小户型专项课题研究报告
小户型专项课题研究报告
本报告主要内容：
小户型相关概念、知识点
小户型建筑特点
小户型产品规划与单体平面设计的探讨
小户型设计可分合的探讨
小户型偷面积的方法探讨
小户型价值提升方法的探讨
小户型需求特点分析
小户型经典户型鉴赏
凌峻地产(中国)有限公司
2008年10月
第一部分概念知识篇
一、什么叫小户型
对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，通常可以理解为“小面积的住宅”。但究竟多小面积的住宅才叫做小户型呢？每个地区的行内标准不同，例如北京30-50平方米；上海60-70平方米；福州60平方米左右；广州50-60平方米；境外例如日本东京、香港中环，面积多在40平方米左右。上述为传统意义上的小户型。
自从国内颁布70/90政策后，小户型概念有所延伸，通常被认为是面积90平方以下的住宅，有些时候面积90-100平方的住宅也涵括在小户型概念内。二、小户型的分类
小户型按户型样式分为一居室、两居室和三居室；按使用功能分为居家型、商住型和商务型。
顾名思义一居室指的是一个房间的格局，面积通常为20-45平米。一居室为小户型必然的选择。
两居室指的是两个房间的格局，面积通常为45-90平米。两居室为小户型常用的户型样式，是目前大多数小户型项目经常采用的主体样式。
三居室指的是三个房间的格局，面积通常为90-100平米。三居室为小户型的豪华样式，受70/90政策的影响，面积90平方但能做出三居室的户型是十分受市场欢迎的。
居家型是自住型买家的最爱。居家型小户型的核心在于：小面积仍要达到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，尽量满足生活多方面的需求。
商住型是初创型公司的温床。严格意义上讲，商住公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本；另一方面，购房者在购买商住公寓时，可以获得比购买写字楼至少多出10%的贷款，这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许多
处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。
商务型是投资型买家的首选。倚商养房是投资型买家的主要选择，对于小户型来说，莫过于位于商务中心区以及附近的商务型的公寓。商务公寓主要是针对商务人士日常起居所设立的居所，相对标准公寓来说，表现为建筑装修高档，设施配套精致，服务水准一流。商务公寓中的户型小到合体1居，大到独体别墅，而小户型较为集中的物业模式为酒店式服务公寓。
三、小户型产品类型
LOFT
LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布臵住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；
透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT 的消费群体，甚至包括一些IT企业。
蒙太奇
蒙太奇最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。
通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做。
SOLO
原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主
要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。
消费群体：SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。
共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次臵业的心理准备。
户型设计：SOLO的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。
SOHO
2000年1月8日，北京出现了“SOHO现代城”，并在三个月内一销而空。而“SOHO”这个在家办公的概念，也开始在中国蔓延，成为无数希望自由办公的人员的从业经验，或者待业借口。“SOHO”是一个有争议的产品，可是它的中心概念，已经广为流传并且被越来越多的人认可。
户型：SOHO最初的本意并不是小户型的概念，现代城的面积就在150平方米—300平方米，可是当它作为生活态度传播并离开北京进入国内其他城市以后，慢慢地开始与单身、个性、自由等概念结合起来了，于是，很多城市的SOHO公寓以小户型亮相。
STUDIO
在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业-“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。
STUDIO的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10 人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。
四、70/90政策
2006年5月29日，九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》细则出台，其中第一条“切实调整住房供应结构”中规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。
此政策对小户型影响巨大，直接驱使开发商加大力度往小户型产品研究、创新上发展，业内称为70/90政策。
五、国内小户型产生的社会渊源
1)家庭结构的变化，需要小户型
改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。
2)消费观念的变化，需要小户型
如今“一步到位，买个大房子”的臵业观念已经发生了变化，二次、三次臵业者屡见不鲜。分阶段多次臵业的观念正为更多人所接受，对那些年轻、经济实力不太雄厚的一次臵业者来说，小户型可能是第一选择。
3)房产功能的变化，需要小户型
除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。活跃的房屋租赁市场加上国家对住房消费的金融支持，“投资”意识已经在个体购房者中兴起。既是投资就必须伴随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低风险的有效办法之一。
六、小户型的发展趋向
1)小户型≠低档次≠低标准
随着小户型产品的不断深入，小户型不在是单纯意义上的安臵型物业，小户型可以有不同档次的分类。
2)产品功能的多元化和消费者的多层次化
小户型住宅的消费层面广泛，小户型住宅其实也不是完全是普通白领消费的，高级白领，金领都有小户型的消费需求。
小户型住宅的使用功能除了自用之外，还兼有商务、投资、度假等多种功能。
因而小户型住宅产品今后的发展应该是进一步细分市场，产品分级，超多元化方向前进。
3)小户型住宅产品在规划的合理性和产品细化上走出新路
小户型产品对规划的要求较高，搞得不好小户型住宅就成了熙熙攘攘的宿舍楼，解决通风采光和隐私问题一直是小户型住宅的一个重点考虑的问题，随着小户型产品研究的进一步深化，精装修越来越多渗透到小户型产品中，小户型在细部空间的利用方面还会有更多的创新，比如增加储物空间等。
