龙洞商铺的估价报告

模拟房地产估价报告

(广州市龙洞商场步行街某商铺抵押价值评估报告)

课程名称: 房地产估价

学生学院: 管理学院

专业班级:2010级土资（1）班

学生姓名:高凯3110005596

郭俊杰3110005597

黄珺怿3110005599

孙康荣3110005610

罗丁3110005607

指导教师: 周为吉

2013 年 6 月 30 日

广州市龙洞商场步行街某商铺抵押价值评估报告

广东工业大学10土资1学生

报告摘要:

本报告是作为课程设计模拟房地产估价作业，以向金融机构申请抵押贷款提供参考依据为估价目的，对所模拟的龙洞商业步行街某商铺进行评估。根据该项目的自身特点，结合估价目的，按照估价程序，并对影响房地产价格的因素加以分析，采用收益还原法和市场比较法综合进行，以收益还原法为主，市场比较法为辅，对该房地产进行了客观、公正、合理的测算，最终确定该房地产在二O一三年六月30的价格为人民币1888.8万元（大写壹仟捌佰捌拾捌万捌仟元整）。

模拟估价商铺背景：

该商铺位于龙洞商业步行街喷水池旁边靠左侧的一排二层楼房的一楼，商铺具有完全产权。为2004年新建，有50年的产权。商铺总面积为150平方米，分为65平方米（不包括外面空地面积）自己用和85平方米出租，自己用的主要是经营夜宵烧烤等。需要估算该商铺抵押价格。

致委托方函

龙洞步行街某商铺：

接受您方的委托，本估价队伍以为贵商铺业主向金融机构申请抵押贷款提供参考依据为估价目的前提下，对贵您所所需要估价的龙洞商业步行街某商铺进行估价。根据估价目的，按照估价程序，采用收益还原法加市场比较法综合应用，对委托房地产进行了客观、公正、合理的测算，确定您所属的龙洞商场步行街铺面在估价时点2013年6月30日的评估价格为人民币1888.8万元(大写壹仟捌佰捌拾捌万捌仟元整元)。

广东工业大学10土资1学生

法定代表人：全体队员

二O一三年六月二十八日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报

告中已说明的假设和条件限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民

银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意

见和结论，撰写本估价报告。

5、全体估价队人员于2013年6月5日已对本报告中的估价对象进行了实地查看，但对估价对象的实

地查勘仅限于其表面特征。估价人员不承担对估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他

被遮盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、检测的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

模拟估价师：高凯、郭俊杰、黄珺怿、孙康荣、罗丁

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设前提

1、委托方和有关当事人提供的一切文件、资料和数据合法有效、真实可靠。

2、估价对象的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。

3、估价对象相应房地产权证中记载的内容与登记册中记载的内容一致真实。

4、估价对象按照房地产权证登记的用途，不作大的装修改造基本保持现状继续使用。（二）估价报告使用的限制条件

1、估价结论仅在估价报告中载明的估价时点有效，只能用于载明的评估目的和报告

使用者，对任何第三者及其他目的用途不承担责任。

2、本报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年。

3、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律

权属作任何形式的保证，因此，本报告也不可作为任何形式的产权证明。

4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价

机构不承担责任。

5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告

或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。

（三）有关说明

1、本报告提供的评估价值为房地产抵押价值。

2、披露优先受偿权情况：委托方已出具《关于已抵押担保优先受偿情况的声明》，至估价

时点估价对象未设立任何抵押担保，本次估价未考虑其他法定优先受偿款。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值,同时关注估价假设和限制条件，关注当房地产抵押

估价报告设定的估价时点至抵押登记之间是否会出现估价对象实物或权益状况的变化。

4、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。

5、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

房地产估价结果报告

一、委托方：广州龙洞商业步行街某商铺店主

地址：龙洞商业步行街喷水池左侧

二、估价方：广东工业大学10土资1学生

法定代表人：所有队员

地址：广东工业大学龙洞校区外区D栋8楼

三、估价对象：

该商铺位于龙洞商业步行街喷水池旁边靠左侧的二层楼房的一楼，商铺具有完全产权。为2004年5月1日新建，有50年的产权至2054年止。商铺总面积为150平方米，分为65平方米（不包括外面空地）自己用和85平方米出租，自己用的主要是经营夜宵烧烤等。该商铺已达到五通一平，即上通水、下通水、通电、通讯、通路及场地平整，取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。估价对象就是兼有经营和出租的总150平方米的商铺抵押价格四、估价目的：综合评估龙洞商业步行街某商铺房地产价值，为委托方向金融机构申请抵押

