商业规划
第一章总则
第一条规划背景
原国家经贸委先后印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号）和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2003]83号）。要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划。同时，新一版的《宁波市城市总体规划(2004-2020)》提出宁波要建设成为长江三角洲南翼经济中心城市，这就对我市的商业网点的规划与建设提出了更高的要求，在这些大背景下，为了促进宁波市商业网点的合理、科学、健康、有序发展，急需编制相关商业网点专项规划，在宁波市贸易局和宁波市规划局的联合委托下，我院承担了宁波市中心城商业网点专项规划的编制工作。
第二条规划范围
规划范围为总规确定的2020年中心城建设用地范围（部分大型商品交易市场突破该范围），包括三江片、北仑片和镇海片。重点为三江片，即海曙区、江东区、江北区、鄞州区及镇海区的骆驼、庄市2020年规划城市建设用地范围。
第三条规划期限
本规划现状界定为2004年12月，规划期限为2005年—2020年,分两个发展阶段。
近期：2005年—2010年；
远期：2011年—2020年。
第四条规划内容
本次规划主要内容分为两部分：商业体系和商业业态。
4.1商业体系
分为城市商业中心、区域商业中心（商业集聚区）、社区商业服务设施三级结构。
明确商业体系分级结构，确定城市、区域商业中心的定位、位置、规模、服务内容；确定社区商业服务设施的规模、数量、服务半径、服务内容。
4.2商业业态
本次商业业态规划为有店铺销售业态，具体可分为大型零售商业网点（包括购物中心、百货店、大型专业（专卖）店、大型超级市场、仓储式大卖场）、商业街（包括综合商业街和特色商业街）、重点商品交易市场。
确定大型零售商业网点的定位、位置、规模、服务内容；确定商业街的定位、位置、规模、功能、发展重点；确定重点商品交易市场的位置、规模、功能、经营内容。
菜市场业态规划内容详见《宁波市三江片菜市场（菜篮子超市）规划（2001——2020）》。
第五条规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》。
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002年版）。
3、《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[2001]789号）。
4、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号）。
5、《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2003]83号）。
6、《城市商业网点规划编制规范》（2004）。
7、《宁波市城市总体规划（2004-2020）》。
8、宁波市城市各分区规划及其他相关规划（部分正在编制）。
9、宁波市中心城商业网点规划纲要（2002-2010）。
10、《宁波市商品市场总体发展规划（2001-2020）》。
11、《宁波市国民经济和社会发展“十五”计划汇编》。
12、《宁波市统计年鉴》（部分年份）。
13、《宁波市50年（1949-1999）》。
14、宁波市各区商业发展计划、文件、资料。
第六条指导思想
以宁波市经济发展战略为指导，根据新一轮总规确定的长江三角洲南翼经济中心的城市性质为总体要求，结合《宁波市中心城商业网点规划纲要》，从我市经济发展和商业网点建设的实际出发，合理控制总量，突出发展重点，落实空间位置，确定发展规模，引导宁波市商业的现代化、国际化进程，促进我市商业统一、和谐、健康发展。
第七条总体目标
“四新”目标：即至规划期末，建立与我市经济发展、城市建设、城市规模相适应的城市商业网点新体系；形成布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市商业新格局；构建功能强大、管理先进、门类齐全的商业新业态；促进物流配送、连锁经营、电子商务等流通方式的新发展；确立商贸流通业在国民经济中的先导地位，使宁波成为长三角南翼现代化的开放型商业中心城市。
第八条规划原则
8.1坚持以人为本，突出利民便民。
8.2结合总体规划，符合发展规律。
8.3合理配置资源，整体协调发展。
8.4分清结构体系，突出发展重点。
8.5突出文化氛围，优化营商环境。
8.6坚持可持续发展，近期远期结合。
第二章商业体系规划
第九条规划目标
本次商业体系规划以形成城市商业中心和区域商业中心（商业集聚区）为重点，社区商业服务设施为补充的完善的网络结构，坚持资源比较优势，按经济区域配置商业设施，形成以“一主八辅”为基础，以“多点”为补充的结构合理、布局完善的商业体系。
“一主”为一个城市商业中心；“八辅”为八个区域商业中心（另有九个商业集聚区）；“多点”为30个左右的社区（居住区）商业服务设施。
第十条规模控制
规划2020年中心城商业营业面积宜控制在350万平方米左右。城市商业中心、区域商业中心（商业集聚区）、社区（居住区）商业服务设施营业面积比例按照30：45：25进行分配控制，面积控制分别为100万、160万、90万平方米左右。
第十一条城市商业中心
城市商业中心是指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域1的城市商业中心区。
规划城市商业中心为三江口商业中心。
范围及规模：东至彩虹北路，西至解放路，南至百丈路、药行街，北至车站路，由海曙、江东、江北三个区块组成，总用地面积约70余公顷，商业营业面积控制在100万平方米左右。
发展导引：
海曙区块:商业用地总面积40公顷左右，营业面积控制在65万平方米左右。老的商业街区的发展着重在业态调整、功能开发上下功夫，要进一步延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，加强对大型百货店的引导发展，增加商业服务配套和交通设施的建设。天一广场重点发展经营国内外名牌、名品的专卖店、专业店及百货店等业态，沿和义路南侧开明街东侧地块鼓励发展中小型专业（专卖）店，日新街东侧地块鼓励开发精品商场和高档商务办公楼。改造、完善城隍庙商业中心，建设成为集旅游、购物、美食、休闲为一体的商业休闲区。开发建设和义路休闲商业、商贸街区。在日新街以东结合新地块的开发规划大型地下停车场。
江东区块:商业、商务用地总面积25公顷左右，商业营业面积控制在25万平方米。开发北至中山路，南至百丈路，西至江东北路，东至铸坊街之间地块，建设商务中心和高档商业网点，并适当延伸至外围区域。建议发展中小型专业（专卖）店、酒吧、咖啡吧等休闲商业，商务餐饮，完善商业服务和停车场等设施的建设。形成以商务为主、兼有商业和休闲功能的近期发展重点区域。三江口商业中心延伸至彩虹广场和波特曼中心。
江北区块:商业、商务用地总面积6公顷左右，商业营业面积控制在10万平方米。商业网点布局突出“洋、商、港”特色，建设外滩国际商务区。结合天主教堂、会馆、展览馆等建筑，发展以高档次为主的文化商业，建成具有欧式风格的旅游、展览、休闲、购物商业街区。
1、商业吸引消费者的能力，服务对象以本区域以外的消费者，外来消费人口占80%以上。
发展要求：明确发展方向；提高商业集聚程度，发挥规模效益；建设完善旅游服务和交通设施；推进经营结构调整，完善经营服务功能，实现特色经营与错位经营。形成具有休闲、旅游、购物为一体的特色商业氛围。
服务范围及服务人口：服务整个市域，重点服务中心城，并辐射到周边城市及长三角地区，在国内形成一定的影响力。服务人口为整个市域人口和其他城市来宁波旅游和消费的人口。
第十二条区域商业中心
区域商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域2的区域商业中心。
中心城形成8个区域商业中心,分别为鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北原庄桥地段商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心。形成9个商业集聚区，其中海曙3处，江东、江北各两处，鄞州、北仑各一处。
12.1鄞州商业中心
范围及规模：位于鄞州新城区中心，东至天童北路，南至贸城中路，西至宁南北路，北至四明西路，总用地面积约21公顷，商业营业面积控制在25万平方米。
发展导引:发展成为集大型百货、大型超市、大型专业（专卖）店、家居广场、美食广场、酒楼、图书城、文化娱乐、影院、休闲等主力业态、业种的购物中心。在商业中心内设置两个大型百货店、一个大型综合超市、两个大型专业（专卖）店等主力店，上百家小型商铺；鼓励设置：小型百货店、中小型专业（专卖）店、餐饮网点、文化娱乐设施。
服务范围及服务人口：服务整个中心城，重点服务三江片的YZ-3、YZ-2、YZ-4分区内人口，并辐射到宁波市域南部地区，重点服务人口近50万（具体分区详见支撑类文字和图纸，下同）。
2、指商业吸引消费者的能力，服务对象为区域内外的消费者。
12.2东部新城区商业中心
范围及规模:位于东部新城核心区，商业中心商业营业面积控制为40万平方米左右(其中，地下商业营业面积控制为10万平方米左右)。商业分两块：一块位于中山路延伸段以南，百丈路以北，二号路两侧，总用地面积控制在20公顷左右，商业营业面积为30万平方米；另一块位于会展中心以南，结合东部新城区商务中心设置，商业营业面积为10万平方米。
发展导引：发展成为集国际商务、酒店、大型高档百货店、中高档专业（专卖）店、美食、精品店、咖啡酒吧等中高档商业业态、业种的集商务、商业、休闲、娱乐为一体的多功能综合性商业中心。地下商业街鼓励发展以高档工艺品、小型百货、时装为主的精品店及美容美发、休闲娱乐等设施。
服务范围及服务人口：服务整个中心城，重点服务三江片的YZ-5、YZ-4、JD-2、JD-1分区内人口及在东部新城区工作的人口，并辐射至市域，重点服务人口达50万。
12.3江北商业中心
范围及规模:位于现状庄桥机场位置，为未来江北居住新区的中心，该商业中心控制用地面积30公顷，总建筑面积控制在40万平方米，商业营业面积控制在20万平方米。
发展导引：发展成为集大型百货、大型超市、大型专业（专卖）店、美食、酒楼、文化娱乐等业态、业种的商业中心。在购物中心内设置一个大型百货店、一个大型综合超市、两个大型专业（专卖）店等主力店，上百家小型中档商铺；鼓励设置：中小型百货店、中小型专业（专卖）店、餐饮网点。
服务范围及服务人口：服务整个三江片，重点服务江北片，辐射至整个中心城，重点服务人口50万。
12.4江东七里垫商业中心
范围及规模：位于福明路以东、中山东路以北、姚隘路以南、沧海路以西，后塘河两侧地区，总用地面积约25公顷，商业营业面积控制在20万平方米。
发展导引：发展成为以商业为主，商务为辅，集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、商务于一体的区域商业中心。建议在该商业中心内设置一个大型百货店、一个大型专业（专卖）店，近百家商铺。滨河亲水型商业特色也将成为该商业中心的一大亮点；鼓励设置：小型特色百货店、中小型专业（专卖）店、便利店、餐饮网点。
服务范围及服务人口：服务整个三江片，重点服务江东片，辐射至整个中心城，重点服务人口近50万。
12.5北仑新碶商业中心
范围及规模：位于北仑新碶凤凰山西侧，长江路的东、西两侧周边地块，包括区中心商业广场和凤凰山公园商业街两部分，商业中心用地面积控制在20公顷左右，商业营业面积控制在15万平方米。
发展导引：发展成为以商业为主，商务为辅，集购物、餐饮、娱乐、产业服务于一体的区域商业中心。建议在该商业中心内设置一个大型百货店，一个大型综合超市，一个大型专业（专卖）店，近百家小型中档商铺；鼓励设置中、小型特色百货店、小型专业（专卖）店、小型超市、便利店、餐饮网点、中型酒店。
服务范围及服务人口：重点服务北仑片，重点服务人口40万。
12.6骆驼商业中心
范围及规模：位于骆驼片区中心内，西临世纪大道，北靠中心路，总用地面积控制在15公顷以内，总建筑面积控制在20万平方米，商业营业面积控制在15万平方米。
发展导引：发展成为以商业为主，集购物、餐饮、文化、娱乐于一体的区域商业中心。建议在该商业中心内设置一个大型专业（专卖）店，一个大型超级市场，几十家小型商铺；鼓励设置小型百货店、小型专业（专卖）店、中小型超市、便利店、餐饮网点。
服务范围及服务人口：重点服务三江片的JB-1和JB-2分区，辐射整个江北和镇海片区，重点服务人口达15万。
12.7镇海老城区商业中心
范围及规模：分两块，一块位于西街和清川路附近，结合东南侧商业地块的
开发建设，与家世界超市共同构成镇海商业中心西区。另一块位于南大街两侧，南连甬江，结合旧城改造往北延伸。两个区块总用地面积控制在5公顷以内，商业营业面积控制在8万平方米。
发展导引：建设中档的中型百货店和中型专业（专卖）店各l处，以满足当地居民对高中档商品的需求，发展成为集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。鼓励设置小型特色百货店、小型专业（专卖）店、小型超市、便利店、餐饮网点。
服务范围及服务人口：重点服务镇海片区人口，并辐射到北仑片的小港地区，重点服务人口近15万。
12.8江北洪塘商业中心
范围及规模:位于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地面积控制在6公顷以内，商业营业面积控制在8万平方米。
发展导引：发展成为以商业、餐饮为主，集购物、娱乐于一体的区域商业中心。建议在该商业中心内建设一个大型专业（专卖）店、一个大型综合超市。鼓励设置小型百货店、小型专业（专卖）店、餐饮网点。
