华融资产管理公司不良资产处置方法选择研究

西北大学

硕士学位论文

姓名：金波

申请学位级别：硕士

专业：工商管理

指导教师：陈希敏

20050101

物业经营的基本思路

物业经营的基本思路一、转变经营观念，创新经营模式国际经验表明：欧美发达国家物业服务企业的大部分收入来自于物业服务费以外的经营性服务收入。在美国，物业管理的宗旨是使物业拥有最高的价值、最高的租金，即物业保值、增值，属于典型的资产管理理念。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，充分发挥物业资产的经济效益，并在此基础上做好物业维护工作。欧美物业服务企业大多把物业管理与经营出租、代理买卖整合在一起，为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务，而且人员精干，管理与作业分离，没有我国“大而全”或“小而全”的大包大揽模式。而我国物业服务企业的收入大部分来自于“四保”(保安、保洁、保绿、保修)等传统的基础性服务收入。近年来，在我国内地迅猛拓展业务的外资物业服务企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外都以房地产综合服务的优势占领市场，都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和市场竞争实力。中国物业管理协会会长谢家瑾在南宁中物协理事会上指出，物业服务企业要发挥物业管理的边际效应，增加多种经营收入，要充分利用物业管理区域内多种资源挖掘边际效益，创造商业价值，改善行业生存状态，要从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。二、整合经营资源，提升经营效益目前，在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业如何整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。 1．积极储备物业经营资源拥有经营资源是开展物业经营的前提条件，但经营业主共用资源必须经业主同意，否则就是侵权行为，且收入的大部分依法将归业主所有，物业服务企业得益不大。因此，物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业也应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：(1)向发展商争取。依照行业惯例，物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业，或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有，以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。 (2)租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房，物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营，这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。(3)在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。 2．以物业本体为中心开展多种经营这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内，由于物业服务企业占有经营条件的先天优势，又存在刚性的市场需求，所以如果经营得当，可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在如何有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。一般认为，除地产中介类项目外，物业服务企业不宜过多地直接经营具体项目，而是采用合作方式与相关服务企业结成利益共同体收取管理费用的合作模式。 3．开展社区专项经营专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动，具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、中小学校；经营性场所，如餐厅、酒楼、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修公司；搬家公司；礼仪服务公司等。一般来说，专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务，满足业主的不同需求。事实上，专项服务给物业服务企业整体上带来更广阔的发展空间。但是物业经营首先要保证物业管理日常工作的正常运行，专项经营不能离开这个大前提。其次，经营收益与经营风险的对比也是值得深思的问题。最后，员工的能力和专业素质能否胜任也是需要重点考虑的问题。所以开展专项经营之前首先要进行规范细致的可行性分析，制定资金筹措方案和进行经营管理方案论证。为了防范风险，专项经营项目主要围绕所管辖的社区物业开展，而且少数大企业才有条件实施这种一业为主、多元经营的企业发展战略。显然，这种经营模式的优势在于通过延伸产业链条，培育新的经济增长点，实现了企业经营的规模效益，增强了物业服务企业的发展后劲。 4．利用品牌优势实施资本运作

不良资产管理办法

摇铃乡不良资产管理办法第一章总则第一条为规范不良资产管理行为，提高不良资产处置效率，确保不良资产回收价值最大化，根据相关政策规定制定本办法。第二条不良资产管理是根据不良资产的内在特性，通过科学管理方法与流程，对不良资产实行全面管理与最佳处置。第三条不良资产管理应遵循以下原则：（一）真实性原则。不良资产分类、认定、调查、估值、减值准备计提与使用、处置清收、损失问责应实事求是，准确反映。（二）依法合规原则。不良资产管理与处置全过程，均需严格按照相关法律法规和政策制度规定执行，规范操作。（三）处置减损原则。不良资产形成后，应采取措施防止不良资产价值贬损，及时清收，转化和处置，实现不良资产回收最大化。（四）损失补偿原则。按照损失程度对不良资产提取风险拨备，并及时处理与消化处置损失。（五）责任追究原则。对发生的不良资产，应进行责任认定和追究。第二章不良资产估值与预案处理

第四条不良资产估值前业务部应完成尽职调查。尽职调查应对不良资产客户的基本情况、负债及不良资产处置可能出现的结果等进行全面调查，摸清不良资产现状，提出不良资产估值初步意见，并形成书面调查报告提交相关部门。第五条不良资产尽职调查可采取调阅档案、查询资料和管理台账、走访群众和有关部门、现场勘查、核实资产负债、了解市场行情等方式进行。第六条调查结束后，应在3个工作日内完成初审。初审的重点是不良资产预计收回金额和受偿比率是否真实反映不良资产损失程度，预测未来清收、处置情况；审核不良资产现金清收、资产处置预案的合理性。同时，提出初审意见和处置方案报乡上审议乡长审批。处置方案内容包括：不良资产形成的原因及现状；处置的方式、目标、实施步骤、相关经办人及责任，相关的控制措施等。第七条乡上根据不良资产调查报告和意见及处置方案，确定最终的不良资产估值，并以此形成具有全盘处置策略和分步实施的处置方案，形成会议纪要，经乡长签字后组织实施。第三章不良资产日常管理第八条加强现场检查，及时发现风险变化情况。（一）根据不良资产及客户情况，各村至少半年一次对不良资产进行一次现场检查，及时了解资产负债反映资产风险变化，提出风险化解建议。

