武汉菱角湖万达市调报告

菱角湖万达广场市场调研报告

一、加推产品基本情况

菱角湖万达广场目前推出的是三期精品小户型，位于新华西路与南面规划路交界处，为三栋25层高层建筑：

A栋1单元是毛坯房，1到4层为商业，5层以上为住宅层，70年产权；

A栋2单元、3单元是精装公寓，1到5层为万千百货，6层以上为公寓，40年产权。

所推产品主要以45-60平米1房和80-120平米两房为主，公摊为24.5%。

二、所推产品调研情况

1、A栋1单元产品信息

（1）所在区位：紧邻新华西路。

（2）户数：该楼栋为5梯22户，总户数为572户。

（3）户型情况：80-95平米两房（104套）、60-66平米大1房（52套）和45-48平米

小一房（416套）。

（4）单层结构图：

2、A栋2单元和3单元

（1）所在区位：位于南面新规划路。

（2）户数：该楼栋为6梯21户，总户数分别为525户。

（3）户型情况：106-120平米大两房（50套）、85-90平米为大一房（100套）和45-60平米一房（375套）。

（4）单层结构图：

三、所推产品销售价格信息

1．A栋1单元普通住宅销售价格概况

（1）东北面起价为8350元/平米，均价为9200元/平米，最高价为9750元/平米；（2）西南面起价为9250元/平米，均价为10600元/平米，最高价格为10450元/平米。（3）基本上3到4个楼层为一个价格，层差价为100元/平米。

2．A栋2、3单元为精装公寓销售价格概况

（1）起价为8800元/平米，均价为11200元/平米，最高价格为13800元/平米

（2）基本上3到4个楼层为同一价格，层差价在200—400元/平米。

3．所推产品销售价格明细

四、产品优惠情况

万达3期小户型于本月14日星期一正式开盘，现在所有价格已经在销售大厅公布，

具体优惠幅度现在暂未出台。

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五．分析

1．区域：

卖点热点区域，开发商众多，地块已被炒热。新华西区域的开发最早从05开发商年开始，以新华西美林公馆等项目为代表。在近2年该区域的发展进入了高潮，吸引了大量的一线开发商进入。包括，万达，万科，三新华西区域约有大小项目10多家，而且有许多一线的开发商，包括万达，万科。另外随着CBD中央商务区的启动，使得该区域在定位上已成为汉口的下一大型商圈。

难点：新区，形成气候还需时间，投资获利时间周期长。就目前来看该区域的利好消息还是主要在以后的发展上，从城市规划的角度上来说，目前新华西区域基本上还是一个建设中的新区，和汉口目前成熟的大型商圈比较，存在着人气不旺，配套有待完善的阶段。以投资的角度来说，考虑该区域的房源应该做好长期持有的准备。CBD的规划是10年。同时还需考虑大的经济气候和武汉城市的发展能否有足够的消费和人群去支持更多的商圈。

开发商众多，同质化严重，二手房市场供给量大，且购入成本参差不齐。由于该区域项目众多，房源太多，目前在售的项目有，圆方，万达，葛洲坝，万景，三金，还有前期的新华西美林公馆等，总房源约在10000套左右，而这些房源横跨的时间段很长，有的单价是4000多，5000，6000 9000 10000的都有，会造成该区域的二手房市场和租赁市场的价格混乱或者价格水平较低。很容易形成该区域内房源的有价无市。

2. 项目

卖点：商业品牌。万达的品牌是客户选择万达的最重要的原因。

难点：万达在汉首个大型综合体项目，效果如何有待观察。这个项目是万达在武汉开发的首个大型综合体项目，万达凭借江汉路的万达塑造了她在武汉人心中的商业神话，但是作为一个有商业，有住宅以及写字楼的大型综合体项目，商业部分的成功能否传导到住宅及写字楼产品上。

万达能否改变一个区域：江汉路的万达广场，形成气候花了近3年时间。那是在武汉市商业氛围最浓厚的区域。那么现在换到一个近乎于一张白纸的新华西区域。最终能否形成以万达为核心的商圈，以及中间培养市场所需要的时间。这些，暂时都无法回答，因为商圈的形成需要时间，而且也不是以人为的意志为转移的。简单的说万达可以靠品牌的号召力，创出神话的销售奇迹。但是能否能够真正的靠万达两个字创造出一个商圈。有待观察。

3 户型和价格：此次万达总共推出1622套，分为精装公寓和普通住宅。

A栋2、3单元为精装公寓6梯21户，户型基本以单间为主，伴有少量两房，户型

没有阳台、没有天然气，装修标准为1500元/平米，物业管理费为4.98元/平米。我认

为，11200元/平米的的销售均价的精装修小户，总价约55万元左右的一房对于投资客

具备较大的吸引力。

A栋1单元为普通住宅5梯22户，户型基本以单间为主，伴有少量两房，同样也依然没有天然气，没有阳台，我认为，这对于两房的销售是很不利的，因此此次定价与前期2、5、6号楼所推2房的销售价格低出不少

4.万达——本质还是个新区项目，卖概念，是信心经济

实际上菱角湖万达广场是新区项目中最有代表性的项目。随着城市的不断发展，传统核心区域的土地越来越少，地价也越来越高同时城市圈又需要不断的外扩，那么出于开发商对利润率的追求和城市需要发展的大的经济方向的两方面的作用下。武汉涌现了一大批的新区，比如武昌的光谷，汉阳的沌口，还有新华西区域等等。他们有一个共同点，即政府出规划——开发商进场——提取概念——炒热区域——客户进场——人气——配套相对陈旧——政府改进——开发商再进场，如此循环，最终区域完全的发展。而这一个美丽故事和未来。而这类些区域里面也涌现的无数的项目，依托着美丽的包装，良好的策划。给客户编制了一个又新区项目说白了就是信息。万达就是这些项目的代表。他可以仅凭一个品牌和一个政府的概念，把一个目前看来很平凡的地方上升到一个城市未来发展方向和汉口主核心商圈的高度。不管开发商的品牌如何，政府的规划如何有吸引力。最根本的项目的核心卖点还是立足于未来。因为没有现在，所以需要强调未来。那么对于客户来说，风险在于，城市的消费容量是有限的，在这么多的所谓的中心，副中心中哪一个真正的中心呢？没有人能够回答。项目所有的价值不在眼前而在于以后，在于未来。同时，开发商还会按现在所描绘的未来景象为基础去定价，一般的定价会透支该区域2-3年的上涨空间。

针对万达和我们项目的比较说辞：

1.我们项目虽然单价高，但是风险小。变现能力强。

2.周边配套成熟。

3.有天然气的两房，可自住。

4.稀缺，以后不会再有。

5.区域属性：办公属性。市场需求旺盛。