宜昌三峡国际会展中心建设项目可行性研究分析报告
宜昌三峡国际会展中心建设项目可行性研究分析报告
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第一章总论 ................................................. 错误！未定义书签。第一节项目名称及建设单位...................... 错误！未定义书签。第二节可行性研究的依据与范围.............. 错误！未定义书签。第三节可行性研究的结论.......................... 错误！未定义书签。第二章项目提出的背景及建设必要性......... 错误！未定义书签。第一节项目提出的背景.............................. 错误！未定义书签。第二节项目建设的必要性.......................... 错误！未定义书签。第三章市场与价格分析................................. 错误！未定义书签。第一节市场分析.......................................... 错误！未定义书签。第二节价格分析.......................................... 错误！未定义书签。第四章建设规模与产品方案......................... 错误！未定义书签。第一节建设规模.......................................... 错误！未定义书签。第二节产品方案.......................................... 错误！未定义书签。第五章建设地点与建设条件......................... 错误！未定义书签。第一节建设地点.......................................... 错误！未定义书签。第二节建设条件.......................................... 错误！未定义书签。第三节原材料供应...................................... 错误！未定义书签。第六章生产方案与设备选型......................... 错误！未定义书签。
第一节工艺技术方案.................................. 错误！未定义书签。第二节主要设备选型.................................. 错误！未定义书签。第三节土建工程.......................................... 错误！未定义书签。第四节抗震设防.......................................... 错误！未定义书签。第七章总图运输与公用工程......................... 错误！未定义书签。第一节平面布置及总图运输...................... 错误！未定义书签。第二节给排水设计...................................... 错误！未定义书签。第三节电气设计方案.................................. 错误！未定义书签。第四节管线综合布置方案.......................... 错误！未定义书签。第八章环境影响评价..................................... 错误！未定义书签。第一节设计标准与环境现状...................... 错误！未定义书签。第二节施工期环境保护.............................. 错误！未定义书签。第三节运营期环境保护.............................. 错误！未定义书签。第九章劳动保护与安全防护......................... 错误！未定义书签。第十章节能方案分析..................................... 错误！未定义书签。第一节节能政策与设计依据 .................... 错误！未定义书签。第二节节能方案与效果 ............................ 错误！未定义书签。第十一章组织机构与劳动定员..................... 错误！未定义书签。第一节组织机构.......................................... 错误！未定义书签。第二节劳动定员及方案.............................. 错误！未定义书签。
第十二章实施进度及计划安排..................... 错误！未定义书签。第十三章投资估算及资金筹措..................... 错误！未定义书签。第一节投资估算.......................................... 错误！未定义书签。第二节资金筹措.......................................... 错误！未定义书签。第三节借款偿还计划.................................. 错误！未定义书签。第十四章财务分析......................................... 错误！未定义书签。第一节财务基础数据.................................. 错误！未定义书签。第二节财务盈利能力分析.......................... 错误！未定义书签。第三节偿债能力和财务生存能力分析...... 错误！未定义书签。第四节不确定性分析.................................. 错误！未定义书签。第十五章经济、社会效益分析..................... 错误！未定义书签。第一节经济影响分析.................................. 错误！未定义书签。第二节社会影响分析.................................. 错误！未定义书签。
第一章总论
一、项目概况
