步行街项目分析

南宁兴宁区步行街119-139号片区直管公房改造项目分析

一、项目概况

二、项目背景与必要性分析

三、项目建设方案

四、项目实施计划与建设进度

五、经济效益分析

六、利润分配与股权

七、不确定性分析

八、问题和建议

一、项目概况

项目名称：南宁兴宁路119—139号片区直管公房改造项目

项目地理位置：项目位于南宁市兴宁路与民生路步行街，东临兴宁路、南接民生路、北接新华路，如图

项目建设内容：南宁兴宁路119-139号片区直管公房属于南宁市保存完整和具有岭南特色的“骑楼”楼群，但因年久风化，已属于危房行列，针对目前情况，本次项目改造对兴宁路119-139号、民生路66号首层保留现状，进行加固修缮，二、三层位贯通的钢结构非住宅建筑。兴宁路北五里5-1、5-2号整栋拆除重建为钢筋混凝土框架结构建筑。建设完成后总建筑面积约4880平方米。

项目建设单位：广西今纵横商业管理有限责任公司

建设面积：项目总建筑面积为4880平方米。项目为多产权房屋，首层为其他私人产权，二、三层为政府直管公房。实际项目的承担下来的是二、三层物业。面积为3534平分米。其中，二三层商铺面积2697平方米。改造两栋房屋面积837平方米。

投资估算：前期项目改造资金650万，后续引资资金960万。

资金筹集：广西今纵横商业管理有限责任公司前期出资650万改造资金，引入广西晟鼎投资集团有限公司后，后续由广西晟鼎投资集团有限公司注资960万改造资金。

二、项目背景与必要性分析

兴宁路是南宁最繁华热闹的商业街区，本改造项目位于南宁市最繁华的商业中心——朝阳商圈。朝阳商圈囊括了消费者群体所需要的饮食、购物、休闲等物资与精神的全部内涵。周边商厦林立，万达广场、新朝阳商业广场、南宁百货大楼、裕丰商厦、人民商厦、和平商场等大型商场位立其中。交通便利，毗邻火车站。作为南宁的首要商业区，无论在商铺租金售价、商业规模、客流量、成交金额、购物环境以及发展空间方面都具有极强的市场价值。

本次改造的建筑多数属于南方极具特色的“骑楼”建筑群。基本上骑楼都是砖木结构，经过多年的使用和翻修。现存的骑楼房已经属于危房行列。步行街的骑楼虽然外表被翻新多次，但却是金玉其外败絮其中，基本上房屋的主体结构、内外装饰已经出现诸多不安全隐患。如：受力木梁、柱局部变形弯曲、虫蛀，楼板开裂，承重墙砖石大多风化破损，屋顶漏水，水电

管线私接乱接现象严重。房屋质量已经非常差，已经被鉴定为危房，急需改造和重建。

三、项目建设方案

项目出资人对本项目基本建设规划方案为

1、建设原则：由于本次改造项目中存在多远产权问题，且兴宁路步行街首层商业价值巨大，拆除重建可能不大。因此计划对兴宁路119-139号、民生路66号首层保留现状，进行加固修缮，二层、三层为贯通的钢结构非住宅建筑。兴宁路北五里5-1、5-2号整栋拆除重建为钢筋混凝土框架结构建筑。建设完成后总建筑面积约4880平方米。

2、基本商业定位：因项目一层为已经出售商铺，经营着小商品、成衣、百货等商品。服务类经营项目奇缺，故本次项目改造将二层定位为服务类经营业态，如：婚纱摄影、发廊、美容院、眼睛加工、电玩等。三层定位为餐饮类经营业态，如：西餐、饮品、小吃等。

四、项目实施计划与建设进度

1、建设工期

总工期控制在8个月内完成招标文件及图纸所列的全部工程项目内容的施工，确保南宁市房产物业管理处规定的工期内施工结束。

2、实际调研问题

根据目前实地走访情况，项目建设有停滞现象。原因下面作详细分析。因此，项目建设工期有不能按时完成的风险。

五、经济效益分析

项目所在位置为南宁市极具商业凝聚力的商圈，属于黄金地段宝地。商铺租金售价可谓具有南宁极强的竞争力。根据项目引资的要求，项目改造完成后，项目建设单位具有8年物业经营管理权。期间租金收入为投资资金的回报收益。本项目总建设面积4880平方米。因项目为多产权房屋，首层为其他私人产权，二、三层为政府直管公房。实际项目的承担下来的是首层500平方米部分商铺和二、三层物业，其中，二三层商铺面积总共2697平方米，承担改造两栋房屋面积837平方米。首层商铺计算参考临近物业西南商都一楼招租租金300元/平方米计算。因此，整个项目收益估算如下

