浅议从国内进口材料的管控

作者：汉寒

摘要：非洲国家有大量的中国建筑企业，而建筑材料都选择了从国内进口。本文结合作者国外实际的工作经验，简述进口材料的费用构成、企业内部流程和外部事项中成本的管理和控制，旨在为在国外建筑业企业的国内进口材料管控提供参考。

关键词：进口材料；费用；计划；管控

前言：

随着我国建筑行业的高速发展，行业发展面临着诸多的问题，市场环境严峻，行业内部恶性竞争严重，企业利润率低，经营风险大，建筑产业制度暴露出的问题越来越多，面对新形势、新要求，占有海外市场，是我国建筑业企业持续发展的必由之路。非洲是我国工程承包业绩增长最快的市场，大量的基础建设需要，丰富的资源开发潜力，中非日益密切的合作关系都预示着非洲市场的巨大潜力。而非洲大部分国家所需建筑材料大多数由国外进口，相比欧美市场，中国国内市场的建筑材料价格低廉，因此，在非洲国家的我国建筑企业都选择从国内进口物资。

一、进口材料的费用构成

1、离岸价（FOB）

离岸价即装运港船上交货价，由出厂价，包装费、国外运费（指从生产厂家到出口港的运费）以及港杂费（出口港）组成，计算中货价/原价就是指离岸价。此三项费用的取费按照货值以及运输距离，与材料供应商协商。

2、到岸价（CIF）

到岸价包括离岸价、海洋运输费以及海洋保险费。海洋运输费按照集装箱大小确定，40尺集装箱约为4500美元/箱，20尺的约为2200美元/箱。但有的国家也按照离岸价乘以运费率计算。海上运输保险费按照离岸价与国外运费之和与海上运输保险费费率的规定公式计算。

3、进口关税（Import Duty）

进口关税按照CIF价乘以关税税率计算，关税税率的收取按照进口材料的种类以及货值所取费率不同，一般建筑材料为10%，如瓷砖、石膏板、花岗岩等；高值精装修材料为20%，如木门、家具等；电梯等当地政府鼓励进口的物资设备不收取关税。

4、附加税及国民健康税（VAT/NHIL）

按照CIF价乘以相应税率计算，附加税税率为15%，国民健康税税率2.5%。

5、其它税

检验费（Inspection fee）1%、西非共同组织税费（Ecowas levy）0.5%、出口发展和投资基金征税（EDIF）0.5%、特别税(Special Imp levy)

2%。每种税费都是按照CIF价乘以相应税率。

6、清关费

集装箱到港后，卸船以及港口到工地的运输费用等，一般按照集装箱收费，20尺的1000美元左右，40尺的翻倍。

7、汇率

在国际进出口交易中，是以美元来衡量货值，再在进出口国用该国货币与美元的汇率进行转换计算。而加纳赛地（Ghana Cedi）对美元一直呈现贬值现象，如2011年10月，1美元兑换1.5加纳赛地，到2014年3月，1美元兑换3.6加纳赛地。在计算进口物资的材料价格时，特别要注意货币的汇率问题。

二、企业内部材料管控

国内进口材料从计划、采购、运输（海运）到现场验收，一般需要的时间都在半年以上，因此，材料计划的准确性显得至关重要。

1、材料采购计划的编制

1.1材料采购计划表

对于同一项目，要统一编号，以便材料采购过程中的追踪。

1.2材料确认

项目部要认真熟悉各掌握图纸、清单以及技术规范，确认材料材质、规格、颜色等。材料的确认工作是国外施工企业与业主咨询师沟通的一个繁琐的过程，由于语言、清单及技术规范的不同，有些材料的理解双方之间可能存在着差异，因此，当地咨询师对材料的确认工作显得尤为重要。

1.3材料采购数量

项目部要组织专业相应人员进行排版、计算工程量，确定材料采购数量（采购数量=工程量+损耗），由于材料从国内采购，过程繁琐，时间长，因此首先确保采购数量不能少，但从项目成本考虑，材料损耗量也不能过大，因此对各种材料损耗率的计算成为了确定材料采购数量的关键。例如装饰材料按照经验数值，对规格尺寸较小的材料损耗一般取5%，如踢脚线，马赛克等，对于规格尺寸较大的材料损耗率取10%-15%。材料损耗率的计算不单考虑施工损耗，还应考虑运输损耗以及二次搬运损耗。

