报告:新一轮调控下这七个城市房价仍可能上涨

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宏观经济盘古宏观PRIME2016-04-27 08:02

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转自微信公众号盘古宏观PRIME(ID:Pangoal-Macro)

资金政策驱房价,人口库存决涨跌——2016春季国内房价专题报告

盘古宏观团队:张明、郑联盛、杨晓晨、周济

摘要

历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。每个完整的周期长度约为三年。当前上涨趋势已接近历史峰值,即将进入减速期,跌势可能在半年至一年之后形成。

本轮涨势由信贷政策和资金驱动,是前期去库存政策的产物,而非房地产行业在低迷期后的自然复苏。房价上涨帮助地产行业提前结束筑底过程,的确达到了去库存的效果。但是,资金驱动的“杠杆牛市”是否会给未来埋下隐患,依然需要管理层谨慎对待。

不同城市间房价涨幅的结构化差异可以通过常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量等因素得到解释。这些指标为分析住房需求和供给提供了良好参考。通过对35个大中城市进行分析排序,我们认为厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津(依次排序)与北上深具有类似的结构性优势,房价仍然具有上涨潜力。但投资时应同时考虑已经临近的周期回调因素,不可盲目追涨。

一、房价波动的长期趋势

我国房地产价格变化存在明显的周期现象。通过观察图1中70个大中城市住宅价格指数的变化,我们发现以下规律:首先,一个完整的价格变化周期长度约为3年,主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成。每个阶段持续约0.5~1年。第二,最近一次房价加速下跌始于2014年三季度,并于2015年2季度达到峰值。之后房价企稳回升。以前几轮周期作为参考,可见当前已接近本轮加速上涨的峰值阶段,即将进入减速上涨期,跌势可能在半年至一年之后形成。第三,在加速上涨阶段增幅明显的城市,之后都会经历同样显著的增速停滞。因此,这些城市房价的变化是良好的观察点。如观察到这些城市上涨后出现了明显的增长停滞,就可以判断房价周期已进入减速上涨阶段。

图1:70个大中城市新房与二手房住宅价格指数(月同比)

数据来源:Wind、PRIME。

图2:70个大中城市新房与二手房住宅价格指数(月同比,平均数与中位数)

数据来源:Wind、PRIME。

二、本轮房价抬升的驱动因素

前几轮周期中,地产行业复苏驱动住宅价格提升。如图3,在历次房地产周期中,商品房销售量指数带动房地产开发资金增速,从而带动新开工面积和住宅价格指数。住宅价格指数滞后于其他指数。其内在逻辑为:购房需求回暖使得成交量上升,从而改善房企资金状况。在市场预期提升的情况下,资金供给改善带动新开工面积提升,同时也拉动价格抬升。下跌过程有着类似的逻辑。这表明在本轮周期之前,行业的盛衰变化尤其是地产开发的变化先于价格变化,价格只是行业周期的正常反映。

图3:房地产销售、开发、价格变化趋势

数据来源:Wind、PRIME。

本轮周期中,住宅价格提升驱动地产行业提前复苏。从2015年初开启的成交量升势并没有带动房地产开发资金增速改善,反而率先拉动了住宅价格。直到2015年底,开发资金和新开工面积才出现明显的回暖迹象。这与之前几轮周期的现象完全不同。结合微观层面,前期的疯狂扩张使得银行对地产企业的信心在2015年的大多时间都较为低迷,因此地产企业融资更多依靠信托等方式,成本抬升明显。虽然地产类公司债的火爆切实解决了一部分企业的融资难题,但一方面,受益的均为大型企业,而非整个行业;另一方面,融资用途多为置换

存量贷款,降低融资成本。因此站在开发的角度,房地产行业在2015年依然处在筑底期,并没有到达自然回暖的状态。

本轮房价抬升是去库存政策所致,而非正常周期性回暖。我们认为,优质资产稀缺和流动性充裕造成的资源争夺是本轮房价上涨的直接原因。从图4可以看出,中长期贷款利率是住宅价格指数的先行指标,存在利率下降后房价上升、利率抬升后房价下跌的基本规律。但是,指标领先的时间并不确定,这可能源于不同时期货币政策传导效率的差异。可以看到,本轮房价企稳回升,肇始于贷款利率自2014年底的加速下行。配合各地鼓励购房政策的推出,成交量和房价均进入快速上升通道。在房地产开发没有恢复的情况下,成交量激增确实达到了去库存的效果。

