2010香港商业考察报告-商业地产案例

香港、新加坡、马来西亚考察报告

香港、新加坡、马来西亚考察报告一、考察概况本次考察地点为香港、新加坡、马来西亚一地两国，考察时间为2003年3月7日～13日，总计7天行程。二、收获 1、在香港考察了地铁、轻轨，体验了罗湖~红堪的地铁，该条线路的车辆段顶部搭建巨型平台作物业开发；在新加坡参观了自动导向交通系统，为双线，混凝土高架结构，车辆在导轨上行驶，车轮采用橡胶轮胎；在吉隆坡考察了跨座式单轨系统，与日本跨座式单轨及重庆在建的跨座式单轨相同。 2、考察了各国的经济模式特征。香港及新加坡均以港口转运及高科技开发为主业，其中新加坡还有世界第三大炼油厂，除以上优势产业外，几乎不再发展其他产业，全部依靠进口，如均不发展农业，居民消费的蔬菜、粮食全部进口。汽车业也全部依靠进口。马来西亚主要产业为农业。其棕榈树产业相当发达。家电全部依赖进口。 3、香港多丘陵，其护坡简单有效。铁路、公路边坡多使用铁丝网覆盖护坡，既防止危石坠落又可种植花草绿化 4、以上一区两国绿化极好。香港、新加坡城市中以绿色为主，马来西亚全国森林覆盖率极高。 5、香港、新加坡人素质较高，很讲礼貌工作责任心强。三、感想 1、发展地铁轻轨是解决城市交通拥挤的极好办法。 2、以上一区两国面积较小，故选择的是集中精力发展优势产业，其

余一律进口的经济发展方法。此方法仅为小国模式，可形成规模优势，但对中国行不同。中国应发展大而全的模式，消费品不能单纯依靠进口，应立足国产化。即使一时无法国产化，也应订立国产化计划，最终实现国产化。 3、以上一区两国国民平均收入均远远超过中国。中国现在看起来富强了，国民生产总值居世界前列，这是因为中国国大人多。但按人口平均下来却排到了后列，国民生活质量远远落后于考察地人民。中国仍需要集中精力搞市场经济，最终达到国民共富，安居乐业的目标。 4、香港、新加坡人口密度均大于远远中国大陆人口密度，但经济仍非常发达。这说明人口多并非是达到全民致富，国家繁荣的不可逾越的障碍。当前中国应在计划生育的基础上，充分利用人口多带来的某些方面的优势，发展劳动密集型产业，高精尖产业。 5、由于人民币实行固定汇率，汇率太低。出国后钱不再值钱，连马来西亚对中国的汇率都达到了2.5：1，而根据国民购买力实际看来只有1：1。这说明如果放开汇率，人民币对美元的汇率应为约3：1。 6、讲不讲礼貌与所处环境很有关系。在讲礼貌的香港、新加坡地区，随团同志均彬彬有礼，而到了马来西亚就与国内完全一样了。这说明如果在中国加大素质宣传，提高奖罚力度，可以有效提高国民素质。四、对下次考察的建议 1、因日程安排较匆忙，对城市轨道交通考察时间不足。建议增加对城市轨道交通的考察时间。如请导游专程安排时间乘坐新加坡自动导向交通系统及吉隆坡跨座式单轨系统。

