莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究_陈文瑞
随着人口增长、工业化及城镇化进程的不断推进,我国社会进入了以资源环境约束加大为主要特征的矛盾突出期。作为城镇发展和土地利用的重点区域,开发区已经成为了地方产业升级、地区发展的推动器和科技创新基地。为了控制开发区盲目拓展、促进园区内低效用地潜力挖掘、提高用地日常管理水平、建立健全土地集约利用考核
制度与长效机制、增强土地管理参与宏观调控、构建资源节约型社会,开展评价开发区土地集约利用的工作具有十分重要意义。
从狭义上理解,土地集约利用就是指增加土地投入,以获得土地的最高报酬[1]。从广义上理解,土地集约利用就是通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径,不断提高土地的使用效率和经
文章编号:1672-4143(2010)03-0095-06
中图分类号:F293.2
文献标识码:A
莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究
陈文瑞
(莆田市国土资源局,福建
莆田351100)
摘要:在对莆田高新技术产业园区土地利用状况进行调查和分析的基础上,运用多因素综合评价法,选取相
应的评价指标来构建评价体系,运用特尔斐法求得权重构建模型,计算开发区的土地集约利用综合分值。根据定量化结果和实际情况,同时根据评价标准认为该园区属于集约利用等级。在此基础上,测算了评价时点的土地集约利用扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力,推算开发区的用地潜力规模和尚可供地年数。分析评价成果为研究确定园区土地集约利用方向、挖潜计划和相关政策建议提供重要依据。
关键词:莆田市;土地集约利用;评价指标;高新技术产业园区;潜力评价
Research on Evaluation of Intensive Land Use of
Putian High-Tech Industrial Park
CHEN Wen-rui
(Land and Resources Bureau of Putian,Putian Fujian 351100,China )
Abstract :Investigating and analyzing land utilization status of Putian high-tech industrial Park,the index
system of evaluation was defined with the method of multi-factor synthetic appraisement,the weighting of evaluation index in the method was confirmed with Delphi.The intensive land utilization synthetic value of the Park was calculated.According to the quantitative results,real situation and evaluation standard,it was considered that the region belonged to intensive utilization grade.Based on these,the intensive land use
expansion potential,
structure potential,
intensity potential and management potential at that time were
calculated.We estimated the land use potential scale and years of passably land given in the Park.So the land use potential scale and distribution is clear further.The results of the research could provide an
important reference to the government for finding out intensive land use direction,potentiality exploration plan