1、项目开发背景
随着宜昌市建设省域副中心城市和世界水电旅游名城战略的实施，夷陵区与市中心区的距离在拉近，两者互融步伐加快成为城市发展的必然趋势。这既为夷陵区经济发展带来了历史性的机遇，也为夷陵区的城市建设注入了新的强劲动力。夷陵区梅子湖（因有大量白鹭栖息，拟改名为：白鹭湖）有着美丽如画的山水风光，得天独厚的自然资源。夷陵区充分利用这些条件，注重人与自然的和谐相处，注重环境的营造，抓住机遇，大力发展旅游、商贸服务等第三产业，有力改善了城市环境，大大提升了城市品位，使该区逐渐成为了宜昌市一个高档的办公、居住的理想中心。
近年来，随着抢抓三峡工程建设、对口支援、国家实施西部大开发战略等机遇，实施“城市西进、安居夷陵”战略，夷陵区逐渐成为宜昌市的旅游休闲娱乐区、居民生态居住区、现代商贸物流区。
而随着宜昌主干道—发展大道的兴建和扩建，夷陵区融入宜昌市中心城区的步伐也在不断加快，一个充满希望的宜昌市新中心区，一个山水与文化并重的古老而年轻的城区，崛起在宜昌城市上风上水的西部。
2、项目简介
项目地块位于夷陵区的东北角，紧临总投资3.5亿元正在扩建的
发展大道上--全长5.８公里，路宽60米，双向六车道，沥青混凝土
路面，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套
设施齐全，距汉宜高速公路处仅1000米; 距宜昌火车站约5分钟的
车程；离三峡机场和世界著名的三峡坝区约20多公里的里程。三峡
国际会展中心更是占据了风景独好的宜昌市的绝版位置，项目坐落在
山环水绕的半山坡地上，背靠梅子湖，这个湖是运河的过道
调节水库，风景优美，水质良好，西望郁郁青山。整个建筑
将在充分保留原始地块原生态的前提之下，依山而建、自然排列，并
与周边环境形成了一个风景优美、生态健康的高尚生活圈，是宜昌市
最后一个绝佳居住领地。以其临山而居、近水而栖，能够吸纳山水之
灵性，培养豁达之胸怀，成为宜昌市甚至全中国山水豪宅的典范。
三峡国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资近12亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及三峡国宾山水园高档社区中心四大组团块构成，建成后的三峡会展中心项目将集会议、展览、旅游、度假、住宿、餐饮、休闲娱乐、居住等系列化服务为一体的高档次、多功能、综合性的商务和居住中心，将成为宜昌市、湖北省标志性高档建筑组团。必将为宜昌市的经济发展起到积极的推动作用，同时为宜昌市将来升为省级城市奠定了坚实的基础。
二、可行性研究报告编制目的
项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据宜昌市房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，主要任务是从技术及经济角度论证宜昌三峡国际会展中心项目投资的必要性、可能性、有效性和合理性；同时结合公司的状况和项目的特点，研究本项目开发经营的可行方式并对本项目进行投资分析和风险分析。
三、可行性研究报告编制依据
1、项目地形图及其设计范围；
2、国家及宜昌市颁布的相关法律、法规、政策；
3、宜昌市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；
4、宜昌市200
5、2006年国民经济和社会发展统计公报；
5、宜昌市城市总体规划大纲（2005—2020年）；
6、夷陵区的经济和社会发展规划；
7、宜昌市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
9、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
10、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
11、国家所规定的经济参数和指标；
四、项目主要经济技术指标（以最后批准为准）
五、项目研究结论
本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代的需求，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宜昌市已有一大部分收入较高的消费群体，住宅用地部分规划为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险
能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为一个贷款项目是可行。
第二章项目开发经营环境分析
第一部分城市经济环境
一、城市概况
1、人口结构
宜昌，古称夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。
宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。宜昌市内辖5个城区（夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区）、3个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）和5个县（秭归县、远安县、兴山县、长阳自治县、五峰自治县），市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。市域内水电、矿产、林特、旅游资源富集，自然风光、人文景观中外闻名。
2、便捷的交通环境
中国成立50多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了一批对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程，即以公路、铁路、水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外开放的交通运输格局初步形成。