代理商经营计划书

代理商是产品公司与美容院的中间环节，在两者之间起到桥梁的作用。而夹在两者之间，代理商需要一些经营计划，方能协调两者产品的供应关系。一、经营思路：总体思路不变，利用北京现有人力资源，组建北京总代理机构。（总部可提供技术人才，协助组建北京总代理机构）二、总体目标： “北京化妆品企业院装百年第一” 三、市场分析：（一）总部与北京总代理的关系：依据广州之行所见所感叙述如下，总部对代理商的支持只是拿货折点低一点。而连锁实质性的问题并没有彻底的解决。比如总部统一规划，及人员技术的统一培训、店面管理的后续支持、店面有特点的装饰、布局广告、等方面的帮助并没有到位。只是产品、品牌的供应及使用。连锁的魅力也正在此。而我们却没有做到、没有做完美。而在以后的经营过程当中总部出现了如下症状：1。产品降价不补代理商的价差。 2。产品区域性问题出现、不给代理商彻底退货。（2499产品） 3。赠品收代理商的钱、使代理商处在中间难受的地位。 4。（xx产品）的推出，不切合代理商区域实际情况，只是把产品推出去，推出去后好象和总部没有关系了。在技术、宣传方面支持不到位，根本不考虑代理商的感受。 5。在企业经营管理方面很多地方总部做的很不好，不要说指导代理商经营了。

以上种种原因导致了总部和代理商之间的关系从对立走向破裂，鉴于总部对代理商的支持不到位，北京总代理也只是为了挣钱卖总部的产品，假如有一天，总部的产品令代理商挣不到钱了，那么总部和代理商的关系也就走到了尽头，而这一天提早到来了。是因为xx产品的拿货政策，塞翁失马、xx产品的拿货制度挽救了总部。（二）北京总代理与加盟店的关系：鉴于总部对代理商的关系以及支持不到位，北京总代理与加盟商的关系同样也出现了裂痕。总代理只是收加盟金，而不能给提供完整的服务。许多加盟商通过加入连锁经营，马上可以获得品牌和商标，通过总代理统一规划，及人员技术的统一培训、店面有特点的装饰、布局等方面的帮助，使加盟商投入的资金快速进入运营并取得利润。这种方式对没有创业经验的加盟商来说，可以省去个人创业时不得不经历的一些曲线弯路。从而拥有自己的美容院。可是事情并不是按照正常的连锁模式去进行的。而是市场营销、店面管理、技术支持、人员的流失、等等恶性事件逐渐一一出现。（三）顾客与加盟店的关系：加盟店由于没有总部、代理商的支持。而出现了不愿跟随总部的市场营销计划去实施，而直接的后果，就是顾客没有享受到该享受的东西。致使大部分顾客流失。做的好的院，自己做一些活动。勉强维持生计。（四）上述关系导致北京市场怪状出现：店面陈旧、人员流失、员工销售技巧薄弱、店长经营管理能力低下、加盟商自己看店、众多店面的转手、顾客的流失、等等，我们不愿意看到现象。（五）北京市场的混乱局面：通过和5家院沟通，比较积极的有xx分店、xx分店，不愿意跟狗总走的是大部分，好多店都在观望。其余3家店是xx分店、xxx分店、xxx分店。我想可能也有好多店都在和总部沟通，xxx分店、xxx分店、xxx分店和狗闹的比较厉害。xx分院也在积极的联系各店去她那里拿货。听说有15家联名告狗，春节聚会的时候，也只是去了15家，在去的15家里，大部分是在观望，也有和总部联系的。

金融资产管理公司不良资产处置风险及对策

金融资产管理公司不良资产处置风险及对策本论文是站在AMC及其出资者一国家财政的角度对相关问题进行研究的。本文所研究的不良资产处置，限于我国AMC的通用的、主要的处置手段，包括:债权处置、股权管理。山于投资银行手段中的处置种类一收购与兼并、资产证券化、证券的发行与承销等一在我国AMC处置不良资产中占比十分有限(不超过5%)，故不在本文研究范围之内。 491}学位论又第_价相关理价第二章相关理论 2.1风险理论概述 Z.1.1不确定性和风险的定义对风险的定义，不同的作者有不同的表达。经济大词典L这样解释:“风险是由于环境的不确定因素而可能发生的各种事件”，而《金融风险管理全书》中指出: “风险是指引起损失产生的不确定性”。不论那一种表达，风险都包含了不确定性这个非常重要的因素。不确定性可以理解为行为者对环境状态的无知程度。当某一给定事件是孤立的和静态的，行为结果是唯的〔己知的)，那么，不确定因素可以完全忽

