“金海湾”项目整合营销方案
“金海湾”项目整合营销操盘方略
（纲要）
策划人：苏宏斌
一、钦州房地产调研分析
（一）经济性因素
（二）钦州市房地产市场供求状况
（三）钦州市房地产市场发展趋势
二、本项目概述
（一）本项目SOWT分析
（二）本项目综述
三、本项目竞争性楼盘分析
（一）本项目竞争性楼盘概述
（二）本项目操盘焦点
四、本项目目标客户群分析
（一）目标客户群确定
（二）目标区域确定
五、本项目定位
（一）开发理念
（二）楼盘名称提议
（三）项目主题
（四）本项目市场竞争项目定位：市场主导者
（五）楼幢名称提议
六、整合营销策略
（一）操盘整体思路
（二）具体操作
（三）楼盘策略
（四）价格策略
（五）产品策略
（六）尾盘营销策略
七、本项目广告整合推广计划及预算
（一）广告预算确定
（二）广告整合传播总体思路
（三）广告整合推广计划及预算
八、营销组织与调控
（一）组织架构
（二）销售进场
（三）销售培训
“金海湾”项目整合营销操盘方略
前言
随着“10+1”框架下中国东盟经济贸易区“桥头堡一泛南宁”（北京许多学者、专家又称为“大南宁”）概念和中国“9+2”泛珠江经济圈作用的日益突现，其作为区城经济发展的“火车头”驱动影响力也正在向周边城市扩散、延伸，这种良好的发展势头在房地产业表现得更加突出，其支柱性产业特征也更明显，尤其对沿海城市（北海、钦州）和新兴城市（贵港、贺州）的影响更甚。我们全面审视行业性的全国宏观环境，纵观广西环境，乃至钦州市，认为房地产业明显的城性特征是分析的重点，因此，本文将重点阐述钦州和本项目所处的市场环境和营销构想。
一、钦州市房地产调研分析
钦州市位于广西南部沿海，南临北部湾和南中国海，背靠大西南，东临粤港澳，西向东南亚，是一个具有2000多年历史的古城，全市总面积1.08万平方公里，现辖钦南、钦北、钦州港、三个城区和灵山、浦北二个县，下辖61个乡镇。全市总面积10843平方公里，总人口325.5万人，其中市区人口25.23万，是广西著名的侨乡之一，有海外华侨、港澳同胞30多万人。
（一）经济性因素
根据钦州市统计局的一份统计资料显示，2000年钦州市城镇居民可支配收入为5192元，2001年城镇居民可支配收入为5872元，2002年城镇居民可支配收入为6014元，2003年城镇居民可支配收入为6742元，尽管近4年收入增长幅度达10%左右，但由于其基础薄弱，基数低，且多以自然性基础资源开发为主，其中从事农业的人口占全市总人口95.2%，非市区人口绝大部分都依托第一产业。
近年来，随着改革开放力度的逐渐深化，市场经济所培育的商品意识得到了极大的释放，政府在施政方面较注重自然资源的开发和利用，较强调产业结构的调整，已逐步形成了以特色农业（荔枝、香蕉、瓜皮、竹芒纺织、茶叶等）、海产品、建筑材料、矿业开采、玩具等新兴行业
产业链。尽管其GDP总量排在全区十二个地级行政区规划中靠后，发展水平也较低，但发展速度较快，潜力较大。在此发展过程中，已逐渐形成了一个富裕阶层，这个阶层的数量约占总人数5%左右。其购买力和购买欲望经一定时间的聚集和累积，将在市场良好的培育下，形成“井喷”。在“衣食住行”消费梯度中，“住”将成为其消费的首要目标。
（二）钦州房地产市场供求状况
据一份资料显示，钦州市2000年全市完成房地产投资4297万元，2001年完成房地产投资5578万元，2002年完成房地产投资10319万元，同比增长185%，与此同时，商品房的销售也持续旺盛发展势头，2002年全市累计销售商品房面积2.95万平方米，同比增长9.5倍，实现商品房销售总额2855万元，同比增长9.8倍。年交易平均价格也从2001年857元/平方米增长至986元/平方米房地产平均交易价格逐年以110元/平方米幅度上涨。据一份统计资料显示，2003年销售均价达1150元/平方米。这种由原材料导致成本直接上涨而引发的销售均价剧烈上升的趋势值得重视和警惕。当然，居民直接可支配收入的增加和生活条件的改善与提高，从而引发的“需求”因素拉动也较以往明显。据相关资料分析评估，今年平均交易价格约为：1350元/平方米左右。
在这种良好的发展氛围下，今年钦州房地产业的投资和销售将出现一个新高潮。由此，也意味着今年的房地产业市场竞争更加激烈，创新将成为竞争制胜的灵魂。
（三）钦州市房地产市场发展趋势
理性地审视钦州市的商品房供求市场，我们不难发现其城市化的发展水平和商品化（房）概念的深入浸透着无奈。无论是从构成市场因子的城市化人口、人均可支配收入、购买的需求欲望、还是从城市的规模化发展变迁、市场的微观环境、市政当局的相关举措和政策力度等都表明其发展的“粗放”和“不成熟”，尚处于初级阶段。因此，在这样的一种市场环境下，尽管其商品房的年成交面积和总金额都不足以与南宁的一些楼盘相比，但其城市经济市场经济的熏陶对居住的概念已发生了
深刻的变化，其主体的消费意识和需求水平正在逐步形成。因此，重视对市场的培育与引导，将显得相当重要，尤其是这种新兴市场的新项目。