根据央行2016年4月发布的数字,截至3月末,全国个人购房贷款余额15.18万亿元,同比增长25.5%。自2015年5月以来,个人购房贷款增速连续10个月攀升,累积回升8.3%。从图4可见,住宅价格企稳回升的时点也恰为2015年4-5月,贷款资金驱动房价上涨的逻辑与我们的上述推测完全吻合。

图4:住宅价格指数变化、中长期贷款利率与房地产调控政策

数据来源:Wind、PRIME。

图5:2014年与2015年房地产市场资金来源的结构及变化

数据来源:Wind、PRIME。

商业银行争抢低风险资产的群体行为助攻去库存。在全社会优质资产荒的大环境下,对低风险资产的争抢就成为各家银行去年以来的重点工作。从资产安全角度看,虽然各大城市房价已长期高位运行,但住房贷款抵押率通常不足6折,安全边际较高。尤其对一、二线城市而言,房价下跌40%属于较小概率事件,资产的安全性远胜企业贷款。从收益角度看,虽然个人住房抵押贷款利率较低,但其风险权重仅占50%,可以通过扩大规模来弥补,最高可达两倍。倍增后的收益已与企业贷款差异不大,加之安全性方面的明显优势,即成为各家银行争抢的重点。银行的积极态度进一步推动了利率下行,优惠利率从95折逐步达到8折,从而更加激发了潜在投资者的购房热情。因此可以说,商业银行对去库存政策进行了有力助攻,但也对几个重点城市高涨的房价起到了推波助澜的作用。

表1:2005年至今房地产政策梳理

资料来源:PRIME。

三、房价增幅差异的结构化原因

市场为何选择深圳?深圳房价飙升,一种声音认为香港的房市下跌导致撤离的资金大量配置深圳房产。我们认为这种观点值得商榷,原因有二:其一,资金的大类配置可选种类繁多,选择房产一定源于较高的升值预期,被动配置的可能性较低。其二,资金的流动不受地域限制,不存在从香港撤离后只能就近配置深圳房产的逻辑。那么,市场基于何种内在逻辑选择深圳?为此,我们选取了35个大中城市作为样本,包括主要的直辖市、省会城市和计划单列市,比较其各种统计指标,尝试得出一些有益结论。部分大中城市如苏州、无锡、佛山、温州等由于数据分散,存在统计口径和易得性方面的问题,因此未列入比较范围。

分别从需求和供给角度看,市场选择深圳的原因可大致归结为以下几点:

需求角度之一:外来常住人口是刚性购房需求的主要力量。相比户籍人口而言,外来常住人口有着更广泛的购房需求。这是由于户籍人口通常拥有家庭提供的存量住房。因此,在常住人口中户籍人口占比越低,说明城市潜在的购房需求越强烈。图6即是以常住人口与户籍人口之比衡量的购房需求。可以看到,深圳的常住人口约为户籍人口的三倍,即外来人口两倍于户籍人口。这一指标远高于其他城市,造就了巨大的购房需求。北京和上海房价飙涨程度仅次于深圳,同样在图中名列前茅。

图6:35个大中城市常住人口与户籍人口之比

数据来源:CEIC、PRIME。

需求角度之二:就业人口数量是购房者数量的根基。就业人口是刚性需求的主要来源之一。就业人口占比高的城市具备更广泛的消费基础。如图7所示,深圳的就业人口比例超过80%,名列第一,城市年轻化程度较高。

图7:35个大中城市就业人口数量与常住人口之比

数据来源:CEIC、Wind、PRIME。

需求角度之三:房价中金融属性越显著的城市,越容易受到杠杆牛市的撩动。房价偏离收入越远,购房者越要借力杠杆才能完成交易,投机型或刚需型购房者皆是如此。因此,当“首付贷”、“首付比例降低”、“贷款利率下降”等利好杠杆的措施出现,也就直接刺激了购房消费。

我们认为,促成杠杆交易需要两个要素:明确的上涨预期(至少是短期),和适合的杠杆。在众多杠杆资金的参与下,上涨和下跌预期也很容易被放大。对于房价偏离收入越大的城市,杠杆利好和被放大的预期一方面给刚需购房者带来恐慌情绪,另一方面也给投机者带来远高