略不计，行为具有确定性。而一kf事州涉及未来的变化和多种相关因素时，经济环境便处于一种不确定状态，行为所对应的结果也不再是确定的和唯一的，而是一个可能状态的集合，这种可能状态的集合不能进行定量衡量。在现实的经济活动中，人们难以确定何处、何时、何种程度的潜在损失，所以几乎所有的经济行为都具有或多或少的不确定性，因而必然面临某种程度的风险。就风险的定义来说还存在两种不同的观点。一种是客观说，认为风险是客观存在的事物，事前可以知道所有可能的结果，以及每种结果的概率客观说认为风险与不确定性是两个不同的概念，不确定性不能对行为结果进行定量衡量的，而风险是可以定量加以衡量的，风险就是可以定量衡量的损失的小确定性，l卜川_ 在同样情况下对所有人都相同另种是主观说，认为风险是属」几主观的、个人的和心理1_的一种观念，纯属个人对客观事物的主观估计，故无法以客观的尺度 Y以衡量‘〕r观说认为风险等同于不确定性，即事前不知道行为所有可能的结果，或者虽然知道，丁能的结果，但小知道它们出现的概率不确定性的范围包括发产} 与否不确定、发生时fill不确定、发生状况不确定和发生结果不确定显然，客观说把风险、不确定性和概率区分得很清楚。而在上观说风险同义于不确定性虽然现在人们倾向于使用概率描述客观风险，但是，这是[11 j-人们的使用范围大多局\n经济成本和社会成本。风险的经济成本又包括风险所致的直接损失成木、间接损失成木等。风险的经济成本是指和风险相关的经济代价，包括直接损失成本和间接损失成本。直接损失成木指风险事故发生造成的财产损失和人员伤亡所必须支付的费用。间接损失成本指在为预防风险发生和降低风险发生所致的损失而采取各种措施所支付的费用以及因风险所致直接损失以外的经济利益的减少。风险的社会成本指风险的存在给整个社会造成的种种危害。主要包括资源配置成本、效率损失成本和精神成本等。山十风险的社会成本不易为人们所识别和认识，因此，也将其称之为风险的无形成本。( 1)资源配置成本。由十风险的存在及其发生可能导致的经济后果影响社会资源的优化配置，或者配置效率降低引起的社会经济效益损失。风险的客观存在以及其发生的可能产生的后果，使人们不愿意将资源投入2E高风险部门或行业，而乐于将资源投入到风险较低的部门或行业，但这些高风险部门或T1业可能为社会所需，对整个社会的作用又非常大，如核能利用、水利资源开发等，由于风险大，社会资源难以流入这些部门或行业，从而资源配置失衡，缺乏效率，整个社会经济效益降低受损 C2)效率损失成木。风险的存在，迫使每个经济单位为对付风险发了卜可能造成的损失而提留大量的风险损失准备金，这此准备金闲置而难以进入生产领域和流通领域，阻碍了/匕改规模和流通规模的扩大，资金不能得到有效的运用，妨碍资本形成，从而社会生产率受损 (3)精神成木。风险的客观存在，使人们产生忧虑感和恐惧感，这种忧虑感和恐惧感使人们的精神处于一种紧张状态，从而工作效率降低，社会生产效率因此而受损。这种恐惧、忧虑便构成了风险的精神成本。 2.1.4化解风险的方一法化解风险的方法很多，这里只介绍有关的一种方法，即控制型化解风险的万法。控制\n 来所使用的关键概念在内涵和外延巨作了积极的拓展，把经济人行为模型从经济领域推广到了非经济领域的行为分析，从而揭示出经济人某些更为实际的行为特征。另一方而结合交易成本、信息学等新的学术成果放宽新古典经济人模型

物业管理工作方法思路

新建楼盘物业管理工作计划思路依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1 （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 <二>入住Array期 1、高效便利办好入住入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；

银行不良资产管理办法(试行)模版

银行不良资产管理办法（试行）第一章总则第一条为规范管理我行不良资产的管理，加快不良资产的清收处置，根据法律法规及本行相关制度规定，特制定本办法。第二条不良资产是指按照五级分类列为不良的资产和其他不良资产。包括: 1.风险分类为次级、可疑、损失的不良资产; 2.逾期欠息超过90天以上的信贷资产; 3.账销案存资产; 4.抵债资产; 5.已转让并受托清收的资产； 6.经资产监控部认定，经营单位主动移交的未逾欠或逾欠不足90天、预计逾欠三个月内无法清收的问题资产； 7.经总行认定应由理债业务部进行集中管理、处置的其他资产。第二章基本原则第三条不良资产管理应遵循以下原则：（一）集中专业化原则。符合移交标准的不良资产，全部移交理债业务部集中管理，分行给予协助。

