三亚市客源国市场基本情况和未来发展趋势

三亚市客源国市场基本情况和未来发展趋势
三亚市客源国市场基本情况和未来发展趋势

问题:三亚市客源国市场基本情况和未来发展趋势

2009年12月,国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,至此,海南国际旅游岛建设上升为国家战略,海南入境旅游市场蓬勃发展。目前,国内学者已经开始对海南入境旅游市场进行研究。侯佩旭、范士陈分析了海南入境旅游发展现状;杨静怡对海南入境旅游客源市场的区位进行了研究。韩佳伸等研究了国际旅游岛背景下三亚市入境旅游

现状。但针对三亚的入境旅游客源国市场的研究相对较少,而三亚在国际旅游岛建设中的地位举足轻重,因此本文对三亚近年入境旅游客源国市场进行动态分析与研究,针对性强,有助于促进三亚入境旅游市场的发展。

将三亚市14个主要入境旅游客源国市场按上述界定进行划分,结果见表1。

2005-2007年间,明星市场为俄罗斯、日本、英国、新加坡,市场占有率和增长率较高,是三亚市的主要入境旅游市场。美国为金牛市场,市场占有率较高,增长率低。幼童市场有菲律宾、德国、新西兰,市场占有率较低,但是增长率较高。瘦狗市场有泰国、印度尼西亚、加拿大、法国、意大利、澳大利亚,其市场占有率和增长率都较低。2008-2009年间,明星市场为德国,市场占有率和增长率都较高,开发潜力大。美国依然为金牛市场,而之前明星市场的俄罗斯、日本、新加坡退回到金牛市场,市场增长率放缓。法国和澳大利亚由原来的瘦狗市场进入到幼童市场,市场增长率提高,有一定的开发潜力。瘦狗市场有泰国、印度尼西亚、加拿大、英国、意大利、新西兰,其市场占有率和增长率都较低。其中英国的变化最大,由原来的明星市场,进入了瘦狗市场,除了市场占有率有所降低外,市场增长率出现了负增长。当然,2008-2009年间,有10个国家的市场增长率为负,在一定程度上受到了当时全球金融危机的影响,从而也影响到了三亚的入境旅游市场。

2010-2011年间,俄罗斯重新回到明星市场,市场占有率和增长率都位居前列,

市场占有率约为50%。日本、美国、德国居金牛市场,市场占有率虽与俄罗斯有较大差距,但这些国家的居民收入水平较高,消费能力强,是三亚重要的入境旅游市场。菲律宾、新加坡、泰国、英国、印度尼西亚为幼童市场。英国在2005-2011年间的起伏变化大,市场不稳定。加拿大、法国、意

大利、澳大利亚、新西兰为瘦狗市场。从2005-2011年间,加拿大、意大利总是居于瘦狗市场,法国、澳大利亚、新西兰在瘦狗市场和幼童市场之间变化。

三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市,也被视为海南国际旅游岛建设的“排头兵”。近年来,在国内游客接待量持续上涨的同时,入境游客接待量却一直徘徊不前。10月底刚出任中共三亚市委书记的海南省委常委张琦,11月中旬调研三亚城市景观、环境卫生及旅游环境,提出把三亚打造成国际化的精品城市,继续扩大三亚的国际客源量。

三亚市旅游信息中心提供的数据,近5年来,三亚年接待过夜入境游客量在四五十万人次左右。过夜入境游客数量在2011年达到52.8万人次的最高峰,随后2012年和2013年下降到48万人次。2014年前三季度,入境过夜游客为29.57万人次,同比下降14.6%。

统计发现,三亚年游客接待量约占海南全省的1/3,过夜入境游客占比接近2/3。自2010年以来,国际游客占三亚接待游客总量的比例仅2011达到5.2%,其余年份均在5%以内,且呈逐年下降趋势。今年前三季度,入境游客仅占游客总量的3.1%。

俄罗斯是三亚最大的境外客源市场。三亚接待俄罗斯游客量2011年曾达到最高峰22.5万人次,到2013年,这一数据下降到11.7万人次。今年9月,常年为三亚输送俄罗斯游客的俄罗斯南方十字旅行社宣布破产,俄罗斯游客料将进一步下降。

重要的入境客源国市场保持稳定,俄罗斯、美国、日本、德国为三亚主要的入境旅游客源国市场,特别是俄罗斯,占到三亚入境旅游市场的半壁江山;三亚对周边国家的影响力增大,周边国家的入境旅游客源市场有新的发展。加拿大、意大利、法国、澳大利亚、新西兰等国,受到距离及海岛型旅游地可替代性影响,入境旅游市场份额较小。

未来发展趋势:

三亚旅游产品是有特点,但不够鲜明,多数时候是在推介自然资源和酒店,而真正能打动国际游客心灵的是最核心的当地特色文化。三亚对国际游客的研究还很不够,需要丰富的有鲜明特色的旅游产品来满足国际游客的需求。

三亚连最基本的英文路牌都不完善!

