交房入伙前的准备工作

交房入伙前的准备工作
交房入伙前的准备工作

交房入伙前的准备工作

业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触,也是物业管理公司直接为业主服务的开始。做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实施管理与服务能否有良好的开端,也关系到业主与物业管理公司法律平等经济关系的持续与发展。入伙管理大体分为三个阶段,即业主入伙前的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段。在这里将重点论述业主入住伙前准备阶段的管理工作。

无论是普通住宅园区(含高层住宅)还是高档(含别墅)住宅园区,业主入住前的准备工作大同小异。主要包括有:

一、先期介入

先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标,中标后与实际接管物业前这段时间里,提前进入小区,从业主及物业管理的角度,同开发商沟通、协商或提出合理化建议,以使开发建设的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

1、熟悉管辖区域物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园区总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积;清楚和掌握小区楼宇栋数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量;明了和掌握地下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车场及自行车棚位置和容量;知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种数量、垃圾桶数量与位置等。

2、合理化建议熟悉小区具体情况以后,从业主和物业管理公司的角度向开发商提出合理化建议,以改进和完善物业。如某小区原设计只对汽车出入大门设置读卡系统,物业管理公司向开发商提出“在人行入口也设置读卡系统”的建议,所有进入园区的人必须先通过读卡识别后方可进入园区,表面看业主麻烦了,开发商多投入了,可是实际上业主对园区的安全感增强了,开发商房屋销售进度加快了,物业管理收费也有了一定的保障(业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致)。再如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯,物业管理公司建议开发商改用了类式草坪灯的低照明,这样开发商降低了支出,也使以后入住的一、二层业主减少了光污染。

3、接管资料在实际接管物业前,物业管理公司应先从开发商那里接管物业项目的相关资料。主要包括:a.产权资料:包括物业项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁安置资料等。b.技术资料:包括物业项目竣工图—总平面图、建筑、结构、设备、附属工程、地下管网及隐蔽管线等全套图纸;项目工程开、竣工报告;工程预决算等。c.其它资料:物业项目名称(或地名)、栋号、户号等有关部门确认的文件;消防安全部门验收合格文件;利用地下防空设施暂做停车场或仓库的人防部门的审批文件等等。

4、接管物业物业管理公司与开发商交接物业虽然是代替业主对物业进行接收,但是为了减少在日后的实际管理中因物业质量或使用不便带来的困难与麻烦(甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾),就应认真仔细地接管物业。

在接管物业的过程中,物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施、设备及配套项目(设施)的验收接管(每套房间的验收侧重在向业主交接房屋阶段)。验收接管时应注意以下几个方面:a.坚持合格一项接管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈,不能因某一项不合格而拒接整体物业项目,这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而在现实中,很少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、环卫、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格,也还会在设备设施方面调试一段时间进行验证。如:供暖和制冷需两个供暖/制冷期后才能正式接管。b.验收接管中若发现问题(含设计缺陷)应明确记录在案,约定期限并督促开发商(或开发商委托的建筑公司)对存在的问题进行处理,直到合格并再次验收接管。c.确定所接物业的保修事宜。通常保修采用的办法有两种,一是根据建设部及有关部门关于建筑工程保修的相关规定,由开发商负责保修;二是由物业管理公司负责保修,开发商一次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记录上明确记述。d.物业项目符合要求后,物业管理公司应与开发商签署验收接管文件,标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等,这是划清交接双方责任的界线和依据。

二、管理及服务人员的准备

根据所接物业的规模(面积及户数)、构成(多层、高层、别墅等)、档次(高、中、低)、要求(开发商对购房人的承诺和物业管理行业规定)筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位,其他管理

人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人及管理骨干,必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理人员时要本着精干务实一职多能的原则,尽可能压缩管理人员数量,避免职能部门重叠人浮于事,减少管理费用的支出。

各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经过培训和实际操作考核,培训考试和实际操作考核合格者方可允许上岗。所有考试和考核应做记录并留存。

三、管理服务设施及工具的准备

为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活(工作)环境,物业管理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和工具及标识的准备。

1、园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有:电梯、水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共用部位照明系统、排(通)风系统、消防系统等。通过模拟运行,观察和发现设施设备存在的问题,并在业主入住前解决。

2、各种维护工具及设备维护工具及设备主要有:下水疏通机系列;小区用电用水维护所需工具;绿化用剪草机、树墙机(锯)、喷雾(药)器等;水(电)焊系列;其他房屋维修用工具及设备等。俗话说“人巧不如家什妙”,没有相应的维护用设备和工具,在业主入住后的实际管理服务中就会手足无措。

3、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有:灭火器、

灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、对讲机、警棍(橡皮)、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则,一旦发生火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。4园区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力,具体分为:a.服务性标识:主要有企业标志或吉祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等;b.物体标识:指物体上面带物体名称或单位名称的物品,如垃圾箱(桶)、保洁车、消防井(栓)、楼栋号牌、设备铭牌等;c.警示标识:带有警告或限制内容的标识。如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、此处危险、禁止泊车、禁止烟火等;d.提示标识:主要有爱护花草类(如:小草也有生命请足下留情的标牌);注意卫生类(如:园区整洁.人人有责的宣传板等)、车辆管理类(如:请按位停车、请慢速行驶等提示牌);消防安全类(如:防火.防盗图示或宣传板等)。e.引导(也称指示)标识:主要有园区平面图、各分园区或楼栋指示板、园区行车线、车场出入指示牌等。

四、入伙文件资料的准备

物业管理公司在业主入伙前要做好各种文件资料的准备,通常情况下

需准备如下文件和资料:

1、入伙通知入伙通知是物业管理公司(包括开发商)在物业验收合格接管后,通知业主可以办理收楼手续的文件。现在常见的是电话通知业主和在园区入口(或销售处)公开张贴的通知方式,也有在新闻媒

体上发布广告的通知形式。入伙通知须提前发(贴)出,一般以提前一周为宜。入伙通知没有固定的格式或样式,但是通知内容应该明确说明入伙时间、办理入伙的时间和地点、办理入伙应携带的证件、办理入伙应交纳的费用、业主本人不能前来委托他人代办的要求等。

2、小区各项管理规定小区各项管理规定应于业主入住前在《业主手册》上详细说明。主要规定有:《绿化管理规定》、《卫生保洁管理规定》、《公共秩序管理规定》、《消防安全管理规定》、《房屋养护维修管理规定》、《装修管理规定》、《共用部位、设施管理规定》、《园区机动车辆管理规定》、《停车场管理规定》、《电梯使用规定》等等。