贷款提供价值依据。

五、估价时点：二O一三年六月30日

六、价值定义：本次估价采用公开市场为价值标准

本报告提供的评估价值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据：

1、中华人民共和国房地产估价技术规范；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则；

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

5、《城市房地产抵押管理办法》；

6、广州市人民政府《广州市房地产抵押办法》；

7、估价对象《广州市房地产权证》（复印件）；

8、委托方和有关当事人提供的其他资料；

9、估价人员实地勘察、调查资料及积累的其他资料。

10、广州市房地产市场行情；

八、估价原则：

基本原则:

1、合法原则:即以估价对象的合法使用、合法处分为前提。房地产价值是一种权益价值，房

地产只有在合法使用、处分时，其权益才受法律保护。

2、最高最佳使用原则:合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效

用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

3、估价时点原则:房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感，所以

房地产估价结果具有很强的时效性，应体现估价对象在某一特定时间（即估价时点）的客观合理价格或价值。

适用原则：

1、替代原则：这一点主要体现在用市场比较法来估算商铺的价格上，根据有关原理在同一

市场上，同样的商品应具有相同的价格，且任何一个经济主体在市场上的行为，是要以最小的代价取得最大的效用。

2、预期收益原则：这一点主要体现在用收益法来估算商铺的抵押价值的，他是推测未来的

收益变化动向提供依据。要求估价者必须了解过去的收益状况，并对不动产市场现状、发展趋势、经济形势及政策规定对不动产市场的影响行为细致分析和预测，准确预测该商铺房地产在未来能给权利人带来的收益价格。

九、估价思维与方法：

该房地产有两方面的用途一个是自用经营另一个是供出租的，可见的他是有收益的，根据估价对象此特点，所以对于该商铺房地产的估价采用收益还原法，同时考虑到广州交易资料案例较多，为了更准确的估算该房地产的价格加用市场比较法作为辅助。它们二者权重综合考虑后采用收益还原法占70%，市场比较法占30%然后加权平均得到最终的估价结果。十、估价结果：

本队模拟估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，选用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，确定广州市龙洞商业步行街某商铺于二O一三年七月三日的评估价格为人民币1888.8万元万元(大写壹仟捌佰捌拾捌万捌仟元整)。

十一、估价人员：高凯、郭俊杰、黄珺怿、罗丁、孙康荣

十二、审核人员：全体队员

十三、估价作业日期：二O一三年六月25日至二O一三年六月30

十四、估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自估价时点起为6个月。

房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

龙洞商业步行街某一商铺。是一个自己经营兼对外出租两用的商业房地产。建筑物在一楼靠近步行街喷水池旁边（人最集中地方）与龙洞小学之间，前面有卖饮料果汁等的档口。自己用的主要经营夜宵烧烤小吃等，面积有65平方米，外租的面积占有85平方米，是一家眼睛行。同时周边还有其他买夜宵的、饮食的、咖啡厅等。

二、区域因素分析：

该商铺所在地是龙洞商业步行的腹地，周边交通便利人口众多商业气氛十分浓厚。商铺所在的龙洞步行街有较多的高校，高校不经为步行街提供了重大的消费源泉，同时学生兼职也为该步行街提供了大量的可用人员。该地交通十分便利，有众多路线公交通往各地，地铁交通也快修通，龙洞现有较多开发土地，还有很大的开发潜力。就步行街里边而言，有大型的超市、商城、酒店、会所等，有较大的几个居住区，公共服务及基础设施一应俱全，是一个居住投资的好地方，这一带的各类房地产有很大的升值潜力。

三、市场背景：

地处广州市东北部区的龙洞地区，自然环境优美近年来随着地铁的即将开通，龙洞步行街米面临着进一步的发展，许多营业性质的商铺有着很好的发展，且由于广州市房地产市场继续呈现一片上升趋势，住宅及店铺均供不应求。许多投资者持币待动，等待较好的投资机会的出现，而龙洞商业步行街，周围交通方便，客流量也相对较大，且有着很大的发展前景，对投资者而言无疑是一次机会。因此，龙洞商业步行街对众多投资者具有相当大的吸引力。

