2010227伊春市市场研究报告
引言—报告摘要
核心提示
伊春是一座独具魅力的旅游之城。树在城中，城在林中，房在绿中——这是伊春给游客的第一印象。生态旅游是伊春市优势特色产业之一,新鲜的空气、充足的阳光、良好的水质，大自然赋予了伊春“养生天堂”的一切先决条件。旅游业极大地推动了当地房产市场的发展，据统计，有1/3的购房者来自北京和哈尔滨。
目前，伊春中心区的住宅均价为每平方米2800元。有业内人士预测，当伊春商品房平均价格涨到2800元-3000元/平方米时，会在较长的一段时间内保持相对稳定。
中心区均价2800元
复式住宅3500元
记者从伊春市建设局房产住宅科了解到，2010年上半年，伊春市中心区商品房的平均价格为2800元/平方米。其中价格最高的是高层住宅楼，价格为每平方米3500元左右。而全市的住房平均价格则为每平方米1850元。
进入2007年之后，伊春楼市价格上涨迅速，2009年主城区成交均价比2007年涨了近千元，已经全面超越2007年的高峰水平。同时，2010年上半年的价格则创下新高。
记者在采访中了解到，北京亿科置地房地产开发有限公司在伊春新区开发的亿科·星河湾原来每平方米均价为1000元左右的复式住宅，现在已经上涨至3500元/平方米。
伊春市中心区商品房均价走势
2005年1000元/平方米
2006年1200元/平方米
2007年1600元/平方米
2008年2050元/平方米
2009年2200元/平方米
2010年2800元/平方米（上半年）
1/3购房者来自北京和哈尔滨
在当地一家高档楼盘的售楼处，销售人员对记者说，他曾经研究过所有购房者的资料，并在其中发现了几宗大单，其中有一名来自深圳的男士一次购买了7套住宅。这名男士当时说，在7套房中，除了自己的一套外，其余6套都是给亲戚朋友代购的，购买这么多房子，就是为了每年夏季到
这里避暑时能“找到家的感觉”。
记者走访几家楼盘的售楼处了解到，购房者中，来自北京、上海、浙江、哈尔滨等省市的购房者成为重要的支撑力量。
据统计数字显示，在伊春新开发的楼盘中，外地购房者俨然成了购房的主力军，其中来自北京和哈尔滨的购房者所购买的住宅数量在不断攀升，占购房总数的1/3。海外及港、澳、台地区等高端购房者数量虽不多，但也占了伊春市高档商品楼销售量的10%左右。
旅游业推动房地产市场发展
据伊春市旅游局一位负责人介绍，随着伊春旅游业的不断发展，与之配套的各类型酒店、度假园区、景区别墅住宅等旅游休闲房地产也兴旺起来。
据该负责人介绍，目前，包括北京亿科置地房地产开发有限公司在伊春新区开发的首期项目“亿科·星河湾”，哈尔滨名人地产推出的“龙湾假日”、“名人·水岸”，绿城地产的“龙栖湾”等项目在内，不断有来自全国各地的房产企业到伊春投资建房。据业内人士介绍，从当前已经在售、即将预售楼盘及紧接着有待开发的地块所处的位置可以看出，接下来伊春楼盘热点区块将主要聚集在伊春区新区一带。
来自当地建设局房产住宅科的信息显示，目前伊春市普通住宅的房价
为每平方米2500元左右，高档住宅的房价也在每平方米3500元至4000元之间。
伊春市作为黑龙江省主要森林生态旅游区，多次被评为国家级园林城市、全国绿化先进城市、中国人居环境范例奖、中国最佳生态旅游城市、国家级双拥模范城、全国社会治安综合治理优秀地市、中国最佳避暑胜地、中国旅游竞争力百强城市。
伊春区是伊春市重点规划和发展的城区，近年来，区委、区政府做出了大力发展市场经济，积极进行二次创业，扩大改革开放，调整产业结构和所有制结构，加大招商引资力度，以科技进步带动经济发展的战略决策，使区域经济有了长足发展。
此份报告是以《伊春市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》为基础，结合当地市场现状，对伊春区及周边区镇的房地产市场进行调研，并通过调研、分析当地房地产特征，谨供开发商决策时参考……
第一部分伊春简介
一、伊春市
伊春市因盛产红松等珍贵树种，被誉为“红松故乡”、“祖国林都”；因挖掘出了我国第一具恐龙化石及化石群，又被称为“恐龙故乡”。
二、伊春市行政规划
伊春市是以伊春区为中心区，由21个分布在林海之中的卫星城镇组成的城市群体。实行政企合一管理体制，即伊春市人民政府和伊春林业管理局合一。市辖铁力市(县级)、嘉荫县和15个区(其中13个区局合一)。伊春林业管理局辖16个林业局，部分县团级木材加工、机电、建筑企业。
