2009年12月京城楼市盘点

2009年12月京城楼市盘点

土地交易：市场成交放量溢价屡次翻新

2009年12月，北京土地市场成交集中放量，价格持续高位运行。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，09年12月份北京土地市场中，土地成交宗数和成交量均环比大增。12月共计成交27宗土地，成交土地面积385.72万平方米，规划建筑面积431.98万平米，土地市场整体溢价率为183.69%。环比11月，成交宗数增加了18宗，成交面积增加了139.13%，规划建筑面积增加了279.55%。其中，住宅及含住宅项目的居住用地成交12宗，成交面积为224.13万平方米，环比大增325.52%；规划建筑面积为233.36万平方米，环比大增1279.80%；住宅及含住宅项目的居住用地溢价率为211.17%。

12月11月变化量变化幅度

成交面积

385.72 161.30 ↑224.42 ↑139.13%

（万平方米）

规划建筑面积

431.98 113.81 ↑318.17 ↑279.55%

（万平方米）

在总体宗地结构中，居住用地占44.44%、商业金融用地占25.93%；公建设施用地占29.63%。从总体成交金额来看，12月份的总体成交金额为579973.52 万元，环比大涨394.67%。从楼面价来看，2009年12月，北京居住类用地楼面地价为9508.67元/平方米，环比11月居住类用地楼面地价29859.39元/平方米，每平米骤降了20350.73元，环比减少68.16%。12月，商服金融类用地楼面地价为8449.30元/平方米，公建设施用地楼面地价为481.23元/平方米。

12月伊始，北京土地竞拍市场异常火热。无论是由于开发商备粮荒，为未来几年开发储备土地，还是为资本市场圈钱提供依据，本月的土地市场硝烟弥漫，溢价率屡被刷新。

本月引人关注的成交地块当属远洋集团旗下北京远东新地置业有限公司在12月4日竞得的“亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地”和北京建机天润房地产开发有限公司在12月30日竞得的“平谷区平谷镇(平谷1号地)居住项目用地”。前者的成交总价为48.3亿元，楼面地价为18013.58元/平方米，溢价率高达467.43%。而区域周边住宅均价在17000

元/平方米左右，邻近地块的金色·漫香林三期5号楼在12月26日开盘的价格也刚达到19000元/平方米。而此地块的成交让众多业内人士惊呼：北京又再次出现“面粉”贵过“面包”的现象。而“平谷区平谷镇（平谷1号地）居住项目用地”的成交总价为20.05亿元，楼面地价为5788.65元/平方米，溢价率高达506.20%。作为平谷新城跨河发展的第一个项目，该项目具有比较好的投资价值，能够吸引市区改善性需求。受到该项目拉动，平谷地区商品房价格将有被重新评估的可能，继续保持上涨不可避免。

其次，价格的飙升不仅出现在居住用地，在商业用地的交易中同样存在。12月3日中建国际建设有限公司和北京保利兴房地产开发有限公司联合体，以48亿元的总价包揽的奥林匹克公园南区三块商业金融用地，分别折合楼面价18000～19000元/平方米。

协成机构分析认为，地方政府土地供应由审慎到积极、房企充沛的现金流和对市场良好的预期均刺激了京城各房企疯狂拿地之举，致使年末土地市场交易活跃，成交量环比暴增，土地价格保持高位运行，而地方政府也受益于土地市场交易旺盛，土地出让金收益大幅提高。

取证开盘：新增供应缩水价格继续走高

根据调研统计显示，2009年12月份北京市建委共批准销售许可证37个，批准销售面积共计148.41万平米。其中，商品住宅项目批准上市个数为30个（含普通住宅项目23个，公寓项目4个，别墅项目3个），商业综合楼项目5个，其他公建配套及车库项目2个。商品住宅获准预售面积为95.27万平米，获准套数为8430套，获批套均面积为113.02㎡/套，获批预售均价为20229.14元/平米。由此可知，09年12月份，商品住宅获批个数比上月减少6个；获批预售面积环比减少17.38%，获批预售套数环比减少11.76%，获批套均预售面积环比减少6.36%，预售均价环比增加3.98%。

