周文祥与淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司等合同纠纷一审民事判决书

安徽省淮南市田家庵区人民法院

民事判决书

(2015)田民一初字第00838号

原告:周文祥,男,1971年1月29日出生,汉族,住江苏省南京市江宁区。

委托代理人:冯涛,安徽志同律师事务所律师。

委托代理人:沈锋,安徽志同律师事务所实习律师。

被告:淮南市通顺置业有限公司,住所地安徽省淮南市田家庵区。

法定代表人:曹明明,该公司董事长。

被告:上海启创房地产经纪有限公司,住所地上海市普陀区。

法定代表人:蔡东,该公司董事长。

被告:淮南市金海凯园商业运营管理有限公司,原住所地安徽省淮南市田家庵区,现住所地安徽省淮南市田家庵区。

法定代表人:陈丛春,该公司董事长。

委托代理人:王均,该公司法律顾问。

被告:李旭日,男,1979年11月4日出生,汉族,淮南市金海凯园商业运营管理有限公司总经理,住安徽省淮南市田家庵区。

委托代理人:王均,男,系淮南市金海凯园商业运营管理有限公司法律顾问。淮南市金海凯园商业运营管理有限公司推荐。

原告周文祥诉被告淮南市通顺置业有限公司(以下简称通顺置业公司)、上海启创房地产经纪有限公司(以下简称上海启创公司)、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司(以下简称淮南金海凯园公司)、李旭日合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告周文祥的委托代理人冯涛、被告淮南金海凯园公司、李旭日共同的委托代理人王均到庭参加诉讼,被告通顺置业公司、上海启创公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周文祥诉称:2009年前后,开发商(通顺置业公司)、销售商(上海启创公司)大肆宣传其建设开发的北京名都商铺。并把1-3层的商铺划分成5-10平方米的约2000个格子对外销售。原告受其宣传影响,感受到购买这样的商品房,其价格可以接受。于2009年10月24日出资购买了“北京名都”商铺1626,并与开发商通顺置业公司签订《商品房买卖合同》,同时被告委托香港金海凯园商业运营管理有限公司(以下简称香港金海凯园公司)与原告签订《北京名都商业委托经营合同》。被告宣传的内容即使未载入《商品房买卖合同》,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。《北京名都商业委托经营合同》第五条约定:1、前三年的租金由开发商支付,按每年总房款的8%一次性冲抵业主购房款;“经营公司”从第四年起开始支付租金,第四到第六年按每年总房款的9%向业主支付租金;后四年(7-10)按每年总房款的10%向业主支付租金。2、“经营公司”按年向业主支付租金,每年第一个月之25日至30日,“经营公司”将当年租金向业主一次性付清。3、租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。2010年11月8日,开发商、销售商又委托淮南金海凯园公司承接《北京名都商业委托经营合同》,又与原告

补签《北京名都商业委托经营合同》。合同的内容与香港金海凯园公司的合同相同。2013

年10月1日,三年租期届满。按照《北京名都商业委托经营合同》第五条约定,“经营公司”应当在2013年10月25日至30日期间向原告支付下一年度的租金。双方正在洽谈如

何支付租金时,被告李旭日突然于2013年10月30日在“猎潮?淘宝城”一楼大厅张榜公示:“北京名都广大业主,由于经营公司经营不善,造成委托经营管理合同不能正常履行,现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理,请广大业主自看到公告之日起,带齐购房

手续到北京名都一楼退铺办公室,办理退铺手续,过期不办视为自动放弃。”《北京名都

商业委托经营合同》第四条约定,双方同意在委托经营管理期限内,本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行,违约方应承担本项目造成的一切损失。“经营公司”李旭日擅自解除合同,已严重违反前述约定,系根本性违约。同时,其

又诈骗了现在租赁商户的租金。2013年12月4日,在淮南市田家庵区人民政府的主持下,淮南金海凯园公司承诺2014年1月25日支付一年的租金。现在,已是2014年10月,被

告应支付一年的房租,并按照合同第3条第2款第2项的约定,承担剩余六年的全部租金。为维护原告的合法权益,诉至法院,请求判令:1、解除《北京名都商业委托经营合同》;2、各被告支付第四年度租金7686元;3、被告承担解除合同违约金49532元;4、被告承

担本案诉讼费。庭审中,原告要求四被告承担连带责任,并将第三项诉讼请求减少为

14860元。

原告周文祥为支持其诉讼请求,向本院提供以下证据:

证据一、原告的身份证复印件,证明原告诉讼主体资格。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见:无异议。本院经审查依法予以确认。

证据二、房产证,证明原告是诉称房屋的产权人。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见:无异议。本院经审查依法予以确认。

证据三、2009年10月13日淮河早报刊登的通顺置业公司的倒计时广告复印件一份、北京名都楼盘宣传页复印件两份,证明:1、广告是在主流媒体上刊登;2、通顺置业

公司和上海启创公司在宣传时承诺包租为十年,1.5倍回购,前三年房租为24%的房款,两公司具有不可推卸的责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见:对该证据真实性无

异议,但广告仅是投资规划,原告作为投资人应承担一定的风险。本院经审查认为:该份

证据能够证明被告通顺置业公司和上海启创公司在销售房屋宣传时作出10年租约保障(1-

3年回报率8%、4-6年回报率9%、7-10年回报率10%)、期满1.5倍回购的承诺,本院对

该份证据的真实性依法予以确认。

证据四、《商品房买卖合同》,证明原告看到通顺置业公司广告宣传后购买房屋并签订买卖合同,合同第四条的价款是抵扣总房款24%的房租之后余款即76%的总房款,合同价款与实际支付价款不一致。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见:对该证据的真实

性没有异议,可以看出开发商在销售过程中有违规行为。本院经审查认为:该份证据与其

他证据相互印证,能够证明原告的举证观点,本院对该份证据依法予以确认。

证据五、《北京名都商业委托经营合同》(说明:原告购买房屋后,先与香港金海凯园公司签订了委托经营合同,后淮南金海凯园公司承接了香港金海凯园公司,所以业主

又与淮南金海凯园公司重新签订了委托经营合同),证明:1、通顺置业公司安排淮南金海凯园公司承租并经营原告的房屋,期限为十年;2、合同第3.2.2条约定,被告逾期支付租金超过三个月,原告有权解除合同,并向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金;3、合同第6.5条约定的总价款是真实的购房款;4、合同内容与证据三是一致的,相互佐证。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见:对该证据真实性没有异议,证明观点有异议。2010年10月3日是合同履行期限,双方权利义务明确,作为投资行为,风险、利益应当