4)将康居型住宅的创新手法运用到小户型中
早期的小户型住宅没有入户花园、超高露台、步入式凸窗等，现在不少小户型住宅都将一些康居型住宅的创新手法运用到了小户型住宅产品中，在空间的集约化、合理性、舒适性等方面都有所创新。
5)小户型虽然不是终极臵业的主流型的产品，但仍是城市发展过程中补充型的
产品。而且随着国家新的的宏观调控的实施，小户型住宅产品将会是热点项目
随着国家对房地产的宏观调控的实施，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”今后小户型产品的开发将会成为热点项目。
七、中小户型常用尺寸标准
实际上建筑行业并未有就中小户型的建筑尺寸进行统一标准，但根据人体工程学尺寸，以及业界多年来相关经验积累，通常情况下，中小户型设计常用的尺寸如下表所述：
主要房间的开间尺寸参考数据（净尺寸）（单位：m ）
主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：㎡）
第二部分产品营销篇
一、小户型建筑特点
（一）、外形立面
小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。
就理论上而言，在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。
（时尚、新颖的外形和立面）
（二）、空间构成
小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而有成长与变化的可能。
（3.9米层高的跃复式）
（两套单身公寓变为一房一厅的做法）
所以，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。
（三）、创新技术
面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居
住舒适性当然不如大户型，又是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往往更应该具有其前瞻性、创新性。
新设备人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分臵换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时 300 立方米（现国内标准 30 立方米 / 每小时）摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。
新材料在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“ MOMA ”室内温度达到高效的调节，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。
新工艺取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。
（换气新风机）（楼梯现浇结构）
（四）、室内装修
小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购臵的物品作缓冲是非常必要的。
弱化空间分界，全面开放即把客厅、厨房、睡房全部打通，因为小房间不可避免会闭塞、空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。打通空间之后，弱化各个空间之间的分界，是小户型与大户型设计手法相比的明显特征。例如客厅、饭厅、休息间之间就不必划分界限。采用折叠式的家具，是使一厅多用的好方法。
一张沙发打开是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客厅、饭厅。布袋式的床没有形态，折起来又可省下很多空间。
（睡房和客厅的无障碍连通） (起居室和餐厅相通) 用色彩调和视觉效果居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营造起到相当重要的作用。色彩调和能创造舒适的视觉感受，处理小空间时，从设计和色彩的搭配上作细致分析，尽量采用浅色系，以达到“小空间大利用”的效果，丝毫让人感觉不到压抑和约束感。
多用圆角和吊柜设计框架搭建起来后，家具选购和陈设决定房间的实用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用纵向空间的好方法。购买家具时，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只要刚好满足人体供需要求就可以。另一个需要注意的是，小户型的家具尽量选取圆角，材料用质感轻柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不会产生触碰，等于节省了空间，质地轻柔的布料、木头，都让人产生亲近感，增加居室温馨感的同时，也方便使用。
（浅色系的装修效果）（圆角和吊柜的使用）
二、小户型产品规划与单体平面设计的探讨
（一）、目前小户型单体平面设计优劣势分析
户型单体平面设计单元形式通常有塔式、板塔结合、连廊式住宅等形式，其优劣势如下：
（二）、小户型产品规划与单体平面设计展望 1、功能空间紧凑化
在现有户型基础上有效精简功能面积。 各功能空间尺度分析表：
2、功能空间模糊化
餐起合一
“复合式”厨房
厨卫空间优化
设臵架空设备层适应厨卫更新和灵活布臵 两代居、兄弟组合居（以下详述）
3、规划上注重私密性
楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。
改变楼道和入户门的设计
折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性
4、产品规划考虑到短进深、南北通透的设计
改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两
层单位
（按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。）
（五米阳光的外挂廊设计——楼梯采用错半层的办法节省交通面积。）
五米阳光
五、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件
短进深集约化南北通透的小户型产品
三、 小户型设计可分合的探讨
自从70/90政策出台以来，国内对小户型产品的研究全面展开，小户型设计的可分合研究已走在前面。深圳、广州等地房地产市场这方面尤为突出，具有很大的借鉴作用。小户型设计中可分合型设计从空间来说可分为平层可分合型和上下层可分合型两种。 （一）、平层可分合型
1、左右两户组合为“两代居”，1+1（N+1）模式
“两代居”指的是年轻人和老人同住，彼此能够相互照应但又各有独立空间通常采用左右两户大户+小户的模式（1+1或N+1），必要时可打通组成大户型。
蜜 园
湖心岛度假公寓
2、左右两户组合为“兄弟居”
左右两户为一家人，必要时可打通组合成大户型。
两房
亲子房OR 两代居
一房
万科18平米住宅研究