新加坡养老发展考察报告

m 4 不论你在马路上行走，还是乘坐公交车，或在医院就医、超市购物、公园健身，你会发现我们周围的耄耋老人越来越多。据了解，我国目前60岁以上的老年人己达1.43亿，占总人口的11%；苏州市60岁以上的老人也已达到106万，占总人口的18%；这些数字表明：随着经济的快速发展，进入二十一世纪的中国已经（提前）进入了老龄化时代。如何继承和发扬中华民族几千年的优秀传统美德，孝敬老人、赡养老人，切实做好为老年人服务的工作，是各级政府非常关注的问题。作为一名多年从事城区工作和社区建设的实践者，这也是我时常关注社会、留心思考的一个课题。今年五月，我有机会参加市委组织部组织的赴新加坡学习社区建设专题培训班，九天时间虽然短暂，学习的课程和内容也比较多，通过上课听讲、专人介绍和实地考察，在参观了新加坡市区重建局和建屋发展局、警察总署、惹兰勿沙市镇理事会、大巴窑镇中心、芽笼综合诊疗所、宏茂桥社区邻里警署、小印度社区、飞跃家庭服务中心、怡安产业公司、东邻社区民众联络所等地之后，我对新加坡的基本国情、人文概况、政治经济发展历程、政府机构的设置与运作、城市规划建设和管理等方面，都有了较为全面的了解。特别是通过多看、多听、多问，结合自己的工作实际，与新加坡在社区管理方面进行了对比，感到新加坡在养老服务和管理上有许多宝贵经验和成功做法值得我们学习借鉴。一、新加坡养老发展的概况新加坡共有420万人，60岁以上的老年人占总人口的20%。他们把老年人称为乐龄人士（与我国相比，这个称呼我们感到比较人性化）。新加坡政府十分重视培养全民的家庭观念，在舆论导向上不遗余力地在向人民灌输儒家思想——宣传孝道，号召全社会关爱、孝敬老年人。每年的农历新年，新加坡都要开展敬老运动，政府官员和议员以身作则，经常到社区和自己的选区慰问老年人，在全社会树立尊重老人、关爱老人的风尚。新加坡采取以下几种办法实现老有所养： ——居家养老。家庭是老年人的大本营、终身的依靠和归宿，中华民族延续几千年的优秀道德传统之一是尊敬老人、孝敬父母。新加坡政府在制定养老政策时也传承了这个美德，为了防止越来越多的老年人家庭出现“空巢现象”，在购买组屋时制定了一个优惠政策，即对年轻人愿意和父母亲居住在一起或购买房屋与父母亲居住较近的，经有关部门审核、批准后可一次性减少3万新元，目的是鼓励年轻人赡养父母、照顾老人。 ——日托养老。对于无暇照顾在家的老年人和孩子，新加坡成立了相应的机构——“三合一家庭中心”，相当于我市的一些日间托老所。所不同的是这个照顾中心将托老所和托儿所有机地结合在一起，即照顾了学龄前儿童、小学生，又兼顾到乐龄人士。有些家庭可能是每天由年轻的夫妇将老人和幼儿一起送到这里。老少集中管理，即顺应了社会的发展需要、解决年轻人的后顾之忧，又满足了人们的精神需求，增进了人际交往与沟通，防止了“代沟”的出现。目前我国有些地区也有类似的尝试。 ——机构养老。与我国目前各类养老机构主办的老年公寓一样，也分为高、中、低等不同档次的收费标准，这里就不再展开细说。

商业地产招商方案案例详细解析

商业地产招商方案案例详细解析来源：时间：2008-09-26 作者：一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二．业态规划与商业布局略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。一层 7000平方米男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场负三层停车场 15000平方米停车场所地下停车总面积26000 停车数量1000辆四．招商团队建设及其约束激励根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

香港基础教育考察报告-精

香港基础教育考察报告-精 2020-12-12 【关键字】方案、情况、方法、成绩、领域、模式、计划、问题、机制、自主、充分、整体、均衡、良好、执行、发展、制定、了解、特点、基础、素质、政策、工程、体系、制度、办法、规模、水平、设置、开展、管理、保证、教育、保障、改革、实现、实施、核心按照《广东省中小学新一轮“百千万人才培养工程”（xx-2020）实施方案》（粤教师[xx]21号）及广东第二师范学院《培养方案》的相关要求, 我们一行几十人于20xx年4月中旬赴香港开展基础教育考察学习活动。在香港职业训练局高峰进修学院的精心安排下, 我们分别聆听了香港中文大学教育学院教育行政与政策学系专业顾问、崇真书院前校长张文彪博士的讲座《香港优秀教师的必备素养和专业发展》, 香港前教育局副秘书长、前教育署副署长郑文耀先生的讲座《香港中小学教育制度、校本管理及课程改革》, 考察了具有代表性的拔萃女书院、崇真书院、邓肇坚维多利亚官立中学, 并就课程改革、教师专业发展、学生全面素质培养范畴涉及的问题与郑文耀先生进行了对话交流, 随学生参观了香港立法会和香港展城馆, 从而对香港的基础教育有了较全面的了解。一、香港教育的基本情况 1．办学形式和管理架构。香港的中小学共1085所, 其中90%为津贴、直资学校, 5%为官立学校, 5%为私立学校。香港没有内地的“中职”类学校。我们参加的三所学校中, 拔萃女书院为基督教学校, 是直接资助学校办学模式, 在政府每年按学生人数资助经费之外, 学生每月还需交纳一定的学费给学校；崇真书院也是基督教学校, 为津贴学校办学模式, 跟官立学校一样学生均不用交纳学费。香港基础教育的主管部门是香港教育局, 负责研制教育政策, 监管教育计划的执行情况。各所学校的具体管理架构不尽相同, 在校长之上普遍设立有校董会或学校管理委员会（由教育局或校董、学校、家长、校友等方面的代表组成）。 2．学制和规模。香港的国民教育体系为：1-2岁为学前教育（家长陪同参加）, 3-5岁为幼儿园教育, 6-11岁为小学教育, 12-17岁为中学教育, 18-21岁为大学教育。每所中学均设置中一至中六年级, 小学、中学的十二年已全面实行免费教育（即内地的义务教育）。 xx-xx学年的基础教育在校生总数为797976人。每所学校的在校生总数一般为600-1000人, 每班人数为27-33人。拔萃女书院为小学、中学一贯制女校, 社会声誉极佳, 在校生也只有1120人。 3.入学办法。小学、中学（初中、高中）均实行免试入学, 分别按照《小一入学办法（poa）》《中学学位分配办法（sspa）》《初中评核办法（jsea）》就读小学、初中（中一）、高中（中四）；大