and relative policies.
Key words :Putian city ;
intensive land use ;index of evaluation ;high-tech industrial park ;potential evaluation 第17卷第3期
莆田学院学报
Vol.17No.32010年6月
Journal of Put ian University
Jun.2010
收稿日期:2010-03-01
作者简介:陈文瑞(1971-),男,福建莆田人,房地产经济师、土地管理工程师、土地登记代理人。
莆田学院学报
2010年6月
:
济效益,实现更高的经济、社会生态、环境效益[2]。国土资源部是较早系统开展土地节约集约利用评价研究的部门,2004年专门开展了针对开发区土地集约利用评价工作,建立了开发区土地集约利用总体状况评价体系,2008年发布了开发区土地集约利用评价规程(试行)。目前,常采用多因素综合评价方法[3]进行评价产业园区集约利用的程度,其中评价指标权重值的确定可采用特尔斐法[4]、因素成对比较法和层次分析法[5]中的一种或多种进行,指标标准化处理常采用理想值比例推算法[6]。本文参考最新规程,对莆田市园区土地利用状况进行调查分析,采用多因素综合评价的方法对园区进行土地集约利用程度评价;采用趋势分析法、目标逼近法等进行园区的土地集约利用潜力测算;分析园区土地利用过程中存在的问题,并提出相应的挖潜措施与成果应用建议。
一、产业园区概况
莆田高新技术产业园区是2002年6月经福建省政府批准成立,2005年12月经国家发改委审核通过的省级高新技术开发区。园区位于莆田市东部,处于海峡西岸经济区中部,东临福州,南接泉州、厦门,与台湾隔海相望,地理位置十分优越。园区的四至范围为:东至江口镇五星村顶墩路,南至高速公路内侧,西至三江口镇塔山村河道,北至江口镇丰山村下邦尾,土地总面积1105公顷。园区依山傍水、生态环境保持良好,是福建省“十一
五”期间重点扶持培育的电子信息产业“八大特色园区”之一,是福建省“一市一园”示范工业园区,国家火炬计划莆田液晶显示器产业基地和中俄科技合作示范基地。园区评价范围内目前已入驻企业245家,其中:已建成投产的企业202家,正在建设的企业43家,主要以电子信息、机械制造等产业为主导。截至评价时点(2008年12月31日,下文同),累计完成固定资产投资532000万元,
2008年实现工业产值1543514万元,高新技术产
业总产值510124万元。在全省开发区综合考评中排名第6,连续4年挤入全省开发区10强之列。
二、产业园区土地集约化利用评价
1.建立评价指标体系
城市土地集约利用指标体系应按照系统论的观点,全面、系统反映城市土地集约化利用程度的各个方面,各子系统之间相互协调、互相促进,共同为系统整体服务,力求科学、系统地表达出各个影响要素的主要方面和内在联系[6]。根据规程,本次开发区土地集约利用程度评价指标体系分为三层次,其目标层包括土地利用状况、用地效益和管理绩效3个方面,子目标包括6个,指标包括16个。以此衡量集约利用程度,见图1。
2.评价指标计算
评价指标均按照正向相关指标设置,即其数值越大,代表土地利用状况越佳。根据用地调查获得基础数据,各评价指标现状值计算结果如表1。
图1高新技术产业园区土地集约利用程度评价指标体系
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第3期陈文瑞:莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究
(1)评价指标权重确定
评价指标的权重依据评价的目标、子目标及指标对莆田高新技术产业园区土地集约利用的影响程度确定。评价目标、子目标及指标的权重取值在0至1之间,各目标权重值的和、同一目标下的各子目标权重值的和及同一子目标下的各指标权重值的和都为1.0。评价目标和子目标的权重值根据规程中评价指标权重区间表的要求确定。根据规程[6],指标权重值可以采用因素成对比较法、特尔斐法、层次分析法等方法确定。对于研究区域的评价指标权重值的确定采用特尔斐法。我们邀请了涵江区国土分局、建设局、规划局、统计局、开发区管委会等部门的15位专家,经过两轮的测评,确定各项评价指标的权重值。