层数参考物业单价

预期

租金

单价

最大出

租面积

估算实

际面积

出租率年租金金额

一

层

西南

商都

1楼

250-300

元/m2

300元

/m2

1081m2485m2100% ￥1,746,000.00

二

层负一楼

100元

/m2 100元

/m2

1348.5m21348.5m2100% ￥1,618,200.00

三层60元

/m2

1348.5m21348.5m2100% ￥970,920.00

总计￥4,335,120.00

因此，本项目8年经营权预期收益为433.5万*8=3468万元。

1、建设资金估算

本项目预期支出主要包括前期建设费用650万、后续建设资金960万和拆迁补偿费。因目前项目拆迁补偿标准尚未与一层业主商谈。补偿费用暂且未知。

在不考虑补偿费用的情况下。本公司承担支出为前期建设费用325万，后续建设资金960万（包含替广西今纵横商业管理有限责任公司垫付资金），总计1285万元。

2、总费用支出

因没有详细的项目工程估算表，暂且对未来费用与摊销做如下估算：

人员工资与费用摊销支出

本项目建成后，配合招商引资的人员和产生的费用估算为每年100万

3、税收与税金

本项目应缴纳营业税5%。综合考虑其他税费为5.5%左右。总估算为23.84万

营业利润

营业利润估算为年309.66万

总结

项目建设回收期为：4.15年，整个项目回收期比较长。可行性偏低。

六、利润分配与股权

股权分配：前期650改造资金由广西今纵横商业管理有限责任公司与广西晟鼎投资集团有限公司均摊。引资后，双方公司共同承担后续的960万改造资金，先由广西晟鼎投资集团有限公司为广西今纵横商业管理有限责任公司垫付该笔资金480万。广西今纵横公司以未来项目的收益偿还该笔垫付资金。

利润分配：本项目按照出资人的出资额共同分享利润。其中，广西今纵横商业管理有限责任公司以项目未来收益偿还广西晟鼎投资集团有限公司垫付的出资额，在垫付资金尚未清偿完毕前，广西晟鼎投资集团有限公司享受整个项目的租金收益。

七、不确定性分析

1、政策风险的不确定性

该项目属于政府直管公房改造项目，未来若改造政策发生变化。项目很有可能取消或停止。因此注意未来政府关于旧房改造的政策出台。

2、多元产权问题的不确定性

改造项目属于南宁市直管公房，但所在建筑物一层已经为出售商铺，其产权已经转移为个人产权，二、三层存在一处留房业主，楼层存在长期使用的乱搭乱盖的无产权建筑。因此，项目具有多元化产权的特点。在项目改造前，必须对项目的产权多元化的问题进行解决，才能保证项目的顺利和快速进行。特别是对一层商户的拆迁补偿问题，是整个项目能否顺利进行的关键。

3、施工环境的不确定性

项目所在地为南宁市人流量最为集中的商业繁华地段。因此，项目施工的时候面临很多不确定因素。这些因素主要有：如何保证安全施工和按时完成工期，如何避免对周围房屋主体和装饰的受损。如何避免在施工中对毗邻商铺的经营活动的影响。如何最小化减轻噪音、粉尘污染影响等。

八、问题和建议

1、实际调研情况

1.1人流量勘察

本项目所在地区根据详细蹲点得到的数据为：

时间

2012-7-27

时间段测算人流量

10.00—11.00 1245人/小时

15.00-16.00 3300人/小时

17.00-18.00 4430人/小时

1.2房屋情况

本项目房屋为现场勘察中确实已经非常老旧。部分墙体开发风化严重开始脱落。房屋内电线老化现象严重，存在着一定的安全隐患。

楼层内部图片

内部楼道照片

2、实际调研出现的问题

2.1一层商户部分出现抵触拆迁

在实际调研中，137-139号商铺金山首饰的人员反映情况是，他们在没有看到招标文书和拆迁证明的情况下，反对在他们商铺上面设置隔离栏进行施工。同时，如要施工，要求协商好经济利益的赔偿问题。而其他铺面的店主也出现部分抵制情况。这可能是比较难协调的因素。

2.2二层、三层楼梯面积过小

在实际勘察中发现，二层、三层楼梯面积过小，两人平行行走很难，项目营运后很有可能影响客流量。

2.3人流量有所减少

据2层一租户反馈信息：近期随着各大商场的招商和本项目对面步行街停业的影响，本路段人流量有所减少，进一步也影响到商家的营业额，楼下一皮带批发商月利润从3000多元降到月1000多元。而自己一个月也难以有生意上门。

3、建议

针对该项目的实地调研中，发现该项目存在着诸多的问题。如一层业主的协商补偿问题、后续招商压力问题等。同时，按照项目测试，本项目投资回收期过长，而经营权较短。使得资金回收压力比较大。因此，建议谨慎对待该项目，需要进一步仔细勘察该项目信息。