重庆北城天街商业项目案例分析

重庆北城天街商业地产项目分析一、项目概况投资商：重庆龙湖置业有限责任公司总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。所属区域：重庆市江北区项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。二、项目的市场宏观调查分析（二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。我们可用相关数据进行说明：

2000年—2003年房地产开发投资及增长情况：通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房

地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。结合本案例所在区域具体分析：江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。三、项目的竞争状况分析（一）从整体上分析由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；

香港考察报告

香港城市建设与管理考察报告根据香港城市建设与管理培训班的有关安排和要求，培训班于2011年11月15日至24日组团赴香港就城市建设和管理工作进行了学习考察。此次学习考察的内容丰富，针对性强。考察组成员学习认真，通过实地学习、参观考察，学员深受启发，开辟了新思路，激发了新的工作动力。本次培训由香港金融管理学院组织，分为理论学习和实地考察两部分，现就学习的主要内容总结如下：一、理论学习 1.认识香港香港特别行政区是一个滨海国际大都市，地处中国南部，2010年人口706万，面积1104平方公里，包括香港岛、九龙、新界三部分，是亚洲及世界重要海港，具有国际一流的机场和得天独厚的自然港以及辐射大陆的铁路、公路网，对外交通方便、快捷。经济：香港经济以服务业为主，与中国内地及亚太地区关系密切，是亚洲最多国际公司设立地区办事处的城市，香港是最受旅客欢迎的旅游地之一，也是举办国际会议及展览的热门地方。香港的经济主要有三个特色：①国际金融中心之一，金融机构和市场紧密联系；②自由贸易港，是全球第十一大贸易经济体系、第六大外汇市场及第十五大银行中心；③资本市场，以资本市值计算，香港股票市场是全球最大的股票市场之一。

商业：香港商业包括了四大核心商业区：铜锣湾，中环，尖沙咀，旺角。每个商业区都分布有大型购物中心和商业街，业态规划丰富，世界各知名品牌林立。文化：香港是具有多元文化的国际大都市，是世界上人口最稠密的城市之一，绝大多数为华人主要说广州话（粤语），但英语很流行，新界土著居民很多说客家话。居于香港的外籍人士数目相当多，主要为菲律宾、印尼和泰国。香港的宗教主要有佛教、道教、天主教、基督教和伊斯兰教等。景观：风格独特、造型美观、新颖的高层建筑成为香港都市的一大景观，特别是中西文化交会的建筑风格使香港城市独具魄力。在香港，许多建筑物都兼具东西方风格，街区地名也有明显的中西合璧特色，在中西文化相互撞击、渗透过程中，形成了具有鲜明个性的城市风格。虽然建筑色彩、造型各具特色，但每栋建筑单体内外空间均经过精心设计，内外无反差，外部空间是构成建筑内部空间与街景的过渡空间；空间变化、地面铺砌、饰灯与建筑及街景融为一体，使城市无闲置遗漏空间，建筑材料新颖别致。植物配置、花坛选材，处处均体现出精巧之工，体现有限的空间创造精品的意识。

应急管理安监局日本考察报告

应急管理安监局日本考察报告一、日本应急管理工作的主要特点日本是经济高度发达的国家。由于地处地震和火山活动异常活跃的环太平洋地带和地形、气候等原因，日本也是地震、台风、海啸、火山喷发、暴雨等自然灾害频发的国家。二十世纪五十年代末和九十年代初，日本先后发生了伊势弯台风、阪神大地震等重大灾害，国民生命财产安全损失惨重，严重影响了经济社会发展。同时，伴随着经济的高速发展，事故灾害和传染病蔓延等其他灾害不断增多。面对各种灾害特别是自然灾害的严峻挑战，日本高度重视防灾、减灾工作，经过不断总结完善，形成了特色鲜明、成效显著的应急管理体系。其主要特点是： (一)应急管理法律体系健全完善在预防和应对灾害方面，日本坚持“立法先行”，建立了完善的应急管理法律体系。1946年，国家颁布了《灾害救助法》。1961年制定颁布了《灾害对策基本法》。该法对防灾理念、目的、防灾组织体系、防灾规划、灾害预防、灾害应急对策、灾后修复、财政金融措施、灾害紧急事态等事项作了明确规定，是日本的防灾抗灾的根本大法，有“抗灾宪法”之称。根据《灾害对策基本法》，日本还颁布了《河川法》、《海岸法》、《防沙法》等法律法规。目前，日本共制定应急管理(防灾救灾以及紧急状态)法律法规227部。各都、道、府、县(省级)都制定了《防灾对策基本条例》等地方性法规。一系列法律法规的颁布实施，显著提高了日本依法应对各种灾害的水平。为了确保法