服务范围及服务人口：重点服务三江片的JB-3分区，辐射YZ-1和JB-1分区，重点服务人口15万。
12.9商业集聚区
范围及规模:共9处，分别位于海曙的鄞奉路；海曙的汽车西客站北侧；海曙的环城北路南侧，环城西路以西；江东的通途路北侧、江南公路南侧、中兴路东侧；市科技园区中心；江北的大庆北路南侧、孔浦西侧；江北的高教园区北区北侧；鄞州的轻纺城附近；北仑的小港红联渡口路附近。每处用地面积控制在3公顷左右，商业营业面积控制在4万平方米以内。
发展导引:发展成为以商业、餐饮为主的区域级商业集聚区。鼓励设置小型百货店、小型专业（专卖）店、餐饮网点。
规划区域商业中心（商业集聚区）一览表
名称范围规模发展导引服务人口鄞州商
业中心
东至天童北
路，南至贸城
中路，西至宁
南北路，北至
四明西路。
总用地面积约21公顷，
商业营业面积控制在25
万平方米。
发展成为集大型百货、大型超
市、大型专业（专卖）店、家
居广场、美食广场、酒楼、图
书城、文化娱乐、影院、休闲
等主力业态、业种的购物中
心。
近50万
东部新
城区商
业中心
分两块，一块
位于中山路
延伸段以南，
百丈路以北；
另一块位于
会展中心以
南，结合东部
新城区商务
中心设置。
总用地面积约20公顷，
商业营业面积控制在40
万平方米左右。
发展成为中高档商业业态、业
种的集商务、商业、休闲、娱
乐为一体的多功能综合性商
业中心。地下商业街鼓励发展
以高档工艺品、小型百货、时
装为主的精品店及美容美发、
休闲娱乐等设施。
50万
江北商
业中心
现状庄桥机
场位置
控制用地面积30公顷，
总建筑面积控制在25
万平方米，商业营业面
积控制在20万平方米。
发展成为集大型百货、大型超
市、大型专业（专卖）店、美
食、酒楼、文化娱乐等业态、
业种的商业中心。
50万
江东七
里垫商
业中心
位于福明路
以东、中山东
路以北、姚隘
路以南、沧海
路区域，后塘
河两侧地区。
总用地面积约25公顷，
商业营业面积控制在20
万平方米。
发展成为以商业为主，商务为
辅，集购物、餐饮、文化、娱
乐、休闲、商务于一体的区域
商业中心。
近50万
北仑新
碶商业
中心
位于北仑新
碶凤凰山西
侧，长江路的
东、西两侧周
边地块。
用地面积控制在20公
顷左右，商业营业面积
控制在15万平方米。
发展成为以商业为主，商务为
辅，集购物、餐饮、娱乐、产
业服务于一体的区域商业中
心。
40万
骆驼商
业中心
位于骆驼片
区中心内，西
临世纪大道，
北靠中心路。
总用地面积控制在15
公顷以内，总建筑面积
控制在20万平方米，商
业营业面积控制在15
万平方米。
发展成为以商业为主，集购
物、餐饮、文化、娱乐于一体
的区域商业中心。
15万
镇海老分两块，一块总用地面积控制在5公发展成为集购物、餐饮、文化、近15万
城区商业中心位于西街和
清川路附近，
另一块位于
南大街两侧。
顷以内，商业营业面积
控制在8万平方米。
休闲、娱乐于一体的区域商业
中心。
江北洪塘商业中心位于洪塘街
道新区内，东
靠机场路。
总用地面积控制在6公
顷以内，商业营业面积
控制在8万平方米。
发展成为以商业、餐饮为主，
集购物、娱乐于一体的区域商
业中心。
15万
商业集聚区（9处）海曙三处，江
东、江北各两
处，鄞州、北
仑小港各一
处。
每处用地面积控制在3
公顷左右，商业营业面
积为4万平方米以内。
发展成为以商业、餐饮为主的
区域级商业集聚区。
第十三条社区（居住区）商业服务设施
社区（居住区）商业服务设施是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的商业服务设施。
13.1规划
共规划30个左右社区（居住区）商业服务设施，每个社区（居住区）商业服务设施服务人口3—5万人，服务半径500—800米。社区商业建筑面积标准按照700—910平方米/千人，社区商业用地面积标准按照600—940平方米/千人，机动车停车位按照0.5个/100平方米商业营业面积进行配置。每个社区（居住区）商业营业面积控制在3万平方米左右，总量控制在90万平方米。其中社区（居住区）商业网点包括社区集中商业网点和社区分散商业网点，其比例按照60：40进行分配，面积总量分别为55万平方米和35万平方米。
13.2布置原则
必须按照国家有关规范、规定按比例配建；以人为本，便民利民；大力发展便利连锁等经营业态和模式；加强改造，布局合理。
13.3设置导向
鼓励设置新型社区商业服务设施(集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务设施)、社区小型折扣店、便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施；限制设置大中型百货店、大中型专业店、仓储式商场、专业市场、购物中心、大型综合超市。
社区（居住区）商业服务设施项目设置一览表
项目名称服务内容设置规定
每处一般规模
建筑面积(m2)用地面积(m2)
综合食品
店
粮油、副食、糕
点、干鲜果品等
①服务半径：居住区
不宜大于500米；居
住小区不宜大于300
米。
②地处山坡地的居住
区，其商业服务设施
的布点，除满足服务
半径的要求外，还应
考虑上坡空手，下坡
负重的原则
居住区：
1500-2500
居住小区：
800-1500
综合百货
店
日用百货、鞋
帽、服装、布匹、
五金及家用电
器等
居住区：
2000-3000
居住小区：
400-600
餐饮
主食、早点、快
餐、正餐等
居住小区：
200-500
中西药店
汤药、中成药及
西药等
居住小区：
300-1000
书店
书刊及音像制
品
居住小区：
200-300
生鲜超市
以销售蔬菜、肉
类、水产、净菜
及副食品和小
商品为主
服务半径：居住区不
宜大于500米；居住
小区不宜大于300
米。
居住区：
1000-1200
居住小区：
500-1000
居住区：
1500-2000
居住小区：
800-1500
便民店小百货、小日杂
宜设于居住小区出入
口附近
其他第三
产业设施
零售、洗染、美
容美发、照相、
影视文化、洗
浴、旅店、综合
修理以及辅助
就业设施等
具体项目、规模不限
13.4三江片近郊城市建设用地发展区商业配置要求
三江片近郊城市建设用地发展区包括慈城古镇、慈城新城、东钱湖新城、高桥、集仕港、古林、洞桥、姜山、九龙湖、澥浦、五乡、东吴等，该类型地区的商业中心规划根据实际居住人口规模设置若干个社区商业服务设施，人口规模不到居住区的地区按照实际人口确定规模，人均商业面积指标和中心城社区商业服务设施人均商业面积指标一致。近郊城市建设用地发展区配套设施建设标准与中
心城的社区商业服务设施设置标准一致。
第三章商业业态规划
第十四条大型零售商业网点
14.1规划目标
科学规划和合理确定各类大型零售商业网点的数量、规模、布局。对现有大型零售网点进行改造升级，以城市发展要求和居民生活需要为基础，根据大型商业业态的商圈理论，形成布局合理、服务方便的大型商业业态布局，使中心城大型零售商业网点成为城市、区域商业中心的重要节点，成为中心城商业发展的有力支撑，并为市域提供强有力的商业辐射。
14.2发展建设导引
1、结合商业中心和商业街的发展，合理布局大型零售商业网点。商业网点建设须注重商业功能、建筑空间、停车配套的全面提升，完善服务配套，提升商业形象和城市品位。
2、适当发展购物中心。购物中心宜布置在人口相对集中、交通便捷通畅、用地条件良好的区域，尽可能结合轨道交通站点布置，同时应避免布局在交通负荷太大的地区。
3、适当控制三江口商业中心大型百货店的增加，引导其发展，适当在区域商业中心内规划百货店。
4、合理发展大型专业（专卖）店。
5、合理布局大型综合超市。
6、适当加强仓储式商场的发展。在对外交通条件较好，城市建设用地的外围区域适当布置仓储式商场，同时辐射中心城以外的周边区域。
14.3数量控制导引
购物中心：宜控制在4个。
大型百货店：规划19个左右。
大型专业（专卖）店：规划22个左右。
大型超级市场：规划31个左右。
仓储式大卖场：宜控制在3个。
到2020年，宁波中心城大型零售网点控制在75个以内（有部分重叠）。其中大型购物中心4个（购物中心一般复合了其他业态，所以上述数量有重复计算的部分），大型百货店19个，大型专业（专卖）店22个，大型超级市场31个，仓储式大卖场3个。2020年规划大型零售网点的数量与2004年底相比其中购物中心增加3个，大型百货店增加10个，大型专业（专卖）店增加15个，大型超级市场增加23个，仓储式大卖场增加2个。
14.4规划
14.4.1设置导向
购物中心：设置在城市内部交通方便的区域，避免设置在快速交通性干道两侧；一般结合城市商业中心设置。
大型百货店：设置在城市内部交通方便的区域，避免设置在居住区内；一般在城市商业中心或重要的区域商业中心内，结合购物中心或综合商业街设置。建议规划的大型百货店主要布置在规划的新的商业中心内。
大型专业（专卖）店：设置在商业中心、购物中心内或商业街两侧和居民聚集区中心，提倡在交通条件相对优越的区域设置，适当避免同一类专业（专卖）店集中设置在同一区域。
大型超级市场：大型超市主要设置于居民聚集区内，少量也可结合商业中心和购物中心设置；中型超市设置于居住社区内。避免设置在城市主要交通性道路两侧，禁止相邻设置。
仓储式大卖场：设置在交通便捷的中心城外围区域或城乡结合部的交通要道旁，鼓励设置在轨道交通站点附近；禁止设置在城市中心区域或居住社区中心；避免设置在大型超级市场的附近区域。
14.4.2空间布局
购物中心：中心城规划4个购物中心，商业总营业面积控制在70万平方米左右。分别为天一广场购物中心、鄞州购物中心（结合鄞州商业中心设置，商业总营业面积控制在20万平方米以内）、东部新城购物中心（结合东部新城区商业中心设置，商业总营业面积控制在20万平方米以内）、江北购物中心（结合江北商业中心设置，商业总营业面积控制在15万平方米以内）。
大型百货店：中心城规划19个大型百货店，其中三江口商业中心保留9个大型百货店，增加3个在建的大型百货店（分别为天一豪景、嘉和中心、波特曼）；鄞州商业中心、东部新城区商业中心各规划2个大型百货店；江北商业中心、七里垫商业中心、北仑新碶商业中心各规划1个大型百货店。将三江口商业中心现有的其中一个大型百货店发展成为经营世界名牌百货的折扣店。大型百货店总营业面积控制在55万平方米以内。
大型专业（专卖）店：规划22个大型专业（专卖）店，其中HS片区6家；JD片区4家；JB片区6家；YZ片区5家；BL片区1家。大型专业（专卖）店总营业面积控制在20万平方米以内。
大型超级市场：规划形成31个大型超级市场，其中HS片区6个；JD片区7个；JB片区7个；YZ片区7个；ZH片区1个；BL片区3个。大型超级市场总营业面积控制在35万平方米以内。
仓储式大卖场：规划形成3个仓储式大卖场，其中YZ片区2个；JB片区1个，仓储式大卖场总营业面积控制在7万平方米以内。
规划大型商业网点一览表
分区编号片区
名称
规划
人口
（万
人）
分区范围现状规划营业面积控制导引
HS -1海曙
区
38东至奉化
江，南至杭
甬高速公
路，西至机
场快速路，
北至余姚
江。
1个购物中
心，6个大
型百货店，
5个大型专
业（专卖）
店，5个大
型超级市
场。
1个购物中心，
8个大型百货
店，6个大型专
业（专卖）店，
6个大型超级
市场。
单个大型百货店：1.5—
2.5万平方米；单个大型
专业（专卖）店：0.6—0.8
万平方米；
单个大型超级市场：0.8
—1.5万平方米。
JD
-1
江东
区
40东至世纪大
道，南至杭
甬高速公
路，西至奉
化江，北至
甬江。
3个大型百
货店，1个
大型专业
（专卖）店，
1个大型超
级市场。
5个大型百货
店，3个大型专
业（专卖）店，
5个大型超级
市场。
单个大型百货店：1.5—
2.5万平方米；单个大型
专业（专卖）店：0.6—1
万平方米；单个大型超级
市场：0.6—1万平方米。
JD
-2
科技
园区
8东至东外环
路，南至通
途路，西至
世纪大道，
北至甬江。
—1个大型专业
（专卖）店，2
个大型超级市
场。
大型专业（专卖）店：0.6
—0.8万平方米；单个大
型超级市场：0.8—1.5
万平方米。
JB
-1
4东至中兴北
路延伸段，
南至铁路，
北至绕城高
速公路。
—大型商业网点
依托周边地区。
内部按居住区配套商业
设施标准进行配置。
JB
-2
骆驼
片区
8东至东外环
路，南至铁
路，西至中
兴北路延伸
段，北至绕
城高速公
路。
—1个大型专业
（专卖）店，1
个大型超级市
场。
大型专业（专卖）店：0.6
—0.8万平方米；大型超
级市场：0.8—1.2万平
方米。
JB
-3
江北
西区
8东至庄桥火
车站铁路，
南至余姚
江，西至绕
城高速公
路，北至铁
路。
—1个大型专业
（专卖）店，1
个大型超级市
场，1个仓储式
大卖场。
大型专业（专卖）店：0.6
—1万平方米；大型超级
市场：0.6—0.8万平方
米；仓储式大卖场：2.5
—3万平方米。
JB
-4
江北
中心
区
30东至世纪大
道延伸段，
南至甬江和
余姚江，西
至庄桥火车
站铁路，北
至铁路。
—1个购物中心，
1个大型百货
店，3个大型专
业（专卖）店，
4个大型超级
市场。
购物中心：10—15万平
方米；大型百货店：3—4
万平方米；单个大型专业
（专卖）店：0.6—1万
平方米；单个大型超级市
场：0.6—0.9万平方米。
JB
-5
高教
园区
北区
5东至东外环
路，南至甬
江，西至世
纪大道延伸
段，北至铁
路。
—1个大型专业
（专卖）店，1
个大型超级市
场。
大型专业（专卖）店：1.2
—1.5万平方米；大型超
级市场：1—1.5万平方
米。
YZ -16东至机场
路，南至杭
甬高速公
路，西至绕
城高速公
路，北至余
姚江。
—1个大型超级
市场。
大型超级市场：0.6—0.8
万平方米。
YZ -23东至奉化
江，西至绕
城高速公
