中国房地产业融资渠道全解

第一章房地产融资走向多元化 (9)

一、房地产金融政策回顾 (9)

1．个人住房按揭贷款首付款比例提高 (9)

2．央行上调存款准备金率 (9)

3．“外资限钞令” (9)

4．54号文件出台 (9)

5.央行再次上调存贷款基准利率 (9)

6．央行再次上调存款准备金 (10)

7. 央行再次上调存款准备金 (10)

8. 央行再次上调存款准备金 (10)

二、房地产融资成本备受关注 (10)

1、银行：高筑融资门槛 (10)

2、信托：高风险追逐高回报 (11)

3、基金：政策缺位，难解近忧 (12)

三、房地产融资市场逐步趋向多元化 (13)

1、融资市场格局多元化 (13)

2、房地产融资体系逐步健全 (13)

3、资产证券化积极推进 (14)

4、金融产品创新层出不穷 (14)

四、房地产融资存在的问题 (14)

1、金融市场环境有待进一步改善 (15)

2、政策环境需进一步优化 (15)

3、企业自身环境阻碍融资 (15)

第二章房地产企业克服障碍迅速融资 (16)

一、房地产企业如何重塑资金链条 (16)

1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路 (16)

2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力 (16)

3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金 (17)

二、房地产企业如何困境突围 (17)

1、突围方式之一——业内强强联手 (17)

2、突围方式之二——资本市场融资 (17)

3、突围方式之三——联姻海外资本 (18)

4、突围方式之四——降低资金需求 (18)

5、突围方式之五——国企资产重组 (18)

三、各种融资方式资金成本比较 (19)

四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道 (19)

1、探索有效的民间融资方式 (20)

2、委托贷款 (20)

3、固定回报投资 (20)

4、与建筑企业合作开发 (21)

5、互助性担保 (21)

6、建立中小房地产企业发展基金 (21)

五、拓展房地产融资渠道的对策 (21)

1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道 (21)

2、中小房地产企业融资方法 (22)

第三章国内商业银行贷款 (23)

一、国内商业银行贷款概述 (23)

1、信用贷款的五种类型 (23)

2、担保贷款 (24)

二、国内商业银行贷款操作流程 (26)

1、贷款申请 (26)

2、商业银行贷款调查 (28)

3、核定信用等级，提出审查结论 (30)

4、房地产开发贷款审查与审批 (30)

5、贷款发放 (32)

第四章国外商业银行贷款融资 (33)

一、国外商业银行贷款概述 (33)

1、外国政府贷款现状 (33)

2、国际金融组织贷款现状 (33)

3、国际商业贷款现状 (33)

4、国外贷款的注意事项 (34)

二、国外商业银行贷款操作流程 (35)

第五章投资信托融资 (38)

一、REITS融资概述 (38)

1、REITS的种类 (38)

2、REITS的特征 (39)

3、办理REITS需要的的条件 (39)

4、REITS与普通上市的区别 (39)

REITS (39)

5、各地区REITs政策差异 (40)

二、利用REITS融资的优势 (41)

1、REITS自身优势 (41)

2. 商业地产开发REITS融资优势 (42)

三、利用REITS融资的局限性 (43)

1. REITS自身制约因素 (43)

3. REITS运作模式的限制 (44)

三、REITS的运用方式 (44)

1、REITS的运用方式有以下几种 (44)

2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为 (45)

四、REITS的发展趋势 (45)

1、REITS由贷款型向股权投资型发展 (45)

2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展 (45)

五、日本REITS模式 (46)

1、日本REITS运作流程 (46)

六、香港REITS模式 (46)

1、香港REITS运作模式 (47)

2、香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会 (47)

七、内地房地产信托运作模式 (48)

1、传统贷款型信托融资模式 (48)

2、股权型信托融资模式 (49)

第六章投资基金融资 (53)

一、房地产境外投资基金概述 (53)

1.理解境外投资基金的五个关键点 (54)

2．公司型基金与契约型基金的异同 (55)

3．封闭式基金与开放式基金的异同 (56)

二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略 (56)

1、市场路径 (56)

2、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组 (59)

三、房地产境外投资基金运作模式 (60)

1．三个不同的流程 (61)

2．房地产基金操盘关键点 (62)

3．吸引外资基金的五种因素 (63)

4. 营销包装 (64)

5. 开发商的管理团队 (64)

第七章境内上市融资 (65)

一、境内上市的条件 (65)

1、上市的基本条件 (65)

2、上市融资参考精要 (65)

3、房地产企业上市三大关卡 (66)

二、房地产企业境内上市操作模式 (66)

1、香港主板上市模式 (66)

第八章境外上市融资 (74)

一、境外上市概述 (74)

1、境外上市主要困难 (74)

2、中国公司申请境外上市条件 (74)

3、境内公司申请境外上市须报送的文件 (75)

4、境外直接上市流程 (76)

二、境内公司在美国上市操作模式 (78)

1、美国证券市场概况 (78)

2．美国上市四种方式 (78)

3．美国上市标准 (79)

4．境外首次上市程序 (80)

5．海外初次公开招股费用 (84)

三、境外买壳上市操作模式 (84)

1、“壳”的特点 (84)

2、境外买壳上市基本思路 (85)

3. 买壳上市优势 (85)

4. 买壳上市方法 (86)

5. 借壳及买壳上市比较 (87)

6、境外买壳上市操作方式 (87)

7、借壳上市后融资方式 (88)

第九章企业并购融资 (90)

一、企业并购概述 (90)

1、并购的类型 (90)

2、并购的交易形式如下表 (91)

3、并购的支付形式 (92)

4、并购的融资方式 (92)

5、并购时机选择 (93)

二、企业并购融资操作流程 (94)

1、目标公司选择策略 (94)

2、对目标公司审查策略 (94)

3、企业并购操作流程 (97)

三、房地产企业并购之后的整合策略 (97)

1．制定正确的并购整合策略 (98)

