城市春天前期策划报告(提交)
前言
受云星地产集团委托，我司于2005年5月开始正式介入城北区北湖路项目。由于该项目所处环境复杂，而且兼顾云星地产品牌在南宁的推广重任，因此不敢怠慢，期间对南宁的宏观市场、中观市场、微观市场做了细致的调查，虽辛劳，但幸有所获。
作为城市中心的大型地块，决定了本项目的发展前景，如何对不利条件进行规避、转化、提升，也就成为本案策划的重点。
结合项目以及云星地产的实力，我们提出了“文化型地产商”的品牌形象雏形，并联动之前的“荷塘月色”等数个项目文化品牌的积累，希望在本项目建设过程中，实现品牌提升。而从市场角度考虑，我们认为项目应该也必须打造成南宁城市住宅的标志，基于上述策划构想，我们对南宁产品方面作了细致深入的研究，并结合其他区域市场的产品，提出了多个产品创新理念，以期本案能从市场突围而出。
余下工作依然任重道远，惟望各方能通力合作，让云星〃城市春天成为南宁城市新居住理念的经典之作。
预祝云星〃城市春天圆满成功！
第一部分市场调查报告
1南宁市宏观环境研究
1.1南宁市宏观经济发展概况
1)国内生产总值（GDP）
——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。
南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2003年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。
同比云星集团进入的其他几个区域：
我们选取了云星集团进入过的其他城市做一横向比较，可以清晰地看出南宁虽然增长速度较快，但是与其他城市相比，经济总量基数低，整个城市发展
还有较大空间，而南宁也正进入一个高速发展期，房地产的发展前景极为看好。
2) 城镇居民人均可支配收入
——南宁市城镇居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。
南宁市1996-2004年城镇居民人均收入（单位：元）
5973
5931
6570
6847
7448
7906
8796
9162
10032
2000
40006000800010000120001996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
从人均经济收入的总量上看，南宁城镇居民整体收入水平还比较低，南宁市在房产消费方面，多数处于一次臵业阶段，二次臵业和多次臵业还不普及；而目前南宁市区人均居住面积不足13㎡。所以随着整体宏观经济的向好，居民收入的稳步提高，消费能力逐步提升，对房产的支付比例会增加，购房需求应仍保持强劲。
3) 南宁的产业特征——第三产业占主导力量。
三次产业结构由上年19.03:29.54:51.43调整为17.45:31.41:51.14，虽然第三产业所占的比例略有下降，但在整个产业结构中仍然占有举足轻重的地位。
南宁的产业特征主要以第三产业为主，第三产业对外来人群吸集作用较为明显，城市人口总量不断加大，客观上，也为房地产市场带来了更大的客源群
体，外地人的租住、购房臵业等行为都将对本地的房地产行业起到明显的推动
作用。
1.2南宁城市发展规划
1)中心城市形象以及中心城市效应已经开始日益凸现
南宁的总体城市定位为西南地区最具经济活力和开发潜能的中心城市，并以打造最优的投资环境及天然优良的气候环境，树立起“中国绿都”的形
象。中国—东盟博览会落户南宁，泛珠三角经济圈合作的全面启动都为南宁
的发展带来了新的机遇。
第一，城市的发展将会带动城市建设，由此而形成的拆迁将会为房地产提供众多的消费客源；第二，城市影响力正在与日俱增，对外来资金以及高
素质人才的吸附能力正在逐步加强，这些因素都为南宁房地产发展提供了利
好，那么随着南宁——广西核心城市地位的逐步确立，外来者投资、居住对
于南宁的房地产都会起到良好的支撑作用。
2)城市发展重心方向集中在东南部，项目所在的城北片区处于未来重点的
近辐射区域内，前景看好，但现状与琅东、江南相比，存在劣势。
《纲要》根据南宁市城区发展和建设的实际情况，对南宁市城市功能定位空间拓展进行了调整，提出了到2020年市区人口达300万人、市区建成区
面积300平方公里左右的总目标，以邕江为轴线，推进城市建设，加快总面
积达127平方公里的相思湖新区开发，拓展城市发展空间。其中对南宁市各
街区的规划建议分为旧城商贸居住区、单位制中高档居住区、工人居住区、
文教区、城市建设新区五个区域。
项目所在的北城区按照上述规划属于旧城商贸居住区，而且近邻未来重点发展区域——相思湖新区，有一定的发展潜力，但由于城北现在环境还有
待整治，相思湖区域受政府行为影响，现在还没有形成城市热点，因此在板
块对抗上，项目所在的城北区域与琅东、江南板块相比，处在劣势。
3)南宁城市原有内核较小，城市发展必须向外围拓张
南宁随着城市建设的发展以及核心城市地位的日益确立，原有城市格局已经满足不了发展的需要，城市发展已经开始外围区域拓张，而与此相适应，
琅东、仙葫、江南的房地产先后成为城市发展的重心，而西部也是政府规划
的重点建设区域，从长远来看，西部的发展前景看好。而项目所在的城北老
城区，主要将是以环境整治，工业改造、搬迁为重点。
1.3最新政策调整对南宁房地产行业发展的影响
“国八条”政策
1)强化规划调控，改善商品房结构。（略）
2)加大土地供应调控力度，严格土地管理。（略）