协成机构分析认为：2009年12月，京城地产市场中商品住宅的获批预售面积、获批预售套数均呈现减量现象，说明因开发商对楼市预期的明朗性，不再急于抢赶“末班车”推盘入市，使得许多项目相应推迟了取证时间，导致市场供应萎缩，形成京城地产的供应淡季。另外，目前取证均价仍然居高不下，更说明部分开发商已经采取了控量的手段，期待价格持续上涨。

从整体开盘来看：12月北京楼市开盘呈“价涨量滞”的状态。进入淡季后，京城的新增供应量明显走低，12月新增供应面积共计115.09万平米，新老楼盘共计46次开盘，开盘个数环比减少13.21%。其中，纯新盘上市12个，新增供应面积36.64万平米；老项目后期上市34个，新增供应面积78.45万平米。由此可以看出，本月整体开盘虽仍以老项目后期推盘为主，但环比已出现了一定的降幅。

环比11月，12月整体新增供应面积减少38925.53平米，降幅为3.27%。12月新增供应套数为11748套，环比增加365套，增幅为3.21%。12月份楼市整体开盘均价为19372.93元/平米，环比每平米增加了3079.47元，上升了18.90%。

协成机构分析认为，尽管政策收紧信号不断加强，但12月北京楼市仍在延续此前几个月的火爆成交态势，与之形成鲜明对比的是，开发商的推盘意愿却明显降低，而开盘价格却在继续走高。而导致12月开盘项目减少的原因，一是由于成交量持续增长，商品房的去存量化速度大大超过了开发商的预期，部分热门区域房源紧俏，这令部分开发商产生了惜售心理，从而控制推盘节奏。二是由于多数开发商已完成本年销售任务，资金状况大为改善。而年终至新年的交接之际为传统的销售淡季，因此开发商更希望选择有利于项目销售的时间段推盘，许多项目均已推迟至春节后或者三、四月份再行开盘。

从各类物业开盘均价来看：12月份，普通住宅开盘均价为18108.23元/平米，环比上涨了12.38%；公寓开盘均价为22608.33元/平米，环比上涨了4.62%；别墅开盘均价为19500.00元/平米，环比小幅下降了15.83%。另外，由价格区间来看，12月京城开盘均价在10000-15000元/平米的项目所占比例位居首位，占比为32.61%；紧随其后的是开盘均价在25000元/平米以上的项目，其所占比例为28.26%；而开盘均价在15000—20000元/平米的项目以23.91%的比例位居第三，位居第四的是开盘均价在20000-25000元/平米的项目，所占比例为13.04%。而开盘均价在10000元/平米以下的项目仅有一个，所占比例为2.17%，排在最后。

从各物业开盘供应情况来看，12月普通住宅新增供应76.42万平米，环比上月增加44.03%，普通住宅新增供应套数8366，套均面积为91.34㎡/套；公寓新增供应面积37.17万平米，环比减少33.67%，公寓新增供应套数3284套，套均面积为113.17㎡/套。别墅新增供应1.51万平米，环比大减84.76%，别墅新增供应套数98套，套均面积153.76㎡/套。虽然入市项目不多，但新增供应的户型产品比较多化样，其中有如中弘·北京像素推出，户型面积为40-50平米层高4.75米的高层和55-60平米层高5.48米高层的小户型LOFT产品；也有推出大户型产品以两居117-123平米；三居：150-180平米的欧洲公馆。