(2)评价指标理想值确定
根据莆田高新技术产业园区客观实际及符合相关法律法规、国家及地方制定的技术标准、土地利用规划及城市总体规划等要求的前提下,按照土地节约集约用地原则,对指标理想值进行确定。理想值原则上应不小于现状值。目前常用的方法有先进经验逼近法、发展趋势估计法、专家咨询法、目标值法等[6]。本次各评价指标理想值的确定是根据规程提供的方法,结合莆田市社会经济发展状况和莆田高新技术产业园区的产业发展规划,在通过征求意见的基础上,咨询当地有关领导和专家,参考《福建省工业项目建设用地控制指标》等有关政策文件标准和省内外其他开发区的相关指标来综合确定的,并借鉴国内外开发区土地集约利用经验来进行的。
(3)评价指标标准化
指标层数值是工业用地土地集约利用潜力评价的基础,在指标标准化过程中,为使数据间具有可比性,保证各项指标标准化方法的一致性,需消除单位和量纲。本次评价采用理想值比例推算法进行指标标准化,以评价指标实现度衡量开发区各土地利用指标现状值在何种程度上满足理想值的要求。其计算公式根据规程[6]如下:
S ijk=X ijk
T ijk
×100%
其中:S ijk为i目标j子目标k指标实现度分值;X ijk为i目标j子目标k指标现状值;T ijk为i目标j子目标k指标理想值。
评价指标实现度分值应在0至100%之间,当得分大于100%时,该项指标的实现度分值记为100%。
3.土地利用集约度分值计算
莆田高新技术产业园区土地利用集约度分值按照分层次计算的原则处理,其综合分值是将各
表1高新技术产业园区土地集约利用程度评价指标现状值表万元/公顷目标子目标指标现状值理想值
土地利用状况土地开发程度
土地开发率61.02%85%
土地供应率98.51%100%
土地建成率83.40%90%用地结构状况
工业用地率63.87%65%
高新技术产业用地率16.62%30%土地利用强度
综合容积率0.83 1.0
建筑密度25.35%30%
工业用地综合容积率0.92 1.2
工业用地建筑密度32.33%40%
用地效益产业用地投入产出效益工业用地固定资产投入强度15681800工业用地产出强度45485000高新技术产业用地产出强度57776000
管理绩效
土地利用监管绩效
到期项目用地处置率100%100%
闲置土地处置率100%100%
土地供应市场化程度
土地有偿使用率69.97%75%
土地招拍挂率11.28%30%
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目标层分值乘以各自的权重,进行加和求得。(1)子目标分值计算
土地利用集约度各子目标分值计算公式根据
规程[6]如下:
F ij =n
k =1
Σ(S ijk ×W ijk )
其中:F ij 为i 目标j 子目标土地利用集约度分值;
S ijk 为i 目标j 子目标k 指标实现度分值;W ijk 为i
目标j 子目标k 指标相对j 子目标权重值;n 为指标个数。
(2)目标分值计算
土地利用集约度目标分值计算公式根据规程[6]
如下:
F i =n
j =1
Σ(F ij ×W ij )
其中:F i 为i 目标土地利用集约度分值;F ij 为i 目标j 子目标土地利用集约度分值;W ij 为i 目标j 子目标相对i 目标权重值;n 为子目标个数。
(3)集约度综合分值计算
土地利用集约度综合分值计算公式根据规程[6]
如下:
F =n
i =1
Σ(F i ×W i )
其中:F 为土地利用集约度综合分值;F i 为i 目标集约度分值;W i 为i 目标相对总目标权重值;n 为目标个数。
经测算,莆田高新技术产业园区土地集约度综合分值为87.15%,详见表2。
4.程度评价结果分析
参照国内其他城市类似开发区用地的水平,并通过问卷调查、专家咨询等方式确定土地集约利用程度综合分值的评价标准:综合分值<60%为低度利用,60%—75%为适度利用,75%—90%为集约利用,叟90%为高度利用。
莆田高新技术产业园区土地集约利用程度综合指数值为87.15%,对照上述标准等级,土地达到“集约利用”程度。
土地达到“集约利用”的水平是莆田高新技术产业园区管理水平、土地管理政策、招商引资方向、规划总体引导等多方面共同作用的结果。
从上述结果来看,该开发区的土地集约利用已达中上水平。从土地开发的角度来看,现状土地开发率为61.02%,若加上已建成农村建设用地
30.26%,实际开发率达91.28%,而且土地供应率、
