房地产营销策划合作意向书

关于楚雄宏运房地产开发有限公司“丽景花园”项目全程策划代理合作意向书

博唐智业机构下设爱克中唐广告公司、房地产营销代理有限公司、博唐广告有限公司，是该地区地区最著名的房地产营销策划推广机构，也是全国最有实力的智业管理策划推广机构之一，能有幸接触到由楚雄宏运房地产开发有限公司投资开发的楚雄地区（下称：丽景花园项目），是一次机会，亦是一次挑战，博唐智业公司愿秉承“销售力”理论及“利润力”理念，以多年商业地产营销策划、销售代理和现代商业经营管理经验，以博唐智业公司擅长整合强势资源的优势，以专业敬业的态度和精神，投入这个项目的全程策划代理操作工作。

公司成立以来不仅在云南市场中获得了良好的品牌形象，同时也在全国其他地区等地赢得了上嘉的口碑。我司在策划代理过多项物业，通过深层次的挖掘项目文化理念，把卖楼转化成卖文化，卖风景，使居家的理念升华为收藏的概念，将其包装成为当地经典建筑，一举创造了当地年度房产销售的最高单价，获得了业内外人士的交口称赞。在项目策划过程中，公司进行的准确的产品定位及提出的减弱营销障碍的对策与做法，具有很强的创造性、可操作实施性，这是博唐公司存在的价值及特征。

为进一步加强双方的沟通和了解，在此博唐智业公司将就所提供的服务范围、工作流程以及双方合作的方式和收费原则作详尽的介绍，以此谋求双方合作的共识和可能。

[项目的理解]

项目SWOT分析：

本司将从市场竞争状况、发展商实力/品牌、地段、项目特点、市场认可度、目标群体心理特征等多个方面，对项目进行全方位的解构，寻找市场机会点并对之进行准确定位，寻求提高市场认可度和获取理想业绩的解决之道。

1、项目优势

2、项目劣势

3、竞争威胁

4、机会点

5、解决之道

[博唐智业的目标和承诺]

目标

1、将本项目树立为最知名、最畅旺、最具投资价值的住宅物业；

2、帮助发展商实现预期销售目标及经营目标，创造理想的商业利润；

3、为项目经营建立良好的发展基础，确保整个住宅项目保值、增值。

承诺

1、所有营销策划方案、具体工作计划及广告出品均由项目总监、策划总监、创作总监审核监控，保证各项出品达至博唐智业的专业水准；

2、在公司总部组建项目专案小组，专责为项目提供全面到位的专业服务；

3、博唐智业将安排一名项目总监全程跟进项目进展，主管董事宏观监控并至少每月一次亲赴项目现场，与客户会面，就项目具体情况进行总结；

4、根据合同规定，在当地设置长期办事处，随时协助贵司进行广告策划、销售和物业管理工作，并有效监控项目各项工作的进度和质量。

[博唐智业的服务范围]