商业步行街设计案例

商业步行街设计案例案例一：在素有“中华第一街”美誉的上海南京东路步行商业街改造工程中，最大的可发挥空间即是地面的铺装处理及景观设计。步行街地面设计是在中外设计师协同合作的基础上，以法国的“金色地带”(GoldenLine)(简称“金带”)的构思方案为基础，结合活动及环境实际情况进行了深化与细化设计，象征性、标志性及简约性设计原则体现在各个层次及细部的设计中。地面铺装以简洁洗练为原则，均采用花岗岩板材，根据不同活动分区的功能及行为特点，分为四种类型：案例二：在武汉人眼里，江汉路不仅仅是一条路，而是一段历史，一段记录着武汉百年风云的历史。在武汉人的心里，将江汉路改造为步行街，不仅仅因为她是一条繁华的现代商业街，更因为她的繁荣与衰败、古朴与现代、沉重与自豪，她的每一寸土地所蕴含着的历史风雨。因此，在步行街改造过程中，决策者们提出了一个大胆设想——用石头“铺”出江汉路的悠悠韵味。石头的颜色是铺装效果成败的关键。步行街的主路段设计采用中性偏暖色调，重型步道采用骆驼红，其他则采用进连红，将通过材料的不同质感来表现光与影的变化。步行街的“大门”取名“回归广场”，以进连红和瑞青石“工”字型铺砌为主，从沿江大道开始色调由黑到红、由深到浅、由冷到暖。黄陂街节点被看作是江汉关的延续，因此它被设计为开屏的孔雀，以瑞青石扇形铺砌，继续表现出热烈的气氛。在花楼街节点，瑞青石的“田”字铺装，喻意“田园”，再配上轻巧的廊道，精美的柱子，使人产生一种回归自然的感觉。江汉一路新生广场的构思匠心独具，骆驼红、进连红配上兰麻和印度红，并点缀以印度白，呈放射状层次铺开来，让人看到一种银瓶乍破、凤凰涅后新生的形象。江汉二路节点以芝麻白、印度白、金花米黄为主铺装出武汉市市花——梅花，取梅花盛开时的美丽寓今天江汉

现代商业步行街区动线设计与空间组织研究

现代商业步行街区动线设计与空间组织研究现代商业步行街区是城市空间发展与城市环境、商业理念融合的良好结合形式,可以产生巨大的社会效应、旅游效应和商业效应。它已不仅仅是单纯的购物和销售场所,而成为承载城市生活、展现城市文明的舞台,其设计的优劣会直接影响社会公众的生活品质。因此,对现代商业步行街区的空间组织的研究是一个极具价值的课题,需要从认知与行为、功能以及形态三重维度入手综合探讨。通过引入“动线”概念,即引导并承载人或物运动的动态连续的有效路径,将商业环境认知与行为的引导、异质功能的整合以及形态格局的建构集中于同一对象展开探讨。借助环境行为学与系统论的研究方法阐述动线的内涵特征与构成,分析动线传达空间认知、表达空间效率以及控制空间秩序的三层作用;将动线设计作为商业空间组织的起点与核心,从消费特征转型、经营模式革新、商业功能复合以及建成形态集聚入手,明确了动线设计的价值取向与外部语境。在此基础上,将动线系统转译为空间中的引导系统、联系系统以及轴线系统,从商业街区现存问题入手,探析商业街区多重维度的空间组织要素对动线的需求。首先,作为引导系统,动线是引导环境认知、组织流动行为以及强化场所体验的途径与手段,环境要素需要借助动线展开逻辑、传达意象、强化主题,使空间便于理解;其次,作为功能的联系系统,动线是连接业态单元、衔接交通、激发公共活力的纽带与手段,功能要素需要借助动线产生关联、吸纳客流、分化等级,以保证复合功能和谐共生。另外,作为轴线系统,动线是协调场地环境,整合道路秩序与建筑格局的基线,形态要素需要借助动线划分段落、组成序列、生成结构,以保证街区空间形态完整。最后,以案例分析与原则归纳为基础,从环境诱导、功能安排、秩序塑造三个层面提出了动线设计的方法。并归纳出四种基于动线的空间组织模式,即树状拓展型、基点放射型、环绕回游性以及网状编织型。希望为今后的商业街区空间设计提供一定的参考,以达到商业街区空间组织导向清晰、经济高效、系统整体的目的。

步行街案例分析

商业步行街案例分析 Ⅰ背景介绍城市起源于商业活动，一个城市的中心商业区无疑是整个城市中最为活跃的部分，中心商业区的繁荣与萧条能够很直接地反映出城市的活力。在城市发展过程中，西方国家曾经历逆城市化的过程，随着中心城区的拥挤和环境质量下降，人们纷纷迁往郊区，从而导致城市中心区的衰落。于是，人们开始致力于城市复兴，用各种方法提升城市中心的魅力，其重点自然放在中心商业区的改造上，而中心商业区的步行化是一个广泛应用而行之有效的方式。 Ⅱ、国内外案例分析 1．——日本新宿新宿，素有东京副都心之称，随着东京都厅的迁入，日益繁荣，今已成为东京的重要商业和办公中心，同时也是世界著名的十条奢侈品牌商业街之一。位于新宿中心的新宿车站，汇集了JR电车、地铁、私铁共十数条电车的日本最大的枢纽站，每天乘客多达 80万人次，站内进出口极多，与地上商业设施结为一体，犹如一座巨大的迷宫。以JR山手线为界，新宿一分为二。山手线以西，以东京都厅为首的十几座现代化摩天大楼是日本最大的商务办公区和高级饭店集中的地区。山手线以东，新宿车站附近云集了日本各大著名百货商店及其它商业设施，商都气息浓厚。