1.4材料计划的审核

项目部做完材料采购计划后，必须报公司技术部门对技术条件以及质量要求进行审核。还要报经营管理部门对数量进行审核。材料计划的审核工作，看似多余，但在实际实施过程中会起到重要作用，如项目部提出的电器设备，不管在技术质量等方面都完全符合咨询师要求，但忽略了当地的电压不稳问题。

2、材料的询价、比价及论价

由商贸公司联系国内供货商对材料进行报价，报价单位不能少于三家，报价包含报价表、样品以及商贸公司的推荐以及意见。公司物资部门组织项目部、工程部和经营部主管人员对报价物资的质量、单价进行对比，分析工程量清单单价中的材料价格与采购材料价格，确定供货厂家，形成物资采购合同会签单，报公司主管领导审批。

3、到场材料的验收

按照采购计划的材料规格，计划数量等对应验收、填写验收单，对于到场材料存在的问题要及时反馈公司物资部，由物资部联系国内供应商协商处理。

三、外部管理

1、材料样品的提供

在给业主或咨询师提供材料样品选型时，要选择国内常用尺寸及材质的材料，在提供样品前先对此样品的国内采购价格以及国内厂家的存货进行考察分析。

1.1单价，确定所提供的样品到场单价与清单材料单价相比有盈利。

1.2规格尺寸，如图纸上的有些材料的规格国内没有或者不常见的材料，要与咨询师协商变更。

1.3存货量，对有些急需材料确定所提供的样品得到确认以后能够及时发货，而不是等确认签完合同后再生产。

1.4生产厂家考察，对大宗物资的采购，如家具，要对生产厂家进行考察，考察人员由业主、业主代表、建筑师等人员组成，对各种选型要现场签字确认。

2、国内材料信息的收集

利用互联网可充分了解国内材料市场内的供求信息，了解原材料行业的一些相关质量标准，

而后根据当时当地的加工成本和加工费用作一大概的统筹。这样，当供应商报价时，就可以大概算出供应商的报价是否合理。

3、材料采购合同的签订

与一般材料采购合同相比，国内进口材料采购合同存应注意以下事项。

3.1付款币种，一般用用人民币付款，也有美元付款，但合同中必须约定一种。

3.2国内进口材料采购合同必须为中英文两种文本，且同具法律效力。

3.3合同中必须明确材料的离岸时间，以货运单为依据。

3.4合同中明确如发生争议时的仲裁机构以及仲裁地点，一般为中国大陆的仲裁机构。

4、国内材料供应商的选择

选择合适的国内材料供应商或代理商，一个好的供应商或代理商直接影响整个材料的采购过程以及采购成本的控制，能随着建筑企业共同发展，且为企业出谋划策、节约成本，与企业优势互补。

结束语：

文章针对在国内进口物资的采购工作中遇到的问题以及注意事项，以加纳海关税费的税率，阐述了加纳进口材料的费用构成以及税费的计取。以拟进口材料的计划编制，材料确认、询价、审核等环节中蕴涵的节约进口材料采购成本的机会。对各环节成本的分析，以期为在非洲施工的我国建筑企业的国内进口材料切实降低采购成本。

参考文献

1、刘晓君. 工程经济学. 西安建筑科技大学. 2015

2、李启明. 土木工程合同管理. 东南大学出版社. 2015.5

3、韩实彬、董文辉. 材料员. 机械工业出版社. 2010.9

4、陈言国. 国际货运代理实务. 电子工业出版社. 2014.2

5、孙睦优、冯萍. 国际贸易. 清华大学出版社. 2012.5

危险废物环境管理制度

危险废物环境管理制度为了防治危险废物污染环境，保障人身安全，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，结合公司实际，制定本制度。第一条本制度适用于公司由于采选加工生产过程中产生的列入国家危险废物名录，或者根据国家规定的危险废物鉴别标准和鉴别方法所认定的具有危险特性的废物的产生、收集、贮存、转移、处置等活动。第二条本公司采选加工产生的危险废物来源初步判断为选矿工艺废水处理站（池）产生的污泥。第三条公司对危险废物污染环境实行预防为主，全过程管理和污染者承担责任的原则。第四条积极推广清洁生产和采用先进技术，避免或者减少危险废物的产生，实行对危险废物的无害化处置。第五条公司各级、有关单位应当加强对危险废物污染环境防治工作的管理，在各自的职责范围内负责危险废物污染环境防治的管理工作。第六条危险废物的收集、贮存、转移、利用、处置活动必须遵守国家和地方的有关规定。第七条产生危险废物单位负责对危险废物的收集、临时贮存工作，并负责对临时贮存场所的日常管理，公司安全环保部门负责对危险废物的监督管理，并负责与有资质的危险废物处理中心的联接，协助做好危险废物的转移和处置工作。

