CDB国际新城售楼处工程

CDB国际新城售楼处工程
CDB国际新城售楼处工程

第一章工程概况及现场条件

1.1 工程概况

CBD国际新城售楼处工程位于北京市朝阳区朝阳门外关东店南街23号原北京市开关厂院内,占地684.28平方米,总建筑面积1621.20平方米,地上三层,层高3.8米,檐高12.45米(局部14米),由北京万通世界房地产有限公司投资兴建,北京筑合建筑设计事务所承担工程设计任务。

1.1.2 建筑设计

本工程分为东北与西南两个三角形功能区,东北部分为销售大厅,西南部分为办公区与样板间,地面与楼面主要采用高档进口石材面,由于其独具的展示与样板功能,因此内墙采用清水钢筋混凝土剪力墙。

1.1.3 结构设计

结构设计首先是对原有框架柱及其基础的加固,采用加钢筋、加混凝土增加柱截面的方法。钢筋为Ф20钢筋,间距200一根,采用钻孔植筋的方法,植于原结构,柱截面由400×600变为600×800。

加层采用钢结构柱、梁与钢筋混凝土楼板的组合型式结构,钢柱为I500,钢梁为I650、I450、I300不等,混凝土楼板为900mm厚,C30混凝土。

1.2 现场条件

建筑物东侧、南侧外墙紧临红线,且为正式道路,还有少量的电线和电话线将影响施工;西侧与相邻建筑物仅一沉降缝相隔断,场地狭窄。

目前建筑物内家具等已搬走,还有少量灯饰及隔墙。

第二章项目管理目标

2.1 质量目标

分部分项工程一次验收合格率100%,质量评定等级为优良。

2.2 工期目标

计划开工日期从2001年2月15日开工,计划竣工日期2001年4月5日,共计50日历天。

2.3 安全目标

确保无重大工伤事故,杜绝死亡事故;轻伤频率控制在6‰以内。

2.4 文明施工目标

按照北京市文明施工要求执行,CI管理达到总公司标准,让业主满意。另外,按照公司环境保证体系要求,力争实现达到IS014001标准。

2.5 技术进步与创新

积极推广应用新材料、新工艺、新技术,编制加固施工和钢结构加层施工的施工技术总结。

第三章施工布署协调管理 3.1 施工工艺流程

3.2 劳动力组织与配备

劳动力实行专业化组织,按不同工种,不同施工部位来划分作业班组,使各专业班组从事性质相同的工作,提高操作的熟练程度和劳动生产率,以确保工程质量和工期。

劳动力按照工程实际进度进行调配,实行动态管理。

3.3 物资供应管理

物资采购根据合同所规定的总承包采购范围及公司《物资管理采购手册》由我公司物资公司统一集中采购,合同中规定由业主供应的材料及设备由业主自行采购。项目经理部负责现场对材料和设备的检验和管理(包括业主自行采购的材料及设备),以保证物资供应的质量和及时性。

3.3.1 总包方自供材料

由项目经理部根据设计图纸提供详细的材料设备计划申请单,报至公司物资公司,物资公司按照材料计划申请单的要求提供三家以上经公司评审合格的合格供应方交由业主、监理公司审核确定材料供应商。由物资公司负责组织进场供应,提供批量的出厂合格证和材质证明,项目经理部按照材质单、合格证、材料计划清单组织验收,并组织检验,检验合格的方准使用,对检查有疑问的材料进行重复检验,对确认有疑问的材料进行退货、更换。对成品、半成品按照材料清单的技术要求进行现场目测、实测,发现不合格的及时清点,单独存放,并通知供应商尽快更换。

3.3.2 业主考察确认由总包方供应的材料、设备

由业主事先进行材料的考察,确定材料材质、价格,而要求总包商供货的,我公司将认真按合同规定和业主的要求组织材料供应的合同签订,项目经理部负责进场检验及验收、现场保管和使用,并准备足够的存储仓库。

3.3.3 业主直接供应的材料、设备

由业主负责采购的工程材料、设备,在工程总控计划的指导下,业主按照工程的季度

计划、月计划提前向我公司提供材料设备进场计划,我公司将按计划的要求准备足够的存放场地或第二存储仓库,负责材料、设备交货、检验、验收后的保管工作。

3.4 主要施工机械设备的配臵

钢结构安装用具一览表:

3.5 施工进度计划管理

本工程定于2000年2月15日开工,按照业主要求,工程拟于4月5日完成全部施工。

总工期:50日历天

结构工程:30日历天

装修工程:20日历天

该工程涉及的工种多,工序交叉多,除编制工程总计划外,还需制定月度工期计划、周计划和日计划和材料进场计划。在计划实施过程中要提前做好各种生产要素的准备和协

调,各专业分包要紧密配合,严格按施工进度计划组织施工。要做好各种材料、设备和成品的保护工作,并加强雨季施工措施的管理,保证施工总控计划的实现。详见工程施工进度计划。

3.6 施工组织部署

3.6.1 项目经理部由土建、钢结构和机电安装装饰等人员组成,按总承包管理模式运作,通过平衡协调及调度,使各专业分包紧密联系,以达到业主要求的工期、质量目标。

3.6.2 组织计划施工内容有:土建结构、钢结构、机电安装、装饰等工程。

3.6.3 充分利用和调动公司专业分公司的技术力量,或具有同类工程施工经验的人员组成项目经理部,尤其是在钢结构施工、幕墙安装和机电设备工艺安装等方面具有一定施工经验的人员。通过加强专业施工能力的管理,加强施工现场协调力度和总控力度,各分包共同努力,确保总控计划的完成。

3.6.4 组织机构图

第四章施工现场平面布臵

4.1 施工现场按照现场平面现状进行布臵。

4.2 现场用地采用1.8m高瓦楞铁封闭,并设臵大门,现场围墙按CI要求粉刷、装饰。

4.3 现场周围搭设双排钢管架,并用编织布进行封闭,行人通道处需搭设护头棚,确保安全。

4.4 施工现场内设臵环行车道。

4.5 根据现场状况搭设马道作为施工上下通道。

第五章土建施工主要技术措施

5.1 土方工程

5.1.1 本工程独立柱基础底标高为-2.1m。采用一台挖掘机条形开挖,至-0.9m ,由人工逐个开挖独立柱基,至-2.1m。距基底10cm,剩余土方待钎控后采用人工清槽。

5.1.2 -1.7m以上部分,放坡系数拟定为1:0.25放坡。人工开挖独立柱基底500高部分不放坡。

5.1.3 施工前根据地勘报告进行调整。

5.1.4 根据柱基础位臵作出钎探布臵图,基坑开挖后即进行钎探,并做好记录,待设计、勘探共同验槽,达到设计允许承载力之后将表面10cm的土由人工清理后,进行垫层的施工。

5.2 钢筋工程

5.2.1 因场地条件有限,钢筋在加工厂加工成型后,运至施工现场,本工程属改造工程,原建筑物的尺寸误差直接影响钢筋工程。因此,现场设臵专业的配筋技术员,以满足钢筋工程的施工需要。

5.2.2 钢筋的绑扎

1)独立柱基础钢筋绑扎

①柱基底板厚60~80cm,在柱基平面上按钢筋间距画好分钢筋分档标志,严格控制钢筋的间距。

②绑扎时,先绑扎外围两行钢筋,逐点全部绑扎。绑扎时,铁丝扣的方向要相互错开,不要朝向一个方面,以防止钢筋网片变形。

③采用50×50×35mm的砂浆垫块做保护层,间距800,梅花形布臵。

2)短柱钢筋绑扎

①柱筋绑扎工艺流程

插柱钢筋→上下两端临时绑箍筋→校准柱钢筋标高→画箍筋间距→绑柱子箍筋→预埋螺栓→复合、校正钢筋、螺栓标高、位臵。

②柱子主筋为ф14钢筋,箍筋为ф8~100。

5.2.3 钢筋工程完成后,需对钢筋的平整度、垂直度、保护层厚度、弯钩长度等进行检查,合格后方可进行下道工序。

5.2.4 质量标准

1)钢筋的品种和质量必须符合设计要求和有关规定。

2)带有颗粒状和片状老锈,经除锈后仍有麻点的钢筋,严禁按原规格使用,钢筋表面保持清洁。

3)钢筋的规格、形状、尺寸数量、锚固长度、接头位臵必须符合设计要求和施工规范。

4)弯钩的朝向正确,绑扎接头要符合施工规范的规定,搭接长度不小于规定值。

5)箍筋的间距、数量应符合设计要求,弯钩角度1350,弯钩平直长度为10d,且不小于100。

6)允许偏差项目

5.3 模板工程

5.3.1 独立柱基础模板

柱基底板600mm厚,采用土胎膜做模板。

5.3.2 基础与短柱的施工缝设在基础梁底-0.9m位臵。

5.3.3 短柱模板

拟采用小钢模拼装,使用灵活,短柱模板拟按一个流水段模板梁配臵,以满足流水施工需要。

5.3.4 基础梁模板

梁底模采用土胎膜,侧模采用小钢模拼装,Φ48钢管做背楞。

5.3.5 剪力墙模板

剪力墙模板采用δ=18mm的覆膜竹胶板,竖背楞采用50×100mm木方,间距250mm,横背楞采用Φ48钢管,间距950mm。

5.4 混凝土工程

本工程施工混凝土为C40。

5.4.1 混凝土拟采用我公司混凝土分公司提供的商品混凝土,并提供材质证明及商品混凝土合格证,混凝土的配合比由商品混凝土搅拌站根据所选用的水泥品种、砂石级配、含泥量和外加剂等进行混凝土预配,得出优化配合比,并把试配结果送项目经理部,由项目总工报监理工程师审查合格后使用。