三、伊春市地理位置
伊春市位于黑龙江省东北部，小兴安岭山脉纵贯全境。东邻萝北县、鹤岗市、汤原县，南接依兰县、通河县，西联庆安县、绥棱县，北通逊克县。北部嘉荫县与俄罗斯隔江相望，边境线长246公里。伊春市是全国市区面积最大的城市，总面积32759平方公里，市区面积20000平方公里，总人口127.6万人。
四、伊春区-简况
伊春区位于黑龙江省中北部，小兴安岭山脉中段腹地的汤旺河畔，汤旺河、伊春河从伊春区境内流过。全区总面积90平方公里，辖1个乡、7个行政村、7个街道办事处、93个居民委，总人口14万人。伊春区是伊春市政府所在地，全市政治、经济、文化中心。
五、伊春区-行政区划
伊春区辖4个街道：旭日街道、红升街道、前进街道、朝阳街道、东升街道。
六、伊春区-自然资源
全区有耕地面积1400公顷，有林地面积2800公顷，林木总蓄积量18.5万立方米，经济林木主要有红松、落叶松、黄菠萝、水曲柳、胡桃揪、籽椴等，目前已被辟为风景保护区；野生动物主要有马鹿、狍子、松鼠、榛鸡、林蛙等；中药材主要有黄芪、刺五加、五味子、党参等；盛产榆黄蘑、元蘑、猴头、黑木耳、松籽、蕨菜等山野菜；矿产资源主要有花岗岩、伊利石等，花岗岩矿现在已经开发利用。
第二部分政府规划
一、伊春市土地利用总体规划批准情况
到2010年，全市耕地减少量不得超过4861.3公顷，其中建设占用耕地不得超过2519.3公顷，生态退耕和灾毁减少耕地2342公顷；土地开发补充耕地量不得少于17395.5公顷；确保全市耕地保有量不低于166692.3公顷，中心城（包括伊春区、乌马河、翠峦、带岭、南岔、金山屯、西林、美溪、友好、上甘岭、五营、红星、新青、汤旺河、乌伊岭15个城区）城市建设用地规模控制在121.6平方公里以内。
二、伊春市土地利用总体规划主要内容
根据省级规划下达的耕地保有量、建设用地占用耕地指标、退耕还林及土地开发复垦指标，结合伊春市的土地利用现状和后备资源潜力，经综合平衡后，规划期内各项用地控制指标调整如下：
⒈农用地指标调整【略】
⒉建设用地指标调整
1996年建设用地面积55065.7公顷，占全市土地总面积1.7%，到2010年建设用地达到63841.2公顷，占全市土地总面积的1.9%。
⑴城镇村及工矿用地。1996年面积38784.9公顷，占全市土地总面积的
1.2%，到2010年增加到41844.2公顷，占全市土地总面积的1.3%，净增3059.3公顷。其中伊春市区1996年面积24496.4公顷，到2010年增加到25698.1公顷，净增1201.7公顷。
⑵交通用地。【略】
⑶水利工程用地。【略】
⒊未利用土地指标调整
1996年全市未利用土地面积189541.8公顷，占全市土地总面积的5.8%，到
2010年未利用土地将减少到134156.8公顷，占全市土地总面积的4.2%，净减少55385.0公顷。规划期内未利用土地减少56324.3公顷，其中用于开发耕地17395.5公顷，城镇村及工矿用地占用1878.5公顷。
三、伊春市主要预期目标
2006—2010年主要预期目标：
——国民经济保持较快增长。到2010年，全市生产总值达到187亿元，年均增长10%以上，人均GDP 达到14960元；地方财政收入达到4.5亿元，年均增长10％。
——森林资源得到有效保护。到2010年，林木年生长量达到959.2万立方米，森林总蓄积量达到2.61亿立方米，森林覆被率达到80.8％。
——资源利用效率显著提高。单位生产总值能源消耗比“十五”期末降低20％左右，木材消耗量明显降低，资源综合利用得到加强。
——结构调整取得明显成效。初步形成具有比较优势和竞争优势的产业群体，实现接续和替代产业的置换，三次产业比例调整为22.7：41.8：35.5。
——城乡居民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到9800元和4850元。
——社会事业全面进步。市民的思想道德素质、科学文化素质、健康素质和全社会的文明程度全面提高。
四、伊春区住房建设年度计划
住房建设年度指引。根据市场需求预测以及本地中低收入家庭住房需求调查，结合土地、环境等综合承载能力，规划期内，中心城区新建住房年度目标为：