3、委托合同和《业主临时公约》a.在办理业主入住前应将物业管理公司与开发公司签订的《前期物业管理服务委托合同》在办理入住地点张贴公示,使业主清楚和了解物业管理公司与开发商的责、权、利以及如何实施物业管理为业主服务的承诺。b.制定并公布《业主临时公约》。业主委员会成立时应依据建设部《业主公约》示范文本,参考《业主临时公约》实施情况,制定本园区的《业主公约》,届时《业主临时公约》予以废止。虽然是《业主临时公约》,仍需物业管理公司参照建设部《业主公约》示范文本,结合园区实际认真制定,必要时可以邀请预购房屋的业主代表和开发商代表参与制定。

4、公布物业管理服务费。无论普通园区还是高档园区,办理业主入住时应收取的各项管理服务费用都必须到物价管理部门备案审批,办理收费许可证,领取物业管理服务收费标准价目板,并于入住前在办理入住的地点予以公布。做到一目了然明码实价收费,否则,就是违规收费。

交房前的准备工作是否充分、圆满,将直接影响着交房工作是否顺利,组织交房前的案例与专业学习,并进行模拟演练,为顺利交房打下了坚实的基础。

(一)业主基本情况表的制定

每栋楼为1页,其内容包括几个单元、几层、几零几室、业主姓名、面积、户型。这种表格成为交房工作以及今后维修工作的重要资料依据,也是交房前期培训员工、熟悉小区内户型、户数及业主姓名的重要资料,也可以采用业主座次表的方式进行。此项工作有利于在交房时快速准确的确认出业主。

(二)员工的培训工作

交房前员工应该熟知的内容包括:

1、小区的基本概况;

2、每栋楼每户的基本户型、面积、户数;

3、结合业主基本情况表,对照每栋楼、每单元、每层熟悉人名,作为一名客服工作人员能够做到结合业主的房间号,熟知业主姓名,这将为今后工作的开展打下良好基础;

4、从销售部梳理每一位客户的交款情况,向开发商了解在接房时须交纳的费用有哪些,并以表格的形式罗列出来;

5、梳理销售过程中给客户承诺方面的问题与目前交房时有哪些差距:

6、会同物业管理公司及工程部人员到各单元进行房屋勘察,了解工程情况是否有问题,并作好记录形成书面文件提交给开发公司,由开发公司向各部门了解情况,作好前期整改或统一的解释说辞;

7、学习两书内容(《质量保证书》、《使用说明书》)与住户手册内容;

8、学习前期物业管理协议,应逐字逐条的领会,能提出问题并解答;

9、向物业管理公司了解客户在接房时须交纳哪些费用,且每项费用为什么要收取及收取的金额。

(三)文档方面的准备工作

1、为小区内的每户业主立档案,一户一档,按照楼、单元贴上标志,摆放在档案柜中;(此项工作由物业管理完成)

2、填写交房两书及收楼通知书;(由销售部完成)

3、填写前期物业管理服务协议中的相关内容,包括填写面积、房屋位置、加盖公章等;

4、将整理好的前期物业管理协议(两份)、质量保证书、使用说明书、住户手册、业主资料表一同装入每户的档案中,并按顺序摆好;(与物业管理公司分开放也可以)

5、由现场经理或主管梳理以上各项问题及文档,落实各项问题完成时间及相应的负责人并形成表格的形式发给各相关部门执行,定时跟进工作的进展情况;

(四)组织人员进行模拟演练,不断完善交房程序,从理论上做到万无一失。

交房前的准备工作,很详细的

楼主燃佩发表于搜房网-武汉业主论坛-泰跃金河

一、正确的房屋验收程序

1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”。新浪乐居论坛b"L9E:`9c'N-

2、验收。一般收房过程中,业主在验房前,物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流,验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意:不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证,为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时,确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。g8p%f&i9P)k0W

5、交合理费用。这里的合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。买房购房装修论坛房产论坛Y9E*n(A'

二、验房需准备的工具

验房师赵小强提示,正常验收房子时间一般是持续1~2个小时,需要带的工具包括:

塑料洗脸盆:用于验收下水管道;

小榔头:用于验收房子墙体与地面是否空鼓;

塞尺:用于测裂缝的宽度;i(I"q,q;b;q.

5米卷尺:用于测量房子的净高;

万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通;

计算器:用于计算数据;新浪乐居论坛s+W#^+

水笔:用于签字;新浪乐居论坛O)E$J'

扫帚:用于打扫室内卫生;

小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳:用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。房产论坛装修论坛业主论坛g,m0 G1_0M1M

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三、验房内容及方法新浪乐居论坛J'E$b'

目前,开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容,很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收,并将验收结果写在交接书中,对于不符合合同的部分或质量出现问题,有权利要求开发商维修。

外部:外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

检查墙体:平整度、是否渗水、是否有裂缝:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。房产论坛装修论坛业主论坛U:y-Z+~检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。

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视镜(猫眼):入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。

检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。新浪乐居论坛q5@5@-x5

楼道窗户:是否有纱窗,如果没有,应及时提出。

检查门窗的密封:是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试

验验看密封条的压力是否均匀。

窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。

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高度:用盒尺检查房顶,取4~5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。W)I6X2

墙壁地面:用厂尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好,抹在墙上干后就会形成爆点。)新浪乐居k(x#

乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要提出重新补腻子刷漆,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。

一般情况下,有空鼓的地方会有“咚咚”的声音,如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。

管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无滲透。y4@2O;A/`)i4B9

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厨房和卫生间:是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角角度达90度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。房产论坛装修论坛业主论坛^,|2

厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复。

闭存水试验、水表空转试验:(重要检验项目)打开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,房产论坛装修论坛业主论坛X-O&G+Q#N'r%E%

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二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。新浪乐居论坛K"m0k1

下水情况:先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。_0f3

地面下水情况:在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

卫生间:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。新浪乐居s2Z8z/H0S&

卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。

暖气片:暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气体排不出来,暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求,否则影响采暖。

镜子:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早腐烂损坏。新浪乐居论坛V)C!y)~

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电器管线等:新浪乐居p;f5[1L/

A、检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。新浪乐居a7D;

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。

C、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进的现象。

D、检查弱点插座数目。Z-Z:b6z2w*[$X+

E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。新浪乐居论坛A7D,b,}'a+

检查完这些工作,如果没问题的话,可以在验收交接书上签字;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了