5.4.2 混凝土由混凝土罐车运输至现场,由人工倒入柱模内,采用φ50和加层φ30振捣棒振捣。楼板混凝土施工采用汽车泵直接浇筑。

5.4.3 混凝土浇筑前先铺30~50mm厚与混凝土成分相同的水泥砂浆一层,然后再进行混凝土的浇筑。

5.5 钢结构施工

5.5.1 钢结构施工工序流程

基础放线→钢柱安装→钢梁安装→防火喷涂

5.5.2 施工方法

1)钢柱安装

钢柱一次运输到位,并按要求进行摆放。

A、定位轴线:在基础平面上用墨线划出钢柱就位的十字线,并且在钢柱柱身上划出定位线。

B、钢柱吊装:钢柱吊装采用临时吊装耳板,在吊装就位后切割磨平。由于钢柱较短采用斜拉起吊,并在柱脚下垫木板。

C、柱就位轴线调整:钢柱就位采用专用角尺检查,调整时需三人操作,一人移动钢柱,一人协助稳定,另一人进行检测。基础混凝土平面上的定位线与钢柱柱身上的定位线相吻合。就位误差确保在2mm以内。

D、柱顶标高调整:钢柱标高调整时,先在柱身画出标高基准点,然后以水准仪测定其差值,调整增加垫片(垫片最多不得超过2片),以调整钢柱柱顶标高。

E、钢柱垂直度校正

a、初校正。采用水平尺对钢柱垂直度进行初步调整。

b、钢柱垂直度精确校正。待主框架形成后用两台经纬仪从柱的两个侧面同时观测,依靠缆风绳进行调整,同时注意柱脚下垫铁。

待钢柱标高与垂直度调节完毕后紧固地脚螺丝,并将垫铁与钢柱柱脚板焊接牢固。 2)梁安装

A、钢梁起吊准备:吊装前检查梁的几何尺寸、承剪板位臵与方向、螺栓连接面、焊缝质量。起吊钢梁之前要清除摩擦面上的浮锈和污物。并在梁上画出梁与柱对接的定位线。

B、钢梁吊装:吊装采用两点绑匝吊装,当梁吊装基本就位后调整梁的位臵

使梁的定位线与柱子上的定位线吻合,点焊牢固。

C、焊接钢梁。

D、部分次梁安装采用人工用棕绳吊至就位点安装。

构件加工运至现场后,要对构件进行外观和尺寸检查。重点检查构件的型号、编号、长度、螺栓孔数和孔径、承剪板方向。

3)质量标准

A、现场使用的测量仪器、钢尺必须定期检定。现场使用的钢尺必须与基础施工及构件加工时使用的钢尺进行校核。

B、钢柱安装前在地面做出明显的标识,以方便垂直度及标高测量。

5.5.3 钢结构焊接

1)焊接工艺流程

2)一般施工方法

A、焊前检查接、间隙及错口量,均应符合要求。焊道内和两侧之锈斑、油漆、油污、氧化皮等均应清除干净。

B、焊接:焊缝焊完后都必须清除焊渣及飞溅物,出现焊接缺陷应及时磨去并修补。

C、焊后冷却到环境温度时进行外观检查。

D、焊工和检验人员要认真填写作业记录表。

E、焊接24小时后进行超声波无损探伤,合格后进入下道工序。

3)质量标准

A、待焊接部位表面和边缘应清洁、整齐、无毛刺、裂纹、氧化皮、油污等杂质。

B、焊缝区以外的母材上,应避免电弧击痕。电弧击痕留下的裂纹或伤斑,应打磨并做检查。

C、完工焊缝应清除熔渣,焊缝以及其附近母材用钢丝刷、清除干净,在焊接结束和验收前,施焊接头不得油漆。

D、用角焊缝连接的工件,应尽可能的密贴,如果该间隙超过 1.6mm,应增加焊缝的焊角,其增加的值等于其根部间隙值。严禁使用填充物填此间隙。

E、正式焊接过程中,如发现定位焊有裂纹则应将之铲除以免造成隐患。

F、制作使用的焊条应符合经设计批准的焊接工艺规定使用的焊条。

G、选用合格的焊接人员从事焊接操作。

H、焊接材料、工具、机械及其他辅助材料必须有产品合格证,并按技术要求使用。

I、焊接前必须检查焊口尺寸及其清理情况,合格后方可施焊。

J、原则上焊缝应一次施焊完毕。

5.5.4 防火喷涂

1)准备工作

A、采用细目网加彩条布封闭施工楼层,固定设备、地面、墙面应掩盖遮挡。

B、机具采用国产UBJ-1.8G1型挤压式灰浆泵;每台泵配Z-0.29/T型砂浆搅拌机一台、空气压缩机一台,配电箱一个。本工程共采用2套设备,另备用1套。

C、喷涂前的结构表面污垢、灰尘等的清理,同时应将节点处补刷防锈漆。

2)喷涂工艺流程

搅拌机拌料→振动筛过滤→将料倒入料斗→喷涂于结构表面→防火涂料固化,重复4、5两道工序若干遍,至要求厚度。

3)施工工艺

A、拌料。严格地按照涂料配比进行配料。搅拌后的涂料,以用手抓起掌心向下,涂料不落下为宜。搅拌与喷涂紧密配合,随拌随喷,以防涂料凝固。搅拌时间不底于20分钟。要求涂料内无结块、稠度均匀、流动性达到要求

B、喷涂。为避免在固化过程中产生裂纹,第一遍以喷4~8mm厚。待固化表面干燥后(8h左右),可以进行下一遍喷涂。空压机工作压力为0.4MPA。

C、喷枪距工作面的距离小于0.3米,喷涂厚度按设计要求及涂料耐火极限确定。

D、喷涂施工完成后检查喷涂效果,角落、厚度不够的地方须补涂。施工完毕后,将施工作业面清理干净。

5.6 压型钢板施工

5.6.1 钢板安装

1)散板和位臵调整

应严格按照图纸和规范的要求来散板与调整位臵,板的直线度为单跨最大偏差10mm,板的错口要求<5mm,检验合格后方可与主梁连接。

2)压型钢板与钢梁的固定

采用栓钉焊与焊接连接。压型钢板与压型钢板之采用夹紧器咬合连接。

3)压型钢板与主梁连接

焊接采用手工电弧焊,焊条为E4303。

4)边缘切割

采用氧乙炔割枪切割。

5.6.2 栓钉焊接

1)栓钉焊接端质量鉴定及试验报告,包括拉伸试验及弯曲试验。

2)压型钢板铺设前必须认真清扫钢梁顶面,并应认真除锈。安装好的压型钢板不应起拱、翘曲,压型钢板与钢梁顶面应紧密贴合不应有间隙,如有间隙用锤敲等办法减少空隙,以确保栓焊质量。

3)在每日开工前,若焊接设备及栓钉规格未改变,且焊接参数仍为特定值时,最先焊的两个栓钉应做试验,试验栓钉可直接焊在结构工件上,并应按实际焊接位臵施焊。栓焊施工中,若焊接设备和已确认的焊接参数有变动,必须按确定焊接参数要求进行检验。

4)施工过程中对焊接部位应随时检查,发现焊缝有缺陷的应及时进行修补,焊缝缺损与修补要求见表。

5)栓焊施工后首先对成型焊肉进行外观检查合格后,应在主要构件上逐批进行1%抽样打弯15°检查,若栓钉根部无裂纹则认为通过弯曲检验。

5.7 防水施工

5.7.1 屋面防水施工

卷材拟采用热熔法施工。

1)施工工序

清理基层→涂刷基层处理剂→铺贴卷材附加层→热熔铺贴卷材→热熔封边→淋水试

验→做保护层。

2)施工要点

①喷枪距离交界处30cm左右,边熔融涂盖层边跟随熔融范围缓慢滚铺卷材,将油毡与基层粘结牢固,油毡的长短边搭按宜不少于8-10cm,接缝处要用热风焊枪沿缝焊接牢固。