第八条禁止将危险废物混入非危险废物中收集、贮存、转移、处置。第九条危险废物的收集、贮存应当使用符合标准的容器和包装物。第十条危险废物的容器和包装物以及收集、贮存危险废物的设施、场所，必须设置危险废物识别标志。第十一条生产过程中产生的毒害品落地料或有毒有害废弃包装物，需上报安全环保部，由安全环保部向上级行政主管部门申请危险废物转移，经批复后，送到有资质的单位进行处理。第十二条建设过程中产生危险废物的单位，必须按照规定向公司安全环保部申报登记危险废物产生的种类、数量、流向、贮存、利用、处置等有关资料。公司有权对产生、收集、贮存、转移、利用、处置危险废物的单位进行现场检查，检查其污染防治措施的落实和运行情况。第十三条安全环保部在进行日常检查时，发现有违反规定的，视情节严重程度，予以处罚。第十四条如果发生危险废物污染事故或者其他突发性事件，应当按照应急预案要求进行应急处置，及时通知可能受到危害的单位和个人，及时消除或者减轻对环境的污染危害，并及时向事故发生地环境保护行政主管部门报告，接受调查处理。第十五条本制度自颁发之日起执行，解释权属公司安全环保部。

固体废物环保管理制度

固体废物环保管理制度为了防止固体废物污染环境，保障人体健康，维护生态安全，促进经济社会可持续发展，特制定环保管理制度。一、我单位固体废物暂存间和每班正常生产时产生的固体废物有专人负责,固体废物管理责任人要履行好工作职责,负责每班正常生产时产生的固体废物的分类收集和贮存工作。二、我单位产生的固体废物每班应统一分类收集并贮存于固体废物暂存间内，不得擅自倾倒、堆放、丢弃、遗撒。三、加强对固体废物的管理，若发现需处置可上报单位主管领导按照环保要求妥善处理。否则，发现擅自倾倒、堆放、丢弃、遗撒或未按环保要求进行妥善处置的一次罚款200元；被环保部门环境执法人员依法查处予以罚款造成我单位经济损失或负面影响者，承担30%经济损失。四、固体废物环保管理负责人应建立好固体废物产生及处置环保管理台账。五、严格执行固体废物申报登记制度，并向环保行政主管部门提供固体废物的种类、产生量、流向、贮存、处置等有关资料。

危险废物环境管理制度一、每年编制危险废物管理计划，并报环保部门备案。二、及时向环保部门如实申报产生危险废物的种类、产生量、流向、贮存、处置等有关情况。三、危险废物的容器和包装物以及收集、贮存、运输、处置危险废物的设施、场所，必须设置危险废物识别标志。四、收集、贮存危险废物，必须按照危险废物特性分类进行。禁止将危险废物混入非危险废物中贮存。贮存必须采取符合国家环境保护标准的防护措施，并不得超过一年。五、运输危险废物时，必须采取防止污染环境的措施，并遵守国家有关危险废物运输管理的规定。禁止将危险废物与旅客在同一运输工具上载运。六、转移危险废物时，必须按照国家有关规定填写危险废物转移联单。并出售给持有危险废物经营许可证的处置单位。