于工资收入的短期浮盈,于是更加强化了购房需求和上涨预期。

图8:35个大中城市房价收入比

数据来源:Wind、PRIME。

供给角度:广义库存和人均广义库存是房屋供给的基石。广义库存是指待售面积与施工面积之和。人均广义库存是指广义库存与常住人口之比。库存量是供给侧最重要的衡量指标,基本已获得市场共识。但直接在城市间比较库存量由于不能剔除城市规模因素,因此得到的结论也将有所偏差。为此,我们倾向于比较人均库存。从结果看,深圳、北京、上海虽然库存量位于大中城市中游水平,但人均库存却位列全国最低水平。在人均库存较低的城市购房时容易有“抢购”的感受,由此产生的紧张情绪将会促进房价上涨。

图9:35个大中城市广义库存

数据来源:CEIC、Wind、PRIME。

图10:35个大中城市人均广义库存(以常住人口计)

数据来源:CEIC、Wind、PRIME。

综上,我们认为常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量是产生本轮上涨结构性差异的重要因素。常住/户籍人口比例越高,就业人口比例越高,房价收入比越高,人均广义库存量越低,就越容易形成局部快速上涨趋势。此外,我们推测各地限购政策的放松程度、取得银行贷款的难易程度也分别从供给和需求侧对房价变化趋势产生重要作用。但这两项指标或是难以量化,或是难以取得,因此仅作为分析具体城市房价时的定性参考,不在本文中进一步展开讨论。

四、哪些城市的房价仍有上涨潜力

如果我们将常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量作为四项评价指标,每项指标取排名前十位的城市,则可得到如下结果:

表2:35个大中城市各项指标排名前十位

数据来源:CEIC、Wind、PRIME。

表2显示出35个大中城市中各项指标靠前的十名城市。如果取平均权重对城市进行排序,可以得到如下结果:

表3:城市房价上涨潜力排名

数据来源:PRIME。

从基本面供需分析的角度,我们认为以上七个城市具备与深圳、北京、上海类似的结构性优势,因此具备后续上涨的潜力。但是,由于上述房地产周期的影响,我们预计在半年至一年之后整个市场将面临整体回调的趋势,投资时应防范因此可能产生的风险。

(张明为盘古智库宏观经济研究中心高级研究员。郑联盛、杨晓晨、周济均为盘古智库宏观经济研究中心研究员)

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20160423-财经周刊-大中城市房价涨幅扩大

近几年中国房价上涨的原因分析

近几年中国房价上涨的原因分析 这几年来,中国的房地产市场风起云涌,商品房价格跌宕起伏,为社会各界所关注,稳定房价也成为宏观调控的主要目标。 大家都知道,住宅市场是房地产市场中的最大市场,经过十余年的发展,我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显增长,产品类型也不断推陈出新,但值得关注的是,当前住宅市场的产品类型和品质与消费者的实际需求出现了明显的偏差,商品房空置率居高不下,给市场发出了危险的信号。 近年来,我国商品住宅价格普遍上涨较快,某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论,并对目前房地产过热提出各种质疑,这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨,甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此,调控的效果仍不显著,有些城市房价反而涨得更快,其原因应该说是多方面的,其中既有经济方面的,又有心理预期和消费文化等非经济因素。 经济原因: 首先,当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展,相关土地会因“级差地租”变化的影响,造成土地出让价格的上涨,这是正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是,“招拍挂”制度也存在明显的缺陷,即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。 其次,新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升,既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加,还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是,2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比,无论是房屋的户型,还是小区配套及环境的营造,都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅,现在的商品住宅则是“小康型”住宅。 第三,房地产供给结构不合理。目前,在我国大部分地区的房屋开发中,高档房屋比重过高,中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况,造成了价格虚高的高档商品房供过于求;同时,中低价位普通商品房、经济适用房供不应求,导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看,供给结构严重地违背需求结构,在一些档次住房供应量不足的情况下,就会产生结构性泡沫现象。 第四,多种住房需求旺盛。一方面,房地产市场存在巨大的真实住房需求,其依据是:随着经济的发展,我国城市化水平将大大提高,在此期间将有大量人员从农村转移到城市,这些人需要解决居住问题;还有城市房屋拆迁建新的过程中存在大量的被动需求,另外我国每年新婚家庭有相当一部分有购房需求;而且普通高校毕业生人数逐年增加,这些人中相当一部分在未来几年内都将产生购房需求。 另一方面,当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说,过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的,高价格就带来这些行业巨额的高利润,巨额高利润就刺激了投资需求,投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前还不完善,这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。 在一定的条件下,特别是在局部地区,这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨,与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称,恶意