在目前市场上，已有世纪新城、御景华庭、广厦花苑、新澳花园、景湖花园、幸福苑、福宁花园、斯壮世纪金湾广场、华信花园商城、万国广场、广场丽园、广场公寓、荣达荣花园、新隆市场、协盛商业广场、大世界商业广场等数个楼盘在不同时机推出了不同层次、不同规模的产品。按照我们公司对钦州市房地产市场的综合研究，楼盘形象较好且相对成功的有广厦花苑、华信花园商城、新澳花园、世纪新城、御景华庭；其余的楼盘营销整合的力度和水平都较低，其基本体现现在对产品概念的设计、对消费者需求的把握、对楼盘形象的塑造、对营销方式和技巧的运用、对楼盘差异性的定位及整体开发的意识与理念等都没有一个较为完整、清晰的概念，始终表现出一种“被动”。而根据钦州市政府规划对钦城区的定位和大力开发“一江两岸”的政策的驱动下，将引发更多的开发商介入。尤其是靠近广场、火车站、高速公路出入口等地段的纷争圈地将更激烈。因此，在这种市场环境下，如何避免市场同质化，找到市场的空间，以自己独特的运营理念和产品气质（即产品差异化）赢得消费者认同，独步市场是解决本项目市场定位的关键所在。市场竞争并不可怕，可怕的是没有应对的方法和策略、不能调动各方面资源，实行差异化营销、充分认识竞争对手、充分挖掘项目潜在价值、充分认识目标客体是赢得这场战争的胜利的关键。因此，从某种意义上可以说，这是一场没有硝烟的战争，关键是看指挥的“将军”。尤其是，针对“金海湾”这样一个没有规模优势和区位优势、综合竞争力不明显的楼盘而言，此更为重要。
二、本项目概述
（一）本项目SOWT分析
S—优势分析
1、区位优势：地处城边缘、自然条件和人文条件比较好，升值潜力；
2、地理优势：靠近在建的三桥和高速公路路口，处于城市前沿。
3、交通便利：位于城市主要交通要道交汇处，5路公交车直线连接；
4、配套优势：周边车站、银行、菜市、学校环绕、市场配套齐全；
5、产品优势：规划设计超前，景观优，户型面积配比合理，适中；
6、规模优势：目前为钦州第一大盘，具有较大的市场号召力、影响力。
7、人文环境：东面近靠刘永福故居，永福公园，英雄气息浓。
W—劣势分析
1、缺乏形象：项目处地城市边沿，周边建筑以民房居多，整体形象较差。
2、配套不足：周边基础配套设施不完善，购物场所缺乏；
3、地势较低：由于地势较低，历史上此地块有被洪水淹没过的记载，这阻碍客户购买此项目物业的最大心理障碍。
4、环境不佳：虽然自然元素较多，但周边没有可充分利用的自然景观优势。
5、竞争较大：由于附近的新奥花园开发较早，项目比较成熟，且项目规模大，配套全，对我项目直接竞争较大。
O—机会分析
1、钦州作为东盟出海大通道，随着钦州大工业、大港口、大旅游进一步形成，商机无限。
2、旧城改造：近年来，钦州市政府加大改造力度，城市化建设速度加快；
3、住房改革：政府废除“批地建房制度”，改革住房制度；
4、消费提高：部分高收入层对居住环境有了新的需要，开始喜爱有品牌和品味的住宅。
T—威胁分析
1、思想保守：钦州人喜欢对自建房，且意识对自建房特有感情，购买商品房意识较弱；
2、收入不高：城镇居民普遍收入不高，单位集体购房能力较差；
3、竞争加剧：据调研情况分析，今年投入房地产新推项目多，商品房数量将增多，竞争开始加剧；
4、市场不规范：房地产市场不成熟，市场体系不健全
综上所述：
从以上分析来看，本项目机会点与风险并存，但机会大于风险，具有竞争优势。故，在项目操作过程中应当注重调研、尊重市场、适应市场。根据消费者需求特点和趋势，抓住机遇，并充分整合好各种有效资源，科学操作，以实现本项目的最大综合效益。
（二）项目综述
1、项目概述：项目处于人民南路与五马路交汇处，占地30亩，
总建筑面积约3万平方米，由八栋6层的多层住宅组成，建筑密度为384%、容积率为1.8、绿地率为30.73%、室外停车场为26个，项目除中央花园和生活市场外，无别的配套设施和规划特色，与其他项目相比、产品质量处于不利的态势，要想项目发挥其最大的综合效益，必需采用非常规的手段和具有差异性的特色定位，才能使项目有效规避风险、争取项目的推广成功。
2、营销推广的思路构想：
根据项目SWOT分析和钦州竞争楼盘的情况，我司主要采取以下
的营销手段：
A、建议调整项目总平规划，在规划设计上有效突出文化和生态的
特色；
B、由于项目交通相对不便利，采用与其他项目差异的营销手段，比如说开通看房直通车等；
C、建造符合项目生态主题的售楼部，以突出公司的经济实力
和让客户产生对项目美好的联想，刺激客户的购买欲望；
D、挖掘项目潜力、充分整合有效资源、形成具有特色的核心
竞争力、形成项目营销个性和产品个性、避免同质化竞争；
E、与钦州晚报强强合作，借船出海。
三、本项目竞争性楼盘分析
（二）本项目操盘焦点
根据以上竞争性楼盘的综合分析，并结合本项目特点，我们提议，本项目在市场定位上一定要找到突破瓶颈，既不要将目标客户群锁定在商端客户（因为钦州离首府南宁较近，随着“泛南宁”的影响，许多成功的商端客户纷纷到南宁置业），也不要将目标锁定在中低端客户（因为早期的竞争性楼盘多瞄准的是此类消费群体，且其售价低，利润相对较少），而是要将目标客户群锁定在中、高端客户（又称亚高端客户）上。即明确表达出本项目是钦州市楼盘中位置相对较偏，自然条件较好，规模不大，其原因为：
1、从竞争市场环境而言，适合此类消费群体的楼盘没有；
2、从数量金字塔构成来说，此类客户相对较多，且购买力和消费欲望相当旺盛；
3、从引导和迎合市场需求理论分析，此类目标群消费潜力巨大；
4、营造“高质高价”和“一分钱一分货”氛围，并进行理性诉求，较易培育市场，得到主流消费群认同。
四、本项目目标客户群分析
根据本项目的市场定拉和产品定位，本项目主流消费群应锁定中高端客户（亚高端客户），尤其是次高端客户需求和心理的把握。具体分析为：
（一）目标客户群确定
根据对本项目潜在客户群的分析结果，项目的潜在消费者市场细分类型为：
1、特殊行业中、高层管理者
据钦州税务局的一份资料显示，电信、金融、保险、电力、自来水等与政府垄断性资源相关行业性公司的个人所得税交纳是普通行业的3.5倍。因此，这些中、高层管理人员所形成的群体对居住环境的改善反响热烈。其月收入入均约1500—3000元，文化素质较高，
