郑州市某CBD商务中心项目可行性研究报告

郑州市某CBD商务中心项目可行性

研究报告

目录

第一章总论 (3)

一、项目摘要 (4)

二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的 (5)

三、主要技术经济指标 (6)

四、可行性研究主要结论 (7)

第二章项目概况 (8)

一、项目名称 (8)

三、项目地理位置 (13)

四、项目拟建规模 (13)

五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况 (13)

第三章项目建设的必要性 (18)

一、项目提出的背景 (18)

二、项目建设的必要性 (20)

第四章项目投资环境及市场分析 (24)

一、项目投资环境分析 (24)

二、房地产市场分析 (30)

第五章项目建设的基础条件 (46)

一、项目的选址 (46)

二、项目建设条件 (46)

第六章设计理念与工程设计方案 (49)

一、基本设计理念 (49)

二、总体布局与建筑设计 (49)

第七章开发建设及经营计划 (59)

一、开发建设计划 (59)

二、经营计划 (61)

第八章项目投资估算和资金筹措 (62)

一、项目总投资估算 (62)

二、项目投资来源，筹措方式的确定 (68)

第九章项目分析及评价 (69)

二、项目定位 (70)

三、项目的经营方式及策略 (72)

四、项目评价 (78)

第十章项目经济效益评价 (79)

一、经营净收入估算 (79)

二、项目盈利能力分析 (86)

三、偿债能力分析 (89)

第十一章风险分析 (90)

一、盈亏平衡分析 (90)

二、敏感性分析 (90)

第十二章可行性研究结论与建议 (92)

一、项目结论性意见 (92)

二、项目风险及防范建议 (94)

附表1：投资计划估算表 (95)

附表2-1：开发期现金流量表 (96)

附表2-2：经营期现金流量表 (97)

附表3：借款还本付息表 (98)

附件 (99)

第一章总论

近年来，XX建设区域性金融中心、中西部会展中心、区域性文化中心、现代物流中心和中原旅游区接待服务中心等雏形已悄然形成，从而带动更多的商务发展机遇。得“中”独厚，作为全国重要的交通枢纽和商贸城市，城市经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。因时而需，XX已经开始进入“高端形象”商务办公时代。近年来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻XX，其中有相当数量的置业需求。作为区域性的城市经济中心，XX对企业有强大的磁场引力。本地企业不断发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。国家对“中部崛起”的政策性支持，XX 将会吸引更多国内外大型企业集团建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。如今，随着一些企业的发展壮大，对高档办公空间的需求也应运而生；另外，XX日益良好的投资环境及特殊的交通枢纽位置，也吸引着一些国内外的知名企业纷纷进驻，写字楼市场呈现出多元化发展，对“国际级”的专业写字楼提供了更多的发展空间。

XX中心是XXXX房地产开发有限公司在XX新区拟建开发的一个多元化商业项目，地处XX市XX新区（中央行政办公区）核心区域，位于金水东路与农业东路交汇处。坐拥万众瞩目的XX中央行政商务区核心地段端点，西接XX新区中央商务建成区，东连XX新客站和郑开大道，毗邻XX新区管委会，是XX地铁一号线途径的重点

站，距离XX新客站2公里，距离XX机场30公里，地理位置十分优越，是未来XX发展的行政办公核心区域。XX中心集国际5A级写字楼、国际5星级（喜来登）品牌酒店及精品商业等为一体的“高标准、高质量、高品位”商务综合体。项目总用地面积：42768.31平方米（64.153亩）；总建筑面积约16万平方米，由三栋塔楼组成。融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。

为了把项目建成XXCOD标志性建筑，XXXX地产聘请了多家国际一流的管理、规划、设计、经营、物业等公司，项目多样物业产品科学组合，良性互动，轻松完善项目产业链，全面提升项目综合价值。为区域内的实力企业提供了与之相匹配的标准化、系统化、科技化的高档办公空间，将在很大程度上提升项目和区域化商务环境档次，成为国内外实力企业发挥才智、扩大财富、可持续发展的总部基地。

XXXX地产始终坚持“高品质、高品位、高标准”的理念，所有功能均面向高层次的企业群体，将为国内外企业提供完善而完美的服务，营造更新更好的现代办公方式，同样显示了XX与国际大都市商务并进的步伐。以房地产开发企业自持物业的运作模式，为投资者、经营者、客户提供多方共赢，创造和谐价值。