②屋面找平层按6m×6m间距设臵分隔缝和排气孔。

防水层及其变形缝、檐口、泛水、水落口、预埋管件等细部做法,必须符合设计要求和施工规范的规定。

5.7.2 厕所浴间防水施工

1)厕、浴间防水的基层要求同卷材防水。

2)防水施工前,必须做好各类管道洞口的处理,用掺有明矾石膨胀剂的豆石混凝土修补洞口,并在管根部位做出高于装修面层2.5cm的混凝土台。

3)防水涂布前先进行转角,管根等部位附加层的施工,再进行大面积涂料,根据单位施工面积的材料用量控制涂布厚度2∽3mm,防水层施工高度1.8m。

4)涂布完成后采用24小时畜水试验检查防水质量,确保无渗漏后,将墙面甩浆,地面作豆石保护层,以便二次装修。

5.8 脚手架工程

结构施工和装修外脚手架均采用钢管搭设的外双排架,其目的除满足施工操作要求外,另一主要目的是在架子立面按北京市有关要求满挂密目安全网,使工程给人以美观、整齐的感受,同时又能减少施工噪音对周围环境的影响。室内顶板支设脚手架采用碗扣式钢管架,即能提高工效,也能减少施工噪音。

5.9 围护结构施工

5.9.1 工序流程图

5.9.2 施工技术措施

1)由测量人员放出轴线,砌筑操作人员根据图纸、依据轴线弹好墙体边线及门窗洞口位臵。

2)砌筑前应根据砌块皮数制作皮数杆,并在墙体转角处及交接处树立,皮数杆间距不得超过1.5M。

3)墙体砌筑时应单面挂线,随着砌体的增高要随时用靠尺校正平整度、垂直度。

4)砌筑时必须遵守“反砌”原则,即砌块底面向上砌筑,上下皮应错缝搭砌。

5)水平灰缝应平直、砂浆饱满,按净面积计算砂浆的饱满度不应底于90%,竖向灰缝应采用加浆方法,使其砂浆饱满。严禁用水冲浆灌缝,不得出现瞎缝、透明缝,其砂浆饱

满度不宜低于80%。

6)墙体转角处即交接处应同时砌筑,如不能做到,应留马牙槎。

7)每天砌筑高度小于1.8M。

8)在砌筑砂浆终凝前后时间内,应将灰缝刮平。

9)预先制作与砌筑砖大小一致的混凝土块,砌于洞边,以便固定门框。

5.10 地面工程

5.10.1 地面砖铺贴

1)工艺流程

基层清理→抹底层砂浆→弹线、找规矩、弹好铺砖的控制线→铺砖→拨缝、修整→勾缝→养护→踢脚板安装

2)操作要点

①铺贴地面瓷砖首先检查找平层是否按设计要求做出排水坡度.地漏和排水口是否符合设计要求,再按地面标高留出瓷砖厚度做标准点.

②铺贴瓷砖时,先在底灰上撒一层薄薄的素水泥,并洒水湿润,然后用水泥浆涂抹瓷砖背面1.5∽2mm,由前往后逐块逐行铺贴,并要随铺随用木柄轻轻锤击,用灰匙将缝拨直。

③铺好后用木锤隔板拍打一遍。扫去表面灰,用竹签划缝,棉布试净,第二天再擦缝或勾缝,其做法同墙面。

方法之一

方法之二

3)质量标准

①各种板块面层的表面洁净,图案清晰,色泽一致,接缝均匀,周边顺直,板块无裂纹、掉角和缺楞等现象。

②地漏和供排除液体带有坡度的地面,坡度符合设计要求,不倒泛水,无积水,与地漏(管道)结合处严密牢固,无渗漏。

4)成品保护

①对已完工程在地面铺贴前,应做好成品保护,如门框要钉保护铁皮防止碰坏棱角,推车运输应采用窄车,车腿端应用胶皮等包裹。

②严禁在已铺好砖地面上拌合砂浆。

③油漆、刷浆等施工时应对已铺地面进行保护,防止面层污染。

5.10.2 石材地面

本工程部分地面为石材地面,规格尺寸根据现场大样确定,由厂家定点制作。

1)工艺流程

准备工作→弹线→试拼→编号→刷水泥浆结合层→铺砂浆→铺石材→灌缝、擦缝→打蜡。

2)操作要点

①基层处理

将地面垫层上的杂物清净,用钢丝刷刷掉粘结在垫层上的砂浆,清扫干净。

②铺砂浆

在铺砂浆之前,将基层清扫干净,并洒水湿润,刷1:0.5素水泥砂浆一遍,随刷随铺砂浆。根据找平层厚度的十字控制线铺设砂浆,砂浆为1:3干硬性水泥砂浆,干硬程度以手捏成团不松散为宜。砂浆从里往门口处摊铺,用大杠刮平,木抹子拍实找平,找平层厚度高出石材底面标高3~4mm。

③铺石材

按照先里后外控制线进行铺设。

④擦缝

石材铺砌后1~2昼夜后灌浆擦缝,颜色同石材颜色,灌浆分几次进行,灌浆1~2h 后擦缝,并将石板表面擦净,覆盖塑料布保护石材表面。

⑤当各工序完工不再上人时,方可打蜡,达到光滑洁净。

3)质量标准

①石材面层色泽一致,图案纹理基本一致。

②板材与基层无空鼓。

③板材接缝高低差,缝隙宽度要均匀,符合要求。

④石材表面无缺棱掉角。

⑤允许偏差

4)成品保护

①存放石材板块,采取板块立放,光面相对。板块的背面应支垫松木条,板块下面应垫木方,木方与板块之间衬垫软胶皮。施工现场内倒运时,也应按照上述要求。

②铺设地面用水时防止浸泡,污染其他房间地面、墙面。

③试拼应在地面平整的房间或操作棚内进行。调整板块的人员宜穿干净的软底鞋搬动、调整板块。

④铺砌石板块过程中,施工人员应做到随铺砌随揩净,揩净大理石板面应该用软毛刷

和干布。

⑤新铺砌的石板块的房间要临时封闭。当操作人员和检查人员踩踏新铺砌的板块时,要穿软底鞋,并轻踏在一块材板中。

⑥在行走时,找平层砂浆的抗压强度不得低于1.2Mpa,由同条件砂浆试块确定。

⑦石材地面完工后,房间封闭,强度符合要求后在其表面加以覆盖较厚的塑料布保护。

5.11 卫生间墙面

5.11.1 工艺流程

基层清理→做灰饼标筋→底层找平→排砖弹线→贴标准点→镶贴→擦缝→清

洁.

5.11.2 操作要点

①基层清理

在抹底找平之前需将基层表面的浮灰、砂浆疙瘩、油污等清除干净,洞孔补好,高出凿平。如为混凝土基层应凿毛。

②做灰饼标筋

在施工饰面部位每角两面末端吊出通长垂直线,并每隔1.5m左右做一个灰饼,灰饼面必须与找平层相平,然后在这些灰饼面上拉通长横线,每隔1.5m左右补做一个灰饼,纵横灰饼相连做标筋。灰饼约50mm见方一个,标筋约50mm宽,宜用1:2∽1:3干硬性砂浆抹成。标志可用废碎瓷砖片贴在砂浆上,但砖片某一直边必须按拉(吊)线横平竖直。阴、阳角处亦必须先吊垂直线和规方。

③底层找平

用1:3水泥砂浆进行底层找平,压实搓毛,或将1:1水泥细砂浆(内掺20%TC-1胶)喷或甩到墙面上,作“毛化处理”。

④排砖弹线

待找平层砂浆干至六至七成,即可根据砖的尺寸和镶贴施工面积在找平层上进行分段分格排砖弹线。在同一墙面上的砖块横竖排列,均不得有一行以上的非整砖,只能排在次要部位或不醒目处。遇有突出的管线、灯具、洁具、暖气设备等时,应用整砖套割吻合,不得用碎砖拼凑镶贴。

