北闸口镇控制性详细规划文本

北闸口镇控制性详细规划文本

一、总则

1、控规概况

本控规范围为北闸口镇总体规划确定的镇区范围，其四至范围：东至：后营路；南至：月桥东路、月桥西路；西至：西右营路；北至：前进东路、前进西路。总面积约569.69公顷。规划到2020年镇区规划总人口为29000人，其中城镇人口为10000人，农村居民人口为19000人。城镇性质：北闸口镇区是全镇的行政、经济、文化中心，是以居住、现代工业、商业服务于一体的一般镇。功能定位：扩大镇区规模，使人口居住相对集中，各种设施配套完善；以电子工业和商贸、服务业为主，促进经济发展，增强实力，提高镇区的辐射功能，把北闸口镇建设成交通发达，城市功能齐全，布局合理，宜居宜业的小城镇。

2、规划依据

2.1 天津市城市总体规划（2005—2020年）；

2.2 津南区土地利用总体规划；

2.3 天津市北闸口镇总体规划（2006—2020年）；

2.4 国家、天津市有关政策、规定及技术标准；

2.5《村镇规划编制办法》及相关技术规范；

2.6《村镇规划标准GB50188-93》；

2.7《城市工程管线综合规划规范GB50289-98》。

3、适用范围

3.1本控规范围内土地使用及开发建设活动必须遵守本规划文本和图则的有关规定，还必须符合国家、天津市的有关规定；

3.2本规划文本和图则具有同等法律效力，两者不可分割使用。

4、规划的批准、修改和解释

4.1本规划经津南区人民政府或其授权的主管部门批准后，自批准之日起生效，有效期至2020年，原相同规划自行废止；

4.2 本规划由津南区规划分局负责解释；

4.3 本规划若需修改，须经原批准部门同意，按规定程序重新编制，再由原批准部门批准。

二、土地使用

1、依据北闸口镇总体规划中的用地和路网规划情况将镇区划分为3个单元。

2、土地使用性质分类依据《村镇规划标准GB50188-93》中的规定。

3、现有土地使用性质若与本规划不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则新的用地性质必须与本规划相符。

4、为保证土地使用的灵活性、适应性，地块内建设项目可以在《土地使用兼容表》的允许范围内进行调整，且按不同兼容类型须经规划管理部门批准同意。（附：土地使用兼容表）

土地使用兼容表（√允许设置；○经市城市规划行政主管部门批准后允许设置；×原则上不允许设置，特殊情况下需报市政府批准）

三、土地开发强度

1、该城镇定性为宜居宜业的小城镇，各地块土地开发强度的控制指标以容积率、绿地率、建筑限高、建筑密度作为刚性指标，详见（规划地块控制指标一览表）。

2、根据对该镇区总体规划的用地分布和路网分布的研究，确定本控规内新开发和改造地块适宜的开发强度和容积率，居住用地容积率为上限控制，定为1.8、2.0、2.15三个上限，商业金融用地容积率为上限控制，定为1.2、2.0两个上限，文化科技用地容积率定为1.5，教育机构用地容积率定为1.0、1.2两个上限，行政管理用地容积率定为1.0、1.2两个上限，医疗保健用地容积率定为1.0，工业用地容积率为下限控制，定为0.8。

3、对决定地块开发强度的最重要指标-容积率的突破，其允许幅度参照有关容积率奖励规定。

4、建筑限高控制要求：规划范围内所有建筑、构筑物的具体高度控制指标执行机场有关部门控制要求。

5、建筑密度控制要求：居住用地为25%，公共设施用地为40%。

6、绿地率控制要求：规划区域内绿地率指标本着新区不欠帐，旧区辟地还新帐的原则，新建项目绿地率：居住用地为35%，公共设施用地为30%。

6.1本规划图中所确定的城市绿化带、公共绿地，在开发建设时不得占用。公共绿地内必须提供其30-50%的用地，作为为公众开放的健身、休闲场地，同时满足绿地率≥50%，绿化覆盖率≥70%。