新宿购物街促进组织包括120家商店，从车站前的的广场开始算起，它们都位于900米长的新宿大街的街道两边。它们全都是著名的商店，有大型的购物中心，书店，食品杂货店和饭馆，以及美术用品商店。以男装、女装、鞋、手袋的商店也在这条大街上。这一地区已经成为了日本最大的商业区。新宿用中国制造的6厘米厚的花岗石板铺设了人行道，让人们觉得很放松，也使这条充满吸引力的购物大街显得友好。现代时尚的街灯使得社区安全，也很令人愉快。这里不仅仅出售商品，也同时为人们提供一个安全、清洁、令人愉快的购物城。力图通过为常来这里的顾客提供最新最有用的信息建立一条充满魅力和活力的大街。而它的周边是新宿中央公园、日本皇宫、东京国立博物馆、明治神宫等，环境氛围很强。我们可以看出，新宿已形成了网络状的步行系统，其包括有广场、博物馆、古建筑、购物街、公园、立体步行通道等的完善的步行系统。新宿为人们提供了高质量的活动空间与场所，使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众活动，每年新宿都会举办节日，如：花节，街灯会被人造的樱花装饰着。在这条街上漫步的时候，人们将会感受到春天的气息；新宿节，大学生的行军演习和由很多被鲜花装点的彩车组成的“花之幻想曲”的游行沿新宿大街行进；圣诞节，街灯各种圣诞装饰物打扮起来，具有强烈的圣诞温馨的氛围。这些节日使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。新宿步行街区加强了新宿区域居民的地域感与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。由此可以看出：成功的步行街区主要有四方面的效益，一是实现良好的交通秩序；二是刺激经济发展；三是改善环境；四是增进社会效益。新宿毕竟是一个人口密度特别大的区域，在这四方面中并不是每一方面都完善得很好，但其发达的

商业步行街的分析

步行街的分析 1. 城市的职能决定商业网点整体构成的基本功能。城市以其决定性产业为标准，可分为政治型城市、文化型城市和经济型城市。不同类型的城市，其城市的基本职能也不同，这在一定程度上决定了商业网点整体构成的功能。美国首都华盛顿就是具有单一功能的政治中心，这种政治型城市的职能决字了此城市商业的发展规模不宜过大，华盛顿市区商业功能为“满足基本需要型”。交通空间网络体系制约商业网点的布局。消费人口愈分散，对交通条件的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供畅通半径交通的要求愈强烈。这一点值得国内城市借鉴。 2. 商务部要求处理好城市中心商业区与居住区商业设施的关系：对于中心商业区和居住区的商业设施，商业网点规划不仅要在网点的总体规模上分别提出不同的要求，而且要明确区分二者不同的功能。中心商业区要在严格控制总体规模的基础上，通过改造和结构调整，重点建设好特色商业街，推进业态多元化，发展专业店、精品店，开展错位经营和多功能服务。特别是要注意营造文化氛围，主要满足高档次、高品位、特殊类型商品的消费需求，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业特色，更好地发挥城市窗口的作用。居住区的商业设施建设，在商业网点规划中应占有重要的地位，其功能定位应主要面向本地区居民，满足他们在日用品、一般消费品及日常生活服务等方面的需求，形成贴近居民、方便快捷、行业配套的社区商业服务中心。此外，介于上述二者之间，一个城市还应规划好若干个地区性商业中心，一方面可以减轻中心商业区的交通压力，另一方面也可以弥补社区商业服务中心功能上的局限性。这些都是商业网点规划需要考虑的。 3. 步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。首先，我们必须理解步行街这一概念。在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对安静的适合于购物和休闲的环境。现代步行商业街，兴起于20 世纪50 年代。法国巴黎的香榭丽舍大街、美国纽约的百老汇大街、日本东京的银座、浅草商业街等都是闻名于世的步行街。德国斯图加城市的考尼格夫街，被称为是“步行者的天堂”。步行街已经成为城市发展的一个招牌、名片、景点：步行街已经成为城市的形象，首善之区，代表城市形象发展的最高水平。我国开始建设现代的商业步行街，始于20 世纪80 年代。在世纪交替交际，我国许多城市纷纷规划和建设步行街，成为城市建设和更新的重要内容和方面。据粗略计算，全国已有几百条大大小小，风格各异的步行街。 4. 步行街：专供步行者使用，禁止通行车辆或只准通行特种车辆的道路, 各城市对步行街

商业街类型分析

商业街类型分析 1、城市商业街类型依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。（1）传统商业街传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。（2）文化特色街文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。（3）专业商业街专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。（4）旅游休闲街旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 2、城市商业街与旅游按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业中兴都有重要的作用。（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府

商业步行街计划书

前言 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，https://www.360docs.net/doc/6a4810714.html, 一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析 ××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街策划“后天失调”

商业街商铺投资分析

商业街商铺 ?商业街商铺类型商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。 ?专业商业街商铺的特点（1）商业街规模特点规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"