3)加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户
型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
4)完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。（略）
5)运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调
节力度。
6)加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信
贷管理，防范贷款风险。
7)切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。
8)加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。
小结：国八条的重点是抑制房地产投资过热，控制房地产的价格泡沫，调节房地产的结构供需矛盾。但对于房地产起步不久的南宁房地产市场，影响极小。虽然对
南宁购房者的心态产生一定的作用，致使购房市民观望心态开始上升，但影响
一个区域房地产市场的始终是这个区域的供需关系，在后文供需关系中，我们
可以清楚看出南宁市场现在仍然是一个求略大于供的状况，而且结合南宁未来
城市远景规划来看，因为居住面积不断提高和新增人口的住房要求而产生的刚
性需求将维持在每年至少４００余万㎡的水平，因此南宁的未来市场依然值得
期待。
2 南宁市房地产市场分析
2.1 南宁市房地产现状概述
2.1.1 房地产市场特征简述
1) 房地产投资总量——2003年前稳步增长，2004年则呈跳跃式发展
年，
3)房地产消费者跨区域消费的抗性较小
由于城市原有内核较小，大部分消费者原有居住水平不高，因此对区域的认同度和归宿感不高，在遇到适合的住宅产品下，跨区域的消费现象比较普遍，那么也为项目吸引其他区域的消费者提供了可能，但项目在与其他热点板块争夺中还处于劣势地位，必须在推广中突出个性化包装，形成市场差异点，从而对抗板块的劣势地位。
4)由局部的单体竞争逐渐演变为板块竞争，各区域开发档次逐渐拉开
南宁的房地产格局由琅东一支独秀逐渐转向为多极的板块竞争，仙葫、江南等区域已经初步形成了板块效应，先后成为房产消费的热点，板块之间的竞争已经初显雏形。
在城市房地产发展过程中，受各区资源条件以及政府对各区域规划的不同等因素影响，各区域的房地产开发档次已经有了差别，琅东、仙葫成为中高层消费者主要的房产消费区域，江南则成为中层消费者主要消费的区域，各区域开发的产品也已经开始出现了差异。
5)整体产品水平还较为低下，从产品突破较易实现
经过几年的发展，南宁市场整体产品还处在一个较低的水平，产品创新以及产品细分相对市场仍然不够，这主要是受供求关系的影响，产品创新方面欠缺原动力，项目可以在成本支持的情况下，进行局部创新，以此来实现突破。
6)具备一定的包装水平，但营销手法较为单一，在推广主题上衔接度以及
系统性不够
由于外地高水平的中介介入，在项目命名以及现场包装上，南宁项目具备了一定的水准，但与房地产发达区域相比，营销手法还较为原始，主要以媒介单一推广为主，与房地产发达区域相比，在现场销售气氛的控制与引导上也还存在不小的差距，而在主题的衔接上以及系统性方面也还有待加强，整个市场上出现的具有鲜明主题和个性气质的楼盘不多。
项目如果能在主题包装上突出个性，并且在营销手法上借鉴其他房产发达区域的营销手法，就一定能从市场上脱颖而出。
第1季度预售面积略大于销售面积外，其余各季度的销售量均大于预售面
积，整体供求状况在去年也较为畅旺。
?南宁市房地产市场供求状况预测——短期内仍将是求大于供的局面
2004年至2005年1月，南宁共出让土地34宗，出让土地面积260余万 m2，以2.2的容积率计算，总建面积为570万m2（但由于其中九曲湾新城占地180余万 m2，总建面340万m2，分期开发），因此明年的新增供应量约为250万左右，再加上现有楼盘剩余的供应量，明年的供应量应当在300万m2左右。
南宁城区人口150万，加上外地常住人口接近200万，2003年南宁城区人口居住面积10㎡，规划到2005年达到16㎡，按上述比例测算，每年增加3㎡的居住面积。
以上述的静态人口测算，每年增加2㎡的居住面积，市场需求每年至少在400㎡左右。
因此2006-2007年，市场上仍将出现求大于供的市场状况。
2.2南宁市各区域房地产市场分析
2.2.1区域划分
2005年，经国务院批准，南宁市行政区划调整为六个城区和六个县，分别是兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、邕宁区和良庆区六个城区，以下则以各行政区域来进行区域分析。
2.2.2主要区域市场分析
1)主要区域概况及居住价值分析
目前，在南宁市的房地产市场，具有较强竞争力的区域主要是西乡塘区、青秀区、江南区、良庆区，且这四个区域的主要板块与本项目的可比性较强，
因此下面针对这四个区域做进一步的分析。
◆青秀区——该区拥有优越的地理位臵和自然环境，区位优势显著，
在目前南宁市六大城区中，城区环境和发展前景最被看好。
?生态环境：青秀山和石门森林公园所在地，并座拥邕江东，环境
较佳；
?城市规划：近几年城市规划的方向是向东向南，青秀区的3大板
块琅东板块，凤岭板块还有仙葫板块都是城市规划的重点，未来
几年的开发力度将继续增长；