那些刻意人工打造出来的景观,外国游客并不喜欢,我们带外国游客去看过陵水新村港的菜市场,这种海南本地人的生活方式是外国游客喜欢的!三亚假期国际旅行社欧美市场负责人也曾表示,目前三亚乃至海南对国际游客的需求缺乏研究和了解,缺少特色旅游产品。航班量少、相对东南亚等类似旅游目的地价格更贵、三亚酒店价格不稳定等因素影响到三亚招揽国际游客。此外,作为吸引国际游客的重要手段,目前三亚的旅游市场营销显得相对随意,没有长期的整体旅游市场营销战略。

三亚城市的规划和管理未来会走走在前列,高标准、高质量、高水平地做好三亚的各项工作,提升城市品质,打造一流的旅游环境。对准三亚旅游的目标市场,创新旅游营销方式及手段,继续扩大三亚的国际客源量,继续提升三亚作为国际旅游岛排头兵的含金量。

1、有针对性地开展旅游产品开发和营销活动

继续加大对俄罗斯、美国、日本、德国四个重要入境客源国的旅游产品开发和宣传促销活动。研究这四个国家的入境游客旅游偏好,有针对性地开发旅游产品,策划促销方案,特别是俄罗斯游客,是调研的重点。广泛参与国际大型促销活动,努力开发新兴市场,增强对周边国家,特别是处于幼童市场的菲律宾、新加坡、泰国、印度尼西亚等国及中欧地区的宣传力度。通过承办各种世界级的会议、活动、赛事,提升三亚知名度和美誉度,打造三亚国际旅游形象。

2、提高旅游从业人员素质,提升旅游服务质量

加强对旅游从业人员的专业培训,提高服务技能,增强服务意识。强化旅游从业人员的英语、俄语交流能力,政府、企业定期开展外语培训班。

3、完善基础设施建设,提高旅游公共服务水平

加快西线高铁、高速公路网等基础设施建设。提升三亚旅游公共服务水平,改善医疗、旅游安全、旅游监督、通信、多种语言公共标识等服务能力。

4、加大对入境旅游的政策扶持力度

三亚增开俄罗斯多个城市的直飞旅游包机航线,对新增进出三亚的国际航线航班起降费进行财政补贴。另外海南入境旅游的26国免签、购物退免税等利好政策,极大地促进了入境旅游市场的发展。特别是俄罗斯市场,增长最快。因此,增开重要客源国的城市直飞航线航班,提升入境旅游便捷程度,继续加大政策扶持力度,给予相应优惠支持,将能进一步促进三亚入境旅游市场的繁荣。

信息化时代的到来,一方面大大降低了信息技术的流动成本,包括信息的流动成本和技术管理模式的外出考察成本,有利于当前最前沿的信息技术普适化;另一方面,也增加了信息技术的流通速率,可以在较短的时间内被资源枯竭型城市的企业捕获整理,无形中给了他们更多的价值选择渠道。此外,随着人民生活需求水平的日益增加,特别是精神类消费需求,更多的省市都开始重视第三产业的发展,可同时解决绿色环保,市场需求量大,可持续等诸多发展瓶颈。

房地产市场调查种类与方法

房地产市场实战手册 信息技术时代,信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源,房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展,房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈,市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分,复杂和激烈竞争经营环境,必须通过认真细致有效的市场调查,制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查,确实是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性

(不动产),房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也适应依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯穿,才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查:以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段;关于房地产市场,例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查,并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析;“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料;“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资,对该房屋的中意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

二、广义的市场调查 广义的市场调查:其调查对象除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动,即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料,并予以分析研究的方法;房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何;收集并充分研究所收集到的资料,就能够明白公司营销打算的执行情况,以及公司的经营业绩;就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的,既给公司带来进展的机遇,也带来生存的威胁,通过市场调查,不断发觉新的市场机会,规避市场的风险,美国公司界“非创新,即死亡”当作座右铭,马斯洛“需要层次论”理论:人们的需求也是不断改变的;刚开始人们

三亚市海棠湾水系工程项目样本

三亚市海棠湾水系工程项目 一、项目基本情况 建设单位: 三亚市海棠湾开发建设有限公司 建设地点: 三亚市海棠湾旅游度假区 建设内容及范围 建设范围: 南起铁炉港出海口、铁炉港, 北至藤桥东西河交汇处至出海口, 整个规划水系工程总用地面积: 18.061km2, 河道全长约26.942km, 其中水域面积: 13.035km2, 绿化面积: 5.026 km2。水系内河航道常水位水深2.0m。 主要建设内容: 内河水系工程建设(包括主干河A及支河B、支河C、支河D、渠道的新开挖、拓宽贯通以及护岸)、藤桥河至出海口堤防工程及海滨沙坝防潮工程、铁炉港、龙江塘、指状湿地清淤以及护岸工程、控制性建筑物工程(泵闸工程的建设)以及景观绿化工程。 项目总投资267646.38万元。 环评编制单位: 海南省环境科学研究院。 二、项目环境影响和环保对策、措施 2.1 施工期环境影响 施工期对大气环境的影响主要是扬尘、燃油废气和底泥堆场的恶臭。施工堆土扬尘的影响距离是50m, 道路扬尘影响距离是35~40m。恶臭影响距离是下风向30m。采取环境保护措施后可减缓其影响程度和范围。 施工期对声环境的影响主要是施工机械和运输车辆。施工机械设备噪声影响距离是200m。 施工期对水环境的影响主要是施工作业废水以及施工人员生活污水对水环境的影响。施工作业废水主要是清淤底泥在堆场产生的工程余水, 主要污染物是