路，北至杭
甬高速公
路。
—1个大型超级
市场。
大型超级市场：0.6—0.8
万平方米。
YZ -3鄞州
中心
区
30东至同三国
道主干线，
南至绕城高
速公路，西
至奉化江，
北至杭甬高
速公路。
1个仓储式
大卖场。
1个购物中心，
2个大型百货
店；3个大型专
业（专卖）店，
3个大型超级
市场。
购物中心：15—20万平
方米；单个大型百货店：
2—3万平方米；单个大
型专业（专卖）店：0.6
—2万平方米；单个大型
超级市场：0.6—1万平
方米。
YZ -42东至东外环
路，南至绕
城高速公
路，西至同
三国道主干
线，北至同
三国道主干
线。
—大型商业网点
依托周边地区。
内部按居住区配套商业
设施标准进行配置。
YZ -5东部
新城
区
13东至东外环
路，南至同
三国道主干
线，西至世
纪大道，北
至通途路。
—1个购物中心，
2个大型百货
店；2个大型专
业（专卖）店，
2个大型超级
市场，1个仓
储式大卖场。
购物中心：15—20万平
方米；单个大型百货店：
2—2.5万平方米；单个大
型专业（专卖）店：0.6
—0.8万平方米；单个大
型超级市场：0.8—1.0万
平方米；仓储式大卖场：
2.5—3万平方米。
BL北仑
区40—1个大型百货
店；1个大型专
业（专卖）店，
3个大型超级
市场。
大型百货店：1.0—1.5
万平方米；大型专业（专
卖）店：0.6—0.8万平
方米，单个大型超级市
场：1.0—1.5万平方米。
ZH镇海
老城
区
151个大型超
级市场。
1个大型超级
市场。
内部按居住区配套商业
设施标准进行配置。
第十五条商业街
15.1规划目标
适应宁波经济社会发展和城市空间发展的需要，合理布局商业街。加快特色
商业街的改造、建设和发展，形成以中山路综合商业街为龙头，以特色商业街为
基础，结合城市自然风貌和历史特色，形成功能齐全、布局合理、类型多样、层
次分明，体现城市文脉的商业街体系。特色商业街的发展是未来宁波城市商业发
展的特点和重点，是完善宁波商业体系的重要环节。
15.2发展建设导引
采取多种方式结合，促进商业街协调发展。注重保护传统商业街，培育新的
特色商业街。老城区已形成的特色商业街采取调整的方法，培育以贴近市民生活
的消费品商业街和文化休闲商业街为主，改善商业街的交通问题；新城区商业街
应有完备的停车设施、宜人的休闲空间、丰富的环境小品设施，营造宜人的商业
气息；重视地下商业街的发展，可结合重要商业中心附近的轻轨站点布局发展。
综合商业街：结合城市、区域商业中心布置。
特色商业街：重视以人为本，提高商业街档次；延续历史，发展特色商业街；
传承历史文脉，发展文化型商业街；发掘城市特色，布置旅游型商业街。
15.3空间布局
宁波中心城规划30条重点商业街，其中综合商业街7条，特色商业街23条。
15.3.1综合商业街
7条综合商业街全部位于三江片，其中HS片区和JD片区共两条（该两条综
合商业街贯穿海曙区和江东区）、JB片区两条、YZ片区三条。其中中山路综合商
业街、药行街—百丈路综合商业街、东部新城区综合商业街为中心城最重要的综
合商业街。
15.3.1.1中山路综合商业街
西至阳光广场，东至曙光路，全长约1.5公里。中山路商业街主要在沿袭现状商业发展的基础上，发展重点为改造提升现有百货店；提升、改造或迁移档次较低的商业网点。同时加强商业街的交通设施建设；加强城市景观和旅游文化的发展等方面。
15.3.1.2药行街—百丈路综合商业街
西至解放路，东至彩虹路，全长近2公里。加强该商业街的发展，结合三江口商业中心江东区块的开发建设，重点鼓励发展中、小型中、高档商业网点；加强停车场、地下通道等商业街配套设施的建设，打造成为集专业名品、特色餐饮一条街。加强城市景观和商业的结合发展，适时改造灵桥市场。
15.3.1.3东部新城区综合商务商业街
位于会展中心南侧，从会展中心至宁穿路，全长约1.2公里。结合东部新城区商务中心区的开发建设，形成塔楼商务、裙房商业一条街。其中主要的商业业态、业种建议选择小型高档百货店和专卖店、特色餐饮等。开发商务地块地下商业空间，经营高档工艺品、小型百货、时装等，适当体现休闲娱乐功能。
15.3.1.4东部新城区综合商业街
位于中山路延伸段南侧，从世纪大道至未来的宁波市行政中心南侧，全长约1.5公里。该商业街是老城三江口商业在新城的延续和发展。主要的商业业态、业种建议选择有大型百货店、大型专业（专卖）店、酒店餐饮、文化休闲商业等。
15.3.1.5鄞州首南路综合商业街
西至规划江东南路，东至鄞州区政府南侧中央公园，全长约1.5公里。主要的商业业态、业种建议选择有中型超级市场、中型百货店、小型专业（专卖）店、酒店餐饮、休闲酒吧、茶室等。
15.3.1.6江北商业中心综合商业街
位于江北商业中心北侧，结合江北购物中心设置，全长约1.2公里。主要的商业业态、业种建议选择有大型百货店、大型专业（专卖）店、酒店餐饮等。
15.3.1.7骆驼综合商业街
位于世纪大道两侧，结合骆驼商业中心设置，全长约1.0公里。主要的商业业态、业种建议选择有中型百货店、大型专业（专卖）店、酒店餐饮等。
15.3.2特色商业街
23条特色商业街分布于中心城的各个片区，其中三江片的HS片区6条、JD 片区4条、JB片区5条、YZ片区5条，BL片区2条，ZH片区1条。特色商业街的经营类型有服装服饰、步行休闲、文化娱乐、餐饮、汽车、商业旅游、文化产品等类型，每条特色商业街都有主导的经营业态、业种。
15.3.2.1城隍庙休闲步行街区
东至县学街、南以大沙泥街为界、西至规划解放南路，北至药行街，总用地面积约7公顷。开辟开明街、县学街两条步行街。拆除天封塔西侧地块内的建筑，建设城隍庙街区四期。要注重传统“老字号”商业网点的保护和发展，利用深厚的历史文化底蕴，形成商业街浓厚的文化氛围。改善商业街内部环境，迁移国泰街内的特色小商品经营店铺，改为室外休闲空间；城隍庙商城发展成为旅游产品销售中心，反映城市历史、民间物产、民俗风情、传统商业文化、美食文化、旅游文化为背景的文化商业步行街区和旅游点。
15.3.2.2开明服饰、美容商业街
包括开明服饰一条街和新街服饰、美容发艺一条街，全长近400米。重点发展小型中、高档服装专卖店和高档美容发艺店；控制发展酒吧、茶室等休闲场所、低档服饰店、小吃店；改善民光服饰商场内的购物环境；新街以发展中档服饰专卖店为主。
15.3.2.3鼓楼步行商业街区
保护鼓楼东侧的元代永丰库遗址，扩建鼓楼步行商业街区二期（范围为尚书街北侧，呼童街西侧，孝闻街东侧，公园路南侧围合地块），总用地面积约8.5公顷。鼓楼二期的建设要与伏跗寺永寿街历史街区融为一体。街区内的商业以音像制品、字画陶艺、钱币古玩、文化书籍、工艺旅游品为主，适当发展旅游文化、艺术摄影、酒吧休闲，控制发展特色小吃。加强对鼓楼步行街的文化休闲功能的培育和管理，发挥宁波旅游产品和特色产品的影响力，并逐步形成伏跗寺永寿历史街区—中山广场—鼓楼步行街—范宅—永丰库遗址—月湖文化购物旅游线。
15.3.2.4环月湖特色商业街
包括月湖东侧的镇明路和月湖西侧的偃月街和共青路。镇明路北段北起中山路，南至柳汀街，为婚纱摄影特色街，重点发展婚纱摄影、喜糖专卖、婚庆网点。南段北起柳汀街，南至冷静巷，全长近700米，该段为风味餐馆、酒吧特色街；偃月街以范宅为起点，全长约800米。建议发展成为字画陶艺、钱币古玩、文化书籍、古旧家具、集邮交易特色街，控制发展餐饮；共青路发展文物古玩、书画艺品展览和交易网点。
15.3.2.5永丰路—和义路文化休闲特色街
西起孝闻街口，东至中山路，全长约1.4公里。该特色街结合沿永丰路南侧部分地块的改造建设，规划沿街布置中小型书店和书吧；结合滨江地块的改造开发，开发滨水休闲商业，建议布置露天休闲广场、茶室、各类文化吧，适当布置特色餐饮。开辟水上旅游停靠站点。
15.3.2.6鄞奉路商贸商业、文化休闲特色街
南至新典路，北至尹江路，全长约1公里。该特色街分两段，北段结合南塘河历史街区的改造，建议发展成为字画陶艺、文化书籍的文化特色街；南段布置文化休闲商业设施。
15.3.2.7江东彩虹北路—箕漕街特色街
包括彩虹北路和箕漕街两条特色街，北至中山路，南至百丈路，全长近500米。彩虹北路餐饮街发展中档小型各地特色餐饮和餐饮连锁；箕漕街发展品味各异、品种繁多的特色餐饮，可适当发展酒吧、茶室。
15.3.2.8滨江大道旅游休闲商业街
以庆安会馆为起点，至中兴北路，全长近4公里，重点为通途路至中兴路，全长近两公里。结合滨江地区改造整治，规划滨水开放型绿地，建议保留太白面粉厂，改造为图书城。结合滨江大道内侧地块的开发建设，沿街布置中小型商铺，重点发展艺术吧、酒吧、茶室、旅游工艺品店。
15.3.2.9江东南路休闲文化特色街
北至新河路，南至周宿渡路，全长近1公里。该特色街重点发展特色餐饮、艺术吧、酒吧、茶室，集购物、餐饮、娱乐、旅游为一体，重点体现滨水休闲功能。
15.3.2.10高科技产品特色街
位于市科技园区内的扬帆路，西起院士路，东至聚贤路，全长约1公里。依托市科技园区高科技产业和高新孵化区的优势，发展高科技产品展览、销售、电脑、网络IT产品特色一条街。
15.3.2.11外滩历史文化街区
位于江北沿江外滩，用地面积近3公顷。该商业街区突出“洋、商、港”特色，以天主教堂等古建筑群及城市展览馆为依托，开发外滩旅游。建设外滩国际商务区，分为商业、美食、会馆、展馆等功能区块。建议设置外文书店、乐器店、西餐店、音乐酒吧、咖啡馆、时尚屋、高档旅游工艺品、历史书籍店。建成具有欧式风格的旅游、展览、休闲、购物商业街区。建设三江口水上旅游线重要停靠景点。
15.3.2.12姚江文化长廊休闲商业街
南至宁波外事学校，北至大剧院，全长约1.4公里，规划成为具有宁波特色的集文化、旅游、休闲、娱乐、购物于一体的休闲商业街。建议重点开发西草马路菜场地块为特色旅游购物中心，开发光明眼病医院地块；加强沿槐树路北侧店面的引导发展，鼓励布置小型餐饮、休闲茶室、咖啡吧、酒吧。
15.3.2.13湾头商业旅游特色街
位于江北湾头内，建议规划长度约1公里。发展成为集特色购物、旅游文化、滨水休闲、康体娱乐为一体的商业旅游特色街。
15.3.2.14日湖特色商业街
位于日湖东侧，北至环城北路，南至规划通途路，全长约1公里，发展休闲特色商业。整条街分为工艺品区、餐饮区、精品区、文化娱乐区四大功能区域，集购物、休闲、娱乐、文化为一体。结合大庆南路延伸段的建设及东侧居住小区的开发建设，形成特色商业店面。
15.3.2.15下白沙路水产餐饮特色街
东起规划中兴北路，西至规划通途路，全长约1.3公里。利用该区的码头优势和水产品市场优势，发展海鲜水产类特色餐饮一条街，同时积极鼓励发展具有宁波海味的特色商品专卖店。
15.3.2.16东部新城区滨水休闲特色街
位于后塘河两侧，西起世纪大道，东至邱隘，全长近2.5公里。结合后塘河水面布置滨水休闲商业，开辟水上游览线。开发建设后塘河两侧文化娱乐建筑，沿后塘河的室外空间结合自然景观环境布置休闲茶座、咖啡座、音乐酒廊、文化艺术吧、演艺中心等。
15.3.2.17学士路文化产品特色街
位于高教园区南区西侧，北至鄞州大道，南至规划路，全长约1公里，形成体育文化、电子数码产品特色街。
15.3.2.18滨江路餐饮休闲特色街
位于奉化江东侧，从鄞州大桥至泰康路，全长800米，建议发展成为集特色餐饮、美食、咖啡茶室、休闲吧为一体的餐饮、休闲特色街。
15.3.2.19鄞州服装、服饰特色街
位于宁南路东侧，从嵩江路至四明路，全长700米。建议发展成为以中、高档品牌服装、服饰为主，以鞋类、化妆品、皮具为补充的服装、服饰特色街。
15.3.2.20鄞州嵩江路特色商业街
西至宁南路，东至钱湖北路，全长近2公里。建议发展服装、服饰、酒吧咖啡馆、特色餐饮、生活服务设施等。
15.3.2.21镇海滨江路—西街—南大街特色街
共分为3块，滨江路商业地块形成滨江休闲商业街区；西街从镇海电影院至胜利路，全长约500米。建议发展中档服装、服饰为主，形成服装特色街；南大街从镇海楼至沿江路，全长约700米。北段在南大街东侧布置休闲茶室、文化吧、特色餐饮；南段建议发展中档小商品的步行街。
15.3.2.22华山路服饰街
位于北仑，西起新大路，东至东河路，全长0.6公里。建议发展中档服装、服饰为主，形成服装特色街。
15.3.2.23东河路特色街
位于北仑，北至明州路，南至恒山路，全长0.8公里。建议发展成为中档服装、服饰、餐饮、休闲娱乐的特色街。
规划商业街一览表
名称功能特色规模备注
综
合
商
业
街
中山路综合
商业街
集购物、文化、游览、
休闲、观赏于一体的
多功能综合性商业
街。
1.5公
里
改造提升现有百货店，加强商业街的交通
设施建设，提升、改造或迁移档次较低的
商业网点，加强城市景观和旅游文化的发
展。
药行街—百
丈路综合商
业街
高档综合商务商业
近2
公里
重点结合三江口商业中心江东区块的开发
建设，鼓励发展中、小型中、高档专业名
品、特色餐饮店等。
东部新城区
综合商务商
业街
高档综合商务商业
1.2公
里
结合东部新城区商务（商业）中心设置，
地上地下空间共同开发。
鄞州首南路
综合商业街
综合商业2公里
发展中型超市、中型百货店、小型专卖店、
酒店餐饮、休闲酒吧、茶室等。
东部新城区
商业街
综合商业
1.5公
里
地上地下空间共同开发。
江北原庄桥
地段商业中
心商业街
综合商业
1.2公
里
结合江北商业中心设置。
骆驼综合商
业街
综合商业
约1
公里
结合骆驼商业中心设置
特
色
商
业
街
城隍庙休闲
步行街区
宁波“老字号”商业、
饮食小吃、特色小商
品
7公顷
传承传统文脉和商脉，利用历史文化底蕴，
形成浓厚的文化氛围。
开明服饰、
美容商业街
服饰、美容、发艺400米
发展中档服装专卖店和高档美容发艺店，
鼓励发展时装精品店，控制发展低档服饰
店。
鼓楼步行商
业街区
音像制品、字画陶
艺、钱币古玩、文化
书籍、工艺旅游品
8.5公
顷
加强文化休闲功能的培育和管理，发挥宁
波旅游产品和特色产品的影响力。
环月湖特色
商业街
婚纱摄影、风味餐
