综合题 1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5分。本题最多扣至零分）。 有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下： 房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为: 土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元） 2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为： 建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元） 3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为: 建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
房地产估价规范
房地产估价规范 The document was finally revised on 2021
房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38 （GB/T 50291-2015） 总则 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开
房地产评估 试题
一、单项选择题 1.替代原理是房地产估价中( ) A.市场法的理论基础 B.重置成本法的理论基础 C.收益法的理论基础 D.剩余法的理论基础 2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( ) A.成本法 B.收益法 C.剩余法 D.市场法 3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。( ) A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.正常净收益 D.销售收入 5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( ) A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.剩余法 6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) A.递减 B.递增 C.不变 D.先减后增 7.收益法采用_________作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益 B.实际收入、实际费用和客观净收益 C.客观收入、实际费用和实际净收益 D.客观收入、客观费用和客观净收益 8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。( ) A.成正比成正比 B.成正比成反比 C.成反比成反比 D.成反比成正比 9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大 10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.非单一性 B.可替代性 C.合法性 D.可修正性 12.基准地价系数修正法的基本原理是( ) A.供求关系原理 B.生产费用价值论 C.替代原理 D.效用决定论 13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )
房地产估价规范标准
房地产估价规 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015） 总则 1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。 1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发
房地产估价(A卷) 答案====2
试题名称：房地产估价 年级：专业：学号：姓名：分数： 一、填空题（1×15分）： 1.房地产估价就是专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价 程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的价值进行估算和判定的活动。 2.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三类。 3.区位主要指某事物占有的场所，房地产区位可以分为位置、交通、环境和配套措施。 4.房地产按开发程度来划分，可以分成生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。 5.楼面地价= 土地总价/ 规划建筑面积。 二、选择题（2×10分）： 1.房地产交易按交易形式的不同可分为（ C ）。 A.房地产转让、出租、租赁 B.房地产出让、租赁、拍卖 C.房地产转让、租赁、抵押 D.房地产出让、出租、挂牌 2.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D ）。 A.均衡原理 B.预期原理 C.竞争原理 D.替代原理 3.比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A ）。 A.类似房地产的交易 B.相同房地产的交易 C.相关房地产的交易 D.房地产的市场交易 4.房地产价格是由房地产的（D ）这两种相反的力量共同作用的结果。 A.供需与价格 B.需求与价格 C.供给与价格 D.供给与需求 5.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（C ）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.会计折旧 6.出租或营业型房地产的评估可以采用（）。 A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 7.某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40 年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（A ）。 A.50年 B.40年 C.32年 D.30年 8.某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数 为8层。则该宗土地的容积率为( C )。 A.8.0 B.5.6 C.5.0 D．0.7 9.在市场比较法中，建筑容积率修正属于（A ）修正。 A.交易情况 B.交易日期 C.房地产状况 D.实物状况 10.成本租金不包括下列项目中（D ）。 A.贷款利息 B.折价费 C.管理费 D.保险费 三、简答题（5×2分）： 1.什么是成本法？ 2.市场比较法的实质和原理是什么？ 第 1 页共3 页
房地产估价规范原则
中华人民国国家标准 房地产估价规 Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999 主管部门：中华人民国建设部 批准部门：中华人民国建设部 施行日期：年6月1日 中国建筑工业出版社1999 北京
前言 国家标准《房地产估价规》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。本规经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。 本规在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和、地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。 本规由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规》管理组（地址：市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。 国家标准《房地产估价规》的主编单位：中国房地产估价师学会。参
编单位：建设部政策研究中心、省房地产估价师学会、大学岭南学院、华中师大学经济学院、清华大学房地产研究所、大学不动产研究鉴定中心、市房地产价格评估事务所、市房地产评估中心、市物业估价所等。 本规编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、建忠、陆克华、锦红、洪玉、、于北、国诚、彦京、康小芸、田耀东。 目次 1 总则 5 2 术语 5 3 估价原则 3 4 估价程序 4 5 估价方法 5 5.1 估价方法选用 5 5.2 市场比较法 5 5.3 收益法 7 5.4 成本法 9 5.5 假设开发法 11
202_年房地产估价师考试(经营与管理)模拟试卷四汇编
202_年房地产估价师考试（经营与管理）模拟试卷四 汇编 1、根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。 A.消费者习惯 B.供给者习惯 C.政府规制 D.参与者的介入程度 E.品牌间的差异程度 2、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。 A.16.67% B.16.71% C.16.80% D.17.00% 3、土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。（）
A．错误 B．正确 4、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。 A.选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证 5、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意。（） A．错误 B．正确 6、房地产项目开发内容和规模的分析与择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，择开发规模。（） A．错误 B．正确 7、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。
A.建设单位 B.施工单位 C.监理单位 D.设计单位 8、招标文件通常包括（）等。 A.招标公告 B.投标人须知 C.评标办法 D.工程标底 E.合同条款及格式 9、随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求开发商( )。 A.有目的的进行投资,避免盲目造成的额外损失和资金风险 B.具有战略眼光和操作技巧 C.拉拢政府工作人员,从中获取政策上的优惠权和经营的方便权 D.具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识