（二）依法合规性原则。必须遵循法律法规、相关监管要求及本行的规章制度，规范操作。禁止违法、违规处置不良资产，防范与控制道德风险和操作风险。（三）效益最大化原则。充分利用有效的管理手段，加快处置速度，进一步提高回收率。选择与运用资产管理方式时，应遵循成本效益和风险控制匹配的原则，合理分析，综合比较，择优选用可行的处置方式，力争达到处置效益最大化。防止盲目地将风险后移，防止简单地清收而放弃优良资产，防止清收转化不良资产后产生新的风险。（四）尽早介入原则。不良资产质量会随着时间推延而恶化、减值，变现也越来越困难，因此专业人员要根据实际情况，及早介入，快速清收处置，保全银行资产。（五）统一协调的原则。不良资产管理业务要建立总分行及各部门之间形成互相联动、横向配合、纵向延伸、集中优势、点面结合、重点突破的管理体系。（六）创新性原则。积极探索和借鉴先进的不良资产运营管理经验，创新和丰富不良资产经营管理模式，提高不良资产经营管理水平。第三章部门（岗位）设置及职责第四条理债业务部为我行不良资产的集中管理部门，主要工作包括：（一）制定全行不良资产处置管理的战略发展规划和工作计划，并组织实施。

地区加盟总代理经营合同书正式版_1

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 地区加盟总代理经营合同书正式版

地区加盟总代理经营合同书正式版下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。（）总代第号甲方：xx省xx县xx电气有限公司法定代表人：xx 身份证号：5xx2 电话：13xx99 传真：0xx1—xx28 地址：xx省宜宾市xx县xx镇xx路54号乙方：法定代表人：身份证号：电话：传真：地址：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保障法》、《中华

人民共和国专利法》等法律、法规和司法解释之规定，结合目前市场情况，甲、乙双方在充分平等友好协商,相互理解，共同发展的原则，在要约和承诺过程中，自愿达成共识, 签订本合同书。一、甲方授权乙方为本公司mxsxx 品牌系列产品在地区（包括）范围内的唯一经销商，独家代理该地区的“msxxx”品牌系列产品。由乙方全权负责该地区的销售和售后服务及维护公司专利权。二、认定日期年月日起至年月日止。以后每年享有优先续签权。三、甲方授权乙方在认定区域市场内开设“mxsxx”品牌产品联营店，并享有独家供货权。

资产管理公司不良资产处置法律实务

资产管理公司不良资产处置法律实务资产管理公司是经国务院批准成立的专门收购、管理、处置国有银行不良贷款的国有非银行金融机构。1999年，与四家国有商业银行相对应相继成立了信达、东方、华融、长城四家资产管理公司，每个资产管理公司注册资金均为100亿元人民币，每个资产管理公司下设若干办事处。自成立以来至2004年12月31日，四家资产管理公司共收购政策性不良贷款1.4万亿元，累计处置6570.60亿元，阶段性处置进度为53.96%，终极处置进度为51.17%，累计回收现金1370亿元，现金回收率为20.29%。笔者现就不良资产处置的有关问题做如下探讨：一、不良资产的定义从我国立法实践看，对何谓“良性”资产、何谓“不良”资产划分并没有统一的分类标准和方法。从总体上看，主要采用以风险、营利能力和变现能力为基础的方法对资产进行分类。对于权属明确、权利未受严重限制和侵害、具有营利能力和较强变现能力的资产作为优质资产，反之则为“不良资产”。我们曾经把不良资产比喻成冰棍，意思是说不良资产要尽早出手，否则拿在手里的时间越长就会像冰棍一样化得越多，因此，我们建议通过多种方式合理处置不良资产。当然，不良资产的处置不应该仅仅停留在对资产本身的处置层面，笔者认为，解决不良资产问题绝不仅仅是如何处置不良资产的问题。最终消除不良资产的风险，必须消除产生不良资产的体制风险。二、不良资产处置方式及案例资产处置是指通过综合运用法律允许范围内的一切手段和方法，对资产进行的价值变现和价值提升的活动。资产处置的范围按资产形态可划分为：股权类资产、债权类资产和实物类资产；资产处置方式按资产变现分为终极处置和阶段性处置。终极处置主要包括破产清算、拍卖、招标、协议转让、折扣变现等方式，阶段性处置主要包括债转股、债务重组、诉讼及诉讼保全、以资抵债、资产置换、企业重组、实物资产再投资完善、实物资产出租、实物资产投资等方式。案例：某有限公司不良资产处置案例某有限公司（简称某公司）成立于1993年6月，是隶属于某国有授权经营单位的中外合资工业企业，主要生产工业设备。该企业作为债务人对债权人拖欠金额为500万元。债权人委托律师向法院提起诉讼，查封了该公司厂房及办公楼，并向法院申请强制执行，但因该办公楼和生产车间无土地使用权证和房屋产权证，迟迟无法处理。该企业已停产多年，厂房处于闲置状态，房产未办两证和欠缴土地使用费一百余万元。债权人一致拟通过公开拍卖或寻找买主转让来处置其资产，有意购买者了解债务人的欠费问题和补办两证手续的复杂程度及难度，都放弃了购买意向。为解决上述问题，经办人员把目光聚焦到有经济实力和有办事能力的大户上。一个偶然的机会，经办人员获悉，某民营企业欲在债务人所在地投资建厂，需较大的

