西郊百联市场调查

西郊百联调研报告

2009.02.20高莉

一、项目总体概况

1.概况

百联西郊购物中心,位于上海西郊的长宁区新泾地区，于2006年开业，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。

购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，建筑密度：27.2% 停车场：4700 m2容积率：1.6 。绿化率：35%。整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。

百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。

周边设施齐全，有医院，学校，酒店等等

2.交通路线（交通组织图见附件）

公交线路——54、88、121、836到哈密路站下车，向西步行200米91、莘北专线到剑河路站下车739路到仙霞西路站下车

自驾车路线——由东向西从茅台路至威宁路，向南左转至仙霞路，向西右转沿仙霞路笔直向西行驶，至剑河路右转进入车库

由延安西路高架由东向西行驶至娄山关路下匝道下，至古北路右转，至虹古路左转，沿虹古路由东向西笔直行驶至林泉路右转，至仙霞路左转，行驶至剑河路右转进入车库由延安西路至虹许路下匝道下，向北转至虹许路，至虹桥路左转，至龙溪路右转至剑河路，沿剑河路笔直向北行驶，过仙霞西路路口进入车库

地铁二号线班车——百联西郊购物中心哈密路大门(靠近毕胜客)—剑河路哈密路口(91路公交站)—二号线北新泾站3号出口对面—百联西郊购物中心哈密路大门(靠近毕胜客)

3.辐射半径及周边人流情况（商圈图见附件）

西郊百联购物中心位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，商圈辐射半径约３公里左右，区域内新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等几大社区辐射圈范围内常住及外来人口为25万之多，加上周边辐射商圈内可以吸引到的消费人口，大约在40万左右。而且周边有较多的高档别墅群及新兴高级住宅区，群体的消费水平较高。

4.业态及分布

目前包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共有商家130家其中大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场6家、主题餐饮33家、专卖店61家、娱乐健身16家、社区服务及培训9家。

西郊百联购物中心商业业态数量分布百分比

业态布局如下图

二、该购物中心的总体运营情况

营业额：

每层营业额：

租率：开业一年（2007年）租率即为100% 转租率：

评价：

三、商户情况调查每层典型商户调查情况

每层平均租金

四、消费者行为分析(略)

五、西郊百联购物中心SWOT分析

优势：

人流

第一、人口富足。西郊百联物中心位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，商圈辐射半径约３公里左右，区域内新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等几大社区辐射圈范围内常住及外来人口为２５万之多，加上周边辐射商圈内可以吸引到的消费人口，大约在４０万左右，从而保证了足够人口数量支持。

第二、消费力高。周边有较多的高档别墅群及新兴高级住宅区，近年来吸引了大批在上海工作的市民、外国居民和回国人士在此臵业，是一个正在兴起的大规模中高档居住区。

商流

第一、定位准确。西郊百联物中心定位为中高档。而购物中心内部充当主力店的世纪联华和友谊百货也将是这种定位。主力店的定位决定了中小商铺的定位。主力店的客流满足了中小商铺的需求，而中小商铺的客流也连带光顾主力店，两者定位一致、商流互补。

第二、服务社区。西郊百联定位于社区型购物中心，并且十分理性的将中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，因而获得最大的市场空间和消费群体。这与开业一年来的市场实际表现相一致：目前日来客量在５万－８万人左右，购物消费的比重占到整个购物中心总消费的７０％以上，餐饮消费的比重占到１０％左右，休闲娱乐等服务性消费的比重基本都在５％以下。

第三、业态齐全。目前包括友谊百货、世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共有商家130家，其中大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场6家、主题餐饮33家、专卖店61家、娱乐健身16家、社区服务及培训9家。

客流

第一、内外兼修。和目前许多封闭式的“销品茂”相比，西郊百联购物中心最大的特色就是其开放式的建筑格局。主要车行出入口设臵在剑河路南北两端，主要人流区集中在仙霞西路一侧，使仙霞西路保有了一个相对安静和完整的步行区，构成一条室外商业街。既充分发掘了室外商业价值，又同时满足了社区消费者随买随走的简单购物需求。

第二、大小通吃。采用商业布局的经典形态――哑铃状布局，一条由中小零售业组成的露天商业街连接两端的主力店。客流在主力店中汇集又在中小店铺中分散，客流穿梭的过程中带来更多的商机和展示。

第三、上下贯通。地面与楼顶共计600余个停车位，满足了周边有车购物族的停车需求。独特的楼顶停车场的设臵，将高端消费人流自然引向购物中心高层。避免了传统商场“低（层）热（闹）高（层）冷（清）”的困境，同时提升了高层商铺的价值。3个垂直中庭、36部电梯（含电动扶梯）沟通了上下人流，并保持顺畅。

第四、远近汇集。多条公交线路、良好的道路情况以及即将开通的地铁2号线延伸段，为西郊百联带来了大批各种类型的消费客源。

劣势

1.商圈开发前期的调研设计工作欠全面。随着百联西郊的迅速发展，配套设施特别的是停

车位明显不足，给消费者带来了不变，势必会造成一部分自驾购物的群体分散到其他商圈。

2.西郊百联地处上海市西郊的长宁区，相对于淮海中路，南京西路，徐家汇等商圈，人气

不高，居民消费水平有限，很难在短时间内盈利，对企业的资金量有很大的要求。一般的商圈都需要3-5年的培育期，在这个期间，需要企业有足够的资金来支撑中心的运营。

机会

1.城市扩张发展、旧城改造带来的商业机会：

城市的快速发展，新城区房地产快速启动，居住人口聚集，汇集了很大商业需求。

2．社区商业中心发展带来的商业机遇：

社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设臵。社区商业中心一直被诸多的开发商所忽视，目前上海郊区社区商业设施不足，网点布局不合理，服务功能单一的状况，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。自商务部于2005年5月发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，社区商业中心已成为近年来商业发展的热点。

挑战

1..融资渠道较难

相比于传统的住宅型房地产开发项目，商业地产的开发需要更多的运营资金，投资方需要预备充足的资金来维持运营

2.竞争对手便多

近年来，大量的开发商进入商业地产领域，随着长宁区的商业地产开发，人流被一部分分散出去。

附件附表