?交通条件：拥有横贯南宁市东西走廊的主干道民族大道以及南北
座向的环城高速，交通最为便利；
?居住氛围：随着近几年的市政的利好和城市规划的导向，该区已
经形成一定规模的居住人口，居住氛围仅次于西乡塘区；
?商业配套：南宁国际会展中心、体育中心、文化中心均在该区，
并拥有多条繁华的商业街，商业配套最为成熟；
?升值潜力：现均价约3300元/㎡，近年及今后几年内南宁市房地
产发展的重点，升值潜力大。
◆西乡塘区——地域空间广阔、耕地面积多、人口众多，随着经济实
力的不断增强，将会成为首府的“西部明珠”。
?生态环境：环境相对一般，除了靠近南宁市动物园的高新板块环
境较佳外，其他的两个板块永新板块则比较一般，城北板块是旧
城区所在地，生态环境则较差；
?城市规划：该区相思湖流域地处邕江上游，具有良好的自然环境
和人文条件，市政府将把它建设成集教育、文化、旅游、生态、
经济发展为一体的多功能大学城和科技产业城；
?交通条件：拥有南北座向的环城高速秀厢大道，以及北湖路明秀
路等交通要道，交通较为为便利；
?居住氛围：人口众多，邻里关系密切，居住氛围最浓；
?商业配套：该区为老城区，生活配套基本齐全，但商业配套等有
待完善；
?升值潜力：现均价约2600元/㎡，升值空间一般，但将较为保值。
◆江南区——南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子、饲料加
工业等工业的重要基地。
?生态环境：南宁市3个工业园所在地，工厂众多，环境较差。
?城市规划：2002年开始城市规划南拓的重点，邕江桥头板块和
白沙大道板块近年来发展迅猛；
?交通条件：拥有交通主干道白沙大道和江南路，交通条件良好，
仅次于青秀区；
?居住氛围：该区主要为工业区，居住氛围不浓，但近几年入住的
人口增多，情况有所改观；
?商业配套：该区的生活配套、商业配套和娱乐配套都比较落后，
有待完善；
?升值潜力：近几年城市建设的重点，现均价约2550元/㎡，升值
空间较大。
◆良庆区——南宁市辖区面积最大的城区，大交通较为便利，农业发
达。
?生态环境：处于南宁郊区，环境较佳。
?城市规划：2002年开始城市规划南拓的重点，靠近白沙大道一
带将是近几年开发的重点；
?交通条件：处于郊区，交通不甚便利；
?居住氛围：以村民居多，有一定的居住氛围；
?商业配套：处于郊区，商业配套落后；
?升值潜力：房价最为便宜，现均价约1950元/㎡，有一定的升值
潜力，但由于地处偏远，升值空间但比不上其他三个区。
2)各区域竞争分析
根据上述的分析，我们给这四个区域的居住价值评分，最高为“★★★★★”，最低为“★”。
结论一：由于青秀区得天时及地利众优势于一身，故所开发的物业属高端产品适合开发高档写字楼、公寓以及大型商业物业；西乡塘及江南区由于区域定位为城市副中心所开发的物业将处“金子塔”的塔身位臵，适合开发中档住宅公寓、配套商业以及少量的高端产品以满足整个区域的需求及现状；而良庆区由于地处城市边缘地带，故所开发的物业将定位在“金子塔”的塔底部分，为纯居住型的住宅物业，在配以少量的自足型商业配套。
结论二：综合以上的区域概况与区域价值的分析，我们可以看出项目所在区域西乡塘区与其他三个具有较强市场竞争力的区域相比，优势在于：
1)人口密集，居住氛围浓。西乡塘区为老城区，也是目前南宁市新的城市规
划6大区中人口最多的区域，人口密集，居住氛围浓，邻里关系密切；这
是江南、良庆等新兴区域所不能比拟的，青秀区近几年随着经济的发展，
入住的人口增多，但是居住氛围还不浓，尤其是凤岭板块和仙葫板块居住
氛围更为一般。
2)区域房产价格具有竞争力。房产价格相对于青秀区来说比较便宜，与江南
区的房产价格较为接近，假如产品上有所突破、性价比高的话，竞争力将
加强不少。
3)交通便利。该区拥有南北座向的环城高速秀厢大道，以及北湖路明秀路等
交通要道，交通较为为便利；项目更是位于西乡塘区的主干道北湖路，并
且靠近环城高速——秀厢大道，到市中心仅需20分钟车程。
在与外区域竞争中，本项目的近离城市中心、居住氛围浓郁、配套相对成熟等要素是重要的筹码。同时项目作为老城区内占地196亩的项目，在规模上拥有一定的优势。
积约为20.84万平米左右，折合容积率测算未来供应量大致在52.1万平
米，其中规划多为小高层及多层建筑，绝大部分面积为住宅，商业及写字
楼各占小部分。
◆周边主要在售项目剩余供应状况
目前整个西乡塘区主要在售楼盘共有5个，住宅部分供应主要集中在棕榈湾，棕榈湾也是本项目未来最主要的区域内竞争对手。
综上所述，西乡塘区域明年的供应量大约在70-80万㎡左右，如果以2004年的成交面积静态来看，供求会呈现基本持平的状况。
3.2区域板块划分
为了更准确的表述出西乡塘区房地产市场的现状，按照项目所处的位臵，将西乡塘区市场细分为如下四个区域进行分析。
?永新板块：以原永新区的城市碧园、嘉州华都、梦泽园和滨江骏景广场为
标志性楼盘，现在售的有城市碧园、嘉州华都和滨江骏景广场。
?高新板块：以原高新区的高新苑、金乐福〃雅筑、金宇新城和中富花苑为
标志性楼盘，现在售的有金乐福〃雅筑、金宇新城和中富花苑。 ? 城北板块：以秀厢大道和北湖路为主干道，以原城北区的恒大新城、恒安
新城、北湖安居小区、万秀小区、棕榈湾和振宁翠峰为标志性楼盘，现在售的有恒大新城、恒安新城、万秀小区、棕榈湾和振宁翠峰，本案隶属于
上述板块。
? 相思湖板块：相思湖临岸区域，位于高新板块以西区域，现在地块尚未进
