物业税毕业论文开题报告

河北农业大学

本科毕业论文开题报告题目物业税开征的问题和建议

学院：现代科技学院

学生姓名：蔡贺

专业：工程管理

班级学号：2007614200216

指导教师姓名：尹君

指导教师职称：教授

二○一一年四月十五日

学生姓名蔡贺专业班级工管0702学号2007614200216 指导教师尹君职称教授所在学院现代科技学院

论文名称物业税开征的问题和建议

选题依据：

一研究背景

自2004年至今，我国楼市沸沸扬扬，一片火热，房价也一涨再涨，国务院2009年5月25日《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。据中金公司分析师分析认为，我国物业税可能采取我国香港及新加坡模式，对土地使用权及住宅所有权征税。同时可能设定以物业价值为税基，税率在0.5%~2%之间。物业税出台会调控房地产价格。

二、国外研究现状

大多数国家或地区的物业税按税率分为两种：一类是土地与物业分开收税，如日本/韩国，一类是统一征收如美国/英国；按税基也分为两类：一类是按物业价值征收，如美国/英国/加拿大；一是按租金征收，如我国香港/法国/新加坡；总体来看，物业税占到可支配收入的2%左右，对普通自住房一般采用优惠税率，对高房价和多套住房税率增加明显，具有惩戒功能。

在香港，普遍意义上的物业税被称为差饷。同时香港也征收地租。两者都不算是香港特区政府的税收，而是其他收入。地租率为3%，政府时有免征的政策。差饷率为5%。两者都是在物业租金价值上征收的。2008年度，差饷和地租总收入为111亿港币左右，占可支配收入的2.5%。

新加坡物业税占财政比例的5%到7%左右。对于政府组屋，私人住房（包括有年限的公寓）都有征收。出租房物业税可以抵租金收入税，但是税率较自住房高。自住房税率4%。非自住房10%。对物业租金价值征收。自住房净年租值税是新加坡比较有特色的“第二物业税”。加重了高价房和拥有多套房产的业主的缴税负担。该税项算入所得税征税，并将于2010年被取消。2008年度物业税占全国总收入的大约1.1%。

物业税在日本被称为固定资产税，是地方税的一种，占所有税收大约10%左右。另外都市计划税也可以算是物业税的附属税。两个税种对土地和住宅都征税，且对不同类型的物业和土地征收的税率也有调整。目前住宅的持有成本约为0%~1.7%,住宅土地的持有成本约为0.33%~0.57%。这些税是根据估算的再建成本征收的。

美国实行联邦政府、州政府和地方政府的三级分税制。物业税贡献最大在地方政府的财政收入中，并且受州制定的税法的制约。各州对课税物业价值的每年增长价值都有一定的上限。大多数州对税率也有限制。地方物业税税率为0.3%~2.9%。对物业的市场估算价值征收。

虽然澳大利亚没有物业税，但实际上对用来租用和投资用房屋所在的土地所征收的

土地税与物业税比较接近。土地税是地方税的一种，由各个州自己制定税率，测算土地价值。税率的范围大致在0%~3。7%之间。在澳大利亚自住屋是不需要缴纳土地税的。在买卖转手过程中也可以享受比较优惠的印花税税率[7]。

三国内研究状况

我国保障性住房政策主要有：“住房公积金制度”、“经济适用房制度”、“限价房制度”、“廉租房制度”。国内这方面的研究逐渐由对国外实践经验和研究成果的借鉴，发展为结合国情的进一步探讨和创新。就限价房政策而言，限价房的提法是2006年“国六条”的条文而广为人知的，限价房是近几年出现的新型保障性住房模式，在一些城市得到良好的应用，但是也产生了许多问题，因此，社会各界对其褒贬不一。

1关于是否实施限价房政策的争论

（1）发对限价房政策观点。厦门大学彭兴庭（2009）对限价房进行经济学分析，认为限价房不仅容易导致需求过度，还使得政府过分参与限价房分配，容易形成权利寻租。他还认为，限价房可能导致腐败、资源浪费等，他最后结论是应该改“转头补贴”为“人头补贴”。