一、项目摘要

1.项目背景

XXXX房地产开发有限公司根据XX新区建设的功能需求以及潜在的巨大市场需求，同时为了实现企业经营模式持续、稳健发展的目

标，拟建设集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。

2.项目建设主要内容

本项目建设用地面积为42768.31平方米（约合64.153亩），建成集住宿、餐饮、会议、娱乐、商务于一体的XX中心。五星级酒店及写字楼A座地上23层，写字楼B座地上24层，裙房地上4层，局部3层，地下2层。总建筑面积：161,933.05㎡（含地下建筑面积34,982.70㎡）。

二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的

1.项目编制的依据

（1）国家和地区经济建设的方针、政策、规划以及国家公布的有关法律、法规、行业标准、工程技术、经济定额规范等；

（2）结合XX市自然、经济、社会及城市发展总体规划；

（3）按照XX市有关部门提供的相关资料、数据；

（4）在XX中心项目实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。

（5）其它有关资料。

2.编制原则

（1）合理规划开发XX中心项目资源，严格遵循XX市以及XX 新区总体规划；

（2）接轨国际商务平台，完善XX高档商务办公及酒店服务的需求，满足跨国企业在XX迅猛发展的需要，使商务办公和酒店服务

完美结合；

（3）遵循市场需求，实现合理开发，以高品位的项目定位，提升XX城市形象。

3.编制目的

（1）对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、经营策略提出相应的建议。

（2）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

（3）对项目进行投资分析和风险分析。

（4）对项目决策及其实施的优化提出建议。

三、主要技术经济指标

主要经济技术指标

名称数量总用地面积（m2）42768.31

建设用地面积（m2）20589.97

总建筑面积（m2）161933.05

其中地上建筑面积（m2）126950.35

地下建筑面积（m2）34982.70 建筑基地面积（m2）7189.09

酒店建筑面积（m2）55384.59

写字楼A座建筑面积（m2）32462.94

写字楼B座建筑面积（m2）24778

商业建筑面积（m2）14324.82

容积率 6.17

建设密度34.92%

绿地率35.5%

机动车停车位（辆）1008

自行车停车位（辆）1026

四、可行性研究主要结论

本项目地理位置优越，项目优势明显，开发方案及经营方案科学合理，具有较强的盈利能力、较高的借款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，从经济角度评价，我们认为项目可行。

第二章项目概况一、项目名称

XX中心

二、项目开发建设单位情况

1.企业基本情况

XXXX房地产开发有限公司成立于2007年03月13日，注册资本金6000万元，法人代表苏扬；股东构成：XX置业有限公司，投资比例99%，XX安基置业有限公司，投资比例1%；注册地址：XX市XX新区商务内环2号中油新澳大厦17楼；经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营），房屋租赁；开发资质：暂定资质；企业法人营业执照注册号：4101001102865；税务登记证号：豫地税郑字410105799167353。

2.企业理念

公司秉承“专业敬业、追求卓越”的企业经营准则，奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自我”的企业理念，XXXX房地产开发有限公司始终坚持为提高和为客户创造最大价值而努力。

3.企业管理人员状况

XX公司实行董事会领导下的总经理负责制。

公司董事长兼总经理苏扬，在读EMBA，曾在XX建业集团任职，2009年3月出任XXXX房地产开发有限公司法定代表人。

董事兼财务总监郑志成，在读EMBA，高级会计师、注册税务师、曾在XX黄河旋风上市公司任财务经理职务。

董事兼工程总监祁朝显，工程硕士，高级工程师，省工程咨询协会成员。先后从事过建筑施工、工程设计、房地产开发等工作。1999

年被评为“XX市执行标准化工作先进工作者”；2004、2006年被政府评为“XX市房地产开发先进工作者”。

公司领导年富力强，在房地产开发管理、企业运营方面有着丰富的经验。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。

公司编制职工90人，现有职工65人，具有专业技术职称人员40名，其中管理类人员24人，工程类人员20人，财务类人员8人，营销类人员13人。公司下设综合管理部、财务部、工程部、招标办、营销中心（招商部、企划部）。管理人员有丰富的实践经验，能够充分满足公司业务发展的需要。

4.股东情况介绍

XX置业有限公司成立于2009年2月，注册资金3亿元，法人代表赵振勇，总经理苏扬。公司致力于房地产项目的投资、开发、建设、销售、租赁等业务，是一家新成立的综合性房地产投资开发新锐企业，秉承“以人为本，创造客户价值公司经营理念，拥有完善的结构资本体系，地产战略意图明显，一流的专业管理团队，全面塑造核心竞争力，目前XX置业立足本地市场，坚持走房地产专业开发与专业服务的发展道路，坚持运作的规范化与标准化建设，着力现代公司治理机制，保证企业健康、平稳、快速发展，公司聚集了房地产开发行业中投资、经营、开发、建设、建筑施工、物业经营和管理等各方面的优秀人才，现有员工63人，其中高级专业技术职称10人，