馆、酒吧
2公里新建建筑形式宜古朴典雅。
海曙永丰路—和义路文化休闲特色街图书休闲、滨水旅
游、文化吧、休闲广
场、特色餐饮
1.4公
里
利用滨江公园和中山公园良好的景观环
境，水上旅游和滨水商业有机结合。
鄞奉路商贸
商业、文化休闲特色街商贸商业、文化休闲1公里
结合南塘河历史街区的改造发展文化特色
街，结合商业集聚区发展商贸商业设施；
南段布置文化休闲商业设施。
彩虹北路—
箕漕街特色
街
娱乐、餐饮500米重点发展特色餐饮，建设配套设施。
滨江大道旅游休闲商业街艺术吧、酒吧、茶室、
旅游工艺品、图书城
4公里
重点区段为通途路至中兴路，长近两公里。
改造太白面粉厂为图书城，文化和旅游相
结合。
江东南路休闲文化特色街特色餐饮、艺术吧、
酒吧、茶室，集购物、
餐饮、娱乐、旅游为
一体
1公里
结合沿江东南路东侧居住地块的开发建
设，沿路建筑裙房布置商业设施。
市科技园区高科技产品特色街高科技产品展览、销
售、电脑、网络IT
产品
1公里依托市科技园区高科技产业、高新孵化区。
外滩历史文化街区外文书店、乐器店、
西餐店、音乐酒吧、
咖啡馆、时尚屋、旅
游工艺品、历史书籍
3公顷
具有欧式风格的旅游、展览、休闲、购物
商业街区。
姚江文化长廊休闲商业街休闲茶室、咖啡吧、
酒吧
1.4公
顷
集文化、旅游、休闲、娱乐、购物于一体。
湾头商业旅游特色街特色购物、旅游文
化、滨水休闲、康体
娱乐
1公里
结合湾头地区的开发建设，商业和旅游相
结合。
日湖特色商业街工艺品、餐饮、精品1公里
结合日湖的改造，发展成为集购物、休闲、
娱乐、文化为一体的特色商业街。
下白沙路水产餐饮特色街海鲜特色餐饮、海味
专卖店
1.3公
里
利用现状的码头优势和水产品市场优势，
统一规划，加强管理。
东部新城区滨水休闲特色街休闲茶座、咖啡座、
音乐酒廊、吧文化
2.5公
里
文化娱乐建筑和水上旅游线相结合，建设
成为城市新区中心的最具特色的文化活动
中心和休闲商业中心。
学士路文化产品特色街体育文化、电子数码
产品
1.0公
里
利用周边区域的学校、教育、文化、体育
事业的发展优势。
滨江路餐饮
休闲特色街
特色餐饮、美食、咖
啡茶室、休闲吧
800米结合奉化江滨水地区的开发进行建设。
鄞州服装、
服饰特色街
中、高档品牌服装、
服饰
700米与嵩江路特色商业街连为一体。
鄞州嵩江路
特色商业街
服装、服饰、酒吧咖
啡馆、特色餐饮、生
活服务设施
近2
公里
与其南侧的特色商业街连为一体。
镇海滨江路
—西街—南
大街特色街
文化休闲、中档服
装、服饰、特色餐饮、
中档小商品
呈环
状分
段布
置
滨江路发展休闲商业；西街加强引导，促
进发展；南大街北段结合规划的镇海公园，
南段以现有的中型商业网点为基础设置。
北仑华山路
服饰街
中档服装、服饰
0.6公
里
加强引导，促进发展。
北仑东河路
特色街
中档服装、服饰、餐
饮、休闲娱乐
0.8公
里
加强引导，促进发展。
第十六条重点商品交易市场
16.1规划目标
以构建“立足宁波地区、辐射长三角”的市场体系，以“突出重点、示范带
动、优化整合、分步实施、强化功能、规范管理、政企互动、共同推进”为发展
原则，建设一批起点高、功能强、辐射广的市场园区，方便居民生活需要的农副
产品批发市场，利用宁波优势资源的生产资料市场、具有较好发展基础的其他重
点市场，促进市场向现代化、信息化、规模化方向发展，充分发挥市场在资源配
置、信息集散、价格形成、引导生产等方面的作用，使重要市场成为宁波商贸流
通业发展的重要增长点，促进工业、农业和服务业等相关产业的发展。
16.2发展建设导引
16.2.1布局导引
符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例
的规定；发展方向和选址必须符合城市总体规划的要求，并与城市经济规模、产
业发展，人口规模相适应；交通便利，方便货物运输，并安排足够规模的停车场
用地；有较为低廉、较大规模的用地，市政基础设施具有较好条件；尽可能将同
一类型的市场统一、集中布局在同一地段。环城西路、兴宁路、中兴路、通途路
范围内严格控制占地规模较大的市场发展，对现有的重要市场采取整治和外迁的方法。维护规划的严肃性，防止盲目建设、重复建设。
16.2.2用地导引
占地面积较大的重点市场主要集中于市场园区内，将同类型或有相互补充的市场引入园区，集中布局。实施宏观调控，注重品质的提升。在老城区内，不再新办交通流量大、交易批次多、有碍市容环境的商品交易市场，逐步建立市场园区，向物流配送，实行现代化交易方式转型。
16.2.3升级导引
选择基础较好、有一定规模龙头市场，抓好示范引导，重点推进；对于发展潜力巨大，用地较为充足，迁址严重影响发展前途的市场进行适当扩建；对有良好的经济效益和发展前景，用地、交通对其发展影响不大，对商品流通起重要作用的市场予以保留，完善配套设施，提高市场档次；对属于重复建设、污染大、效益差、配套设施不齐全予以关闭或转营；对有一定发展前景、但规模较小的市场进行整合；把受到用地、交通、污染等因素制约，但有较好的经济效益和发展前景的重要市场外迁到合适的地区。对省、市级重点市场，能充分依托港口和产业优势的市场，填补我市尚无但又具有发展潜力的市场，服从规划积极配合实施搬迁的市场，予以政策扶持。
16.2.4设施建设导引
根据市场的规模容量，合理确定配套设施建设的规模。根据经营商品的分类，安排好市场内部的功能分区，保持各功能区的有机联系，与周边环境相协调，与外部有良好的交通联系，但要尽可能避免对城市交通正常运作的干扰；与物流相结合，加强市场的货物集散功能。
16.3空间布局
16.3.1市场园区
市场园区依照三个原则进行布局：一是布局在建设用地的较外围区域；二是布局在交通干道附近；三是有较大的土地储备。依照这三个原则，结合宁波发展的特点及各项要求，规划形成四个市场园区，分别为潘火市场园区、江北市场园区、镇海市场园区及姜山市场园区，总用地约5.0平方公里。同类市场可适当集中布置在同个市场园区内。
16.3.1.1潘火市场园区
位于现状铁路东站附近，东至世纪大道，南至南外环路，西至中兴路，北至兴宁路，分为东、西两块，规划总用地面积约1.0平方公里。西侧地块在现状的基础上发展为建材装潢交易市场；东侧适当发展五交化市场。
16.3.1.2江北市场园区
位于江北生活居住新区北部，生态带以南，北至北外环路，东至规划道路，西南以江北大河为界，总用地面积近2.0平方公里。该市场园区发展以农副产品、汽车（含二手车）及配件、物资等为主的综合市场园区，农副产品以发展蔬菜、水果、肉禽蛋、粮油等为重点。
16.3.1.3镇海市场园区
位于镇海后海塘，结合工业园区发展，各种市场总用地面积控制在1.0平方公里。该市场园区在现状的基础上发展。重点发展液化、钢材、煤炭、物资等生产资料为重点的市场园区。
16.3.1.4姜山市场园区
位于绕城高速公路以北的现状姜山镇蔡家村附近，用地面积控制在1.0平方公里左右。建议发展以农副产品、副食品、旧货、日用品为主的市场园区。
16.3.2农副产品批发市场
16.3.2.1水产品市场
规划水产品市场共两处：一处位于现状路林市场内，逐步改造现有的粮油市场为水产品市场，用地面积控制为20公顷，改造后成为浙江省地区最重要的集批发零售、冷冻冷藏、物流运输于一体的功能完备的国家级水产品批发交易一级市场。另一处位于姜山市场园区内，用地面积控制为10公顷。路林水产品市场原则上作为老城区水产品市场的搬迁之处。逐渐搬迁江东水产品市场、江东鲜活水产品市场、京润水产品市场、鄞奉水产品市场、孔浦水产品市场、新基咸干水产品市场、兴宁干水产品市场至路林水产品市场内。三江干水产市场、大桥干水产市
场暂时予以保留。
16.3.2.2粮油市场
规划粮油市场共两处：一处位于江北市场园区内，用地面积约10公顷。另一处位于姜山市场园区内，用地面积控制为10公顷，该市场建议远期发展。近期搬迁路林粮油市场至江北市场园区内。
16.3.2.3蔬菜市场
共两处：一处位于江北市场园区内，用地面积近20公顷，成为宁波“菜篮子”工程服务于宁波中心城最重要的蔬菜批发一级交易市场。另一处位于姜山市场园区内，用地面积控制为10公顷。现有的兴宁路蔬菜批发市场需搬迁至江北市场园区内。
16.3.2.4农副产品综合市场
共两处：一处为已立项的东方农副产品综合市场，位于世纪大道以东，铁路以南，杭甬高速公路以北，曹隘村以西，总用地面积约20公顷。另一处位于姜山市场园区，用地面积控制为12公顷。
16.3.2.5水果市场
共两处：一处位于已立项的东方农副产品综合市场内；另一处位于江北市场园区内，用地面积控制为8公顷。搬迁兴宁路市蔬菜公司果品市场、海田果品市场、江东南路元康水果市场至江北市场园区或东方农副产品综合市场内。
16.3.2.6肉禽蛋市场
共三处：一处位于江北市场园区内，用地面积约5公顷；一处位于东方农副产品综合市场内；另一处位于鄞州姜山镇番石渡村附近，用地面积约10公顷。搬迁澄浪南路的市肉禽蛋批发市场至江北市场园区或东方农副产品综合市场内。
16.3.2.7副食品市场
位于姜山市场园区内，总用地面积近15公顷。建设成为宁波中心城最大、最重要的，集副食品批发、配送于一体的大型副食品批发市场。搬迁宁穿路的二号桥副食品批发市场至姜山市场园区内。
16.3.3生产资料市场
16.3.3.1物资市场
共两处：一处位于镇海市场园区内，用地面积约15公顷；另一处位于江北市场园区内，总用地面积约30公顷。江北物资市场远期发展，该市场发展国内大宗商品的批发交易、窗口展示、仓储集散、加工配送、信息网络等功能，形成辐射全省乃至华东地区的物资中心。搬迁宁穿路与桑田路交叉口，姚隘路延伸段的华东物资城至新规划的物资市场内。
16.3.3.2液体化工市场
位于镇海的宁镇东路南侧、大件路东侧，规划控制用地面积约3公顷。充分依托镇海液体化工码头和宁波化工区的优势，完善各种服务配套，加强与国内外同类市场的交流合作，建成国内重要的液体化工交易市场。
16.3.3.3煤炭交易市场
位于镇海市场园区内，结合宁波货运市场设置，总用地面积约40公顷以上。依托镇海港独特的煤炭中转优势和铁路双股道专用线，发挥物流及仓储优势，建设成浙江省最大、华东地区重要的煤炭集散市场。
16.3.3.4钢材市场
钢材市场共两处：一处位于镇海市场园区内，建有铁路专用线，规划用地面积15公顷，设计存储能力30万吨以上。充分依托镇海金属加工园区的产业优势，发展成钢材交易市场。另一处位于北仑，用地面积约15公顷，位置待定。适时搬迁湾头钢板市场至镇海市场园区内发展。
16.3.3.5木材市场
共两处：一处位于镇海市场园区内，总用地面积约15公顷，发挥物流及仓储优势，建议远期发展。另一处位于北仑，用地面积约20公顷，位置待定。
16.3.4其他重点市场
16.3.4.1轻纺市场
位于机场附近，总用地面积控制在10公顷左右。重点改造建筑，加强对该市场的环境整治、停车场建设。形成以服装、纺织、布匹为龙头的大型轻纺交易市场。加强轻纺城的改造升级，实行销售和仓储适当分离，轻纺城重点发展销售、
配送、展示、洽谈、业务咨询等功能。
16.3.4.2建材装潢市场
位于潘火市场园区内西侧，规划总用地面积约50公顷。以现状家园市场、现代建筑装潢市场、建材仇毕仓库为基础，实行升级改造，向特色街区型市场或商场型市场转化，以品牌展示、成品住宅家装展示为主，打造成为宁波乃至长三角南翼地区家居装饰材料的采购中心和商品集散中心。建设位于铁路以南的现代商城，用地面积约10公顷，总建筑面积32万平方米，融商务、仓储、装卸、停车、餐饮等功能于一体，成为大型的以综合装饰材料、灯具为主的装潢材料市场。保留新世纪建材装饰商城；保留鄞州甬临线旁的万国商城。规划建议新建2—3个成品家具市场，单个市场营业面积不超过3万平方米。
16.3.4.3汽车（含二手车）及配件市场
共三处：一处位于海曙南外环路北侧，白云路两侧，用地面积约40公顷；一处位于江北市场园区内，用地面积控制为30公顷。该两处汽车市场建成集汽车成车交易、展示、配件、二手车交易于一体的汽车及配件综合交易市场；另一处位于北仑，位置待定。适时搬迁江北大庆北路的第一汽车市场至江北市场园区内；保留海曙南门汽配市场，规范市场管理，提升市场档次；搬迁海曙环城西路北段的神州汽车市场至白云路附近的汽车市场；保留环城南路和中兴南路交叉口东北侧的世纪轿车城；保留江东江南公路北侧，沧海路以东的国际汽车城，远期搬迁至江北市场园区的汽车及配件市场内。
16.3.4.4日用品市场
位于姜山市场园区内，总用地面积约20公顷。形成以批发为主，集交易、洽谈等功能于一体的现代化日用品市场。近期保留灵桥日用品市场，加强该市场的管理、改善环境，逐渐调整该市场的商业功能。搬迁望湖市场至姜山市场园区内。
16.3.4.5货运市场
位于镇海市场园区内，服务于镇海液体化工、煤炭、钢材、金属园区的货运，是列入交通部运输发展规划的全国45家公路主枢纽货运市场之一，规划总用地面积10公顷。发展货运交易、集装箱、公路零担及快运联运等多项业务，形成集生产、运输服务于一体综合性货运市场。
16.3.4.6旧货市场
位于姜山市场园区内，用地面积控制为15公顷，发展成为品种较为齐全、较集中的旧货交易市场。中心城内其它旧货市场，如二手通信器材、旧电器、旧家具、旧电动车市场等，逐步向姜山市场园区内集中。搬迁中兴路旁的华东物资城闲置设备交易市场至姜山市场园区内。
16.3.4.7五交化市场
共两处，一处位于潘火市场园区内，规划用地面积约10公顷。另一处位于北仑，位置待定。搬迁宁穿路三号桥附近的江东五交化批发市场至潘火市场园区内发展。
16.3.4.8医疗器械市场
位于望春工业园区的医疗器械园区内，总用地面积控制为8公顷。该市场成为集成品销售、配件销售、品牌展示于一体的宁波市最大的医疗器械市场。
16.3.4.9花卉博览园
位于江北农业产业园区内，用地面积约50公顷。结合农业产业园区的开发建设，形成集批发、研发培育、展览观赏、旅游休闲为一体的花卉博览园，建设成为浙江省重要的花卉交易中心。
16.3.4.10机械模具市场