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参考文献

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从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要:房价关系着和影响着每个家庭,房价是个备受关注的问题,本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词:房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高,供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方,指建筑物的整体或部分未得到使用,处于等待出租状态或者出售状态。由此可见,空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则,不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能,价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看,面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去,因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大,价格风险不断增加;同时,空置期越长,管理的费用就越高。因此,在预计销售时间较长时,卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反,空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能

提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量,分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础,土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积,那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。 所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响:一方面是影响房地产产品的供给总量;另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响,由于房地产开发周期的原因,要在1~2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系,土地供给量与房地产增量有着密切关系,土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL,容积率为F,则有QR=F×QL。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大,单位面积土地上的建筑容量,即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1-3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米,同比增长30.0%,土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房

分析房价上涨的原因及未来的发展趋势

分析房价上涨的原因及未来的发展趋势 作者:史峰 摘要:通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂,土地制度对土地价格的影响是最大的;供需关系决定价格,房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。 关键字:房价、商品房、经济适用房、限价房 引言:1998年7月1日,在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。取消住房实物分配制度后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,买房成了中国人最大的一项消费,从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。 理论介绍:根据商品房的价格(以下简称房价)即可从经济学角度建立一个经济模型。 一. 定义: 1.土地:是一种基本的自然资源,由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。 2.商品房:是有房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 3.期房:是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房。这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。 4.准现房:是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型楼、间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

5.现房:是指开发商以办妥房地产权证(大产证)的商品房。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋 6.商品房成本:是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。 二.假设 ①.土地是自由取用物品,土地的预期收益率为零。②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变,经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响,国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零,各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起,商品房市场出现需求量远远大于供给量,而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件,完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的. 三.假说 如果以上假设完全成立,在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。P表示价格, D表示需求量,S表示供给量,那么以上假说可表示为: P=?(D,S) 令:房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)恒等于4倍,且价格恒不变。 Ⅰ.当 P=?(D↑↑,S→0),商品房需求量远远大于供给量,极少数商品房消费者采取租赁房屋居住,并且愿意在商品房还未基建时,采取远远高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超超额利润。 Ⅱ.当 P=?(D↑↑,S↑),商品房需求量远大于供给量,部分商品房消费

案例分析中国房价上涨原因

案例分析中国房价上涨原因 杨玉建 (文传学院 2011级汉文(师范)2班 201101024062) 来源:新京报(北京)编辑:吴焕新 新京报讯2012年12月10日09:57,国家统计局原局长邱晓华在“国盛证券2013年度投资策略报告会”上表示:房地产行业的黄金期仍没有结束,未来房价不会暴跌。 邱晓华认为,政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存,明年房价将平稳上升,不会暴涨也不会暴跌。 邱晓华认为,随着住房政策的完善,居民保有住房的成本将会上升,这有利于抑制投机性住房需求;而另一方面,政府加强保障性住房建设,对于稳定供给会起到积极的作用;最后,前期高投资带来的存量还需要时间消化。 他认为综上所述,房价暴涨的可能性很小。 此外,邱晓华认为中国的工业化和城市化没有结束,对住房的需求就始终存在,中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态,这对房地产行业有较大的支撑。

邱晓华表示,只有等中国工业化和城市化基本完成,中国房地产行业才会进入收缩期,房价才会出现真正逆转,这个阶段可能10年之后才会到来。 近年来,房价上涨问题一直都是中国人茶余饭后的热门话题。安其居,才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题,房价的高低更是与老百姓的生活质量休戚相关。“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标,是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。然而,房价的持续升温,却让不同老百姓频频发出买不起房的感叹。两会召开期间,中央和地方推出的一些针对性措施,更是使得房地产问题成热点问题的榜首。那么,房价上涨究竟是由什么原因引起的呢?下面,我就以“马克思主义哲学原理”分析一下中国房价上涨的原由。 一:物质决定意识,意识对物质有能动的反作用。1、房价上涨很大程度上与买方需求有关,“供大于求,价格上涨”是一般经济规律,这是物质。因为消费者需求量大,住房的供应跟不上消费者的需求,抬高住房价格在能卖掉住房的基础上,还能获取更大的利益。这必然会引起房价的上涨,正体现了意识是物质的产物这一原理。2、当供不应求的时候,销售者把住房抬高价格出售,这是意识。销售者因为供需关系抬高住房价格这一意识,正影响了“供不应求,价格上涨;供过于求,价格下跌。”这一经济规律的发展变化。 二、联系具有普遍性,任何事物都不能孤立存在,都同其他事物处于一定的联系之中,整个世界就是一个相互联系的有机统一整体。

