BT项目主体关系、物权归属及二次融资模式探讨

BT项目主体关系、物权归属及二次融资模式探讨
BT项目主体关系、物权归属及二次融资模式探讨

BT项目主体关系、物权归属及二次融资模式探讨

【摘要】在国际金融危机的背景下,我国经济增长传统的三驾马车“出口、消费、投资”格局被打破,在出口不振的情况下,如何拉动内需及增加投资显得尤为重要。为增加国内投资规模,引导资金参与基础设施建设,BT模式正成为地方各级政府解决资金短缺的手段。但作为一种全新的投融资模式,在没有任何法律文件进行规范的情况下,该模式如何进行实践操作显得障碍重重。在BT建设中,各方的法律关系性质如何?项目的物权归属如何界定?当前理论界争议较多。而法律关系及物权归属又直接影响到项目运作过程中二次融资模式的开展。本文试图从理论对上述问题进行分析论证,进而得到结论以指导实际工作。

【关键词】BT 主体关系物权归属二次融资模式

一、BT模式中各方主体及法律关系分析

BT模式作为一种全新的投融资建设模式,在实施过程中涉及投资、融资、施工、监理、工程竣工验收、移交、回购等一系列活动,相应地,其参加主体也包括项目发起人、投资人、贷款人、施工单位、监理单位等多方主体,而其中最核心的应是项目发起人、项目主办人及项目公司。各相关主体以一系列合同关系作为纽带,各方的权利义务也是通过合同方式进行约定。

(一)项目发起人与项目主办人的关系:授权法律关系

BT项目的发起人为政府方,实践中一般是由政府相关部门或其授权的机构作为项目发起人,项目发起人在BT项目建设过程中履行项目业主的职责。项目主办人是项目发起人通过招投标方式选择的项目投资人,作为独立的法人主体,项目投资人通过与项目发起人签订的《BT投资建设合同》并按合同约定独立进行项目的具体操作。BT项目发起人以合同方式将项目的开发建设权利授权给项目主办人,项目主办人依据合同约定进行投资建设并获取报酬,双方是一种基于特定的基础设施项目投资形成的一种授权法律关系。

(二)项目公司与项目主办人的关系:公司与股东的关系

项目公司是项目主办人依据《BT投资建设合同》的约定投资设立的企业法人,具体从事BT项目的融资、建设,在BT项目建设过程中以自己的名义独立签订合同,对外承担法律责任。项目公司成立后,《BT投资建设合同》中项目主办人相应的权利义务由项目公司进行承接。项目主办人作为投资者,在履行完出资义务后,成为项目公司的股东,对项目公司依公司法规定承担有限责任,同时享有公司法规定的公司股东权利。