位于北仑，位置待定。充分依托北仑传统的机械模具加工优势和轻工业加工园产业优势，引导市场发展。
规划市场园区、市场一览表
市场
类型
市场
名称
位置
用地面
积
经营内容及功能特色市场
园区
潘火
市场
园区
位于现状铁路东站附近，
东至世纪大道，南至环城
南路，西至中兴路，北至
兴宁路，分为东、西两块。
约1.0平
方公里
西侧地块在现状的基础上发展为建
材装潢交易市场；东侧适当发展五
交化市场。
江北市场园区位于江北生活居住新区北
部，生态带以南，北至北
外环路，东至规划道路，
西南以江北大河为界。
约2.0平
方公里
发展以农副产品、汽车及配件、物
资等为主的综合市场园区，农副产
品以发展蔬菜、水果、肉禽蛋、粮
油等为重点。
镇海市场园区位于镇海后海塘，结合工
业园区发展。
约1.0平
方公里
在现状的基础上发展，重点发展液
化、钢材、煤炭等生产资料为重点
的市场园区。
姜山市场园区位于绕城高速公路以北的
现状姜山镇蔡家村附近。
约1.0平
方公里
建议发展以农副产品、副食品、旧
货、日用品为主的市场园区。
农副产品
批发市场水产
品市
场
共两处：一处位于现状路
林市场内；另一处位于姜
山市场园区内。
路林约
20公顷，
姜山约
10公顷。
逐步改造现有的路林粮油市场为水
产品市场，原则上作为老城区水产
品市场的搬迁之处，改造后成为浙
江省地区最重要的集批发零售、冷
冻冷藏、物流运输于一体的功能完
备的国家级水产品批发交易一级市
场。
粮油
市场
共两处：一处位于江北市
场园区内；另一处位于姜
山市场园区内。
江北约
10公顷，
姜山约
10公顷。
近期搬迁路林粮油市场至江北市场
园区内，远期建设姜山粮油市场。
蔬菜
市场
共两处：一处位于江北市
场园区内；另一处位于姜
山市场园区内。
江北近
20公顷，
姜山约
10公顷。
江北市场园区内的蔬菜批发市场成
为宁波“菜篮子”工程服务于宁波
中心城最重要的蔬菜批发一级交易
市场。
农副
产品
综合
市场
共两处：一处为已立项的
东方农副产品综合市场，
位于世纪大道以东，铁路
以南，杭甬高速公路以北，
曹隘村以西；另一处位于
姜山市场园区内。
东方农
副产品
综合市
场约20
公顷，姜
山12公
顷。
—
水果
市场
共两处：一处位于东方农
副产品综合市场内；另一
处位于江北市场园区内。
江北约8
公顷
搬迁兴宁路市蔬菜公司果品市场、
海田果品市场、江东南路元康水果
市场至江北市场园区或东方农副产
品综合市场内。
肉禽
蛋市
场
共三处：一处位于江北市
场园区内；一处位于东方
农副产品综合市场内；另
一处位于鄞州姜山镇番石
渡村附近。
江北约5
公顷，姜
山约10
公顷。
搬迁澄浪南路的市肉禽蛋批发市场
至江北市场园区或东方农副产品综
合市场内。
副食
品市
场
位于姜山市场园区内。
近15公
顷
搬迁宁穿路的二号桥副食品批发市
场至姜山市场园区内，该市场建设
成为宁波中心城最大、最重要的，
集副食品批发、配送于一体的大型
副食品批发市场。
生产
资料
市场
物资
市场
共两处：一处位于镇海市
场园区内；另一处位于江
北市场园区内。
镇海约
15公顷，
江北约
30公顷。
江北物资市场发展国内大宗商品的
批发交易、窗口展示、仓储集散、
加工配送、信息网络等功能，形成
辐射全省乃至华东地区的物资中
心。
液体
化工
市场
位于镇海的宁镇东路南
侧、大件路东侧。
3公顷
完善服务配套，加强与国内外同类
市场交流合作，建成国内重要的液
体化工交易市场。
煤炭
交易
市场
位于镇海市场园区内。
40公顷
以上
依托镇海港独特的煤炭中转优势和
铁路双股道专用线，发挥物流及仓
储优势，建设成浙江省最大、华东
地区重要的煤炭集散市场。
钢材
市场
共两处：一处位于镇海市
场园区内，另一处位于北
仑。
镇海约
15公顷，
北仑约
15公顷。
镇海钢材市场依托镇海金属加工园
区的产业优势。
木材
市场
共两处：一处位于镇海市
场园区内，另一处位于北
仑。
镇海约
15公顷，
北仑约
20公顷。
镇海木材市场发挥物流及仓储优
势，建议远期发展。
其他
重点
市场
轻纺
市场
位于机场附近。10公顷
形成以服装、纺织、布匹为龙头，
集销售、配送、展示、洽谈、业务
咨询等功能于一体的大型轻纺交易
市场。
建材装潢市场位于潘火市场园区内西
侧；建设位于铁路以南的
现代商城；保留新世纪建
材装饰商城；保留鄞州甬
临线旁的万国商城。新建
2—3个成品家具市场。
潘火约
50公顷，
现代商
城约10
公顷。
潘火建材装潢市场实行升级改造，
向特色街区型市场或商场型市场转
化，以品牌展示、成品住宅家装展
示为主，打造成为宁波乃至长三角
南翼地区家居装饰材料的采购中心
和商品集散中心。
汽车
（含二手车）及配件市场共三处：一处位于海曙南
外环路北侧，白云路两侧；
一处位于江北市场园区
内；另一处位于北仑，位
置待定。
海曙约
40公顷，
江北约
30公顷。
建成集汽车成车交易、展示、配件、
二手车交易于一体的汽车及配件综
合交易市场。
日用
品市场位于姜山市场园区内。
约20公
顷
形成以批发为主，集交易、洽谈等
功能于一体的现代化日用品市场。
货运市场位于镇海市场园区内10公顷
发展货运交易、集装箱、公路零担
及快运联运等多项业务，形成集生
产、运输服务于一体综合性货运市
场。
旧货市场位于姜山市场园区内。20公顷
发展成为品种较为齐全、较集中的
旧货交易市场。搬迁中兴路旁的华
东物资城闲置设备交易市场至姜山
市场园区内。
五交化市场共两处：一处位于潘火市
场园区内；另一处位于北
仑，位置待定。
潘火约
10公顷
搬迁宁穿路三号桥附近的江东五交
化批发市场至潘火市场园区内发
展。
医疗器械市场位于望春工业园区的医疗
器械园区内。
8公顷
集成品销售、配件销售、品牌展示
于一体的宁波市最大的医疗器械市
场。
花卉博览园位于江北农业产业园区
内。
50公顷
集批发、研发培育、展览观赏、旅
游休闲为一体的花卉博览园，建设
成为浙江省重要的花卉交易中心。
机械
模具市场位于北仑，位置待定。—
依托北仑传统的机械模具加工优势
和轻工业加工园产业优势。
第四章近期建设规划
第十七条规划期限
规划近期至2010年。
第十八条规划目标
18.1总体目标
形成“一个中心、二大结构、三个层面”的具体目标。围绕“一个中心”：即
建设长江三角洲南翼商业中心，促进环杭州湾城市带经济商贸圈的发展；完善“两
大结构”：即形成城市商业中心和区域商业中心为重点，社区商业服务设施为补充
的完善的网络结构；优先发展新型业态，实现新型业态与传统业态优势互补的业
态结构；协调好“三个层面”的关系：即协调好“面”(商业中心)、“线”(商业
街)、“点”(大型业态)的关系，并以完善的社区商业服务设施为补充。坚持资源
比较优势，按经济区域配置商业设施，凸现宁波商业体系完善、商业业态齐全、
商贸流通繁荣的新局面。
18.2综合经济指标
2005年至2010年宁波国内生产总值保持13%的增长速度，2010年GDP总量
将达到约4500亿元。2005年至2010年宁波第三产业增加值保持14%的增长速度，
2010年第三产业增加值将达到约1650亿元。
18.3社会消费品零售总额
2005年至2010年宁波市域社会消费品零售总额保持12%的增长速度，2010
年社会消费品零售总额将达到约1180亿元，中心城保持13%的增长速度，2010年
中心城社会消费品零售总额将达到近650亿元。
18.4商业网点营业面积
宁波市市域人均商业营业面积为1.0平方米，2010年宁波市域商业网点营业
面积宜控制在650万平方米。中心城人均占有商业营业面积为1.4平方米，2010
年中心城商业网点营业面积宜控制在280万平方米左右。
第十九条近期建设重点
19.1商业中心
19.1.1城市商业中心
建设、提升改造三江口商业中心，商业总营业面积控制在90万平方米以内。
19.1.2区域商业中心
商业总营业面积控制在120万平方米左右。建设完成鄞州商业中心，商业营业面积控制在25万平方米；建设东部新城区商业中心,商业营业面积控制在20万平方米左右；建设完成七里垫商业中心，商业营业面积控制在20万平方米；建设完成北仑新碶商业中心，商业营业面积控制在15万平方米；建设骆驼商业中心，商业营业面积控制在10万平方米左右；提升改造镇海老城区商业中心，商业营业面积控制在8万平方米；新建江北洪塘商业中心，商业营业面积控制在5万平方米左右；新建9个区域商业集聚区，每处商业营业面积控制在3万平方米左右。
19.1.3社区（居住区）商业服务设施
规划25个左右社区（居住区）商业服务设施，（因部分城市商业中心和区域商业中心资源可以共享，故指标适当下调）。社区商业建筑面积标准按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）确定的标准进行配置。每个社区（居住区）商业营业面积控制在3万平方米左右，总量控制在70万平方米左右。
三江片近郊城市建设用地发展区按照人口规模建设若干个社区商业服务设施。
19.2零售商业网点
到2010年，宁波中心城大型零售网点控制在60个左右（有部分重叠）。其中大型购物中心3个，大型百货店17个，大型专业（专卖）店15个，大型超级市场26个，仓储式大卖场2个。2010年规划大型零售网点的数量与2004年底相比，其中购物中心增加2个，大型百货店增加8个，大型专业（专卖）店增加10个，大型超级市场增加19个，仓储式大卖场增加1个。
19.2.1购物中心:现状保留天一广场购物中心；建设东部新城购物中心，商业营业面积控制在10万平方米；建设完成鄞州购物中心，商业营业面积控制在20万平方米。
19.2.2大型百货店：规划17个大型百货店，其中三江口规划12个大型百货店，现状保留9个，增加3个为在建的波特曼、天一豪景、嘉和中心；鄞州商业中心规划2个大型百货店；东部新城区商业中心、七里垫商业中心、北仑新碶商业中心各规划1个大型百货店。大型百货店总营业面积控制在50万平方米以内。
19.2.3大型专业（专卖）店：规划15个大型专业（专卖）店中，其中HS 片区6家，JD片区3家，JB片区2家，YZ片区3家，BL片区1家。大型专业（专卖）店总营业面积控制在12万平方米以内。
19.2.4大型超级市场：规划26个大型超级市场，其中HS片区6个，JD片区6个，JB片区6个，YZ片区4个，ZH片区1个，BL片区3个。大型超级市场总营业面积控制在30万平方米以内。
19.2.5仓储式大卖场：规划仓储式大卖场2处，1处为现状保留的麦德龙，新建1处仓储式大卖场，位于绕城高速江北段附近，营业面积控制在3万平方米左右。
近期规划大型商业网点一览表
分区
编号
片区名
称
规划布局导引备注
HS-1
海曙区1个购物中心天一广场购物中心
8个大型百货店
现状保留银泰、新银太、长发、二百、新华联、
新世界海曙店，逐步开辟世界名牌百货折扣店。
在建两个，分别为天一豪景和太平洋百货。
6个大型专业（专卖）店
新华书店、南苑鞋城、永乐家电、国美家电、苏
宁家电，新建1处。
6个大型超级市场乐购、新一佳、好又多、农工商、家世界、欧尚。JD-1
江东区
5个大型百货店
金光、新世界江东店、新江厦，在建1处为波特
曼，新建1处位于七里垫商业中心内。
3个大型专业（专卖）店
彩虹服饰广场、苏宁家电、新建1处位于七里垫
商业中心内。
5个大型超级市场
家乐福，在建两个：分别为欧尚、沃尔玛，规划
2个。
JD-2
科技园
区
1个大型超级市场新建
JB-1——
JB-2骆驼片
区
1个大型超级市场新建
JB-3江北西
区
1个大型超级市场新建
1个仓储式大卖场新建
JB-4江北中
心区
1个大型专业（专卖）店，新建
3个大型超级市场
物美、新建2处：1处位于孔浦，1处位于庄桥
南。
JB-5高教园
区北区
1个大型专业（专卖）店新建（图书、体育、音像类）
1个大型超级市场新建
YZ-1——YZ-21个大型超级市场新建
YZ-3鄞州中
心区
1个购物中心新建
2个大型百货店新建（位于鄞州商业中心内）
2个大型专业（专卖）店新建（位于鄞州商业中心内）
2个大型超级市场新建（其中1处位于鄞州商业中心内）
YZ-4——
YZ-5东部新
城区
1个购物中心新建
1个大型百货店新建（位于东部新城商业中心内）
1个大型专业（专卖）店新建（位于东部新城商业中心内）
1个大型超级市场新建
BL 北仑区1个大型百货店新建（位于北仑新碶商业中心内）
1个大型专业（专卖）店新建（位于北仑新碶商业中心内）
3个大型超级市场
曼哈顿商业广场内的天润发超级市场；新建2
处：分别位于小港和北仑新碶商业中心内。
ZH
镇海老
城区
1个大型超级市场家世界
19.3商业街
19.3.1综合商业街
19.3.1.1建设、提升改造中山路综合商业街。
19.3.1.2建设、提升改造药行街—百丈路综合商业街。
19.3.1.3建设东部新城区综合商务商业街。
19.3.1.4建设鄞州首南路综合商业街。
19.3.1.5建设骆驼综合商业街。
19.3.2特色商业街
19.3.2.1提升改造城隍庙休闲步行街区。
19.3.2.2提升改造开明服饰、美容商业街。
19.3.2.3建设、提升改造鼓楼步行商业街区。
19.3.2.4建设、提升改造环月湖特色商业街。
19.3.2.5建设永丰路—和义路文化休闲特色街。
19.3.2.6建设鄞奉路商贸商业、文化休闲特色街。
19.3.2.7建设、提升改造江东彩虹北路——箕漕街特色街。
19.3.2.8建设江东滨江大道旅游休闲商业街。
19.3.2.9建设江东南路休闲文化特色街。
19.3.2.10建设高科技产品特色街。
19.3.2.11建成江北外滩历史文化街区。
19.3.2.12建设、提升改造姚江文化长廊休闲商业街。
19.3.2.13建设湾头商业旅游特色街。
19.3.2.14建设日湖特色商业街。
19.3.2.15建设下白沙路水产餐饮特色街。
19.3.2.16建设东部新城区滨水休闲特色街。
19.3.2.17建设学士路体育文化产品特色街。
19.3.2.18建设鄞州服装、服饰特色街。
19.3.2.19建设鄞州嵩江路特色商业街。