不良资产处置定价思路分析

不良资产处置定价思路分析根据公司党委和人力资源部的工作安排，ⅩⅩ年10月12日至ⅩⅩ年4月12日，我在ⅩⅩⅩⅩ进行为期半年的实习锻炼。现将实习过程和工作思考报告如下。第一部分实习过程简要总结一、研习体系文件，动手画流程图 ISO9001标准体系文件是公司今后标准化管理的依据，是指导工作的有效方法，它规范了现有公司产品和新业务开拓的管理标准。在ⅩⅩ实习期间，对每个部门的体系文件，结合实际业务进行学习，对重点程序性文件涉及的流程图动手描绘，并细化到部门内的具体操作岗位，以期既能达到从制度机制方面了解公司管理框架，又能掌握具体业务操作方法的目标。二、投身业务实践，掌握操作方法 ⅩⅩ是执行总公司决策、负责具体业务操作的层面，通过在ⅩⅩ各个部门的轮岗实习，掌握具体岗位的职责和业务操作方法。同时，和项目经理一道对资产处臵项目和业务拓展项目进行运作，参与调查和谈判，走访关联人，撰写工作报告，比如：在与桂林市国有资产投资经营公司就该公司管理的不

良资产合作事宜进行了调查和磋商后，根据双方谈判．内容和掌握的资料，提交了《与桂林市国有资产投资经营公司不良资产合作事宜的调查报告》；通过实地走访南星锑业集团有限公司和堂汉锌铟公司，根据掌握的资料完成了《关于南星锑业集团有限公司和堂汉锌铟公司的现场走访情况汇报》。三、总结工作经验和方法，提升业务素质在每个部门实习结束后，都会对部门涉及的工作要点进行总结归纳，比如总结了不同评估方法的适用背景；项目审核如何从评估、法律和综合的角度把握审核要点，ⅩⅩ业务拓展的设想等。在实习过程中，通过与项目经理一起参与项目运作实践，感觉到定价成为困扰资产处臵的一个核心问题，也是关乎项目处臵成败的关键因素之一，所以结合在总公司期间对ⅩⅩ的审计和后评价所了解到的情况，重点对现阶段公司不良资产处臵定价的现状和破解思路进行了思考。第二部分不良资产处臵定价思路分析不论是从外部监管机构的视角来看，还是从公司内部关注点来看，定价是否合理成为衡量公司不良资产经营成果和处臵能力好坏的重要砝码。合理定价，无论于国家于公司都是双赢的事情；定价不合理，是国有资产流失、公司经营能力缺

国内经销代理商在经营管理中的十大难点以及解决办法

国内经销代理商在经营管理中的十大难点以及解决办法纲要：一、经营方向：做产品专家，依旧做渠道专家? 二、企业进展：以利取胜依旧以量取胜? 三、治理架构：家族型治理如何转变? 四、人员治理：如何建立有效的绩效考核机制? 五、库存治理：如何应对厂家不合理的压货? 六、客户治理：如何建立起自己的分销渠道? 七、客户谈判：如何推卸商超系统不合理的收费。八、资源治理：如何争取厂方最大的费用支持? 九、资金治理：如何操纵应收账款? 十、利润分析：如何实现利益最大化? 国内传统的经销商实质在只是流通商。其要紧功能要紧定位上仓储和配送两个方面。正因为经销商职能的弱化，部分企业更是将经销商定位为“搬运工”. 对经销商功能的弱化，一方面是企业专门难选择到合适的经销商的无奈之举;另一方面是厂方加强对渠道的操纵力。在厂商搏奕的两端，两者之间是呈不对应性。有规模有实力的企业更是将经销商纳入了自己的治理之下。经销商作为弱势群体，处于被动不可控状态。这就给经销商带来两大课题。一是经销商如何取得自己的平等地位，爱护自己的正当权益呢?二是国内经销商的以后之路如何走? 立足于当前市场状况，现在的经销商生活也更加难过。往常那种店们一开，财源滚滚来的机会已一去不复返了。经销商在处于每天纷杂的工作中，遇到各种各样的经营治理中的难点。归其类要紧以下十大方面：一、经营方向：做产品专家，依旧做渠道专家? 那个咨询题涉及到一个定位的话题。经销商如何充分利用自己的资源优势，将其转化成竞争优势。每一位经销商都在承担着市场的积压，同行的竞争。在与厂家，与同行间，与零售终端，与分销商之间存在着利益的搏弈。在每一轮回的搏弈之中，都在拷咨询着经销商你手上有多少张牌让你取得最终的胜利。这就要求经销商必须在行业中建立起自己的区域优势。经销商取得行业内的优势，差不多方式有二：一是成为某一品项的专业户，销售专家。就如我们平常在市场商常常见到的：牛奶大王，食用油大户等。做牛奶的经销商经营的牛奶品种几乎攘括了国内所有的知名品牌和高中低价位的产品。客户想进牛奶，我那个地点无奇不有。成为某一品类的专家。这种经营模式为许多经销商所推从。二是专做某一类渠道。如专做餐饮渠道，专做商超渠道或专做流通渠道。把一类渠道做专做透，形成自己的渠道优势。成为渠道专家。这两种模式应该讲各有利弊。做产品专家的优势为：一能充分整合和利用资源。大多商超采购差不多上以品类来划分的。专做某一品类，就便于更好地和谐与零售终端的关系。二便于以所经营产品的特性，来调整自己的渠道模式。更好地整合厂家资源，节约成本。三能在某一行业内形成竞争优势。便于拿到优质产品的代理权，积压竞争对手。