行开发，因此无项目供应，但其区域由于自然环境良好，适宜发展高档产品，因此发展的前景较为看好，有可能在项目推广中，该区域可能会进行开发，对本案也会有一定的竞争影响，因此对该区域要进行密切的关注。
3.3 区域房地产价格分析
1) 各板块房地产市场价格走势
◆ 永新板块——现均价2860元/㎡，位于西乡塘区的南部，靠近市中
心，是西乡塘区房地产市场价格最高的板块，且呈持续增长的趋势。
永新板块2004年第3季度—2005年第2季度
商品房销售价格走势（元/m2）
2630
2758
2835
2860
2500
260027002800
2900
◆ 高新板块——现均价2532元/㎡，处于西乡塘区的西部，是国家级
的高新技术开发区，价格也出现持续增长的趋势，是西乡塘区房产价格上升势头最快的区域
城北板块——现均价2580元/㎡，处于西乡塘区的北部，原城北区
的老区位臵，价格增长幅度相对慢于西乡塘其他两个板块。但是随着外环路的开发建设，其房产价值越来越明显，呈稳定增长趋势。
2) 周边主要在售楼盘价格走势及分析
城北板块较有影响力的楼盘有恒大新城、恒安新城、万秀小区、棕榈湾和振宁翠峰。
城北板块2004年第3季度—2005年第2季度
商品房销售价格走势（元/㎡）
2425
2480
2520
2580
均价走势
恒大新城恒安新城万秀小区棕榈湾振宁翠峰
◆恒大新城对本区域楼盘价格走势的辐射力最大，02年恒大新城以
1780元/㎡的价位入市，到了2005年销售均价达到2580元/㎡；
◆恒安新城包括部分房改房，销售价格较低，在2003年，以1980元/
㎡的低价入市，到2005年的销售均价仅为2300元/㎡，略低于周边
楼盘价格；
◆同样以低价位入市的还有万秀小区，原为拆迁安居房，03年入市时
的价位是1500元/㎡的低价入市，到2005年的销售均价达到2320
元/㎡；
◆棕榈湾在2004年以1966元/㎡的价位入市，其前身为烂尾楼，主要
推出的是离秀厢大道较远的一期，到2005年的销售均价达到2550
元/㎡。
◆振宁翠峰在2003年以1950元/㎡的价位入市，地理位臵较为偏远，
但由于其小区配套齐全，整体布局合理，产品质量较高，很受大众追
捧，到2005年的销售均价达到2680元/㎡。
3.4区域房地产产品分析
1)产品规划布局分析
从目前项目周边各大在售楼盘整体规划布局来看：
◆永新板块——嘉州华都、城市碧园、桂馨源、滨江骏景广场，在布局
方面大体都是以小高层为主或社区内带少量的多层，吕字型布局。
◆高新板块——中富花苑、金宇新城、高新苑、金乐福〃雅筑除了金宇
新城外都是以多层为主，都为坐北朝南以排列式。
◆城北板块——恒大新城、棕榈湾、万秀小区、振宁翠峰、恒安新城都
是以半围合式布局，来加强组团的主题性，但同时也损失了部分南北
朝向摆位价值；恒安新城以半围合式坐北朝南以排列式布局。
2)建筑规模及建筑类型分析
◆根据上述数据对比，永新板块相对其它两个板块的项目占地面积为最
小的，大部分占地面积都不是很高，在1万㎡左右，这与其靠近市中
心，生活配套较为齐全有关；高新板块的项目除了高新苑外,其它占
地面积大部分在1.5—5万m2，而容积率也多数在1.5-2.0这个区间
内；城北板块的项目占地面积大部分在5万m2以上，并出现了像恒
大新城这样占地达28.2万m2的大盘，而容积率控制在1.5—3.0这
个区间内。
◆区域的大部分项目都控制在2.5以下，销售业绩也较为理想,容积率
较低的项目如高新苑、振宁翠峰等销售速度很快，而且销售价格同比
板块中其他项目高100-200元/ m2，而容积率稍高的项目，销售速度
则相对慢于上述几个项目，特别是高层产品，去货速度较慢。
如果从打造城区精品的角度出发，建议项目的容积率取值不宜过高，以销售速度以及销售价格来获取利润。
3)建筑类型分析
◆根据上述数据对比，永新、高新和城北三个板块都是以多层和小高层
相结合为主，高层则供应较少，仅恒大新城有产品供应。
◆从城北板块的建筑类型进行分析，都是以多层为主，外加少量的小高
层。
4)户型面积分析
某项目营销策划书
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
万科上海区域项目开盘前预控方案设计指引
上海区域项目开盘前预控方案指引 上海区域本部营销管理部 2006年06月
目录 总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3 第一部分：销售 1、销售培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 2、销售流线‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 3、销售说辞‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6 4、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7 5、销售文件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 6、价格制定‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划 1、媒体推广‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 2、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11 3、示范区包装