⒈2008年，各类住房建设2000套，总建筑面积15万平方米。其中：政府保障型住房建设1400套，建筑面积10万平方米，普通商品住房建设600套，建筑面积5万平方米，
⒉2009年，各类住房建设2600套，总建筑面积20万平方米。其中：政府保障型住房建设1400套，建筑面积10万平方米。商品住房建设1200套，建筑面积10万平方米。
⒊2010年，各类住房建设1950套，总建筑面积15万平方米。其中：政府保障型住房建设1400套，建筑面积10万平方米。商品住房建设550套，建筑面积5万平方米。
⒋2011年，各类住房建设1950套，总建筑面积15万平方米。其中：政府保障型住房建设1400套，建筑面积10万平方米。商品住房建设550套，建筑面积5万平方米。
⒌2012年，各类住房建设1950套，总建筑面积15万平方米。其中：政府保障型住房建设1400套，建筑面积10万平方米。商品住房建设550套，建筑面积5万平方米。
【赢嘉联行分析】
从伊春简介、政府规划这两部分内容当中，我们得到些什么？
第一：独特的旅游资源：被誉为“红松故乡”、“祖国林都”；因挖掘出了我国第一具恐龙化石及化石群，又被称为“恐龙故乡”； 2800公顷的森林公园，境内海拔653米处兴建的仿古式宝塔---兴安塔，北山公园、小兴安岭植物园、水上公园、小兴安岭资源馆、恐龙博物馆等构成了特有的清秀隽美的林都景色。在北山公园矗立着东北抗日联军第三、第六军政干校旧址纪念碑。
第二：全国市区面积最大的城市：伊春市是全国市区面积最大的城市，总面积32759平方公里，市区面积20000平方公里，总人口127.6万人。
第三：伊春市地域广阔，土壤肥沃，植被繁茂，物种繁多，资源丰富：乔、灌木树种110种；高等植物177科、595属、1390种；兽类18科67种；鸟类49科274种；国家一级保护动五13种，二级保护动物54种；已发现矿产资源
41种，已探明金属矿床、矿点达90多处，非金属矿产资源20种，矿点140多处；森林旅游资源丰富，是黑龙江省主要森林生态旅游区；
第四：城市建设突飞猛进，土地储备充足，房屋建设充沛。市、区两级政府继续加大城区建设和管理力度。
第五：区委、区政府加大力度，改善居民生活。调整产业结构，促进市区整体经济上升，表明政府立场，发展势头良好。
第三部分市场发展
一、伊春市行业发展状况
2009年全市地区生产总值预计实现171.3亿元，同比增长12.6%，高于计划
2.6个百分点。
⒈三次产业协调发展。第一产业预计实现增加值52.7亿元，同比增长11.2%。农业和农村经济保持了快速健康发展势头。第二产业预计实现增加值63.7亿元，同比增长16.2%。工业经济平稳较快发展，企稳向好势头明显。第三产业实现新跨越，预计实现增加值54.9亿元，同比增长9.5%。全市森林生态旅游业实现收入19.1亿元，同比增长26.7%；接待游客382万人次，同比增长13.5%。
⒉投资、消费增长较快，外贸进出口降幅收窄。
⒊经济发展质量效益进一步提高。财政实力不断增强。全口径财政收入实现
14.7亿元，完成计划的139.1%，同比增长32.4%。规模以上工业企业经济效益继续回升。
⒋生态功能区建设成效显著。进一步落实“严管林”方针，不断推进生态恢复和保护建设。在深入开展红松资源保护工作基础上，加大了对林蛙、蓝莓、三大硬阔等珍贵树种的保护力度。加强了自然保护区和湿地保护区建设，全市已建立不同级别、不同类型的自然保护区21个，总面积达到70.3万公顷，占全市行政区划面积的21.5%。
⒌民生继续改善。人民生活水平稳步提高，城镇居民人均可支配收入实现9453元，同比增长8.4%；农民人均纯收入实现6139元，同比增长14.3%。居民消费价格总指数与去年持平。就业再就业工作稳步推进，全年实现就业和再就业4.7万人，完成计划的104%，新增就业3.9万人，完成计划的105%，城镇登记失业率4.3%，低于省控指标0.3个百分点。
从全年的总体情况看，各项主要经济指标实现了较快增长，较好地完成了年度计划。
二、房地产发展
⒈伊春市当前发展境况
2009棚户区改造完成拆迁面积180万平方米，开工面积272万平方米，完成投资20.1亿元。廉租房建设7209套，建筑面积36万平方米。农村泥草房改造2206户，建筑面积19.7万平方米。新建改造道路25.1万平方米，新增绿化面积263.8公顷。