中国四大不良资产管理公司有哪几个

资产管理公司是做为资产管理方根据合同中与客户约定的条件对客户的资产进行运作，并向客户提供金融产品的一种公司。一言蔽之，资产管理公司的主要工作即“受人之托，代人理财”。为了方便资产管理业务的顺利进行，我国诞生了很多资产管理公司，那么中国四大不良资产管理公司是哪几个呢? 国家于1999年成立了四家直属国务院的资产管理公司——中国长城资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司和中国东方资产管理公司，专门对应负责解决中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国交通银行不良资产的问题。一、中国长城资产管理公司长城资产公司创立于2016年的12月份，注册资金约431.5个亿，主要由国家财政部、中国人寿以及全国社会保障基金理事会共同发起设立。长城资产的前身是1999年创立的中国长城资产管理公司，在成立之初，长城资产的主要任务是管理、处置以及收购国有银行(主要是农业银行)剥离出来的不良资产。经过长期的发展，长城资产已不再局限于处置农业银行的不良资产，其还拥有了很多像资产管理、证券、银行、租贷、信托、投资、保险等这种类型的金融服务。发展至今，长城资产共处置了包括农业银行、工商银行以及其他银行的不良资产1万多亿元，是一家极具影响力的金融资产管理公司。二、中国信达资产管理股份有限公司信达资产改制于2010年6月，未改制前称为中国信达资产管理公司，公司注册资金362.57亿元，主要从事金融服务、不良资产经营业务、资产管理以及投资管理等业务，核心业务是不良资产管理。从1999年成立到如今的2017年，经过近20年的发展，信达资产已经拥有了9家控股或全资的一级子公司，33家分布于全国各地的分公司以及2万多名的集团员工，成为了我国首家登上国际资本市场舞台的金融资产管理公司。一直以来，信达资产在处置不良资产上所获得的利润以及营收都是高于以上三家公司的，可以说是处置不良资产界的大亨。三、中国东方资产管理股份有限公司东方资产创立于2016年8月30号，由1999年成立的中国东方资产管理公司改制而成，主要经营小微金融、信用评级、资产管理、海外业务、证券、保险、银行、信托等各类金融业务。在2016年末，东方集团的总资产就超过了8000亿元，在我国的资产管理领域有着举足轻重的地位。目前，华融资产在我国各中心城市共设有1家经营部、25家分公司以及14家控股公司，员工数量多达6万2千人，为我国的一大批人才提供了就业机会，是我国金额资产管理市场的领军级公司。四、中国华融资产管理股份有限公司中国华融成立于2012年的9月28号，其前身是1999年国务院设立的中国华融资产管理公司。发展至今，中国华融的总资产已经达到了约14120个亿，净资产有1500.8个亿，在我国的资产管理领域中始终保持领先的地位。目前，中国华融的业务已经遍布了我国的大江南北，其在我国的各个地区设立了30余家的分公司，30余家的控股子公司以及2家营业

物业公司经营方案

物业公司经营方案一、公司的基本情况大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、

车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。二、经营方案的制定和目标从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格

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国内经销代理商在经营管理中的十大难点以及解决办法纲要：一、经营方向：做产品专家，还是做渠道专家? 二、企业发展：以利取胜还是以量取胜? 三、管理架构：家族型管理如何转变? 四、人员管理：如何建立有效的绩效考核机制? 五、库存管理：如何应对厂家不合理的压货? 六、客户管理：如何建立起自己的分销渠道? 七、客户谈判：如何推卸商超系统不合理的收费。八、资源管理：如何争取厂方最大的费用支持? 九、资金管理：如何控制应收账款? 十、利润分析：如何实现利益最大化? 国内传统的经销商实质在只是流通商。其主要功能主要定位上仓储和配送两个方面。正因为经销商职能的弱化，部分企业更是将经销商定位为“搬运工”.对经销商功能的弱化，一方面是企业很难选择到合适的经销商的无奈之举;另一方面是厂方加强对渠道的控制力。在厂商搏奕的两端，两者之间是呈不对应性。有规模有实力的企业更是将经销商纳入了自己的管理之下。经销商作为弱势群体，处于被动不可控状态。这就给经销商带来两大课题。一是经销商如何取得自己的平等地位，维护自己的正当权利呢?二是国内经销商的未来之路如何走? 国内市场呼唤“营销专家”式的经销商。但可惜这类经销商并未真正实现。其原因有两点：一是市场大环境，还难以造就出这类经销商。因厂商之间难以建立足够的信任，两者之间既合作，又抑制。即使出现销售额十个亿以上的超大规模的经销商，难只