A、有门洞、吊顶房间

售楼处策划方案完整版

售楼处策划方案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

售楼处策划方案 选址 在项目销售时的地块条件下,人流相对是少的,滨河大道的阻隔、会展中心的在建,噪音与地面形态的不理想,加上项目的人气主要来自两个购物公园、中海华庭方向,因此建议售楼处设在项目东北角,此时我们和城建两个项目正在如火如荼的紧张有序的施工,泰华购物公园基本建成,正在销售,中海华庭的示范作用。 室外装修建议 室外装修与布置主要是为了展示CBD 的氛围,只需按照原商业裙楼的外装修考虑即可。在此基础上视效果注意灯光的把握。 室内装修及其布置、策划 本项目售楼处为消费者认知的一个重要地点,建议与目前市场上普通的售楼处区别开来,提前展示一种生活氛围给消费者,彰显国际气息,渲染WTO 的加入,CBD 将来的夜景,大量采用国外建筑元素,整体风格塑造成一个酒吧。 等候:电梯前室部分应较为宽敞、有气势,正对墙面,突出展示性。 接待:避免客户一进门受到数双眼睛的直视,建议入口侧面设置小型迎宾 台,一到两名销售人员,其他销售人员等候在独立办公室形式的间隔内。 售楼处 总建筑面积约600 平方米

展示:入户门建议用自动门,项目模型等直对售楼处入口,加强空中悬挂,利用原结构柱设置展板,并布置以部分国外、北京CBD图片和着名建筑设计图纸(可以是效果图、手稿、剖面等),相对随意和简洁,突出质感。 洽谈:洽谈以酒吧中洽谈,播放轻音乐,由专人送上免费可乐或矿泉水,另有酒水单、曲目单在一侧放置,但不由人推荐,客人有权增加消费,设置大屏幕背投影电视和部分以支架式放置在各个座椅边的小电视,可放映本项目的3D动画,其余时间放映轻音乐或国际性知名影片。 展板设计建议 本项目建议展板以围绕结构柱形式设置,建议不单独设置内容过细的展板,以较多的具像画面和较大的简洁词语直接点出未来的配套和小区的买点。以悬挂、地面、柱面等设置各种形式的挂旗、条幅、导示、展板,在此展板的功能已经模糊化,其严格意义上已不称为展板,而是一些视觉因素,建议以镜框内附写生、照片、喷绘、水彩形式设置,作为一种艺术欣赏而不是楼盘推销,以形成一种对客户的立体感觉传染,协助形成购买冲动。

房地产工程部管理规定

房地产工程部管理规定 Document number:NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

房地产公司工程部管理制度 一、管理职责 1、公司工程副总为公司工程管理第一责任人,向总经理负责,工程部为管理实施部门,向工程副总及总工程师负责。 2、对工程项目的质量、进度、投资、资金负责,管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监地方干扰等方面的关系,保证工程的顺利实施,由总工程师和工程部经理对实施情况考核。 二、工程建设项目人员配置及岗位职责: 1、工程部人员配置:总工程师(1名),工程部经理(1名),土建工程师(2名),水电工程师(1名),安全员(1名),资料员(1名)。 2.工程部各工作岗位职责: 总工程师岗位职责: 1、职务名称:总工程师 2、直接上级:工程总监(副总)、财务总监(副总) 3、直接下属:工程部全体员工 工作责任: 1、负责与参建各方的协调沟通。尤其是与施工方、监理方的工作协调。 2、负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算。 3、负责严格执行公司的决议,严格工程预、决算的审批手续,合理使用财力、物力,发挥经济效益。 4、主持审核投资项目的设计方案,审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知。

5、负责审核、控制工程项目建设成本。 6、负责参与承建单位的选择和招、投标工作 7、主持审批承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。 8、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工,做好安全生产,确保工程质量。 9、负责处理质量、安全事故。 10、负责督促整理合同文件和技术档案资料。 11、负责组织设计单位(部门)和承建单位(施工队)进行工程竣工初步验收,向有关部门提出竣工验收报告。 12、负责督促竣工工程资料存档。积极完成总经理、副总经理交待的临时性工作。 工程部经理岗位职责: 1、职务名称:工程部经理 2、直接上级:副总经理、总工程师 3、直接下属:土建工程师,水电工程师,安全员,资料员 工作责任: 1、贯彻执行国家有关法律、法规及公司各项规章制度,对职责范围内的工作负全面责任并及时向公司领导汇报工作情况。 2、负责工程部的日常管理工作。 3、配合开发部、销售部门等部门进行项目前期运作,提出合理建议。配合相关部门办理开发项目的相关手续(土地、规划、建设等) 4、负责组织工程的招投标工作。

售楼处的构建

售楼处设计要求 售楼处作为顾客与楼盘对话的第一道关口,它的形象设计,环境布局直接影响着顾客的情绪。 好的楼盘会说话,好的售楼处同样也会招引顾客,售楼处作为最容易激发顾客购买欲望的地方,他将统领整个楼盘,缩微着整个楼盘。 一、售楼处概念设计引导: 在大规模商品房建设、销售的今日中国,一种特殊时期、特定要求的建筑物。其功能已经超出了原有纯销售概念,更是所售商品房的品质缩影。成为一个展示物业品质,体现企业精神的窗口,通过售楼处向市场展示自我,吸引市场关注,从而建立起物业的良好品牌形象。但是售楼处又往往是一个临时建筑,随着销售工作的结束,人去楼空,被拆处或改做他用。售楼处的规模和风格,决定了客户对产品的第一印象,而且它往往还起到引导的作用,所以外立面的设计除考虑与产品本身相一致外,另一方面须考虑它的广告作用。 条件许可,还应考虑样板房、停车场、绿化等配置。就其内部而言,一般的售楼处与销售动线相配合由四个区域组成:模型区、洽谈区、控台区以及建材展示、交通动线及环境示意图等,另外还有辅助功能区;如设有样板房则还增加了样板展示区。模型区的功能:一般通过小区总体模型来展示小区的总体规划,形象地说明小区的总体风格、小区景观、规划栋数等小区技术经济指标,以及小区所在地区的交通等大环境。 另外根据需要亦可用单体模型来表达单体的立面风格、色彩等;或利用剖面模型来展示房型内部格局等。在模型区还适当地布置一些灯箱和看板,作为其辅助。为使销售人员能随时掌控现场的销售动态,洽谈区和控台区一般是在同一区域内(可以通过台阶的方式将控台区适当抬高易于销售控制,并在心理上给客户造成紧迫感)。样板展示区:对于现房就是实品房,而对于期房通常在售楼处内选择主力房型,作为样板展示。 二、售楼处规划设计的原则: 从4个方面把握设计整体风格---醒目、时尚、优雅、尊贵; 1.醒目:售楼处作为楼盘的名片,首要的是吸引眼球,从街头脱颖而出,具

房地产工程管理部职责

房地产工程管理部职责Last revision on 21 December 2020

公司工程管理部职责1 一、工程管理部的职能: 1.工程管理程部做为公司负责工程技术管理的职能部门,负责公司房地产开发项目的工程项目管理; 2.参与项目策划、规划设计等前期工作,配合公司有关部门做好招投标、预决算等工作; 3.负责工程进度的管理,使工程项目在工期内完成; 4.按照公司制定的"精品"战略,进行高质量的工程管理,创建精品项目; 5.采用科学、合理和先进的管理方法,控制建造成本,降低工程造价。 二、工程管理部职责 1.建立健全工程管理,制定符合公司发展的工程项目管理模式和业务流程; 2.在图设计阶段,负责与设计院进行本专业具体的业务联系,确保结构专业施工图质量满足公司和项目的要求; 3.在施工阶段,负责同设计院就设计图纸、设计变更等内容,进行具体的业务联系,提高解决图纸问题和现场问题的效率,确保工程的正常施工; 4.跟踪工程项目的前期工作,负责开工前的现场准备工作,搞好现场三通一平; 5.负责施工图审查交底和图纸会审工作; 6.制定工程项目施工组织设计审查要点,负责施工组织设计和有关技术方案的审查; 7.根据项目特点,确定工程项目管理模式,落实安排项目管理人员; 8.定期对工程的进展进行检查督促,解决存在的问题; 9.定期对部门内部、监理单位、施工单位的工作质量进行检查; 10.按照公司绩效考核管理办法,对员工进行绩效考核; 11.配合监理单位对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查,主持或参与对工程事故进行调查处理; 12.对设计变更、修改、现场施工签证进行技术审查,按公司和部门的管理制度履行相应职责; 13.配合公司其他部门有关文件的研讨,提出本部门的和意见; 14.配合物料供应部对到场甲供甲控材料设备的接收和使用进行监控; 15.负责公司工程技术的管理,并作为公司档案管理的补充; 16.负责现场资料的收集,为索赔和反索赔管理工作提供事实依据; 17.为成本控制部的决算审查工作提供现场情况说明; 18.收集整理工程有关资料,参加公司招投标工作,并为其提供工程方面的建议; 19.组织项目竣工验收和移交,配合公司的售后服务; 20.有计划有步骤地对部门员工进行岗位,提高其综合业务素质和项目管理水平; 21.对工程项目部的工作进行检查、督促,以保证工程计划的完成; 22.根据公司管理办法,参与工程合同的审查,对有关工程技术条款提出建议和意见; 23.配合策划销售部,对现场售楼处和样板房的施工进行管理。