项目交房流程及交房准备工作

德清·御翠豪庭交房实施方案 1目的: 为了更好、更顺利的完成交房工作,通过此次的交房活动,以此增强公司与业主之间的关系,提高公司的品牌形象。同时通过交房活动营造楼盘诚信口碑,并充分挖掘老客户这一潜在市场,促进二、三期项目房源的快速销售。现将交房相关准备工作安排如下: 二、现场交房工作安排(11月30日) 1、交房时间安排 11月30 日-12 月1 日为集中交房时间,各部门联席集中办公。11月30、日两天进行交房演练并举行现场两次交房协调会。 2、交房地点:御翠豪庭销售部一楼 3、组织架构 4、各组人员安排及工作内容 ★:业主身份确认组 组长: 成员:人 职责: A、负责对业主的接待,解释宣传交房的流程,发放交房程序表、房屋验收表、业主家庭成员一览表。 B、业主确认最终的房屋面积,办理好确认书。手续办理完毕后,在交房程序表上签字确认。 C、负责引领业主到公司财务部结清所有款项。 D、负责引领业主按程序办理好其它手续。 E、为业主解释好其它咨询事宜。 ★:房产财务组 组长: 成员:人 职责:

A、负责对业主的接待和咨询,特别是关于收费项目的解释工作。 B、查验交房手续第一项的签字确认情况。 C、确认无误后,为业主办理各项收费(产权税、维修资金等)。 D、负责为业主指示下一步的交房程序。 E、按销售部开据的面积确认书,收缴或退清业主的房款,收缴产权税等,并在交房程序表上签字确认。 F、负责为业主指示下一步的交房程序。 ★:物业财务组 ★组长: 成员:人 职责: A、负责对业主的接待和咨询,特别是关于物业收费项目的解释工作。 B、查验交房手续前两项的签字确认情况。 C、确认无误后,为业主办理各项收费(预收壹年物管费、车位使用费、装修垃圾 清运费、装修保证金、水电周转金等) D、并在交房程序表上签字确认,负责为业主指示下一步的交房程序。 ★:物业协议签定组: 组长: 成员:2人 职责: A、负责对业主的接待和咨询,特别是关于物业服务协议内的内容解释工作。 B、查验交房手续前三项的签字确认情况。 C、与业主签定物业管理服务协议。 D、负责为业主指示下一步的交房程序。 ★:验房组 组长: 成员:人 职责: A、负责对业主的热情接待以及物业的咨询。 B、查验交房程序表上的前四项签字,为业主借用钥匙,填写房屋验收表的相关事项。 C、引领业主上楼验房,首先查验钥匙的正确性以及防盗门的完好程度,同时查验房间内包括土建、水电以及房间配置各项目,同时为业主抄取水电气表的底数。 D、各项完毕后,将业主提出的需整改情况填写在表格上,请业主在房屋验收表和交房程序表第五项房屋验收情况一栏内签字确认。看房员在自己一栏内签字确认。 E、看房员引领业主回服务中心,接待员和业主在交房程序表第五项签字确认交房完毕程序,接待员收回交房程序表,指引业主到钥匙领用组。 F、每日汇总房屋验收表上的反馈问题,以交房快递的形式在当晚送交总指挥、销售部、工程部、物业公司。 ★:钥匙交接组 组长: 成员:2人 职责: A、接待人员负责对业主的热情接待以及关于物业的任何咨询。查验业主交房程序表上的前五项签字和两个财务完款收据。

交房前准备工作

交房前准备工作 交房前准备工作作者:佚名 时间:2008-10-13 浏览量: 交房前的准备工作是否充分、圆满,将直接影响着交房工作是否顺利,组织交房前的案例与专业学习,并进行模拟演练,为顺利交房打下了坚实的基础。 业主基本情况表的制定 每栋楼为1页,其内容包括几个单元、几层、几零几室、业主姓名、面积、户型。这种表格成为交房工作以及今后维修工作的重要资料依据,也是交房前期培训员工、熟悉小区内户型、户数及业主姓名的重要资料,也可以采用业主座次表的方式进行。此项工作有利于在交房时快速准确的确认出业主。 员工的培训工作 交房前员工应该熟知的内容包括: 、小区的基本概况; 2、每栋楼每户的基本户型、面积、户数; 3、结合业主基本情况表,对照每栋楼、每单元、每层熟悉人名,作为一名客服工作人员能够做到结合业主的房间号,熟知业主姓名,这将为今后工作的开展打下良好基础; 4、从销售部梳理每一位客户的交款情况,向开发商了解在接房时须交纳的费用有哪些,并以表格的形式罗列出来; 5、梳理销售过程中给客户承诺方面的问题与目前交房时有哪些差距: 6、会同物业管理公司及工程部人员到各单元进行房屋勘察,了解工程情况是否有问题,并作好记录形成书面文件提交给开发公司,由开发公司向各部门了解情况,作好前期整改或统一的解释说辞; 7、学习两书内容与住户手册内容; 8、学习前期物业管理协议,应逐字逐条的领会,能提出问题并解答;

9、向物业管理公司了解客户在接房时须交纳哪些费用,且每项费用为什么要收取及收取的金额。 文档方面的准备工作 、为小区内的每户业主立档案,一户一档,按照楼、单元贴上标志,摆放在档案柜中; 2、填写交房两书及收楼通知书; 3、填写前期物业管理服务协议中的相关内容,包括填写面积、房屋位置、加盖公章等; 4、将整理好的前期物业管理协议、质量保证书、使用说明书、住户手册、业主资料表一同装入每户的档案中,并按顺序摆好; 5、由现场经理或主管梳理以上各项问题及文档,落实各项问题完成时间及相应的负责人并形成表格的形式发给各相关部门执行,定时跟进工作的进展情况; 组织人员进行模拟演练,不断完善交房程序,从理论上做到万无一失。

房地产交付筹备细节及交房前准备工作

交房前准备工作 一、成立交房工作小组 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用: (一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户; (二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电; (三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统; (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置; (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位; (六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连; (七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施; (八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求; (九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅区进行验收,并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。 建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件,以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。