2．整合目标 (98)

3．整合进度计划 (98)

4．整合的四个方面 (99)

第十章合作开发融资 (102)

一、企业合作开发概述 (102)

1．合作开发形式 (102)

2．房地产企业合作开发法律特征 (102)

二、房地产企业合作开发模式 (103)

三、合作开发方式 (105)

四、合作开发涉及的关键法律问题 (105)

1．合同不要约定保底条款 (106)

2．加强和完善对“共管账户”的管理措施 (106)

3．不能借合作开发之名，行借贷之实 (106)

4．明确责权 (106)

5．及时办理项目开发各项手续，确保项目合法性 (106)

6．注意对合作方的资信调查 (107)

第十一章短期融资券融资 (108)

一、地产短期融资券概述 (108)

1、短期融资券期限结构 (108)

2、短期融资券的发行额 (108)

3、短期融资券主承销商壮大 (108)

4、发行公司债券的企业资格要求 (108)

二、短期融资券优劣势分析 (109)

1、短期融资债券优势分析 (109)

2、短期融资券融资的局限性 (109)

三、发行企业债券操作流程 (110)

1、操作流程 (110)

2、企业发债担保相关事务 (110)

第十二章金融租赁融资 (112)

一、金融租赁概述 (112)

1、三大金融租赁类型 (112)

2、金融租赁六大特征 (113)

二、运用金融租赁的优势 (113)

三、金融租赁的劣势及限制 (115)

1. 从总量的角度来看 (115)

2. 金融租赁公司有一套严格的审核手续 (115)

四、金融租赁的操作流程 (116)

第十三章典当融资 (117)

一、典当的概述 (117)

1、房地产典当与房地产抵押的区别 (117)

2、典当融资的适用范围 (117)

3、典当房产安全要求 (118)

4、典当融资的优势 (118)

5、典当融资的劣势如下表 (118)

二、房地产典当融资操作流程 (119)

1、典当融资操作流程 (119)

2、典当业务办理程序（上海东方典当行） (120)

3、房地产典当七大误区 (120)

第十四章私募基金融资 (122)

一、私募基金概述 (122)

1、私募基金特征 (122)

2、私募融资的四个新特点 (122)

3、私募基金三种操作模式及其特点 (122)

4、私募基金利益分配比例 (123)

5、私募基金存在两大问题 (124)

二、私募基金操作模式 (124)

1、私募基金的运作方式 (124)

2、私募基金操作流程 (124)

3、私募股份的数量及认购方式 (125)

4、私募的发行对象 (126)

5、私募股份的流通性 (126)

6、私募发行的审批程序 (126)

三、私募融资的风险分析 (127)

1．从法理角度看 (127)

2．从金融监管角度看 (127)

3．从保护投资人利益角度看 (127)

金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，这意味着融资多元化的资本竞争时代的来临。与此同时，一些聪明的敢为人先的房地产企业开始埋头苦练内功，准备着一场房地产融资革命。

第一章房地产融资走向多元化

一、房地产金融政策回顾

1．个人住房按揭贷款首付款比例提高

国务院颁布“国十五条”规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。对于中低收入群众的住房需求，购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

2．央行上调存款准备金率

经国务院批准，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是自2004年上调准备金率后的连续调控。

3．“外资限钞令”

2006年7月11日，建设部联合五部委出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。此条例的颁布限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少。

4．54号文件出台

2006年8月5日，银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”———《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。通知要求对房地产贷款业务进行规范，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。

5.央行再次上调存贷款基准利率

自2006年8月19日起，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由

现行的5.85%提高到6.12%。

6．央行再次上调存款准备金

中国人民银行宣布，2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以巩固宏观调控成效，这距离央行上一次提高存款准备金率仅仅2个月。现执行9%存款准备金率的国有商业银行、股份制商业银行等金融机构，1月15日起将执行9.5%的存款准备金率。

7. 央行再次上调存款准备金

中国人民银行宣布，从2007年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

8. 央行再次上调存款准备金

中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

小结：

从2006年6月1日起到2007年7月1日，中国政府不断出台相关金融政策，调控房地产市场。国家上调银行准备金的目的，防止信贷总量过快增长，存款准备金率的调整，将产生多倍收缩效应，从而控制银行放贷盈利的冲动，并带来信贷总量的紧缩，其中将造成一些房地产公司投资链条的紧张；“限外”条例的出台，限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少；54号文件的出台，规范了房地产贷款业务，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放；央行连续加息，对房地产开发企业而言，依靠银行贷款融资的难度加大。与大的房地产企业相比，连续加息将使得小型开发商融资途径更加缩小，开拓多元化的融资渠道已成各家房地产开发企业的当务之急。

二、房地产融资成本备受关注

为了规避房地产业发展放缓以及房屋价格下跌可能带来的金融风险，现在各大银行的信贷门槛愈发“高不可攀”，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。

1、银行：高筑融资门槛

2005年3月，工行、农行、中行、建行、交通以及光大等六大银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要指向能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。据了解，除了建行四川省分行外，其他五大银行均将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外。六家商业银行的一致态度表明，房地产业在资金面上将面临来自银行的更为严格的控制与审核。

（1）房价跌幅较大，会导致银行不良资产的增长

宏观调控下房价的波动对银行有较大的影响，如果房价跌幅较大，可能会导致银行不良资产的增长。因此，目前银行对于房地产信贷特别是开发贷款这部分业务比较谨慎，控制得比较严格。不过，严格控制并不表示对所有房地产企业“一刀切”地采取紧缩政策，毕竟房地产信贷资产资量较好。

银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。此外对于国家重点调控的高端住宅项目，商业银行已经基本不对其开放信贷业务。

（2）银行加强内部控制措施的实施

和开发贷款相比，银行对于个人按揭贷款的控制一直相对宽松，但目前也管理得越来越严。不少开发企业反映，由于审核工作的强化，银行的房贷速度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。