房价上涨原因分析

试论我国房价上涨的成因与对策 任峰 (宝鸡市委党校陕西宝鸡 721001) 【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因:城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾;投资性需求旺盛助长了房价不断上涨;地方财政过度依赖房地产业;保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设,进一步扩大城市化的空间;加大普通商品房供应,从根本上遏制房价上涨;进一步完善住房保障制度,大力发展公共租赁房;强化市场监管措施。 【关键词】高房价;成因;对策 近年来,房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房,但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力,最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。 一、当前房价上涨的成因分析 在市场经济条件下,一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域,支撑房价持续上涨的因素很复杂,不仅取决于供需关系,还有其他因素: 1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾 这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右,农村人口占54.3%,城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均 1.12%的城市化速度估算,每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%,城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾,必然导致房价不断上涨,这是由价值规律决定的必然趋势,也是房价上涨的根本原因。 2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨 我国居民储蓄率高,伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期,通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资,越来越多的工薪阶层也加入其中,有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道,在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示,在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金,房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房,直接助推了房价飙升,造成越有房越买房、越没房越无望的局面。 3、地方财政过度依赖房地产业 这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果,全国地价占房价比平均为23.2%,有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下,地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示,2009年,我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币,同比增加63.4%。再加上各种配套税费,政府收益实际上占房价的32.8%—38.8%,卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展,已成为地方

我国房价上涨的原因及对策___论文

我国住房价格上涨的成因及对策研究 (一)房价上涨的原因 导致房价上涨的因素很复杂,如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面: (1)总体需求呈旺盛趋势 近年来,随着社会经济的发展,人民生活水平的不断提高,对居住的要求和需求也日益提高,在我国的很多城市,都出现了住房供不应求的现象,导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张,而影响住房总体需求快速增长的因素有很多,概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求,都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高,共同推动了房价的上涨,而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 (2)人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 人口的阶段性快速增长,居民收入的阶段性积累,使住房需求集中释放,导致房价持续上涨。近年来,我国大中城市,尤其是东南沿海城市,外来人口的大量涌入,在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时,也给这些城市带来了较大的住房压力,基于我国“人多地少,人多房少的”基本国情,从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中,为寻求更好的发展机会和更高的生活质量,资本和劳动力向中心城市流动,这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”,在这些城市中,房地产市场不再仅仅是本地人的市场,城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市,原因很简单,资本和劳动力流动时,其追求的不是房价高低,而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动,是导致这些城市房价上涨的重要原因。(3)住房供应结构的不合理 国家统计局的权威数据表明,商品住房投资、供应结构还不够合理,经济适用房的比重不断下降,住房空置不断增加,成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加,由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力,部分开发商热衷于大户型、高档房的建设,使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年,商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显,别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加,从而影响了商品住房的供应结构。

论当前房价波动原因及趋势分析

论当前房价波动原因及趋势分析 【摘要】: 自2007年以来,中国的房价进入了一轮井喷式的高增长,随着2008年政府宏观调控政策的出台,房价上涨幅度得到了遏制,但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期,09年商品房成交量,交易额,房价涨幅都创下了历史最高纪录,而今虽然政府一直在控制,但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述,在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论,长期来看中国房价仍然会继续增长,但增长趋势较前几年有所下降,属于缓慢上升。【关键词】:房价上涨;经济增长;限购;民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制,但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加,住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升,人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后,都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发,选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴,二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地,但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析,目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 (一)就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始,中国的房地产行业一直处于过热的状态,尽管政府不断将强宏观调控,而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长,但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说,在03年1平米的价格大概是1000左右,到现在1平米已经是8000多。(大概)我那也只是个小县城,算不上城市。就这种情况就有这种水平,更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价,不同的人有不同的见解,有的专家坚信房价仍然会继续上涨,而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫,未来房价必然下跌。(然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫,在那之后房价似乎又有了缓慢的提高,这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平,还是……总之这一切都是只是人们的猜想) (二)房价上涨的原因 腹有诗书气自华