SS, 经过沉淀池沉淀处理达《污水综合排放标准》(gb8978-1996)表4中的一级标准后排放, 对水环境影响较小。 施工期对生态环境的影响表现在占地, 水土流失和对生物的影响几方面。在不采取水土保持措施的情况下, 本工程总的水土流失量达到了608212t, 而在采取水土保持措施情况下, 水土流失量约6082t, 按照土壤侵蚀强度分级标准, 在未采取水保措施情况下, 工程属剧烈侵蚀, 而在采取措施情况下, 工程属于轻度土壤侵蚀强度水平, 可减少水土流失量60.2万吨, 可大大减轻对环境的影响。因此, 本工程必须采取有效的水土保持措施。 项目施工期间的河道开挖、铁炉港龙江塘等疏浚以及水工建筑物的施工等等均会对河道内及湖内水生植物与其它水生生物等造成干扰, 破坏其生境。 2.2 营运期环境影响 ●工程建设对水文情势影响分析 本工程实施后, 对主干河及支河采取了疏浚、拓宽、新开挖以及护岸等综合整治措施, 新建了控制性建筑物(泵闸), 优化了原有河道断面形式与结构, 使河道过水断面加大, 水流更加畅通, 对水文情势有一定的影响。 本工程实施后大大提高了河道行洪、蓄洪的能力, 满足了规划范围内的防洪要求。防洪防潮工程实施后, 将全面提高海棠湾的防洪防潮排涝能力, 保证规划范围内用地的安全, 减轻汛期压力, 使其不受潮水的危害。 ●工程建设对藤桥河片区影响分析 对于藤桥河两岸防洪, 按照方案, 2号路采用路堤结合防洪防潮, 2号路北侧按50年一遇防洪标准修建防洪堤, 保护椰洲岛不被侵蚀, 同时在离出海口300m内保持原状。 从泥沙运动分析表明, 出海口处于泥沙动态平衡状态, 过多人工干预将破坏沙坝平衡, 泥沙将寻找新的冲淤平衡点。海棠湾海滩经过潟湖口门与藤桥河存在一定的泥沙交换, 但泥沙并不在口门处形成永久浅滩, 而是存在洪淤枯冲的季节变化, 因此洪季河口水位抬高的影响较小, 且洪季潮汐动力较弱, 潮位相

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些?哪些步骤需要用到定量统计分析方法? 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面: (一)宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 (二)城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 (三)消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况,消费者的现实需求和潜在需求状况,消费者的收入、购买能力及投资类型,消费者的购房意向、动机类型,影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 (四)城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 (五)项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法: 房地产市场调研的程序: 一、调研准备阶段: (一)提出问题,明确目标 (二)进行初步情况分析,必要时进行非正式调查 (三)确定需要收集的资料信息,选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类,即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中,普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 (四)调查问卷设计 (五)拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排,主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 (六)建立调查组织 实际展开调查工作之前,还应当根据调查任务和调查规模的大小,配备好调查人员,建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排,通过各种纺织到调查现场获取第一手资料,到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号,以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后,在对调查资料进行分析之前,最好编制编码表格,以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后,可借助图表对其进行统计汇总,同时对相应统计结果进行分

三亚海棠湾市场调研报告样本

三亚海棠湾市场调研报告 二○一五年

一、地理区位

自然资源: 海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻, 集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。 海棠湾景象万千, 由于远离城市, 大部分区域没有开发, 有一种原生态的美。十九公里长的岸线风光旖旎, 河道如网, 绿洲棋布, 芳草萋萋。湾内有”神州第一泉”南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、海棠秀、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜。藤桥东、西两河潺潺流过, 自然风光与人文景观交互辉映。 交通: 海棠湾对外交通主要经过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路, 区域内交通主干道由”三纵九横”的道路体系组成。

对外交通: 高速, 藤桥镇及林旺镇东线高速出入口, 国道, 海榆东线, 高铁: 海棠湾站( 正在规划建设) 。 内部交通: 三纵九横 ①三纵: 各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路; ②九横: 垂直于海榆东线通向海滨的道路体系; 港口: 依托南端泻湖口和北部河口设码头, 提供海上通道, 并连接蜈支洲岛。 商业: 海棠湾是国内规划档次最高的国际休闲湾区, 涵盖三大顶级配套: 国家级医疗基地、全球顶级酒店群、世界一级游艇基地。 购物: 三亚海棠湾国际购物中心, 是由国旅( 三亚) 投资发展有限公司投资, 总占地面积约19万平方米, 购物面积达33万平方米, 将是亚洲最大的免税城。项目以免税购物为中心, 辅以餐饮、娱乐及旅游住宿为一体的大型免税商业综合体, 将汇集世界最著名、最受欢迎的名牌精品, 购物环境奢华高贵而又亲切舒适, 将成为国内外游客的免税购物天堂。 酒店: 滨海沙坝一线用地, 将规划建设32家以上的国际高端品牌酒店。二三线将建成40家左右主题度假酒店。海棠湾将成为酒店数量最多、品牌最高端、设计理念最超前的国际休闲度假区之一。当前运营酒店20余家: 温德姆至尊酒店、凯宾斯基、索菲特、