律实施到位，日本要求各级政府针对制订具体的防灾计划(预案)、防灾基本计划、防灾业务计划和地域防灾计划，细化上下级政府、政府各部门、社会团体和公民的防灾职责、任务，明确相互之间的运行机制，并定期进行训练，不断修订完善，有效增强了应急计划针对性和操作性。 (二)应急管理组织体系科学严密日本建立了中央政府、都道府县(省级)政府、市町村政府分级负责，以市町村为主体，消防、国土交通等有关部门分类管理，密切配合，防灾局综合协调的应急管理组织体制。国家设立“防灾委员会”，负责制定全国的防灾基本规划、相关政策和指导方针，由内阁房负责协调、联络。“中央防灾委员会”的主席是首相，成员包括国家公安委员会委员长、相关部门大臣，公共机构，如赤十字会、ntt电信公司、电台、广播电台和研究行业的有关学者组成。当发生较大规模的灾害时,中央政府成立“非常灾害对策本部”。当发生特大灾害时,中央政府成立“紧急灾害对策本部”,由首相担任本部长。都道府县设有防灾局(下设危机管理课)，负责制订地方防灾计划，综合协调辖区防灾工作。辖区内发生较大规模灾害时设置“灾害对策本部”，由知事任本部长。各市町村也有相应机构，负责实施中央和地方政府的防灾计划，是应对灾害的主体。一般情况下，上一级政府主要向下一级政府提供工作指导、技术、资金等支持，不直接参与管理。当发生自然灾害等突发事件时，成立由政府一把手为总指挥的“灾害对策本部”，组织指挥本辖区的力量进行应急处置。除地震外，上一级政府

商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)_New

商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)

商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。

亚洲商业发展的主要特征： 1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响 2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分 3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素 4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势 5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群 6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝 7、商业发展与城市交通的协调与配套 8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视世界购物中心研究分析结论：按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。通过对世界购物中心经典案例的研究，我们认为如下结论值得借鉴：第一、开发商在开发购物中心前非常重视前期的市场调研，包括消费行为分析、市场的导向和消费者的需求，是开发商首要考虑的内容。其中一个典型案例就是欧洲最大的购物中心BLUE WATER，整个购物中心的建筑规划和商业布局完全依照开发商前期的市场调研和消费者分析而设计。

2016东京中城综合体考察报告

东京中城综合体考察报告一、项目位置东京中城（东京ミッドタウン，Tokyo Midtown）是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。图１东京中城模型和鸟瞰图二、东京中城项目规划设计特点东京中城规划设计基本资料 ?用地面积：约102,000m2 ?实际占地面积：约78,400m2 ?总建设面积：约569,000m2 ?开发商：三井不动产 ?设计：SOM、日建设计、安藤忠雄、隈研吾等 ?施工建造：竹中工务店（A、C、D、G、H栋）、大成建设（B、E、F栋）综合体各设施面积

?办公室：约330,000m2 ?住宅：约111,000m2（约530间） ?五星级酒店：约48,000m2（约250间） ?购物中心：约57,000m2 ?其他：23,000m2 ?地下5层、地上54层项目结构：钢结构、钢筋混凝土结构以及钢架钢筋混凝土结构图２东京中城项目效果图东京中城的设计强手云集，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计由EDAW Inc.，商业设施的设计由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。此外青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了Design Wing”的设计。在设计活动组织管理方面，日本不仅多个专业协同配合好，而且非常注重艺术设计，值得我国综合体设计方案时候借鉴。整项计划的地标建筑‘中城大厦’（Midtown Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248公尺，超越了六本木新城森大厦（森タワー）和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。和前两座建筑物不同的是，中城大厦