是规模的扩大，其职能并未发生根本性的改变。二是经销商不愿意将自己如此定位。替别人产品做市场，总觉得是别人做嫁衣。所以一些经销商挖到了第一桶金后，不是往上游发展，自己开发产品;就是往下游发展，自己开超市。立足于当下的少之又少。目前情况之下，国内很难出现类似于“宝隆洋行”式的经销商。立足于当前市场状况，现在的经销商日子也越发难过。以前那种店们一开，财源滚滚来的机会已一去不复返了。经销商在处于每天繁杂的工作中，遇到各种各样的经营管理中的难点。归其类主要以下十大方面：一、经营方向：做产品专家，还是做渠道专家? 这个问题涉及到一个定位的话题。经销商如何充分利用自己的资源优势，将其转化成竞争优势。每一位经销商都在承受着市场的积压，同行的竞争。在与厂家，与同行间，与零售终端，与分销商之间存在着利益的搏弈。在每一轮回的搏弈之中，都在拷问着经销商你手上有多少张牌让你取得最终的胜利。这就要求经销商必须在行业中建立起自己的区域优势。经销商取得行业内的优势，基本方式有二：一是成为某一品项的专业户，销售专家。就如我们平时在市场商常常见到的：牛奶大王，食用油大户等。做牛奶的经销商经营的牛奶品种几乎攘括了国内所有的知名品牌和高中低价位的产品。客户想进牛奶，我这里应有尽有。成为某一品类的专家。这种经营模式为许多经销商所推从。二是专做某一类渠道。如专做餐饮渠道，专做商超渠

最全金融企业不良资产批量转让的管理办法完整版.doc

金融企业不良资产批量转让管理办法第一章总则第一条为盘活金融企业不良资产，增强抵御风险能力，促进金融支持经济发展，防范国有资产流失，根据国家有关法律法规，制定本办法。第二条本办法所称金融企业，是指在中华人民共和国境内依法设立的国有及国有控股商业银行、政策性银行、信托投资公司、财务公司、城市信用社、农村信用社以及中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）依法监督管理的其他国有及国有控股金融企业（金融资产管理公司除外）。其他中资金融企业参照本办法执行。第三条本办法所称资产管理公司，是指具有健全公司治理、内部管理控制机制，并有5年以上不良资产管理和处置经验，公司注册资本金100亿元（含）以上，取得银监会核发的金融许可证的公司，以及各省、自治区、直辖市人民政府依法设立或授权的资产管理或经营公司。各省级人民政府原则上只可设立或授权一家资产管理或经营公司，核准设立或授权文件同时抄送财政部和银监会。上述资产管理或经营公司只能参与本省（区、市）范围内不良资产的批量转让工作，其购入的不良资产应采取债务重组的方式进行处置，不

得对外转让。批量转让是指金融企业对一定规模的不良资产（10户／项以上）进行组包，定向转让给资产管理公司的行为。 ——谢辉律师注：即10户以上不良资产处置（批量）的一级市场只能针对特定主体，而10户以下的处置（非批量）可以向社会投资者转让。第四条金融企业应进一步完善公司治理和内控制度，不断提高风险管理能力，建立损失补偿机制，及时提足相关风险准备。第五条金融企业应对批量处置的不良资产及时认定责任人，对相关责任人进行严肃处理，并将处理情况报同级财政部门和银监会或属地银监局。第六条不良资产批量转让工作应坚持依法合规、公开透明、竞争择优、价值最大化原则。（一）依法合规原则。转让资产范围、程序严格遵守国家法律法规和政策规定，严禁违法违规行为。（二）公开透明原则。转让行为要公开、公平、公正，及时充分披露相关信息，避免暗箱操作，防范道德风险。（三）竞争择优原则。要优先选择招标、竞价、拍卖等公开转让方式，充分竞争，避免非理性竞价。（四）价值最大化原则。转让方式和交易结构应科学合理，提高效率，降低成本，实现处置回收价值最大化。