1）导示系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示范单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 总则（说明）： 适用范围：适用于上海区域各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。 规定目的：为加强对上海区域各项目案场开盘前的监督和管理，提高案场管理开盘前各项工作的标准化和完整性，特制定本方案。 第一条责任人 1.方案执行人：上海区域本部营销管理部各项目对接人负责对所对接项目案场进行检查，并 负责督促检查意见的落实。 2.稽查负责人：上海区域本部营销管理部营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场检 查结果和意见。 3.检查结果责任人：各项目专案经理具体负责检查意见的落实。 第二条检查方式和内容 1.采取开盘前进行三轮检查的方式进行，分别为开盘前一个月、开盘前半个月、开盘前三天。
(营销策划)项目策划书模板
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
商业项目前期策划报告
商业项目前期策划 报告
黄兴绿地商业项当前期策划报告 第一部分、上海商业发展现状 一、上海商业发展回顾 全年商品销售总额达到5555.30亿元,比上年增长10.6％,其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9％。社会消费品零售总额依然保持 全国的领先地位,达到2220.64亿元,比上年增长9.1％。结合商品零售 物价下降的修正值,实际增长10.2％。商业增加值首次突破700亿元,达到709.26亿元,比上年增长6.6％;对全市国民经济的贡献率达到11.3％,对第三产业的贡献率达到23.4％,均比上年有所提高;在第三产业分行业增加值中,商业增加值名列第一。 上海商业发展呈现以下特征: 1．消费市场出现持续上升势头 ,上海人均GDP 5600美元 ,人均可支配收入14867元人民币,消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响,上半年的消费总量有所下降,但"非典"过后消费出现了恢复性反弹,消费总量快速增长。"十一"黄金周期 间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ,比上年同期 增长25.1％,创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新
高;10月份零售总额实现了198.37亿元,也创下了历年单月零售总额的新高。 从近几年情况看,上海社会消费品零售总额增长幅度从开始出现反弹,达到9.3%的增幅。增幅虽然略低于上一年,但依然保持在9%以上,高于1999年至低谷时期的增幅,上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。 ,全市轿车零售量达7.11万辆,比上年增长30%,零售额为176.7亿元,占社会消费品零售总额的8%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元,比上年增长22.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%;通信器材类商品的零售额为45.93亿元,比上年增长44%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点,对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上,表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。 2．各类消费品销售普遍增长 除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外, 全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。 ?吃的商品销售887.29亿元,比上年增长7.5％; ?穿的商品销售287.59亿元,比上年增长7％;
某房地产项目前期策划报告
绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告
目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明
第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。
第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告
雪野湖别墅项目前期策划定位报告 2010年3月
目录 第一部分：市场调查与分析 一、宏观市场调研与分析 （一）济南市经济环境概况 （二）济南市城市空间发展战略 （三）济南市房地产市场分析 二、济南别墅市场专项分析 （一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研 （三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析 一、雪野湖基本概况 二、项目宗地分析 三、项目SWOT分析