从区域上来看，五环内项目和位于五环外项目均有放量。首先，由于城区内开发已趋于饱和，可供住宅开发的土地日益减少，本月五环内区域的放量是实属难得的，如拖盘已久的中信城，一次性大批量的房源入市引起购房者的关注。其次，住宅郊区化趋势也越发的明显，本月五环外开盘的项目为28个，成为开盘量的重要支撑。如纯新盘上市的融景城一期6-9号楼，开盘均价为15000元/平米；位于丰台区王佐镇南宫智苑5-8号楼，开盘均价为10000元/平米。相信随着市政建设对这些区域的倾斜，配套设施的完善，快速轨道交通和高速路的建成使人们对于郊区到城区的距离感缩短，这些住宅也将会日渐满足购房者的心理需求，并能有效缓解城市内住房、交通和环境的压力。

销售签约：受政策影响网签呈现井喷

根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：12月份全市期现房共计签约面积为313.34万㎡，环比增加了45.97万㎡，增幅为17.19%；同比增加了121.89万㎡，增幅为63.67%。其中，12月份住宅期现房签约面积共计220.13万㎡，环比增加了37.87万㎡，增幅为20.78%；住宅销售套数20516套，环比增加5265套，增幅为34.52%。

根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：12月份期房网上签约共计21218套，签约

面积209.98万㎡。其中，商品住宅签约共计16507套，签约面积167.37万㎡。同期，现房网上签约共计9298套，签约面积103.36万㎡。其中，商品住宅签约共计4009套，签约面积52.76万㎡。据此得出，12月全市期房网上日均签约684套，日均签约面积67734㎡，其中，住宅日均签约532套，日均签约面积53991㎡；同期，现房网上日均签约300套，日均签约面积33343㎡，其中，住宅日均签约129套，日均签约面积17020㎡。

据上表可知，12月份全市期房日均网签环比增加了100套，同比增加了200套；日均网签面积环比增加了7990㎡，同比增加了22254㎡；其中，住宅期房日均签约环比增加124套，同比增加140套；住宅日均签约面积环比增加了8064㎡，同比增加16018㎡。从现房销售情况来看，12月份全市现房日均网签环比增加了53套，同比增加153套；现房日均网签面积环比增加3964㎡，同比增加17068㎡；其中，住宅现房日均签约环比增加29套，同比增加84套；住宅日均签约面积环比增加2194㎡，同比增加11069㎡。

2009年12月，商品住宅的成交均价为19725.17元/平米，环比每平米增加1636.37元，增幅为9.05%。协成机构认为，由于现房市场所供应产品的单价和总价持续不断走高，致使现房市场的签约成交量明显低于期房市场；期房市场具有一定补充功能，成交量出现较大幅度上涨。

受营业税优惠政策到期的影响，北京12月份网签销售出现井喷，集中过户现象十分普遍。协成机构分析认为，近期市场成交量持续大幅攀升，部分消费者开始出现“购房恐慌”心理，虽然认为目前房价较高，但是一方面为了赶上二手房交易优惠政策的“末班车”，另一方面担心优质、高性价比房源被市场消化完。同时，预期房价继续上涨的心理，也促使购房者积极入市，从而带来了成交量在年末出现井喷。

可售库存：需求旺盛致总量降至警戒线以下

2009年12月，北京可售期房套数为12.06万套，面积为1538.76万平米，环比分别减少了2540套和72.09万平米，其中，可售期房的住宅套数为5.94万套，面积为771.82万平米，环比减少了6369套和70.54万平米。12月，北京可售现房套数为18.00万套，面积为1865.39万平米，环比11月分别减少了3918套和51.20万平米，其中，可售现房的住宅套数为3.18万套，面积为463.47万平米，环比减少了1527套和29.46万平米。由数据可看出，由于消费者对住宅的刚性需求依然强劲，当看到房价上涨后，恐慌性心态激发了更多的入市行为，从而导致了本月可售库存期、现房总量降至10万套以下。

协成机构认为，由于08年市场环境不佳和开发商资金普遍紧张，北京住宅供地仅完成计划的53.6%，因而造成了可售商品住宅持续减少。如今，在政策越发明朗的情况下，特别是近期温总理的讲话，再次明确要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等行为，因此，购房者现期应理性观市，择房出手。