浅谈物业管理实

浅谈物业经管关于物业经管的一切，我们都错了！从开始就错了！物业经管在国内发展30多年了，如果按人的说法，三十应该是而立之年了，但我们的物业经管却还是在呀呀学步，举步维艰，甚至是很多老百姓连物业经管到底是什么，到底做什么的？都没怎么弄明白。可以说现在的物业经管已经被严重扭曲。什么房产的售后服务提供者，业主的保姆、管家，小区多元化经营服务集成商，社区文化的推动者等等，都已经背离了物业经管的本质。首先物业经管是房地产的售后服务，或者是为房地产商服务的，就是一个最大的错误的开始，虽然物业经管行业和房地产行业密不可分，可以说没有房地产也就没有物业经管，但物业公司和房地产销后服务，压根就不是一码事，虽然现在很多房地产商都在利用物业公司为其销售及售后质量问题进行服务，但并不代表物业经管就是房地产的销售售后服务。就好像房地产开发和房地产建筑一样，从工序上来讲是房屋这个产品的不同环节，物业经管同样也是房屋这个产品上的一个环节，物业经管最大的本质就是物业的保值增值。这一点国内的房地产商并不是不清楚，而只是房地产商作为一个商业主体，他的本质就是趋利的，他首先考虑的是自己房屋的销售量和销售额，

至于房子若干年后是否保值增值，那已经不是他们考虑的范围了，所以最初他们从香港拷贝物业经管制度的时候，就已经有其取舍，业主大会法人制度，当初国内就没有采纳，而是采取谁建设谁经管，这就使内地的房地产及其物业经管，在早期就埋伏了与业主冲突的根苗。其次物业经管是小区业主的管家、保姆，同样也是一个伪命题，物业经管的某些工作范围是和管家、保姆的工作范围有些类似的地方，但管家、保姆的主人是只有一个的，而物业经管的“主人”却不是一个，而且小区业主并不是物业公司的主人，物业公司也不是小区业主的管家和仆人，两者之间应该是建立在平等，公平、公正基础上的服务与被服务的关系。但问题是我们目前的法律体制却导致了合同双方主体地位的不平等。业主大会不能法人化，业主大会组织形式形同虚设，物业经管价格政府实行审核、指导，等等问题都导致了物业服务合同无法完全市场化，行业就谈不上公平公正等。断不了奶的孩子长不大，温室里的花朵经不起雨打，这些道理大家都明白，我们的政府部门也同样明白，问题是孩子长大了，家长也就管不住了，就好比我们的村民委员会或者居民委员会一样，虽然名义上是村民（居民）自治组织，但都去不了行政化的色彩，都要接受上级政府部门的经管，并为政府部门的经管提供服务。小区公共经管由物业公司来承担，可以有效减轻政府部门社会经管的压力，物业公司经管方面失职，政府部门也可以打物业公司的板子，但如果实行业主大会法人制度，物业经管完全市场化，物业公司一切都按照与业主大会签订的服务合同来履行合约即可，那么物业公司也就没有义务去分担政府的

固体废物管理考试试题.doc

一、判断题 1、修订的《固体废物污染环境防治法》开始施行的日期是2005年4月1日（√）。 2、固体废物污染环境的防治工作的统一监督管理机构是环境保护行政主管部门（√） 3、国家对固体废弃污染环境防治实行污染者依法负责的原则（√） 4、限制中华人民共和国境外的固体废物进境倾倒、堆放、处置。（×）（正确答案：禁止） 5、国家实行工业固体废物申报登记制度。（√） 6、对城市生活垃圾应当按照环境保护行政主管部门的规定，在指定的地点放置，不得随意倾倒、抛撒或者堆放。（×）（正确答案：环境卫生行政主管部门） 7、转移固体废物出省、自治区、直辖市行政区域贮存、处置的，应当向固体废物移出地的省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门提出申请。（√） 8、贮存危险废物必须采取符合国家环境保护标准的防护措施，并不得超过两年。（×）（正确答案：一年） 9、以填埋方式处置危险废物，应当缴纳危险废物排污费。（×）（正确答案：不符合国务院环境保护行政主管部门规定的废弃物） 10、从事收集、贮存、处置危险废物经营活动的单位，必

须向国务院环境保护行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门申请领取经营许可证。（×）（正确答案：必须向县级以上人民政府环境保护行政主管部门申请领取经营许可证） 11、禁止将危险废物混入非危险废物中贮存。（√） 12、禁止将危险废物与旅客在同一运输工具上载运。（√） 13、产生、收集、贮存、运输、利用、处置危险废物的单位，应当制定意外事故的防范措施和应急预案，并向所在地市级以上地方人民政府环境保护行政主管部门备案；（×）（正确答案：县级） 14、固体废物污染海洋环境的防治和放射性固体废物污染环境的防治不适《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》。（√） 15、产品的生产者、销售者、进口者、使用者对其产生的固体废物依法承担污染防治责任。（√） 16、在吉林省划定的自然保护区、风景名胜，限制建设工业固体废物集中贮存、处置的设施、场所和生活垃圾填埋场。（×）（正确答案：禁止） 17、转移危险废物的，必须按照国家有关规定填写危险废物转移联单，并向危险废物移出地设区的县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门提出申请。（×）（正确答案：市级） 18、违反《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》规