商业步行街商铺风水案例分析

商业步行街设计之风水案例分析商业步行街通常由街区的形式组成，在风水学中，“山管人丁水管财”，商业步行街更多注重的是“水”的流向与流速，聚气之效果。商业街多为一字型、T型和L型三种格局，商业街需吸引人流的进入及驻足，所以商业街的平面布局在直线道路的规划基础上，可巧妙设计出弯曲的拐点，使整条街看上去蜿蜒有情。成功的商业步行街人流较旺，气场较强，风水讲究协调与平衡，如何通过景观、小品的设计，穿插一些阴性的、静的元素融入其中，做到阳中有阴、动中有静，从而达到和谐的状态，也是商业步行街的风水考虑要素。另外，商业步行街引入的客户群层次较多，对应的气场并非单一。故商业步行街的定位也需结合周边大环境、经营的业种业态等而做出相应的规划。步行街的景观设计、两侧商铺建筑的造型色彩气场等，都要全面考虑。下面例举南京市湖南路商业步行街进行分析。现代与传统的完美融合南京市湖南路商业街区位于繁华的鼓楼区，西起山西路市民广场，东至中央路。整条湖南路的辐射范围内居民区众多，且周边交通发达，公交、地铁均近在咫尺，该区域人气聚集，为湖南路的经营奠定了良好的基础。位于繁华的鼓楼区地段，湖南路自然有较强的时代气息，且目标客户群多为在校学生、办公室职员等偏年轻的人群。因此，湖南路夜晚的灯光装饰流光溢彩，时代感强烈，色彩时尚前卫。而作为六朝古都的南京，尤其传统的文化底蕴还有一定的影响力，在湖南路的规划中也有明显的体现。湖南路有名的狮子桥正是传统文化的传承，不论是门头的浮雕造型，还是内部的传统行当雕塑小品，亦或是经营的传统食店，都很好的迎合了南京古都文化的气场，对偏爱传统文化客户群的吸引也是不言而喻的，吸引到的人流对带旺整条湖南路商业街都有一定的积极作用。湖南路商业街的整体定位即体现了现代都市的时代感，又不失在南京这个大环境下的传统底蕴，并且现代与传统完美融合，形成了湖南路特有的气息。入口处毗（pi）邻水口湖南路商业街入口处毗邻水口，中山北路处的十字路口为湖南路商业街的主要人流入口。中山北路为南京市区的一条交通主动脉，该路口为中山北路与山西路的交汇处，人流密集，加之周边有不少公交站点，该处可谓是风水上认为的绝佳水口之地。且靠近湖南路的一端有一较大规模的市民广场，该广场的休闲功能很好的吸引了人流的驻足，圆形的广场设计更利于聚拢人气。该广场作为缓冲之地，使得进入湖南路的人流不会过于急速，而是缓慢而连续，如蓄水充沛的水库，可向商业街内源源不断的输入水流。湖南路的入口处，以靠近水口、有绝佳的缓冲之地，而占得较佳的条件，出入口的设置是商业街成功与否的基础，选址地段佳，朝向为巽位，巽卦寓意相随不息，柔和如春风，活跃等。巽位朝向的入口，有助于吸引的人流源源不断的进入步行街内，且人流活跃有动感，在其带动下整个商业街也富有生机。另外，巽卦利于做生意，有事半功倍之效。动线蜿蜒有情

开放式商业街区案例分析

商业案例分析成都锦里锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。

商业案例分析成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化。锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。茶楼&戏台旅游景点特色工艺品风味小吃

商业案例分析成都宽窄巷子

商业案例分析成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都” 街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位 “闲生活”区以旅游休闲为主题 “慢生活”区以品牌商业为主题 “新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群

商业步行街案例集

商业步行街案例集案例一：泰华新天地步行街（一）产品结构：1100米山东最长室内景观性步行街；步行街以优雅、现代、年轻、时尚、活力的经营为主，分为四层。新天地一街：情侣漫步街；新天地二街：最女人的街；新天地三街：最活力的街；新天地四街：超级震撼街。特色业态及分布：二层：泰华新天地美食街---- 满足味蕾的挑剔，诱惑视觉的盛宴 ?经营面积近5000平方米，云集了中西餐、各地特色餐饮的知名餐馆，在经营上体现了传统文化和现代文化的结合，打造潍坊人的时尚餐饮特区是我们泰华新天地美食街追求的目标，在这美食的天堂，心情的家园，您将感受到的是热情、真情和亲情。主要经营上岛咖啡、北京好伦哥、巴里奥·巴西烤肉、清粥小菜、浅草拉面、八番面屋、巴蜀味道、阿香米线。三层：泰华运动汇经营面积3000平方米，是潍坊最大最全的运动用品专卖店。汇集体育运动器械、健身器材、运动休闲服饰，搭建时尚运动平台。主要品牌有：阿迪达斯、耐克、锐步、美津浓、李宁、匡威、乔丹、特步、德尔惠、花花公子、安踏、彪马等。京广书城---- 精神生活空间 ?经营面积1300平方米，专业经营涵盖社科、文艺、经营、生活、少儿、语言、影视、音乐及其他专业科技等20个类别近6万个品种。设有影音堂、人文馆、生活馆、时尚馆、财经书架、精品SHOW、教辅书店、特价书店、儿童益智园、网络下载等分区，更好的满足不同年龄、不同阶层读者的需求;并有咖啡吧、金碟吧等休闲专区，为顾客营造如自家书房般的精神生活空间、创造无限的阅读可能。四层：泰华家电城---- 流行时尚更精彩，精品家电伴我行经营面积5000平米，汇集知名品牌家电、手机、数码、小家电。全省首家海尔最新潮流U-HOME旗舰体验店入驻泰华城。最新技术产一时间在这里上市，最新电子生活在这里体验。潍坊市最大的平板城入驻泰华家电城，这里主要经营手机、高端平板电视、冰箱、数码类、小家电类、厨卫类产品。泰华新天地天街食尚---- 吃尽天下美食，尝尽人间快乐经营面积2200平方米，为大排档式，汇聚南北多家风味及各地传统美食，经济实惠，美味价廉。主要有春鸢大虾面、过桥米线、靓汤巧妇煲、外婆桥粥店、京味烧烤、麻辣香锅、蜀都小吃、杭州小吃、鲁菜乡、川味香、铁板涮锅、韩式料理、吴家老太、一桶天下、真味麻辣烫、好磨坊水饺、老船长海鲜坊等。泰华环球影城---- 电影文化梦之旅，25 点生活