极小住宅的概念来源于日本和香港的极小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。 随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对都市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。 项目——西安万科城 万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。 一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业万平米。小户型公寓位于商业群楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三种户型，提供全装修入住、代租管物业服务、10M入户高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。 西安万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。 为什么是18平米？ 根据设计经验，18平米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。 功能模块叠加组合 目标用户： 大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁-25岁之间，追求时尚个性、偏好电子产品的消
费，各种娱乐占据业余生活的大部分时间。 功能需求： 客厅 年轻人喜好与朋友交往，交往的两个特点：一是多朋友聚会一般选择在餐厅、舞厅、酒吧、俱乐部等公共场所；二是越来越多的年轻人通过互联网的社交网站进行交流。调查数据显示，年轻人最常去的十个网站中有九个是社交网站。虚拟世界实现了很多交流沟通功能。 因此，极小户型的客厅使用频率较低，可作为隐性空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。在接纳朋友时，客厅能容纳5-6人同时就座聊天即可，超过6个人的聚会更适合在公共场所进行。 卧室 卧室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。 年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插座满足使 用笔记本电脑的需要。 床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。 书房 对于大学生和刚毕业大学生来说，学习是必不可少的。学习的形式有几个：看书、写作用、使用笔记本电脑，书桌的长度应满足2个人同时学习。同时，又有足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括课本、报纸、杂志等。 餐厅和厨房 大学生的就餐一般在学校餐厅解决。刚毕业的大学生由于刚刚踏入社会，在繁忙的工作之余，很少有精力在家做饭；基本是中餐在工作单位解决，早餐和晚餐在快餐厅、餐馆解决。 如果请朋友吃饭，更多是到餐馆。 在周末或者加班到深夜的时候，可能会在家自己煮方便面、熬稀饭、熬汤。因此，需要提供基本餐具，解决这种简单就餐的需求。 水槽：清洗蔬菜水果、碗筷； 电磁炉：用于煮方便面、熬稀饭、熬汤； 微波炉：快速加热食物，可以用于自制早餐； 卫生间
关于万科 15平米极小户型 的资料整理
万科将于今年下半年左右公开推售户均仅15平方米的极小户型。以每平米6000元的价格来计算，总价只需9万左右。 据人民网报道，万科副总裁周卫军表示，万科将于今年下半年左右公开推售户均仅15平方米的极小户型。以每平米6000元的价格来计算，总价只需9万左右，首付5万，月供700、800元。 周卫军是在博鳌房地产论坛上作出上述表示的。据万科介绍，其极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，欲求在有限的空间内创造多重的居住功能，以求达到较舒适的居住感受。新开发的极小户型将主要针对刚大学毕业的18-25岁有置业需求的年轻人。据悉，为获得市场认可，万科已在其位于广东东莞的建研基地设计出第一代样板房。在其样板房中，万科通过对85后群体精细的生活测算，设计出完善的收纳、厨浴、社交系统，甚至包括如何实现在社区玩切客、三国杀这样的时尚社交活动。 尽管有专家从设计的角度对极小户型存在的实用率较低，公共分摊面积较大，居住人口密集、户数多及物业管理提出质疑，但万科表示极小户型是通过简化或重新组合户型内部的传统功能来达到减小居住面积的目的。在万科的设计中，白天是双人沙发和茶几的家具，晚上把沙发收起，入墙床打开，同时把可移动茶几放在床边作为床头柜，这样就出现一个温馨的卧室。 作为解决中低收入阶层住房问题的一种探索，万科坦言到目前为止，极小户型还只是一种尝试，谈不上大范围推广。报道称，万科已在陕西西安市动工建设其极小户型项目，预计下半年底至明年初面市场推出。 万科15平极小户型恐难成房产市场“宠儿” 来源：地产中国网 [提要]据《新快报》报道，万科副总裁周卫军在博鳌房地产论坛上表示，万科推出15平米的极小户型，针对刚毕业大学生，首付5万，月供700。从家庭投资理财的角度分析，极小户型的主推人群不应是刚毕业的大学生，而是那些异地经商者。 新闻回顾：万科15平米小户型据《新快报》报道，万科[简介最新动态]副总裁周卫军在博鳌房地产论坛上表示，万科推出15平米的极小户型，针对刚毕业大学生，首付5万，月供700。周卫军表示，为开发此产品，对一个人家里需要收纳的小物件都做了穷尽的研究，细到一个化妆盒，一串钥匙放哪儿。针对年轻人的需求，这间房还兼具影音室的功能。小户型一直是房地产市场上的“宠儿”，房价不断看涨，小户型更是热得烫手。不少楼盘的小户型一经开售，就会被蜂拥而至的消费者抢购一空。出现如此现状，无非是房价涨得比老百姓的收入快，买不起大房子，只好屈居小户型。从市场的角度来看，小户型紧俏，顺应了市场需求。而今，万科要推出极小户型，满足了小众的需求，填补了一个市场空白点。即便极小户型“麻雀须小五脏俱全”，但居住依然显得拥挤，仅适合一个人居住。另外，每户分摊公共面积较大，实际使用面积更小。从家庭投资理财的角度分析，极小户型的主推人群不应是刚毕业的大学生，而是那些异地经商者。大学生毕业多数选择出租房屋过渡。如果选择购买极小户型，以后成家将再次投资购买更大的房子，将造成投资上的重叠。有人会说，将这个“蜗居”卖掉说不定会升值，这只是一厢情愿的想法，这样的户型未必受到市场的追捧。在极小户型与小户型直接进行PK时，很多人会理性地选择小户型，两者之间所交的首付差距不是很大，一步到位，将省去不少麻烦，节省不少时间和成本。如果选择极小户型进行过渡，在这个过程中，实际会造成不少资金流失。房子是不是会升值？如今各地的房价已经处于一个历史最高位，未来房价的走向扑朔迷离。在国家严控房价的背景下，未来的房价应受到调控而回落，
2018年物业服务行业深度研究报告
２０１８年物业服务行业深度研究报告