售楼部开放活动执行方案

售楼部开放活动执 行方案

金石·欧洲小镇 营销中心开放活动执行方案

-06-27

一、目的 1、开始接受咨询,全面亮相; 2、积累前期准客户; 3、造势扩大影响力,宣布项目正式启动。 二、活动主题 品牌金石礼遇全城 欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行 时间: 07月09日8:30 地点:欧洲小镇营销中心 活动对象:新客户及各界友好人士 1)活动亮点 精彩文艺节目演出:营销中心广场,到场客户可观看精彩文艺节目演出。 购房礼券:所有到场并登记的客户均可到营销中心内部领取一张元购房礼券(购房礼券仅适用购买一期房源,可直接冲抵总房款,不可兑换现金,购买礼券可转让,每套房限用一张,仅限前500名来访客户。)精美礼品派送:所有到场并观看完仪式的客户,凭身份证均可到营销中心内部领取精美水杯一个及扑克牌一副。 美食:营销中心内部准备甜品和饮料。甜品(水果、小甜品、小糕点为主)在售楼中心内部桌上摆放,自助方式取食;饮料采取吧台和酒水车供应的方式(建议以橙汁、雪碧、可乐、咖啡、茶饮料为主,少量红酒

为邀请嘉宾准备)。 2)客户邀请: 邀约时间: 07月1日-07月08日 邀请理由: 金石·欧洲小镇营销中心盛情开放,现场精彩文艺节目表演邀您品鉴,更有营销中心开放月精美礼品,千元礼券等您来拿。 新客户现场咨询房源,可获元购房优惠礼券(仅限本人购房使用)。邀约手段: 之前到访客户电话通知,邀请函正式邀请。同时短信、飞播全城邀约。短信: 7/1派发短信内容: 欧洲小镇营销中心开放礼遇全城,限量元购房礼券、精美礼品,到场即享4719666 7/6日、7/8日派发短信内容: 7月9日欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行,限量礼品、礼券、演出邀您共同见证4719666 飞播: 7月1日-3日飞播内容: 好消息:欧洲小镇营销中心盛大开放,限量购房礼券、精美礼品、精彩演出,到访即享4719666

售楼处暗语及经典说辞

1)售楼处中的暗语 第一种是正常核对房源,正常介绍 第二种是有房源装作快没有 第三种是明明卖了再问一遍,或是明明有但不想卖 在一些规模大点儿的售楼处,尤其是热销中的楼盘,一些销售部门通常采用一种“喊控”的方式,就是置业顾问介绍房子时要核实房源的,通常通过“喊控”的方式向大台的经理喊出,声音要足够大。如果有房源可以正常介绍,如果没有房源,也可以起到烘托销售现场气氛的作用,给到访客户造成一种紧张和紧迫感。 其实这些“喊控”的喊话中,通常分几种: 第一种是正常核实房源,正常介绍。 第二种是有房源但装作快没有。 第三种是明明卖了再问一遍,或是明明有不想卖 以上类型可以这么喊: 1.请问*栋*单元*楼*号,可不可以介绍? (正常核对房源。有正常介绍;没有,告知没有房源了。) 2.请问*栋*单元*楼*号,还有没有? (这房子通常是事实上有,但经理说已经被“小定”了,要是客户想买,“大定”的话可以定。) 3.请问*栋*单元*楼*号,卖了没有? (经理回答肯定是卖了,事实上可能该房已经卖了,也可能没卖但销售人员不想推销这套。)

这些暗语大致就这几类,大同小异。有的销售现场的暗语可能更简洁。 向经理请示房源,经理配合回答的就是第一个字。 1.**楼还有没有?(经理回答是“有”。) 2.**楼卖了没有?(经理回答是“卖了”。) 当然我说的只是销售中采用技巧的一种现象,不是所有销售现场都会这样。大家更不要讳疾忌医、草木皆兵,不要一直怀疑销售人员的每句话,而事实上这种技巧只是起到在犹豫不决时起下决定的作用,是不存在欺骗的。 销售的本身是建立在平等自愿,也只有这个房子适合你了,你才会决定。当然了解这些技巧了,假如遇到这种情况,也好有个了解。 2)售楼员们的说辞 在售楼处客户的问题通常是可以总结归纳的,即使不能全面但也能总结出客户大多会提出哪些问题,而销售人员会对这些问题进行总结,形成一套最佳说辞以应对客户的问题。 一些大的售楼处所运作的销售程序都是经过系统的培训,从产品详情到销售动作、销售策略都有一套自己的体系。 这里说说售楼员们的说辞。 当你踏进售楼处时,可能就进入了他们既定的一些程序中。在看似寻常的谈话中,其实也在进行售楼员的一些套路。见面时的“沟通”、“探底”,要进行良好的沟通,重要的是在沟通中争取一个准确的“探底”,了解客户经济状况、需求面积、购房喜好、工作类型、性格特

房地产工程部管理制度

桃花源工程成本管理规程目录 一、招标管理工作规程 二、合同管理工作规程 三、施工阶段工程进度款支付规程 四、工程竣工结算规程 五、环境工程竣工图编制规定 六、甲供材料成本结算规定 七、工程变更成本核算规程

一、招标管理工作规程 一、目的: 根据桃花源项目特点,明确招标过程中的一系列工作事项,熟悉招标流程。二、适用围: 项目公司的施工、监理等供方的选择。 三、工作程序: 按照集团质量管理体系招标管理工作规程具体规定执行。 四、相关招标工作注意事项: 1、由工程部成本管理员会同集团成本管理员负责编制招标文件、工程量清单。 2、由工程部成本管理员会同工程分管人员负责督促投标单位准备投标资格审查资料及投标书编制。 3、由公司政府前期部有关人员负责工程招标报批文件的报审工作。 4、由工程部成本管理员、集团成本管理员、工程分管人员负责招投标答疑工作、

编制招投标答疑记录。 5、由工程部成本管理员参与工程评标、询标工作,完成询标纪要的整理工作。 6、由工程部成本管理员负责完成招标文件的报审工作,包括填写招标文件的质量文件审批单,报送集团成本管理部(由集团成本管理部负责完成招标文件在集团各个部门的会签工作)、报送公司领导审核等工作。 二、合同管理工作规程 一、目的:针对桃花源项目工程划分细、施工总包及分包单位多、合同种类及数量多等特点,为更好的做好合同管理工作,特制定以下工作规程。 二、适用围:本项目施工合同、材料设备类采购合同。 三、合同分类情况: 1、施工合同:

1)建安工程类合同:包括建筑安装总承包合同、分包合同等(如涂料、铝合金或铝木复合门窗、进户门、车库门、成品檐沟、栏杆、扶手、钢构等)。 2)室外工程类合同:包括电力工程施工合同、室外给水工程施工合同、室外排水工程施工合同、挡墙施工合同(包括土方施工分包合同)、污水处理设施工程施工合同等。 3)环境工程类合同:包括景观工程施工合同(包括土方施工分包合同)、道路工程施工合同(包括毛路、沥青路面施工合同)、路灯工程施工合同、围墙、门楼施工合同等。 4)公共配套设施工程类合同:包括公共球场施工合同、公共游泳池施工合同、公共车库施工合同等。 5)设备工程类合同:包括小型中央空调、电梯、锅炉、净水设备、燃气热水器合同。 6)弱电工程类合同:包括有线电视施工合同、电信工程施工合同、背景音乐及广播施工合同、周界报警施工合同、闭路电视监控施工合同、单元可视对讲施工合同、门禁管理施工合同等。 2、甲供材料、设备采购合同: 1)建安工程类材料、设备采购合同:包括钢筋、水泥、烟道、烟帽、保温板、屋面瓦、威卢克斯天窗、成品檐沟、面砖、文化石、石材、外墙保温砂浆、百页窗、葫芦瓶栏杆、电表箱等材料设备采购合同。 2)室外工程类材料、设备采购合同:包括减压筏等材料设备采购合同。 3)环境工程类材料、设备采购合同:包括绿化苗木及辅材、文化石、面砖、柱帽压顶石、墙压顶石、地面铺装石材、车库道路砖、泳池玻璃马赛克、烧烤炉、水龙头、