非常注重楼盘的形象和小区品位以彰显自身身份。
2、私营企业主
随着市场经济的深化和细化，催生了一批农业开发、海产养殖、林产化工、建筑材料、矿业开采等初具规模的私营企业主，其收入较高。年收入3-5万元，较注重楼盘品牌和社区文化气息，常感叹本地楼盘综合素质差，有去南宁置业的愿望。
3、经商人士
由于近年钦州市政府加快了产业结构调整步伐，又临河近海，其海产品和矿产品丰富，形成了一些产业链，再加前述私营企业的异军突起，造就了许多成功的商人较关心楼盘的综合素质和形象，以符合自身品味和身份。
4、灰色隐形收入者
前些年边贸较旺，钦州市及辖区乡镇、县城有一大批“头脑灵活”
者，从事“蚂蚁搬家”式走私生意，形成了一个富裕阶层，再则，在政府转型过程中，也形成了一批隐形收入者。他们都很强调楼盘的档次。
5、家庭置业者
随着收入的增加，部分家庭已有改善原自建房的居住条件和居住环境的欲望。“物以类聚，人以群分”，许多家庭成员已逐渐愿意搬到本项目所在的新城区，以求过另一种生活，他们注重实用性和楼盘形象，以此彰显与其他家庭的不一样。
（二）目标区域确定
根据前述潜在目标群的调研分析，我们认为，目标区域界定为：
1、主目标区域：钦州市、特别是项目周边的方园三公里区域。
2、次目标区域：市所辖县城高收入群体服务区域/市所辖乡镇私营业主经商人士活动区域。
五、本项目定位
根据对本项目SOWT分析和对竞争性楼盘的充分评估，我们提议：本项目的客户群应锁定在中、高端客户。为迎合目标客户群的潜在需求，我们建议对本项目的开发理念与意识方面要做些调整。在高起点塑造本项目自身品质的同时，要营造高尚社区的楼盘形象，以“领引钦州居住文明时代”的精英文化社区为主旨进行整体包装，强化卖点。
（一）开发理念
开发商对项目操作的经营理念对项目成功与否有至关重要的作用。尤其对消费市场的把握和敏锐反应的灵活性是其关键。对于本项目而言，我们认为，钦州项目绝大多数是湘潭设计院规划设计，楼盘产品很大程度上存在雷同和抄袭，使现在规划出来的楼盘缺乏个性，因此，我们建议开发商多吸收钦州以外城市楼盘的规划和设计特点，力求在产品上与钦州现有楼盘有较大的差异；另外在营销手法和推广理念上采用一些较为先进方法，争取以创先的理念贯穿项目开发和营销的始终。
（二）楼盘名称建议
根据项目所处的区域，和周边的环境以及钦州其它楼盘鲜明的特点，我们建议项目名称拟定为“金海湾”。
创意缘由：
1、项目名称以“金”字作为项目开头，与贵公司金辉房地产的金字相呼应，以便公司品牌和项目品牌相互促进。
2、“海”字符合钦州大工业、大港口城市的形象特征，又含有浓郁的生态自然元素，与项目的主题相符。
3、“湾”字喻义为避风雨，享平安之地，让客户容易联想为幸福生活安居乐业的港湾。
4、钦州市原有“金湾大酒店”已形成一定的品牌，在市民中树立了良好的口碑，“金海湾”与金湾大酒店提名相关，容易让人产生联想、借住酒店的知名度为项目打造名声，起到事半功倍的效果。
5、该楼盘南面刚好是钦州目前最具现代化气息的金海湾大街，此楼 盘将代表金海湾最有品牌的楼盘。 六、整合营销策略： （一）操盘整体思路
根据前述竞争性楼盘的综合分析和本项目的实际运营市场竞争
环境，我们认为，凭借本项目的综合素质，本项目一定是以价格和营销手段取胜，因此楼盘在运营各阶段一定要注重对价格的把握的巧妙运用定价策略吸引客户，实现成交。
（二）具体操作
1、销售周期：控制在18个月内，3次推盘，形成3次高潮。 （1） 第一次推盘拟定于2004年10月10日，计划推100套，占总
量35%；
（2） 第二次推盘拟定于2005年1月1日，计划推100套，占总量
35%；
（3） 第三次推盘拟定于2005年5月1日，计划推约100套，占总
量30% （4） 具体进度为：
2005年10月1日
2005年5月1日剩余部分
2005年1月1 日30%
10月10日35%
35%
2、一期推盘思路演绎：
2004年10月1日
主要任务：利用“十一黄金周”销售旺季，进场，并进
行直销，内部认购，客户积累，公布均价，
试探市场反应；
产品：首推3栋多层建筑；
价格：内部认购价1200元/m2起，10月初公布具体市场
价格；均价控制1250元/m2；
促销：加强对单位及周边县镇宣传活动；
广告组合：利用户外广告和POP广告及楼盘卖场渲染气
氛，抢占市场先机，营造本项目知名度。
2004年11月10日
主要任务：凭借隆重的开盘，掀起第一次销售高潮；
产品：加推3栋多层建筑；
价格：均价1300元/m2，提升50元/m2；
促销：开盘当日享受额外优惠或赠送礼品并举行盛开开盘。
广告组合：利用报纸、电台、电视台、宣传单页、楼书、户外
广告等形式进行“地毯式”推销，制造热销气氛和市场热度，
构筑本项目美誉度。
2005年5月1日
主要任务：持续销售力度和强度；
产品：加推全部多层建筑；
价格：均50元/m2，均价控制1320元/m2；
促销：利用“五一黄金周”销售旺季争取作清盘销售；
广告组合：利用报纸、电台、电视台、宣传单页、楼书、户外
广告等形式进行推销，营造热卖现象。
2005年国庆前后
主要任务：处理尾盘，同时进行二期销售引导和预售登记；
产品：将剩余单元重新包装推出市场；
价格：视市场情况，实行折中拆优惠；
促销：送物业管理费、车位折扣、花园阳台等
广告组合：利用报纸、电台、电视台、宣传单页、楼书、户外广告等。 注：除特别标注外，本案所提到的价格为实际成交价。 3、销售程序 a) 接待流程：
b) 交易程序：
整理客户档案资 料签订销售合同
（三）楼盘策略：