因此，对于多项宏观调控政策可能会导致一些开发企业出现资金链断裂，为了避免来自开发企业的坏账，银行方面都会不断加紧前期的审查工作，防患于未然。为了防范少数开发商和诈骗团伙利用假按揭套取银行资金，各个银行建立了自己的个人征信系统。该系统全面记录居民信用状况，包括水电费、煤气费、电话费的交纳以及信用卡、贷款的还贷情况都会有详尽的记录。目前各个银行的个人征信系统正在进行全国联网、对接。

2、信托：高风险追逐高回报

相关统计显示，房地产信托在我国出现不过两三年的时间，发展速度却惊人，截至2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。近日，银行信贷门槛的提高更让房地产

信托受到热烈追捧。

（1）通过信托融资的房地产企业逐渐增多

2004年4月，联华国际信托投资公司继3月推出“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划后，又宣布推出“联信·宝利”2号优先受益权产品，发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80％；5月，中国对外经济贸易信托投资有限公司发行中远地产的凯晨广场集合资金信托计划，发行总额达到6亿元；6月，中诚信托推出了“北京道乐蒙恩商务街贷款项目集合资金信托计划”，该计划原定发行期为12天，结果仅4天预约总金额就已接近1.5亿元，远超过5000万元的发行规模；6月下旬，金地集团对外宣称已计划通过发行房地产信托产品融资2亿元人民币。

信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别与其它金融机构的独特优势。根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，可以化解政策变化给各方带来的困境。（2）信托成本高昂成为信托投资发展的最大问题

在目前中央与各地政府不断加大力度调控房地产业的背景下，监管部门对房地产信托计划的审核更加小心，信托公司在项目选择上也格外谨慎，开发商通过信托融资的难度很大。而且，随着风险的加大，信托公司要求的投资回报率也水涨船高。

信托产品一年期预期收益率一般最低的为4％，最高为4.6％，而平均收益率则为4.2％；但房地产信托计划目前的预期收益率明显要高于平均水平，预期收益均在6％以上，普遍高于银行储蓄利率与同期国债收益。因此，信托成本高昂让一些开发企业望而却步。

除此之外，房地产信托资金从使用来看更多地体现为“过桥贷款”的性质，偿还的周期较短，通常为1年，增加了开发企业资金使用的成本。

3、基金：政策缺位，难解近忧

由于有关产业基金法律法规的缺位，内地还没有严格意义的地产基金，短期内地产基金也不会对房地产开发企业起到资金支持作用。不过，随着海外资本在内地房地产业中的比重大幅上升，房地产投资基金逐渐浮出水面。

（1）房地产基金已经蓄势待发

2005年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市；美林集团、摩根士丹利等著名国际投资机构大手笔投资中国房地产市场等均表明，房地产基金已经蓄势待发。4月，香港证监会发表关于房地产投资信托基金(REITs)海外投资《应用指引》草拟本

咨询文件，建议允许香港房地产投资信托基金投资包括内地在内的全球各地物业，对内地监管部门早日出台产业基金法更具积极的促进作用。

（2）房地产基金将成为未来地产融资趋势

根据目前地产融资现状，未来一段时间，房地产基金将成为未来地产融资的主要趋势。因为房地产基金除了能够拓宽房地产行业的融资渠道，更有利于分散房地产市场的金融风险，还得对整个房地产开发、经营模式产生重要影响。但是，使用海外基金的成本将更加高昂，海外基金风险借款的利率通常在15％左右，如果资金数目较大，利率会更高，因此开发企业在利用这类基金时候，又必然会多加衡量自己的成本与收益，使目前一段时间房地产基金无法得到快速发展。

（3）大多数中小开发商无法通过上市获得资金

近年来许多房地产企业津津乐道于上市融资，但上市对企业的资格审核非常严格，对企业业绩、净资产等方面的要求也非常高，大多数中小开发商根本不具备上市的条件，因此是不现实的。

（4）融资工具的使用成本是否低廉成为企业选择的重要依据

多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

三、房地产融资市场逐步趋向多元化

通过深入细致的市场研究，并参考诸多房地产行业数据指标，就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。

根据前文的分析研究，预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势：

1、融资市场格局多元化

以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

2、房地产融资体系逐步健全

房地产融资体系的健全包含两个方面：

一是：围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系。

二是：构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。

就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。

3、资产证券化积极推进

资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。

4、金融产品创新层出不穷

房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。

综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业

的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。

四、房地产融资存在的问题

房地产与资金关系密切，没有资金就没有房地产这种说法就说明了两者是不可分割的连带关系。在连续紧缩银根的状况下，资金是制约房地产企业发展的瓶颈。房地产企业不仅融资成本上升，多数企业依靠银行融资的方式在以较慢速度改变。2005年房地产融资存在的主要问题：

1、金融市场环境有待进一步改善

在现有金融市场环境中，房地产企业融资依赖银行间接融资方式难以改变。2005年国内非金融机构部门（包括住户、企业、政府部门）融资总量为31507亿元，其中，贷款为24617亿元，占比为78.1%，同比下降4.8个百分点，但仍然是主要融资方式。直接融资（股票、国债、企业债）占21.9%，难以撼动银行贷款这种间接融资方式。

2、政策环境需进一步优化

近几年，对房地产企业直接融资出台了相关政策，这些政策主要有利于大型资质级别高的房地产企业，基本不适合中小房地产企业。直接融资的一些产品，由于政策滞后，只能曲径通幽。

3、企业自身环境阻碍融资

2005年房地产企业自有资金比例为18.7%，同比上升2个百分点，与银行贷款要求的比例有较大差距。大型综合性房地产企业较少，2005年房地产上市公司仅为70多家，占房地产企业总数的0.2%左右。