项目前期工作：产品策划

市场研究

对项目所处商业市场进行全面深入的认识，为后期工作奠定基础。

1、整体区域商业市场环境调研分析

2、地块商业环境调研分析

3、竞争项目及畅销项目的调研分析

4、目标消费群（投资者、经营者、消费者）的调研分析

5、本项目的优势及局限性研究分析

产品策划

适应市场要求，制订适宜和有足够赢利空间的产品类型及策略。

1. 项目整体开发策略的确定及选择

2. 项目主力目标群的范畴

3. 项目市场定位、经营目标及经营策略

4. 现场售楼部、物业管理、设备配套等专项建议

5. 项目建筑规划方案提升建议

6. 项目各区域功能的确定

7. 人流导向系统规划

8. 项目环境建议

9. 外立面设计建议

10.项目形象系统研究

项目中期工作：策划代理

销售代理

拟出系统的销售策划方案，并派销售主管常驻现场开展工作。

1、销售策略

2、定价策略

3、付款方式策略

4、营销中心包装策略

5、广告推广策略

6、公关活动策略

7、销售人员培训

8、阶段性销售总结及建议

销售策划/销售顾问

委托经验丰富的销售总监组建项目专案小组，制定标准化的营销模式，提升营销团队的战斗力，协助发展商实施有效的销售手段，完成销售任务。

1、销售程序标准化

2、销售控制规范化

3、奖励制度的标准化

4、总体销售策略

5、销售手册标准化

6、销售人员的培训和督导专业化

7、销售总结及培训务实性

8、考核制度标准化

项目后期工作：经营管理

物业管理顾问

由经验丰富的高级物业管理顾问组成项目顾问专案小组，提供专业物业管理咨询服务。

1、协助发展商建立物业管理机构

2、管理费用收费标准建议

3、管理方案或服务方案建议

4、《物业管理公约》、《物业管理方案》、《员工管理守则》、《商户/承租户手册》、《装修手册》的编制建议及管业、保安、工程及财务等方面的工作规程编制建议。

5、物业管理人员的培训与督导

6、协调物业管理与发展商、承租户/商户之间的关系

7、物业管理整体运营财务预算，确定管理费分担金额及收费制度。

8、建立信息反馈制度

[专业平台的建立]

博唐智业作为项目整体推进的中坚力量，就住宅物业项目所涉及的各个专业领域，协助客户选择和推荐各类专业公司，在实际操作中由楚雄宏运房地产开发有限公司作为调控中心进行项目的具体执行和监控，确保项目推进的整体性、系统性和协调性。专业公司的选择遵循以下原则：实力强、信誉好、服务大型地产项目经验丰富、收费合理、具有强烈的敬业精神及合作精神。建议各专业合作公司包括：

1、市场研究公司

2、项目总体规划设计公司

3、室内设计装饰工程公司

4、效果图绘制公司

5、广告公关公司（当地）

6、模型制作公司

7、物业管理公司

8、智能化设计安装公司

9、展示系统设计制作公司

10、园林设计工程公司

11、制作公司

注：上述专业公司的选择推荐和具体合作谈判工作可由博唐智业公司在贵司的授权下完成，最终由贵司确认选定。

[博唐智业的合作方式]

博唐智业公司采取灵活机动的人性化合作方式，充分满足广大客户的不同需求。贵司可以根据实际需要选取不同的合作方式。

全程服务合作：

贵司可以将项目所有策划推广工作均委托给博唐智业公司全面代理。建议贵司采取该种合作方式，以便保持项目整体工作的协调性和统一性，并获得最佳的业绩。

销售管理代理服务合作：

贵司亦可以选择委托博唐智业公司为销售管理提供服务的合作形式。主要服务内容包括销售策划、促销推广策划、广告宣传策划及公关活动推广策划等。

（销售/物业管理）策划/顾问服务合作：

由于博唐智业公司具备丰富的实战经验和先进而完善的现代商业经营管理理论体系，贵司可以采取委托博唐智业公司提供策划或顾问服务的合作形式。

主要包括销售策划/顾问和物业管理顾问等。

此外，贵司还可根据需要选择委托博唐智业公司交叉提供代理服务、策划服务和顾问服务的互动式合作形式。

[博唐智业的合作周期]

由于住宅物业的回报周期不长，具体识项目销售情况定，初步建议合作为期2年，并于2年后视双方合作情况，双方经协商后另行商定合作时间。

[博唐智业的服务方式与收费模式]