二、移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)共用设施设备清单; (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (五)业主名册; (六)物业管理必需的其他资料。 三、部门分工 (一)、销售部 1、收集业主名单;①提交资料与款项未清客户名单。②确认手续齐全客户名单。 (可交房资格审查及商议处理办法,包括款项不齐,按揭手续未办)(一定要核实业主的详细地址,如有变更,要求业主提供书面通知)2、提前通知业主交房,以挂号信、特快专递为主。(形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段) 3、统一说词。(一般由客服部及物业公司牵头) 备注:信函内容包括,业主交房所需的材料,按揭所缺材料、余款数额。 报纸广告由设计部开始设计交房广告。以设计部开始构思销售部交房氛围布置。 (可以商榷。如问题较多,还是低调一些) 提前电话通知业主,通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。 (电话过于提前,会造成业主提前到场要求先验房,或造成业主提前集会,发生不测) (二)、工程部: 1、工程部联合物业部,检查各套住宅的质量情况(包括:门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间);工地工程人员居住情况及清理现场。(相当艰巨、复杂。)

前期物业交房全套流程工作方案之令狐文艳创作

【平昌·龙锦湾】 令狐文艳 物 业 前 期 交 楼 方 案 巴中市新时代物业管理有限公司 二零一七年二月二十七日 “平昌·龙锦湾”交楼工作方案 【平昌·龙锦湾】位于巴中市平昌县城西中心地段信义大道,占地面积约4万平米,前期共300套,4栋楼,6个单元。现于年月日交房在即,为圆满完成此次交房工作,迎接“平昌·龙锦湾”业主乔迁新居,现将交房相关准备工作建议如下。 一、前期准备工作

(一)交房组织机构 由于平昌·龙锦湾一期的交付,将涉及四个相关单位:房地产开发企业(开发商)、销售部、承建单位、物业管理公司,按照一般的物业交付惯例,由房地产开发企业牵头成立入伙交房领导小组,并由房地产开发企业担任领导小组组长,其余涉及各方担任副组长单位。为确保交房工作的顺利开展,由贵公司各相关部门密切配合,成立交房工作小组,其组织机构如下: 负责交房工作的整体安排。 协调各相关部门之间的工作安排,统一行动,互相配合。 定期召开小组工作会,互相通报各部门准备情况,统一思想,统一认识。 定期向总指挥汇报前期交房准备工作。 3、现场督导:() 负责各部门工作进度的跟进、检查和督导并及时向组长或总指挥汇报。 (三)物业部(负责人:)(年月日前全部完成)

1、准备相关资料: ?《业主临时公约》、《承诺书》 ?《前期物业管理服务协议》 ?《装修指南》 ?《业主登记表》 ?《交房程序表》 ?《物业交房验收表》 ?《物品资料签收表》 ?《物业服务手册》 ?《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》 2、与工程部共同验收所有房屋(接管验收时,完善房屋门牌号,各户门牌号必须对应),提出整改意见。(年月份验收完成,月日所有整改工作完成)。 3、物业公司保洁进行小区的开荒工作。(年月份前完成) 4、接收并监督整改有问题房屋,物管部接受完所有钥匙。(年月份完成) 二、物品准备: A、房屋确认组:交房程序表、业主资料、指示牌一个。 B、公司财务组:验钞机一台、计算器一部、印泥、纸 巾、签字笔、指示牌一个、鲜插花一盆。 C、物业收银组:验钞机一台、计算器一部、印泥、纸 巾、签字笔、指示牌一个、鲜插花一盆。

房地产交付房前准备工作

交房前准备工作 、成立交房工作小组新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用: (一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户; (二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电; (三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统; (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置;ZDMOULE (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;oBSIWOv (六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连; (七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;CGqADCF (八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求; (九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅区 进行验收,并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使

用备案手续。AYNROO5 建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件,以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。opDBvaL。 二、移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)共用设施设备清单; (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (五)业主名册; (六)物业管理必需的其他资料。 三、部门分工 (一)、销售部 1、收集业主名单;①提交资料与款项未清客户名单。②确认手续齐全客户名单。(可交房资格审查及商议处理办法,包括款项不齐,按揭手续未办)lrGVoo3。 (一定要核实业主的详细地址,如有变更,要求业主提供书面通知) 2、提前通知业主交房,以挂号信、特快专递为主。(形式上只承认 挂号信或快递方式。电话只是辅助手段)

物业在交房前的准备工作有哪些

物业在交房前的准备工作有哪些? 1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训,物业智能收费软件的安装培训,办公场地的装饰装修,订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码。 2、提前在销售部与物业部展示:业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。(收费标准及收费依据)。 3、提出交房方案及应急预案。 4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。 5、制作物业使用交房答客问。 6、对的物业费的收取制定人性化标准,对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。(收费项目:物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证代办费等)。 7、确定前期物业管理服务合同。 8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 9、印刷以下各类入住表格:《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主(住户)入住基本情况登记表》等。 10 、熟悉掌握本项目的工程情况。 11、园区内环境布置:①入口处挂欢迎横幅,插彩旗,营造热烈的气氛。②插指路牌,由入口处到交房大厅。③管理处办公环境。 12、已租赁客户的交房流程(及收费)。

13、熟悉了解本项目详细情况。 14、与销售部密切配合:客户在销售部的所有相关手续齐全后,(包括:按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足)由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。 15、及时向上级主管部门(房管所、物价局)上报申请工作(完善物业接管与物业收费标准申请备案)。 16、与供水、供电、供气、排污(城市配套设施)、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用的代收代缴,促使协议的达成。

入伙前期准备工作

入伙前期准备工作 一、开发商入伙前期准备工作: 1、编写入伙通知书; 入伙通知书内容包括:(1)业主所带入伙资料原件、复印件及份数;(2)本人照片及张数;(3)房屋尾款、契税及大修基金结算金额;(4)购房合同、发票;(5)委托书等。 2、资料到位; (1)《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主手册》到位。 3、入伙现场布置; 开发商要根据每天业主入伙量,集中办理入伙,需提供一个通风、采光、地理位置方便的办公场所办理入伙;入伙现场办公家具准备到位;宣传资料、花篮、条幅到位。 4、后期保障工作。 开发商施工方后期保障及时,便于工作人员办理入伙。 二、施工方入伙前期准备工作: 1、楼宇整体开荒、保洁完毕,交与物业; 为保证业主顺利入伙,施工方在退场前要做好楼宇内外开荒保洁工作。 2、成品保护工作; 对楼宇内外成品保护完好,顺利移交物业。

