《房地产估价》复习题及答案

《房地产估价》复习题及答案（供参考）

三、简答题

1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？

从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。(2)坐落。（3）面积。（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。（6）装修。（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。（8）平面位置。（9）工程质量。（10）建成年月。（11）维护、保养、使用情况。(13)利用现状。（14）权属状况。

2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？

（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。

（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。

（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。

（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。

（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。

（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。

（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。

（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。

3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？

建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。

求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。（4）综合法。最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。

5、收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？

收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。

6、什么是假设开发法？其理论依据、前提条件、适应对象是什么？假设开发法（The hypothetical development method），是在估算开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。

其理论依据是预期原理。前提条件：(1) 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。

(2) 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。(3) 正确分析房地产市场行情。(4) 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。(5) 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

7、什么是房地产估价原则？如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的？

合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则

从理论上说，估价原则与估价要求有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律，而独立、科学、客观、

公正的总要求及以依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求，是估价的前提条件。

8、什么是资本化率？资本化率有哪些种类？求取资本化率的基本方法有哪些？

资本化率(capitalization rate)是将房地产的净收益转换成价值的比率。主要有三种：综合资本化率，建筑物资本化率和土地资本化率。求取资本化率的方法主有：（1）市场提取法；（2）安全利率加风险调整值法；（3）复合投资收益率法；（4）投资收益率排序插入法。。

四、计算题（必须写出计算过程，可不算出结果。）

1、某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、9

2、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的收益率为10％。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。计算过程：（1）计算公式：

i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。（2）A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元（3）Y=70%×6%+（1-70%）×10%=7.2% （4）n=50-4=46年（5）t=3年

（6）将上述数字代入公式计算：

Ｖ＝95／(１＋7.2%)＋92／(１＋7.2%）2＋94／（１＋7.2%）3＋95／［7.2%×(１＋7.2%)3］×［１－１／(１＋7.2%)46-3］＝1262.14万元。

2、某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000ｍ２。土地于1999年10月１日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每１ｍ２建筑面积800元。2004年10月１日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每１m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6％。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。（１）计算公式为：旧房地价格＝土地重新取得价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

（２）修正后的土地价格＝

V50×K45／K50＝1100×1000×［１－１／（１＋６％）45］／［１－１／（１＋6%）50］＝1078642.66元。（３）建筑物重新购建价格＝2000×2000－1100×1000＝2900000元

（４）建筑物累计折旧额＝2900000×４／（５０－１）＝236734.69元

（５）该房地产2004年10月１日总价＝1078642.66＋2900000－236734.69＝3741908元

3、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。

(1)门窗等损坏的折旧额=修复费用=2万元

(2)装修的折旧额=30×1/5×3=18万元

(3)设备的折旧额=60×1/15×10=40万元

(4)长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）×1/50×10=17.6万元(5)该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6万元

4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为８年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为２年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

①计算建筑物的重置价格：建造成本＝800万元

管理费用＝800×3％＝24万元

投资利息＝（800＋24）×60％×[（1＋6%）1.5－1]＋（800＋24）×40％×［（1＋6％）0.5－１］＝54.9万元则：建筑物的重置价格＝800＋24＋54.90＋50＋120＝1048.9万元

②计算建筑物的折旧额：

墙、地面等损坏的折旧额＝18万元

装修部分的折旧额＝200×2／5＝80万元设备部分的折旧额＝110×8／10＝88万元

长寿命项目的折旧额＝（1048.90－18－200－110）×8／50＝115.34万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋88＋115.34＝301.34万元

5、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占租赁有效毛收入的35％，报酬率为10%。计算过程为

１）计算办公楼现值

①办公楼整体年净收益＝80×3000×85％×（1－35％）×12＝159.12（万元）②收益年限＝40－6＝34（年）

③办公楼现值为：＝159.12／10％×［1－1／(1＋10%)34］＝1528.92(万元)

２）计算乙方的使用权价格

①乙方使用权年净收益＝80×2000×85％×（1－35％）×12＝106.08（万元）②乙方使用权剩余收益年限＝15

－4＝11（年）③乙方使用权剩余收益年限价格为：＝106.08 ／10％×［1－1／（1＋10％）11］＝689（万元）

③甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92万元

6、某酒店总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40％。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8％。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。

（１）计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500×1500＝225（万元）

（２）计算自用办公室价格：8000×200＝160（万元）

（３）计算酒店客房年总收益：200×190×365×（1－30%）＝970.9（万元）

（４）计算酒店会议室年总收益：500×20×2×12＝24（万元）

（５）计算酒店年总费用：970.9×40％＝388.36（万元）

（６）计算酒店自营部分年净收益：970.9＋24－388.36＝606.54（万元）

（７）计算酒店自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：606.54／8％＝7581.75（万元）

（８）计算该酒店的正常总价格：7581.75＋225＋160＝7966.75（万元）

7、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的３个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

①选取可比实例。实例Ｂ误差太大，实例Ｄ成交时间与估价时点相隔１年以上，故实例Ｂ和实例Ｄ不作为可比实例。选取实例Ａ、Ｃ、Ｅ作为可比实例。

②计算公式：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

③交易情况修正系数为：

可比实例Ａ：100／（100＋2）＝100／102 可比实例Ｃ：100／100

可比实例Ｅ：100／（100－3）＝100／97

④交易日期修正系数为：可比实例Ａ＝（１＋１％）4 可比实例Ｃ＝（１＋１％）4 可比实例Ｅ＝（１＋１％）3

⑤房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同，均为１／３，则有：

可比实例Ａ＝100／［100×1／3＋（100－2）×1／3＋（100－4）×1／3］＝100／98 可比实例Ｃ＝100／［（100＋３）×1／3＋（100＋２）×1／3＋（100－２）×1／3］＝100／101

可比实例Ｅ＝100／［100×1／3＋（100－１）×1／3＋（100＋１）×1／3）＝100／100

⑥计算比准价格：

比准价格Ａ＝5100×（100／102）×（1＋1％）4×（100／98）＝5309.20（元／ｍ２）比准价格C＝5200×（100／100）×（1＋1％）４×（100／101）＝5357.57（元／ｍ２）比准价格Ｅ＝5000×（100／97）×（1十1％）3×（100／100）＝5310.83（元／ｍ２）

⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：

估价对象价格（单价）＝（5309.20＋5357.57＋5310.83）／3 ＝5325.87（元／ｍ２）

8、某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5％。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

计算公式：

Di为年折旧额，C为建筑物的重新购建价格，C=500×100=50000 S=50000-50000×5%=47500；故年折旧额为Di=47500/30=1583.333，10年的折旧总额为1583.333×10=15833.33 故现值为50000-15833.33=34166.667

9、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。

（1）年有效毛收入=300×45 ×365 ×（1-20%）=394.20（万元）（2）年运营费用=394.2 ×30%=118.26（万元）（3）年净收益=394.2-118.26=275.94（万元）（4）旅馆价值=275.94/10%=2759.4（万元）