第二章房地产企业克服障碍迅速融资

一、房地产企业如何重塑资金链条

市场环境不由企业控制，宏观政策不被企业控制，房地产企业只能依托自身资源和特点，摆脱过去对于银行贷款的单一依赖，在大环境和宏观调控下求生存、谋发展。

1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路

小规模的房地产开发企业是大环境下的催生企业也是最易消失的企业。这类企业通常专业能力不强、项目运作经验欠缺、开发资金匮乏，对市场敏感性最高，一旦市场环境转变、宏观政策收紧，就容易成为倒闭的先行者。

不过，在土地资源稀缺紧张的境况下，部分小规模企业手中持有的低价土地吸引了大型房地产企业兼并收购。通过行业内部兼并行为，小企业解决自身融资困难；大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源；而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。

2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力

中等规模房地产企业往往凭借战略眼光，在市场低迷时期入市，通过整合各方面的资源低成本获得土地，当楼盘开盘上市即遇房地产大市一路高攀，从而获得丰厚的回报。宏观调控下，摆在中等规模企业面前的是一道选择题，要么和小企业一样走上被兼并的自我消亡之路，要么就重塑资金链继续在行业中生存。但是，选择重塑资金链的企业面对着融资无门的窘境，各种融资渠道对企业的信誉、实力、资产都有一定的要求，而这正是中等规模房地产企业与大规模房地产企业之间的差距。

为了重新在行业找到发展方向，不少中等企业提出走个性化战略转型之路，将企业盈利模式从过去的全程开发商转变为专营开发商，在不能大规模获得资金支持的环境下，通过专业化降低成本提升盈利能力，实现“自我融资”，重塑企业资金链。中凯集团即是这场转变中的典型案例。为了适应市场和宏观环境的深刻变化，中凯集团积极进行战略转型，发挥专业

所长，从全程开发商努力转变为房地产风险投资管理商和房地产服务商，获取企业新的发展方向。

3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金

大规模房地产企业集团，由于在行业内发展历史较长，享有一定声誉和项目运作经验，相对于中小房地产企业更容易获得金融机构的支持，融资渠道相对而言比较多样化。但是，受制于国家政策和企业发展环境，这部分企业也呈现出过分依赖于银行贷款的现状。

在国家有意调控市场和规避金融风险的情况下，虽然这类企业常规融资渠道受到一定阻扰，但是可以多方拓展自身资源，通过业内强强联手、资本市场融资、联姻海外资本、降低资金需求、国企资产重组的方式重塑或加强企业资金链，提高自身资金实力抵御由于国家宏观调控引发的资金紧张。

二、房地产企业如何困境突围

1、突围方式之一——业内强强联手

越来越稀缺的土地和公开透明的出让方式使得全国土地价格一路飞涨，面对高昂的地价即便是大规模房地产企业也显得资金实力不足。强强联手共同获取土地的方式在融资渠道受限的情况下开始出现，房地产商采取抱团作战、联合实力、资源互补的形式解决资金短缺问题。

2、突围方式之二——资本市场融资

大规模房地产企业由于有一定的资产积累和市场信誉度，通过资本市场争取融资是获取发展的有效途径。富力地产的香港上市，保力地产的筹备上市和顺驰香港上市计划等都体现出：开发商想通过资本市场增强资金实力。已经上市的房地产企业可以通过增发股份或是发行债券(包括可转化债券)等方式从资本市场上获取资金。

3、突围方式之三——联姻海外资本

大规模房地产企业和境外的投资公司合作，组建新的项目公司共同开发项目。这种合作方式，对国内的企业而言，可以缓解资金压力；而对境外的投资公司而言即有了进入快速发展的中国房地产市场的机会又避免了单独开发面临的风险。

2005年7月，万科集团与新加坡政府产业投资有限公司附属公司(简称RZP)的合作就是这一融资方式的典型案例。双方共同投资1亿美金创立一家投资性公司，并通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。

4、突围方式之四——降低资金需求

越来越高昂的土地价格对于资金的要求越来越高，为了缓解资金压力，大规模房地产企业开始注意那些有低廉成本土地的小规模企业。这些小规模企业由于能力有限无力在严峻的市场环境下开发项目；而大企业在市场调整期也无力撬动资金杠杆来满足企业发展对于土地的需要。因此大规模房地产企业通过兼并收购方式获取其它企业手中已有地块，降低获取土地的成本以减低资金需求，获得变相融资。

此外，一些大规模开发商也开始在市场转折期转战二、三线城市，以相对低廉的价格获取土地。企业在对一线城市保持谨慎观望态度的同时，又为将来成熟时刻在二三线城市发展储备土地。企业的暂时性战略转移即降低了资金需求又为未来发展节省现金，实现变相融资。

5、突围方式之五——国企资产重组

国有企业在面临市场转变时刻频频出现资产重组的身影。央企房地产资源重组露出端倪：总体上按照南北划分，长江以北由中房集团接手，长江以南的资源，现在已经内定由招商局和华侨城等南方央企接管。而在上海的巨舰企业——上海实业集团近来对旗下的地产资源也进行重组。国企房地产资源频频重组的主要目的就是提升企业资金实力，有效规避房地产市场波动带来的影响。塑造大型国营房地产航母正成为一种行业资源整合的趋势。

三、各种融资方式资金成本比较

作为一个完整链条的房地产金融，应该包括房地产信贷、股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资等多种方式。

一般来说，房地产融资成本，不仅与融资方式有关，也与开发时间即资金提供的时机密切相关。融资成本随开发时间而变化，一开始最高，随着项目的进展，例如开工证拿到后，融资成本会逐渐降低。

四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道

中小房地产企业能否成功融资，是生存的关键。房地产调控政策出台之后，资金问题一直存在，但需要区别对待。对于大型开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象。对于中

小房地产企业而言，银行一般不会放贷，资金紧张是十分普遍的问题。在银行支持无望的情况下，中小房地产企业不应坐以待毙，也不能好高骛远，而要坚持融资创新，探寻适合自己的融资方式。

1、探索有效的民间融资方式

在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率的方式，向其它企业、自然人寻求融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