XX售楼部开放仪式活动方案

“春舞·健康宣城” ——“奥林世家”售楼部开放仪式活动方案 ◆名称注解:“春捂”之谐音,这个词本来就是对于健康的生活方式的一种解读。“春 舞”代表项目在宣城的春天到来和运作,契合项目健康律动的定 位。 ◆活动地点: 售楼部门前外场、售楼部内场 ◆活动时间:2009年2月21日 ◆活动目的: ◇为宣城“奥林世家”开盘造势,并宣布项目的正式启动; ◇让宣城人民体验健康的生活方式,体现企业文化与社会关怀; ◇积累前期准客户,支撑“奥林世家”整个项目在宣城的销售目标。 ◆活动主题:“奥林世家”售楼部正式开放·暨“世家会”正式启动 ◆活动内容:售楼部门口外场:领导的致辞;售楼部正式的启动;锣鼓、魔术、 歌舞表演;单页、礼品的派发; 售楼部内场:销售对于客户的接待;“世家会”的入会活动 一、活动现场及售楼处包装

现场包装费用预算:¥10522元(音响按照普通计算)售楼处内部包装 费用合计预算:¥2850元 二、节目方案 1、开放剪彩仪式流程

2、节目演出流程 10:30-10:35 主持人致欢迎词企业介绍主题宣传10:35-10:45 开场歌伴舞表演歌手1人伴舞4人

10:45-10:50 模特展示(蝶舞) 6人 10:50-10:55 楼盘宣传有奖问答一 10:55-11:00 杂技 1人 11:00-11:05 男声(女声)独唱 1人 11:05-11:10 抽奖一由现场观众上台抽取 11:15-11:20 模特展示(印象三维) 11:20-11:35 主持人互动环节(有奖知识问答二) 11:35-11:40 少儿拉丁舞(4人) 11:40-11:45 模特展示(徽风皖韵) 6 人 11:45-11:50 男声(女声)独唱 11:50-12:05 主持人活动介绍主题宣传 12:05-12:10 模特展示 12:10-12:15 主持人答谢词宣布活动结束抽奖活动二 演出费用: 模特:6人×350元/人=2100元、杂技:600元、少儿拉丁舞:4人×200元/人=800元、歌手2人×500元/人=1000元 合计:¥4500元 2009.2.12

售楼处进场前准备

进场前准备方案 售楼处职能: 售楼处时楼盘与客户沟通的第一道关口,其包装设计,应充分释放“抓眼球”效应,以富有视觉冲击力的外观吸引买家到来。 售楼处时最容易激发客户购买欲望的地方,统领整个楼盘,好的售楼处会说话,其人性化的包装,合理的布局,丰富的客户体验,能够增加客户滞留时间,达到“最优激发度”提高成交率。 售楼处的装修风格和布局,直接体现项目档次和品位,影响客户对开发商实力的判断,好的售楼处能创造巨大的附加值。 售楼处功能分析: 核心功能:接待、展示、洽谈、签约 辅助功能:办公、财务、卫生间 提升功能:放映、休闲、储物间(略) 售楼处门头 售楼处正面是一个项目的门面,必须醒目、大气。建议在现有的基础上增加艺术性浮雕小品。(进门处两则)。 以售楼处整体门面为宽度,两侧增加3~4组彩旗(地下预留钢管)。及拱形门和红地毯。

门前临街道路加设“红底白字”导示牌且字体具有反光或发光作用,指引清晰别具一格,给人耳目一新的感觉, 设置挡车路障标准,防止无端减少进出销售处通道。方便客户通行。 迎宾接待

售楼处接待台功能是将客户指引至销售区域。 在接待迎宾区域可以人性化的设置刷鞋机、雨架,放置晴雨伞等。 接待前台台面摆放花色鲜艳的盆花。 沙盘区 位于售楼处销售区域中心位置,与区域模型展示区和洽谈区等紧密结合。 区域模型放置楼梯间下方;其摆放方向上北下南与实际方向一致,方便销售人员讲解和顾客理解。 沙盘设灯光控制系统;底座与销售处整体风格一致。 沙盘上方设置2~4组射灯独立开关,增加沙盘区域光感,达到吸引客户的效果。 沙盘设置不要过高,方便销售人员在沙盘区与洽谈区随时为客户讲解 柱面,面宽有限加之有线条和颜色装饰,不适宜增加其它装饰分散客户注意。 洽谈区: 由于销售处空间有限,不能做到洽谈区完全隔离,但也应尽量给客户以轻松、私密的空间感觉、营造一种相对自然、温馨的交流氛围。 洽谈区四墙面,挂放户型模型,上方加设小瓦数射灯,充分利用空间给客户以立体视觉冲击,达到吸引注意的效果。 其它销售处多设置休闲区和儿童娱乐区,意味着客户会待长一点时间,对项目增加一份好感,维持销售处人气,销售人员多一份机会。我们销售处地方小就要增加洽谈区的功能,洽谈桌下方摆放糖果、烟缸、儿童简易玩具(必要时可以送给小孩) 增设音乐播放器,人少的时候放轻音乐、慢音乐。人多的时候放激情音乐、

房地产公司工程管理部职责[120166]

房地产公司工程管理部职责[120166] 房地产公司工程管理部职责 一、工程管理部的职能: 1.工程管理程部做为公司负责工程技术管理的职能部门,负责公司房地产开发项目的工程项目管理; 2.参与项目策划、规划设计等前期工作,配合公司有关部门做好招投标、预决算等工作; 3.负责工程进度的管理,使工程项目在计划工期内完成; 4.按照公司制定的”精品”战略,进行高质量的工程管理,创建精品项目; 5.采用科学、合理和先进的管理方法,控制建造成本,降低工程造价。 二、工程管理部职责 1.建立健全工程管理制度,制定符合公司发展的工程项目管理模式和业务流程; 2.在施工图设计阶段,负责与设计院进行本专业具体的业务联系,确保结构专业施工图质量满足公司和项目的要求; 3.在施工阶段,负责同设计院就设计图纸、设计变更等内容,进行具体的业务联系,提高解决图纸问题和现场问题的效率,确保工程的正常施工; 4.跟踪工程项目的前期工作,负责开工前的现场准备工作,搞好现场三通一平; 5.负责施工图审查交底和图纸会审工作; 6.制定工程项目施工组织设计审查要点,负责施工组织设计和有关技术方案的审查; 7.根据项目特点,确定工程项目管理模式,落实安排项目管理人员; 8.定期对工程的进展进行检查督促,解决存在的问题; 9.定期对部门内部、监理单位、施工单位的工作质量进行检查; 10.按照公司绩效考核管理办法,对员工进行绩效考核; 11.配合监理单位对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查,主持或参与对工程事故进行调查处理;

12.对设计变更、修改、现场施工签证进行技术审查,按公司和部门的管理制度履行相应职责; 13.配合公司其他部门有关文件的研讨,提出本部门的建议和意见; 14.配合物料供应部对到场甲供甲控材料设备的接收和使用进行监控; 15.负责公司工程技术资料的管理,并作为公司档案管理的补充; 16.负责现场资料的收集,为索赔和反索赔管理工作提供事实依据; 17.为成本控制部的决算审查工作提供现场情况说明; 18.收集整理工程有关资料,参加公司招投标工作,并为其提供工程方面的建议; 19.组织项目竣工验收和移交,配合物业管理公司的售后服务; 20.有计划有步骤地对部门员工进行岗位培训,提高其综合业务素质和项目管理水平; 21.对工程项目部的工作进行检查、督促,以保证工程计划的完成; 22.根据公司合同管理办法,参与工程合同的审查,对有关工程技术条款提出建议和意见; 23.配合策划销售部,对现场售楼处和样板房的施工进行管理。 感谢您的阅读!

房地产售楼处开放活动方案

华郡进场准备方案一、售楼处前期准备

进场人员要求: (1)安保人员:3人(入口处门岗2人,内门迎宾1人) (2)保洁人员:2人 着装要求:服装统一,整洁;安保人员礼宾服饰;保洁人员,保洁专用服饰。 二、营销宣传排期 三、热点活动 1、活动目的:新项目入市,热点活动,吸引参观人群,扩展项目知名度。

2、活动时间:10.15-10.21 3、活动地点:金鼎华郡营销中心范围 4、活动对象:主要针对东城区原住户及儿童 5、活动主题:十月欢乐再延续·动漫狂欢节 6、活动形式:迪士尼展/小黄人展(推荐小黄人展) 印制参观门票,周边社区分发及儿童培训机构分发 7、活动布置: 8、活动前期准备:(1)、参观邀请券(2)、少量活动单页(3)、网媒宣传 9、费用预算

四、街头快闪活动: ◆活动时间:10.21-10.23 ◆活动地点:万象汇广场、茂业前广场 ◆活动形式:身着卡通布偶服装,举手举牌在指定区域和人流密集处进行宣传; ◆标语形式:金鼎华郡——可以托付一生的城 快闪编队共由14人组成,以卡通造型和创意标语吸引行人,“可以托付一 生的城”体现项目体量及品质; 五、门前举牌活动: ◆活动时间:10.17-10.23 ◆活动地点:东城区; ◆活动形式:身着卡通布偶服装,举手举牌项目地门前宣传,吸引关注项目; ◆标语形式:1)可以托付一生的城2)见证东城蝶变新时代 2条标语来回轮换展示,突出强化项目的品质和产品定位;