建成率分别达到98.51%、83.40%,说明该开发区内已开发的土地供应、建设程度较高,基础设施配
目标
子目标
指标实现度分值
权重值
土地利用状况
土地开发程度
土地开发率
72%0.0378土地供应率99%0.0441土地建成率
93%0.0441用地结构状况
工业用地率98%0.0806高新技术产业用地率
55%0.0538土地利用强度
综合容积率
83%0.0383建筑密度85%0.0383工业用地综合容积率77%0.0415工业用地建筑密度81%0.0415用地效益
产业用地投入产出效益
工业用地固定资产投入强度
87%0.1216工业用地产出强度91%0.133高新技术产业用地产出强度
96%0.1254土地利用监管绩效
到期项目用地处置率100%0.055闲置土地处置率100%0.055土地有偿使用率93%0.054管理绩效
土地供应市场化程度
土地招拍挂率
38%
0.036
综合分值
//
87.15%
表2
高新技术产业园区土地利用集约度综合分值表
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第3期陈文瑞:莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究
建比较齐全,开发区运营状况较佳,企业投资环境良好。从企业的整体土地利用强度和效益来看,虽然开发区内尚有部分项目用地正处在建设阶段,但目前土地开发利用强度和用地效益各指标的现状值总体水平仍较高,工业用地容积率和建筑密度分别为0.92和32.33%,工业用地的固定资产投入强度和产出强度分别为1568万元/公顷和4548万元/公顷。同时,莆田高新技术产业园区在项目管理、对外招商引资方面也做出了巨大努力,出台了一系列优惠政策,吸引了一大批优秀企业如新威电子、汇达时装、德信电子等的入驻。
三、土地集约利用潜力测算
莆田高新技术产业园区土地集约利用评价的另一方面是在莆田高新技术产业园区用地调查和程度评价的基础上进行潜力测算与挖掘,即明确莆田高新技术产业园区用地挖潜的规模和分布,并提出潜力挖掘的措施。根据规程[6],本次莆田高新技术产业园区土地集约利用潜力从扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力四个方面进行分析,同时测算尚可供地年数。
1.扩展潜力测算
扩展潜力是指截至评价时点时莆田高新技术产业园区评价范围内尚可供应土地的面积;尚可供应土地面积计算公式根据规程[6],单位均为公顷;计算结果为:扩展潜力的测算结果为尚可供应土地为422.77公顷,尚可供应土地(扣除已建成农村建设用地)为102.08公顷,尚可供应工矿仓储用地为39.52公顷。
2.结构潜力测算
结构潜力是指莆田高新技术产业园区评价范围内已建成城镇建设用地中,通过用地结构调整可增加的工矿仓储用地面积,其计算公式根据规程[6];计算结果为:工业用地率的现状值为63.87%,理想值为65%,经过测算,结构潜力为6.00公顷。
3.强度潜力测算
强度潜力是指莆田高新技术产业园区评价范围内已建成城镇建设用地中,现状工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度与相应理想值的差距换算形成的用地面积;其计算公式根据规程[6],各类强度潜力计算结果详见表3。
表3高新技术产业园区土地集约利用强度潜力测算表
公顷
4.管理潜力测算
管理潜力是指通过处置到期项目用地和应收回的闲置土地,可增加的土地供应面积,其计算公式根据规程[6],单位均为公顷。
截至评价时点,评价范围内尚无有偿使用且已到期但未处置的土地和应收回闲置的土地,因此管理潜力的值为0。
5.尚可供地年数测算
莆田高新技术产业园区尚可供地年数根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、年均供应土地面积和年均供应工矿仓储用地面积计算。在遵照土地节约集约用地原则和结合扩展潜力、结构潜力、强度潜力及管理潜力等相关计算结果的前提下,对前3年年均供应土地面积、前3年年均供应工矿仓储用地面积进行修正后得到年均供应土地面积及年均供应工矿仓储用地面积;尚可供地年数根据规程[6]计算如下:
莆田高新技术产业园区尚可供地年数=
422.77÷68.85=6.1年