2、委托贷款

通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

3、固定回报投资

对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。

2020-2026年全球及中国咖啡行业市场需求与投资规划分析报告

我国咖啡行业技术水平及需求变动分析（附报告目录） 1、我国咖啡行业发展现状咖啡作为舶来品，进入我国已逾两百年。早在18 世纪末，法国传教士就将咖啡引入云南省。1989 年，雀巢在中国推出速溶咖啡，标志着我国进入速溶咖啡消费时代；20 世纪末以来，陆续有台系、欧美系、韩系咖啡店品牌进入大陆市场，国人开始接触到现磨咖啡；目前市场上的现磨咖啡、速溶咖啡和即饮咖啡等产品中使用的咖啡原料产品主要包括烘焙咖啡豆、咖啡萃取液、速溶咖啡粉及咖啡浓缩液等。相关报告：北京普华有策信息咨询有限公司《2020-2026年全球及中国咖啡行业市场需求与投资规划分析报告》（1）烘焙咖啡豆烘焙咖啡豆是咖啡生豆的粗加工产物，根据品种可以分为阿拉比卡（Arabic）和罗布斯塔（Robusta），同时也对不同产地、粒种大小进行品质区分。目前，在咖啡豆烘焙工艺中，通过调整不同的温度、时长、爆点等参数，实现对咖啡豆的浅度、中度、深度烘焙，不同烘焙程度对口感和风味影响较为明显，可以满足不同咖啡用户对于咖啡口味的需求。（2）咖啡萃取液咖啡萃取液可以广泛应用在乳品、饮料、冰激凌、烘焙、糖果制造等领域。根据不同行业需求，可以使用不同的萃取原液。其中，热萃咖啡原液是通过85℃以上的净化水充分萃取，能够获取咖啡中的水溶性成分，从而得到咖啡的香气和味道；冷萃咖啡原液采用冷萃取技术，经过8 小时以上的浸泡或滴滤，在良好地保留咖啡香气和余韵的同时能够拥有更加醇厚的口感。（3）速溶咖啡粉速溶咖啡粉是通过将咖啡萃取液中的水分蒸发而获得的干燥的咖啡提取物。速溶咖啡粉突破

了现煮咖啡局限性，具有使用方便的特性，从而迅速融入食品工业中。在国内，速溶咖啡粉的用途广泛，不仅可以用作日常冲泡咖啡，而且在食品加工领域，也成为各类咖啡饮料、三合一咖啡粉及糖果、调味乳、甜品、烘焙等各种咖啡口味食品的原料。速溶咖啡在口感上虽略逊于现磨咖啡，但由于其具有高性价比、饮用便捷性等特点，目前在国内咖啡消费市场上占据主导地位。（4）咖啡浓缩液咖啡豆经过萃取后，水解液经过真空浓缩后回填芳香液，混合均匀再罐装，行业内具有较强技术能力的生产企业，会在浓缩过程中增加香气回收工艺。由于在常温环境下咖啡浓缩液中蕴含的芳香物质容易挥发，因此，咖啡浓缩液通常以冷藏方式保存。 2、行业技术水平及技术特点（1）咖啡烘焙技术工艺咖啡豆的烘焙是咖啡生豆的化学与物理性质转变转化过程，只有经过烘焙之后才能产生能够释放出咖啡香味的成分，因此，烘焙环节是咖啡生产最重要的环节之一。烘焙豆的品质主要由咖啡生豆决定，同时烘焙设备和工艺也会对口感有重要影响。烘焙工艺主要由烘焙师设置温度曲线决定。通过调整不同的温度、时长、爆点的参数，可以实现对咖啡豆的浅度、中度、深度烘焙，不同程度的烘焙对口感影响较为明显。

房地产资金来源

1．银行贷款目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

国内咖啡市场调查报告

国内咖啡市场调查报告了解消费者对于咖啡的需求及咖啡市场的现状，通过对北京、上海、广州、成都、重庆、温州、杭州、南京８个城市的２４６５名近３个月曾经喝过咖啡的普通市民进行了一次调查。调查采用配额抽样方法，并按年龄层次和性别比例分配名额。主流产品——速溶咖啡数据：在受访者中，绝大多数的人喝过速溶咖啡，这个比例高达９２．２％，过半数者（５８．４％）喝过三合一袋装咖啡。１６．８％的人喝过焙炒咖啡，２９．４％的人喝过其他咖啡饮料。在问及被访者对于某一类咖啡的消费频率时，每天喝速溶咖啡的为６．０％，经常喝的为３８．４％，在“偶尔喝”的咖啡种类中，三合一袋装和速溶的消费频率已很接近。而表示经常喝三合一的则只占１３．１％。分析：喝过速溶咖啡和三合一袋装咖啡的百分比最高，在“偶尔喝”的调查里这两者的百分比也是最高的，这说明速溶和三合一咖啡在初级消费者领域是具有很大发展潜力的。目前市场上的咖啡饮料尽管具有口味纯正、饮用方便等优点，但由于其价格相对较高，饮用时亦缺乏咖啡文化所体现出的高雅、温馨的情调，因此，绝大部分消费者只是偶尔喝一喝。主要人群——中青年人数据：各年龄段对咖啡的喜爱程度不同，其中表示非常喜欢咖啡的人群中４１～５０岁占了２４．０％，２０～３０岁占了１８．０％。