商业步行街价值研究

商业步行街价值研究 ——房地产开发与经营结课论文经济学院经济系1310班徐炎 20132098、管路敷设技术通过管线敷设技术不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术中包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。

商业步行街调研报告

商业步行街调研报告 ——以中街为例吴艳红 168040013 12级风景园林前言：商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集群体。它由许多零售网点共同组成。历史形成的传统商业街，往往位于城市的中心区。它们是城市的名片，体现着城市的繁荣和发展。以沈阳市中街及其周边的商业区构成的城市中心区为研究对象，关注像这样的城市中心区域一样由以不同速度运动着的人群占据的，并能产生出丰富、实在的社会关系和可栖居的场所感的叠加和界面的潜力。将不同的运动循环、速度和时空特征融入产生场所的交界面中，力求使这一区域在空间和行为上取得和谐。并且关注中街城市中心区商业空间组织方式，关注该地块对城市特色的体现，如何让中街这类城市中心区融汇历史与现代，通过交通，界面组织等空间元素更好的展现城市独有的风貌，塑造更好更具地域性特色的城市环境，进一步强化中街的场所精神，体现中街“中国最早商业步行街”的商业价值，提升城市商业空间形象。沈阳著名的商业街——中街，有380多年历史，号称“东北第一街”。后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的 “左祖右社、面朝后市”之说，将原来的 “十”字型两条街改筑为 “井”字型4 条街。即今沈阳路、中街路、朝阳街、正阳街。

当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7 米。如今的中街已成为沈阳第一条步行街.街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。 1.人文历史沈阳市中街是全长1500米的沈阳中街是沈阳最早的商业街，1625年，“大金”迁都沈阳，经济更趋繁荣，四平街(今中街)便形成了。吉顺丝房、老天合绸缎庄等大百货商店，多集中在街路的南北两侧；丰富多采、琳朗满目的小商品行市(市场)，都散布在沿衔的胡同里。沈阳中街，也是中国第一条步行街，是沈阳历史悠久、交易繁华的商业区，是早期城市的商业文化中心，自明清开设以来，距今已有三百八十多年现在历史。这一地区现存多栋保护建筑。沈阳中街始建于1899年，它是沈阳市早期城市建设活动的主要地区之一。从前清皇封御赐的荣耀，到今天遐迩闻名的繁华，中街见证了沈阳商业文明的发展历程。沈阳中街作为历史悠久发展成熟的城市商业中心区具有明显的区位优势。沈阳中街城市风格鲜明，中街及其周边的环境就能较好的体现沈阳市的城市风貌，沈阳故宫，沈阳老字号吉顺丝房旧址，风格统一地反映了沈阳的城市特征。 2.人性化商业区 2.1空间界面