共同承担。本院经审查认为:该份合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的,被告淮南

金海凯园公司、李旭日对该份证据的真实性均无异议,本院对该份证据的真实性依法予以

确认。

证据六、2013年10月30日淮南金海凯园公司公告,证明淮南金海凯园公司在

2013年10月30日自认其因管理不善不能履行合同退出运营管理,其单方解约,已经构成

严重违约,应当承担违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见:对该证据三性

没有异议,对公告发布的起因有异议,是业主们对租金不满,在10月9日轰堵公司大门,因此公司无法继续经营下去,不具有法律效力。本院经审查认为:被告淮南金海凯园公司、李旭日对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议,本院对该份证据依法予以确认。

证据七、上海启创公司与通顺置业公司签订的销售协议书复印件,证明:1、双方

约定北京名都一到三层包销价7000元/平方米,溢价部分给上海启创公司,结合证据四、五,每平方米15000元以上,溢价部分已达到每平方米8000元,足以证明其享受利益超出通顺置业公司,上海启创公司应是房屋出卖人,不仅仅是代理关系;2、合同约定了经营公司的成立情况,管理公司违约责任应由上海启创公司承担。被告淮南金海凯园公司、李旭

日质证意见:协议是通顺置业公司、上海启创公司签订的,内容违反相关法律规定,售后

包租承诺系违规,导致现在纠纷,因此被告通顺置业公司、上海启创公司应当承担本案责任。本院经审查认为:该协议系通顺置业公司与上海启创公司就销售北京名都项目商品房

事宜所签订。该证据虽系复印件,但与本案其他证据相互印证,且被告上海启创公司在答

辩时也认可其与被告通顺置业公司于2009年4月29日签订代理销售协议,故本院对该证

据的真实性依法予以确认。

证据八、田区政府2013年12月6日编号97的会议纪要、淮南金海凯园公司承诺

书复印件各一份,证明2013年12月4日双方争议经过淮南市田家庵区政府调解,淮南金

海凯园公司承诺于2014年1月25日支付业主2014年一年的租金,到期之后淮南金海凯园公司再次违反调解内容,严重违约,应承担违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质

证意见:李旭日当时被羁押,无法实现承诺。本院经审查对该证据的真实性依法予以确认。

被告通顺置业公司在法定期限内未答辩,也未提交证据。

被告上海启创公司开庭前提交书面答辩称:一、答辩人与开发商通顺置业公司之间的关系为销售代理关系。原告购买的北京名都房产系通顺置业公司独自开发建设,并由通

顺置业公司委托答辩人进行代理销售。通顺置业公司与答辩人于2009年4月29日签署代

理销售协议。根据该协议的约定和有关法律的规定,答辩人作为通顺置业公司的销售代理商,其进行代理销售行为所引起的法律后果,均应由委托人通顺置业公司承担,答辩人不

承担任何责任。二、答辩人在进行代理销售过程中,严格按照通顺置业公司审查通过的宣

传内容发布广告,并未擅自夸大宣传,更未作出任何虚假宣传。故答辩人不应承担任何责任。三、答辩人已经严格履行了销售代理协议所约定的合同义务,并为原告购买北京名都

的房产提供了相应的服务。且答辩人在代理销售过程中并无不当之处,故不应该承担任何

责任。四、通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售,是通顺置业公司与原告自愿

认可的一种销售方式。答辩人只是作为代理人,代为通顺置业公司与原告办理商品房买卖

过程中的相关手续,商品房买卖的法律后果当然应该由买卖双方自行承担,与答辩人无关。况且,即使是通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售违反了有关规定,那也是应

该由有关部门对通顺置业公司进行行政处罚。综上,答辩人认为:答辩人作为销售代理人,其代理行为所引起的法律后果均应该由委托人承担,代理人不应该承担任何法律责任。

被告上海启创公司在法定期限内未提交证据。

被告淮南金海凯园公司、被告李旭日在庭审中共同辩称:一、同意解除《北京名都商业委托经营合同》。二、被告通顺置业公司、上海启创公司违规操作,应该是责任的主

要承担者。三、租金起算点有问题,淮南金海凯园公司及原告方也有过错,应当承担部分

责任,投资风险原告也应分担。四、李旭日系公司职员,履行的职务行为,不应当承担责任。

被告淮南金海凯园公司、被告李旭日为支持其辩称意见,共同向本院提交以下证据:

证据一、香港金海凯园公司《授权书》一份,证明香港金海凯园公司授权给淮南金海凯园公司经营,相关法律后果由香港金海凯园公司承担。原告质证意见:真实性有异议,香港金海凯园公司并不存在。本院经审查认为:因涉及案外人,该证据真实性本院难以确认。

证据二、2013年11月24日淮南金海凯园公司向田区信访局出具的文件一份,证

明淮南金海凯园公司与业主发生争议后,因业主行为公司无法经营。原告质证意见:1、仅为公司文件,不是证据;2、房屋不是业主交给淮南金海凯园公司,是由通顺置业公司直接交付给淮南金海凯园公司。本院经审查认为:该文件系被告淮南金海凯园公司向淮南市田

家庵区信访局出具的报告,系单方陈述,对该证据本院不予确认。

证据三、2010年10月30日与孔垂刚签订的《北京名都商业委托经营合同》(铺

号为1楼1106号)复印件,证明业主也应承担违约责任(第三条);合同签订日期为

2010年10月30日,是房屋交付时间。原告质证意见:对该证据真实性没有异议,证明观

点有异议,房屋是通顺置业公司直接交付给淮南金海凯园公司,原告把房屋租出去,不存

在违约行为。本院经审查对该证据真实性依法予以确认。

证据四、通顺置业公司和淮南金海凯园公司签订的《北京名都交接协议》,证明通顺置业公司于2010年9月20日将北京名都商场正式移交给淮南金海凯园公司经营。原告

质证意见:无异议。本院经审查认为:该份证据能够证明被告通顺置业公司于2010年9月20日将北京名都商场正式移交给淮南金海凯园公司的事实,故本院对该份证据的真实性依

法予以确认。

经庭审调查,原、被告举证、质证,本院根据采信的证据,认定以下事实:

本区学院路北京名都楼盘由通顺置业公司开发建设。该公司将该楼盘1-3层商铺分割成面积不等的若干商铺对外销售。2009年4月29日通顺置业公司(甲方)与上海启创

公司(乙方)经协商签订协议一份,其中约定:甲方委托乙方代理销售“北京名都”项目

商业用房,乙方采取“包销”的方式,双方共同协商制定标的物销售基价为7000元/?,

乙方实际销售价格超出销售底价的溢价为乙方全额所有。甲方须与乙方所成立的商业经营

管理公司另行签订商场租赁合同为本合同附件。

2009年10月13日淮河早报刊登开发商为通顺置业公司,营销代理为上海启创公

司的北京名都开盘倒计时广告,载明:10年租约保障,期满1.5倍回购,真正的小投资、

零风险、高回报等。另北京名都楼盘宣传页载明“以购买北京名都10平方米商铺为例:单价:8000元/?,10平方米总价8万元,返还三年租金(年8%,三年总计24%)1.92万元,实际总价6.08万元,首付3.04万元,按揭3.04万元。首付3.04万元,月供356.6元。

加前三年银行按揭款实际总投资43240元。第四年开始盈余,10年获现金收入为30001元。若10年后出售给经营公司,售价为原价的1.5倍,可得现金收入共计1.5×80000+30001

=150001元,减投资本金43240元,十年净收益106761元,(未计入商铺升值利润)投

资回报高达246.9%!