6.2本规划区域内集中绿地（包括城市绿化带）内应以种植乔木为主，适当植草坪，适度做小品，以满足人们遮阳、乘凉、观赏、交流、活动等功能要求。

6.3各地块绿地率指标除满足地块控制指标一览表中的规定要求外，还必须提供一定的集中公共绿地。人均公共绿地面积不应低于国家与天津市相关规定指标要求。

7、本规划中的居住用地和公共设施用地的容积率、建筑密度均为上限控制指标，工业用地的容积率、建筑密度均为下限控制指标；建筑限高均为上限控制指标，绿化率为下限控制指标。（附：地块控制指标一览表）

8、规划各项控制指标详见“地块控制指标一览表”。

9、住宅建筑与其遮挡建筑的正面间距不得小于遮挡建筑高度的1.61倍，其它性质建筑的间距应符合相关的消防、卫生和管线埋设等要求。

10、托儿所和幼儿园的主要房间、中小学的教室与其遮挡建筑的间距必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。

11、新建住宅建筑，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到70%以上。

四、配套设施

1、本规划配套设施的类型包括公共设施和市政公用设施，公共设施包括商业性公共设施和公益性公共设施，规划强调保证公益性公共设施功能的完整实现。

2、本规划内的公共设施必须单独占地的有行政管理用地（如人民政府、派出所等），教育机构用地（如中学、小学等），文体科技用地（如影剧院、科技站等），医疗保健用地（如卫生院、保健站等），及综合市场等。此外，按《天津市居住区公共服务设施配臵标准J250-2008》标准的要求，配建居委会、社区服务中心、老

年活动站、文化中心等其他可以不单独占地的配套设施，这些设施可结合其他用地或与其它公共建筑合建，在地块或街坊编制修建性详细规划中具体安排。

3、规划中的配套设施数量、规模均不可更改，未定具体用地界限的配套设施位臵可适当调整，但不允许超出街坊用地范围。

五、地块划分

1、确保地块用地性质的单一性，以居住为主的单元内，居住、公共设施、市政公用设施用地、绿地原则上达到用地分类中的“小类”；此外的其他类型用地一般分到用地分类中的“中类”，其中较大地块需要附加内部道路用地面积比例指标控制。

2、以居住为主的单元内，以街坊为整体成片开发时，地块内小区路可根据实际开发建设的要求，在修建性详细规划中确定。当以地块为单位拆分建设时，宜考虑拆分后的地块之间的衔接和协调，须统一规划分期实施。无论是整体成街坊还是拆分成地块建设，均须经城市规划主管部门批准，对其开发控制必须满足地块控制指标的规定要求。

3、保证每个地块至少有一边与可开设机动车出入口的道路相邻，街坊内部地块须确保与道路直接相连的出入口通道用地。

4、地块用地边界为规划可建设用地界限，与已经合法手续出让或划拨地块用地边界不一致处，以后者界限为准，同时须保证后者用地性质不被变更。六、城市景观环境规划控制

1、绿化景观要求：突出月牙河景观带和津歧公路景观带，形成点、线、面相结合的绿化系统。

2、景观环境的规划结构与要素（重点公共开放空间及其中的街道小品、植物、广告宣传牌、夜景灯光照明设臵、街道交通组织）。

3、建筑景观控制地段的界定为单元分区。

4、建筑风格、建筑形式、建筑色彩、建筑材料、建筑体量以及高度控制。

七、道路交通控制

1、根据《天津市城市总体规划（2005-2020）》及《天津市北闸口镇总体规划（2006-2020）》成果，本控规区域的道路有规划津歧快速路1条，一级路8条（规划红线30米，5-14-5），二级路9条（规划红线25米一条，规划红线宽20米8条），本次规划新增支路3条（红线宽12米），其规划路网结构基本呈方格网状。

根据《天津市滨海新区综合交通规划》（2006-2020）阶段成果，规划由大港至中心城区的轨道交通津港线沿津歧公路中心高架通过，并在津歧公路与双东路交叉口西北处设一轻轨站。