19.3.2.20建设、提升改造镇海滨江路—西街—南大街特色街。
19.3.2.21建设、提升改造北仑华山路服饰街。
19.3.2.22建设北仑东河路特色街。
19.4重点商品交易市场
19.4.1市场园区
19.4.1.1建设潘火市场园区。
19.4.1.2建设江北市场园区。
19.4.1.3建设、提升改造镇海市场园区。
如何做好商业规划设计
如何做好商业规划设计？ 1、主力店及次主力店的工程技术标准。 物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，做普通的百货荷载有400、500公斤，柱距要7。8米—8米，5米层高就够了。如果做建材超市，建材超市要求荷载2-4吨，至少要8米层高，柱距要9-10米；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要求荷载1-2吨，要9米层高，柱距要9-10米。如果建电影院，至少要10米层高（也就普通商业层高的两倍），要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。另外，商业规划设计还体现在设备设施的配套上。拿整个购物中心的照明来说，可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。比如大卖场（如超市），它强调的是低成本运营，肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。像一些精品店或者主力的精品百货店，他们对灯光的照明要求就会比较多。所以在电量的分配上，在系统的配置上它都会有不同的需求。这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。 下面是次主力店肯德基选址要求，供大家参考一下： 一. 面 积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。 二. 高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。 三. 楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/m２,餐厅区活荷载为250 kg/m２。 四. 供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。 五. 供 水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM２，并具有相应的用水指标。 六. 排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。 七. 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 八. 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。
对城市规划一些概念的理解
对城市规划一些概念的理解 摘要：基底附加压力一般建筑物都埋于地表以下，建筑物建成后作用于基底上的平均压力减去基底原先存在于土中的自重应力才是新增加的压力，此压力称为基底附加压力。 关键词：土力学含水量应力 一、含水量 土壤的含水量是另一种有用的参数，尤其是对于粘土。它已被用于定义中的水含量中一定重量（或质量）的水与固体的比例，可以注意到这不是一个新的独立参数，对于一个完全饱和的土壤，它遵循孔隙比大约是含水量的2.65倍的规律。对于孔隙度是一个正常的值，一定量级的干砂有一个正常值是常见的。如果该材料是完全饱和的，对于饱和砂土这是一个普遍的值。粘土的体积重量也可能是更小的值，特别是当水的含量是很小的时候。泥炭是经常要轻得多，有时比水重的几乎没有。2立方米干砂的卡车近似等于“3吨”以上的空卡车的重量，什么是沙子的体积重量，如果它是已知的砂粒材料的密度为2600 kg/m3，那么什么是孔隙度和空隙比，这将有可能以填充干砂的以前的问题与水的孔。什么是水沙能量，然后什么是饱和砂土的体积重量，在圩田土壤中粘土层的5米厚度处，具有50 %的孔隙率，在硬砂的深层的顶部水位粘土从1.5米处开始降低。经验表明，粘土的孔隙率会降低到40%。什么是土壤的塌陷，砂的3.5的粒度约为1毫米。砾石粒子是1厘米大小。砾石的形状颗粒是大约相同砂颗粒。这是粒子大小对孔隙率的影响。 二、在土壤中的应力 1、应力 作为其他材料的应力可能在土壤中仅仅作为材料本身的外部负载和体积重量的结果。然而土壤有一个与其他材料区别开来的属性。首先，一个特殊的属性是土只能传输压缩正应力和无拉伸应力。其次，土壤只能传输剪切应力，该剪切应力相比于正常的应力是相对较小的。此外该剪切应力是应力的一部分，土壤具有水在孔隙中转移的特性。 因为在土壤中的正应力通常只有压应力，使用符号约定应力是标准的做法，这只是相对经典的连续符号约定力学，即压缩应力被认为是阳性的，而拉伸应力被认为是阴性的。应力张量被记为应力分量符号的正式定义是，一个应力分量为正当它在行为正坐标方向的平面上，其正常向外负坐标方向或当它作用在负方向的平面上，其向外的正常积极的方向发展。这意味着所有应力分量的符号为正对面他们将不得不在大多数的符号连续介质力学和应用力学。据推测在指示应力成分的第一个索引表示的平面上的应力的作用下与第二索引表示应力本身的方向。这意味着对于例如该应力成分表示在y方向上的力在一个平面上具有其正常的
商业建筑设计要求规范
商店建筑设计规：第一章总则 第1.0.1条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规。 第1.0.2条本规适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑（含综合性建筑的商店部分）。 第1.0.3条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。 第1.0.4条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表1.0.4的规定。 商店建筑的规模表1.0.4 第1.0.5条商店建筑设计，除应符合本规的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》（jgj37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规和规定。 商店建筑设计规：第二章基地和总平面
第一节选址和布置 第2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。 大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。 小区的商店建筑服务半径不宜超过300m。 第2.1.2条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规的有关规定。 第2.1.3条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。 第2.1.4条大中型商店基地，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地消防车道也可与运输道路结合设置。 第2.1.5条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。
第2.1.6条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地设停车场地或在建筑物设停车库。 第二节步行商业街 第2.2.1条步行商业街应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部门的有关规定。 第2.2.2条原有城市道路改为步行商业街时，必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。 第2.2.3条步行商业街的宽度，根据不同情况，应符合下列规定： 一、改、扩建两边建筑与道路成为步行商业街的红线宽度不宜小于10m； 二、新建步行商业街可按街有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。 第2.2.4条步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于160m处，宜设横穿该街区的消防车道。 第2.2.5条步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m，其构造应符合防火
城市的规划概念
城市规划的概念 1、国外有关城市规划的概念 苏联（《城市规划原理》）：在社会主义条件下的城市规划就是社会主义国民经济计划工作与分布生产力工作的继续和进一步具体化。 日本（强调技术性）：城市规划是城市空间布局、建设城市的技术手段，旨在合理地、有效地创造出良好的生活与活动环境。 英国《不列颠百科全书》：城市规划与改建的目的，不仅仅在于安排好城市形体——城市中的建筑、街道、公园、公用事业及其它的各种要求，而且更重要的在于实现社会与经济目标。 美国（国家资源委员会）：城市规划是一门科学、一种艺术、一种政策活动，它设计并指导空间的和谐发展，以满足社会和经济的需要。 2、我国城市规划的概念 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。 编辑本段城市规划工作基本属性 1）技术性（城市功能的合理性：土地资源、空间布局、道路和交通、公共设施和市政基础设施） 2）艺术性（城市形态的和谐性：城市天际轮廓、城市公共空间，如街道/公园/广场/滨水地带/城市街区特色/标志性建筑） 3）政策性、法制性（城市规划作为公共政策过程：经济效率和社会公正） 4）民主性（社会资源的再分配：代表最广大的人民利益） 5）综合性（经济、社会和环境协调发展） 6）地方性（结合地方特点设计规划方案） 7）实践性（规划方案充分反映建设实践的要求，同时要按规划进行建设。） 编辑本段作用 要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项系统性、科学性，政策性和区域性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市
某大型商业综合体建筑设计方案说明
某大型商业综合体建筑设计方 案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书 第一章设计总说明 1.1项目概况： 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积平方米。 1.1.2项目区位 该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况 运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4价值判断 项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应 全部配套设施，原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。 1.1.6项目定位 以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标 用地面积平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率；绿地率5%；建筑密度%； 1.1.8场地现状
商业街规划设计要点
商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两
商业建筑设计规范
商店建筑设计规范：第一章总则 第1.0.1条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规范。 第条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑（含综合性建筑的商店部分）。 第条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。 第条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表的规定。 商店建筑的规模表
第条商店建筑设计，除应符合本规范的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》（jgj37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规范和规定。 商店建筑设计规范：第二章基地和总平面 第一节选址和布置 第 2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。 大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。 小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。
第条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。 第条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。 第条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。 第条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。 第条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。 第二节步行商业街