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况;

房地产市场调查方法

市场调研 一:房地产市场调研的含义 房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说,房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测,把握市场方向(对公司)。 b)了解竞争对手,做到知已知彼,方能百战不殆(对销售代表)。 c) 为公司拟订经营策略提供依据(对公司) 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提; b) 是销售稳定和提高的基础; c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法; d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1.地段(地点、交通、环境等) 2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等) 3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等) 4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等) 5.面积与户型(面积与户型配比情况) 6.周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等) 7.价格(起价、均价、最高价) 8.推广策略(现场促销方式、广告推广方式) 9.销售情况(销售率等) 10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等) 11.客户群体(客户群体分布情况) 12.楼盘优、劣势等 四、调研方法 1.网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集,了解楼盘的概况。 2.电话调查法

直接打电话到售楼处,电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3.亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法: 1) 扮客户买房:优点----可以从销售人员口中获得有效信息;缺点----不够详细,只能针对小范围了解数据,如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行,反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据:优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点-----内容虽然详细,但不够真实,实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房:同行也要买房,抱着确实要买房的心态去踩盘(切记:态度一定要好)你会收到意想不到的效果,而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况,让售楼员感觉你是准客户时,你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”,房地产市场调查也烙有很深的地域特征,我们对房地产市场的切入,也习惯于依据地域形态,先由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)再由线、面(区域市场)到体(宏观环境),然后再从体回复到面,从面回复到点和线,不断循环往复,融会贯通,才可真正把握,这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面,我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 (一)点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项: 第一项:是了解公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设:鲁班奖、资金实力,技术水平 监理:甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的,因为房地产投资建设是资金大,周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目,往往隐藏着较大的风险。 第二项:是分析楼盘的地理位置。

房地产市场调研的内容

了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况; 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面: 1)城市人口、家庭数量及变化趋势; 2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况; 3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等; 4)居民日常消费支出水平与消费结构; 5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 (1)宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策; (2)项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。

最新年10月三亚市房地产市场情况资料

内部资料注意保存 三亚市房地产市场情况 一、1~10月份我市房地产运行情况 2017年1~10月我市房地产市场逐步回归理性。一是商品房批准预售量同比增加,商品住房的预售比例小幅增加。我市新办理商品房预售许可累计62宗,较去年同期增多21宗;批准预售面积共计154.32万平方米,同比增加25.58%,其中商品住房117.42万平方米,同比增加28.38%,商品住房占商品房批准预售套数的比例从去年同期的74.43%小幅增至76.09%。二是新建商品房销售量和销售均价同比齐增,但增幅逐渐缩小。我市新建商品房销售累计33694套,同比增长49.05%;累计面积290.12万平方米,同比增长55.18%;累计总额659.53亿元,同比增长89.67%;三是商品房库存略有增加,去化周期基本保持平稳。截至10月底,我市商品房库存195.89万平方米,其中商品住房117.20万平方米,商品房去库存面积141.69万平方米;商品住房去化周期约7个月(按最近24个月月均销售面积计算),较截至上月统计的去化周期数增加1个月。四是二手房交易量同比增长,均价小幅上扬。1~10月份我市二手房累计6591套,同比增长69.39%;累计面积59.69万平方米,同比增长70.50%;累计总额87.46亿元,同比增长98.18%;

二、10月份我市商品房批准预售情况 10月份新办理预售许可的商品房项目有3宗(见表一):包括“三亚鲁能红塘湾旅游度假区”项目(E-15地)2~6#和8#楼、“三亚湾金桂园”项目一期4#、5#住宅楼、“三亚亚龙湾天赋度假酒店”项目10栋独立式客房。与去年同期批准预售的项目数持平;批准预售面积4.01万平方米,同比减少了42.27%;共计395套。

三亚市海棠湾规划整合

三亚市海棠湾规划整合 时间:2008-04-10 作者: 1. 规划背景 1.1 规划整合的背景与依据 2006-2008 年期间,由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。2008 年以来,海棠湾的开发建设已经全面展开,在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。为更好的落实国际旅游岛战略,整合原有规划设计中存在的技术问题,更全面的给具体建设项目提供管控参考,海棠湾工作委员会和管理委员会(市政