浅谈应该如何管理好物业

浅谈应该如何管理好物业随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：（一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。（二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。（三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业

管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。（四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。（五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。（六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

危险废物管理制度43378

危险废物管理制度第一章总则第一条为了防治危险废物污染环境，保障人体健康，促进经济和社会的可持续发展，根据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，结合本公司实际情况，制定本制度。第二条本制度适用于本公司区域内危险废物的产生、收集、贮存、转移、利用、处置等活动。第三条本公司对危险废物污染环境实行预防为主，全过程管理和污染者承担责任的原则。第四条积极推广清洁生产，避免或者减少危险废物的产生；鼓励对危险废物的合理利用；实行对危险废物的无害化处置。第五条各单位应当加强对危险废物污染环境防治工作的领导，在各自的职责范围内负责危险废物污染环境防治的监督管理工作。第六条物资部门负责收集生活垃圾中的危险废物并负责对废物集中设施的监督管理，并定期向质量安全部提交监测报告。第二章危险废物污染防治的管理制度第七条本公司严格控制新建危险废物产生量大、危害性大且难以安全处置的建设项目。建设产生、贮存、利用、处置危险废物项目的单位，必须遵守国家和本市有关建设项目环境保护管理的规定。第八条产生危险废物的单位，必须按照规定向物资部申报登记危险废物产生的种类、数量、流向、贮存、利用、处置等有关资料。第九条产废单位应当采取调整产品结构或者生产工艺等措施减少危险废物产生量。第十条质量安全部和物资部有权对产生、收集、贮存、转移、利用、处置危险废物的单位进行现场检查，检查其污染防治措施的落实和运行情况。被检查的单位应当如实反映情况，提供必要的资料：（1）危险废物的产生、收集、贮存、转移、利用、处置情况；（2）污染防治设施的运行情况；（3）危险废物造成的污染及损害情况；（4）限期改正或者限期治理执行情况；（5）危险废物污染环境防治的管理制度；（6）其他与危险废物污染防治有关的情况和资料。

中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。一、物业和物业管理物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。二、我国物业管理的由来我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅

首届中国国际进口博览会开幕式上的主旨演讲全文

首届中国国际进口博览会开幕式上的主旨演讲全文共建创新包容的开放型世界经济 ――在首届中国国际进口博览会开幕式上的主旨演讲（2018年11月5日，上海）中华人民共和国主席习近平尊敬的各位国家元首、政府首脑、王室代表，尊敬的各位国际组织负责人，尊敬的各代表团团长，各位来宾，女士们，先生们，朋友们： 2017年5月，我宣布中国将从2018年起举办中国国际进口博览会。经过一年多筹备，在各方大力支持下，现在，首届中国国际进口博览会正式开幕了！首先，我谨代表中国政府和中国人民，并以我个人的名义，对各位嘉宾的到来，表示热烈的欢迎！对来自五大洲的各方朋友，致以诚挚的问候和良好的祝愿！中国国际进口博览会，是迄今为止世界上第一个以进口为主题的国家级展会，是国际贸易发展史上一大创举。举办中国国际进口博览会，是中国着眼于推动新一轮高水平对外开放作出的重大决策，是中国主动向世界