1、楼盘概念：
项目形象定位：领引钦州居住文明时代
项目产品定位：钦州首席文化生态社区
2、包装规划
（1）工地形象
提议修建临时工地围墙，并充分利用工地围墙做形象广告，加深消费者对楼盘的整体
认识和印象。尤其要注意加强小区绿化配套的施工，尽可能在开盘前使绿化有雏形，有水景。工地管理井然有序，施工科学严格，以此增强消费者信心。
（2）售楼部形象
销售中心作为顾客集中交易的重要场所，其氛围的营造非常重要，具体表现为：一方面，物化概念的摆设要高雅、舒适，突现本项目的品质特征；另一方面，销售人员接待工作热情、自信、大方，自始至终让顾客有受尊重的感觉，在售楼部的装修上一定要突出文化和生态的两个主要概念。
（3）要制作一个本项目的建筑模型，使之形神兼备，深化本项目内涵。外部要营造热销氛围，具体为：
①在售楼部左右两侧的工地围墙悬挂喷绘广告，强化本项目的形象；
②在新开工时，“人民南路与五马路”附近立一大型钢架广告牌（10m
×15m）;
③在售楼部前放置一个气拱门，增强喜庆气氛；
④在售楼部前悬挂三角吊旗，增加热闹氛围；
⑤售楼部改造装修方案详见装修方案。
（四）价格策略
1、定价思路：
根据本项目所属地段，其售价普遍较高，从前面的市场调查与分析中，可以看出主要竞争楼盘[广厦花园]、[世纪新城]、[景湖花园]、[新澳
花园]、[华信商城]等均价均在1250—1350元/m2，而根据本项目的市场定位策略，我们应在“低开高走”的市场培育体系下，率先将价格控制在1250元/m2均价，总体均价控制在1200—1320元/m2之间。
2、价格确定方法：
根据本项目各项素质的评比分析，我们初步拟定本项目起价为：1200元/m2。然后根据楼层、朝向、景观、户型分别采取系数进行定价，最高价控制在1320元/m2。其中一期第一部分均价控制在1250元/m2左右，第二期部分均价控制在1300元/m2左右。
3、价格政策
一次性付款的给予96折优惠，银行按揭付款的98折优惠（暂定）。
4、价格促销：
第一次推盘，实行正式开盘后即涨50元/m2进行内部认购逼单；第二次推盘，实行抽奖大行动，即用户进行现场抽奖，设置对个奖项，只要当天落单均可参加抽奖，最低折扣设置为：折后总价减5元/m2，最高折扣设置为：折后总价减5000元，以此调动人气。
（五）产品策略
根据通盘销售的策略，以“好”和“坏”搭配为原则，首次推盘可推位置稍差的房号，同时再搭配位置较好的房号，具体推盘计划如下：（六）尾盘营销策略与方法
房地产通常所说的“尾盘”一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率在八成左右的时段，余下的单位便称作尾盘。尾盘销售一直是开发商和代理商最感头疼的事情之一。因为卖尾盘时已不大可能大量性，轰炸性的进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用非常有限，而尾盘又往往沉淀了开发商的目标利润，如何以少量的宣传费卖出最难卖的单位，这一直是业内人士热衷探讨的话题。根据我们多年来多个项目操盘的经验总结和实战积累，具体举措和方法有：
1、全程介入：通过统第三者全局考虑，将户型较差、极可能剩的部分单位在内部认购或开盘当日进行优惠处理。
2、隐性降价：公开一些户型较差或面积大的单位，采取隐性降价处理。例如，送物业管理费、送家电、送阳台等颇具人情味的降价方式进行阶段促销。
3、制定目标，各个突破：仔细分析尾盘所剩单位滞销的原因，找出优、缺点，然后测定出切实可行的办法进行强销。
4、改进产品，定义新市场：对产品滞销部分进行改进，将产品进行分割处理，寻找新市场。
七、本项目广告整合推广计划及预算
（一）广告预算确定
由于竞争性楼盘愈来愈多，在整合营销方面对广告的投入也愈发重视。为了能在广告方面突出本项目的优点，体现开发商的实力，吸引更多的买家到现场参加认购，营造一个良好的楼盘形象，构建一个合理的销售渠道。按照目前普通楼盘常规广告投放规律：按项目总销售金额的1.2%~3%。故提议本项目的广告费用预算比例为总销售金额的1.5%。市场正式推广后，可视具体销售情况再作调整。即具体广告总费用为：3万平方米×1250元/平方米×1.5%=56万元
（二）广告整合传播总体思路
根据本项目营销策略的实施细节和对竞争性楼盘广告投入的综合
分析，本项目广告整合传播总体思路如下图所示：
起点：一个全新的品牌（金海湾）
（三）“金海湾”广告整合及预算方案（详见附件五）（四）“金海湾”广告整合及预算方案（详见附件五）九、销售组织与调控
（一）组织框架
（二）销售进场：2004年10月1日
房产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析
市场营销方案项目策划书
市场营销营销策划方案书 专业年级14级会展经济与管理 课程名称市场营销 指导教师魏锦 实验组别第 1 组 成员名单陈永波20142216041018 吕鹏20142216041012 李斌20142216 041009 张泽琨20142216041008 王靖20142216041020 周浪20142216 041025 席子皓20142216041031 教务处制 2016年 5 月31 日
目录 一、摘要（企业简介） 二、环境分析 现有竞争者分析、替代品分析 三、项目SWOT分析 四、STP分析 1、市场细分 2、目标市场 3、市场定位 五、营销战略 （一）产品策略 产品品牌、新产品开发、产品包装、产品组合（二）价格策略 定价目标、价格策略 （三）渠道策略 分销渠道模式、长短、宽窄的选择 （四）促销策略 人员推销、广告、公共关系、营业推广的组合运用 六、具体的营销方案实施 七、总结