--交通基础设施。全市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江黄金水道北通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、宜昌公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝、三峡水利枢纽大坝，把宜昌的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318
国道穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京、上海、深圳、香港等23个大中城市和国际临时飞机。
宜昌交通运输业将进入一个重要的变革时期，宜昌交通运输业的运输结构正加速向综合性、物流型、集约化、信息化和高速快捷的方向发展。
●公路运输的主体地位更加突出。
铁路运输和水路运输中的相当部分中短途客货运量和部分小批量、长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运输体系中。
●水路运输将产生重大的结构性调整。
一、长江旅客运输的调整。三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌（三峡坝区）以下到上海段长江旅客运输发生历史性调整和变化。在公路、铁路运输分流部分运量的同时，三峡库区回水将给长江黄金旅游线增添许多的旅游景点，而宜昌（包括三峡工程坝区）正处在长江三峡黄金旅游线重要的节点上，将成为川江旅客运输、旅游运输重要的集散地，三峡大坝库首将形成长江航运水陆中转的一个新的发旅游为主要特征的枢纽港。
二、长江货物运输的结构调整。三峡工程蓄水后，将彻底改善长江航道通行条件，3000吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道以及长江下游航道疏竣工程的建设，整个长江流域江海联运、干支直达的局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身的长
江经济带才真正具备了腾飞的活力，川江以至整个长江的大吨位、长距离货物运输将迎来崭新的发展时期。
三、滚装船运输市场发展。由于渝东、鄂西地区群山林立，山势险竣，受地区布局限制，万州——湖北宜昌公路迂回线长达近600
公里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大的市场需求，川江的滚装船运输市场迅速形成。川江汽车滚装船运输作为新的经济增长点，将拉动川江水运业的发展，成为继长江旅游船热、高速船热后又一新的运输热点。
●铁路运输竞争力逐步增强。
随着焦柳铁路复线工程建设和规划中的沿江铁路宜昌经万州至
重庆的干线铁路建设的付诸实施，我市的铁路对外运输环境将得到进一步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路的开通，也将对铁路的客货运输带来一定影响，形成激烈的竞争态势。为实现铁路运输中的中途运输和部分长距离的客货运量的稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离的旅客和大宗物资、外贸进口运输。
●航空运输将得到迅猛发展。
宜昌市得天独厚的资源，地理区位优势，尤其是旅游业的发展和人们对旅途时效观念的不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高、体积小、
重量轻、时效性强的货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担的部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。
管道运输将成为我市综合运输体系的新生力量。
中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于2004年一期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达100多公里，年运量近100万吨，此新型运输方式的出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区的过境主干道通行条件，减少粉尘、嗓声等环境污染等将产生显著的社会经济效益，同时使宜昌的运输结构更趋完善。
二、自然环境与资源分析
1、人文景观
宜昌市是一个始于四五千年前新石器时代的古城，悠久的历史和举世瞩目的三峡水利工程使宜昌闻名于世。长江三峡旖旎的自然风光，“百岛湖”清江土家风情，巴人遗风，诗人屈原、美人王昭君、圣人关羽古代名人文化遗址，三国古战场历史遗风，三峡水利枢纽人文景观等构成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人画卷。宜昌的中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区的重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东、北、西三面青山环绕，树木葱茏，城南的大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达2302.48公顷，绿化覆盖率
40.08%，人均公共绿地面积10.60平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中的城区之一。宜昌境内建立了2个国家级的自然保护区，4个省级自然保护区和5个国家级森林公园，地域内有各类高等植物3000多种，有国家级珍稀植物43种，国家一、二级保护动物42种。
宜昌是世界最大的水电基地，有三个之最：三峡工程静态总投资954.6亿元人民币，总装机量1820万千瓦，建成后将年均发电479亿度，为世界之最；三峡工程的实验坝——葛洲坝水利枢纽工程1970年12月30日动工兴建，共投入资金48.48亿元人民币，1981年第1台机组并网发电，该工程于1988年12月10日竣工，共有发电机组21台，总装机量271.5万千瓦，年均发电量157亿度，为中国之最；位于宜昌市境内清江上游的隔河岩电站装机量120万千瓦，年均发电量30.4亿度，为湖北之最。
宜昌市也是全国优秀旅游城市之一，长江三峡位居全国旅游40佳榜首。2006年，宜昌共接待国内外元首级代表团就达60批以上，这在国内省会级城市包括其中两个直辖市都是少有的；随着三峡工程的建设和宜昌被批准为沿江开放城币，宜昌的战略性重要地位得到进一步提升。但是，宜昌至今还没有一家五星级酒店，更没有国宾馆。