赴香港学习心得体会

赴香港学习总结一、以开放的心态收获知识在各个课程中老师都会穿插他们对香港制度、经济、生活各个方面的解读，让我们能从不同的视角看香港。由于时间关系，老师对我们的讲授是有限的，很多知识只是系统性的框架，但这也是抛砖引玉，让我们在课后及今后的工作和生活中去作更多的思考，得到更多的启迪。这次培训还安排了两次外访：香港交易所和凤凰卫视，这两个机构都是赫赫有名的地方。交易所屏幕上数字的跳动、凤凰卫视的节目的播出都牵动着千千万万的人的心，真的惊叹于那小小的地方所放射的能量却如此之巨大。这两个场所在电视上看过很多次，但真的是想不到还能亲临其境。二、切身感受香港的社会、经济和文化以前对香港的了解，仅仅限于媒体和书本，印象就是一个繁华热闹的海港城市。香港回归祖国已经13年了，香港之行，让我切身体会到邓小平提出“一国两制”伟大构想的英明，亲眼看到了香港“高度自治”、“港人治港”等原则正在得到贯彻执行。 10天的时间我们主要的学习场所是香港理工大学。理大校园面积不大，没有想象中的大都市大学的那种气派，但是建设的十分秀美，处处散发着浓郁的学术气息。身处闹市却倍感大学的静谧、和谐，却又不乏激昂。校内的建筑之间都有风雨长廊相连，即使是下雨天都不要撑伞可以到达所有的教学楼及生活设施，足以看出这些学校对学生的人文关怀是多么的到位。三湘公司安排的香港一日行，我们在会展中心、紫荆花广场、太平山、赤柱、浅水湾、星光大道也同样留下了我们的脚印。香港的交通非常便捷。印象中香港的公共交通车比起长沙来说真是叫跑得飞快，老师说平均时速有20-30公里。出了香港理工大学校门，下了阶梯，就是香港巴士总站；横过天桥就是四通八达的港铁；再往上一层，就是通往罗湖的专列，再沿着马路走10几分钟，就到了轮渡。这里虽然私家车、公交车、出租车和其他车辆密集，马路宽度更不及长沙一半，但是这里由于城市规划好，道路设计合理，因此很少发生长时间拥堵现象。在香港的生活，非常便利。虽然物价高，当让人真正享受到“顾客就是上帝”这句话的内涵。在大马路上，看不到一个公民会随处吸烟，也看不到一个人会在街上打骂。乘坐电梯，没人推挤，左边会留给赶时间的人快速通行；购买商品也看不到商家会与顾客因商品质量问题或者客户服务问题发生口角，没有假货促使顾客更放心地购买，我还特意经历了一次愉快地退货过程。香港作为崇尚自由的地区，各类的标语和宣传版报也另我们瞠目结舌。我们在香港的时间，正值华人首富李嘉诚所创企业的码头工人游行要求增加工资，学生和社会各界都支持，老师在这件事上做了分析，让我也在深深思考怎么样做一个令人尊敬的企业。时光荏苒，光阴似箭。虽然在香港的培训和访问只有短暂的10天，但无论是课堂学习还是参观访问，师生互动还是所见所闻，都让我从每个角度获得了知识，看到的，想到的，体会到的，感悟到的都很多。对我来说是一生中最难忘的一段经历。香港理工大学独特的文化底蕴、国际化的育人思路都给我们留下了深刻的印象。我们拓宽了视野，增长了见识。最后，感谢公司给了我们这次学习的机会。在以后的工作中，我决心以强烈的责任感和饱满的工作热情，恪尽职守，认真履行好工作职责，创造出色的工作业绩。篇二：赴香港学习心得体会赴香港学习心得体会马子清 2013年3月10日至15日，我有幸参加了赴香港小学交流学习的活动。作为一名教师，我感谢学校领导给我们搭建了这样一个平台，给了我一次业务学习的好机会。这次学习，对

养老地产项目考察报告(2014新)

养老地产项目考察报告（编拟：严彪）一、背景与概况人口老龄化，是中国乃至云南省、昆明市当前和未来一项基本的国情与现实。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要的历史机遇期。截至2013年底，昆明市60岁以上老年人口已达91.9万人，占户籍人口总数的16.81%。据预测，到2015年，昆明的户籍老年人口将达到100万人，将达到户籍人口的18%左右，到2020年，将达到125万人，占户籍人口的百分比将超过20%。目前，昆明市共有各类养老机构125家，床位2万张，每千名老年人拥有机构养老床位近22张，初步形成了以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的多层次、多样化社会养老服务体系。但现实的情况是，昆明目前养老床位缺口仍达到1万多张，预计到“十二五”末缺口更大，将缺3万张。据于目前昆明市严峻的养老服务体系建设滞后，各项政策支撑力度不够，养老服务机构缺口量大的状况，为加快昆明市养老服务体系和养老服务业的发展，昆明市政府审议通过了《昆明市关于申报国家养老服务业综合改革试点方案》，决定启动养老服务业综合改革试点的申报工作，通过开展养老服务业综合改革试点，率先建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服力体系，创造一批各具特色的典型经验和先进做法，在昆明市形成一批竞争力强、经济社会效益显著的服务机构和产业集群，为全国养老服务业发展提供示范经验。