开放市场的重大举措。这体现了中国支持多边贸易体制、推动发展自由贸易的一贯立场，是中国推动建设开放型世界经济、支持经济全球化的实际行动。这届进口博览会以新时代，共享未来为主题，就是要欢迎各国朋友，把握新时代中国发展机遇，深化国际经贸合作，实现共同繁荣进步。共有172个国家、地区和国际组织参会，3600多家企业参展，展览总面积达30万平方米，超过40万名境内外采购商到会洽谈采购。我衷心希望，参会参展的各国朋友都能广结良缘、满载而归！女士们、先生们、朋友们！当今世界正在经历新一轮大发展大变革大调整，各国经济社会发展联系日益密切，全球治理体系和国际秩序变革加速推进。同时，世界经济深刻调整，保护主义、单边主义抬头，经济全球化遭遇波折，多边主义和自由贸易体制受到冲击，不稳定不确定因素依然很多，风险挑战加剧。这就需要我们从纷繁复杂的局势中把握规律、认清大势，坚定开放合作信心，共同应对风险挑战。世界上的有识之士都认识到，经济全球化是不可逆转的历史大势，为世界经济发展提供了强劲动力。说其是历史大势，就是其发展是不依人的意志为转移的。人类可以认识、顺应、运用历史规律，但无法阻止历史规

浅谈对物业管理的认识.doc

浅谈对物业管理的认识什么是物业管理？对于这个问题，很多人都存在误区，以为上门收取水电费，调解邻里间矛盾，就是物业管理行业的工作，实则不然。首先，物业是什么？物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。那么物业管理呢？物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。综上，物业管理不只是单纯的收取水电费而已，在时代飞速发展的今天，物业管理行业的发展，已经是形势所趋。如何科学的进行物业管理呢？我一切开始之前，我们首先要认识到，物业管理属于第三产业，即服务行业其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一、常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理；

⑦公众代办性质的服务；二、针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类；三、委托性的特约服务：物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。同时，现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。四、前期介入的立法意义，实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完

浅谈物业管理风险及防范

浅谈物业管理风险及防范物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。 1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。 2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。 3、消防事故和隐患风险由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防

危险废物及化学品环境管理

云南省危险废物及化学品环境管理专项执法现场监察记录被检查企业（单位）：检查时间：地址：邮编：组织机构代码证号：法人代表姓名：被查企业负责人姓名：职务：联系电话：组织检查负责人：记录人：检查人员及执法证号：、我们是镇雄县环境保护局环境监察大队的行政执法人员，这是我们的执法证件，请确认。今天我们根据环保相关法律法规进行现场检查并了解有关情况，你应当配合调查，如实回答许多询问和提供材料，不得拒绝、阻碍、隐瞒或者提供虚假情况。如果你认为我们与本案有利害关系，可能影响公正办案，可以申请我们回避(暗查等无法告知的情形除外)。现场检查情况：一、企业（项目）基本情况检查该企业（项目）属于行业企业。环评报告中产品、产量（危险废物处置设施运行单位、城镇污水处理厂、电子拆解利用单位填写处理物名称和处置量，下同）为，目前实际产品、产量为其生产原、辅料成份环评报告中为；二、企业（项目）环保手续办理情况检查

(一)该企业(项目)始建于年月，年月建成投产。由批准立项，立项批复文号(投资备案证号) 。 (二)编制了环境影响评价报告(书□表□登记表□未编制□)。 (三)环评编制单位，编制时间。（四)环评审批单位环保局，审批时间审批文号。 (五)该企业(项目) 年月投入试生产，环保试生产的审批单位、审批时间及审批文号环保竣工验收时间。组织验收部门为环保局，验收文号。 (六)是否在原址进行过技改或扩建(是□否□)，技改或扩建的环保手续情况(按上述内容填写) 。 (七)排污许可证检查情况：是否办理排污许可证（是□否□）。到期是否及时检审换证(是□否□)，排放污染物种类、浓度、数量发生变化需要增加排放总量的是否向原单位重新申请领取排污许可证(是□否□)，单位是否发生分离、合并(是□否□)，是否重新领取排污许可证(是□否□)。 (八)企业(项目)卫生防护距离为米，范围内是否有居民、学校、医院等敏感点(是□否□)，涉及户人。三、污染治理设旋检查 (一)固体废弃物(城镇污水处理厂产生的污泥和企业(项目)中的

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析引言我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是：为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构：从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律：从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

固体废弃物污染防治管理办法

分析回答题中国石油大港油田公司管理体系文件文件编码：GY01/G10.52 固体废弃物污染防治管理办法发行版本：G 编制部门：质量安全环保处编制人：牟桉永程国艳阚新东审核人：王树徽批准人：朱明会 2014-10-10批准 2014-10-20实施 ────────────────────────────中国石油大港油田公司发布页脚内容7