一、摘要 真人CS又被称作生存游戏、野战游戏等。真人CS是各种喜欢军事及户外运动的人大家聚集在一起，装备BB弹、彩蛋，或者是激光枪等各类对抗器械，身着各种款式的军装、护具，进行的模拟军队作战训练的一种游戏。由于此类游戏的娱乐性刺激性，和对参与者的各种技能的锻炼，因此受到很多人的喜爱。但由于进行此类游戏会有一定的风险，所以在游戏的时候一定要遵守游戏规则，严格穿着护具，在交战区域严禁解脱护具。花溪真人CS位于花溪湿地公园内，拥有良好的地理位置，加上优美的环境，而且游客众多，吸引了不少顾客前来报名参赛。 二、环境分析： 外部环境分析： 1.花溪是个环境优美的地方，旅游景点比较多、目前有名景点有花 溪公园、花溪国家湿地公园、十里河滩等，但凭地方的优越条件，发展是突飞猛进的。 2.就分析确切点，花溪的经济发展迅猛。人们生活不断提高，物质 生活的满足已经不再是主流。精神生活的需求更是日益慢慢走进人们的生活，更多方面的是体验和享受精神生活物质。 3.在我们新的一代，更能体现这一特点，寻找刺激体验生活乐趣成 为新一代的消费主流。 4.现如今，花溪的旅游项目逐渐增多，吸引了更多的游客前来游 玩，给我们提供更多的市场。 内部环境分析： 1.从游戏方面的强度和运动量，主要适合于青少年和部分的成年人 的消费。其目的主要是锻炼参与者的意志等方面的，更能体现到合作精神的理解的和意义。 2.按年龄把划分为不同的难度阶层。也按性别分难度级别。也可以 进行男女混合，更能体现时代女性的精神面貌。
碧桂园商业街项目营销策划方案1
碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念，致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分： 第一部分：第一部分：市场背景分析第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT 分析分析第三部分：项目商业定位第三部分：第四部分：第四部分：项目规划布局第五部分：第五部分：项目招商及运营第六部分：第六部分：经营收益预测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案 武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升； 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展，形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。
某项目营销策划书
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
商业项目营销策划方案
x商业项目营销策划方案【最新资料， WORD文档，可编辑】录目 前言…………………………………………………………）3（市场 分析……………………………………………………）4（……………………………………………一、项目背景）4（…………………………………二、西安市场商业现状）5（……………………………三、康复路批发市场发展历程）（6………………………四、西安投资市场发展现状与趋势）（7……………………………………五、市场核心问题呈现）（8…………………………………六、打造本案之市场方向）（10 市场致胜策略的必然性………………………………七、）（12项目定位总体战略与策划思路…………………………） （14 .……………………………….….…一、项目开发目标）14 （……………………………………二、项目原则及思路） （16…………………………………项目整体定位概念）三、（17…项目竞争策略与作用……………………………（18四、）……提升本
案定位之思路……………………………五、）22（市场分体定位与产品规划………………………………）（24……………………一、项目基础状况概括与商圈概况）（24…………二、项目区域商业环境分析…………………）25（． 三、项目SWOT分析.............................................）26（四、市场分体定位.............................................）（27五、项目建筑规划建议. (36) 营销推广计划与实施…………………………………）（39一、宣传目的与实施计划……………………………）（39二、前期媒体统筹安排………………………………）44（三、销售推广方案…………………………………. ）46（四、销售阶段推广途径………………………………）51（阶段销售目标及控制……………………………（54五、） 经营管理推广计划……………………………………）（57一、构建招商成功因子……………………………）57（二、目标市场与品牌比例……………………………）60（三、商户去化策略与操作程序………………………）（63四、经营管理策略……………………………………）69（五、经营管理实施方案…………………………………）72（前言： 对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状
某房地产项目整体推广策划方案