关于中国房价上涨原因的探究及对策分析

关于中国房价上涨原因的探究及对策分析 (梅选仁050810131) 摘要:改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,近年来房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力,从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析,并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 关键词:高房价走势成因对策 改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,住房作为市民赖以生存的安居场所,住房价格又是房地产的一条生命线,贯穿于住房的销售与使用当中,因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房,但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产,而有部分急需住房有些却是超前的需求,过高的房价有可能超出经济系统的承受能力,从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂,如果结合到我国房地产市场的实际,则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。

一、目前房价走势及其持续上涨成因 2001年11月10日,我国正式加入了世界贸易组织,简称WTO,在此之间,房价虽然在涨,但是仍然属于是健康的增长水平,在这前后,我搜集了一些数据:2001年前11个月,北京商品房均价为4787元/平方米,商品住宅均价为4633元/平方米。广州商品房价格在5000元/平方米左右。深圳、北京、广州形成了商品房价格超过4000元/平方米的三个极点。上海商品房价格2001年11月上升到3548元/平方米,商品住宅价格3413元/平方米,成为唯一商品房平均价格在3000-4000元/平方米之间的城市。全国35个大中城市中,厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000-3000元/平方米之间;其他有21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。从这些数据看来,加入了WTO正是房价上涨的起始点。 自2001年以后,全国各地的房价都开始了或多或少的涨价,大量农民工涌入城市,导致农村人口减少,人口结构失调,住房闲置,而城市住房问题却变得迫在眉睫。而且近年来,房地产在人们眼中,俨然已经成为一种赚钱的捷径,目前,囤房、炒房成为了一种时尚,在这种情况下,大部分的住房被抓在很少的一部分人手中,而占人口最大比例的的普通居民手中,却是几乎没有可以居住的房产,一些为富不仁的富商,利用手中的资产,大肆

房价上涨原因分析

房价上涨原因分析 摘要:从2003年以来,国内房价持续上涨。房价上涨的原因有合理成分也有不合理成分。从合理角度看,国民收入增长、城市化、人口增长等因素。从不合理角度看,收入差距过大、城市发展模式缺陷、投资渠道不畅、人民币升值以及住房保障系统不健全等制度原因造成短期内需求增长,推动房价上涨。针对此种现象政府也出台了一些列政策,如经济适用房。本文针对房地产上涨原因从政府、开发商、投资者、购房者四方面来说明房价上涨的原因 关键字:房价地价房产成本 一、房价趋势综述 从潜在需求来看,支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的,这一因素成为被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。再加上生活水平的发展,城市化的进程,房价在短期内仍不会下降,并且还有上涨的趋势,不过,上涨的速度会相对下降。 二、房价上涨政府方面的因素 房价上涨对政府的短期收益是有利的,因为政府能够从出售土地中获得较多收入。首先,政府是公共服务的提供者,需要从土地出售中获取收入,在财源充足的情况下,政府有钱投入建设更多的基础设施和公共服务,更好的基础设施又成为土地价格上涨的理由。尤其是地方政府,政府主要的收入来源就是土地使用转让金,只有有了这些钱才能更好的进行基础设施的建设,而同时只有有了完备的技术设施才能招引更多的投资者,是当地的经济得到更好的发展,创造更多的就业,

获得更多的国家专项拨款,而更多的投资更多的外来就业者又带来了更多的需求,从而再次促进房价的上涨。这样就形成了房价上涨的恶性循环。其次土地资源是有限的,政府不能够敞开供应土地,同时土地的价格也与土地供应量互为制约因素,因此政府土地收益的最大化并不是最高的土地价格,也不是最多的土地供应,而是:土地价格×供地数量×持续供地时间之后的最大数。我国土地的招拍挂制度,更是促进了地价的上涨,地价又是房地产成本的重要组成部分,更是为开发商提供了涨价的缘由,大量的土地开发又带来了旧城改造及城中村的问题,而这又带来了大量的农民的住房问题,同时也带来了大量的置业投资的投资者们。再次,政府的一系列政策也在促进购房者买房,如房贷政策,为这些正是的大量就业者提供了买房的优惠条件。同时,各大银行也为这些开发商提供了各种建房的贷款,故而银行也不会希望这些房子的价钱下落。最后,政府的政策也是促进房地产市场的自由发展,自是不会主动出来干涉。 三、房价上涨开发商方面的原因 作为开发商,自然不愿意让房价下降,从土地的拍的到房屋的建设再到后期销售,没有一个环节不花钱,这些成本都是要加注在购房者身上。开发商们不管是从房价走势上看还是从住房需求上看,无一不会下大本钱在地价上,以至于出现了“天价地”。同时,在这种房价高涨的趋势下,不敢保证这些房价中没有泡沫成。 四、房价上涨投资者方面的因素 随着各种经济特区的开发及各种发展政策的出台,加大了贫富差距,