3、施工人员撤离现场; 为了小区整体环境,施工人员、车辆、堆货及时撤离小区。 4、保修人员定编、定人; 5、入伙现场保修负责人确定。 三、物业入伙前期准备工作: 1、各户物业费、其它费用测算工作; 2、各种协议、表格盖章后准备到位; 3、房间钥匙编号到位; 4、办公设备、办公用品到位; 5、入伙现场、车辆停放、秩序维护工作; 6、楼宇整体开荒完毕; 7、后勤保障工作; 入伙现场布置 1、入伙外围布置: (1)停车场准备; (2)宣传条幅、花篮等布置。 2、入伙办公场地内部布置: (1)办公桌椅、设备安装、调试到位; (2)指示牌、宣传牌挂装到位; (3)休息椅、饮水机、纸杯、工作餐安排到位; (4)业主接待室准备; (5)开发商、施工方、销售办公区域环境布置。

交房前准备工作

交房前准备工作 一、确定交房工作小组人员名单: 地产公司:,,,,。 销售公司:,,,,。 物业公司:,,,,。 确定小组第一次会议时间 二、地产公司准备事项: 公示事项: 《重庆市城市房地产开发经营管理条例(修订草案)》要求公示 交房的11条标准 1.开发商已取得建设工程竣工验收备案证; 2.住宅生活用水已纳入城市自来水管网; 3.住宅用电已按照电力部门提供的供电方案纳入城市供电网络,不使用临时施工用电; 4.住宅小区附近有燃气管网的,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网相接; 5.住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户; 6.住宅的雨水、污水排放已纳入永久性城乡雨水、污水排放系统,确因客观条件所限需要采取临时性排放措施的,应当经水务、环保部门审核同意,并确定临时排放的期限; 7.住宅小区与城市道路或者公路之间有道路相连接,已完成小区内的道路建设; 8.住宅小区内的绿化建设已经按照园林管理部门审核通过的方案完成,确因季节原因不能完成的,应当确定绿化建设完成期限并在小区内公示; 9.已完成销售现场公示的房地产开发项目配套设施建设承诺书确定的配套设施建设; 10.住宅项目分期建设的,建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施; 11.已依法选聘具有相应资质的前期物业管理企业,并签订了书面物业服务合同。 “五证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或开工报告、商品房预售或销售许可证; “两书”即住宅质量维修保证书和住宅使用说明书; “三表”是竣工验收备案表、房屋实测面积表和住宅工程质量分户验收表。 根据小区的实际情况编写和印制《业主手册》。 确定移交时间: 1、工程部联合物业部,检查各套住宅的质量情况(包括:门、门牌、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间);工地工程人员居住情况及清理现场。 2、由工程部提供《竣工验收报告》 3、最终确认地下管网铺设、道路、绿化的完工时间。 4、已验收合格的套房向物业交接钥匙。 5、由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。 6、由房管所出示的面积表盖章. 7、毛坯房墙面、地面、门窗基础清洁完成。 8、公共走廊墙面、地面、门、公共楼梯间、扶手、风井、水电管道等达到验收合格标准 9、电梯运行检测,保障稳定运行。 10、公共绿化完工,达到交付使用标准。 11、泵房等机电配电机房,保障稳定运行。 12、移交业主水、电、气说明及卡 移交下列资料:

交房前物业公司与开发商工作交接明细

交房前物业公司与开发商工作交接明细 接管验收前的准备工作 成立管理处 在小区入伙前三个月,(竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行),成立管理处, 管理处主任和工程技术人员到位(其他管理人员分步到岗,具体见“入伙前筹备工作”第项内容),落实管理用房和职工宿舍。 组织验收小组 由物业管理公司牵头,组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组; 验收小组应在验收前完成以下工作: 1)提前派出部分工程技术人员进驻现场,与地盘的工作人员一起,参与楼宇竣工收 尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试.了解整个楼宇内所装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地;熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向,为入伙后的管理、维修养护打下基础。 2)主动与开发商和承建单位联系,协商楼宇交接问题,如:商定交接注意事项和开始交接日期等。 3)与施工单位双方制定验收方案,统一验收标准。 4)准备竣工验收的表格资料: A.房屋接管验收表 B.室内接管验收遗留问题统计表 C.公共配套设施接管验收表 D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E.机电设备接管验收表 F. 机电设备接管验收遗留问题统计表 3.0 相关记录及表格 房屋接管验收表 室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表 公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表

机电设备接管验收遗留问题统计表 楼宇资料的接管移交 l.0接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1)产权资料 A.项目批准文件; B.用地批准文件; C.建筑执照; D.业主姓名、联系方式及建筑面积清单; 2)验收合格资料 A.竣工验收证书; B.消防验收合格证; C、综合验收合格证书; D.用电许可证; E.供用电协议书; F.电梯使用合格证; 3) 工程技术资料 A. 竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸; B.地质勘察报告; C.工程合同及开、竣工报告: D.工程预决算分项清单; E.图纸会审记录; F.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) G.隐蔽工程验收签证; H.沉降观察记录; I.竣工验收证明书; J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书; K.新材料、构配件的鉴定合格证书; L.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书: M.供水、供暖的试压报告; 4)资料的存放: 上述的全部资料存放在物业管理公司保存,复印件在管理处办公室,以便随

交房前的准备工作

一、正确的房屋验收程序 1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”。 2、验收。一般收房过程中,业主在验房前,物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流,验收好后,再交付费用。从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意:不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证,为日后举证奠定基础,特别保存好验房问题备案单。 3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时,确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。 4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。 5、交合理费用。这里的合理费用包括:物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。 二、验房需准备的工具 验房师赵小强提示,正常验收房子时间一般是持续1~2个小时,需要带的工具包括:塑料洗脸盆:用于验收下水管道; 小榔头:用于验收房子墙体与地面是否空鼓; 塞尺:用于测裂缝的宽度; 5米卷尺:用于测量房子的净高; 万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通; 计算器:用于计算数据; 水笔:用于签字; 扫帚:用于打扫室内卫生; 小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳:用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 三、验房内容及方法 目前,开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容,很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收,并将验收结果写在交接书中,对于不符合合同的部分或质量出现问题,有权利要求开发商维修。 外部:外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。 检查墙体:平整度、是否渗水、是否有裂缝:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。 检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。 视镜(猫眼):入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。 检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。 楼道窗户:是否有纱窗,如果没有,应及时提出。 检查门窗的密封:是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验验看密封条的压力是否均匀。 窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防