商业步行街建筑设计研究

商业步行街建筑设计研究发表时间：2017-06-08T11:02:17.200Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年2月上作者：李鑫1 杨琳2 [导读] 随着中国城市化的加速发展，商业步行街也在各个城市逐渐建立起来，受到人们的青睐。 1.吉林东北亚国际工程技术集团有限公司吉林长春 130000 2.吉林诚信工程建设咨询有限公司吉林长春 130000 摘要：商业街往往是城市较早发展和繁荣的地方，是城市历史的见证，城市历史文脉的传承和延续，在趋向共性化发展的现代城市显得越来越重要。如今城市的快速发展，导致许多具有历史文化的商业步行街没有得到很好的保护和利用。研究和挖掘商业步行街的历史文脉特色并进行改造设计可以很大程度改善城市面貌，提升城市品位，增加城市魅力和吸引力，拉动地方经济增长。同时避免了未来越来越多具有保护价值的老街区和历史建筑消失在城市建设大潮中，以至于出现千城一面的现象。关键词：商业步行街；景观；建筑设计引言随着中国城市化的加速发展，商业步行街也在各个城市逐渐建立起来，受到人们的青睐。商业步行街建筑设计研究也越来越得到重视，并且对于商业步行街的建设具有重要的意义。 1.城市商业街规划设计理念 1.1注重“人本”思想城市的商业街建设越来越注重人文关怀。在进行商业街的设计规划上,人本理念变得越来越重要,时刻遵循人们身心规律,注重人的本性、特性与共性,满足人们在身体与心理上的不同需求。随着人们生活水平的不断提高,消费对象与消费的年龄阶层也在不断的扩大。在商业街的设计中,要充分考虑到不同性别、年龄、背景的市民消费群体,以消费的需求为导向,进行功能区的合理划分与设置,进而配置相关的先进基础设施与高质量的管理服务人才，保障商业街的长效运作。 1.2体现城市文化内涵商业步行街的建筑是商业步行街的重要组成部分,更是一道美丽的风景,与商业步行街融为一体,合而为一。城市的历史、文化、环境是城市最宝贵的遗产。它代表着城市的历史文脉,象征着城市的文化品格,展现着城市的环境特色,承载了城市无限的精神魅力和价值。居住商业休闲区不仅是美化环境规划的一部分,而且还是繁荣城市商业活动和有机活力的重要手段。 1.3注重生态因素随着生活水平的不断提高,人们对生态环境的要求也越来越高。所以,商业街在设计建设的过程中不仅要注重空间布局的丰富多样,还要构建出具有鲜明特色的环境景观,使人们在更舒适的商业街中进行消费与娱乐休闲。良好的生态环境与鲜明的景观布局,是商业街功能设计的又一出发点。在商业街中进行绿色景观的设计,不仅可以改善商业街的小环境,还能为市民在消费娱乐之余有一休憩的空间,为市民提供更加优质的享受。注重生态因素的商业街设计,会唤起人们对自然的强烈记忆,促使更加“和谐、绿色、自然”的商业街建设。 2.商业步行街建筑设计要点 2.1商业步行街设计的要素（1）商业步行街的设计要有明确的主题。例如哈尔滨中央大街，是目前亚洲最长最大的步行街，曾被授予“国家人居环境范例最高奖”。中央大街是以欧洲建筑风格为主题的，其中有不少的欧式建筑，这也是它闻名于世的原因。这些建筑汇集了西方建筑艺术的精华，使中央大街成为一条西方建筑的艺术长廊。西方建筑史上几百年才形成的建筑风格样式汇集街内，使得中央大街成为远东地区最著名的街道。欧洲最具魅力的近300年文化发展史，在中央大街上体现的淋漓尽致，其涵盖历史的精深久远和展示建筑艺术的博大精深，为世上少见。商业步行街设计应有一个明确的中心主题，才能使步行街风格统一，并且成为城市一道亮丽的风景线，不至杂乱无章。好的设计主题，可以成为整个商业街的亮点。（2）街道的建设也需要注重色彩的运用，部分街道会以鲜明的暖色调为主题建设街道，这样会给人们带来一种非常热情的感觉，也会使人感到心情愉悦。西班牙风情街富有清朗明丽的地中海风情，凹凸有致的石材墙面，优雅别致的拱形门廊，精致的铁艺装饰共同构成兼具古典气息与现代时尚的建筑群体。更重要的是，店面窗篷色彩各异，并且掩映在绿树草丛中，完美再现了奢华雅致的欧洲商业街风格。（3）商业步行街的交通组织体系。商业步行街的车流、人流量较大，设计时应考虑到步行街所在的地段、附近的交通情况、停车的难易程度、路面的宽窄等因素，保证步行街有顺畅的外部交通和舒适的内部交通。以北京王府井大街为例，它位于北京市中心的东长安街北侧。南起东长安街，北至中国美术馆，全长约1800m，每天进入这条街的中外顾客多达百万人次。由于人流量、车流量巨大，所以交通组织体系尤为重要。王府井大街入口处设有地铁站点，而且公交车十分便利、发达。在商业街内部设有灯市口和王府井站，并有103、104、108、111、120、420、802、803等多达17路公交车经过。 2.2商业步行街地域特色营造 (1)地域性人们逛街购物的同时更多的是游览消费的环境，借商业步行街具有的地位和功能展现当地历史文脉是使商业街具有吸引力、凝聚力和影响力的有效方式。然而，现代化给街道带来的不仅仅是空间的变化，还有场所感、街道特色遗失等问题。英国著名园林设计师麦克哈格于《设计结合自然》一书中提出，环境不单是指大自然环境，还包括了人文历史环境，任何对历史继承的否认也是对环境的忽视。每个街道都生长于一个独一无二的位置并与周围紧密相连，吸收了当地营养，割裂这些地域特色插入全新的东西，难免会与周围格格不入。所有新事物都起源于传统，并发展成一个系统，使得系统中的每一个新生事物都能有据可依，合理地存在。因此我们应该尊重历史，尊重地域性特色。改造和设计具有地域特色商业步行街应在确定街道最终规划设计方案前，对场地进行充分的调研，考察当地周边建筑整体风貌、气候特征、人们的日常活动、街区的社会功能、规划发展趋势等。通过全面的调查、客观的分析、准确的定位，从中分析挖掘街道的历史文化、人文特色，抓住重点，突出特色。例如四川成都三大历史文化保护区之一 “宽窄巷子”。清朝时期，在成都修建的少城，如今的“宽窄