进一步调查表明，喝咖啡的男性比例要高于女性比例。在所有受访者中，喝咖啡的男性为５５．１％，女性为４４．９％。分析：咖啡作为一种口味独特的饮品深受青年消费者的喜爱，中年人和青年人是咖啡产品的主要消费群体。同时男性消费者的人数远远超出女性消费者，购买者中也以男性居多。其原因在于咖啡属烟糖类产品，更多为男性所关注。而且作为一种嗜好品，更易受到男性的青睐。主要因素——味道诱人数据：消费者在选购咖啡时哪些因素是他们所要考虑的呢？本次调查采用１０分制让消费者对各种购买考虑因素打分，分数最高的代表其重要性越高。调查结果显示，味道以８．３分位居第一，其次是饮用方便性，为７．４分；保存期、品牌知名度等各项分值也较高。分析：消费者对于咖啡的味道是极为重视的，毕竟咖啡是一种饮品，好味道的咖啡才会广受欢迎。同时作为一种饮品，饮用的方便性与否对消费者来说也是购买时考虑的一大要素，咖啡的生产厂家在生产时可以多考虑如何不断改进其味道和如何使咖啡更便于携带，使消费者在饮用时更方便。主要信息——电视广告数据：在众多获得咖啡信息的渠道中，电视广告以８６．４％的比例成为消费者获取咖啡信息的首要渠道。另外，以促销活动、广播、杂志、报纸等一系列的传播渠道也是消费者获得信息的重要来源。进一步调查消费者想通过哪些渠道获取咖啡的信息，发现有３７．３％的人想通过传媒报道来获取信息，免费试用、传媒广告、朋友推荐等几项也占有较高的比例。

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

房地产企业资金来源及主要融资渠道分析

房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。一、当前的市场政策及融资环境房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。

2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从中长期来看，房地产市场严控政策始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标。从融资方面的调控政策来看，主要包括：第一，房地产信托等非标融资渠道受限；第二，加强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道流入房地产的资金管理；第三，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率；第四，严禁消费贷款违规用于购房。

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

中国咖啡行业的研究报告-新版.pdf

中国咖啡行业的研究报告咖啡在全球贸易中占据重要的地位，更是西方文化的象征之一。但在中国传统文化中一直占据着垄断地位的茶文化，使咖啡文化在中国的发展极为缓慢。但随着人们消费观念的转变，西方的商品及消费习惯慢慢被接受，越来越多的人开始喜欢上咖啡饮品。金地毯大数据中心调查发现，在咖啡使用量的主要新兴市场上尤其是亚洲和南美洲市场不断上涨的背景下，2013至2014财年期间全球咖啡需求量同比上涨2%。而在2014至2014财年期间，全球咖啡产量稳定在 1.46亿包左右(每包60公斤装)。近十年来咖啡店如雨后春笋般地在我国各大城市的街头涌现，尤其是随着星巴克、上岛等数家大型企业集团的进入，市场上呈现出一片热闹景象。我们可以发现，咖啡的消费群体逐渐成长壮大，咖啡文化正在内地城市逐渐形成，而且每年国内的咖啡消费市场还在持续扩大。大量出现的咖啡馆正成为城市文明进步、经济增长的亮点，带动了咖啡消费量的增加，形成巨大消费潜在市场。预计未来，中国将成为类似日本等国的咖啡消费大国。近几年来，我国咖啡行业兴起可以说是迅猛异常，各大国外品牌纷纷抢滩登陆，一时间，中国咖啡品牌荟萃，对中国这块阵地战的争夺也越来越激烈。小、散、乱、软是我国咖啡产品的现状之一，而对我国市场一直垂涎三尺、虎视眈眈多年的国际咖啡企业巨头利用我国咖啡一盘散沙的现状，连年强力抢滩我国市场，他们凭借雄厚的资金、领先的营销手段和强大的品牌效应，在我国市场获取源源不断利润。这些洋品牌在我国这个咖啡大市场的大金矿中淘走了一桶桶金的同时还利用目前国产咖啡企业市场设计力量薄弱、信息不畅的弱点，有意无意地制造壁垒打压民族咖啡企业，在国内市场中造成了一种怪圈，大把赚钱——投入市场开发——打压民族咖啡企业——大把赚钱，对我国尚属稚嫩的咖啡产业造成了巨大打击。在当前咖啡行业发展形势下，金地毯大数据中心为此作了透彻的研究和分析，旨在为咖啡企业在市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。一、中国咖啡行业市场格局分析从我国咖啡行业目前的竞争格局看，在速溶咖啡领域，外资品牌的国产产品在中低端细分市场上处于垄断地位，雀巢、麦斯威尔等咖啡巨头市场份额超过80%。而以后谷咖啡和春光食品为代表的中国本土咖啡企业正处在从原豆种植和粗加工到自有品牌咖啡成品的转型期，目前，产品深加工能力还比较低，品牌知名度有待提高，在产品价格和销售规模上难以与外资品牌直接竞争。而高端细分市场则主要被外资品牌的进口产品所占据。中国市场主要速溶咖啡品牌价格品牌名称品牌所在地产品产地均价（元/500g）星巴克VIA 美国进口500 悠诗诗日本进口300 格兰特德国进口300

2018-2019年中国咖啡行业分析报告

2018中国咖啡行业市场格局与发展前景分析中国咖啡消费年增长率在27%左右【组图】近年来，以连咖啡、瑞幸咖啡为代表的国内互联网咖啡横空出世，犹如鲶鱼，扰动千亿咖啡市场。一方面资本强势介入，以互联网打法改变传统咖啡行业的套路;另一方面，以星巴克、Costa为代表的全球咖啡巨头被迫求变，增加互联网基因。而加拿大、日本等“国民咖啡”纷纷抢滩中国，在激烈的竞争中，国内咖啡行业原有的市场格局被悄然打破。本文分析了2018中国咖啡行业市场格局，并对行业发展前景进行了预判。行业总体市场格局：外资品牌在细分市场仍占主导地位从我国咖啡行业目前的竞争格局来看，速溶咖啡霸占中国咖啡市场。据数据显示，速溶咖啡市场占比高达71.8%；其次为现磨咖啡，市场占比为18.1%，其后为即饮咖啡，市场占比为10.1%。