内容目录 1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (4) 1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (4) 1.2. 行业营收超6000亿，行业集中度提升 (5) 2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 (6) 2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (6) 2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7) 2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (9) 3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (10) 3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (10) 3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (11) 3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (11) 3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小 (13) 3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14) 4. 投资建议 (14) 4.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积 充足 (15) 4.2. 建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (17) 4.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长 点 (19) 图表目录 图1：物业管理公司市值（亿人民币） (4) 图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4) 图3：全国物业管理行业总面积 (5) 图4：物业管理行业增速超第三产业 (5) 图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5) 图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5) 图7：国有建设土地出让面积（万公顷） (6) 图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降 (6) 图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6) 图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数） (6) 图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务 (7) 图12：2017年物业业态面积占比情况 (8) 图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月） (8) 图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） (8) 图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9) 图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月） (9) 图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)
青岛万科25平米“米公寓”研究分析
——青岛万科25m2“米公寓” 产品研发中心2014年11月
2、万科25m 2“米公寓”项目概况 3、万科25m 2“米公寓”特征分析 4、万科25m 2“米公寓”实景展示 5、万科25m 2“米公寓”功能研究1、国内小户型公寓背景研究 研究思路: 7、小户型公寓的市场发展空间 6、小户型公寓的功能完善建议
一、小户型公寓起源 二、小户型公寓特点分析 三、国内市场发展背景
小户型公寓起源： 国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型公寓住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。 新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和户数的可变，可衍生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的主流。 国内小户型公寓背景研究1
小户型公寓特点分析： 小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。物业费、公摊、采暖费等的后期费用都是按照房屋面积来计算的，选择小户型无疑可以在置业后期节省一笔不菲的费用。甚至在前期的购房契、契税、维修基金等费用上，小户型的成本低廉也是大户型所不能比较的。从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求. 综合特点分析如下： 国内小户型公寓背景研究 112 3 总价低、首付低、月供较少。小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少。 投资回报率和增值潜力较高。小户型与较大户型的租金相比，单位租金更高。因此，小户型投资者可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。小户型楼盘的位置均靠近市中心，配套设施完善，其位置的无可复制性将带动楼盘本身的增值。 区位条件好，交通方便。多数小户型项目的区位条件比较好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站比较近。因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大。 单价低总价低月供较少 投资回报率及增值潜力高 区位条件好交通方便 小户型公寓 特点
物业租赁行业分析报告
重庆 行业营销专题实训报告 题目：物业租赁行业分析报告 班级： 学号: _____________________ _________________________姓名: 分数：____________批阅教师：____________ 年月日