在此背景下，昆明市养老产业和事业发展协会于2014年4月18日至4月25日组织了一批致力于养老服务产业建设的企业到北京、上海、青岛、杭州四个城市对已建成运营和正建设准备运营的养老项目进行参观考察学习。昆明XX开发公司有幸参加了此次考察学习活动。在协会领导的精心安排和组织下，先后考察了以北京“太申祥和园养老中心”、上海“亲和源养老公寓”、“青岛福彩四方老年公寓”等为代表的不同类型和不同经营模式的八个养老项目，同时参加了“清华同衡养老产业高峰论坛”会议。从中开拓了视野，吸取很多经验，其可借鉴性和参考价值较高。二、考察目的学习借鉴不同养老项目开发模式、运营模式、管理模式和经营理念，了解相关养老产业政策和发展动向、市场需求、盈利水平和盈利模式。三、项目特点与运营模式八个养老项目的共同特点是：医养结合、专业护理、租售适度、功能分区互补、特色服务、多种多项专业经营。各项目特点与运营模式区别要点如下：（一）太申祥和园养老中心占地约150亩，性质属租用地。中式古典园林景观设计，园区内景观布局合理、环境好。于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。入会标准120万元。专为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。颐

香港中小学教育考察报告

香港中小学教育考察报告为响应区镇两级政府改革创新的号召，办自主开放的教育，在汤伟立先生的大力支持下，我街道教育局及部分中小学校长于2月14日考察了香港伊利沙伯中学旧生会教育推广机构属下的香港伊利沙伯中学旧生会小学、伊利沙伯中学旧生会小学分校、伊利沙伯中学旧生会中学、伊利沙伯中学旧生会汤国华中学等四所中小学。以下就考察所得报告如下：一、香港中小学教育概况（一）香港中小学的办学类别：香港中小学按照管理主体和经费来源，大体可分为以下四类： 1、官立学校：所有办学经费来自政府，由政府（教育局）直接管理，包括教职员的聘任和晋升，学校设校董会或学校管理委员会进行日常管理，通过小学入学制和升中派位制招收学生。这类学校类似于我们的公办学校， 2、资助学校、补助学校：办学经费主要来自政府（按学校规模资助），由法团校董会（成员包括办学团体校董、教师校董、家长校董、校友校董、独立校董等）管理，教育局监察，教职员的聘任和晋升由法团校董会办理，教育局审批（薪金），通过小学入学制和升中派位制招收学生。这类学校属委托管理，是香港中小学的主体，占八成左右，本次考察的四所学校都属于此种类型。 3、直接资助学校：办学经费主要来自政府（按学生人数资助），由办学团体、校董会（成员由办学团体自行决定）管理，教育局监察，教职员的聘任和晋升由校董会自行决定，学校可以向学生收取学费，并实行自主招生。这类学校类似于我们以前的公有民

办学校。 4、私立学校、国际学校：办学经费主要来自学生收费，由办学团体、校董会（成员由办学团体自行决定）管理，教育局监察，教职员的聘任和晋升由校董会自行决定，学校实行自主招生。这类学校类似于我们现在的民办学校。（二）香港中小学的办学特色总体而言，香港学校办学最大的特色是多元、自主、开放，特色多从课程和办学理念中反映，如十二年一贯制的一条龙学校、强调个别学科的体艺类中学、强调教学或学习策略的学校等。（三）香港中小学引入社会组织、机构参与学校办学、管理 1、参与办学：香港教育广纳不同的办学理念、资助模式、发展方向和课程重点，让学习者有多元的选择和为社会培养优秀的多元人才，如伊利沙伯中学旧生会教育推广机构（“旧生会”——已毕业的校友组成），秉承伊利沙伯中学的办学理念“修己善群”，参与香港政府新办学校的“公开招标”，承办学校。 2、参与管理：由办学团体、校董会直接管理，引入如“家教会”、“家长义工”等组织和个人参与学校日常管理。如伊中旧生会属下学校在家校合作方面做得非常成功：学校成立家教会，家教会的成员大多数都是曾就读或现在就读学生的家长，也有一些成员为社会专业人士。家教会有完善的组织机构和制度，分工明确，成员都是义工，没有报酬，而家长对能成为家教会的一员去服务学校、服务学生感到无比的高兴。（四）香港中小学教师培训及评价 1、教师培训。香港教育局对教师的专业发展提出明确的指引和要求，委托有资质的培训机构举办（在教育局网上公布培训计