第三部分：项目定位 一、目标客户群核心定位 二、产品定位 三、总结 第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析 (一)济南市经济环境概况 1.济南市经济现状与发展
2.产业结构情况 2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 3.政府推动经济发展的产业重点 济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。 从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投
资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(二)济南市城市空间发展战略 济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。 城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区 一区：西南部长清地块 一带：东部产业带（章丘）
中山万科前期项目策划报告
万科前期策划报告 1市房地产宏观环境分析 1.1社会经济现状及发展趋势 1.1.1社会经济现状1 近年来，市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，市的经济运行仍然保持健康、快速发展。经初 步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表： 市2003年1-5月各产业经济运行情况 经济运行主要呈以下特点： 1.工业保持高增长，效益继续改善 2003年1-5月工业经济运行情况 2.投资全面提速，房地产持续升温 2003年1-5月固定资产投资情况
地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。 3.进出口强劲，招商引资放缓 2003年1-5月进出口及招商引资情况 4.财政收支平衡、金融形势良好 2003年1-5月财政收支及金融形式情况 由于消费收缩，居民手持现金向金融回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。 5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大
从以上数据看出，市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。可以预见， 户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动市的房地产消 费需求的增长。 6.劳动就业形势基本稳定 2002年度城镇就业情况 人数（单位：万人）比去年增加（单位：万人） 全市从业人员131.64 7.36 城镇在岗职工14.24 ---- 私营个体从业人员47.48 ---- 乡镇劳动力69.85 ---- 人数（单位：人）登记失业率 城镇登记失业人数7531 2.44% 全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。随着疫情得 到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发 展的。 1.1.2社会经济发展趋势2 1.经济保持快速健康发展
房地产项目营销策划报告
某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞
后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
(营销策划)项目产品策划报告
xxx项目产品策划报告
前言 承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。 本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则
二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产
品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：
“锦绣江南”项目营销策划报告
“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置
本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区
虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路
经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
项目销售策划书