物业租赁行业分析报告 引言 目前，国内很多行业的租赁市场极为火爆，但中国的租赁渗透率仅达到万分之三。房屋租赁行业是其中之一，它也是中国房地产市场的重要组成部分，它盘活房屋存量，优化资源配置，搞活市场流通，也成为新的投资和消费热点。 从一个完整的房地产市场构成来看，买卖与租赁是两大重要组成部分。然而，从我国房屋租赁市场具体实践来看，历次房改中我国房屋租赁市场几乎是处于边缘化的位置，是被忽略的对象。租赁作为住房消费的主要形式之一，如果缺乏租赁市场良性发展的支持，必然对于整个房地产的运作会形成不安定的影响，甚至是产生严重的负面影响。房屋租赁市场的持续健康发展不论是对于我国市场经济的发展、满足居民住房消费需求，还是促进整个房地产的良性运作都具有重要意义。 一、物业租赁行业现状 根据国际发达国家房地产市场发展情况来看，房屋租赁比例往往占了很大一部分比例，我国房地产租赁市场的发展具有巨大的潜力和潜力。因此，对于房屋租赁市场现状及发展过程中存在的问题进行梳理分析具有重要的意义。 一方面，近年来，随着房地产市场体系的不断完善及住房制度改革的深入，我国房屋租赁市场也得到了一定程度的快速发展，在房地产的三级市场中扮演着越来越重要的作用，同时对于房地产一级市场的持续健康发展产生强大的反作用力。甚至从某种程度上来讲，发展房地产租赁市场也成了控制房价的重要出路，当买房不再是主流，我国房屋租赁在整个市场供给中的比例占到40%，那么稳定房价的目标也不难以实现。“租售并举”、“进一步加快房屋租赁市场的发展”成为我们国家房地产工作会议的重点，房屋租赁市场的发展越来越受到关注。 另一方面，近期随着新房地产领域新政策对于商品房买卖交易市场的影响，楼市新政下房地产开发商、消费者等都对于房地产市场的未来走向处于观望状况，“由购转租”的过渡人群、由“群租”分流的租客、加上其他因素如应届高校毕业生、外地务工人员等的影响，使得与逐步降温的住房销售市场形成直接对比，房屋租赁市场火热升温，不论是租赁市场成交量还是市场的活跃度都明显提升，租赁价格上涨幅度也明显提升，租赁市场的发展已经引起了各级政府、房地产开发商和社会各界的广泛关注，房屋租赁市场的发展成为当前关注的重点和热点问题之一。尤其是当前在房租迅速上涨的情况下，更需要国家在进行楼市宏观调控时，更加注意和关注租赁市场，引导我国房屋租赁市场的健康发展，搞活房
2019-2020年物业管理行业深度分析报告
物业管理行业深度分析报告
目录 一、行业概况：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展 (8) （一）历史概况：我国物业起步于80年代，94年开始迈向法制化轨道，03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史：我国物业诞生于80年代、起步于深圳，94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变：03年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善 (8) （二）三大分类：包干制为主酬金制为辅，基础服务与增值服务并存，住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型：物业服务包含基础服务和增值服务，增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态：住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%，业态呈多元化发展 (11) （三）经营层面：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展，物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升，行业集中度快速提升，规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成，管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) （四）财务层面：17年百强企业平均营收7.4亿元，毛利率22.3%、净利率7.7%，人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元，同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%，分别+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中，人员费用占比55.8%，较16年+2.5pct，仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴：城镇化率处不同阶段，体量远高于海外，物业稳定业绩穿越周期，获资本市场高估值 (19) （一）总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) （二）海外物管公司：营收稳定且持续增长，稳定业绩穿越周期，享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长，稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高，随规模扩张或有所下行，稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升，稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间：估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) （一）空间之一：估算2030年行业总量空间达318亿平，对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)
万科极小户型研究详解
万科极小户型研究 发布者: 万科集团 字体大小： 极小住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。 随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对城市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。 项目信息： 西安·万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。 一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业13.7万平米。小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三类户型，提供全装修入住、代租管物业服务、高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。 西安·万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。 为什么是18平米？ 根据设计经验，18平方米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
目标用户： 大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁—25岁之间，追求时尚个性，偏好电子产品的消费，各种娱乐占据业 余生活的大部分时间。 功能需求： 1、客厅 年轻人喜好与朋友交往，交往的两个特点：一是多朋友聚会一般选择在餐厅、舞厅、酒吧、俱乐部等公共 场所；二是越来越多的年轻人通过互联网的社交网站进行交流。调查数据显示，年轻人最长去的十个网站