莆田高新技术产业园区尚可供地年数(扣除已建成农村建设用地)=102.08÷68.85=1.5年莆田高新技术产业园区工矿仓储用地尚可供地年数=39.52÷53.56=0.7年
6.潜力测算结果分析
从各种潜力测算结果可以看出,莆田高新技术产业园区土地集约利用潜力主要有:
一是扩展潜力。莆田高新技术产业园区内尚可供应土地的扩展潜力规模为422.77公顷,扣除已建成农村建设用地后尚可供应土地的扩展潜力规模为102.08公顷,其中尚可供应工矿仓储用地的扩展潜力规模为39.52公顷。
二是结构潜力。目前莆田高新技术产业园区项目现状值理想值强度潜力工业用地综合容积率0.92 1.279.19
工业用地建筑密度32.33%40%65.08
工业用地固定资产投入强度1568180043.74工业用地产出强度4548500030.68
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通过用地结构调整可增加工矿仓储用地面积为6.00公顷。
三是强度潜力。目前莆田高新技术产业园区通过提高工业用地综合容积率和建筑密度建筑挖潜的面积分别为79.19公顷和65.08公顷,通过提高工业用地固定资产投入强度和产出强度挖潜的面积分别为43.74公顷和30.68公顷。
综上所述,莆田高新技术产业园区尚处于发展并不断成熟的阶段,还有一定的潜力可以挖掘,主要为扩展潜力和强度潜力,结构潜力规模不大,而在管理上已无潜力可挖。目前莆田高新技术产业园区扣除已建成农村建设用地后的尚可供地年数仅为1.5年,工矿仓储用地尚可供地年数仅为0.7年,而且随着海西的崛起,莆田市域经济将会不断壮大,莆田高新技术产业园区建设发展的速度也会更快,供地保障的年数将更短,因此在对开发区内部挖潜改造优化的同时,莆田高新技术产业园区的扩区升级计划也应该尽早提上议事日程。
四、土地集约利用潜力挖掘措施
1.准确给高新技术产业园区功能进行定位
按照海峡西岸经济区的发展布局,发挥地处海峡西岸沿海中部的区位优势,主动加强与福州、泉州、珠江三角洲、长江三角洲以及台湾地区的对接交流。
2.加大招商引资力度,增强开发区核心竞争力
要加大招商引资力度,加强与台商和在外的莆田籍民营企业家的沟通联系,增强资本“回归”的吸引力,加快园区人口与产业的集聚,积极推动“项目带动”战略,推动产业结构升级和布局优化,增强核心竞争力。
3.加强产业引导,促进产业集群发展
当前莆田高新技术产业园区内的电子信息、鞋革服装、食品加工和机械制造等主导产业均是土地集约利用程度和产出效益相对较高的产业,在今后莆田高新技术产业园区的发展中应继续加以产业引导,培育一批带动力大、成长性好、市场开拓能力强、有一定规模和效益好的工业产业龙头企业,从而吸引更多资金、科技人才和其他关联企业向龙头企业聚集,促进企业向专业化、规模化、产业化发展,打造产业集群的核心主体。要充分发挥临近三江口港、秀屿港和涵江城区的优势,形成有莆田高新技术产业园区特色的产业集群。
4.盘活农村建设用地,提高土地利用效率
针对莆田高新技术产业园区内农村建设用地比重较大的状况,为切实提高开发区的土地利用效率,一要加大村庄和零星工矿用地的集中归并,推进园区内部农村的集约化改造,提高土地的利用强度;二要加快土地置换工作,调整莆田高新技术产业园区用地结构,逐步搬迁置换部分村庄,促进农村建设用地的节约集约利用,避免农村建设与园区建设用地的矛盾,实现土地集约利用。三可结合新农村建设,利用部分旧村建设一些商铺、公寓等建筑,为工业区生活配套提供必要补充,既使旧村更新改造步入良性循环,又能切实提高莆田高新技术产业园区的土地使用效率。
5.提高土地利用强度,鼓励建设标准厂房
针对莆田高新技术产业园区部分企业土地利用强度较低的状况,应出台相应政策措施,鼓励企业加大对土地的投入,提倡建设标准厂房,提高土地的利用强度,以提高土地的使用效益。此外,也要强化项目建设批后监管、跟踪督查,促进项目早开工早投产,以项目推进带动各项工作,建立严格的工业项目评价考核制度,开展工业用地复核验收制度,明确奖惩措施,推动经济增长。
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[6]中华人民共和国国土资源部.开发区土地集约利用评价
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[责任编辑林治华]
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