2009年10月24日周文祥与通顺置业公司签订了一份《商品房买卖合同》,其中

约定:周文祥购买通顺置业公司开发建设的北京名都1层1626号商铺,建筑面积为6.1平方米,总金额64904元……交付期限:出卖人应当在2010年6月30日前,依照国家和地

方人民政府的有关规定,将商品房交付买受人使用。同日周文祥与香港金海凯园公司签订《北京名都商业委托经营合同》。

2010年9月20日通顺置业公司将北京名都商场整体移交给淮南金海凯园公司。

2010年11月8日周文祥与香港金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》被收回。同日,周文祥(以下简称业主)与淮南金海凯园公司(以下简称经营公司)补签

了一份《北京名都商业委托经营合同》,其中约定:第一条协议目的:业主自愿将其拥有“北京名都”铺位之全部投资经营管理权委托给经营公司,由经营公司在法律规定范围内

进行合法经营。第二条物业状况:2.1该物业位于淮南市学院路“北京名都?凯园曼哈顿国

际娱乐广场”内,所购商铺为一层1626号,建筑面积6.1平方米。(最终面积以房管部门检测报告为准)。第三条责任和义务:3.2.2经营公司须按期足额向业主交付租金;如逾期,按应付款项的日万分之三向业主支付违约金;逾期超过三个月业主有权单方面解除合同,并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金;第四条合同期限:4.1委托期限:

自该套商品房正式交付之后三个月(预留商场装修期)起,即2010年10月1日,止于2020年10月1日。期限为十年。4.2本合同是经营公司与业主根据合同法所签订的经营委托合同,任何第三方无权干涉,双方同意在委托经营管理期限内,本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行,违约方应承担本项目所造成的一切损失。第五条款项支付方式及时间:5.1租金标准:前三年的租金由开发商支付,按每年总房款

的8%一次性冲抵业主购房款;经营公司从第四年起开始支付租金,第四至第六年按每年总

房款的9%,即每年7686元向业主支付租金;后四年(7-10)按每年总房款的10%,即每年8540元向业主支付租金。5.2支付日期:5.2.1经营公司按年向业主支付租金,每年第一

个月之25日至30日,经营公司将当年租金向甲乙双方共同认定的交通银行业主本人借记

卡以转账方式向业主一次性付清。5.2.2租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。第

六条合同解除与延续:存在下列情形之一时,本合同自动解除,双方均不承担责任:6.1

因不可抗力导致本合同无法执行时;6.2本合同有效期届满;6.3经双方同意的其他情况。6.4委托期满后经营公司享有优先承租权,有51%以上业主愿意继续委托经营的,其他业主必须继续委托经营。6.5委托期满后如业主愿意,经营公司将以该物业合同款的150%返购

业主所持有的物业,即总房款人民币捌万伍仟肆佰元整(¥85400元×1.5)……。

2011年5月31日周文祥取得北京名都3栋4栋商业1626商铺的房地产权证书。

2013年10月北京名都部分业主与淮南金海凯园公司因第四年租金给付产生纠纷。

2013年10月30日淮南金海凯园公司在北京名都猎潮淘宝城门口张贴公告,载明“北京名都广大业主,由于经营公司经营不善,造成委托经营管理合同不能正常履行,现

经营公司决定退出对北京名都商业运营管理,请广大业主自看到公告之日起,带齐购房手

续到北京名都一楼退铺办公室,办理退铺手续,过期不办视为自动放弃。”

2013年11月14日,李旭日因涉嫌抽逃出资罪被刑事拘留。

2013年12月4日淮南市田家庵区人民政府按照2013年11月27日协调会议决定

再次主持召开北京名都商铺业主、经营户与淮南金海凯园公司合同纠纷信访问题协调会议。会上双方代表就解决合同纠纷的方案达成一致意见:……关于三个月商铺装修期租金问题。双方同意搁置争议,业主保留诉讼权利。业主代表和淮南金海凯园公司同意按《北京名都

商业委托经营合同》规定继续履行合约。淮南金海凯园公司在2014年1月25日一次性支

付业主第四年租金。同日淮南金海凯园公司就上述内容出具承诺书一份。

2013年12月9日,李旭日被取保候审。2014年1月26日,经本院决定李旭日被

执行逮捕。2014年7月10日,本院准许淮南市田家庵区人民检察院撤回对李旭日犯抽逃

出资罪的起诉,李旭日被释放。

2015年2月12日,原告周文祥向本院提起诉讼,请求判令:1、解除《北京名都

商业委托经营合同》;2、各被告支付第四年度租金7686元;3、被告承担解除合同违约金49532元;4、被告承担本案诉讼费。庭审中,原告要求四被告承担连带责任,并将第三项

诉讼请求减少为14860元。

另查明:通顺置业公司注册资本为800万元。上海启创公司注册资本为50万元。

淮南金海凯园公司于2010年5月28日注册成立,注册资本为200万元。李旭日系淮南金

海凯园公司实际出资人和实际经营人。

根据原、被告的诉辩主张及举证、质证,结合庭审情况,本院归纳本案争议的焦点为:一、《北京名都商业委托经营合同》是否应予解除?二、原、被告有无违约行为,应

否承担违约责任以及如何承担?三、原告诉请的租金及违约金是否有依据,数额如何确定?

针对上述争议焦点,本院评判如下:

关于争议焦点一:《北京名都商业委托经营合同》是否应予解除?

原告与被告淮南金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》系双方真实意思表示,对双方当事人均有约束力。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。该委托经

营合同约定,被告淮南金海凯园公司逾期三个月未支付租金,原告有权单方解除委托经营

合同。因被告淮南金海凯园公司2013年10月30日即告知业主“由于经营不善,造成委托经营管理合同不能正常履行,决定退出对北京名都商业运营管理”,而后该公司至今一直

处于停止经营状态,该公司的行为表明不能履行合同义务。根据法律规定,在履行期限届

满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人可以解除合同,故原告要求解除《北京名都商业委托经营合同》的诉讼请求,合法有据,本院依法应

予支持。

关于争议焦点二:原、被告有无违约行为,应否承担违约责任以及如何承担?