1 城市规划概述：概念与方法
1城市规划原理（1） 城市规划概述：概念与方法 西南交通大学交通运输学院 李 明 （博士、副教授） 2009~2010第2学期 2主要内容 ·城市规划的内涵解析 ·培养思路与学习方法 ·城市规划的发展历程 ·城市规划的目标和作用 ·当代城市规划的主要任务 ·城市规划学科知识结构 ·城市规划发展趋势与方向（注重公众参与，例） ·课程主要讲授内容 ·课程教学总体目标 3 1 什么是城市规划？ ·不同国家由于其社会经济和政治制度不同，对于城市规划的定义和理解也各有差异 ·城市规划在不同国家及其城市的社会、经济、政治体系中的作用和地位也不同 4 1 什么是城市规划？（续） ·中国《城市规划基本术语标准》 （1）定义 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 （2）特点 界定了城市规划设计的内容，涉及哪些方面？ （3）局限： 仅明确出城市规划是“做什么”，缺乏对城市规划性质的解析。
5 1 什么是城市规划？（续） ·美国国家资源委员会 （1）定义 城市规划是一种科学、一种艺术、一种政策活动，它涉及并指导空间的和谐发展，以满足社会与经济的需要。 （2）特点 从方法论和规划的目的与作用的角度对城市规划进行了定义，揭示出城市规划的主要属性，提出了城市规划的核心目的。 6 1 什么是城市规划？（续） ·简明不列颠百科全书 （1）定义 为实现社会和经济方面的合理目标，对城市的建筑物、街道、公园、公共设施，以及城市物质环境的其他部分所作的安排。 是为塑造和改善城市环境而进行的一种社会活动，一项政府职能，或一门专业技术，或者是这三者的融合。 7 1 什么是城市规划？（续） ·简明不列颠百科全书 （2）特点 A. 强调了城市规划的内容集中在物质环境方面； B. 强调了城市规划的目标； C. 通过对社会活动、政府职能和专门技术的明确，揭示出城市规划属性及其在社会领域的地位。 8 2 培养思路与学习方法 ·注重思维方式的转变与引导 城市规划更偏向于文科，需要对认识论和方法论有较高的把握，具备较强的发现问题、认识问题的能力以及综合运用多个知识领域方法的能力，这与理科的深厚理论基础和严密的逻辑推理显著不同。 ·注重理论与实践的紧密结合 城市的复杂性，缺少相关体验难以深入理解抽象问题；与具体实践相结合能激发学习热情。将实际案例融入课堂教学。 9 2 培养思路与学习方法（续） ·注重联系社会发展动态和前沿热点 城市规划涉及的因素太广，社会经济、文化、历史、人文、政治等，城市规划需要动态应对这些因素的变化，使之与城市发展趋势相吻合。 ·知识与经验的积累 成功的城市规划师需要较长时期的认识过程和知识与经验的积累，以及哲学、方法论的自觉锻炼。
商业地产建筑规划与设计.
商业地产建筑规划与设计(图 本期主题:中国商业地产建筑规划与设计 嘉宾讲师:中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇 时间:2009年4月16日 地点:北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层 主题背景: 商业地产从立项到开业运营,涉及多个环节,而建筑规划设计是诸多环节中决定性的一环。商业地产发展至今,在建筑规划设计的专业水平等方面取得了有目共睹的成绩,但同时也存在着不容忽视的问题。随着业态的日渐丰富,商业地产项目所承载的功能也日渐增多,对商业地产建筑规划设计又提出了怎样的要求?建筑一旦落成,可改造的空间非常少,为保证作品最终能够符合入驻各商家的要求,建筑师在进行规划设计时,要考虑到哪些因素?对比商业地产发达的国家,我国的建筑设计领域,存在欠缺并急待改善的问题有哪些? 新浪乐居商业地产专业讲台第11期,有请知名建筑规划设计专家董少宇先生,为我们一一解答。 讲师简历: 董少宇,清华大学建筑与规划工程硕士,现任中国建筑北京设计研究院总建筑师,中国房地产协会商业地产委员会常务委员,中国商业地产联盟专家。自1975年始至今从事建筑设计工作34年,主持设计完成大中型工业与民用建筑60余项;获国家及省部级优秀方案和优秀工程设计及金、银质奖30余次;在国家一级学术杂志上发表论文,译文二十余篇;参加和主持国家和省部级科研课题近十项。近年来主持设计完成多项大型城市商业综合体建筑并发表了多篇相关学术论文。其主持工作的董少宇工作室获“中国2008知名商业设机构”荣誉。
关键项目:北京万达广场、天鸿北京华宝大厦、北京国贸中国大饭店、南昌万达新城商业街、北京石景山万达广场、万达长春明珠、天津万国广场、天津美洲国际广场、河源生态购物广场、厦门美洲国际广场、昆明孔雀广场概念设计等。 主持人:欢迎董老师坐客新浪乐居。今天这期商业地产专业讲台的课题是商业地产建筑规划与设计。据我所知,董老师在八几年的时候,就已经开始参与商 业地产的建筑设计了,当时的国贸项目,现在在北京是绝对的地标性商业建筑了,当时的情况是怎么样? 董少宇:当时做的时候还没有商业地产这个概念,应该就称它是一个大型的综合体,现在看来是属于商业地产的。当时我主要是做中国大饭店那一部分。国贸在北京来说是正式的综合体概念的第一个项目。 以前商业项目我们做得比较少。改革开放之后我们国家在招商引资,这方面国家旅游局是甲方,从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。策划是美国和日本两家建筑师事务所帮助做的策划国贸一期,最终用的是日本的方案。按照日本七八十年代流行的综合体的概念引进来的。国内商业地产的概念大约是在90年代末、本世纪初的时候出现,当然那时候的商业地产的概念还比较幼稚。 我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统,大体上是这样一个情况。第一大系统以商务部为主,它们主要是从零售业地产出发。零售业大概有百货、超市、购物中心、便利店、专卖店、专业店。它的特点是,侧重于零售业,是零售业的房地产。因为所有的运营商都在商务部、物流都在商务部,基本上控制了零售业的资源,所以从这点上是有优势的。它对零售业的运营非常专业,但对于房地产应该不是太内行。 第二个系统是我们房地产界,基本上这是从建设部体系发展派生出来的行业协会,叫中国房地产业协会,是以开发商为体系做的商业地产,最早的商业地产是从这儿引发出来的。这里面牵扯到投资主体的转换。过去我们做零售业都是按照国家的规划划出一块地来,投资是由房地产投资,权属是归当地的商业管理部门,比如说归
商业项目规划设计分析
商业地产项目规划设计分析 任何商业地产项目的招商，最终都是回到产品与商家的直接对话上来，因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司责任与专业精神的体现。 项目必须以市场的需求为尺度，以经营需求发展的趋势来规划产品，保持以好的产品来说服市场，以良好的口碑保持市场的领先优势。 项目产品策划方案： ①项目产品策划的市场依据； ②项目产品规划理念设计； ③项目产品的市场总体形象、产品功能、产品档次和主题形象； ④项目规划概念设计：整体布局、建筑凤格、交通组织、配套安排； ⑤项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置； ⑥项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比； 主要工作内容包括：外立面设计建议、广场设计建议、在厅设计建议、内部交通设计建议、功能布局设计建议、商场装修建议、智能化建议、停车场规划设计建议、客货梯设计建议、服务管理建议、其它配套设施及功能设计建议、凤格设计建议； ①从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议； ②从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议； ③从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计建议； ④从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议； ⑤从成本角度给予合理的经济预算建议； ⑥从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议；如一层的回旋设计，二层的借力设计； ⑦从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间 设计、消费者可达性设计等； 一、商业项目规划的市场依据 依据一：市场调查 项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。需特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计；
第三章城市规划布局结构的基本概念
第三章城市规划布局结构的基本概念 现代城市规划学在其形成和发展过程中，先后吸收了经济学、社会学、地理学和生态学等方面的成果，并以传统的工程技术学科和建筑艺术理论为基础，不断选择、融合逐步形成了具有广阔理论基础和特点的综合性学科。 由于城市规划的目标明确，任务具体，所形成的理论和方法具有明显的实用性。在其发展过程中，根据不同时期城市发展的实际需要，从诸多相关学科中不断选取并进行实用化和现代化处理，实现了理论结合实际的过渡，并不断充实发展城市规划学的理论和方法，成为指导城市建设发展的实用技术学科。例如，经济学、社会学、地理学中关于城市化的理论，社会学中关于人口与劳动资源形成的学说、关于社会基础结构和居民生活方式的学说，经济地理学中关于生产和人口空间分布的学说，城市地理学中关于地域结构的学说、生态学中关于保护自然环境和创造人工环境以及人—技术—环境协调的思想等，都对充实、深化城市规划的理论基础作出了贡献，而现代工程技术诸学科的迅速发展，现代数学和计算技术的应用，为不断充实、发展、更新城市规划的理论和方法，开创了良好前景。现代城市规划学是在多种学科结合实践的过程中形成了具有特色的实用性很强的综合学科，在指导当代城市和空间发展中发挥着不可替代的作用。 一、城市形成因素 这一概念是建立在“城市的形成和发展源于社会经济发展”的历史唯物论的观点之上的。城市是在社会劳动分工过程中形成的地域性经济综合体，是国家和地区经济中心和组成部分。随着社会经济的发展，城市的功能和物质要素越来越复杂。但对城市的发展、衰退起决定作用的要素是构成城市许多物质因素中的一部分。理论工作者称这部分因素为“城市形成的因素”（以下称形成因素），其特点是因素所产生的效果和作用主要不表现于本市，而超越于本市的范围。它的产生和存在主要不决定于本市而决定于超越本市的经济的、社会的或政治的因素。在实行计划经济的条件下，主要取决于人口和生产力的布局和计划的平衡。在市场经济的条件下，则取决于因素所能形成的利润率和所需要的市场区（服务区）。如果它的市场区小
商业建筑设计规范72375
商店建筑设计规范:第一章总则 第1.0.1条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求,特制定本规范。 第1、0、2条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建与改建的商店建筑(含综合性建筑的商店部分)。 第1、0、3条商店建筑设计应符合城市规划与环境保护的要求,并应合理地组织交通路线,方便群众与体现对残疾人员的关怀。 第1、0、4条商店建筑的规模,根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型,应符合表1、0、4的规定。 商店建筑的规模表1、0、4 第1、0、5条商店建筑设计,除应符合本规范的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》(jgj37－87)以及国家与专业部门颁发的有关设计标准、规范与规定。 商店建筑设计规范:第二章基地与总平面 第一节选址与布置 第2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。 大中型菜市场类建筑基地,通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。 小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。 第2、1、2条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库与易燃、可燃材料堆场附近;如因用地条件所限,其安全距离应符合防火规范的有关规定。
