中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告书

中铁臵业长沙青竹湖项目可行性研究报告

北京中铁新业投资顾问有限公司

长沙新业臵地咨询有限公司

二零零七年十月

报告前言

根据土地出让合同，本项目总占地为732亩，净用地617亩，政府规划道路和绿化等约115亩。其中的政府规划道路可根据项目整体规划进行调整，把政府规划道路与小区内道路相结合，因此本项目总用地可以达到732亩。

综合经济效益、市场环境和开发条件，容积率0.6是最适合本项目开发的容积率，现根据732亩的总用地，在容积率指标在0.6的情况下做了初步的投资及经济效益测算。

一、青竹湖项目分析

（一）区域概况

中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之一的——捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、金霞开发区、新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成一个居住、商贸、休闲旅游、影视为一体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流、信息流、资金流、技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。

（二）项目概况

1、地块基本情况

中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约10公里。

地块建筑净用地面积411629.5㎡，约617亩，另有10761.8㎡的绿化用地，65493.5㎡的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。

2、交通状况

市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路、青竹湖大

道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。

太阳山路星月路青竹湖大道

中青路东二环芙蓉路

3、配套状况

周边市政、生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。

4、周边状况

周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但

未来开发体量较大。

青竹湖外国语实验中学安臵小区青竹湖畔小区（三）地块SWOT分析

1、优势分析：

?项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打

造丰富的产品线；

?项目地块区域规划发展潜力巨大；

?交通道路网络畅达；

?项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。

2、劣势分析：

?现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成

本；

?离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，

生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车一族；

?项目西边的铁路线带来一定的噪音污染，降低居住品质。

3、机会分析：

?金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将

给区域内带来消费客群支撑；

?随着政府宏观调控，低容积率、低密度的高品质物业市场逐

步稀缺；

?区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。

4、威胁分析：

?政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行“90㎡以

下占60%”的规定，而根据长沙市规划管理局文件《关于青竹

湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见》（《长规报

[2007]17号》）文件，要求本项目小于90㎡的小户型套型面

积占30%，虽然较60%已经有了很大的降低，但是本项目规模

体量比较大，30%的比例仍然不小，将在一定程度上影响本项

目的开发建设；

?市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较

大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈；

?未来出台的政府宏观调控政策的影响，2007年以来，全国各

地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏

观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的、更严厉的

宏观调控政策，从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多

个方面对房地产市场进行调控。

（四）地块定位分析

根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以0.6为基准进行开发建设，预计总建筑面积为286801.46㎡，以别墅类产品（独栋、双拼、联排）、小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。

二、投资和收益分析

在容积率0.6的情况下进行了模拟财务测算，以50万/亩的地价计算，税前利润为44316万元，税前利润率为39.55% ，税后利润25768万元（扣除土地增值税），税后利润率23.00%，有着较高的经济效益：（一）项目投资

经测算，该项目总投资为112049万元，实际投资估算详见下表：

注：上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒1属正常情况。

（二）项目收益

别墅类物业按5800—8000元/平米、小高层销售按3500元/㎡、社区商业销售按6000元/平米计算，项目收益详见下表：

注：上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒1属正常情况。

三、拟开发周期规划

1、2007年通过土地转让取得该地块。

2、项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为5—7万方体量项进行滚动式的开发。

3、项目整体开发周期为4年半。其中，建设周期为4年：2008年6月—2012年12月；项目整体销售周期为4年，在资金到位的情况下，预计2009年上半年第一期开始入市销售。

四、分期销售收入规划

五、现金流量分析

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财务内部收益率： 20.60 % 动态投资回收期： 3.41（年）

静态投资回收期： 2.09（年）

该项目在100％出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备一定的抗风险能力。

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中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告六、地块主要问题小结

（一）“90㎡、30%”的制约问题

根据长沙市的相关文件规定，本项目执行“90㎡以下占30%”的政策，而从本项目的资源条件、区位和交通等条件来看，适合开发低密度、低容积率的高品质大面积物业，此政策将在一定程度上制约本项目的定位和开发建设。

（二）场地施工条件问题

现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。

（三）容积率的确定问题

容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。

（四）开发周期的问题

项目占地700余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不确定性因素及风险（政策风险、市场风险、金融风险等）加大。