(三)项目发起人与项目公司的关系:监督与被监督的关系

BT项目的概念

BT(Build Transfer)即建设移交,是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式,是指根据项目发起人通过与投资者签订合同,由投资者负责项目的融资、建设,并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人,项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。大部分BT项目都是政府和大中型国企合作的项目。 BT-BOT BT投资是BOT的一种转换形式,是指一个项目的运作通过项目管理公司总承包后,由承包方垫资进行建设,建设验收完毕再移交给项目业主。BOT是对Build-Own-Transfer(建设—拥有—转让)和Build-Operate-Transfer(建设—经营—转让)形式的简称,现在通常指后一种含义。而BT是BOT的一种历史演变,即Build-Transfer(建设—转让),政府通过特许协议,引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设,基础设施建设完工后,该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。 BT模式介绍 众所周知的金融危机给国际国内的固定资产投资,工程建设都带来了很大的冲击,许多企业资金链断裂,上下游产业链条不能有效衔接,一些想建设或正在建设的项目不能实施,同样作为建筑总承包企业也面临业务量的萎缩。 BT模式特点 BT模式作为一种新兴的工程建设管理模式,近年来在国内得到了蓬勃发展,较好的解决了因为建设单位资金紧张而不能实施工程的难题,尤其是一些政府牵头开发投资的公益性项目应用较多。BT模式具体是指业主授权BT承包商对项目通过融资建设,建设后整体移交给业主,业主用建设期间以及工程完成以后所募集的资金,以偿付企业的融资本金及利息的一种新型的项目管理模式。 一些现金流充足的企业,业绩较好,有一定融资能力的总承包企业就可以采用BT模式,扩大企业的业务量,延伸企业经营的范围,扩大市场占有量。去年在国家为刺激经济增长,投放四万亿重大经济调整政策下,我华建公司立即认识到这是一个壮大发展的好消息,公司制定了打造百亿规模的计划,我们新开辟了山东、湖北、广西等市场,同样审时度势在企业总部所在地江苏扬州积极与政府合作,顺应政府开发的需要,实施BT模式。 采用BT模式的注意事项 BT模式最大的风险仍然是资金,其次是市场价格。总承包企业应有优良的企业信誉,在危机面前或者危机来临,信誉才是最好的护路神,有了好的信誉,企业在融资,在供应商、分包商等上下游产业链上才能寻求更多的合作伙伴,共同把蛋糕做大做好。笔者所在公司有着20多年的建筑施工管理积累,作为国家第一批特级总承包企业之一,无论在建筑产品、市场信誉、合作伙伴等方方面面都有着很强的集聚效应和整合功能。 在意识方面,无论是企业的所有者还是经营者,从思想意识上要有一个充分的准备,要进行角色和工作思路的转换;在人才方面,要有懂得BT模式具体做哪些工作的专门人才,每一项工作如何去开展,做到什么深度,挖掘哪些潜力,能创造出多大利润。为实现BT

BT项目融资方案、保证措_施

项目融资方案、保证措施 一、公司概况 公司简介 二、资产分析 财务状况 三、工程内容 本工程概况 四、资金来源 充分利用自有资金,遇不足时,考虑向建设银行贷款。 五、可行性研究分析 某工程位于某市经济开发区,是开发区的重要基础设施建设项目,该项目的建设,必定会推动开发区的发展,成为连接开发区各企业,以及开发区与外界的交通要道,也体现了政府为企业着想,以及对开发区的重视。而我们施工企业,作为某市的建设者,对于该项目,也有义不容辞的责任和义务。该工程计划投资核算成本大约为市政造价1800万元、利息50万元、不可预见费100万元,预计投资回报总额为2100万元,投资回报率为10%。本分析报告中投入成本及销售收入基本符合市场形势,成本已打足,收入中充分考虑优惠政策因素,开发投资效益回报率10%。本项目计划开发期限初定210日历天完成,开发原则是公司内部分期投资,以降低公司短期资金压力。在投资的过程中始终以“成本最低化,效益最大化”的工作方针,考虑到本工程由市财政担保,本工程的投资应该没有风险的。 六、保证措施 随着城市基础设施和公路交通建设的迅猛发展,仅靠政府财政投入、国债筹资等传统资金募集方式,难以满足经济高速增长的需要,对一些投资额不是很大、建设周期较短、回收见效较快的市政、交通等基础设施项目,采