物业在交房前的准备工作

物业在交房前的准备工作 1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训,物业智能收费软件的安装培训,办公场地的装饰装修,订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码。 2、提前在销售部与物业部展示:业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。(收费标准及收费依据)。 3、提出交房方案及应急预案。 4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。 5、制作物业使用交房答客问。 6、对的物业费的收取制定人性化标准,对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。(收费项目:物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证代办费等)更多精彩加物业社区微信。 7、确定前期物业管理服务合同。 8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 9、印刷以下各类入住表格: 《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主(住户)入住基本情况登记表》等。 10 、熟悉掌握本项目的工程情况。 11、园区内环境布置: 入口处挂欢迎横幅,插彩旗,营造热烈的气氛。 插指路牌,由入口处到交房大厅。 管理处办公环境。 12、已租赁客户的交房流程(及收费)。 13、熟悉了解本项目详细情况。 14、与销售部密切配合:客户在销售部的所有相关手续齐全后,(包括:按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足)由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续,更多精彩加物业社区微信。 15、及时向上级主管部门(房管所、物价局)上报申请工作(完善物业接管与物业收费标准申请备案)。 16、与供水、供电、供气、排污(城市配套设施)、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用的代收代缴,促使协议的达成。

交房入住流程

交房入住流程1.交房入住流程图

2.交房入住作业指引 2.1目的 合理地安排交房入住工作,确保交房入住工作顺利有序地进行。 2.2范围 适用于公司所有项目的交房入住管理工作。 2.3术语和定义 入住前期准备工作小组:应交房入住管理的需要由项目公司总经理牵头组织成立的专项小组,负责交房计划制定、各项交房准备工作的完善、资料的备妥以及信息的传递,由项目营销部、物管公司、客服服务部相关人员组成,项目公司总经理任组长,项目营销部经理任副组长。 2.4职责 2.4.1项目公司营销部 (1)组织成立交房入住前期准备工作小组; (2)起草《接房通知》并通知客户接房时间; (3)负责交房入住阶段各部门的工作协调; (4)统筹安排交房入住前期的准备及现场工作的组织安排; (5)办理相关手续、相关权证; (6)跟进各部门对客户交房入住时反馈信息的处理情况。 2.4.2 物管公司 (1)协助交房入住前期准备工作; (2)接待客户,办理入住相关手续; (3)组织客户验房; (4)负责组织质量问题收集和反馈。 2.4.3项目公司工程部 (1)参与客户验房过程; (2)负责质量问题的维修和处理 2.4.4项目公司财务部 (1)协助交房入住前期工作和办理交房入住财务收款手续。 2.5流程说明 2.5.1制定交房工作计划 (1)交房入住开始前3个月,在项目公司总经理的安排下,由项目公司营销部牵头成立交房入住前期准备工作小组,开始编制《交房入住工作计划》,明

确相关部门的工作内容及完成时间。 (2)《交房入住工作计划书》由项目公司营销部经理审核后,交项目公司总经理审批,报集团客服服务部备案。 2.5.2交房工作 (1)各部门在交房前的准备工作 ①项目工程部根据实际交房入住时间提前向项目营销部、项目财务部提供最终确定的实测面积。 ②项目营销部根据最终实测面积、《付款违约明细表》,出具《交房入住费用明细表》(包括需面积补差的客户名单)交给项目财务部; ③物管公司将相关物业费用明细提交给项目营销部; ④项目营销部负责于提前交房入住前2-3个月牵头组织各相关部门备妥《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主手册》(建议由项目营销部编写,可通过部门协商确定)及其它交房入住相关资料和数据,并提前30日最终确定文本内容提交客服服务部审核,审核后提前20日下发至项目营销部由其负责策划并确定版面; ⑤项目营销部进行修订并统一印刷,提前15日印刷完毕。 ⑥项目营销部负责于交房入住前10日开始确定交房入住办理现场及交房入住现场的包装、标识的制作,并提前2-3日完成交房入住现场的布置完善。 ⑦物管公司在交房入住二个月前,按照《住房验收作业指引》进行楼宇交接验收。 ⑧物管公司协助交房入住过程中的后勤保障工作。 ⑨对验房过程中发现的问题和客户意见,由各陪同验收部门负责解答,并记录存在的问题,验房结束后各部门做出总结,对存在的问题提出改进的意见。 ⑩物管公司负责根据验房结果要求项目工程部知会施工单位进行返修。 (2)《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的准备 ①项目公司营销部经理牵头组织补充并完善《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的工作。各部门提供的资料包括: a)项目公司工程部提供相关技术资料,包括产品配置标准、设备使用说明、管线布置、图纸等; b)项目营销部提供与客户承诺有关的资料; c)设计发展部提供《开发许可证》、《施工许可证》,《备案登记证》,《单项验收合格证》等。 d)项目公司工程部提供各类设备的保修资料(明确保修期限)及使用说明等。 ②由项目公司工程部提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的样

房地产公司交房前准备工作流程

交房前准备工作流程 1、获得环评报告、水电检测报告 具体工作内容:由环保局进行空气质量及噪音检测,供电局、自来水公司进行水、电检测。 工程进度要求:工程主体完工(公共部分装修完毕,内外部粉刷完毕)、综合管网(给排水、弱电、强电)排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。 流程所需时间:最快需要1周时间。 2、水通、电通且压力正常 具体工作内容:变压器移到小区指定位置后通电,由电力局测试电压。通水,由自来水公司测试水压。 工程进度要求:工程主体完工(公共部分装修完毕,内外部粉刷完毕)、综合管网(给排水、弱电、强电)排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。 流程所需时间:2—3个月。此项工作比较费时,至少需要提前两个月左右开始跟电力公司协调移变压器的问题(需要协调的问题主要是该片区要有停电计划,才可移变压器进小区)。正常情况下,变压没有固定正常是不能申请验房的。 3、内部分户自验

具体工作内容:由开发商协同监理公司、物业管理公司进行工程质量分户检验,并向施工方提出整改意见。 工程进度要求:工程主体完工(公共部分装修完毕,内外部粉刷完毕)、综合管网(给排水、弱电、强电)排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。 流程所需时间:1—3周,因为需要每家每户进行检验,且检验后如须整改的部分较多,还要为施工方留出整改时间。正常情况每天可以检验50户左右。 4、获得房屋面积实测报告 具体工作内容:向房管局测绘中心提出房屋面积实测申请,由房管局测绘中心派测绘组进行实地测绘,并出具面积实测报告。 工程进度要求:工程主体完工(公共部分装修完毕,内外部粉刷完毕)、综合管网(给排水、弱电、强电)排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。 流程所需时间:1周—1个月,此项工作时长弹性比较大,主要看关系,一般需要预约,测量1~2天可以完成,但测绘报告会比较久。 5、质检站进行房屋质量初验 具体工作内容:向质检站提出申请,由质检站派验房小组进行房屋质量初步验收,并由质检站提出整改意见。 工程进度要求:工程主体完工(公共部分装修完毕,内外部粉刷完