四、估价方法：

该房地产有两方面的用途一个是自用经营另一个是供出租的，可见的他是有收益的，根据估价对象此特点，所以对于该商铺房地产的估价采用收益还原法，同时考虑到广州交易资料案例较多，为了更准确的估算该房地产的价格加用市场比较法作为辅助。它们二者权重综合考虑后采用收益还原法占70%，市场比较法占30%然后加权平均得到最终的估价结果。五、估价测算步骤：

（一）收益法：

该商铺的收益分为自营收入和出租收入两个部分。

1、自营收入：

（1）自己开的店铺总共有18张桌子（摆放区包括外面），为四人桌。主要经营时间是在晚上19:00到23:30之间。

a、在一般情况下：

在8:00到10点间达到客人高峰，占座率可达到95%左右。其它时间（19:00到20:00和22:00到23:30点）占座率平均为60%。

则一天的平均占座率＝(2×95%﹢2.5×60%)÷4.5＝7.6%

b、分温热两季：

冬季吃小吃烧烤的人多平均占座率在85%左右，夏季要低于60%。

平均每季的占座率＝(2×85%﹢2×60%)÷4＝72%

综合不同季节不同时点得出一年平均在4.5小时的占座率为74%

c、除去寒暑假后的占座率：

由于步行街学生是十分重要的消费元，所以两个长达90天左右的假期要适当的减去。

寒假在原来基础上减少50%，暑假在原来基础上减少30%，则有：

平均每天（不分时点、季节、寒暑假的影响）占座率＝[﹙4.5×74%﹢1.5×50%×74%﹚6＋﹙4.5×74%﹢1.5×70%×74%﹚6]÷2＝﹙64.75%﹢68.45%﹚÷2＝66.6%

右上可以得到最后结果：平均每天晚上4.5个小时内占座率为66.6%。

（2）每个桌子顾客平均做35分钟，每桌平均要花30元

则一天的经营收益＝66.6%×18×[﹙4.5×60﹚÷35]×30＝2291.142857元/天2、租金收入：

根据相关出租合同及市场行情最后得出用于出租的商铺每天每平米的租价为35元每天·㎡。

整个出租的商铺每天的租价＝35元×85㎡＝2975元/天

3、总收益（年）：

总收益＝（2749.37＋2975）×365＝2089395元/年

4、总费用计算：

（1）经营成本：

a、工资支出：

厨师：3名工资每月3000元，即108000元/年

伙计：6名（多为学生兼职）平均60元/天，即131400元/年

b、一次性餐具40元/天，一年14600元

c、桌椅厨具等的折戟、保养、维护费按每天8%计为一年80270元

d、水电煤气费：8＋7＋6＝13元每天，即一年7665元

e、税费以每年有效毛收入的5%计算：

税费＝2089395元/年×5%＝104469.5元

总费用＝108000＋131400＋14600＋80270＋7665＋104469.5＝446404.5元

5、计算纯收益：

年产能受益=年总收益—年总费用

=2089395—446404.5=1642990.5元。

6、求取资本化率：

以安全利率加上风险利率调整值作为资本化率。中国人民银行公布一年期定期存款利率为：年利率=3.25%，根据风龙洞商业步行街某商铺所龙洞的经济现状及对未来的预测、某商铺的用途及新旧程度等确定风险调整值约为5.55%。