用“企业投资建设—建成移交政府—政府分期回购”的BT运作方式来进行项目投资建设,已逐渐成为政府与企业间进行经济合作的一种极为有效的新模式,它具有融资能力强、建设效率高、政府风险小和投资回报高等优点,深受政府和企业的青睐。 但是BT项目不同于一般建设工程项目,由于主体的多元性和客体的特殊性,导致了工程的复杂性,如何保证工程的顺利进行,健全机构、明确职责、理顺关系是确保项目建设稳步、顺利进行的关键。为此,我公司制订了一系列的规章制度及相应措施: 1、通过规范计量程序确立投资控制管理的基本操作模式 施工展开后,如何在BT模式下进行项目投资控制管理,在保证工程质量的前提下,最大限度做到科学合理地控制好建设投资,成为摆在参建各方的又一关键性的问题。我们公司的计量和投资控制的基本思路是:施工单位提出报验和计量后,合同内工程量以监理为主体负责、协调办和项目公司监督的方式进行控制,合同外工程量由协调办、项目公司为主体负责,监理监督的方式进行控制,就是由三方共同进行监控、监督和管理。 2、加强项目进行宏观控制和管理 由于市场范围的扩大,对经营策略和运行机制提出了更高的要求,如何以资产连接为基础,强化外地项目的制度连接和文化连接、共同创造、共同享用同一个品牌成为项目管理的新要求。这种连接在项目的实施中具体体现在两个方面:一方面,以总公司工程事业部和项目投资管理办为监管中心,对项目的财务、成本、进度、质量等进行全面跟踪管理;另一方面,项目经理部以统一的经营理念、质量方针、企业文化、服务宗旨贯穿于项目管理的全过程。 3、科学制定适用于项目的标后管理办法 进度控制管理。在进度管理上,首先是明确目标,把目标量化、细化,使大家都明确这个目标里的月、旬目标是什么,主要管理人员人手一份;其

政府项目投融资多种模式分析

政府项目投融资多种模式 ——优劣和适用性分析 城市投融资建设的当前形势 城市建设投融资问题是一个困扰我国城市建设和发展的重要问题,尤其是我国GDP已经连续几年高速增长,当前正面临经济过热和固定资产投资增长过快的压力,导致国家实施了紧缩性的宏观调控政策,银根和地根的相对收紧,使资金供给的矛盾更加突出。而城市建设对地方经济增长可以产生向前诱发效应、伴随效应、后续波及效应、等多方面贡献。但是,建设速度的加快,投资强度的加大,也使各级政府在财政资金的投入方面捉襟见肘,承受了巨大的资金压力。面对巨大的投资需求,单靠政府财政投入已无法满足建设的需要。长期以来,政府以投资者、管理者和经营者的多重身份全面介入政府投资项目的投资建设管理中,职能交叉,既是运动员,又是裁判员,形成了一种高投入,高消耗,低效率的公共产品生产模式,政府部门并没有完全从城市基础设施及市政公用事业的赢利性领域退出来着重发挥自身的战略制定、决策、指导、监督和公共服务的作用。如何加快政府投资项目融资方式的改革,提高投资效率,广泛吸引社会资本进入城市基础设施建设等领域,解决大规模集中建设时期的资金供需矛盾,成为了我国政府投资项目建设中的重要问题。

而在我国,政府投资项目又被称为政府工程项目,是指为了适应和推动国民经济或区域经济的发展,满足社会的文化、生活需要,以及处于政治、国防等因素的考虑,由政府通过财政投资,发行国债或地方财政债券,利用外国政府赠款以及国家财政担保的金融组织贷款兴建的固定资产投资项目。通常可以将政府投资项目划分为经营性项目(如项目在运营后有盈利保障的轨道交通、公路、港口、机场、电力、供水、环境卫生设施、垃圾处理系统等基础设施项目)和非经营性项目(如政府办公楼、学校、医院等公共工程和公益事业)。 对于基本没有盈利的公益性公共工程(非经营性项目)建设,一般由政府担任投资主体,资金来源以政府财政投入为主,应大力推行代建制,依靠社会专业力量提高政府投资项目的建设水平。而对于经营性项目,由于项目的资金需求量大,投资建设期长,但能获得一定程度的回报,可以通过多种方式吸引多元化投资主体,引入私人资金参与投资建设,拓宽政府投资项目的融资渠道。 我国城市基础设施建设资金来源结构: 一、银行信贷资金。却可能造成政府过度负债,难以为继或因政府财力信用不足,银行怠于放款。 二、土地出让金。但土地资源有限,难以成为长期持续的建设资金来源。 三、吸引社会资金。即市场化融资。