◆活动人员安排: 六、微信传播活动 1、活动主要目的: ◆集中亮相:简单的猜题游戏,轻松领水杯,转发和传播速度会非常快,短期打响“金鼎华郡”知名度; ◆快速蓄客:1000个水杯,导入1000组来访客户,微信面向中青年群体(未置业),报广面向城区及区县乡镇客户; ◆契合项目:通过“高智商”的猜字谜活动,吸引客户关注,体现不一样的营销。 2、活动基本信息:

售楼处设计要求

部署人性化的功能分区,推行有效的包装,才能把房地销售做得有声有色。 售楼处功能区包括接待区、洽谈、模型展示区、音像区(兼做休息区)等。销售现场布置及气氛的运用技巧是否得法,对销售有很大帮助。 (1)洽谈桌椅尽量用圆桌和矮桌 最好运用圆桌,使客主无大小尊卑之别;运用矮桌,可减底客户的抗拒性,不要使客户的座位面向大门,否则易使客户分心。(2)、柜台桌椅不要离门口太近 柜台桌椅不要太接近门口。将建筑物的模型圈拢在入口处附近,使客户商品有明确的印象,同时也给人有缓和的余地,减少对立的感觉。 (3)、接待中心大小适度 接待中心太大会使人有空旷感或太小会有过分拥挤的印象,所以面积和布置必须针对客户的多少和消费者阶层来决定(4)、样板房大小视销售对象而定 设置样板房的目的,是要是客户对该建筑物的形式、隔间、布置有个明确的印象、以利于推销。因此,样板房面积的大小也很和接待中心一样,须视销售对象而定。以套房来说,样板房以35平米到50平米为宜;住家则以90到150平米比较恰当,但必须视地段做弹性调整。 (5)、模型便于携带到展会上用

3、售楼处设计向销售的自然过渡 售楼处的未来设计手法,开发商已逐步以“促销”为主想“发布信息”为主过渡。 (1)、演示系统方便快捷 房地产项目操作不完全是现房交楼是售卖,即使是在现房交楼时售卖,也会有一些工程未必全面交付。而现场时消费者对自己商品验视的地点,让消费者首肯的现场时促销的关键。树立信心最好的解决方法就是“眼见为实”人性化包装,就是开发一个小的区域,通过局部的演示让焦点充分地接触和感觉。这个演示有几个必须的前提:一是安全;二是舒适;三是开心;最后掏钱! 售楼处的置业顾问往往最辛苦,发资料、回答问题、手机名片、记录客户地址电话、再加上推销楼盘,售楼部的过道上都会站满工作人员,这样造成了很多的资源浪费,于是,一些开发商把资料一摆了事。 正是基于这种弊病,有些项目的售楼处引入了房产演示系统。关于项目的所有情况,客户只需要去电子屏上用手触摸,便可尽知。 如果客户触摸的次数多了,销售小姐便会上来送一份小礼物,开始楼盘的推销。这种演示系统外加楼书,效果就好多了。(2)售楼处与展销会人性化配合 在目前市场环境下,试图通过展销掀起销售热潮,是不太现实的。通过展销优惠,只是吸引那些因为价格因素未下决心的买

房地产公司工程部管理制度及措施

工程部管理制度 (一) 工程部工作原则: 求真务实、精干高效的原则 (二) 工程部人员分工: 1、工程部经理:主持工程部全面工作。主要负责工程部全面工作和对各专业工程师有关工程质量、进度、安全、文明施工、成本控制等管理工作进行领导、监督、检查。 2、部门经理白珂:协助总工工作。主要负责招投标工作以及工程的整个工程质量、进度、安全、文明施工、成本控制等工作以及做好监理公司、各总分包施工单位之间的领导协调工作等。 3、安装工程师(空缺):协助部门经理做好整个施工现场的管理工作,主要负责所有安装工程的质量、进度、安全、文明施工、成本控制等工作。 4、技术员、安全员王苏霏:协助工程部经理搞好招投标工作,工程管理往来函件的收发记录,工程、安全资料的收集整理和管理的有关资料等,零星工程造价的初审。 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量,在目前仅有一个工程项目的情况下,工程部的编制为3人 (三) 工程部部门职责: 1、 配合总经理、办公室、销售部等部门进行项目前期运作。  2、 工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。 3、 负责工程项目招投标工作。 4、 协调施工总包、监理、设计及相关单位之间的关系。 5、 负责对总包、监理的管理工作。 6、 负责工程施工过程中质量、进度、安全、文明施工、投资成本控制等管理。 7、 负责工程竣工验收及移交工作。 8、 对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 9、上级领导交办的其他事情。 (二)工程部经理岗位职责: 1、 负责工程部的日常管理工作。 2、 配合总经理、办公室、销售部等部门进行项目前期运作,提出合理化建议。 3、 负责组织工程的招投标工作。 (1) 对总包、监理单位进行考察、评价。 (2) 组织编制招投标文件,选择投标单位或进行邀标。

关于新区售楼部开放仪式方案

关于新区售楼部开放仪式方案项目于10月6日进行园区及示范单位的开放活动,为营造良好的现场营销氛围,提升项目品质,增加客户现场滞留时间,最终促进项目成交。针对售楼部开放仪式建议开展一系列活动,具体活动方案如下:一、 现场活动方案 (一)活动时间:10月6日—10月7日 (二) 活动内容: 1、开放仪式:开始时间 10:30 水鼓舞、画龙点睛、剪彩等环节,仪式时间约30分钟。 2、开放仪式后进行售楼部、园林示范区、别墅样板间的参观,并配有解说员全程讲解。 3、暖场活动:活动时间 10月6日—10月7日 (1)美味冷餐 (2)精美礼品相赠 (3)幸运大转盘 (4)幸运抽奖 (5)行为艺术金人表演 (6)景观示范区现场素描 (7)迪士尼卡通人偶 (8)拍立得免费留影 (三)活动形式 1、幸运大转盘 参与对象: 当天到访排号客户(新客户或老带新排号客户) 场地设置: 活动现场设置奖品堆头,以家电器为主、人民币抓取,对人民币盛放器皿进行金布包裹(硬币1角、5角、1元为主)。 活动细则:

1)当天新排号客户可参与幸运大转盘活动,领取相应奖品; 2)当天老带新排号客户,新老客户均可参与现场幸运大转盘活动,并领取相应奖品; 转盘奖项及奖品数量设置: 特等奖:液晶电视 10台 一等奖:微波炉 20台 二等奖:挂烫机 20台 三等奖:空气加湿器 30台 疯狂抓金币:1角银币,5角银币,1元银币 2、到访即有礼及幸运大抽奖活动 参与对象: 凡来访客户均可参与 场地设置: 活动现场设置奖品堆头,以家电器为主、食用油为主。 道具设置: 1)产品调查卡暨抽奖券设置:该画面设置成正反两面,分为正券(调查问卷抽奖联)及副券(兑奖联)两联。 正券内容:正面:项目LOGO+客户姓名、电话+抽奖联(正联)字样 背面:项目产品调查问卷 副券内容:正面:项目LOGO+客户姓名、电话+兑奖联(副联)字样背面:藏宝图路线线索收集(分别留下接待中心前台、园林、样板间的三个笑脸贴) 2)抽奖箱设置:放置回收正券,进行抽奖。 活动细则: 1)凡手持副券背面贴满三个笑脸的客户,均可获得精美到访礼品(毛绒玩具或印有项目LOGO精美水杯一个) 2)凡填满问卷调查的客户将抽奖联放入抽奖箱中,手持兑奖联参加抽奖活动;

