山公馆公寓销售策划方案

望海山公馆公寓营销策划方案

目录

第一章：项目属性分析

第二章：项目定位

第三章：营销策略（一）

第四章：营销策略（二）

第五章：推广方式策划

第六章：销售与施工的配合第七章：销售实施

第一章：项目属性分析

项目属性：

项目原定位精装公寓，酒店式公寓。

项目目前面临丰富定位阶段。

目前面临市场上大量竞争项目优势不突出。

本项目需要迅速回笼资金，滚动开发。

项目概述：

1.建筑总面积：5403.83平方米。

2.层数：共计7层。

1层为公寓、原酒店大堂及食堂等门市商铺结合。

2-7层为公寓

共计111户，已售3户。可出售108户。

3.由望海集团开发，为山公馆项目的公寓部分。位于环翠区孙家疃镇觐益路13号。

周边配套分析：

1.位于环翠旅游度假区，与市中心仅有一山之隔，对外交通

方便，开车仅用7分钟到达市中心。公交3路、14路、20路公交，到市中心仅4-5站。

2.距离家家悦超市仅有200米距离，农贸市场仅有300米距

离，基础生活购物方便。

3.与孙家疃医院仅有300米距离，与市立医院、二院、404

医院等三甲级医院仅有7-10钟车程，医疗配套完善，为健

康生活提供保障。

4.依山傍海，距离葡萄滩海水浴场仅有850米，亲海但不近

海，游泳、洗海藻、钓鱼、沙滩浴等尽情的享受大海的辽阔。

5.公立幼儿园、小学、重点中学实验中学，均在800米之内，

步行3-5分钟均可到达，纯正的学区公寓，浓浓的文化艺术氛围。

景观分析：

依山傍海，

南向观山，万亩黑松林，常年青绿，天然氧吧。

北向观海，日出日落尽收眼底。

本案户型分析：

本项目，主力户型有40m2左右和60m2两个主力户型，满足不同面积客户需求。层高均为4.5米和4.9米，朝向为南北向。户型方正。可作为复式结构，使用率和感官价值优于市场上大量平层公寓。

项目优势分析：

1.景观别致，依山傍海。清净怡然。无论是旅游度假还

是养生养老都是最佳的选择。

2.基础设施配套完善，日常生活购物、居住环境住、交

通、教育、医疗等配套完善。

3.现房出售，即买即用，无需等待。

4.层高均为4.5米和4.9米，可做复式，赠送面积大，提

升居住品味。

5.物业管理等服务完善，5星级酒店式物业管理与服务。

6.设立基础停车场，不收费。为使用业主提供停车便利。

7.开发商为本地专业开发商，专业地产20多年，口碑

好，质量管理优秀。山公馆住宅小区品质好，入住率

高。

项目劣势分析：

1.市场上相似产品数量庞大种类繁多，竞争激烈。

2.项目位置决定，大部分为旅游度假类投资客户群体，

大多数想做日常出租投资的客户不容易接受。

3.价格定位属于目前市场上高端公寓价格，低价公寓对

本项目冲击力大。

第二章：项目定位

项目定位：

因地处北海旅游度假区内，依山傍水，环境优美，周围基础设施配套齐全所以可以定位为：

1.个人所有的旅游度假公寓。

2.针对旅游人群的家庭式公寓投资公寓。

3.针对周围教育主题街的员工店主居公寓。

4.针对商业性质的办公用房。

5.针对年轻人的长期居住、租赁公寓。

价格定位:

周边住宅价格分析：

建议定价分析：

营销策略

项目详细销售分层：

1-3层，毛坯交房。低总价，针对办公式形式，购买后，可以注册公司，为一些对位置没有特殊要求的公司提供办公场所，交通方便，环境优美，周围基础设施配套齐全。

4-5层，毛坯交房。针对自住，旅游度假自用的用户，南向观山，北向观海。环境优美怡然，低总价，可以按照个人喜好自主装修。

6-7层，精装交房。高总价。统一装修标准，精装交房。

主要针对做家庭式公寓投资的用户。省心省力。购买即可开始收房租，拿回报。

第三章：营销策略（一）

传统式销售模式

1-3层，毛坯交房，设立低价格。

4-5层，毛坯交房，设立中价格。

6-7层，精装交房，设立高价格。

采用低开高走模式，根据市场行情合理制定销售价格。逐步推广直接销售。

设立低首付5-6万优惠活动模式。

第四章：营销策略（二）投资式销售策略：

1-3层；毛坯交房，低总价，高回报，每年返祖房款4%，返祖5年，共计房款20%。返租期间，自主使用，业主双重收益。

4-5层：毛坯交房，总价中等，高回报，每年返祖房款3%，返祖5年，共计房款15%。返租期间，自主使用，业主双重收益。

6-7层：精装交房。总价稍高，每年返祖房款3%，返祖5年，共计房款15%。返租期间，自主使用，业主双重收益。

设立交2万抵5万等活动。

第五章：推广方式策划

1.自有电话部门推广营销。

利用我公司现有电话销售部门，对本地客户进行主动式推广营销，主要营销方向为，投资方向。

2.与分销商进行合作营销。

设立高于市场普通佣金，与分销商进行合作营销，主要

针对分销商的外地客户资源，及分销商的网络客户资源

进行合作式推广营销。

3.与地方性网络APP进行合作，如“八爪团”“爱威海网”

“搜狐房产”“安居客”等地方性网络合作，设立线上

线下同时卖房，设立团购。

4.与各大旅行社、专业接待旅游团的酒店等进行合作宣传，

设立驻点易拉宝，宣传楼书等宣传模式。

5.利用现有资源，如与现有教育主题街的业主不定期举行

宣传活动，因为现有教育主题街业主多为艺术类培训，

所以，可以利用现有资源，旅游旺季期间在海边进行艺

术类汇演等，我们与业主双方都可以达到宣传的效果。

第六章：销售与施工的配合

1.毛坯公寓为现房出售，即买即住。

2.精装修交房客户，设立60天装修期。定金6万，不可退，交定金即可开始装修。

3.确立精装修方案。设立4个装修方案，供业主自选。

4.设立装修样板间，重点采用体验式推广。

第七章：销售实施

一.楼盘包装：

1.楼体广告，正式开售之前就制作完毕，利用楼体广告对周

边的流动车辆和居住人群进行“零距离宣传”。在公寓楼西面楼体制作大型喷绘广告。根据销售的不同阶段，逐步更换主题卖点。

2.灯杆旗广告制作。在附近路段及海边等旅游人流量大的位

置设立，主要突出项目的卖点及销售中心号码。并且根据不同销售阶段更换销售主题。

3.宣传单页、楼书、易拉宝等宣传材料制作，重点围绕

“精致、双倍、高回报”等卖点进行宣传制作。

4.售楼处包装，设立销控看板。户型图模型等，围绕销售主

题，设立售楼处内部广告重点，看房路线包装等。

二.人员设立：

售楼处设立销售人员。统一进行相关知识培训，提升整体销售人员销售素质。

三.分销大会召开

一切销售准备就绪后，设立高于市场的佣金制度，签订分销协议，互惠惠利。

四.其他合作商洽谈

与网络APP、旅行社、度假酒店等进行详细合作洽谈，确保合作事宜。

五.设立阶段性销售计划

根据开盘期（30天）---初期销售（80天）--热销期（90天）等阶段性，根据不同阶段，计划不同推广活动。每个阶段总结销售问题。及时更改调节。

销售工作计划表