项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 项目销售策划书 1、整理结论 营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料 营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容 策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者 作为一份合格的营销策划书，首先
要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的 是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标 是为了实现具体的目的而设定的直接对象。 为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。 如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。 因此，将目的与目标混淆是非常危险的。
营销策划书的编制原则 原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。 营销策划书书写步骤 在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。 在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。 确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目
项目销售方案
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
项目前期策划程序及方法
项目前期策划程序及方法 第一章项目策划及其意义 第一条为规范和指导项目前期策划工作，现将项目前期策划的程序和方法简述如下，各单位可根据项目的具体情况参考执行。 第二条项目前期策划是项目经理部在工程项目施工之前或施工前期对其施工组织方案和措施、经营管理目标和方案的总体筹划，也就是对项目经营模式、项目机构及人员组织、施工平面布置、施工技术方案、施工进度、质量、安全、机械设备配置、施工材料组织、资金流、风险规避方案等进行策划，并根据上述各种策划方案测算出项目施工的各细分成本、总成本和利润，通过分析比较揭示出影响项目成本的主要和关键因素，确定成本管理的重点，并通过对施工组织设计和项目配置的多次优化，获得最优的策划结果，明确项目成本控制目标，从而制定项目各项预算指标，研究积极有效的成本控制措施，指导项目各项生产经营活动。 第三条项目前期策划是“一线三关”的第一关，是项目管理中尤为重要的一个环节，它是做好全面预算管理和全过程成本控制的前提和基础，对项目经营成败有着非常重要的作用。 第二章项目策划的基本原则、环节和组织机构 第四条项目策划的基本原则。项目策划应以“事前策划、目标清晰，过程控制、执行有力，事后总结、不断规范”为总体思路，遵循“以合同条件为基础、以施工组织优化为重
点和以收定支”的原则。 第五条项目策划的环节识别。根据工程施工承包合同和项目管理内容，对项目策划全过程的各个环节进行识别。一般来讲，项目策划主要由以下几个主要环节构成：（一）学习和钻研招投标文件。 （二）项目经营总体目标的制定。 （三）项目施工组织和技术方案的再设计。 （四）项目经营管理模式的策划。 （五）项目组织机构和人员的策划。 （六）项目设备和物资配置（物资流）策划。 （七）项目经营核算模式的策划。 （八）项目营业总收入的策划。 （九）项目施工总成本的策划。 （十）项目资金流的策划。 （十一）项目风险规避方案的策划。 （十二）项目策划成果的利用。 （十三）项目策划的优化和修正。 第六条项目策划的组织机构。项目策划是一个系统工程，它涉及项目的各个方面，要求项目部决策层、管理层及相关责任单位全员积极参与。为保证项目前期策划工作的顺利开展，一般需要成立项目策划工作领导小组来领导、组织项目策划工作的实施，同时还需制订出各责任单位的职责、工作目标、内容相应的奖罚措施。 （一）项目策划领导小组。领导小组由项目经理任组
前期策划报告
前期策划报告 前期策划报告 ●市场定位与产品设计定位： 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括： 项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议● 市场推广策划：根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是： 市场推广主题定位： 市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议找房地产资料,到中国地产商销售策略： 开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：
广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)媒体投放策略： 媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略： 媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行● 项目销售策划(项目销售阶段)： 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整 附送： 前期策划经理 前期策划经理 荣艺集团，为一家产业多元化、经营跨地区的大型集团公司。我们秉承“高效、共赢、和-谐”的经营理念，围绕“凝聚共荣，追求卓越”的核心价值观，在经营中大胆探索实业发展和资本运作相结合的发展思路，以房地产开发为主，建筑装饰、市政工程、酒店家具、投