府授权的市一级行政审批权的派出机构)委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。通过本次规划,整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题,深化相关的建设管控内容,作为原有控制性详细规划内容的补充。 1.2 规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》(2007 年10 月28 日) 2 . 建设部《城市规划编制办法》(2006 年4 月1 日) 3.《城市用地分类与规划建设用地指标》(GBJ137-90) 4.《三亚市城市总体规划(1995-2010)重大调整》 5.《三亚市城乡总体规划(2008-2020)》( 上报) 6. 关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示 国家相关规范及三亚市相关地方法规。 1.3 规划目标 为保障”国际海棠湾,文化海棠湾,生态海棠湾,低碳海棠湾,梦幻海棠湾“的建设理念的落实,有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理,指导纷繁复杂的多维度建设过程。本次规划整合确立四大工作目标: 一、承接国家战略;深入研究国际旅游岛宏观战略的要求,结合目前海棠湾发展的具体情况,深化与细化各片区的旅游产品定位,落实国际旅游岛的宏观战略。 二、落实统筹发展;把统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐、生态可持续发展,等方面内容落实在规划工作中。 三、建立惠民途径;建立民生与国际化旅游项目的政策桥梁,实现国际化标准和民生标准合一。 四、贯穿建设管控;在管委会的规划管理机制下,给重点项目提供具有针对性的管控要求,确保具体项目建设与海棠湾总体定位的有效衔接。 1.4 规划整合技术路线和指导思想 技术路线:

房地产市场分析的手段与方法

房地产市场分析的手段与方法 做好房地产市场调查与分析,是房地产开发的前置工作,下面是的关于房地产市场分析的文章,欢迎参考! 1.市场规模的估计: (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与途径。因此,在估计某种产品的消费者市场时,首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答,那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 消费者只有兴趣还不足以确定市场,潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。价格越高,能做出肯定回答的人数就越少,也说明市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设,那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制,如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房,那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。

企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市 场上。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 2.市场总需求 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销 环境、特定市场营销计划的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。 (二)市场需求预测 市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需 求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内,在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下,行业的所有企业所能获得的最大销售量。 2.市场趋势分析: 分析市场趋势的方法主要有: (一)购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪 些商品及其数量来进行分析的方法。 (二)销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时,可通过询问销售人员来 判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者,对情况比较熟悉,因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。 (三)专家意见法

三亚海棠湾旅游攻略

三亚海棠湾旅游攻略 “海南椰妹”根据多年在旅游方面的知识。在淘宝网店铺上积累的经验,为了让出行在外的朋友了解更多旅游相关的资讯,特整理这篇文章,希望能给广大的粉丝们一点帮助。 海棠湾风景迷人,位于海南省三亚市东北部海滨,距三亚市区28公里,南面与亚龙湾国家旅游度假区毗邻。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾风光旖旎,却沉寂异常。与亚龙湾、大东海相比,这里还没有染上城市的喧嚣与繁闹。此外,蜈支洲岛的水是公认全三亚水质最好的地方,而海棠湾就在号称“中国第一潜水基地”美誉的蜈支洲岛的对面,在海棠湾就可以看见蜈支洲岛.还有“神州第一泉”的南田温泉都在海棠湾区,南田温泉的鱼疗挺好玩的,可以试下。

安静自在的生活,是很多人的向往。比起三亚其他四湾,海棠湾更加静谧美好,没了喧闹拥挤的人潮,只剩舒适的床榻、精致的食物、原生态的美景,私 密的氛围……来到这里,什么也不要想,只要无忧无虑的度假就好。

在海棠湾北路聚集着最奢华的五星级酒店。已经建成的有万达希尔顿逸林、海棠湾康莱德、御海棠豪华精选、海棠湾喜来登、万丽、开维凯宾斯基以及海棠湾9号。除此以外,还有君悦、威斯汀等更多高端品牌正在建设之中。 而海棠湾的主要景点就是蜈支洲岛游玩,其他项目主要为海上户外,蜈支洲岛景区由于地处偏远,游人很少,沙滩是整个三亚地区最干净的一块,被誉为三亚最后一块处女地,集中在滕海渔村前海,海棠湾沿岸。蜈支洲岛上有趣的事情有很多:海钓、滑水、帆船、帆板、摩托艇、香蕉船、独木舟、拖曳伞、蹦跳船、沙滩摩托车、水上降落伞、沙滩排球、沙滩足球……除了这些之外,还有一个最不容错过的项目——潜水。(PS:看着椰妹眼热啊!!!)