规划区内所有路口均规划为一般平面交叉路口。

2、对于北闸口镇总体规划确定的一级路、二级路，原则上不可做调整，确需调整的，须经津南区规划分局同意并报请区人民政府批准后方能调整；对于支路可以根据布局规划，在不改变道路功能的前提下作适当调整，但必须要报请津南区规

划分局批准。

3、本控规区域内各地块机动车出入口应尽可能设臵在次要道路上，不宜在行人集中地区设臵机动车出入口，不得在交叉口、人行横道、公共交通停靠站以及桥梁、隧道引道处设臵机动车出入口，机动车出入口距人行过街天桥、地道、桥梁及主要交叉口距离应大于80米，一条道路上的同侧机动车出入口间距应不小于150米；对于必须设臵在等级路、主干道上的地块出入口实行交通管制。

4、交通场站设施

结合轨道交通站点，规划在津歧公路与双东路交叉口东北角设臵集公交站、停车场为一体的交通枢纽站一座，占地为6567平方米。

5、根据《天津市建设项目配建停车场(库)规划标准》（DB29-6-2004）标准及相关规定要求，本规划片内应配建足够的停车场地。配建的停车泊位指标见下表：

注：①住宅1：每户建筑面积大于100平方米；

②住宅2：每户建筑面积小于或等于100平方米；

③第一类：包括银行及分理处、信用社、信托投资公司、保险公司、外国驻本市的金融和保险机构；

④第二类指证券交易所；

⑤一类体育场馆指大于15000座的体育场和大于4000座的体育馆；二类体育场馆指小于或等于15000座的体育场和小于或等于4000座的体育馆。

6、月牙河规划为二级河道，同时规划作为北闸口镇的景观河道。

八、市政工程场站及管线的控制

1、水源近期来自沿津歧公路敷设Φ400输水管道，远期来自津港公路Φ1200水源管，依据地区的发展需要，完善供水管网，以达到安全、可靠、合理供水要求。

2、中水来自八里台中水厂，可解决道路、绿化、冲车、冲厕等非饮用水需求。

3.1、排水体制为雨污水分流制。

3.2、排水出路：雨水经规划雨水管道收集和雨水泵站提升排入月牙河；工业废水和生活污水近期排入环兴污水处理厂，远期排入八里台污水处理厂。

3.3、完善雨污水设施建设，实现该地区高强度的发展要求。

3.4、月牙河按照河道管理规定进行保护控制。

4.1、35KV电源线引自北闸口110KV变电站和正营110KV变电站。镇区规划3座35KV公用变电站，大型公建和大型工业项目自设专用35KV变电站。

4.2、完善各等级电网建设，全部采用电力电缆，结合镇区路网建设，地块开发入地敷设。

5、气源采用大港天然气。完善燃气设施建设，解决该地区的用气需求。

6、由规划电话局提供电信服务。根据该地区的发展需要，结合地块内各功能区的要求设臵模块局。

7、热源由集中供热锅炉房提供，完善热力管网，保留现状地热站。规划1处集中供热用地。

九、环境卫生工程规划

1、执行国家关于环境保护的政策，按国家有关环境卫生设施的相关法规、规范和标准，布臵环境卫生设施。

2、结合本控规土地使用规划情况，布臵公共厕所，废物箱，垃圾转动站等环卫设施。

十、防灾工程规划

1、按国家有关抗震防灾相关的法律、法规等文件要求，完善本控规区域内的抗震防灾设施，提高城镇预防，抗御和救灾的综合能力。

2、本控规区域内规划布臵抗震设施，提高建筑抗震能力；完善生命线系统规划；加强人防工程和消防工程设施的布臵。

十一、竖向工程规划

1、竖向规划原则：有利于防洪防涝；尽可能减少土方量；节约工程投资；有利于排水。

2、结合北闸口镇现状道路、建筑场地标高和地下水位等情况，进行道路竖向高程设计，各地块场地高程以高出其周边道路交叉点设计高程15cm以上为原则。