修改码：0 文件编码：GY01/G10.50 页码：1/7 1 范围为了防治固体废物污染环境，保护和改善生活和生态环境，保障人体健康，促进油田经济协调发展，依据国家、地方政府有关环保法律法规和集团公司《关于印发＜废气排放管理指导意见＞等三项环境保护管理要求的通知》（安全[2010]573号）的要求，结合油田公司实际，制定本办法。本办法规定了固体废物（以下简称固废）防治管理职责、指标分解、源头控制、隐患治理、排污许可和监督考核等管理内容。本办法适用于油田公司及直属、所属各单位。 2 术语和简略语 2.1本办法采用GB/T 19001－2008、GB/T 24001－2004、GB/T 28001－2011和Q/SY 1002.1－2013标准规定的术语。 2.2固体废物，是指一般固体废物和危险废物。 2.3危险废物，是指《国家危险废物名录》中列出的废物。 2.4一般固体废物，是指上述危险废物以外的固体废物。 2.5环境敏感区，是指油田施工作业范围内的盐田、水库、沿海滩涂、鱼虾养殖区、湿地保护区、人口集中区和城市景观区等区域。 3 职责 3.1油田公司机关处室职责 3.1.1质量安全环保处是本办法的归口管理处室。负责组织固废防治各项规章制度的起草与修订；固废排污总量控制指标的制定与考核；固废隐患防治管理；负责组织固废污染事故的调查处理。 3.1.2规划计划处负责组织投资列支的固废污染隐患治理项目的立项和计划管理。

浅谈校园的物业管理与服务

浅谈校园的物业管理与服务一、校园的物业管理校园的物业管理不同于住宅小区，对物业管理质量要求特别高，服务管理项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高。故从事校园物业管理的人必须注重自身的综合素质，努力提高校园物业管理服务质量，才能为校园物业发展战略的制定提供坚实的基础。校园的物业管理有更强的教育文化内涵,不仅要讲究经济效益,更要注重社会效益。这就要求校园物业管理要体现市场化、社会化的同时,还要有重要的教育特色。二、校园物业管理服务特点校园的物业管理不同于其它的物业管理，有自己的显着特点，主要表现在以下几个方面：（一）校园物业管理的多元性。这是由于校园本身物业的多样性决定的。校园物业一般包括住宅、学生公寓、办公物业、学习场地、体育场馆等，故我们的校园物业管理难度较大，比较具有多元性。（二）校园物业管理育人性。校园本身是是教书育人的公共场所，传播文明的场所，知识创新的前沿，智力孕育的基地。学生阶段是人人生观、世界观和价值观发展的要害时期。物业管理对校园环境的维护、改善和优化，会不断促进学校育人工作的全面实施,与学校育人工作紧密相联。校园物业管理教育人的方式不是说教而是通过有形的服务和管理而达到无形的教育影响。通过创造优美的校园环境，用环

境来改变人的习惯，最终达到育人的目的。（三）校园物业管理业主的特殊性。校园物业的业主是学校,而学校是个特殊的业主，它的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人单位。不同于社会物业小区的业主。其它居住物业小区的居民所组成的松散共同体；是非法人单位。（四）校园物业管理收费对象不同。由于一般物业管理是服务对象是谁就向谁收取一定的管理费，但是校园物业管理管理费是由学校统一支付。而校园物业管理服务对象为老师和学生，不同于其它物业管理所决定的。三、校园物业管理服务的主要内容（一）治安及消防管理。这是重中这重,它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。校园不同于小区里，有大量的学生，人员流动性较大、楼宇设计和使用功能杂乱等原因，校园物业的安全管理难度极大，防非法侵入能力低。最近，从2010年3月23日的“南平惨案”后，到2010年5月12日陕西省南郑县砍杀幼儿事件；不到两个月的时间内，在小学和幼儿园发生的至少第6起惨案。50天内6起校园血案，这是社会的最大悲哀。因此学校安全防范方面一定做好，校园物业管理部门必须通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保公共秩序处于有序、安全、健康的状态。校园实行封闭式管理，设立固定岗位和流动岗位。监控系统要保证24小时值班监控。校园门岗保安人员24小时轮流值班，杜绝外人进入校园。并通过24小时不间断的巡视，加强安全意识，来