海棠湾土地咨询报告修订稿

海棠湾土地咨询报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

三亚市海棠湾椰子洲岛 土地价格咨询报告 咨询机构:海南正理土地评估有限公司 项目负责人:刘海涛(中国注册土地估价师) 项目参加人:王云松(中国注册土地估价师) 目录 第一章项目总说明 (2) 第一节项目背景 (2) 第二节项目预测的基准日 (2) 第三节项目委托单位 (2) 第四节项目咨询目的 (3) 第五节报告编制依据 (3) 第六节报告编制说明 (4) 第七节项目咨询结论 (4) 第二章项目规模 (4) 第三章投资环境研究 (5) 第一节三亚市总体社会经济情况 (5) 第二节三亚市房地产市场状况 (7) 第三节区域环境研究 (8) 第四章项目开发现状 (10) 第五章现状土地转让价格估算 (10) 第六章项目经济效益分析 (12) 第七章不确定性分析 (13) 第八章附件 (13) 第一章项目总说明 第一节项目背景 2005年7月13日,海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地,并办理了《土地房屋权证》(三土房

(2005)字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号),其中包括五个原生态椰子岛,土地总面积633153.16平方米。 由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计,于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》,根据该规划,海棠湾规划总用地面积98.78平方公里,其中城市建设用地面积51.6平方公里,规划居住人口为25万人。依此规划,海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区,其职能是世界级的旅游度假天堂,面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区,国家海洋科研、教育、博览综合体。 由于规划的变更,海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园,其余地块将建成椰子洲度假酒店,所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设,因此,海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让,委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。 第二节项目估算的基准日 本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。 第三节项目委托单位 名称:海南建丰旅业开发有限公司 住所:海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元6A室 法定代表人:林怡胜 注册资本:港币 公司类型:有限责任公司(台港澳法人独资) 经营范围:房地产开发经营,经营中、西餐厅,酒店管理、物业管理,园林绿化工程。 第四节项目咨询目的 本咨询报告主要包括以下几个方面: 1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境 2. 分析三亚市目前房地产市场状况 3. 进行项目投资成本及费用估算 4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析,对本项目的转让价格进行估算。 5. 在不考虑转让时缴纳的营业税,估算土地按现状转让时,最可能成交的转让价格,按估算的价格进行转让,委托单位能获得最大的经济效益。

房地产市场法案例分析.doc

【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解,认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场,可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例,同时该交易案例与待估对象具有替代性,所以可以采用市场法进行评估。 解决方案 步骤一:实地查勘估价对象,编制《实地踏勘估价对象表》(参见表2-1),列出资料清单,搜集相关资料; 房屋坐落昌平区回龙观龙锦苑1区 房屋所有 权人 xxx 房屋所有权 证号 X京房权证 昌字第 xxxxxx号 土地证号xxxxxx 使用权 类型 住宅 土地面积1011 ㎡ 土地使用权终 止日期 2055年 土地形状规则(矩形)房屋登记 用途 住宅 建筑面积 126 ㎡ 建筑结构:砖混 标的所在楼层/总楼层: 3 / 6层使用状 况 √自用?空置?出 租 层高(米):3 成新 率:8 现状用途√住宅?办公? 商铺 户型结 构 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 1阳 建成时间: 2005 朝向: 南 使用状 况 √完好?基本完好?一般损坏?严重损坏?危房评估目的:出售 维修保养√良好?一般?较 差 通风采 光 √良好?一般?较 差 物管类型:√小区?大 院?单体楼?封闭?半 封闭?开放 四至:东:昌龙锦苑公交总站西:科星西路南:龙锦二街北:龙锦一街 公交线路√有?无共 6条线路步行 1 分钟地铁站名:回龙观东大街站步行至该地 铁站口约 10 分钟 景观√公园√小区园景?望江?人工湖?山?球场 ?泳池?无 小区配套:便利店 物业设施及管 理电 梯 ?部客梯货梯每层户√ 无 ?完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 房屋 间距 良好 车位 比重 良好 临街 状况 良好 使用 状况 良好 水 电 ?明敷√暗敷?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 通讯 √电话√有线电视√网络√ 完好 管道 煤气 √有?无 消 防 √消防栓√自动喷淋?烟感报警 ?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 物业 管理 √防盗门√自动对讲系统?可 视对讲系统 √小区监视系统√24小时保安 ?无保安 物业收费:每平方 2.3 元 周边配套?商场√幼儿园√学校√医院√邮局√银行√菜市场?超市√公园√体育设 施√酒店√娱乐休闲 物业外墙?马赛克?条形砖?玻璃幕墙?水刷石 √涂料 装修档 次 ?毛坯?普通√精装?豪 华

海南房地产市场形势分析报告

海南房地产市场形势分 析报告 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

【最新资料,Word版,可自由编辑!】自2010年4月以来,我国房地产市场经历了史上最严厉的调控,在限贷、 限购、限价等一系列政策措施的综合作用下,2011年楼市成交量大幅萎缩,房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议,对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续,但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。 而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响购房时机何时出现围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变,存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同,此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京,2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示,2011年北京市新建住宅成交9万套,较2010年下降4%,较2009年下降39%;二手房成交万套,较2010年下降23%,较2009年下降45%。调控成果来之不易,调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作,这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显,2010年海南完 成房地产开发投资467.87亿元,2011年海南房地产开发完成投资亿元,比上年增长%,占固定资产投资额的%;全年房屋施工面积万平方米,增长%;销售面积