大数据在商业地产运用案例

大数据在商业地产运用案例一段记录顾客在商店浏览购物的视频、顾客在购买产品和服务前后的行为、如何通过社交网络联系您的客户、是什么吸引合作伙伴加盟、客户如何付款以及供应商喜欢的收款方式……所有这些场景都提供了很多指向，将它们抽丝剥茧，透过特殊的棱镜观察，将其与其他数据集对照，或者以与众不同的方式分析解剖，就会发现，原来这里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一种技术——大数据。一.进军电商的核心--大数据研究从国内近年来新开张的商业物业来看，影院、餐厅、美容、健身、娱乐等“亲历性”服务项目占有的面积正在不断增多，而单纯的商品销售面积正在不断减少，这也是苏宁、国美、万达等传统商业企业全面高调进军电商的原因。只有进入电商领域，他们才能积累更多的数据，为大数据时代的到来积累资本。全渠道销售模式是未来零售新方向,或有可能颠覆单一模式(纯线上或纯线下模式),开创零售行业新格局。而开展线上线下互动的O2O模式的核心，就是大数据应用。数据对于零售企业的最大价值：为零售策略的开展提供细致的指导建议； 1、精准营销； 2、产品研发； 3、完善供应链；二.典型零售企业的大数据建设 1.朝阳大悦城: 朝阳大悦城的生命力何在？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动等这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。数据运营案例： a、根据超过100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，将会员喜好的个性化品牌促销信息精准进行通知。 b、朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。 c、经过客流统计系统的追踪分析，提供解决方案改善消费者动线，4层的新区开业之后客人总是不愿意往新里走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。 d、打通微信与实体会员卡，会员的消费数据、阅读行为、会员资料打通后，更好地了解消费者的消费偏好和消费习惯，从而更有针对性地提供一系列会员服务。 2.银泰百货银泰大数据战略： a、2013年，银泰百货全国门店的WIFI网络将铺设完毕，顾客进店可以免费登录使用WIFI。 b、打通线上线下，开启020，顾客通过手机端参与产品折扣活动，再到实体店提货的购物模式。

东京银座商业街区项目考察报告

日本东京银座商业街区考察报告 NEW MALL CORP 杨宝民２００５年６月８日

世界瞩目的银座商业街区美国第五大道和东京银座一直是笔者研究商业街区重点选择的两个研究对象，在胡宝哲博士研究银座街区改建开发的基础上，笔者重点研究银座的业态特征与商业运营，从中提炼经验，自觉运用商业圈形成规律，提高我国商业街区开发与运营的水平。一、银座步行街整体情况象征日本自然、历史、现代的三大景点（富士山、京都、银座）之一的银座，与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大道齐名，是世界三大繁华中心之一。银座最早是填海形成的，银座作为地名是因为１６１２年德川幕府在今银座一、二丁木一代设有银币铸造所，与日本桥一代的金座相对应，俗称银座町。根据胡宝哲博士1991年到1993年在东京地区所做的调查，银座商业中心总占地面积为 39.5公顷，南北长1200米，东西宽500-600米。银座总体平面布局如下：图1 东京银座商业区范围示意图１９２３年关东大地震以后，银座地区重建，形成东西向７条街，南北向１１条街，

南北向２４个街坊的网格形状。银座的繁荣从二是世纪六十年代日本经济高速发展开始，当时各类商业设施大道３７８０家，商店与餐饮大道１７５２家，平均每日来购物旅游的人流大道５５万人次。银座商业区内不同业态分布比例如下表：图２银座留影表1 东京银座商业步行街的业态比例在日本人的心目中，银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。银座业态特征（1）拥有日本最多的商业老字号例如历史悠久文明全国的木村屋（2）世界最大的画廊街（3）日本最大的展览设施街（4）日本地方大众媒体的中心（5）银行密度最高的商业中心

酒店外出考察报告

酒店外出考察报告篇一：香港酒店参观考察工作报告与心得体会香港星级酒店参观考察学习心得（前厅部）前厅部于XX年11月25日安排部门督导一行6人赴港参观考察酒店，在港虽然仅有一天时间，但收获颇丰。前厅部此行共针对性参观三家酒店，其中包括香港美丽华酒店(The Mira Hotel)、洲际集团假日酒店（Holiday inn hotel)、九龙香格里拉大酒店(Kowloon Shangri-la Hotel)等，香港是饭店业十分发达的地区，这里具备各种风格的饭店，吸引了世界有名的饭店管理集团在港经营。据参观三家酒店问询了解，他们都保持着80% 以上的平均出租率，有的饭店甚至接近100%。大型会务还需要提前一年预定。此行参观交流甚为惊叹，对参观各酒店均有不同感受，尤其针对酒店前厅部大堂服务人员现场进行了细致观察，我们认为有以下几点学习借鉴：一、严格的岗位职责与服务管理机制虽没有深入内部后台考察，但我认为香港的饭店应该有一套严格的科学管理制度，无论是大堂经理还是主管、客服代表、迎宾员都有明确的岗位职责，从客人进店、离店的各道环节，一环扣一环，使客人感受到规范周到、连贯完整的服务。我们参观九龙香格里拉饭店时，该大堂服务大使（Lobby