售楼处功能分区

售楼处功能分区 售楼部功能分区售楼部的设计,也是一个小型建筑体的综合设计,它的规模 不大,但承载着楼盘形象、客户体验、销售完成等功能,因此是个外在炫目,内 在功能高度集中的场所,一般在进行售楼部设计时,都会涵括以下功能区,设计 师要对其进行合理组合,协调比例,并安排好相关动线,考虑到在聚集较多人群 的情状下,如何设定好出入、参观、购销的节奏和顺序。一、售楼处选址原则: a) 昭示性好; b) 可达性好; c) 与外界有适当的缓冲空间; d) 有停车空间; e) 外立面具有较强观赏性或可改造性; f) 临近施工现场便于设计看楼路线; g) 内部空间具有较高塑造性; h) 内部空间开敞,便于卖场动线布局; 二、售楼处功能分布(一)售楼部外部景观功能区 1、景观绿化区 a) 必要的景观,将引导客户以轻松的心态进入售楼部。 b) 景观布局与道路走向相结合,对于外部要有一定的视觉牵 引作用,同时景观布局不能影响外部的视线, (从外部要看到售楼处入口及销售大厅) 。 2、停车区域 a) 售楼部停靠的车辆总要是客户的来车、接客看楼大巴、看楼电瓶车。 b) 各种交通工具的行动路线最好能区别设定。如果条件许可,分设不同的停车场,售楼部门前应预留更多的空间给景观与门面。停车场位置不应影响售楼部由内向外的观赏视线。 c) 人行与车行路线应分开,尽量保证出入动线 的通畅。 d) 人流到达动线要畅通无阻外,还应考虑人行回到停车场路线也要便利快捷。 e) 项目地块周边,应沿路布置相应的引导旗、户外广告看板等宣传道具。f) 预留停车场指示标识的位置。 3、精神堡垒 a) 售楼部门前除布置景观之外, 如能有代表项目形象的艺术装置、标识物则更为理想。 b) 项目的形象展示从进 入主前往地块的主交通入口,或者看到建筑物(或围板)就已经开始。 (二)售楼部内部 1、接待区 a) 接待区是项目形象展示的重要组成部分,它包括接待台、接待背景墙与家具灯具道具等。接待台与背景墙应庄重大气,代表项目的气质与风

房地产公司工程管理部职责(七)

房地产公司工程管理部职责(七) 源自物业管理资料 房地产公司工程管理部职责(七) 1、负责公司的技术管理工作 2、负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准,建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度,并监督实施。 3、负责审查开发项目的重大技术方案。 4、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。 5、负责施工图纸会审,参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。 6、负责开发项目工程质量管理工作 7、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度,建立健全质量管理体系,健全工程质量管理的规章制度体系。 8、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划;负责审核项目部上报的项目质量计划。 9、负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。 10、负责组织监理单位的评审,审查监理规划,抽查实施情况。 11、负责组织对施工单位的评审和选择工作。 12、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。 13、参加工程协调会议,协助项目解决需协调解决的问题。 14、参加基础、结构、竣工验收工作。 15、协助项目部组织消防、人防验收工作。 16、负责组织召开工程质量会议,分析研究质量管理中存在的问题,提出改进措施。 17、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。 18、负责核实经济洽商工程量并签署意见;负责工程结算中工作量的核实工作。

19、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。 20、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。 21、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。 22、负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。 感谢您的阅读!

房地产售楼部营销中心开放活动策划方案V2.

『******』营销中心开放活动策划方案 第一部分活动整体概述 活动目的:提升客户对******项目认知度,助推后期销售工作顺利开展。 活动主题:国庆七天乐,金秋喜相逢——******营销中心开放仪式 活动时间:2014年10月1-6日 活动地点:******营销中心前广场 活动对象:相关领导、道北附近居民、******现/准客户 预计人数:50-100人(待定 主办单位:河南省****** 策划执行:洛阳市****** 第二部分策划思路说明 策划分析:目标人群特征、楼盘项目卖点 策划要点:场景布置+节目设置+楼盘推介+现场服务 策划思路:通过分析目标人群特征和项目的卖点,来针对性的设置活动的场景与表演的节目,以提升活动的针对性与贴合性。在此基础上,融入营销和服务的策划内容,进一步提升目标人群的满意度和楼盘的推介力度。 活动定位:暖场活动亲民互动、简单热闹,开放仪式标准规范、气氛热烈活动内容:预热活动、剪彩仪式、表演节目、抽奖活动 第三部分活动现场布置 一、现场整体布局

活动现场布局整体上要照顾到到场人员的动线,考虑整体条理性和各功能区之间的便利性,同时要突出各区的功能,避免现场的混乱和枯燥。 10月1-5号暖场活动以户外形式开展,整体布局简洁明了,功能区主要包括舞台表演区、休闲娱乐区。10月6号开放仪式以户外+室内形式开展,现场布局中分为6个区,分别有:签到接待区、舞台表演区、楼盘展示区、销售洽谈区、休闲娱乐区、小食/冷餐区。 现场布局的示意图如下: 实际布局图需实地考察、现场测量、双方协商后再定。 二、各功能区解读 1. 签到接待区: 功能:主要负责来宾的接待、登记以及简单问题的解答。 布局:红色格调为主,突出喜庆氛围。

房地产公司工程管理部职责

房地产公司工程管理部职责1 一、工程管理部的职能:1?工程管理程部做为公司负责工程技术管理的职能部门,负责公司房地产开发项目的工程项目管理; 2?参与项目策划、规划设计等前期工作,配合公司有关部门做好招投标、预决算等工作; 3. 负责工程进度的管理,使工程项目在计划工期内完成;4?按照公司制定的”精品”战略, 进行高质量的工程管理,创建精品项目;5?采用科学、合理和先进的管理方法,控制建造成本,降低工程造价。 二、工程管理部职责 I ?建立健全工程管理制度,制定符合公司发展的工程项目管理模式和业务流程;2?在施工图 设计阶段,负责与设计院进行本专业具体的业务联系,确保结构专业施工图质量满足公司和项目的要求; 3?在施工阶段,负责同设计院就设计图纸、设计变更等内容,进行具体的业务联系,提高解决图纸问题和现场问题的效率,确保工程的正常施工; 4?跟踪工程项目的前期工作,负责开工前的现场准备工作,搞好现场三通一平; 5. 负责施工图审查交底和图纸会审工作; 6. 制定工程项目施工组织设计审查要点,负责施工组织设计和有关技术方案的审查; 7 ?根据项目特点,确定工程项目管理模式,落实安排项目管理人员;& 定期对工程的进展进 行检查督促,解决存在的问题; 9. 定期对部门内部、监理单位、施工单位的工作质量进行检查; 10 ?按照公司绩效考核管理办法,对员工进行绩效考核; II ?配合监理单位对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查,主持或参与对工程事故进行调查处理; 12. 对设计变更、修改、现场施工签证进行技术审查,按公司和部门的管理制度履行相应职责; 13. 配合公司其他部门有关文件的 研讨,提出本部门的建议和意见; 14. 配合物料供应部对到场甲供甲控材料设备的接收和使用进行监控; 15 ?负责公司工程技术资料的管理,并作为公司档案管理的补充; 16. 负责现场资料的收集,为索赔和反索赔管理工作提供事实依据; 17. 为成本控制部的决算审查工作提供现场情况说明; 18 ?收集整理工程有关资料,参加公司招投标工作,并为其提供工程方面的建议;

装饰装修工程工程量清单项目及计算规则

附录B 装饰装修工程工程量清单项目及计算规则 1 / 68

目录 B.I 楼地面工程......................................................... .........................................................................................................() B.I.1 整体面层................................................. .......... ...............................................................................................() B.I.2 块料面层....................................................... . ..................................................................................................() B.I.3 橡塑面层.................................................. .......... ..............................................................................................() B.I.4 其他材料面层................................................. .. ...............................................................................................() B.I.5 踢脚线.................................................. .............. ............................................................................ .................() B.I.6 楼梯装饰.................................................. ............ ........................................................... ......................... ......() B.I.7 扶手、栏杆、栏板装饰.................................. ........ ........................................................... ....... ......... ...........() B.I.8 台阶装饰........................................................ ........................................................... . .............. ......................() B.I.9 零星装饰项目................................................ ................... ...............................................................................()B.Ⅱ墙柱面工程................................................................... ...................................................................... .....................() B.Ⅱ.1 墙面抹灰.............................................. .......................................................... ....... ................ .......................() B.Ⅱ.2 柱面抹灰................................................. ..................................................................... ........ .........................() B.Ⅱ.3 零星抹灰.................................................. .......................................................... .......... ..... ...........................() B.Ⅱ.4 墙面镶贴块料........................................... ........................................................... ........... ..............................() B.Ⅱ.5 柱面镶贴块料.......................................... ........................................................... ............... ...........................() B.Ⅱ.6 零星镶贴块料........................................................ ........................................................... . ...........................() B.Ⅱ.7 墙饰面.................................................................... ........................................................... ............................() B.Ⅱ.8 柱(梁)饰面......................................................... ........................................................... . .........................() B.Ⅱ.9 隔断............................................................. ........................................................... . .....................................() B.Ⅱ.10 幕墙........................................................... ........................................................... . .....................................()B.Ⅲ天棚工程............................................................... ...................................................................... .............................() B.Ⅲ.1 天棚抹灰............................................................. ........................................................... . .............................() B.Ⅲ.2 天棚吊顶...................................................................... ........................................................... . ....................() B.Ⅲ.3天棚其他装饰...................................................................................................................................................() B.Ⅳ门窗工程....................................................................................................................................................................() 2 / 68

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