万平方米,增长%。在房屋价格方面,海口去年12月房屋销售价格同比上涨%,环比上涨%;三亚房屋销售价格同比上涨%,环比涨%,两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长,但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。 海南省政府秘书长徐庄介绍,海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元,比上年增长12%,经济保持平稳较快增长,但也存在经济增速减缓等问题,未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度,出台了一系列遏制楼市的措施,对海南房地产影响非常明显,导致房地产业回落幅度较大,从而影响整个经济增速回落。 海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说,为了促进海南房地产业发展,今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动;建立多元多层次房地产开发体系,重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业;同时将完善预售资金监管机制。 海南省统计局局长符国瑄表示,在方面,去年海南开工建设万套保障房,竣工万套,占计划的%;全年开工建设面积万平方米,占计划总面积的%,其中竣工面积万平方米,占计划的%。 2012年是全面实施“十二五”规划的第二年,是国际旅游岛建设全面推进的重要一年,省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”,海南将在重点项目建设,扩大投资方面下真功夫,2012年海南将努力促进房地产业健康发展,抓住房地产市场调控契机,推动房地产结构调整,控制普通商品住房开发,控制岸线房地产规模,重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目,优化空间布局,提高档次水平,促进可持续发展。加大房地产促销力度,逐步消化保有量,争取2012年房地产销量稳中有升,继续发挥在稳增长中重要作用。 三亚市六届人大一次会议上,三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出,五年来全市生产总值年均增长%。今后的5年,三亚将着力保持业平稳健康发展,

三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目及水上乐园项目弱

三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目及水上乐园项 目弱 招标文件 二0一五年五月 前附表

总则 前言 亚特兰蒂斯品牌五星酒店为现代建筑风格的超高层建筑,占地53.765 4公顷,东部面海,地理位置优越。整体项目包括三大部分:大型水上乐园、超高层星级酒店(200米高)、高层公寓酒店及低层独栋酒店等。项目建成后将成为海南最大的酒店及娱乐、休闲、游玩之场所。 工程概况 工程名称:三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目(一期)及水上乐园项目弱电工程 工程地点:海南三亚海棠湾滨海岸线中部,滨海路和风塘路交接处东侧 承包范畴:三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店项目(一期)及水上乐园项目弱电工程的采购、制作、安装及调试工程。按照发包人所提供的招标图纸、图纸变更洽商、施工方案、技术交底等技术资料范畴内所含的全部工程的劳务用工、材料、机具机械等。对承包范畴内容按包工包料、包设计、包资料、包安全、包文明施工、包水电、包质量、包工期、包验收合格。 工期:本工程估量开工日期为2015年7月,估量竣工日期为201 6年12 月。工期包括完成合同约定的全部工作范畴,并通过项目竣工验收。 工程规模:项目用地面积约290,039m2,要紧建设内容包括:酒店区域(包含水族馆)。酒店区域建筑面积约为245,113m2,拥有约1314间客房。酒店塔楼地上49层,地下1层,主体结构高180.3m。裙房地上2层,地下一层,建筑高度约为28m,有酒店大堂、各色餐厅、会议及宴会设施、商店及娱乐设施、亚特兰蒂斯的儿童设施、消逝的密室和水族馆等,消逝的密室(水族馆)拥有超过约3,800万公升的水和超过60种的独立展品。此次涉及内容为酒店项目的地下室、裙房及塔楼区域及水上乐园区域的弱电工程。 承包方式

三亚海棠湾公交车线路

一、海棠1号 1、线路走向:蜈支洲岛(起点站)→301医院→林旺大道(223国道)→海棠湾北大道(酒店群)→免税广场→龙海路→南田温泉(终点站) 2、站点:蜈支洲岛(起点站)→301医院→海棠湾9号酒店→江林路→G223国道→公交公司→林旺南风情小镇→林旺市场→林旺中学→林旺北风情小镇→海岸大道→海棠湾北大道→海棠湾广场→凯宾斯基酒店→索菲特酒店→万达希尔顿酒店→喜来登酒店→威斯汀酒店→海棠湾免税广场→龙海路→藤桥立交桥→9号公馆→六和悦城→南田温泉(终点站)。 3、间隔:按发车间隔10-15分钟一班。

二、海棠2号 1、线路走向:始发站青田村委会,终点站洪李村委会。途径:青田水厂、林旺大道、龙江村、洪李村等。 2、站点:青田村委会(起点站)→青田水厂→青田风情小镇→林旺南安置区→林旺市场→林旺中学→林旺北安置区→庄大村委会路口→龙江风情小镇→龙江村委会路口→洪李村路口→洪李村委会(终点站)全程:约14公里,用时:约25分钟/14公里。 3、间隔:按发车间隔8-10分钟一班。

三、海棠3号 1、线路走向:始发站洪李村委会,终点站升昌村委会。途径:海棠湾交警中队、凤塘村、海棠湾政府、南田场部等。 2、站点:洪李村委会(起点站)→海棠湾交警中队→凤塘路路口→龙海坡→藤桥糖厂→海棠湾政府→藤桥市场→东溪村路口→南田场部→芒果批发市场→升昌村委会(终点站)全程:约13公里。 3、间隔:按发车间隔8-10分钟一班。