原告作为商品房买卖合同的买受人、委托经营合同的委托方,在履行商品房买卖合同和委托经营合同过程中,均无证据证明其存在违约行为,故其不应承担违约责任。

被告淮南金海凯园公司作为该委托经营合同的一方当事人,其未按约支付原告租金,且已明确表示因经营不善退出北京名都商业运营管理,其行为存在违约,应承担违约责任;被告淮南金海凯园公司系自然人独资的有限公司,被告李旭日虽不是该公司的股东,但其

系该公司的实际控制人及出资人,能够实际支配该公司并参与该公司的实际经营管理,且

未能举证证明公司财产独立于自己的财产,故李旭日依法应对被告淮南金海凯园公司的债

务承担连带清偿责任。

被告通顺置业公司作为诉争商铺的开发商,被告上海启创公司作为诉争商铺的销售商,在“北京名都”商铺销售时和销售过程中按照“售后包租”向商铺购买者作出承诺,

并通过广告对外宣传:10年租约保障,期满1.5倍回购等。且双方约定:“为了促进项目

顺利销售,甲方须与乙方所成立的商业经营管理公司另行签订商场租赁合同作为本合同的

附件”。这条规定实际体现出捆绑式销售模式,即要购买商铺必须同时签订《商品房买卖

合同》和《北京名都商业委托经营合同》两个合同。原告基于广告宣传内容和对通顺置业

公司、上海启创公司的信任,在签订《商品房买卖合同》的同时,按照要求与委托经营公

司签订了《北京名都商业委托经营合同》。同时,广告宣传内容还与《北京名都商业委托

经营合同》约定的租期、租金支付方式、标准一致,通顺置业公司将北京名都商铺整体交

付给淮南金海凯园公司并按《北京名都商业委托经营合同》的约定用前三年租金抵扣原告24%购房款。上述销售形式客观上促进了北京名都商铺的销售,增加了通顺置业公司的销售收益,上海启创公司也通过销售获取了超出销售底价的溢价部分的收益。但该销售形式违

反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或变相

售后包租的方式销售未竣工商品房”和国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六

条“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺”的规定,属于违规销售。被告通顺置业公司未按《商品房买卖合同》约定的时间交付商铺,导致部分业主与淮南金海凯园公司因租金起算日期产生分歧,继而引发纠纷。综上,被告

通顺置业公司、被告上海启创公司虽然不是《北京名都商业委托经营合同》的相对人,但

对合同相对人签订、解除合同均具有关联性和存在因果关系,且存在一定过错。根据权利

义务相一致原则,被告通顺置业公司、被告上海启创公司应对委托经营合同的解除与淮南

金海凯园公司共同承担违约责任。关于被告上海启创公司辩称其作为销售代理人,其代理

行为所引起的法律后果均应由委托人承担,代理人不应该承担任何法律责任的辩解,根据

法律规定,对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人

参加诉讼。本案中,被告上海启创公司作为该诉争商铺的销售代理商,在销售诉争商铺时,与通顺置业公司约定,采取“包销”的方式代理销售北京名都商铺。在委托期内,进行广

告宣传、策划等,且商业经营管理公司是由其成立。其参与了商品房买卖及委托经营的缔

约全过程,且通过此种房屋销售获取了利益。故被告上海启创公司的上述辩解理由不能成立,本院依法不予采信。

关于争议焦点三:原告诉请的租金及违约金是否有依据,数额如何确定?

根据法律规定,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中,被告淮南金海凯园公司于2013

年10月30日在北京名都猎潮淘宝城门口张贴公告,明确表示退出对北京名都商铺的商业

运营管理,表明在合同履行期限届满之前不履行主要债务。虽然2013年12月4日,在区

政府的协调下,被告淮南金海凯园公司承诺于2014年1月25日支付业主第四年租金。但是,被告淮南金海凯园公司自发布公告之日至今一直处于停止经营状态,且该公司的实际

出资人和实际经营人李旭日于2013年11月14日被刑事拘留,虽在同年12月9日被取保

候审,但又于2014年1月26日被执行逮捕,直至同年7月10日羁押于淮南市看守所。综上,被告淮南金海凯园公司以自己的行为表明不能履行合同义务,此时原告可以在履行期

限届满之前要求其承担违约责任,故对原告主张第四年租金的诉讼请求,本院依法不予支持。

根据法律规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定过分高于造成的损失。本案中,原告周文祥与被告淮南金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》

约定,经营公司须按期足额向业主交付租金;逾期超过三个月业主有权单方面解除合同,

并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金。因被告淮南金海凯园公司已超过三个月

未向原告支付租金,且明确表示退出对北京名都商铺的商业运营管理。故原告要求被告承

担解除合同违约金,符合法律规定,本院依法予以支持,但违约金数额本院兼顾合同的履

行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以

衡量,确定违约金为11443.6元【(85400元×9%×3+85400元×10%×4)×20%=11443.6元】。

综上,经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(二)项、第一百零八条、第一百一十四条,《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条、第二百一十六条第(三)项,《最高人民法院关于适用〈中华

人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品

房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

一、解除原告周文祥与被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司签订的《北京名都商业委托经营合同》;

二、被告淮南市通顺置业有限公司、被告上海启创房地产经纪有限公司、被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告周文祥违约金11443.6元;

三、被告李旭日对被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司的上述债务承担连带责任;

四、驳回原告周文祥的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费364元,原告周文祥负担278元,被告淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司负担86元。被告李旭日对被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司负担的诉讼费承担连带责任。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。

审判长樊瑾

审判员汪邦应

人民陪审员汪正瑶

二〇一五年七月三十一日

书记员张玉芝

附相关法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《中华人民共和国公司法》

第三条公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任

有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。

第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。

第二百一十六条本法下列用语的含义:

(三)实际控制人,是指虽不是公司的股东,但通过投资关系、协议或者其他安排,能够实际支配公司行为的人。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

文章来源:https://www.360docs.net/doc/6117354107.html,/falvwenshu/minshianjian/1049755.shtml

房地产代理销售协议

房地产代理销售协议 委托方(甲方): 受托方(乙方): 甲方: 乙方:

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定,在平等互利的基础上,本着“精诚合作,互惠互利”的原则,经友好协商就甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的房产项目达成以下协议,并承诺共同遵守: 一、委托项目概况 1、项目名称: 2、项目地理位置: 3、该项目为项目,可销售房源为套。 4、销售基价(底价)为甲方确定的元/平方米。 二、委托内容 甲方委托乙方就该项目进行推介服务及代理销售工作,乙方充分利用自身客源优势,全心全力推进该项目的销售工作。本委托非乙方独一代理权限,不排斥其它代理商的代理权限。 三、合作方式 甲方授权乙方作为的合法代理,以甲方确定的销售基价向市场进行销售推广。乙方可根据市场情况适当调整销售单价,但不得低于销售基价。 甲方同意乙方销售人员驻场,签订《商品房买卖合同》及办理相关房产交易手续可由甲方人员负责。 四、代理佣金及支付