危险废物环境管理工作手册

危险废物环境管理工作手册危险废物污染环境防治有关法律规定 1.危险废物的产生单位必须严格执行国家、省、市的有关法律、法规,建立工业固体废物种类、产生量、流向、贮存、处置等资料档案,自觉接受环境保护主管部门的监督和日常检查。违反规定拒绝县级以上人民政府环境保护行政主管部门或者其他固体废物污染环境防治工作的监督管理部门现场检查的,由执行现场检查的部门责令限期改正,拒不改正或者在检查时弄虚作假的,处二千元以上二万元以下的罚款。 2.企事业单位对暂时不利用或者不能利用的工业固体废物,必须按照国务院环境行政主管部门的规定建设贮存设施、场所,安全分类存放或者采取无害化处置措施。对危险废物的容器和包装物以及收集、贮存、运输、处置危险废物的设施、场所,必须设置危险废物识别标志。对暂时不利用或者不能利用的工业固体废物未建设贮存的设施、场所安全存放,或者未采取无害化处置措施的,处以一万以上十万元以下的罚款。不设置危险废物识别标志的,处一万元以上十万元以下的罚款。 3.产生危险废物的单位,必须按照国家有关规定制定危险废物管理计划,并向所在地县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门申报危险废物的种类、产生量、流向、贮存、处置等有关资料。本条规定的申报事项或者危险废物管理计划内容有重大改变的,应当及时申报。不按照国家规定申报登记危险废物,或者在申报登记时弄虚作假的,处一万元以上十万元以下的罚款。 4.产生危险废物的单位,必须按照国家有关规定处置危险废物,不得擅自倾倒、堆放;不处置的,由所在地县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门责令限期改正;逾期不处置或者处置不符合国家有关规定的,由所在地县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门指定单位按照国家有关规定代为处置,处置费用由产生危险废物的单位承担。违反本规定,危险废物产生者不处置其产生的危险废物又不承担依法应当承担的处置费用的,由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门责令限期改正,处代为处置费用一倍以上三倍以下的罚款。 5.从事收集、贮存、处置危险废物经营活动的单位,必须向县级以上人民政府环境保护行政主管部门申请领取经营许可证;从事利用危险废物经营活动的单位,必须向国务院环境保护行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门申请领取经营许可证。禁止无经营许可证或者不按照经营许可证规定从事危险废物收集、贮存、利用、处置的经营活动。禁止将危险废物提供或者委托给无经营许可证的单位从事收集、贮存、利用、处置的经营活动。无经营许可证或者不按照经营许可证规定从事收集、贮存、利用、处置危险废物经营活动的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得三倍以下的罚款;将危险废物提供或者委托给无经营许可证的单位从事经营活动的,处二万元以上二十万元以下的罚款;不按照经营许可证规定从事前款活动的,还可以由发证机关吊销经营许可证。

国外物业管理模式分析及启示

国外物业管理模式分析及启示国外物业管理模式分析及启示加入WTO，将给我国的经济发展带来巨大商机，进而也会对物业管理市场产生深远的影响。加入WTO后，境外物业管理企业必将涌入国内市场，物业管理市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的规律将进一步凸显。这一切都要求我们急速提高我国的物业管理水平，普遍提高我国物业管理从业人员的素质，以便在同境外物业管理企业的竞争中取胜。为此，我们必须借鉴国外优秀的物业管理经验。一、英美、新加坡及我国香港地区的物业管理 (一)英美的物业管理英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。 (二)新加坡的物业管理新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一

浅谈住宅小区物业管理的发展现状和发展趋势

目录论文大纲 (1) 一住宅小区物业管理行业的现状分析 (2) （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 (2) （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 (3) （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 (3) （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 (4) （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 (4) 二对住宅小区物业管理现状的思考 (4) （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 (4) （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 (5) （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 (5) （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 (5) （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 (6) 三住宅小区物业管理的发展趋势 (6) （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 (6) （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 (7) （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 (7) （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 (7) （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 (8) 结束语 (8) 参考文献............................................ 错误！未定义书签。

论文大纲摘要引言正文一住宅小区物业管理行业的现状分析（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多二对住宅小区物业管理现状的思考（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念（五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象三住宅小区物业管理的发展趋势（一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主（二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业（三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型（四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角（五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强结束语参考文献