2012年成都别墅市场分析

第一部分：市场宏观分析

一．2012年市场总结

1．上半年市场分析

在2012年初，受2011年持续宏观调控影响，高端市场持续低迷。上半年整个别墅市场成交暗淡。

放量同比去年小幅上升，近郊仍是主战场

上半年新增放量同比去年小幅上升，郊县仍是目前别墅开发主战场。主城区因土地稀缺，别墅产品供给较少。2012年上半年成都市累计新增别墅3398套，规模为80万㎡，新增面积同比增长5.45%。

双流、温江、新津是主力供给区域，放量较大，以联排为主

新增别墅供给主要来自温江和双流及新津。温江别墅新增主要来自彩叠园，双流主要新增来自于锦绣尚郡、远大林语城；新津别墅新增主要来自廊桥水乡、龙湖悠山郡。

2012年上半年别墅新增主要以联排别墅为主，新增42万m2,占总供应的53%，其次是花园洋房19.8万m2,占总供应的25%。独栋和双拼上半年新增较少。

上半年成交缓慢，进入年中后市场开始回升。

2012年上半年全市别墅成交3207套，面积为76万㎡，成交面积与去年同期持平。

从月度成交走势来看，1-2月市场稍显低迷，进入3月后，每月成交保持在15万㎡左右，且3-6月每月成交量均超过去年同期水平，这足以说明市场在经过长时间客户观望后，需求得到一定释放。

传统板块，品牌项目成交较好。

行政区域成交—双流、都江堰、新津传统别墅区域销售高于其他区县，品牌大盘销售良好从小区域来看，双流成交643套居首位，成交主要来自三盛翡丽山、牧马山卡地亚、复地御香山、雅居乐花园；

主城区上半年成交主要来自中海国际社区、华侨城；近郊区成交主要来自雅居乐花园、三盛翡丽山、彩叠园、富豪新岸、欧香小镇；远郊区成交主要来自金科廊桥水乡、蓝光观岭、

保利石象湖国际。

联排是成交主力，远郊度假板块存量巨大。

联排别墅及花园洋房是上半年成交主力，分别占总成交量的39%、36%；双拼别墅成交最少，仅占9%；从成交物业类型来看，别墅类物业联排销售较好，双拼别墅逐渐淡出市场。

从别墅成交面积排行榜来看，雅居乐以销售面积位居首位。从销售排行前十项目可以看出，城市别墅销售远远好于郊县度假别墅。

存量—都江堰别墅市场堪忧，存量最大，全市目前存量需较长时间才能去化。双流存量大是因为双流别墅市场是大成都的核心别墅市场开发体量巨大，而都江堰的存量则反映出青城山别墅版块的严重滞销；

2．下半年市场分析

7月成为市场的转折点，迎来一波市场的小高潮。

7月初，中海城南官邸首次开盘，以成交84套，销售金额7.6亿，910万套均价格，刷新了成都楼市的新纪录，创造了成都别墅市场的一个奇迹；与此同时，华侨城也以成交37套延续良好势头。也以此带动了主城三，四环区域别墅项目的销售。大面积城市别墅取得理想销售业绩，一反今年前几个月中小户型别墅受欢迎的常态；说明成都奢需仍然具有较大市场。

小别墅项目以低总价受到市场青睐。

进入下半年来，雅居乐花园的叠拼别墅，温江彩叠园的叠拼别墅，都取得了月销售近百套的好成绩。与此同时，保利石象湖的精装小独栋，蓝光观岭的丁香墅以大品牌，大配套，低总价，高附加值赠送也成为热销度假别墅的代表。

第四季度高端市场集体爆发，市场全面回暖。

进入10月以来，由星河湾成都铂雅苑项目的高调品牌亮相，高端圈层的城市营销推广活动，掀起了城南高端市场的大战。也使沉寂了两年多的成都高端市场集体爆发。各大高端项目捷报频传。铂雅苑开盘销售113套，成交7亿。与其PK的麓湖白玉台50余套500万级精装独栋开盘即迅速售罄。建发浅水湾500万起的独栋别墅特惠房源，20天成交30套。万科五龙山11月宣布单盘销售过20亿。与此同时，郎基望今缘，华润金悦湾，西派国际，绿地锦天府等高端大平层项目在年末也取得了不俗的销售业绩，成都高端豪宅市场全面回

暖，特别是500万级以上高端豪宅掀起了一波市场热潮。

高端豪宅也掀起了经济型别墅市场大战。

在建发浅水湾直降140万之时。今年沉寂多时的牧马山板块则掀起了价格之战。作为2012年成都别墅单盘面积成交冠军的龙湖悠山郡在11月推出了330平米别墅16套，竟然起价只有189万/套，其6000元/平米的单价甚至低过叠拼项目。三盛翡俪山项目甚至推出了仅5300元/平米的超低价。金科廊桥水乡新组团响溪谷370-440平米小独栋，总价也仅220万。在四季度，其他别墅项目也借势年底高端项目的回暖，纷纷打出低总价，低首付等促销优惠措施，抢占年底市场回暖的份额。

第二部分：典型项目分析

城西板块：华侨城，鹭湖宫，瑞丽庄园（金河谷3期）中海峰墅

温江金马湖板块：月映长滩，金马湖壹号，悦水蓝山，金色湖岸

南延线板块：城南逸家，建发浅水湾，复地御香山

牧马山板块：龙湖悠山郡金科廊桥水乡三盛翡俪山华新锦绣尚郡

其他版块：万科五龙山

个案分析表