BT项目和垫资项目区别

BT模式与垫资施工 一、BT模式 BT(Build-Transfer)即建设-移交,是当今国际基础设施项目建设领域中被普遍采用的投资建设模式,系指根据项目发起方通过对选定的投资者予以授权,由投资者负责进行项目的建设。包括筹措资金,并在规定时限内将建成的符合质量要求的项目移交项目发起人,项目发起人根据事先签订的回购合同在一定期限内分期向投资者支付项目总投资并加上合理资金回报。 因此,BT是一种投资方式有别于普通的工程施工。 二、垫资施工 垫资施工是指建设工程的发包方不用预付和按工程进度支付给施工承包商工程款,而是作为施工承包商的建筑企业预先垫付一定数额的工程款,带资施工到预定部分,再由发包方进行偿付。 三、两者的区别 在BT模式和垫资施工承包模式中,都存在发包方后付款项的情况,但两者存在本质的区别。具体包括 1、核心合同性质不同。在BT模式中双方签订的核心合同——BT模式投 资建设合同属于具有投融资性质的新型合同而在垫资施工承包模式中双方签订的合同属于《中华人民共和国合同法》规定的建设工程合同。 2、核心合同内容不同。BT模式投资建设合同包括融资、征地拆迁、建设管 理、工程施工、验收移交等内容而垫资施工承包中的建设工程合同的 主要内容仅包括工程施工等。 3、适用范围不同。BT模式专门适用于基础设施或公共事业项目而垫资施 工承包可以使用于各类工程项目包括私营工程项目等。 4、风险分担不同。BT模式项目主办人及BT模式项目公司承担建设期间的风 险包括融资、投资、质量、进度控制风险以及其他风险BT模式项目 发起人承担项目建成移交之后的营运及其他风险而垫资施工承包中 发包方作为业主对工程享有所有权不仅要承担建设期间的风险还要 承担工程竣工后的销售和营运风险。对施工方来说其根据合同预定承担 施工及其相对应的风险主要是垫资得不到偿付的风险。 四、政策要求 2006年,建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行联合发布的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》(建市[2006]6号)中,明确指出凡是政府投资项目不得进行带资建设,但其不适用范围仅包括了

BOT、BOO和BOOT项目融资模式对比

BOT、BOO和BOOT项目融资模式对比自然资源开发和基础设施建设这类投资数额大,建设周期长、风险大,单靠项目主办人的力量无法筹集如此大规模的资金,项目主办人也无力承担项目失败的风险,且传统的融资方式也满足不了上述项目的需要,在这种情况下,人们创造出项目融资这一方式。无追索权项目融资和有限追索权项目融资作为项目融资的两种基本类型在实践中不断被发 展和完善,比较成熟的模式是BOT结构。BOT有三种具体形式:BOT、BOO、B00T,除此之外,它还有一些变通形式。 BOT(Build—Operate—Transfer)即建设—经营—移交,该模式是政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商,承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营,并回收成本、偿还债务、赚取利润,特许期结束后将项目所有权移交政府。实质上,BOT融资方式在我国称为“特许权融资方式”,其涵义是指国家或者地方政府部门通过特许权协议,授予签约方承担公共性基础设施(基础产业)项目的融资、建造、经营和维护。在协议规定的特许期限内,项目公司拥有投资建造设施的所有权,允许向设施使用者收取适当的费用,由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报。特许期满后,项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。