1、代理佣金 乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售基价的所有款项(税前),代理佣金由甲方以人民币形式支付。 2、佣金支付 双方同意按下列方式支付代理佣金: (1)甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后,乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成,以签订《商品房购销合同》的总金额为依据按套全额结算,由甲方在银行放款后的1天内将代理佣金全部支付乙方,乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具合法有效的凭证; (2)因客户对临时买卖合同违约而没收的定金和签订《商品房购销合同》后收取的违约金,由甲乙双方五五分成。 五、代理期限 1、本合同约定的代理期限自年月日至年月日为_个月,期限届满双方有意继续合作的,可书面确认。 2、在本合同有效代理期内,除非甲方或乙方违约,双方不得单方面终止本合同。 六、费用负担 因代理销售本项目所产生的推广宣传费用、销售人员薪金及日常费用等由乙方承担,甲方除支付佣金外不负担任何其他费用(包含前述费用)。 七、甲方的责任

上海市房地产交易合同标准样本

合同编号:WU-PO-215-98 上海市房地产交易合同标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方:_________________________ 乙方:_________________________ 时间:________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

上海市房地产交易合同标准样本 使用说明:本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益,经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来,从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整,套用时请仔细阅读。 出卖人(甲方): 买受人(乙方): 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。 第一条乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下: (一)房地产座落在上海市【区】【县】【路】【弄】【新村】【支弄】号室(部位:);房地产权证号为:;房屋类型:;结构:。

(二)房屋建筑面积平方米,该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】平方米。 (三)房屋平面图和房地产四至范围见附件一。 (四)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。 (五)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。 (六)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。 甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。 第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为人民币计元,(大写):仟佰拾万仟佰拾

上海市房地产经纪合同完整版

上海市房地产经纪合同完 整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方:________________________ 乙方:________________________ 签订时间:________________________ 签订地点:________________________

上海市房地产经纪合同完整版 下载说明:本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务,一旦发生纠纷,可以通过法律途径来保护自己的权益,实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作,也可以根据实际需要对其进行修改。 (合同编号: ) 本合同双方当事人 委托人(甲方) 经纪人(乙方) 依据国家有关法律,法规和本市有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协

商一致的基础上,就甲方授权委托乙方,乙方接受甲方委托从事地产经纪事项达成一致,订立本合同。 第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务中介[ ];代理[ ]; 咨询[ ];向乙方提供以下有效证明:(见附件一)( ) 1、身份证;国籍[

房地产抵押合同范本文档

2020 房地产抵押合同范本文档CONTRACT TEMPLATE

房地产抵押合同范本文档 前言语料:温馨提醒,合同是市场经济中广泛进行的法律行为,人议,以及劳动合 同等,这些合同由其他法律包括婚烟、收养、监护等有关身份关系的协进行规范, 不属于我国合同法中规范的合同在市场经济中,财产的流转主要依靠合同。 本文内容如下:【下载该文档后使用Word打开】 房地产抵押合同范本篇一 抵押人:(以下称甲方)__________ 住所地:________________电话:________ 抵押权人:(以下称乙方)________地址:________电话:__________ 法定代表人:______________职务:________ 甲、乙双方本着平等互利、诚实信用、自愿公平的原则,就甲方向乙方房产抵押事项,根据有关法律法规的规定达成本合同,以资共同遵守: 第一条为了确保甲、乙双方于____年____月___日已达成的《合同》(以下简称为主合同)的履行,甲方愿意以其有权处分并拥有使用权的位于____市____镇,面积为_____亩的国有土地使用权(以下简称为抵押物)的全部权利抵押给乙方,作为履行该主合同的担保。该抵押物名称、数量和价值等情况详见本合同的附件一。 第二条本抵押合同担保的范围为主合同中约定的主债权及利

息,工程款,违约金以及实现抵押权的费用。 第三条甲、乙双方特别声明,本合同的效力独立于主合同,主合同无效,不影响本抵押合同的效力。 第四条本合同项下有关评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。 第五条在本合同签订后日内,甲、乙双方持本合同及全套该抵押物的证明文件,到有关管理部门办理抵押物的登记手续。甲方还同意在本合同签订后,在抵押登记手续办妥前,土地使用权等证明文件可以交由乙方保管。 第六条抵押期间,未经乙方的书面同意,甲方不得转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何其他形式处置或转移本合同项下的抵押物。由此引起乙方的任何损失,由甲方承担责任。 第七条甲方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。甲方因不履行该项义务而对乙方造成的一切损失,甲方应负责赔偿。 第八条发生以下情况的,按《中华人民共和国担保法》的规定办理: (一)甲方违反本合同的第六条; (二)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生、可能对抵押物有不利影响的。 第九条甲方保证乙方对主合同约定的主债权及利息,工程款,违约金的利益有对抵押物的优先受偿权。 第十条处分抵押物的价款不足清偿的,乙方有权另行追索。

房产销售代理合同

编号: _______________________ 可编辑可打印,也可以直接使用,欢迎您的下载 房产销售代理合同 甲方: ______________________ 乙方: ______________________ 签订日期: ___ 年 ____ 月 ___ 日 委托方(以下简称甲方) :

代理方(以下简称乙方) : 甲、乙双方经友好协商,现就甲方自有产权的不动产,交由乙方房地产中 介机构负责代理销售事宜达成如下协议:_________________________ 一、不动产基本情况:___________________ 甲方自有产权的不动产位于市区单元第 _______ 层,共(套),房屋结构为__ __ ,建筑面积平方米,户型;房屋所有权证号:,属于:。附房屋状况表。 二、销售价格与收款方式: 1 、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为 __ __元/ 平方米,总价元人民币,乙方可视市场情况高于底价销售 , 销售价超出甲方指定销售底价部分,甲方得 %、乙方得 %。若销售价低于甲方底价,须征得甲方书面认可; 2 、甲方确认由乙方代收房款。 三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式: ____________________ 四、结算方式: __________________ 双方约定,自购房客户与甲方签订房屋买卖合同,房产证过户并交房后, 方办理房款结算手续。 一次性付款结算方式: __________________ 1 、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支 付到乙方帐户; 2 、乙方代收购房款,在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过 户手续后,自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。 按揭贷款的结算方式: __________________ 购房客户与甲方签订购房合 同后,购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款,接揭贷款 手续获批后,待房产证过户并办抵押后,首期款由乙方付,按揭款由按揭银 行付清。

上海市房地产租赁合同精装版

上海市房地产租赁合同精装版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方:______________________ 乙方:______________________ 日期:_______年_____月_____日 编号:MZ-HT-029085

上海市房地产租赁合同精装版 出租方(甲方): 承租方(乙方): 根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定,甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上,经协商一致,就乙方承租甲方可依法出租的房地产事宜,订立本合同。 1、除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外,乙方在租赁期内,需事先征得甲方的书面同意,方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋,不得分割转租。 2、乙方转租该房屋,应按规定与受租方订立书面的转租合同。并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案。 3、在租赁期内,乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的

房屋进行交换,必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后,该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。 4、在租赁期内,甲方如需出售该房屋,应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。 5、解除本合同的条件 甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任: (一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的。 (二)该房屋因社会公共利益被依法征用的; (三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的; (四)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的; (五)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押,现被处分的。 6、甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知 另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的________倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵

上海市房地产经纪合同(1996年版)完整版

上海市房地产经纪合同 (1996年版)完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方:________________________ 乙方:________________________ 签订时间:________________________ 签订地点:________________________

上海市房地产经纪合同(1996年版) 完整版 下载说明:本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务,一旦发生纠纷,可以通过法律途径来保护自己的权益,实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作,也可以根据实际需要对其进行修改。 委托人(甲方):_________ 经纪人(乙方):_________ 依据国家有关法律,法规和本市有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就甲方授权委托乙方,乙方接受甲方委托从事地产经纪事项达成一致,订立本合同。 第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务中介_________;代理 _________;咨询_________;向乙方提供

房地产抵押合同模板(标准版)

编号:GR-WR-96689 房地产抵押合同模板(标 准版) After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方:____________________ 乙方:____________________ 签订时间:____________________ 本文档下载后可任意修改

房地产抵押合同模板(标准版) 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务,同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改,使用时请详细阅读内容。 抵押权代理人: 抵押人: 债券发行人: 第一章总则 根据《特种金融债券托管回购办法》、《特种金融债券托管回购办法实施细则(试行)》之规定,为了确保丙方于年月发行的特种金融债券项下债权的实现,乙方愿意以其所拥有的资产作为抵押资产,为丙方从债券持有人融入资金所形成的债务提供抵押担保。 根据_____要求,甲方代理特种金融债券项下全体债券持有人(即本合同项下抵押权人,以下简称债券持有人),与乙方和丙方签订本合同并行使本合同项下的权利。 丙方作为债券发行人,在此承诺对此次特种金融债券项下抵押工作提供全面协助和便利。 甲方行使权利的期限为:在抵押登记机关登记之日起至

本合同项下债券到期日止,其后本合同项下权利由债券持有人或其代理人以及其他债权人分别或联合行使。 甲方经审查,同意接受乙方的资产抵押担保,为明确甲、乙、丙三方的权利、义务,依照国家有关法律及其他有关规定,特制订本合同。 第二章定义 第一条债券发行人——指经中国人民银行批准发行特种金融债券的金融机构,即丙方。 第二条特种金融债券——指经中国人民银行批准,丙方发行的专门用于清偿证券回购债务的有价证券。 第三条抵押人——即本合同项下乙方,指以其所拥有的资产作为抵押资产为丙方发行本次特种金融债券进行担保的第三人。 第四条抵押权人——指丙方发行的特种金融债券项下全部债券持有人。 第五条抵押权——指在抵押担保法律关系成立后,当丙方到期不履行本次特种金融债券项下义务时,甲方依照法律的规定以抵押资产折价,或者以拍卖、变卖抵押资产的价款

最新整理《房地产代理销售合同》.doc

编号:_______________本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 最新整理《房地产代理销售合同》.doc 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

甲方:_____________________________________________ 地址:_____________________________________________ 由S码:电话: 法定代表人:职务: 乙方:房地产中介代理有限公司 地址:_____________________________________________ 由S码:电话: 法定代表人:职务:

第一部分协议书 甲乙双方经过友好协商,根据〈〈中华人民共和国民法通则》和〈〈中华人民共和国合同法》的有关规定,就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或拥有的事宜,在互惠互利的基础上达成以下协议,并承诺共同遵守。 第一条合作方式和范围 甲方指定乙方为在(地区)的独家销售代理,销售甲方指定的,由甲方在兴建的项目,该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅),销售面积共计 平方米。 第二条合作期限 1. 本合同代理期限为个月,自年月日至年月日。在本合同到期前的天内,如甲乙双方均未提出反对意见,本合同代理期自动延长个月。合同到期后,如甲方或乙方提出终止本合同,则按本合同中合同终止条款处理。 2. 在本合同有效代理期内,除非甲方或乙方违约,双方不得单方面终止本合同。 3. 在本合同有效代理期内,甲方不得在地区指定其他代理商。 第三条费用负担 本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘 等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。 具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。 第四条销售价格 销售基价(本代理项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为元/平方米,乙方可视市场销售情况征得甲方认可后,有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。 第五条代理佣金及支付 1. 乙方的代理佣金为所售的项目价目表成交额的 %乙方实际销售价格超出销售基价部分,甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。 2. 甲方同意按下列方式支付代理佣金: 甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后,乙方对该销售合同中指定房地产的代销 即告完成,即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将 代理佣金全部支付乙方,乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。 乙方代甲方收取房价款,并在扣除乙方应得佣金后,将其余款项返还甲方。 3. 乙方若代甲方收取房款,属一次性付款的,在合同签订并收齐房款后,应不迟于天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的,每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙

上海房屋买卖合同(标准版)范本

The obligee in the contract can accomplish the goal in a certain period by discussing the agreed rights and responsibilities. 甲方:___________________ 乙方:___________________ 时间:___________________ 上海房屋买卖合同(标准版)

编号:FS-DY-63068 上海房屋买卖合同(标准版) 一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本。 二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外,其余房地产买卖均可适用本合同。 三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为,涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多,双方当事人订立房地产买卖合同时,应注意以下问题: 1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有,共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产,买卖房地产签订合同时,房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的,参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售,并签字盖章;因故

无法在合同内签字盖章的,应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前,应与其配偶协商一致,出售后配偶再提出异议的,由权利人承担法律责任。 2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保,双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。 3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人,买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。 出卖人将原购入的商品住房出售的,开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人,买受人享有两书规定的权益。 4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容,买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。 5、房地产买卖合同签订前,买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料,查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制,以维护自身权益。

新编上海市房地产代理合同标准样本

合同编号:WU-PO-176-72 新编上海市房地产代理合同标准样 本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方:_________________________ 乙方:_________________________ 时间:________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

新编上海市房地产代理合同标准样 本 使用说明:本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益,经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来,从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整,套用时请仔细阅读。 上海市房屋土地资源管理局制定 上海市工商行政管理局监制 二○○一年十二月印制 委托人:(甲方)______________ 代理人:(乙方)______________ 第一条订立合同的基础和目的 依据国家有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方接受甲方委托,代理甲方订立房地产交易_____(买卖/租赁)合同,并完成其他委托服务事项达成一致,订

房地产抵押合同示范文本_1

房地产抵押合同示范文本 In order to solve or prevent disputes, through establishing certain legal relations and realizing some common interests and wishes, all parties to the cooperation reach an agreement after consultation, and all parties signing the agreement have legal effect and are bound. 某某管理中心 XX年XX月