房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析

房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析 中国统计信息网电:近几年来,在各方面因素的带动下,房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年,全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%,是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现,既影响国民经济的健康发展,也波及到社会的稳定,成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势,国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么,这一轮房价快速上涨的内在原因何在?各项调控措施出台后,房价又将向何处发展?本文试就这些问题做一简要的分析。一、近几年房价上涨的主要原因导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的,有经济快速发展下的合理因素,也有利益驱动下的投机行为;有住房消费观念的影响,也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用,最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 (一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲,房价的上涨或下跌,其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前,又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,实施了积极的税收政策和住房金融政策,鼓励居民

住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务,有效激发了长期被压抑的购房需求,住房消费有效需求迅速释放,使住房销售市场的合理需求增加;另一方面,从1999年下半年起,住房二级市场开始放开,允许房改房上市交易,增加了个人购房的支付能力,使住房需求在短期内急剧增加。另外,随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加,大规模城市改造和居民拆迁,使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年,全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后,2004年全国城市房屋拆迁量有所下降,但也达到相当规模。生活需求和改善需求是刚性的,其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的,也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上,当前的房地产市场中的投机现象客观存在,在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市,投机性购房占20%左右,少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查,2003年底上海投资购房占16.6%,已经超出了10%的国际警戒线。从更深的层次讲,房地产市场需求旺盛,房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年,我国国内生产总值由78345亿元,增长到2004年的136876亿元,扣除物价因素,年均增长8.5%;城镇居民人均可支配收入由5425

国内房价为什么会上涨,原因分析

近年来我国部分大中城市的房价持续上涨,究其原因,有以下多项。 1、国民经济的快速增长。 近年来国民经济的增长,有力地支撑了房地产业的发展和房价的持续走高。比较全国房价可以看出,经济发展较快的地区,人均收入高,居民的购买能力较强,住房需求相对旺盛,房价也较高。反之,则房价较低. 2、居民改善住房条件的需求。 根据国际经验,当人均GDP高于1000美元低于3000美元,恩格尔系数低于40%,且人均住房面积在30平方米以下时,房地产需求都会处于一个相对旺盛的时期,房价将持续上涨。我国许多城市目前正处于这一时期。 3、城市人口的不断增长。 目前我国正处于城市化进程加速阶段,城市人口的显著增长,使新增的房屋需求不断上升,房价随之上涨。 4、大规模的城建拆迁。 这几年各地政府加大了城建投入,大规模的城市建设、老城改造,使大量拆迁居民要重新购房,形成大量“刚性需求”,造成房地产市场供不应求、房价上涨。 5、房改及鼓励住房消费政策的实施。 近年来我国住房制度改革的突破性进展及国家推行鼓励住房消费的政策有效激发了居民住房消费热情。1998年之前,房地产市场个

人购房仅占一半左占,而目前各地房地产市场个人购房已占9成以上。需求旺盛,造成了房价上涨。 6、宽松的房地产信贷。 这些年国家在金融信贷上对房地产业给予了极大支持,房地产信贷业务规模逐年增大,种类不断增加。目前个人房贷中公积金低利率贷款额度不断增加,不少城市达到户均20万元以上,商业贷款最高可达8成30年。2002年60%以上南京居民购买商品房是通过按揭实现的,2003年达到95%。 在房地产市场有效需求不足的情况下,宽松的房地产信贷政策,提高了居民买房支付能力,有效启动了居民住房消费。在房地产市场供不应求的情况下,过于宽松的房地产信贷政策使许多收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件,放大了市场需求,支撑了房价的攀升。 7、土地出让政策的改革提高了土地价格。 旺盛的市场需求,“价高者得”的拍卖方式迫使房地产商为得到土地而竞相抬价,土地价格飞涨加大了商品房的成本,对房价上升起了主要推动作用。 8、建材价格的上涨。 2003年以来,由于房地产建材如钢材、水泥、砂石等价格上涨,引起房屋建安成本平均上升20%。 9、住宅品质的提升。 随着社会的进步和经济的发展,人们住房消费观念正在发生很大

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