南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记
第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流
营销策划全案项目清单明细案例
营销策划全案项目清单明细案例一、品牌规划 超越产品层面迈向高层次竞争——品牌竞争的第一步 1、品牌诊断 2、品牌中英文命名 3、品牌标志设计 4、品牌愿景 5、品牌战略定位 6、品牌核心价值提炼 7、品牌传播核心文案 8、品牌文化（品牌故事） 9、品牌slogan（品牌广告语） 10、品牌VI视觉识别系统（共十大系统，具体细目见附件） 11、品牌架构 12、品牌延伸 13、品牌主画面创意设计 14、品牌画册策划设计 15、品牌宣传物料（单页、易拉宝、吊旗、海报等）策划设计 16、品牌网站策划制作
二、企业CIS导入 企业的统一化系统，已演化为协助企业长期拓展市场的利器 1、企业理念识别（对企业发展过程中形成的独特的思想、精神、文化、价值观等，我们将进行精准的提炼与加工，便于生动化传播，有利于提升员工的凝聚力及培养对企业的忠诚度。） 2、企业行为识别（分对内与对外两个部分：对内包括员工培训、工作环境、废弃物处理等；对外包括公益活动、文化性活动等。） 3、企业视觉识别（同品牌VI视觉识别系统，品牌可感知价值中最为核心的部分，消费者认知品牌的第一扇窗口，以及评判品牌实力的第一个标准，此系统最大化呈现出视觉的力量与价值。） 三、产品策划 您可以生产和别人一样的产品，但一定要卖给消费者不一样的东西 1、市场调研 2、产品诊断 3、竞品研究 4、消费者研究 5、品类命名 6、产品定位 7、产品USP提炼（竞争对手不具备或短时间内无法赶超的独特的产品卖点或产品诉求。） 核心文案USP、产品8． 9、产品slogan（针对产品卖点提炼的琅琅上口、易于传播的广告语） 10、产品结构
(推荐)天津市欧亚花园项目整合营销策划及执行方案
目录 前言 -----------------------------------------------2 第一篇欧亚花园项目的背景-----------------------------3 第一章欧亚花园项目基本情况-------------------------3 第二章该市房地产市场概况---------------------------3 第二篇欧亚花园项目SWOT分析与目标定位----------------9 第一章欧亚花园项目SWOT分析------------------------9 第二章目标客户定位----城市的泛白领----------------13 第三篇欧亚花园营销诊断方案--------------------------15 第四篇整合营销策划方案------------------------------19 第一章欧亚项目整合营销策划思路和路径分析----------19 第二章欧亚花园项目主题定位------------------------20 第三章营销氛围形成--------------------------------23 第四章销售推广策略-阶段性安排---------------------25 第五章宣传推广策略--------------------------------32 第六章媒体组合策略--------------------------------39 第七章本案调整后的营销推广策划建议（略）----------39
前言 本案策划的宗旨是营造销售氛围，加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最大化。 本案以市场调研为前提，从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案，内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。 由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料，所占有的资料非常有限，在这种情况下，我们克服种种困难，以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料，完成了欧亚花园项目整合营销策划及执行方案。
某房地产项目营销方案
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
市场项目营销推广方案大纲
市场项目营销推广方案大纲 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要) 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:(一)拨打、接听电话、观看电视的;(二)下陡坡时熄火或者空挡滑行的; 三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;(四)警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;(五)违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列