Ambassador),一位年近70的老者服务生认为：“严格的管理主要表现在管理人员的管理到位上。称香格里拉大堂服务人员都比较辛苦与敬业，几乎每天都要站大堂9.5小时以上”。二、严格的现场管理巡检机制诚然我们无论在哪家饭店大堂参观，均能发现都有较多督导与服务人员在现场巡视走动，如客服人员对客人的眼神或手势未做出反应，管理人员都会及时补台为客人服务，客人较多时，管理人员能够及时的协调服务员掌握好服务的节奏和顺序（此点尤其在美丽华酒店The Mira Hotel)，参观时其当值金钥匙可谓现场服务高手并且处理事件高效果断，发挥无不淋漓尽致，高峰人流数秒内就能将大堂密集人群进行合理分流与妥当安排，可谓服务做事高效、雷厉风行）。三、大堂良好服务氛围是客人第一印象感受香港饭店每家都有自己的独到之处，他们运用各种形式力求创造一种文化特色，使人感受到一种高雅氛围，尤其参观每家酒店大堂均有良好的空气与香氛效果，当然包括酒店大堂家具、灯饰、艺术品颜色和款式都是配套陈列，围绕主题特色烘托气氛，给人以协调的温馨感觉及令人印象深刻。四、良好的服务形象及职业妆容整体参观几家酒店大堂期间，除了体现大堂温馨高效服务外，更留意了一线服务人员的妆容面貌，注重内在美的

上海、杭州、美国、日本休闲旅游养老地产(太阳城)考察项目报告

上海、杭州、美国、日本休闲旅游养老地产（太阳城）考察项目报告

休闲旅游养老地产已考察项目报告（上海、杭州）一、杭州金色年华金色年华由浙江省马寅初人口福利基金会立项、浙江银发事业发展中心建设并经营，位于杭州之江国家旅游度假区转塘金家岭，午潮山国家森林公园南麓。项目总占地约250亩，分两期开发，目前一期已经开发完毕，二期处于筹建阶段。金色年华一期占地约120亩，总建筑面积约5.4万平方米，容积率约0.68。目前主要配套有度假酒店（老人子女探望可住宿）居家服务式公寓、医疗室、老年活动中心、餐饮中心、门球场、超市、山体公园、种植区等。金色年华的所有公寓产品采取只租不售的模式，开放商整体持有所有物业，统一运营管理。由于物业的产权归开发商所有，老年社区的管理相对更容易把控。社区对入住老人的年龄有严格要求：男性不得低于60岁，女性不得低于50岁，从而保证社区资源可以完全为老人所用。由于项目投入了大量资金用于公建、配套设施建设，金色年华项目一期总投入已超过3亿元，而2008年开业至今，租金总收益仅为3000多万元，项目目前处于亏损状态。但随着2期项目的开发建设，以及项目租金的逐步提高，该项目将逐步改变亏损的状态，实现可持续经营。项目从“医、食、住、行、乐”五大体系着手打造一个“全天候

亲情呵护服务”的退休服务中心。 “医”：金色年华与浙江省人民医院合作，设立社区医疗保健中心，并开设快速便捷医疗“绿色通道”，专为老人安排的无障碍一条龙通道，方便老人突发病情的就医。此外，中心注重医疗，以康复训练为主，安排定期健康检测、便利的医疗服务、紧急医疗急救和快速反应设施等，确保中心所有老人得到妥善的医疗照护。 “食”：金色年华建设有近400平方米面积的餐厅，其膳食人员定期深入老人生活，征求老人意见，每周对食谱进行调整。 “住”：金色年华主力产品为养老公寓，公寓产品分类及租金如下：（1）、居家服务式公寓：在该类公寓中生活的老人有独立生活能力，无需任何护理，老人仅需要一个环境优美的住所享受退休后的生活。这类产品的户型大小在60-70平方木左右，开发商完成硬装修和空调、厨卫设备等装修，家具、电器等需租户自行采购，也可委托开放商采购。短租客户的租期可以为1-3年，月租金在3000元/平方米左右；长租客户可一次性租50年（解决两代人养老问题），一次性支付租金40-50万元不等。（2）、介护式养老公寓：在该类公寓中生活的老人需要简单的介入护理和服务，如老人需要定期的室内保洁服务、定时吃药及测量血压等。这类产品按床位收费，一个床位的月租金为2500元/平方米，护理费用按不同需求收取。（3）、护理式托老公寓：老人身体状况欠佳，需全天候陪护。费