BOO(Build-Own-Operate)即建设—拥有—经营,该模式是一种正在推行中的全新的市场化运行模式,即由企业投资并承担工程的设计、建设、运行、维护、培训等工作,硬件设备及软件系统的产权归属企业,而由政府部门负责宏观协调、创建环境、提出需求,政府部门每年只需向企业支付系统使用费即可拥有硬件设备和软件系统的使用权。这一模式体现了“总体规划、分布实施、政府监督、企业运作”的建、管、护一体化的要求。BOO模式的优势在于,政府部门既节省了大量财力、物力和人力,又可在瞬息万变的信息技术发展中始终处于领先地位,而企业也可以从项目承建和维护中得到相应的回报。 BOOT(Build-Own-Operate- Transfer)建设—拥有—经营—移交,则是私人合伙或某国际财团融资建设基础产业项目,项目建成后,在规定的期限内拥有所有权并进行经营,期满后将项目移交给政府。 一、BOT与BOO 1、相同点。BOT和BOO模式最重要的相同之处在于,它们都是利用私人投资承担公共基础设施项目。在这两种融资模式中,私人投资者根据东道国政府或政府机构授予的特许协议或许可证,以自己的名义从事授权项目的设计、融资、建设及经营。在特许期,项目公司拥有项目的占有权、收益

BT项目融资方式的产生背景及发展现状

杭州投融界互联网金融服务有限公司 [标签:标题] BT项目融资方式的产生背景: 1. 随着我国经济建设的高速发展以及国家宏观调控政策的实施,基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击,如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。  2. 原有的投资、融资格局存在重大的缺陷,金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔,资金缺乏有效的封闭管理,风险和收益分担不对称,金融机构、开发商、建设企业不能形成以项目为核心的有机循环闭合体,优势不能相补,资源没有得到合理的流动与运用。  BT项目融资方式的发展现状: BT项目融资方式的发展时间短,是新生事物,BT项目融资方式是由BOT项目融资方式衍生而来的,标准意义的BOT项目较多,但类似BOT项目的BT项目却并不多见。  自20世纪80年代我国第一个bot项目实施建设以来,经过多年的发展,bot融资模式已经为大众所熟悉,而bt模式做为bot模式的一种演变,也逐渐作为政府投融资模式的一种,被用来为政府性公共项目融资。 大型BT项目的案例有:佛山市市政基础设施BT建设项目工程、天津津滨轻轨项目、北京地铁奥运支线、南京地铁二号线一期工程等。 

杭州投融界互联网金融服务有限公司 2004年,国务院颁布的《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004]年20号),明确规定“放宽社会资本的投资领域,允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域”,“各级政府要创造条件,利用特许权经营、投资补助等多种形式,吸引社会资本参与有合理回报和一定投资回收能力的公益事业和公共基础设施的建设”。此政 策背景可谓是bt模式获得发展的一个重要因素。

PPP、BOT、BT模式简介及比较

PPP、BOT、BT模式简介及特点 一、模式简介 项目PPP(Public-Private Partnership)融资模式也可称为“公私合营”融资模式,是指政府增强公共产品和服务供给能力,提高供给效率,通过特许经营、购买服务、股权合作等方式,与社会资本建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。是适用于基础设施、公用事业和自然资源开发等大中型项目的越来越流行的重要筹资手段。“鸟巢”就是中国首例实行PPP经营模式的体育馆。政府出了58%,中信联合体出了42%,联合体中,中信、城建、金州的股份分别是65%、30%和5%。” BOT(Build—Operate—Transfer)即建设—经营—转让,是指政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权,许可其融资建设和经营特定的公用基础设施,并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款,回收投资并赚取利润;特许权期限届满时,该基础设施无偿移交给政府。 BT(Build—Transfer)即建设—移交,是指政府经过法定程序选择拟建的基础设施或公用事业项目的投资人,并由投资人在工程建设期内组建BT项目公司进行投资、融资和建设;在工程竣工建成后按约定进行工程移交并从政府的支付中收回投资。