四、33路机场专线 1、线路走向:海棠湾万丽酒店(起点站)→G98东线高速→藤桥糖厂→藤桥立交桥→龙海路→免税广场→海棠湾北大道(酒店群)→海岸路→G223国道(林旺)→江林路→301医院→湾坡路→G98东线高速→亚龙湾火车站(环城高速)→琼州学院互通→荔枝沟大道→三亚市第一中学→凤凰路→三亚火车站→凤凰路凤凰镇→机场路→凤凰机场(终点站)。 2、站点:海棠湾万丽酒店(起点站)→G98土福湾立交桥→藤桥立交桥→藤桥糖厂→G98藤桥立交桥→海棠湾免税广场→威斯汀酒店→喜来登酒店→君悦酒店→万达希尔顿酒店→索菲特酒店→理文文化酒店→凯宾斯基酒店→海棠湾广场→林旺中学→林旺市场→G223 国道→301医院→湾坡路→G98东线高速→亚龙湾火车站(环城高速)→琼州学院互通→三亚木柴厂→荔枝沟大道→三亚供水厂→荔枝沟市场→金龙家具城→三亚技工学校→三亚第五小学→怡庭豪园→凤凰路→三亚市第一中学→三亚市执法局→海航学院→育才路→三亚火车站→凤凰路→凯丰酒店→凤凰镇市场→机场路→凤凰机场(终点站),全程:约76.3公里,用时:约250分钟。 3、间隔:按发车间隔20-30分钟一班。

海南房地产市场形势分析报告

【最新资料,Word版,可自由编辑!】自2010年4月以来,我国房地产市场经历了史上最严厉的调控,在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下,2011年楼市成交量大幅萎缩,房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议,对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续,但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化?这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响?购房时机何时出现?围绕这些问题我进行简要剖析。 一、2012年调控主基调不变,存在适度微调的可能性 与以往的“空调”不同,此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京,2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示,2011年北京市新建住宅成交9万套,较2010年下降4%,较2009年下降39%;二手房成交万套,较2010年下降23%,较2009年下降45%。调控成果来之不易,调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作,这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显,2010年海南完成房地产开发投资467.87亿元,2011年海南房地产开发完成投资亿元,比上年增长%,占固定资产投资额的%;全年房屋施工面积万平方米,增长%;销售面积万平方米,增长%。在房屋价格方面,海口去年12月房屋销售价格同比上涨%,环比上涨%;三亚房屋销售价格同比上涨%,环比涨%,两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长,但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。

房地产调研常用分析方法

房地产调研常用分析方法 一、板块分析法 市场的竞争不单是楼盘间的竞争,也是板块的竞争。板块分析经常应用于股市分析,在房地产行业也得到相当的广泛的应用,是地产调研的重要分析方法 二、板块分析原理 房地产具有极强的地域性特片,一般情况下,同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等等特性上都较为接近(当然也有特殊情况)。通过对各个板块的分析及比较,掌握各板的市场特征及各板块间的竞争态势。 三、板块分析在楼盘策划上的作用 板块原理在楼盘策划方面也得到了普遍应用,市场的竞争不单是楼盘间的竞争,也是板块的竞争。如果楼盘所在区位是市场“强势”板块,那么与其它“弱势”板块的楼盘相比,强势板块的楼盘更容易获得客户的关注及认同,比如广州的华南板块等。所以,在楼盘策划方面经常应用到“区位炒作”的推广方式,借提升楼盘所在区位的市场影响力及市场美誉度来带动楼盘的销售,甚至同一区位的各个楼盘联合起来一起炒作做旺本板块,使本板块与其它同类板块相比获得更强的竞争优势,成为市场的强势板块。 四、影响板块划分的主要因素

板块划分首先跟调研所介定的“地域范围”相对应,在已确定的调研地域范围内进行板块划分。当然,亲不是所有调研都要进行板块划分,要依据调研地域范围的大小而定,对于一些小项目、如果其调研范围就在周边区域,没必要再针对本区域进行板块划分,那只需对本板块进行分析就可。在板块分析前首先要“界定”板块,即调研地域范围内的区域市场可以分成几大板块,确定每个板块所涉及的地域范围。因素一:城市路网结构 城市的路网象一条条分割线将城市划分为零零散散的一块块,完善的路网结构方便居民的居住生活,影响片区的发展。如广州的天河板块与粤垦路板块,两个板块相互紧邻,按距离来说这两个板块应该属同一板块。但事实上两大板块存在着相当大的差异,其中一个原因就是两大板块间横跨着一条铁路线,再加上粤垦路的路况一般,在一定程度上阻隔了天河北对粤垦路的覆射。 此类现象全国各地比比皆是,又如南宁的东葛板块与东葛北板块,两个板块中间同样横跨着一条铁路线,使得东葛北的民主路延长一带经常堵车,交通条件较差,多年来的影响使东葛北虽然近在咫尺,但区域发展情况较差。只要翻阅南宁城区地图,就会明显看铁路以南、以西一片繁华景象、而铁路以北、以东较为萧条。

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