某房地产项目营销策划报告
目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29
房地产开发项目前期策划的案例,分析报告
房地产开发项目前期策划的案例,分析 报告 篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托
设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的XX年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，XX 年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，
项目前期策划方案
项目前期策划方案 1
厚街汇景豪庭项当前期策划--市场研究篇.doc 厚街·汇景豪庭项当前期策划 市场研究篇 合富辉煌房地产 11月11日
一、厚街概况 厚街大略: 厚街镇,始建于北宋徽宗宣和中期(公元1119--1125年),相传福建莆田王泰宦游至此定居,因选址"军铺"(随军眷属圩场)后面,故名"后街"。此后历代人口繁衍,百业俱兴,人才辈出。又因民风淳厚善良,生活丰厚富足,易名"厚街"。
厚街地处穗港经济走廊中段,北连东莞市区,南邻虎门港,S256省道和广深高速公路纵贯全境,至深圳宝安机场仅30分钟车程,水、陆、空交通十分便利。
全镇总面积126平方公里,下辖22个村委会和1个居委会,121个村民小组,常住人口88429人( 底),外来人口30多万,其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。 改革开放以来,厚街经济快速发展,主要表现:1、经济实力雄厚,截止第三季度,厚街经济名列东莞各镇区三甲,银行存款余额突破100亿元;2、外贸地位显赫,荣获”全国出口创汇十强镇”称号;3、工业、服务业发展迅速,产业结构进一步优化,各产业呈多元化协调发展势头;4、城市基础设施建设日趋完善,城镇形象逐年提高! 进入新世纪后,结合东莞市”以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的定位和目标,厚街在原有产业基础上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业,取得了”骄人战绩”!非常值得一提的是会展和家具产业的飞速发展和雄厚实力! 市政规划 ”规划先行、标准建设、效能管理”这是厚街镇城市化协调发展的保证。 近年来,全镇集中于道路建设的投资逾10亿元。镇内的水泥公路四通八达,并全部实现净化、绿化和美化。相继开通了教育路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路,交通网络日臻完善。
房地产项目前期营销策划方案书
房地产项目前期营销策划方案书 1
房地产项当前期策划建议书 前言: 目录: 第一章、公司简介 第二章、区域房地产市场分析 第一节、房地产市场概述 第二节、北京及其周边房地产市场发展现状 第三节、项目周边典型住宅项目概况 第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点第三章、本项目市场定位与主题概念 第一节、项目概况 第二节、项目SWOT分析 第三节、市场定位 第四章、项目规划建议 第一节、区域房地产产品现状 第二节、本案分期发展策略建议 第三节、产品设计策略 第五章、营销策划及项目推广
第一节、营销运动中的三种”力” 第二节、本案包装策划 第三节、差异性策划思路 第四节、销售价格策略 第五节、推广思路及费用预算 第一章、略 第二章、房地产市场分析 第一节、房地产市场概述 中国房地产业经过20余年的发育、成长和完善,其间有高潮 也有低谷,跌宕起伏,上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。当前, 3
中国房地产业正在经历一个”价值回归”、”利润回归”的过程,由初期的暴利向后期的相对稳定过渡,当前已接近社会平均利润水平,并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡,自东向西,开发水平形成一个很大的落差,东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策,经济发展较快,与国际上的交流频繁,资金和人口的”盆聚”明显,居民购买力较强,房地产开发水平较高,开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市,并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时,引入沿海的开发模式,引进优秀人才,进步很快,正在急起直追。 中国房地产业在今后五到十年内,还会有一个较平稳的发展时期,其主要利好因素有: 1、产业被明确确定为国家支柱产业,在政策上给予更多的优惠和扶持; 4