⒉伊春市未来发展规划
加强保障性住房建设和“三供两治”工程，拓宽筹资渠道，加大保障性住房建设力度，改造棚户区300万平方米，6万户.(“三供两治”是指供水、供热、供气、污水治理和垃圾治理)
⒊伊春区二手房市场统计数据
【赢嘉联行分析】
在市场发展这部分我们得到些什么？
第一：政府规划目标得以实现，市区经济平稳发展，产业调整逐步显现，生态功能建设成效显著。
第二：加大棚户区改造力度，加强保障性住房建设，建立多元化筹资渠道。
第三：房地产市场活跃，二手房交易均价达2457元/平米，价格涨幅空间充足。
第四部分伊春房地产发展特征
一、土地方面
按照：“世界知名、中国一流、中等规模、生态园林”的新型城市目标定位，秉承“城在山中、城在林中、城在水边、城在景中”的建设理念和“四区连片”的建设模式，经过深入市调，我们对伊春区域土地范围做一个等级划分，以确定最具有开发潜力及快速实现利益的价值开发圈:
（四区连片指伊春区主城区与友好区、乌马河区和翠峦区四区连接，实现城市综合性定位）
⒈土地价值分析
伊春区作为中心城区，其功能定位将更有利于城区发展，土地开发价值显而易见；乌马河区与伊春区最近，其边缘辐射效应将拉动此区域的发展空间；观之翠峦区与友好区，处于较远地带，其受到中心城区发展辐射较小，未来发展较为缓慢。
黑龙江省伊春市市场调研与可行性分析
⒉伊春区域土地开发价值分析
根据我们实地调研，对伊春区及主要周边区域（乌马河）土地开发价值进行等级划分，确立最有利于开发价值的区域范围：
◇伊春中心城区
开发等级：一级开发区域
开发属性：此处位于伊春中心区中心地带，交通非常便利，生活设施齐全，属于伊春最具升值空间的区域范围，周边重点学校较多，亦是多数购房者所认为的学区房。
特点：此区域属于中心城区地带，所以土地储备量较少，乃是众多开发商密集关注区，前期拿地可能存在困难。
◇伊春新区
开发等级：二级开发区域
开发属性：未来“四区连片”中心地带，伊春市政府所在地，未来发展空间巨大。
特点：受到政府新区规划的推进，此区域将会成为热点，亦是目前土地开发的焦点地带。
◇边缘区域
开发等级：三级开发区域
开发属性：非热点区域，开发进度缓慢。
特点：无明显特点，将来可利用棚户区改造来促进附近人口流动，发展较为缓慢。
◇次边缘区域
开发等级：四级开发区域
开发属性：伊春区与乌马河交界处，属于“四区连片”规划，未来潜力巨大，但近期仍不为焦点，可进行土地储备。
特点：随着“四区连片”规划的推进，未来土地价值开发将得到一定的发展，但近期及未来一段时间内，应观望待之，以观察政府推动“四区连片”规划决心。
二、楼盘发展方面
目前伊春区在售楼盘多为现房，亦有部分在售期房：亿科·傲城，天地宜家，林都南郡等。现房销售占据主流位置，位于市区中心地带的龙湾假日、秀水园；新区的松韵城等都已进入现房销售阶段。
根据我们对伊春区的市调显示，目前区域内房屋存量不多，受新年过节影响，交易量有所回落，但随着节日的远离，楼市交易有望复苏。
■林都南郡地址：市中心区通山路西侧
特点：项目总占地面积16.8万平方米,总建筑面积25万平方米,将建设58栋单体建筑，分别由叠拼花园复式和标准型住宅构成。70平米左右的两居为主要户型，部分楼盘未售。均价：2400元/平米。
■亿科·傲城地址：伊春区黎明路与青山大街交汇处
特点：退台式露台，70多平米两居和136平米三居为主要户型；较其他楼盘规模大，8月中旬将开始预售部分楼盘，按套计价，约2350元/平米。
■宇祥·天地宜家地址：伊春区前进办森警支队南侧、市教育学院西侧
特点：伊春首家专设无障碍出行通道住宅；卡式电梯；八度抗震七度设防的住宅小区；是伊春唯一的高层住宅建筑，14层，共四栋，40-180平米户型；现销售准现房B、D栋，70多平米两居为主要户型，大户型赠送电梯入户前室；框架剪力墙结构。
■亿科·星河湾地址：伊春区新区星河湾
特点：目前进入二手房销售，由开发商自己的物业进行二手房销售；均价达2600元/平米左右。
■升辉·松韵城地址：伊春区松韵城小区(八一小学后身道口)
特点：目前现房销售，所剩房源不多，均价2700元/平米。 ■ 电力嘉园 地址：伊春区电力嘉园（原市委小所旁），