交房前准备工作

4星业务员培训 第三章交房时期主要工作 一、交房前资料准备 1.消防验收合格表、竣工验收备案表、实测测会报告复印件放于售楼处 2.安排售后至房管局领取《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅质量保证书》。其中说 明书交工程部负责人填写相关内容,此份做样本并留下备份,以便出现错误时,明确责任,余下安排人员或物业填写。质量保证书交于开发商相应负责人盖章。此两样准备好后移交物业部门,由物业部门在客户交房时发至业主。 3.制作《交房费用明细表》或由物业制作,做好后至开发商财务处核对每套总房价金额 是否正确,同时确认客户是否交足房款。未交足房款或贷款未放者,督促客户办理,办理之后方可办理交房。 4.准备信封。由签约数据库调出客户地址、姓名、电话、房号。先由业务员电话联系客 户,确认地址是否有效,无效则更改新的地址。确认好资料做成表格,房号可用非常小号的字。地址邮编、姓名、电话字号比照信封大小排好版,打印,裁剪。将发信的信息贴于项目信封之上,小字房号贴于信封背面。背面贴房号的目的是便于以后将每套交房信息对号装入信封。 5.如交房前项目无地址,即街道编号,需要先到相关部门确定地址,否则业主无法落户。 6.如项目报建名与项目宣传名不致,则由开发商到相关政府部门办理更名证明。复印置 物业与售楼处各一份。 二、与物业的交接 1.将交房客户的名单及其相关资料交于物业部 2.交钥匙于物业,让物业打签收单,尚未售出的房源钥匙可留下,以便日后看房方便 3.《交房费用明细表》交于物业,涉及主要内容如附件二 4.要求物业拟定《缴费通知》、《入伙须知》、《入伙通知书》、《交房流程》,确定后和业务 员统一说辞 5.移交信封,要求物业将这些确定的内容以挂号信的形式发出,确保客户一定收到。 6.移交《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅质量保证书》 7.交消防验收合格表、竣工验收备案表、实测测会报告复印件各一份

交房入伙业务操作指引

1.目的: 细化、规范房屋交付服务,确保项目交付工作能够正常、有序开展,提升客户满意度。 2.适用范围: 本指引适用于旗下所有项目的交房入伙工作。 3.术语和定义: 3.1入伙:指按照房屋买卖合同的约定,将房产移交给业主的过程。 4.职责 4.1区域公司客服中心/项目客服 4.1.1 负责确定交房节点,组织相关单位根据《项目交房计划(模板)》(附件一),编制项目交房计划。 4.1.2 负责整理入伙客户信息,向客服发送《入伙通知书》(附件二)。 4.1.3 负责组织交房活动,包括引导客户办理相关手续。 4.1.4 负责收集、整理交房信息,制作购房客户清单。 4.1.5 负责组织,撰写《项目交房总结(模板)》(附件三)。 4.2区域公司财务部/项目公司财务部 4.2.1 负责审核交房客户的购房款缴纳情况,配合填写交房业主资料表。 4.2.2 负责审核交房客户的缴费清单。 4.2.3 负责交房客户的面积补差、合同房款结算。 4.3项目公司工程部 4.3.1 负责组织向物业公司进行新建物业的移交。 4.3.2 配合客户验房,配合客户填写《分户验收记录表》(附件四)。 4.3.3负责整理客户验房过程中发现的问题,并在约定时间内落实整改工作。 4.4 物业公司 4.4.1配合编写房屋交付方案及计划,参与组织交房验收工作。 4.4.2负责提供物业部分的缴费清单(代收、预缴)。 4.4.3负责向客户收取物业部分代收、预缴费用。 4.4.4负责记录验收中发现的问题,并整理归档。

4.4.5负责组织工程维修后的二次验收。 4.4.6 负责向客户移交两书、钥匙及其他相关入住资料。 4.5 项目总经理/区域总裁 4.4.1 负责审核房屋交付方案及计划。 5. 房屋交付工作流程 5.1 交房准备 5.1.1 由区域客服中心/项目客服牵头,召集项目工程、设计、物业、总包单位、法务等部门,在交房前两个月召开房屋交付筹备会议,会议主要内容包括: 1)本次项目交付基本情况清单(交付时间、交付户数、交付区域等)及客户名单 2)项目工程进度情况 3)第一次内部验收情况总结 4)预期项目交付过程中主要存在的问题 5)目前已收到的客户诉求较为集中的问题 6)物业公司对于项目的接收情况 7)成立项目交房筹备小组,确定各部门对接人 5.1.2在交房前一个月,由区域客服中心/项目客服拟定房屋交付方案及计划,并提交审批。房屋交付方案及计划包括但不限于以下内容: 1)交房整体计划安排 2)交房小组名单及岗位职责 3)客户交房办理工作流程 4)交房现场布置计划 5)各相关单位(如水、电、煤、有线电视、产证办理)等联系情况 6)参与房屋交付的工作人员培训 7)房屋交付预演安排 8)《XX项目房屋交付问题百问百答》 9)应急情况处理预案 5.1.3 区域客服中心/项目客服负责组织对参与房屋交付的工作人员培训,培训内容主要包括房屋交付工作流程、《XX项目房屋交付问题百问百答》、编写《入伙通知书》、《房屋交付流转表》(附件五)、其它

前期物业交房全套流程工作方案

【平昌·龙锦湾】 物 业 前 期 交 楼 方 案 巴中市新时代物业管理有限公司二零一七年二月二十七日

“平昌·龙锦湾”交楼工作方案 【平昌·龙锦湾】位于巴中市平昌县城西中心地段信义大道,占地面积约4万平米,前期共300套,4栋楼,6个单元。现于年月日交房在即,为圆满完成此次交房工作,迎接“平昌·龙锦湾”业主乔迁新居,现将交房相关准备工作建议如下。 一、前期准备工作 (一)交房组织机构 由于平昌·龙锦湾一期的交付,将涉及四个相关单位:房地产开发企业(开发商)、销售部、承建单位、物业管理公司,按照一般的物业交付惯例,由房地产开发企业牵头成立入伙交房领导小组,并由房地产开发企业担任领导小组组长,其余涉及各方担任副组长单位。为确保交房工作的顺利开展,由贵公司各相关部门密切配合,成立交房工作小组,其组织机构如下: (一)前期筹备架构 (二)交房工作小组各成员职责 1、总指挥 负责交房工作的整体指挥、监督。 2、组长 负责交房工作的整体安排。 协调各相关部门之间的工作安排,统一行动,互相配合。 定期召开小组工作会,互相通报各部门准备情况,统一思想,统一认识。 定期向总指挥汇报前期交房准备工作。