在速溶咖啡领域，外资品牌的国产产品在中低端细分市场上处于垄断地位，雀巢、麦斯威尔等咖啡巨头市场份额超过80%。在现磨咖啡领域，外资品牌的进口产品仍然主宰这高端细分市场。在咖啡连锁领域，以上岛咖啡为代表的本土咖啡企业凭借其先入优势和渠道优势在占据了可观的市场份额。以星巴克为代表的外资品牌依靠其品牌形象和差异化的竞争策略后来居上，在“一线城市”和“意式咖啡”这个细分领域占据领先地位。

行业格局变化一：“互联网咖啡”搅局，千亿市场洗牌在即近年来，以连咖啡、瑞幸咖啡为代表的国内互联网咖啡横空出世，犹如鲶鱼，扰动千亿咖啡市场。一方面资本强势介入，以互联网打法改变传统咖啡行业的套路;另一方面，以星巴克、Costa为代表的全球咖啡巨头被迫求变，增加互联网基因。

而加拿大、日本等“国民咖啡”纷纷抢滩中国，在激烈的竞争中，国内咖啡行业原有的市场格局被悄然打破。中国咖啡市场正处于高速发展的阶段，这吸引了大量资本入局。据不完全统计，国内互联网咖啡创业公司近年来，融资近40亿人民币，背后涉及VC/PE约30家。2018年上半年，数家主打咖啡外卖、无人咖啡机的本土项目获得投资，包括连咖啡1.58亿元B+轮融资，友饮咖啡1亿元A轮融资等，瑞幸咖啡更是在7月以2亿美元的A轮融资成为中国咖啡市场首个估值超过10亿美元的“独角兽”公司。行业格局变化二：国际咖啡巨头也纷纷涌入中国市场与此同时，国际咖啡巨头也纷纷涌入中国市场。2019年2月26日，被称为加拿大国民咖啡品牌的TimHortons全球第4850家店，即中国首店将落户上海。

关于国内咖啡市场的调查报告

关于国内咖啡市场的调查报告了解消费者对于咖啡的需求及咖啡市场的现状，通过对北京、上海、广州、成都、重庆、温州、杭州、南京８个城市的２４６５名近３个月曾经喝过咖啡的普通市民进行了一次调查。调查采用配额抽样方法，并按年龄层次和性别比例分配名额。主流产品——速溶咖啡数据：在受访者中，绝大多数的人喝过速溶咖啡，这个比例高达９２．２％，过半数者（５８．４％）喝过三合一袋装咖啡。１６．８％的人喝过焙炒咖啡，２９．４％的人喝过其他咖啡饮料。在问及被访者对于某一类咖啡的消费频率时，每天喝速溶咖啡的为６．０％，经常喝的为３８．４％，在“偶尔喝”的咖啡种类中，三合一袋装和速溶的消费频率已很接近。而表示经常喝三合一的则只占１３．１％。分析：喝过速溶咖啡和三合一袋装咖啡的百分比最高，在“偶尔喝”的调查里这两者的百分比也是最高的，这说明速溶和三合一咖啡在初级消费者领域是具有很大发展潜力的。目前市场上的咖啡饮料尽管具有口味纯正、饮用方便等优点，但由于其价格相对较高，饮用时亦缺乏咖啡文化所体现出的高雅、温馨的情调，因此，绝大部分消费者只是偶尔喝一喝。主要人群——中青年人数据：各年龄段对咖啡的喜爱程度不同，其中表示非常喜欢咖啡的人群中４１～５０岁占了２４．０％，２０～３０岁占了１８．０％。

地产公司融资有哪些具体内容

地产公司融资有哪些具体内容一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。一、房地产公司融资具体是什么含义？从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、

机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产

中国咖啡市场分析报告

中国咖啡市场分析报告一、咖啡市场分析跨入21世纪后，中国经济的飞速增长，人们生活质量的不断提高，饮品日益多样化，咖啡逐渐与时尚、现代生活连在一起带动了咖啡消费量的迅猛增加，形成巨大消费潜在市场。 1. 据权威部门统计，目前，在中国咖啡消费量近年来保持在3万-4万吨之间，每年市场增长速度在10%-15%。有望成为世界上最具潜力的咖啡消费大国。预测2012年我国的消费量将达到12万吨，市场零售额将达到数百亿人民币。北京市场的增长率更是高达18%，全国有13600家咖啡馆，2200家咖啡相关企业，从业人数达到50万人，其消费市场的规模和吸引力，让越来越多的国外企业已经开始关注中国市场，而这也正是各大咖啡生产国和咖啡商热衷于进入中国的主要原因。 2.咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。速溶咖啡己远远不能代表咖啡消费了，消费者开始认知咖啡的品牌、风格和纯正，知道如何享受咖啡带来的乐趣。"文化咖啡"无疑是现在整个咖啡产业的主流，发展相当迅速。咖啡市场的快速发展，与消费者对西方文化的兴趣密不可分。 3.教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率呈现明显的正比例关系，意味着咖啡这种西方传入的饮料在中国大陆是一种象征成功阶层的生活方式。 4.行业内部及与相关联行业的竞争越来越激烈，越来越趋向行业标准化发展。 5.根据国家权威机构调查表明，咖啡加盟行业正以25%的速度增长，而咖啡馆正成为城市文明进步、经济增长的亮点。目前，咖啡消费在中国城市里，平均每人每年的咖啡消费量是４杯，即使是在北京、上海这样的大城市，每人每年的消费量也仅有２０杯。而在日本和英国，平均每人每天就要喝一杯咖啡。日本和英国都是世界著名的茶文化国家，目前已经发展成了巨大的咖啡市场。拥有强大茶文化的中国具有广阔的咖啡消费潜力，一定会成为世界最大的咖啡市场之一。国际咖啡组织（ICO）运营部主管巴勃罗.迪布瓦也认为中国市场极具潜力。他说：“在20世纪60年代的时候，日本每年仅消费25万包咖啡，而如今其消费量达到了700万包。中国市场也已经呈现出沿着这一趋势发展的迹象，因此中国将成为世界上重要的咖啡消费市场。” 二、中国咖啡市场发展分析 19世纪80年代法国人修建越南河内至中国的铁路时，将他们钟爱的咖啡馆带到了中国。至此咖啡在中国市场的发展已经有一个世纪之多。今天，街头巷尾随处可见的咖啡馆已经成为人们交谈、休闲的又一新的去处，咖啡已经实实在在成为国人生活中的一部分。