物业管理市场拓展工作思路探析

物业管理市场拓展工作思路探析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

物业管理市场拓展工作思路探析 2014年彩生活服务上市成为行业的标志性事件，引领着中国物业管理行业进入一个全新的时代，物业管理行业一时成为各路资本追逐的宠儿。2015年更多的物业企业加速市场化布局，包括万科物业、碧桂园物业等行业龙头企业，也顺势而为，走上市场化扩张的道路。2017年伊始，国务院取消物业管理二级及二级以下资质，物业管理市场拓展工作必然面临新的情况和特点。物业管理行业本身是一个年轻的行业，伴随着房地产业的蓬勃发展，物业管理行业也不断成长，焕发出生机与活力。从6年前的四万多家物业企业，到如今的超十万家；从最初基本的看门、扫地、修路灯，到现在赶上时代潮流，搭上“互联网+”、“O2O”的快车，迅猛发展，受到资本市场的热捧。本文结合市场拓展工作，对物业管理企业类型、物业企业产品类型、目标信息获取、目标评估四个方面进行阐述。一、走市场化道路的物业管理企业类型（一）具备房产企业背景的物业企业物业管理本身就是伴随着房地产行业的发展而逐渐规模化，在房地产发展过程中，房产企业为了更好管理，或为了打造品牌，或为了售后服务，多数都选择成立自己的物业企业来管理自有项目，纵观物业管理企业百强排行榜，几乎所有靠前物业企业都有着房产企业背景。此类物业企业在市场化的进程中，公司本身经济实力强、品牌价值高，坐拥关联公司开发的大体量物业管理面积，既可以在品牌上给合作方以影响，又可以在经营管理上让合作方省心，具备极为强大的市场竞争力。（二）不具备房产企业背景的市场化物业企业在物业管理发展的过程中，有一批没有房产企业母公司背景的物业企业，此类物业企业注定需要不断的拓展市场，外接项目，从而形成规模化。此类物业企业缺少房产企业的支撑，在管项目都是通过市场化竞争获取，所有的利润均来自于所接管的项目，因此在项目经营管理上也是精打细算，保持收益与品质的动态平衡。此类物业企业在市场化的道路上有着与生俱来的动力与活力，哪里有机会就去哪里竞争，具备丰富的市场拓展经验，但是随着房产企业下属物业企业的竞争，此类物业企业的竞争优势将会被削弱，市场化竞争将会更加残酷。（三）借助互联网平台与物业合作的互联网企业物业企业上市，引来资本市场追逐，主要是因为物业管理搭上了互联网的快车，“互联网+”让物业企业站在风口浪尖风生水起，互联网公司难免会想借助“社区 O2O”、“社区金融”在资本市场获取利益，达到共赢。此类企业利用自身互联网的优势，快速设计一款APP，以物业互联网+的理念快速在物业企业去推广。这类公司不需要项目的物业服务合同，只需要项目的客户资源，因此针对一些小项目、老项目、物业管理本身水平跟不上的项目以及暂时还没有能力自己研发APP的物业企业来说，吸引力较大。此类企业目标明确、推广速度快，当客户资源达到一定体量时，公司就会寻求上市，在资本市场获取效益。二、走市场化道路的物业企业产品类型（一）全委服务

代理商有效转型的几个思路

代理商有效转型的几个思路公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

经销商有效转型的“八个思路” 第一思路：主动营销如果经销商只是被动销售，等待厂家政策，主要配合厂家促销，对市场信息不重视，厂家会感觉很难配合，经销商将会面临发展的瓶颈！被动营销，就是我们一般传统的营销方式——企业下任务，经销商完成任务。在这个过程中，经销商是被动，一切的目标都是为了完成企业的任务。而为了完成任务，经销商又反过来要求企业这样的支持，那样的政策优惠，好像没有企业支持这个市场就没办法运作了。打个比方来说，经销商向企业要求这样那样的资源，这样的动作实际上是一个“推”的动作，经销商希望通过企业来推动销售，这是一个被动的过程；而我们多数的经销商忽视了市场不仅仅是需要推动，更是需要拉动。这就需要经销商主动出击，主动的去营销，通过拉动市场来获得市场的增长。而从被动营销到主动营销，意味着经销商不再是靠厂家的资源来运作市场，而是把自己真正当成一个运作的主体，通过自己的主动出击来获得市场的增长。这就要求经销商改变以企业营销为主，经销商为辅的被动的营销方式转变成为以经销商营销为主，企业营销为辅的营销方式上来。家乡人经销商们要永远记住，企业或者下游网络忠实与你，那是因为离不开你，依赖于你才忠实于你，不要指望企业和有感情，感情是建立在相互依赖的基础上的。所以，经销商想活得更好，现在必须转型，必须主动营销，主动出手，主动树立自己及品牌新形象。第二思路：伙伴营销经销商的存在的核心价值是什么经销商的核心价值就在于能够为提供迅捷和不可替代的信息、物流、资金、增值服务等四个部分，为厂家分担经营风险。就目前而言，虽然许多企业的渠道扁平化运作，把更多经销商沦为配送商，这对经经销商而言，也许是不幸，但是只要他们能够找到双方合作更多的趋同交集和共同利益，构架一条与企业战略合作伙伴关系，也是经销转型时值得思考的一个问题。所谓，伙伴关系是由仅仅交易型关系向战略伙伴型关系转变和延伸。还有一种厂家和经销商的伙伴关系，就是厂商的进行一体化经营，实现双方相互依赖，进行对通路的有效控制，使各自分散的经销商形成一个整合体系，渠道成员为实现自己或大家的目标共同努力，追求双赢（或多赢）。另外，经销商和下游网点的渠道伙伴关系的实施基础由原来的以交易为中心，变为以市场建设为中心，共同进取，共同盈利。经销商通过与下游网点伙伴营销关系，对渠道各环节的服务与监控进行有效管理，使得自身的产品能够及时、准确、迅速地通过各渠道环节到达零售终端。提高产品的市场覆盖率，有效推动终端市场的促销，提高产品的出样率与促销力，激发消费者的购买欲，促进销售。其具体要求：