2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告 在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。 物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。 成本：智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。 增值服务：进入2.0时代，共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。 国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%，远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。 估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。 一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑 我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间，提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断，我们社区O2O深度系列的第4篇，也是围绕物业管理行业
2018年物业行业深度研究报告
我国物业管理行业自在深圳诞生以来，己经历了二十多年时间，伴随着房地产业迅猛的发展，做为房地产业链条下游产业的物业管理行业，已由深圳、北京、上海、广州等大城市辐射到全国各省的中等城市，经济发达地区的县级城市也已经引入了物业管理，据网络《2008-2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文所述，目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近500l0。虽然物业管理行业产生时间已不算短，但就全国范围的发展而言，物业管理行业仍然被称为“朝阳行业”，未来的发展有着远大的前景。但是近年来，物业管理行业却在瞒姗前行，不断面临各种挑战和严峻的形势。 企业文化，或称组织文化，是一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。对一个企业而言，文化就是企业及其关系利益人共同接受的核心价值观。麦当劳老总曾说:“麦当劳经营的不是快餐，而是一种文化”。西方企业界在企业运行中得出的经验是:光靠奖金和物质激励并不够，还需由员工的价值观入手，找到能感召和凝聚千万名员工的价值体系，使企业具备巨大的智慧和行动力量。“企业对员工的生活有深远而广泛的影响，企业理应将这种影响积极化。太多企业把压力、沮丧与恐惧带给了员工，员工带着这种感受回家，会引发家庭问题，第二天早上员工又会把这些问题带到工作岗位上。
这种循环非常典型也非常可怕。 物业管理企业的企业文化离不开人事文化的营建。人是企业之本，企业是人刁‘成长的摇篮，从经济学角度来讲，强调人的作用，特别是掌握现代科学技术的人对经济发展的作用。它强调从关心人、爱护人，以人为本的企业价值观出发，重视企业的科学人才‘，尽可能发挥知识分子的作用，顺应知识经济的客观规律。 作为一个企业家，若无知人之心，缺用人之道，少信人之诚，下属必会散而远之，甚至灰心丧气，长此以往。企业发展无从谈起。两千多年前的孔子就提出“人贵物贱”;三国时期有“刘备三顾茅庐”的故事;北宋苏询著有《心术》一书。其开宗明义一一为将之道，当先治心。如把一个治兵之道运用于企业，则可说:“为厂之道，当先治心”。在现代有台湾塑料大王王永庆“五次登门，求才若渴”的例子。许多成功的企业都与领导者把员工当成企业的主人和事业的伙伴是分不开的。以人为本，尊重是前提，爱护是基础，信任是动力，善待是关键。物业管理企业文化的目标指向应是员工的精神状态，道德准则，其目的是在企业员工内部，倡导和营造一种积极健康、活泼和谐的精神氛围。依据这一定位，物业管理企业文化建设应从了解并识别员工开始。 有人认为物业管理企业工作简单，技术要求不高，往往忽视人才’的培养，有的甚至轻刁‘妒才，企业缺乏凝聚力
世界现代豪宅调研报告
世界现代豪宅研究报告 一、世界背景下的现代豪宅： 豪宅提供的生活方式： 所谓豪宅笔者认为是针对极少数消费者，位置尊贵、量身设计、售价昂贵、用于纯居住的设施先进、功能齐全，高质量的满足居住者的安全感、舒适感、和私密性的住宅。豪宅无疑是提供给成功人士居住和使用的，富豪们所追求的是一种与众不同的生活方式，偏好追求并拥有稀缺的资源，这就是为什么那么多的富人会对美国比华丽山庄、香港淡水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲，因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好——即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。 世界现代豪宅的区位特征： 纽约有不少现代主义风格的名人豪宅，在纽约中城东部、第五大道54街向北延伸五个街区，向东到达东河(EAST RIVER)的区域内，是名人豪宅聚集的顶极地段，苏顿广场(SUTTON PLAZA)、龟湾(TURTLE BAY)在纽约几乎成为奢华的同义词，连同建筑本身也带有一些奢华与身份的身影，通常采用精致稀有的建筑材料，不仅彰显出自负的贵族气质，也成为引人注目
的街道地标，就是这种名人豪宅本身无法替代的地标本质，使得住在名人区豪宅内的主人经常说出这样一句话“你不必记住我的地址，只要记住我住的豪华宅邸。” 在世界名人豪宅之中，通常会看见国家首都或者一级都市的名人生活聚集区，对这些已经无法对自己的财富估算的生活家来说，他们更宁愿躲开核心商务区的尘嚣繁忙，选择紧邻商务核心的边缘，却密度较低的地带。在享有商务便利的同时，更希望紧拥悠闲的景致，感受国际生活的氛围。所以剧院、博物馆应运而生，更加造就了名人豪宅环境的文化艺术气息。美国纽约的第五大道是如此，法国巴黎卫城特区是如此，英国伦敦泰晤士河畔到日本东京表参道都是如此。大隐于市，他们选择的居所亦是企业领域的延伸。 在亚洲，最昂贵的豪宅分别位于日本东京皇宫旁的千代田区，售价为：2.4万~4.8万美元/平方米；香港海景半山大楼，售价为：1.6万~1.9万美元/平方米；新加坡市中心乌节路一巷高层住宅，售价为：1.5万美元~2.2万美元/平方米；和台湾信义计划区的信义之星，售价为：1万美元/平方米以上。他们的共同特点都是位于城市的繁华核心区域，享有宁静的生活品质。 二、豪宅特征概述：(豪宅与其他住宅特点比较见附表1) 在中国大陆，由于房地产发展的历史较短，只有短短的十年时间，城市中的功能分区确立不久，新区和旧城相互错杂，地块的尊贵差异区别较小，所以对豪宅的理解还未形成一个固定的概念和模式，只有豪宅之名而没有豪宅之质，大多名不符实，最常见的是借“豪宅”之名作为项目炒作的卖点
如何打造豪宅产品之三-实例分析报告
豪宅实例调查分析报告 随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。 究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。 框定典型性“豪宅”的圈子 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。 一）物质实体 价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文