房地产抵押合同示范文本 使用指引:此协议资料应用在解决或防止纠纷,通过建立一定的法律关系并实现某些共同的利益和愿望,合作的所有方经协商后达成协议,签字的所有方具有法律效力并受约束。,文档经过下载可进行自定义修改,请根据实际需求进行调整与使用。 抵押人(甲方):_____ 抵押权人(乙方):_____ 甲方为了_____将自有房地产及其附着物抵押予乙方, 作为_____的保证。甲、乙双方根据自愿、互利、公平和诚 实信用的原则,经共同协商,订立本合同。 第一条该房地产座落于_____建筑面积_____平方 米,用地面积_____平方米,房屋所有权证号_____,共有权 证号_____,土地使用权证号_____,共有附着物_____件, 抵押物价值人民币(大写):_____。曾于_____年_____月 _____日抵押予_____,期限为_____个月,至_____年_____月 _____日止,担保债务为人民币(大写):_____元。 第二条甲方将上述房地产及其附着物之全部/部分

房地产代理公司合同范本

编号:_____________房地产代理公司合同范本 甲方:________________________________________________ 乙方:___________________________ 签订日期:_______年______月______日

房地产项目 营销策划及招商销售代理 合同书 甲方:宿迁世典房地产开发有限公司 乙方: 甲方:房地产开发有限公司 地址::宿迁 乙方: 地址: 甲、乙双方经过友好协商,根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定,本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则,就甲方委托乙方以独家代理商的身份为月亮湾商住项目综合商业地产、住宅项目全权委托乙方独家:投资顾问、营销策略、广告创意、招商及销售代理事宜,达成以下合同内容,并承诺共同遵照执行。 第一条:项目概况 1、项目名称:月亮湾 2、项目位置:新城区 3、项目用途:商业、住宅综合房地产项目开发; 4、全案代理范围:约定委托代理销售面积:该项目总销售面积约平方米,其中商业物业销售总面积约平方米,住宅楼(办公、公寓)总销售面积约平方米,其它可销售面积平方米,(最终面积以房产测绘部门测绘为

准)。 第二条:委托事项 1.投资顾问 本项目投资顾问工作,主要是从市场研究以及项目开发条件的分析入手,通过对项目竞争力的挖掘,提炼项目的核心卖点体系,形成项目的初步产品竞争策略和产品形象定位,并参与规划、设计讨论和提出产品调整建议,根据相关定位、资料提供项目分析。 2.营销策略 本项目营销策略工作,主要是从市场、产品、客群等角度出发,确定项目的主题定位、整体市场竞争策略、形象包装策略、销售定价策略及项目整体营销工作计划等与营销相关的策略工作内容并配合开发商实施。 3.广告创意 本项目广告创意工作,主要是结合项目的整体定位及竞争策略,确定广告推行计划并进行相关文案平面的创意、设计,相关现场的包装展示的设计工作等,为协助销售和项目提升形象服务。 4.招商销售代理 乙方以独家代理销售商的身份组建并管理本项目销售团队,由该销售团队进行本合同所约定销售范围内物业的全面招商销售工作。 第三条:委托期限 本合同代理期限为_____个月,自___年___月___日至___年___月___日。在本合同到期前的_____天内,如甲乙双方均未提出反对意见,本合同代理期自动延长_____个月,在自动

上海市房地产买卖合同模板最新整理版

上海市房地产买卖合同模板最新整理版 出卖人甲方: 买受人乙方: 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和 诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。 第一条乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权以下简称房地产,房地产具体状况如下: 一房地产座落在上海市(区)(县)(路)(弄)(新村)(支弄)号室部位:;房地产权证号为: ;房屋类型: ;结构:。 二房屋建筑面积平方米,该房屋占用范围内的土地使用权(面积)(分摊面积)平 方米。 三房屋平面图和房地产四至范围见附件一。 四该房屋占用范围内的土地所有权为(国有)(集体所有);国有土地使用权以(出让)(划拨)()方式获得。 五随房屋同时转让的设备非房屋附属设备及装饰情况见附件二。 六甲方转让房地产的相关关系包括抵押、相邻、租赁等其他关系见附件五。 甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述 转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。 第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为人民币计元,大写:仟 佰拾万仟佰拾元。 乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议附件三中约定明确。乙方交付房 价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。 第三条甲方转让房地产时,土地使用权按下列第款办理。 一该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从________年____月____日起至________ 年____月____日止。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转 移给乙方。 二按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定,乙方应当办理土地使用权出让 手续并缴纳土地使用权出让金。

房地产代理合同(篇)

房地产代理合同 委托人(甲方) 代理人(乙方) 第一条(订立的基础和目的) 依据国家有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方接受甲方委托,代理甲方订立房地产交易_____(买卖/租赁)合同,并完成其他委托服务事项达成一致,订立本合同。 第二条(委托的事项) (一)委托交易房地产的基本情况 1、座落: 2、建筑面积: 3、权属: (二)委托事项 1、 2、 3、 第三条(佣金支付) (一)乙方完成本合同约定的甲方委托的事项,甲方按照下列第 _____种方式计算支付佣金;(任选一种)

1、按该房地产______________________(总价款/月租金计) _____%,具体数额为_____________币_____________元支付给乙方; 2、按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。. (二)乙方未完成本合同约定的委托事项第()项的,应当按按照合同约定的佣金______%,具体数额为________币 ________________元,给付甲方。 第四条(预收、预支费用处理) 乙方_____________(预收/预支)甲方费用__________币 _________元,用于甲方委托的___________________________ ,本合同履行完毕后,双方按照合同约定再行清结。 第五条(合同在履行中的变更及处理) 1、本合同在履行期间,任何一方要求变更合同条款的,应及时书面通知对方,征得对方同意后,在约定的时限内,变更约定条款或签订补充条款,并注明变更事项。 2、本合同履行期间,甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件,均为本合同的组成部分,与本合同具有同等效力。第六条(违约责任) (一)双方商定,乙方有下列情形之一的,承担违约责任: 1、完成的事项违反合同约定的; 2、擅自解除合同的; 3、与他人私下串通,损害甲方利益的;

房地产抵押合同(房管局版)

房地产抵押合同 签订合同日期:年月日 签订合同地点: 抵押人(以下称甲方): 身份证号码: 地址: 邮政编码: 抵押权人(以下称乙方): 身份证号码: 地址: 邮政编码: 第一条为确保年月日合同(以下称主合同)的履行,甲方愿意以其有权处分的房地产作抵押。乙方经审查,同意接受甲方的房地产抵押。甲、乙双方经协商一致,订立本台同。 第二条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。用作抵押的房地产的地址路街(巷)号单元;建筑面积平方米;用地面积:平方米;房地产权证编号:。 第三条甲乙双方设定抵押的房地产权利价值为人民币元。 第四条本合同抵押担保的范围包括:主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。 第五条抵押期限自年月日起年月日止。 第六条抵押期间,抵押物由甲方自行保管。甲方对抵押物负有维修、保养、妥善保管的责任,并随时接受乙方对抵押物状况的检查。 第七条抵押期间,未经乙方的书面同意,甲方不得转让、出租抵押物;经乙方书面同意,甲方转让、出租抵押物所得的款项应优先用于向乙方清偿所担保的债权。