党中央、国年院和省委、省政府十分重视和关心宜昌的建设和发展。毛泽东、邓小平、江泽民、李鹏、朱容基等历届党和国家领导人均多次视察宜昌城市建设，并作过许多重要指示。把宜昌建成环
境优美的现代化大城市，建成世界级城市，既是中央三代领导人的殷切期望，也是服务三峡工程、促进西部开发和宜昌自身发展的需要。
2、资源分析
宜昌市江河纵横，密布成网，水量丰富，并且地形地质条件好，河流落差大，因而蕴藏着丰富的水能资源。这是宜昌市经济发展的最大优势之一。长江流经市域237公里，清江流经市域153公里。此外，还有10公里以上的河流99条。宜昌市内河流总长3793公里，河流密度计每平方公里0.18公里。水能蕴藏量达3000万千瓦以上，可开发利用量达2500万千瓦。集中分布在长江的三峡、葛洲坝、清江的隔河岩、高坝洲，相距仅几十公里，是我国水能资源最富集的地区之一。已建成的葛洲坝水利枢纽，装机21台，总容量272万千瓦，年均发电量157亿千瓦小时；即将竣工的清江隔河岩水利枢纽，装机4台，总容量120万千瓦；正在兴建的三峡水利枢纽工程位于本市三斗坪，东距宜昌市城区40公里；设计装机容量1768万千瓦，年发电量为840亿千瓦时；还有高坝洲电站、水布垭电站等五个大中型水电站和已建成的387座小水电站，装机总容量将达2300万千瓦，年发电量1100亿千瓦时，从而使宜昌成为我国、甚至世界最大的水电建设基地，并将成为全国的能源中心。
矿产资源数不胜数。宜昌市矿产资源十分丰富，现已探明的矿物有49种，占全国已知矿的1/3，占湖北省的45%。
●旅游资源驰名中外。宜昌市是全国11个重点旅游城市之一。全市
已开放的旅游点350多处，享有盛誉的有100多处，长江三峡画廊及三峡水利工程坝址中堡岛、葛洲坝水利枢纽为全国旅游热线，世界著名。
●林特资源珍贵奇异。宜昌市适宜的气候，优质的土壤，为各种动
植物生长提供了良好的环境。林业、特产是宜昌的一大优势资源。
全市林、果、药品种类有766个。
三、区域经济环境分析
1、经济发展总体形势
国民经济保持健康快速发展。在国家加强宏观调控的背景下，全市经济承继近几年来的良好发展态势，发展速度增长较快，
经济效益同步提高，经济运行的稳定性、协调性和可持续性得
到巩固和加强。全市生产总值连续3年高于全国全省增长水平，综合经济实力仅次于武汉市，位居全省第二位。
工业经济保持高速度高效益。全市工业克服煤电油运紧张、原材料价格上涨、资源约束加剧等不利因素影响，大力推进新型
工业化，加强技术改造和产业优化升级，工业经济呈现速度、
效益双增长的良好局面。
农民收入大幅增加。在年初雨雪冻害、年中干旱“空梅”、秋收阴雨寡照等灾害性天气的不利影响下，农村经济保持稳步发展的
良好势头，除粮食、油料因灾小幅减产外，其他主要农产品大
多实现了增产增收。
区域经济协调发展。全市坚持一手抓城区经济不动摇，一手抓县域经济不放松，呈现出城乡协调发展的良好势头。城区经济
发展较快。
市建设和管理再上新台阶。完成了城市总体规划修编和一批专项规划，全市狠抓交通、环保、城建等基础设施建设，沿江大
道延伸段、“两路一段”综合改造、发展大道扩建工程、沙河污水处理厂等工程顺利完工，临江溪污水处理厂、黄家湾垃圾处理
厂、商业步行街拆迁工程等项目进展顺利。
固定资产投资持续快速增长。在三峡工程投资逐年下降和国家控制投资规模的双重影响下，宜昌市从实际出发，坚定不移地
抓招商引资和项目建设，促进了市县属投资持续快速增长。
服务业稳中有升。旅游业呈现出快速增长的好势头，夷陵、秭归、三峡大坝、全市旅行社接待游客分别突破百万人次。消费
需求稳中趋旺，银行信贷资产质量进一步提高，不良资产余额
和占比实现“双降”。
社会事业取得新突破。就业再就业工作继续加强，全市城镇新增就业7.1万人。，比计划目标多增1.1万人，同比增长16.8%。
城镇登记失业率控制在4.3%以内，实现计划目标；各类社会保险覆盖面进一步扩大。
2、宜昌市2006年经济数据
（1）国民生产总值（GDP）及三大产业的比例
宜昌市国民生产总值：
国民生产总值是国际上用来反映宏观经济的另一重要指标，从图表反映出宜昌市近年来的国民生产总值一年比一年攀升，这得益于近年来城市的建设及政府的正确引导。
全市一、三产业投资高速增长。一产业投资10.08亿元，同比增长了16.8%；三产业投资101.5亿元，同比增长了37.3%；二产业投资202.47亿元，同比仅增长2.3%，增速低主要是受三峡工程投资下降的影响。
（2）财政收入
宜昌市国民生产总值和财政收入分别是三峡大坝开工前1992年的6倍多，综合经济实力在全省仅次于武汉位居第二。
3、商业发展初显繁荣繁华
（1）社会消费品总额
消费品总额是反映宏观经济水平的重要指标之一，从上面的图表可以反映出，宜昌市的社会消费品零售总额逐年上涨，可见经济形势比较良好，其中2006年，宜昌市实现社会消费品零售总额262.24亿元，比去年226亿高出了36个亿，同比增长15.8%，增幅创下8年来的新高。
（2）社会消费增长有三大特点。
●城市消费品市场聚集效应进一步显现。2006年，城区完成社
会消费品零售总额139.79亿元，比去年同期120.4亿元增长
16.1%。
●农村消费品市场进一步活跃。县及县以下实现社会消费品总
额108.9亿元，比去年同期95.5亿元增长14.0%。收入的增
长使得经济整体形势向好，农村的消费力大比例渗透到城区，
也成为活跃城乡商业市场的一个主要原因。
●各类商品的旺销，是拉动消费的重要因素。如食品饮料烟酒
类增长38.4%、服装针纺织品类增长47.7%、日用品类增长
18.1%、家用电器增长16%、石油及制品类增长24%、文化
办公用品增长22.6%、汽车类增长19.5%，另一方面由于粮
油及食品价格上涨，也使居民的消费支出增加。
4、产业结构及发展方向
城市化的发展需要产业链，需要造血功能，其根本动力应在于工业化，工业化是城市化的发动机。
宜昌市产业结构分布合理，工业门类齐全，现已形成了电力、化工、食品医药三大支柱产业发展壮大，装备制造、轻纺、建材、冶金等传统产业不断提升，电子信息、光机电一体化、新材料等高新技术产业快速发展，一批骨干企业竞争力显著增强。50个产品被评为省名牌产品，1个产品被评为中国名牌，48个商标荣获湖北省著名商标，2个商标荣获中国驰名商标。