（2）支持限价房政策的观点。许多学者认为限价房的利大于弊。全国人大代表、经济学家林毅驳（2009）斥了限价房政策实施中导致广州房价波动的说法，他认为，限价房出台的目的是为了向住房困难的家庭提供帮助的。宁波经济适用房办公室陈本君（2009）认为限价房政策是宁波解决中低收入家庭住房问题的一项十分重要的住房制度，并应继续实施下去。

2我国关于限价房政策的研究

（1）关于限价房的性质的研究。钟庭军（2008）通过对限价房的定义和性质进行了透彻的分析，提出了判断限价房的标准包括价格形成、分配对象、政府组织以及如何上市四个部分，限价房是通过政府和市场共同操作的特殊的保障性住房，但其明确的性质是保障性。

（2）关于政府在限价房政策中的作用的研究。中国城市发展研究院的章惠生、周丽君（2007.7）把限价房比喻成政府修建的高速公路，就是说限价房是公共产品，从价格到户型都要由政府做详细的规定，所以他们认为建立一个专业的限价房管理机构是很重要的。并且只有建立专门管理保障性住房一切事宜的机构，政府才能更加根本的扮演好监督者的角色。

（3）关于限价房存在的问题的一些研究。李小宁（2007）认为应该从限价房的开发、限制面积、限制购买、限制价格四个方面来全面规定限价房政策细节。王吓忠（2008）认为对于限价房的开发设计基于特许开发权的两段式竞价限价房，‘两价’等多维组合竞价规制模式及其运作程式，他认为限价房的价格、户型等要通过良性竞争来代替政府直接规制，

限价房的低价可以通过招标的方式竞价而房价则在低价的基础上通过荷式拍卖法进行房价竞拍，从而选出可以特许开发限价房的企业。以确保定价公平，减少政府权利寻租。陈峰、王贤磊（2009）等对限价房进行分析，提出对限价房政策应该做到限制房价、限制户型，还要加强限价房建设后的各项配套措施，特别是要加强房屋信息系统建立，加强政府在限价房政策执行中的监督力度，从而使我国限价房政策得到更好的实施。

三选题的意义

通过对物业税的即将开征来分析探讨物业税的到来会对现如今我国房地产状况有什么影响，会带来哪些问题，通过对这些问题的研究和一些解决的建议方法，来更进一步的提高我国居民生活水平，完善税制，让物业税更贴切我国现状，促进房地产健康快速发展。

四研究方法与内容

1.研究方法

本文采用规范分析与实证分析相结合的方式，沿着叙述我国现状-提出问题-分析问题-解决问题的路径展开分析。在理论规范分析方面，综合起来运用了房地产经济学、西方经济学、管理学、金融学等方面的理论，有很强的理论基础。并且本文提出了我国现阶段房地产税制中的问题和完善的建议等。在实证分析方面，对一些已经开征物业税的国家进行了具体分析，搜集香港、新加坡、日本等国家和地区物业税实施的具体状况进行阐述，借鉴它们的一些经验使我国物业税的开征更趋于完善。

2.研究内容

本文共分为六章，具体分列如下：

第一章绪论本章主要阐述了论文的研究背景和研究意义、国内外的研究状况、研究内容和研究方法，阐述了选择物业税作为研究对象的深渊意义。

第二章我国现行房地产税制中存在的问题进行了分析。

第三章对物业税的概念进行了阐述，并且对物业税开征对我国房地产市场中会起到的作用进行了分析。

第四章在我国现行房地产税制中开征物业税带来的问题进行了分析。

第五章物业税开征所引发的这些问题的解决对策及建议。对物业税实施中存在的问题提出科学的对策建议。

第六章研究总结。

进度安排

3月22日――4月10日确定论文题目，查找相关资料，撰写开题报告4月11 日――4月16日毕业论文开题

4月17日――4月26日完成开题报告修改工作

4月27日――5月20日完成毕业论文初稿

5月21日――5月27日完成毕业论文修改工作，准备答辩

5月28日――6月6日毕业论文答辩

6月6日――6月10日完成毕业论文最终修改工作，提交论文最终成果指导教师意见：

指导教师：

年月日