BT属于BOT的一种演变形式,政府在项目建成后从民营机构中购回项目(可一次支付也可分期支付);与政府借贷不同,政府用于购买项目的资金往往是事后支付(可通过财政拨款,但更多的是通过运营项目收费来支付);民营机构用于建设的资金可自己出但更多的是获取银行的有限追索权贷款。 二、PPP模式与BOT、BT模式的比较 (一)BOT、BT等融资模式。多是由社会投资人独立完成某一阶段的工作,如独自承担项目融资任务、独自完成项目建设、独立负责项目特许期的运营和维护工作。各参与方缺乏充分合作,利益冲突大,由于项目周期长,风险分配往往不尽合理。在城镇建设中,政府虽然积极引资,但由于考虑到一些地方政府扶植政策少、资源稀缺、项目边界条件较差、项目预期收益不明朗、政府财政力量薄弱等因素,投资人往往不愿承担风险。 (二)PPP模式。与BOT、BT等其他融资模式相比,PPP 模式最大的不同在于,在PPP模式中,政府部门与社会投资人的合作始于基础设施项目的确认和可行性研究阶段,并贯穿于项目的整个生命周期。首先是政府部门以项目发起人身份根据基础设施建设的需要,选择合适的社会投资人开展伙伴式合作,共同对项目进行确认,并为此组建专门的项目公司。其次项目公司根据双方达成的协议确定风险分配方

常见的政府项目建设融资模式

常见的政府项目建设融资模式 一、三种模式的含义 在当前民间资本参与政府项目建设的合作模式主要有三种提法,分别是:BOT模式、PPP 模式、ABS模式。 BOT模式的含义 BOT(build—operate—transfer)即建设—经营—转让,是指政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权,许可其融资建设和经营特定的公用基础设施,并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款,回收投资并赚取利润;特许权期限届满时,该基础设施无偿移交给政府。 BOT是英文建设——运营——移交的缩写。在国际融资领域BOT不仅仅包含了建设、运营和移交的过程,更主要的是项目融资的一种方式,具有有限追索的特性。所谓项目融资是指以项目本身信用为基础的融资,项目融资是与企业融资相对应的。通过项目融资方式融资时,银行只能依靠项目资产或项目的收入回收贷款本金和利息。在这种融资方式中,银行承担的风险较企业融资大得多,如果项目失败了银行可能无法收回贷款本息,因此项目结果往往比较复杂。为了实现这种复杂的结构,需要做大量前期工作,前期费用较高。上述所说的只能依靠项目资产或项目收入回收本金和利息就是无追索权的概念。在实际BOT项目运作过程中,政府或项目公司的股东都或多或少地为项目提供一定程度的支持,银行对政府或项目公司股东的追索只限于这种支持的程度,而不能无限的追索,因此项目融资经常是有限追索权的融资。由于BOT项目具有有限追索的特性,BOT项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表,这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金,所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。 PPP模式的含义 狭义定义 从各国和国际组织对PPP的理解来看,PPP有广义和狭义之分。广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作关系,而狭义的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称,包含BOT、TOT、DBFO等多种模式。狭义的PPP更加强调合作过程中的风险分担机制和项目的衡工量值(ValueForMoney)原则。 广义定义

中央空调BT模式简介与部分项目案例

BT模式简介1.BT BT是英文Build (建设)和Transfer (移交)缩写形式,意即“建设-- 移交”,是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式,它是指项目业主与投资者成立的项目公司签订特许权协议,在协议规定时间内由项目公司安排融资与建设,并承担项目建设风险,直到项目建成竣工验收合格后由业主进行回购的一种投融资建设模式。目前采用BT模式筹集 建设资金成了项目融资的一种新模式。BT 模式下,投资方受业主委托,按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程的承包;同时,工程总承包企业自行承担项目的全部投资,由业主委托指派工程监理,竣工验收合格后向业主移交项目,并由业主向工程总承包企业支付回购价款。因此BT模式也被称为回购模式。 BT 模式主要适用于建设公共基础设施,BT 建设承包人 负责建设资金的筹集和项目建设,并在项目完工时立即移交给建设单位(通常为政府),建设单位向BT建设承包人支付 工程建设费用和融资费用,支付时间由BT建设双方约定(可 能是工程建设开始,也可能是工程建设完成后开始)。因此, BT是通过融资进行项目建设的方法。 和传统的投资建设方式相比,采用BT方式可以降低工程造 价,有效缓解项目业主的资金压力,提高资金使用效率,分散投 资风险;可以降低工程实施难度,提高投资建设效率,有利于提升项目管理水平和引进先进技术;同时对大型建筑企业而言,是一种良好的投资渠道,既