化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。 二）精神享受 豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。 上海·汤臣一品 汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5 万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。
2018年物业服务行业分析报告
2018年物业服务行业 分析报告 2018年11月
目录 一、物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (5) 1、物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (5) 2、行业营收超6000亿，行业集中度提升 (7) 二、行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 8 1、房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (8) （1）过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展 (8) （2）进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮 (9) （3）加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局 (10) 2、政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (11) （1）物业服务覆盖率提升有巨大空间 (11) （2）物业服务介入多种业态 (11) （3）物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用 (12) （4）物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市 (13) 3、摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (14) 三、行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (16) 1、物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (16) 2、物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (18) （1）在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (18) ①物业行业的收缴率保持在高位 (19) ②头部公司频频并购，物业行业上演“大鱼吃小鱼” (20) （2）单个管理项目越大，单位成本越小 (21) 3、头部企业品牌溢价效应发挥作用 (22) （1）物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强 (22)
2019年物业行业绿城服务分析报告
2019年物业行业绿城服务分析报告 2019年7月
目录 一、绿城服务：以智慧科技为手段的大型综合服务企业 (7) 1、深耕物业服务20余年，业务覆盖137个城市 (7) 2、物业服务+咨询服务+园区服务三位一体 (9) （1）物业服务 (9) （2）咨询服务 (9) （3）园区服务 (10) 3、2018年净利4.83亿元，同比增长24.7% (12) （1）园区服务业务 (13) （2）咨询服务 (14) 二、行业马太效应明显，未来市场规模巨大 (18) 1、物业服务企业成长显著，收费管理面积及数量快速增长 (18) 2、多因素驱动行业发展，享万亿市场空间 (20) （1）城镇化加快及人均可支配收入增加 (20) （2）商品房发展 (21) （3）有利政策 (22) 3、市场集中度提升，服务类型趋向多元化 (24) （1）市场集中度提高 (24) （2）在管物业类型及服务多元化 (25) （3）智能住宅小区兴起 (28) （4）提升标准化、采用信息技术及专业人才 (28) 4、行业格局分散，头部企业强者恒强，港股物业板块渐成 (29) 三、品牌与服务一流，领导智能园区建设 (34) 1、业务规模位列行业前茅，关联方服务占比低 (34) （1）2018年在管面积1.70亿平方米，同比增长24% (34)
（2）截止2018年底在管项目达1236个，覆盖全国29省137个城市 (35) （3）关联方服务占比较低 (36) 2、服务质量一级，品牌享誉世界 (36) （1）品牌美誉带来需求和增长机会 (37) （2）较高物业服务费 (37) （3）维持高续约率能力 (37) （4）推广顾问咨询服务 (38) 3、智能园区项目先驱者及领导者 (39) （1）专注高端住宅物业 (40) ①提高现有地域市场的渗透率 (40) ②有策略地拓展至新地域市场 (40) ③提高物业服务费率 (41) ④升级管理咨询服务为绿城联盟服务 (41) （2）发展智能园区项目，以优化用户体验、获取更高收入 (42) ①继续拓展幸福绿城移动应用用户群及增加用户参与程度 (42) ②继续丰富园区增值的服务资源 (42) ③提供专业人力资源扩展业务 (43) A.推动员工发展 (43) B.推动合伙人计划 (44) ④寻找战略性收购，扩张物业服务组合以及服务种类 (44)
20-对日本最新公寓户型的深入研究
【万科研发】对日本最新公寓户型的深入研究 【领先中国50年】 在土地资源十分紧张的日本，多数户型都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在80方米左右。在这一点上，日本的户型面积，与我国目前的需要不谋而合。日本集合住宅与中国房地产市场有很多共通之处，长期以来坚持小面积、适用舒适的理念。日本对居住行为方式和家庭人口结构的研究，使住宅设计，产品都是做到了非常精细的程度。日本集合式住宅和相应配套的产品认定、性能评价以及住宅产业化的一系列措施均已达到较高水平，是我们学习借鉴的楷模和典范。 日本住宅发展及工业化情况 东京都厅.低层高密度型； 独户住宅比例最大，集合住宅次之。 东京住宅大多为低层.大多为100平米左右的独户，多层高层次之
日本住宅开发特点 住宅类型：独户住宅、集合住宅 建造特点：产业化高度发达 住宅设计：小巧紧凑，高效的 空间利用；外表朴素，内在的 人性关怀；体型简单，强大的技术研发。 独户住宅 拥有完全意义的土地产权益 大众型： 典型的日本中产阶级住宅--2层 普遍90—100平米，层数1-3层 厅房尺度小；储藏空间多； 洗手间为干湿分离式设计，淋浴间较大，为全家共用，（主人房不设单独洗手间）；公用洗手间均较小；
豪华型： 富豪及明星等少数人士才拥有的豪宅 200平米以上，2-3层，4房以上。 底层为玄关、客厅、餐厅、厨房及和室，客厅尺度较为一般，餐厅、厨房尺度均较大，而且为开放式设计，底层各个空间相互贯通。 二层为睡卧区及家庭厅。有的房型在二层也设厨房，专为2代人生活在同一个屋檐下而设计。 公寓住宅 此种类型公寓大多数是出租。出售为60年的使用权。 普遍60—90平米 四房一厅、三房一厅、两房一厅 因建地下室成本高，停车多采用地上停车