资本化率=年利率+风险调整值=3.25%+5.55%=8.8%

7、求取收益价：该上铺的使用年限有50年，现如今已经用了9年，还有41年的产权，则商铺的收益价格为：

P=1642990.5÷8.8%×{1-[1÷(1+8.8%)41]}=18082359.65=1808.24万元

（二）市场比较法

可比案例A:珠江新城步行街【隽峰苑】一手商铺，建筑面积156㎡，物业费7元/㎡.每月，地处兴盛路步行街为住宅底商铺面,还有39年的使用年

限，2013年5月成交。就成交日期、区位、功能、面积等有较大的可

比性，用此来进行市场比较修正，结果如下：

可比案例B: 天河区龙口西路临街旺铺一手商铺，建筑面积128㎡，物业费2.35元/㎡.每月，地处天河区龙口西路196号【伊顿18】楼盘底层商业街，

还有45年的使用年限，2013年6月成交。就成交日期、区位、功能、

面积等有较大的可比性，用此来进行市场比较修正，结果如下：

可比案例C:天河东路一手商铺（现为大班商铺），地处繁华的天河东路，物业费3元/㎡.每月，同样还有39年的使用权限，2013年2月成交。

由上面的市场比较法进行的估价结果加权平均后得出：

P(b)=(2015.8万元+1937.1万元+2076.3万元)=2009.7万元

七、估价结果确定：

用收益法评估的价格为1808.24万元

用市场比较法评估的价格为2009.7万元

考虑到自营收益与出租收益的稳定性，收益价格能更多的反映其实际价格，故而采取收益价格占60%，比准价格占40%。最终确定其价格:

P＝1808.24×60％+ 2009.7×40％＝1888.8万元

估价结论：龙洞商业步行街某商铺产于二O一三年六月三十日的评估价值为人民币1888.8万元(大写壹仟捌佰捌拾捌万捌仟元整)

模拟估价心得

这一次模拟房地产评我们选择了对龙洞商业步行街的某商铺进行抵押评估，估价目的是通过实际的模拟案例对房地产进行评估，进而熟悉评估方法和需要进一步学习和改进的地方。模拟估价中在此估算商铺抵押的目的之下，根据惯例在开头分别写上了委托方的委托、原则、限制条件和估价师申明等，明确双方的责任与义务。这次模拟估价有两个至关重要的步骤分别是收集相关资料和进行预测计算。下面就分别对和两方面的的具体方法体会做一阐述。

一、收集资料：

收集资料在这次模拟股价中主要包括估价对象基础资料的收集和比较案例的收集两个方面。对于基础资料的收集是资料收集乃至整个估价活动的核心内容，在接受任务的当天我们先到龙洞步行街游逛目的是可以找到一个可以与模拟对象想接近的店铺，在会来的时候在龙洞商业步行街喷水池旁边的一家小吃店就餐，在通过与店老板娘闲聊的过程中得知店老板经营的小吃店及他出租给别人的店面很符合我们要做的模拟估价作业，于是选定该店铺为我们模拟估价的对象。再后来的几天天通过观察和询问了解了自营餐馆和出租店铺的一些基本特点和先关资料，由于没法准确的询问的一些数据，只能在他提供的基础上进行合理的估算，最后一些数据的结果与实际情况及店主的讲述八九不差十。第二部分是对案例的收集，这一部分供做我们是分开进行的，通过各种网站或其他渠道收集近期发生的与估价对象有可比性的案例，最后汇总到我这里进行统一整理和计算。以上就是资料收集的过程，在这里我们综合应用了可用的手段收集到了我们用得到的数据和资料。

估价的方法鉴于商铺的收益性和广州可比案例较多，为了更加准确的评估我们采取了收益法（60%）加市场比较法（40%）进行计算的。下面就分别两种方法做一阐述：

收益法：在这一块有两个关键即收益和费用的估算，在收益部分主要是对自营部分的估算，考虑到小吃店时点、季节、寒暑假（主要是学生）对经营的影响，在估算占座率的时候先对时点上的一般占座率进行平均计算，后面在考虑季节和寒暑假对经营的影响后确定每天4.5个小时内的平均占座率为66.6%，然后根据相关数据算的日均收入。费用的估算是综合考虑工资支出、设备折旧、水电煤气、税率损耗等后结合广州市的相关水平和店家提供的数据得出的。求出收益和费用后一切顺理成章计算做出他的收益价格。

市场比较法：这一部分工作我们分人作出，最后统一到我这里进行数据的加权平均得出他的比准价格。最后的工作就是对收益价格和比准价格进行分比例计算，考虑到进行整体处理时有一定的困难，变现时存在难度；而其租金收益比较明显且稳定，用收益还原法的估价结果较能反映估价对象房地产的价值，故取收益价格的权重较大占60%和市场比较法取得的比准价格占40%进行综合计算求取估算价格。如此这次模拟估价结束。