3、现场督导:() 负责各部门工作进度的跟进、检查和督导并及时向组长或总指挥汇报。 (三)物业部(负责人:)(年月日前全部完成)1、准备相关资料: 《业主临时公约》、《承诺书》 《前期物业管理服务协议》 《装修指南》 《业主登记表》 《交房程序表》 《物业交房验收表》 《物品资料签收表》 《物业服务手册》 《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》 2、与工程部共同验收所有房屋(接管验收时,完善房屋门牌号,各户门牌号必须对应),提出整改意见。(年月份验收完成,月日所有整改工作完成)。 3、物业公司保洁进行小区的开荒工作。(年月份前完成) 4、接收并监督整改有问题房屋,物管部接受完所有钥匙。(年月份完成) 二、物品准备: A、房屋确认组:交房程序表、业主资料、指示牌一个。 B、公司财务组:验钞机一台、计算器一部、印泥、纸巾、签字笔、指示牌一个、 鲜插花一盆。 C、物业收银组:验钞机一台、计算器一部、印泥、纸巾、签字笔、指示牌一个、 鲜插花一盆。 D、签约组:前期物业管理服务协议、业主临时公约等资料、计算器一部、印泥、 纸巾、签字笔、指示牌一个、鲜插花一盆。 E、看房验收组:夹板10个、房屋验收登记表、房屋验收统计表、鲜插花一盆、指 示牌一个。 F、钥匙领用组:业主登记表、业主钥匙及资料盒、手提袋、业主手册、业主资料、

项目前期-入伙前准备工作程序

1.目的 规范房屋交付手续办理工作,保证为房屋交付顺利完成。 2.范围 适用于各管理处。 3.职责 4.方法和过程控制 4.1房屋交付前准备工作阶段是指管理处成立至房屋交付阶段。 4.1.1房屋交付前准备工作内容:管理处架构设置、拟定人员编制及人员培训、内部管理流程和制度的建立、公共关系的建立、房屋交付工作策划、设备设施及房屋的接管验收。 4.1.2 办公室房屋交付前准备工作 4.1.2.1负责新建管理处办公用品及办公设备的审核、采购。 4.1.2.2负责新建管理处交通运输工具的调配工作。 4.1.2.3负责管理处职员工作服的订制。 4.1.2.4根据《物业管理方案》审核新建管理处组织架构、人员编制 4.1.2.5负责新建管理处人员的招聘,入职培训及考核。确保管理人员及专业技 术人员房屋交付前三个月到位,安全员、保洁员提前一个月到位。 4.1.2.6组织房屋交付工作办理程序的培训

4.1.2.7负责调配房屋交付手续办理期间服务人员及组织相关培训 4.1.3 财务管理部房屋交付前准备工作 4.1.3.1制定物业管理处开办费使用计划,包括:办公用品、办公设备及维修工 具、设备、安全保洁工具等预算。并落实到位。 4.1.3.2负责新项目各项服务收费标准的审定。 4.1.3.3负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。 4.1.3.4负责监督新建管理处的物资采购工作。 4.1.4 品质管理部房屋交付前准备工作 4.1.4.1负责质量体系文件的发放及与房屋交付工作办理程序的培训。 4.1.4.2指导管理处分类建立物业管理档案资料。 4.1.4.3负责管理处接管物业房屋交付前清洁费用的审定 4.1.4.4负责审核相关规章制度、作业指导文件及房屋交付资料 4.1.4.5负责审核保安器材、检测仪器仪表、清洁绿化用品及各类工具等物资的 采购审核。 4.1.4.6分期开发项目,从第二期开始由管理处自行负责培训、资料审核、现场 准备。 4.1.5 新建管理处经理房屋交付前准备工作 4.1. 5.1落实各类管理用房的装修。 4.1. 5.2负责拟定房屋交付工作计划时间表,包括:工作内容、负责人及完成时 间等,报品质管理部审核,分管领导审批。 4.1. 5.3负责内部管理运作相关工作: A.编制管理处组织结构、岗位说明书,报人力资源部审核、分管领导审批。B.物资的采购:根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购置计划的制定、询价、报批及采购工作。包括: a.办公用品:家私、各类文具等。 b.办公设备:打印机、电话、复印机、传真机、空调等。 c.后勤服务设施:食堂、宿舍用品、用具等。 d.网络设备:电脑等。 e.清洁及绿化设备和工具:洗地机、吸尘器、剪草机等。 f.安全设备:对讲机、电警棍、手电筒等。 g.加工维修设备工具:万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。

交房前准备工作

精心整理 精心整理 交房前准备工作 成立交房工作小组 第四十五条新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用: (一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户; (二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电; (三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统; (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置; (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范以及第资料; 123备注:信函内容包括,业主交房所需的材料,按揭所缺材料、余款数额。 报纸广告由设计部开始设计交房广告。以设计部开始构思销售部交房氛围布置。??(可以商榷。如问题较多,还是低调一些) 提前电话通知业主,通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。????(电话过于提前,会造成业主提前到场要求先验房,或造成业主提前集会,发生不测) 二、工程部: 1、工程部联合物业部,检查各套住宅的质量情况(包括:门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间);工地工程人员居住情况及清理现场。(相当艰巨、复杂。) 2、由工程部提供《竣工验收报告》 3、最终确认地下管网铺设、道路、绿化的完工时间。

精心整理 精心整理 4、已验收合格的套房向物业交接钥匙。 5、由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。 6、由房管所出示的面积表盖章.?(一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定要准确,最容易出争端的地方) 三、物业部: 1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训,物业智能收费软件的安装培训,办公场地的装饰装修,订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码 2、?提前在销售部与物业部展示:业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。(收费标准及收费依据) 3、提出交房方案及应急预案。 4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。 5678910?11、??????????1213、?14 1案) 2契税:???根据规定从2006年6月1日起,对个人购买的普通商品住房,契税税率为1.5%(总房款);非普通住宅税率为3%(总房款)。普通住宅应同时满足三个条件,住宅小区建筑容积率在1.2以上;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下为普通住宅,否则将按非普通住宅对待。 专项维修资金:交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

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