万科极小住宅研究
万科极小住宅研究 极小住宅的概念来源于日本和香港的极小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。 随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对都市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。 项目——西安万科城 万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。 一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业13.7万平米。小户型公寓位于商业群楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三种户型，提供全装修入住、代租管物业服务、10M入户高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。 西安万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。
为什么是18平米？ 根据设计经验，18平米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。 功能模块叠加组合 目标用户： 大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁-25岁之间，追求时尚个性、偏好电子产品的消费，各种娱乐占据业余生活的大部分时间。
全国知名豪宅项目比较分析报告汇总
全国知名高档物业分析报告 近两年来，中国豪宅市场可谓“风起云涌”，上海紫园、贡院六号（北京）、塞维纳提（北京）、西郊花园（上海）……让人应接不暇。但结合“红树西岸”项目，我们认为，这些豪宅项目与“红树西岸”不具太多参考价值，一方面因为与项目定位有偏差，一方面则在项目产品形态上不一致。根据百仕达公司对项目的把握，及我们对该项目的理解，我们觉得，“红树西岸”的发展方向应为全国知名高档物业，从这个角度出发，我们在全国范围内进行比较，最终选择以（上海）世茂滨江花园、（北京）SOHO现代城、（北京）锋尚国际公寓这三个全国知名的高档物业为样本，力求从个案的研究中寻找到具有普遍意义的规律来，以为“红树西岸”项目提供更全面的借鉴。 一、个案基本情况 S O H O现代城 （一）项目介绍：
SOHO 现代城位于北京朝阳区建国路88号，地处北京CBD大商圈，属于北京最繁华的地带。该项目占地面积7.9万平米，总建筑面积49万平米，建筑设计由建设部院著名设计师崔恺担当。一期建设有6栋28层塔楼，公寓总套数为1385套，二期建设有4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO 公寓512套，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。项目配套有2285个车位，一所2150平米幼儿园，一所5800平米小学，及2235平米俱乐部。开发商为潘石毅旗下的北京中鸿天房地产有限公司。 （二）项目看点： 1、SOHO概念 应当说现代城是全国第一个真正意义上的SOHO概念房地产项目，它对SOHO的阐述已经不仅仅停留在空炒概念的阶段，而是更深入的去挖掘SOHO的内涵，将概念延伸，从产品上、从各个方面给予SOHO更多的支撑，从而得到了更多消费群体的认可，使项目成为全国地产界关注的焦点。 2、潘石毅 潘石毅不是全国地产界最有钱的老板，但他绝对是最有争议的一个老板，他通过不断的、令人意想不到的“创新”，制造着轰动，在全国地产界掀起波澜，不断通过其超常规的“思路”，成为全国地产界的中心人物，吸引着足够的眼球。应该说，SOHO现代城的成功与潘石毅的“个人表现”有着密不可分的关系。 3、对产品的深度理解 现代城的成功，有其操作独特的地方，但绝不是脱离产品的，相反，现代城对产品有着深度的研究和理解。现代城强调建筑的功能综合化、多样化，空
极小住宅研究
极小住宅研究 极小住宅的概念来源于日本和香港的极小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。由于极小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。 随着中国经济的飞速发展，大型城市人多地少的矛盾日益加剧。致力于专业城市住宅研发的万科地产已关注到“85后”都市新青年群体的居住需求，希望整合国内外建筑专家、网络运营商、知名家电/家具/智能通讯/PC制造商等各领域优秀合作方，共同研发一种针对都市新青年的多元化生活方式——极小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。 西安万科城 万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。 一期总建筑面积62万平米，其中住宅面积48万平米，商业13.7万平米。小户型公寓位于商业群楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三种户型，提供全装修入住、代租管物业服务、10M入户高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。 西安万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，将于2011年6月全国同步发售。 为什么是18平米？ 根据设计经验，18平米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
目标用户： 大学生和刚毕业的学生，年龄在18岁-25岁之间，追求时尚个性、偏好电子产品的消费，各种娱乐占据业余生活的大部分时间。
功能需求： 客厅 年轻人喜好与朋友交往，交往的两个特点：一是多朋友聚会一般选择在餐厅、舞厅、酒吧、俱乐部等公共场所；二是越来越多的年轻人通过互联网的社交网站进行交流。调查数据显示，年轻人最常去的十个网站中有九个是社交网站。虚拟世界实现了很多交流沟通功能。 因此，极小户型的客厅使用频率较低，可作为隐性空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。在接纳朋友时，客厅能容纳5-6人同时就座聊天即可，超过6个人的聚会更适合在公共场所进行。 卧室 卧室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。 ●年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插 座满足使用笔记本电脑的需要。 ●床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。 书房 对于大学生和刚毕业大学生来说，学习是必不可少的。学习的形式有几个：看书、写作用、使用笔记本电脑，书桌的长度应满足2个人同时学习。同时，又有足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括课本、报纸、杂志等。