第2、1、3条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度与建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。 第2、1、4条大中型商店基地内,在建筑物背面或侧面,应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。 第2、1、5条新建大中型商店建筑的主要出入口前,按当地规划部门要求,应留有适当集散场地。 第2、1、6条大中型商店建筑,如附近无公共停车场地时,按当地规划部门要求,应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。 第二节步行商业街 第2.2.1条步行商业街内应禁止车辆通行,并应符合城市规划与消防、交通部门的有关规定。 第2、2、2条原有城市道路改为步行商业街时,必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。 第2、2、3条步行商业街的宽度,根据不同情况,应符合下列规定: 一、改、扩建两边建筑与道路成为步行商业街的红线宽度不宜小于10m; 二、新建步行商业街可按街内有无设施与人行流量确定其宽度,并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。 第2、2、4条步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于160m处,宜设横穿该街区的消防车道。 第2、2、5条步行商业街上空如设有顶盖时,净高不宜小于5.50m,其构造应符合防火规范的规定,并采用安全的采光材料。 第2、2、6条步行商业街两侧如为多层建筑,因交通功能而设置外廊、天桥与梯道时,应符合防火规范的规定。 第2、2、7条步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地。
城市规划新概念新方法
城市规划新概念新方法 前言 回顾中国城市规划40 年曲折、坎坷的历程，不能不引起人们作深层的思索。从建国后对苏联城市规划理论照抄照搬的“一边倒”到1957 年的“反四过”，1958 年的“高指标”，继而是“十年浩劫”，城市规划工作似乎总是在具体问题上打转转，极少进行系统的理论思维和触及重大的理论问题。由于缺乏理论上的升华、理论上的概括，使我们的工作左右摇摆，从而也削弱了我们解决实际问题的能力。曲折的道路、坎坷的历程，成因虽然是多方面的，但是理论的贫乏不能不是其中的主要原因之一。 粉碎“四人帮”以后，城市规划工作者从噩梦中甦醒，我们曾经欢呼过“城市规划的第二个春天”，自诩计划经济、土地国有是我们较之资本主义社会所具有的两个无比优越的条件。但是，随着社会主义初级阶段理论的提出，又出现了如有计划的商品经济和土地有偿使用等许多新的情况和新的问题。在新的形势下，城市规划必须面对现实作出新的反应。 文革风暴过后，神州大地广泛地开展了城市规划，其规模之大是空前的。但是，到1986 年底各地城市总体规划普遍完成之后，改革、开放的形势又向我们提出了更高的要求。我国正在经历着前所未有的大变革，纷繁的建设实践，复杂的矛盾，迫切要求修改完成不久的总体规划。城市规划要适应经济的飞速发展，要配合科学技术的突飞猛进，要满足现代社会生活、生产提出的各种要求，还要运用新的技术和新的工作方法，难道我们还能按照传统的观念思考问题，还能再按照传统的模式来进行规划吗？在新的形势下，开拓新的前进道路的责任已历史地落在我们的肩上。 在这发展的关键时刻，城市规划正在强烈地呼唤着理论。理论研究的深 度，决定着城市规划改革的深度。改革的关键在于观念的变革。开放给我们打开了思想的大门，空间、时间的距离在缩短，国外城市规 划的各种理论，像潮水般的涌入，它开拓了我们的思路。不断深化的改革实 践在不断形成新的认识，涌现新的观念，从而繁衍为崭新的理论和概念。但是，实用主义思潮还在无形地阻碍着我们的理论研究。轻视理论研究 的思想还有着广泛的市场。理论的贫乏导致政策行为的短期化。 多年来中国城市规划曲折坎坷的实践过程说明，进行系统的理论思维的必要性。丰富的实践更须要理论的升华和概括。在中国城市由历史走向未来的过程中，需要理论来开拓前进道路，作为发展的先导，需要探索适合中国国情的城市规划新概念、新方法。 理论建设是一项十分艰难的工作，但是这一步是必须要跨的，这项工作是必须要做的，而且必须坚持下去，持之以恒。理论研究工作即使稍有进展，也会对当前的城市规划工作带来事半功倍的推动作用，对今后城市规划学科的发展起根本性的作用。 思想理论建设是比城市建设更迫切的建设；思想理论基础是比城市基础设施更应被重视的基础。 城市规划本身的概念也在不断更新。它的外延在不断拓展，内涵在不断丰富。就本书来说，它主要包括城市研究、城市规划、城市设计和城市管理几个方面。为此，从1986 年以来我们共举办了几次理论研讨班来研究探讨这些问题。本书就是以这些理论研讨班的教材为基础加工编辑而成。城市规划理论研究方式是多样的。就本书的内容来看大致有如下 3 种。 第一种是整理性的。即对历史或某一问题进行再认识，对有关材料进行搜集整理，去伪存真，对历史现象进行正确的阐释，并指出问题的症结所在。第二种是介绍性的。即对国内的实践进行系统的总结，对国外的理论作系统的介绍。特别是介绍这些理论产生的历史背景、社会背景等等。总结自
商业综合体商业规划及方案
商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案
目录 第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)
2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)
商业建筑设计原则
商业建筑设计原则 摘要：“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握：“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。关键词：商业选址经济 城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规
划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 （1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。 有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。 （2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 （3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交*路口客流最多，是选址的最好位置。 （4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客
商业规划方案
皓月集团长春项目商业布局规划提案 方案2 愚谷智业商业管理顾问有限公司 2007年7月6日 方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示，在深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下，通过集团与城市规划及土地部门的沟通及争取，扩大本项目容积率，突破项目原有建筑的规模，实现地区标志性建筑的目标。使本项目在商业形态和业态组合上更加丰满，竞争实力更强。达到开发小以及持续经营利润的最大化。 一、项目规划说明 将本项目调整为地上高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到24521平方米，容积率2.4。（写字楼部分增加7层、4392平方米） 目的：通过高层部分的加层，给建筑设计更大的空间，实现标志性建筑的可能。突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。 意义：最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量，实现长期持有物业的价值。 3F—18F：星级时尚商务酒店+写字楼 2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售、或转换概念以住宅推向市场。 二、项目规划经济效益分析 1、基础数据表
2、项目成本投资估算表 单位：万元 3、投资情况分解 具体成本如下： 1、集中式商业建筑安装及配套成本：2702.70万元 =集中式商业面积×单位平方米造价 =9109㎡×3000元/㎡ =2732.70万元 2、公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本：1303万元 =公寓酒店面积×单位平方米造价 =10715㎡×2000元/㎡
=2143.00万元 3、停车场及设备间建筑安装及配套成本：804.8万元 =停车场及设备间面积×单位平方米造价 =4348㎡×2000元/㎡ =869.60万元 合计：项目建筑安装及配套成本为5745.30万元。 （建安及配套成本追加840万） 项目总体投资为8835.76万元。 二、租赁物业总收入预测 净租赁收入 租赁收入来源于两部分：集中式商业的租赁收入和广告位的租赁收入。 【集中式商业的租赁收入估算】 本项目集中式商业可租赁面积为9109平方米，按照平均59.4元/平方米·月计算，即每年平均租金为649.29万元/年。 1、第一年集中式商业的年租赁收入估算 =商业可租赁面积×单位平方米年平均租赁价格×出租率 =9109㎡×712.80元/㎡.年×80% =519.43万元/年 2、广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的20%估算） 第一年的广告位租赁收入=集中式商业租赁收入×20%
商业建筑规划设计控制要点知识分享
商业建筑规划设计控 制要点
商业建筑规划设计控制要点 1、总平面的设计要求 1.1 购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。 1.2 购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。 1.2.1 自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两 处港湾式停车站点。 1.2.2 应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。 1.2.3 规划设计部项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落 实到位。 1.3 大、中型以上城市商业广场，原则上不设大型地面停车场。 1.4 北京、上海的项目，建筑密度不宜大于55%。 1.5 购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。并且不能在商铺前横向设车道出入口。 1.6 人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，人防区域应优先考虑布置在持有物业部分。 2、购物中心的设计要求 2.1 购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50 米。首层商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。购物中心商铺原则上 不对外开门。 2.2 购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。 3、室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”） 3.1 室内步行街的中庭必须设在转折部位。若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小，中庭形状要有所不同。主中庭开洞面积大于600 平方米，次中庭开洞面积300~400平方米左右。两中庭间距离宜大于100 米。 3.2 严寒及寒冷地区商业广场室内步行街出入口必须设双层门廊，并且设风幕，不得设门帘。 3.3 若为三层室内步行街，第三层宜全部做餐饮，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。重油烟餐饮业态尽可能放置在三层，以减少其对一、二层的影响；油烟尽可能高空 排放。 3.4 三层室内步行街使用率（租赁面积与步行街总建筑面积之比）应达到50%。
城市规划设计中概念性规划
浅谈城市规划设计中的概念性规划摘要：随着经济的发展和社会的不断进步，人类开始逐渐重视生存居住环境。城市中居住区的绿化环境影响着居住区的环境规划质量。之前做概念性的规划，通过对概念规划的介绍，分析了其特征及作用,并总结国内概念规划的共同点,以加强对其的认识。 关键词：概念性规划；城市规划； 中图分类号：tu984文献标识码：a文章编号： abstract: with the development of economy and the development of society, human gradually began to pay attention to survival living environment. in the city of residential areas in the green environment, which affects the quality of the residential environment planning. before the conceptual plan, through the introduction of the concept planning, and analyzes the character and action, and summarizes the domestic concept planning in common, in order to strengthen the understanding. key words: conceptual planning; urban planning; 1概念规划的特征与优势 1.1更具想象空间和创造性思维，更具前瞻性。 1.2讲究结构上、整体上的谋划，抓主要矛盾。 1.3运用模糊辨证，允许存在偏差。