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况一、中国房地产市场发展历史第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。第二章中国房地产市场金融概况房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发债券、上市融资第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务第六章国内银行贷款第一节国内银行贷款概论影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险第二节国内银行贷款运作程序一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一）借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理

中国咖啡厅市场调查分析报告

中国咖啡厅市场调查分析报告咖啡厅行业发展现状在我国，茶作为中国文化的代表之一，茶饮品一直占据着举足轻重的位置。正因此，咖啡这种初尝口感苦涩的舶来品，在中国市场发展颇为缓慢。直到中国经济崛起，与国外交流日益增多，以及居民消费水平大幅上升、消费习惯逐渐形成，咖啡饮品才流行起来，咖啡厅也因此迎来了发展的春天。据数据显示，2007年，我国咖啡厅数量尚不足1.6万家；而到2016年底，国内咖啡厅数量已达到8.5万家，呈现出跨越式发展态势，远超世界平均水平。咖啡厅数量的快速增长，令整个行业市场规模显著扩大。2013-2016年，我国咖啡厅行业市场规模呈逐年快速增长趋势。2016年，我国咖啡厅行业市场规模约为190亿元，同比增长13%。由上述数据可知，中国咖啡厅行业潜力之巨大。正因此，国内外咖啡连锁品牌纷纷开始跑马圈地。其中，以星巴克为代表的外资品牌依靠其品牌形象和差异化的竞争策略，在国内咖啡厅行业占据着绝大部分市场份额。不过，以上岛咖啡为代表的本土咖啡企业凭借其先入优势和渠道优势，也占据有可观的市场份额。此外，近年来，一些新兴咖啡连锁品牌凭借精准的市场定位和独树一帜的经营模式另辟蹊径，带动咖啡厅行业向更多元方向发展。尽管咖啡市场以超乎想象的速度飞快发展，咖啡厅数量也有大幅度增长，但实际上，与欧美、日韩等国家的人相比，我国的人均咖啡消费量极低。随着新生代的消费群体逐渐崛起，并成为咖啡消费主要力量，咖啡市场潜力将进一步释放，咖啡厅行业前景依旧广阔。根据近年来咖啡厅行业市场规模变化趋势以及未来咖啡消费量走势，再结合宏观层面背景因素，预计未来几年我国咖啡厅行业市场规模将保持11%-15%左右的增长速度，乐观估计到2023年，我国咖啡厅行业市场规模有望达到479亿元。咖啡厅行业未来趋势随着咖啡文化的普及，资深的、讲究的咖啡行家越来越多，自动咖啡机冲泡的咖啡已经

房地产资金来源

房地产资金来源(总2页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超唐山市国文建筑有限责任公司摘要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。（一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。（二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基

中国咖啡市场分析

中国咖啡市场分析一、咖啡市场分析跨入21世纪后，中国经济的飞速增长，人们生活质量的不断提高，饮品日益多样化，咖啡逐渐与时尚、现代生活连在一起带动了咖啡消费量的迅猛增加，形成巨大消费潜在市场。 1. 据权威部门统计，目前，在中国咖啡消费量近年来保持在3万-4万吨之间，每年市场增长速度在10%-15%。有望成为世界上最具潜力的咖啡消费大国。预测2012 年我国的消费量将达到12万吨，市场零售额将达到数百亿人民币。北京市场的增长率更是高达18%，全国有13600家咖啡馆，2200家咖啡相关企业，从业人数达到50万人，其消费市场的规模和吸引力，让越来越多的国外企业已经开始关注中国市场，而这也正是各大咖啡生产国和咖啡商热衷于进入中国的主要原因。 2.咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。速溶咖啡己远远不能代表咖啡消费了，消费者开始认知咖啡的品牌、风格和纯正，知道如何享受咖啡带来的乐趣。"文化咖啡"无疑是现在整个咖啡产业的主流，发展相当迅速。咖啡市场的快速发展，与消费者对西方文化的兴趣密不可分。 3.教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率呈现明显的正比例关系，意味着咖啡这种西方传入的饮料在中国大陆是一种象征成功阶层的生活方式。 4.行业内部及与相关联行业的竞争越来越激烈，越来越趋向行业标准化发展。 5.根据国家权威机构调查表明，咖啡加盟行业正以25%的速度增长，而咖啡馆正成为城市文明进步、经济增长的亮点。目前，咖啡消费在中国城市里，平均每人每年的咖啡消费量是４杯，即使是在北京、上海这样的大城市，每人每年的消费量也仅有２０杯。而在日本和英国，平均每人每天就要喝一杯咖啡。日本和英国都是世界著名的茶文化国家，目前已经发展成了巨大的咖啡市场。拥有强大茶文化的中国具有广阔的咖啡消费潜力，一定会成为世界最大的咖啡市场之一。国际咖啡组织（ICO）运营部主管巴勃罗.迪布瓦也认为中国市场极具潜力。他说：“在20世纪60年代的时候，日本每年仅消费25万包咖啡，而如今其消费量达到了700万包。中国市场也已经呈现出沿着这一趋势发展的迹象，因此中国将成为世界上重要的咖啡消费市场。” 二、中国咖啡市场发展分析 19世纪80年代法国人修建越南河内至中国的铁路时，将他们钟爱的咖啡馆带到了中国。至此咖啡在中国市场的发展已经有一个世纪之多。今天，街头巷尾随处可见的咖啡馆已经成为人们交谈、休闲的又一新的去处，咖啡已经实实在在成为国人生活中的一部分。综观中国咖啡市场的发展，可以划分为四个具有代表的时代。第一阶段：雀巢以其“一天好开始”，影响和转化国人生活