收费原则：

博唐智业本着“按劳取酬”和“超值服务”的合理收费原则，在提供优质服务的前提下，一切以项目赢利为中心，让发展商以最少的成本实现最大的效益。

服务方式及收费模式：

博唐智业公司的收费由以下几部分组成，即产品策划、销售代理、销售策划/顾问、物业管理顾问费及超额奖励等，具体的收费如下（实收数额以单项合同为准）：

一、全程服务方式（策划费+顾问费+驻场人员工资）

在服务期内，我司将根据不同服务，商定相应的收费标准，收费原则如下：

项目总体策划服务：

本费用指一切涉及到产品、营销策划服务内容的总体费用，包括：

1、市场研究（提交市场研究报告）

2、产品策划（提交产品策划报告）

3、项目形象设计（项目命名、定位语、广告语、现场包装设计）

4、营销策划（提供整体销售策略）

5、开盘期营销广告设计（包括楼书、投资宝典、宣传单张、海报、报纸广告、户外广告、夹报广告、影视广告等）

6、专业平台建设（相关专业公司的甄选及推荐、质量和服务监督）

本部分总体策划服务费用为50万元。

销售/物业管理顾问服务：

作为专业房地产营销策划代理公司，博唐智业有着丰富的销售代理经验，并拥有专业并具管理能力的销售主管和物业管理顾问，可以协助贵司更好地操作项目。博唐智业派出1—2名专业人员进驻项目现场直接参与营销管理，不定期对营销人员进行各阶段培训，并及时针对项目的各个进程实行不同的策略，从而达到立竿见影的营销效果。

顾问服务内容及相应收费标准如下（具体服务内容见“博唐智业的服务范围”）：

1、销售顾问费：按销售成交额的1.5%计提，销售人员工资由贵司负责。

2、物业管理顾问费：在每月整个住宅业主的物业管理费总额中按15%计提。

3、综合广告服务费：每月综合服务费：3—5万元。具体工作为：

1）根据不同销售阶段的不同需要，制定相应的广告推广计划；

2）负责执行所有广告的广告创意、设计、策划工作；

3）及时评估和分析营销推广策略，并作出全面合理的调整；

4）根据实际情况适时策划公关活动，配合销售的顺利开展。

注：除收取以上费用外，甲方还须为我司派驻人员提供办公场地、办公设备（包括传真机、电脑、宽带上网线等），广告制作材料费和相关媒体费用由贵公司自行负责。

二、销售代理服务方式（代理费+驻场人员工资）

本“策划服务”特指策划兼代理服务。除驻场人员工资由本司支付外，各项策划服务收费标准分别为：

1、销售代理：每月按照月销售总额3%计提。

服务内容：提供销售策划报告、销售期广告策划方案、广告和宣传品设计、

销售资料的设计、销售人员培训与督导、派销售主管长期驻场开展工作、与发展商不定期开会讨论和调整阶段性推广策略。

2、专业平台建设：每月收取固定服务费2万元。

服务内容：最佳专业平台组合建议、相关专业公司的甄选及推荐、质量和服务监督、各公司与发展商之间的协调等。

三、策划/顾问服务方式（策划费/顾问费+每月固定费用+驻场人员工资）

在该种服务方式中，若需长期驻场，则驻场人员工资由本司支付。在所有的顾问项目中，我司每月均派项目主管前往现场，与发展商或代理公司开会讨论，研究项目发展，并根据项目各阶段的情况和市场竞争态势，针对项目情况和销售、经营管理等目标提出改进或解决建议。

1、产品策划：一次性收取20万元。

服务内容：提交市场研究报告、提交产品策划报告、项目形象设计（项目命名、定位语、广告语、现场包装设计）

2、销售策划/顾问：

策划/顾问服务期为2年，配合发展商、代理公司顺利开展销售工作。

销售顾问费用为每月销售总额的2%。

3、经营管理顾问：

顾问服务期为2年，配合发展商、代理公司顺利开展经营管理工作。

经营管理顾问费用为每月整个项目经营管理费总额的2%。

4、物业管理顾问：

顾问服务期为2年，配合发展商、代理公司顺利开展物业管理工作。

物业管理顾问费用为每月整个住宅项目的物业管理费总额的15%。

四、超额奖励

在完成预期销售或招商目标的前提下，若经博唐智业的成功策划，实现平均实际销售价格或招商租金高于原计划销售或招商平均价，销售额或招商额超过预期目标，则差额（超额）部分，合作双方可按照商定的比例进行奖励分成。具体合作形式将在双方确认本合作可能后另行商议。

以上为我司关于贵司项目的合作意向书，希望双方在本文基础上作更深入的沟通，谋求进一步合作的可能。请贵司考虑适当的服务方式，如贵司对我们的服务与收费标准有任何建议，请作进一步的沟通。

谢谢！

商祺！

楚雄博唐智业

二00六年七月十八号