2、产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机) 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品) 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建(周期费用) 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。(马云在中说过这样的话“1必须证明你的产品有市场2你们大家都能赚到钱3最重要的你得有自己坚实可靠的团队”) 2、产品定位(周期费用) 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，
营销策划全案
为了便于企业及时准确地把握市场脉搏和动向，快速应对瞬息万变的市场，实现房地产销售业务的科学化、规范化、网络化已经成为房地产企业迫切需要解决的问题。 房地产策划全部提纲 住宅设计的八大新趋势 随着住宅消费市场化进程的加快，无论是住宅楼的外观设计还是内部格局，都呈现出新的设计趋势。 外立面日趋简洁 外立面上已少见曾流行一时的繁琐的欧式符号，取而代之的是简洁明快的装饰色块及装饰构件。窗的开面愈见增大，而大且低的窗台设计，则拉近了人
与自然的距离；全玻璃阳台代替了传统的水泥阳台，充满了时代气息。一些新盘注重想象空间的再创造：圆弧、镂空、转角、嫁接等手法的应用，使艺术与生活紧密结合。 室内布局注重实用 室内布局也以房型方正、舒适、私密为前提。储藏室、步入式更衣室被普遍引进普通住宅；有的住宅已开始向立体分割方向发展，利用空间设计的不同高差分隔出不同的功能区域，大大提高了空间的利用率。如上海虹桥路上的嘉利豪园的复式房型，可同时享有一个2．4米高的夹层，即买二层得三层，夹层可用作工作室、视听室等。客厅的挑高为4．8米，有空中别墅的感觉，既豪华又实惠。而上海虹桥城市花园的顶层复式房型，在层高2．5—3．0米阁楼上开设威卢克斯天窗，既保证通风、采光，又能增添浪漫的气氛，让居住者有一个想象和发挥的空间。 横厅设计开始替代直厅 以往一般的住宅楼多为南北直厅布置。现在开始出现客厅和餐厅或书房均在南面的横厅设计，甚至出现了诸如上海春天花园8．4米宽的大面积落地玻璃窗，日照、通风空前良好、视觉感受非比寻常。 绿化率开始具体化 前几年楼盘比拼的是绿化率，它是个数字概念，好像是越大越好，结果出现空洞无物的大草坪。实际上，这只能称之为绿地率，没有美化环境。现在一些小区开始注重园区的树木栽培，并结合整体园林景观设计，绿化区域更加具体，环境质量明显提升。 准一梯一户 清静、私密的一梯一户是居住者所向往的。如今设计已开始尽量向此目标靠拢。上海莱茵半岛的开发商在一梯二户的小高层中安装东、西两边都能开门的电梯，形成一梯一户的感觉；东方名园也有类似的设计，它是通过电梯东、西向的安置及电梯厅的分割，造成准一梯一户的形式。 电梯大堂宾馆化 楼宇入口的电梯厅设计开始向酒店大堂靠拢，除了艺术挂画、吊灯、壁灯，还专设洽谈、休息区，让住户拥有酒店式的享受。 共享空间逐渐增多 现阶段的住宅区在拥有集中绿化、园林、庭院、会所、架空层外，开始出现空中庭院，即每四层设置一个共享空间。在开敞的空间内，植物、花卉相得益彰，园林灯、休闲椅点缀其间，使居住在高层里的住户不出楼门即可直接感受室外的自然景观和邻里相亲的人情味。 主题景观代替普通园林 如奥林匹克花园是将体育产业与房地产业有机嫁接的良好典范，其小区中的园林设计别具一格，雕塑、景观、绿化布局等处处体现运动主题，具有较强的示范效应。 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 永恒发表于2005-3-25 14:09:10 阅读全文(3977) | 回复(7) | 引用(0)
(营销策划)项目策划书模板
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
整体营销策划方案
前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析
四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。
随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司
项目全案策划
项目全案策划 第一部分项目开发 第一讲项目最优开发策略 大型住宅项目的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。 第1操作环节：洞察大型项目出现的深层原因 洞察A：界定大规模社区 何谓大规模社区？根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区”概念。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区”。 洞察B：楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。