第八条因国家建设,将抵押物列入拆迁范围的,甲方应当及时书面通知乙方。乙方有权要求甲方提供新的抵押物,或要求债务人清偿乙方的债权。 第九条有下列情况之一的,乙方有权要求处分抵押物: (一)债务履行期限届满,债务人未能清偿债务的; (二)甲方死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者甲方的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的; (三)甲方被依法宣告解散或者破产的; (四)甲方违反本合同的约定,擅自处分抵押物的。 第十条有本合同第九条情况之一的,乙方有权依法律、法规规定的处分方式处分抵押物,并以处分抵押物所得价款优先受偿,实现抵押权。 第十一条抵押期间,主合同的债务人、债权人如需延长主合同项下的履行期限或变更合同条款的,应经甲方书面同意。 第十二条抵押期间,未经甲方同意,主合同的债务人、债权人变更主合同条款或转让主合同项下义务的,甲方可以解除本合同。 第十三条甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的,甲方应负赔偿责任及由此而产生的其他法律责任。 第十四条乙方依法处分抵押物所得的价款,按下列顺序分配:(一)支付处分抵押物所需的费用; (二)扣除抵押房地产应缴纳的税费; (三)偿还乙方债权本息及支付违约金; (四)赔偿由债务人违反合同而对乙方造成的损害; (五)剩余金额交还甲方。 处分抵押物所得金额不够以支付债务和违约金、赔偿金时,乙方有权向债务人追索不足部份。 第十五条其它约定事项: ___________________________________________________________ 第十六条甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议时,可以通

经典房地产代理合同协议书(完整版)

合同编号:YT-FS-2337-87 经典房地产代理合同协议 书(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

经典房地产代理合同协议书(完整 版) 备注:该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款,并根据当事人一致协商达成协议,同时也明确各方的权利和义务,对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一般我们都会请人销售房产,今天就给大家分享一下代理合同,有需要的就大家都来看看吧 房地产代理合同协议书参考 甲方:______ 地址:____ 邮码:____ 电话:____ 法定代表人:____ 职务:____ 乙方:____ 房地产中介代理有限公司 地址:____ 邮码:____ 电话:____ 法定代表人:____ 职务:____ 甲乙双方经过友好协商,根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定,就甲方委托乙方(独家)代理销售甲方开发经营或

拥有的____事宜,在互惠互利的基础上达成以下协议,并承诺共同遵守。 第一条合作方式和范围 甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售代理,销售甲方指定的,由甲方在____ 兴建的____项目,该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅),销售面积共计____平方米。 第二条合作期限 1、本合同代理期限为个月,自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内,如甲乙双方均未提出反对意见,本合同代理期自动延长____ 个月。合同到期后,如甲方或乙方提出终止本合同,则按本合同中合同终止条款处理。 2、在本合同有效代理期内,除非甲方或乙方违约,双方不得单方面终止本合同。 3、在本合同有效代理期内,甲方不得在____地区指定其他代理商。 第三条费用负担

上海市房地产购买合同范本

上海市房地产购买合同范本 Shanghai real estate purchase contract model 合同编号:XX-2020-01 甲方:___________________________乙方:___________________________ 签订日期:____ 年 ____ 月 ____ 日

上海市房地产购买合同范本 前言:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明,具有实践指导意义,便于学习和使用,本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 卖方(甲方): 买方(乙方): 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,订立本合同,以资共同遵守。 第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使 用权(以下简称房地产)转让给乙方。房地产具体状况如下:(一)房地产座落在上海市 ___________[区][县]________________(部位:__________)房屋类型________结构:____________; (二)房屋建筑面积__________平方米,该房屋占用范 围内的土地使用权[面积][分摊面积]____________平方米。 (三)房地产四至范围

(四)该房地产土地所有权性质为[国有][集体所有]土地;土地使用权以[出让][划拨]方式获得; ( 五)房屋平面布局及附属设施状况、套内装饰标准 (六)甲方依法取得房地产权证号:_________________; 乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解,自愿买受上述房地产。 第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价 格为(______币)计_____________元。(大写):_____千 __________百________拾__________万_________千________ 百________拾_________远整。甲、乙双方同意,在本合同自签订之日起的__ 天内,乙方将上述房地产转让价款分__付与 甲方,具体付款方式、期限另立付款协议。乙方交付的房价款,甲方应开具收款凭证。 第三条甲方装让的房地产为[出让方式][划拨方式]取得 国有土地使用权的,供下列第[一][二]款办理。 一、甲方取得国有土地使用权的使用年限为________年(从______年____月起至_____年_____月______日止),其中乙方按本合同约定受让上述房地产,拥有国有土地使用权的年

上海市房地产经纪委托合同(正式版)

YOUR LOGO 如有logo可在此插入合同书—CONTRACT TEMPLATE— 精诚合作携手共赢 Sincere Cooperation And Win-Win Cooperation

上海市房地产经纪委托合同(正式版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项:此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系,同时保障各自的合法权益,经共同协商达成一致意见后特此编制,文件下载即可修改,可根据实际情况套用。 委托人(甲方): 受托人(乙方): 第一条依据国家有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方接受甲方委托,为甲方【出售】【出租】房地产提供经纪服务事项达成一致,订立本合同。 第二条甲方委托乙方【出售】【出租】房地产,委托房地产的基本情况见附件一。 第三条委托期限自______年______月______日起至______年______月______日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外,逾期视作本合同自行终止。 第四条乙方为甲方提供的经纪服务项目包括:

(一) 【出售】房地产权籍调查、使用状况调查、行情调查、确定成交意向、通过网上操作系统订立交易合同、办理产权过户等。 【出租】房地产权籍调查、使用状况调查、行情调查、确定成交意向、通过网上操作系统订立交易合同等。 (二) 第五条甲方保证对委托房地产拥有合法处置权利,向乙方提供房地产的真实情况,在委托期限内及委托期限到期之后的个月内,不与乙方介绍过的客户私下成交。 第六条乙方应按委托事项之要求为甲方提供经纪服务,并按甲方要求及时报告业务处理情况。 第七条佣金支付 【买卖】乙方完成本合同约定的经纪服务事项后,甲方按照下列第种方式计算和支付佣金:

个人房产抵押合同完整版

个人房产抵押合同完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方:________________________ 乙方:________________________ 签订时间:________________________ 签订地点:________________________

个人房产抵押合同完整版 下载说明:本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务,一旦发生纠纷,可以通过法律途径来保护自己的权益,实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作,也可以根据实际需要对其进行修改。 抵押权人:_________有限公司(以下简称甲方) 抵押人:_______________大厦(以下简称乙方) ________年____月____日, _______________有限公司与___________实业有限总公司签订协议书一份,规定浙江_________有限公司将2万平方米_________山庄用地退还给___________实业有限总公司,____________实业有限总公司愿补偿500万元人民币给浙江

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