有利于避免与中小建筑企业的恶性竞争,又能发挥企业自身技术和资金的综合优势。 2. BT与狭义BOT模式的区别 BT模式虽然是BOT模式的一种衍生品,但两者却存在很大的差异,集中表现在: (1)运作过程及投资回报方式不同。BOT模式中的项目公 司既要将项目建成又要进行经营,其收益来源包含工程施工获利以及对建成项目按合同约定的经营收入,而BT模式的经营由政 府或政府机构完成,投资者只要负责项目建成,其收益来源主要是工程施工获利和按合同约定的投资回报率。 (2)项目移交转让时间不同。BOT项目的转让日期在特许经营期末,即按约定由建设方经营一段时间后再转让给业主。而B T 项目的移交转让日期在项目建成后,经验收合格由业主进行回购,移交时间的长短由双方签订的合同确定。 (3 )风险分担不同。BOT模式由投资者进行建设,经营若干年后无偿移交给政府或其所属机构,需承担投标、建设、经营及转让期间的一切风 险;BT 项目投资人只需承担投标、建设、转让的风险,不存在经营风险。 3. BT与垫资 BT 模式虽然近年来在我国获得较快发展,但作为一项新生 事物,整个行业对BT模式的认识以及相关立法工作还处在探索阶段,特别是对BT模式与垫资工程总承包的本质区别普遍存在错误认识。为此,我们根据在

项目融资模式分析

项目融资模式分析 在BOT融资模式下,政府将民间资本引入到沼气工程建设项目 之中,项目公司利用特许经营权安排融资,地方政府机构是项目发起。 一、几种项目融资模式的分析与比较 (一)BOT模式 即“建设-经营-移交”,是私营机构参与国家基础设施建设的 一种形式。其大致思路由以下几步构成,首先由项目所在国政府或者相关所属机构对项目的建设和经营提供一种特许权协议作为项目融 资的基础,然后由本国或外国公司作为项目的投资者和经营者来安排融资,同时承担风险,开发建设项目并在约定的时间内经营该项目以获取商业利润,最后,按照协议约定将项目转让给相应的政府机构。BOT项目融资中最基本的要素是特许权[1]。BOT方式有诸多优势:(1)有利于转移和降低风险;(2)能减少政府的直接财政负担;(3)BOT融资方式可以提前满足社会和公众的需求;(4)有利于提高项目的运作效率;(5)BOT项目通常都是由外国的公司进行承包,这会给项目所在国带来先进的技术和管理经验,既给本国的承包商带来较多的发展机会,也促进了国际经济的融合。其次,BOT方式具有独特的定位优势和资源优势,这种优势确保了投资者获得稳定的资金回报率。 (二)ABS模式 即资产支撑的证券化,是一种新型的融资方式,是信贷资产证 券化的一种,指发起人(资金需求方)在未来产生稳定、可预测的现金流的资产基础之上,经过一定的汇集组合,通过信用评级手段,以资