消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。 我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段，住宅产品，不仅是一套房的概念，而且已扩大到一个社区的概念。 在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区，虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模基础，所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良，能够满足业主在居住环境上的需求。而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房，规划面积仅几万平方米，楼房也不过几幢，没有了规模，便难以满足业主除房子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。 洞察C：市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因 从卖方市场发展到买方市场，标志着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的现象不可避免地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来发展出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记（黄埔）将地产规模化经营的做法，开发了“丽湖花园”。他认为这种大规模社区同时也会最大限度的利用资源，不会导致住宅成本提高。而振业集团的郑刚经理则指出，大型楼盘的出现是住宅业发展的必然趋势，是一个在更高层次上的大飞跃。具备实力的房地产商只有把握住了这个方向，才能在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势，立于不败之地。 第2操作环节：开发大型项目常见战略难题剖析
安徽六安华府项目整合营销策划方案(61页)
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构
价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动某”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动某”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
项目营销策划方案
项目营销策划方案 【篇一：项目营销方案】 项目营销方案 1.项目概况 1.1 项目名称 风尚国际 1.2 项目宗地位置 风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕 郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府 1.3 项目经济技术指标 2. 项目市场分析 2.1 项目投资环境 2.1.1 项目投资环境宏观分析 燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊 与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近， 是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京 得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优 美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内 尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。 1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。 1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批 准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级 海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居 第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开 发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。 目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民 趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个 比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平
商业地产营销策划书
商业地产营销策划书（一） 我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。 一、当前商业地产营销策划中存在的问题 通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，
建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。 二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的
xxx住宅项目营销推广方案
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。