城市商业步行街规划评价指标体系研究

城市商业步行街规划评价指标体系研究摘要近些年来，随着我国城市化进程的加快，城市现代化的水平越来越高，城市商业规划建设中存在的问题日益凸现出来。为了规范各地的商业网点发展，2005年商务部正式颁布《城市商业网点规划管理条例》。其中，作为重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型——商业街也开始正式纳入商业网点规划范畴。本文系统梳理了关于商业街的相关资料，从它的概念、产生发展阶段、影响、作用等各方面做了条理性、层次性的介绍与阐述；在此基础上，结合国内外关于商业网点规划的研究成果，深入探讨影响商业街规划的理论基础与影响因素，同时综合运用商业经济学、消费者行为学、营销学、历史社会学、人文地理学、城市规划、运筹学等多交叉学科，站在商贸流通和城市发展的角度，提出商业步行街规划的主要依据及商业步行街规划评价系统框架，并以此为准绳，有创新性地构建一套商业街建设规划评价指标体系，这也是本文研究的重点。采用定性分析与定量分析相结合的原则，共设计了经济发展水平、商业发展水平、商圈发展特征、商业服务与基础设施状况、居民消费水平状况等五个一级指标，商业便利指数、人均地区生产总值、零售市场饱和度等22个二级指标，采用层次分析法（AHP）与德尔菲法确定各指标权重系数，最终构建出商业步行街规划评价指标体系。此外，针对一些非常重要但确实无法量化的因子在第7章做了规划补充分析。希望通过本文的研究，为各地商务部门商业步行街规划工作提供借鉴，为商业步行街建设完善、结构调整提供支持素材。关键词：城市商业步行街；评价指标体系；规划应用 1 / 60

Abstract Recent years, with the acceleration of our country’s urbanization and the high level of city’s modernization, the result of which is the frequent emergence of problems lie in the planning construction of our cities. The 2005 enactment of ‘Management regulation of commercial networks in cities’ is aimed at guide the development commercial networks in cities. Pedestrians Street, as an important part of city’s commercial form, is included in the regulation. This paper systematically collected and analyzed files on commercial pedestrians street from its definition to development phase to its functions. And the paper deeply probe into the theoretical base and influence factors of commercial pedestrians street based on the former domestic and foreign research’s results. Using various disciplines like commerce economics, customer’ behaviors, mark eting, historical socialism, humanistic geography, outlay theory of cities, theory of operations, the paper put up with the framework of appraisal on pedestrians street, evaluation system frame from the angle of flowing of commerce and city development. Furthermore, a creative competitive appraisal index of Pedestrians Street is made. Based on qualitative and quantitative measures, the paper designs five main index of development level of city economy, city commerce, development feature of city commerce circle, infrastructures of city commerce service as well as consumer standards with 22 sub main index of commerce convenience index, market saturation etc. on the basis of the index system,main planning application and value will be highlighted in the evaluation of commercial walking street . how in the actual use of these factors in the preparation of planning .The paper has got a whole index system by AHP and Delphi. Finally, I hope it can give some advice for related departments and feasible advice of the planning of Pedestrians Street through the paper’s research. Key Words: City commercial walking street；Evaluation system； Planning application

商业步行街的探讨

目录一、商业步行街的简史与发展 (3) 二、商业步行街的意义 (4) 三、商业步行街的设计原则与方法 (4) 四、文化在商业步街中的地位 (7) 结束语参考文献译文 (8) 译文原文 (8)

商业步行街的探讨(论文) 【摘要】：商业步行街对城市经济、形态、文化等各方面产生了很大的影响，步行街的开发带动了城市发展建设，提高了市民生活品质并提高了城市形象。本文试从商业步行街的简史与发展，意义，设计原则与方法，文化性等方面介绍了商业步行街。【关键词】：商业步行街、商业文化、景观意境一、商业步行街的简史和发展阶段随着城市经济的发展，步行商业步行街对城市经济、形态、文化各方面的影响已被越来越多的人所认识，近年来，步行商业街在中国得到了迅速发展。从历史上来讲，中国商业街发展很早。唐代时期，当时的长安就已经有商业街了，分成东市和西市。到了中国的宋代，在开封，当时的《清明上河图》所展现的已经是一个典型的商业街了。因为严格意义上的商业街不是外国人发明的，而是中国人发明的。只不过就现代来讲作为现代化的商业街，中国起步比较晚。商业街的建设真正引起方方面面的关注，包括引起政府的关注，引起经营者的关注，引起消费者的关注，引起开发商的关注，是始于1998年。那么为什么在这个时候商业街会引起众多的社会人士的关注？因为这是跟中国经济发展同步的。从全球来看，商业街形成的过程，大体上有七个阶段：第一个阶段是集市贸易。最早的集市贸易就是在道路两边摆成一排摊位了就是把路变成街了，这是第一时期。第二个时期，就是两侧分布着不同数量，不同规模的店铺，实际上这是第二个时期。现在我们很多城市仍然延续这种模式。第三个时期，实际上这是随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心，也叫做区域中心。第四个阶段是大型的商业街出现，大型的商业街的出现实际上是商业街的结构发生变化。包括综合性商业街、专业性商业街、商业的纯流通商业街，餐饮一条街或服务一条街相继出现。第五个时期是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。世界上第一家百货商场出现在1885年，第一家超市出现在1964年。第六个阶段是商业街的低谷时期。从国际上来讲商业街的低谷时期是上个世纪的60年代。国际上很多城市中心搬走了，到外边去住别墅了。现在全球性的商业街进入到第七个时期，叫做商业街的回潮。就是指进入本世纪初以来商业