产所产生的预期现金流为支持,向投资人(资金供给方)发行证券、筹集资金,并将日后收到的现金流偿还给投资者,从而实现发起人筹到资金、投资人取得回报的目的[2]。ABS模式的经济实质在于,通过信用增级这种特有的提升信用等级的方式,使得原先资信水平较低的项目得以进入国际优质的高档证券市场,享受到高级证券市场的高资信等级、高债券安全性以及高流动性、低债券利率等多种好处,得以很大程度的降低发行债券募集资金的成本[3]。ABS模式有以下主要特点:(1)通过在国际高档证券市场上发行债券筹集资金,资本市场流动性强,资产回报较高[4],资产周转速度快,因而容量较大,资金渠道多样化[5],因此该模式能够大规模地筹集资金[6]。 (2)ABS融资方式中,清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,资产支持证券对原始权益人没有追索权,因此资产的风险主要由投资者和担保机构承担。同时,在资本市场上发行的债券被较多数量的投资者购买,从而使得投资风险得以进一步分散。 (3)ABS融资模式通过SPV发行高档债券筹集资金形成的负债,并不反映在原始权益人自身的资产负债表上,从而避免了对于原始权益人资产质量的条件限制。 (4)债券利率低,并且由于采用了应用SPV来进行信用增级的措施,且涉及的环节较少,在很大程度上减少了酬金、手续费等中介费用,降低了筹资成本。这是ABS融资模式的最大优势所在。 (5)ABS模式能够充分利用外部信用保证的支持,避免了原始权益人资产质量和信用水平对项目融资的应用限制。

bt项目公司主要职责

(一)BT模式下项目参与各方的地位 对于BT项目发起人来说,在BT模式项目建设中,BT模式发起人通过BT模式项目投资建设合同,将建设单位应当承担的责任,转移给了BT项目主办人或者BT项目公司。BT模式 项目的项目主办人或者项目公司处于项目建设的主导地位,而BT模式项目发起人的责任, 则转变为项目建设的“监督、协调、服务”。 由于项目建设期间的筹资、投资职能,建设管理职能BT模式项目发起人转移给BT模式项目主办人或项目公司。因此,对于BT模式的项目发起人来说,其在选择BT模式项目主办人时,仍处于主导地位,有权选择确定谁,而在项目施工期间,其地位则由主导转为监督 、 协调,没有控制权,在项目接受期间,其主导地位将得到恢复。 (二)BT模式下项目建设各方的职责 1.业主的职责 项目业主主要做好项目初步设计或者施工图批准前的所有前期工作、监督投融资人资金的到位、使用和建设管理情况,审查建设总进度计划,组织回购等工作。因项目业主原因不能按期履行回购条款的,项目业主应承担相应责任。 具体而言,BT模式下项目业主的职责主要有如下几点: (1)按照政府投资项目基建程序开展项目建议书、工可、规划、用地、环评等相关前期工作;负责可研编

制、方案设计、初步设计、施工图设计等前期工作;负责配合相关部门 进行征地及拆迁安置补偿工作; ⑵按照规定办理项目涉及的相关审批手续,委托有资质的中介机构编制满足施工需要的设计文件及其他技术资料; (3)编制BT融资实施方案,并按程序报批,落实回购资金来源及回购担保措施; (4)依据BT项目的复杂程度、工期、投资额,确定履约保证金的额度; (5)编制项目概算和竣(交)工财务决算,送市财政投资评审中心审核,并经市财政局批复 后,作为控制项目总投资和确定项目实际总投资的依据; ⑹根据批准的BT项目实施方案,依法组织BT项目招标、工程监理招标及合同项下其他招标投标活动,签订与项目相关的合同;如因国家政策调整导致原合同相关条款无法执行,BT 项目业主与投资建设方重新修订合同; (7)做好项目施工外部环境协调工作,督促项目投融资人抓好现场安全文明施工管理;按照相关法律法规,遵循市场化、规范化的原则,以公开招标的方式选择工程项目的勘察、设计、监理单位; (8)监督投资建设方按合同规定的进度(工期)和质量(标准)等要求完成项目建设工作, 监管投资建设方的建设资金到位及使用情况,并监督项目监理单位的监理工作;(9)协助BT 投资人按规定办理项目报建、验收等相关手续;自行或委托具有 相应资质的评审机构对BT项目竣工结算和财务决算进行初步审查,配合市财政局进行项目 竣工结算和财务决算审核;

地方政府融资的主要方式以及项目融资模式

地方政府融资的主要方式 (一)财政拔款 1、本级财政拨款、 2、争取上级财政拨款资金 3、结合有关项目建设,向上级有关单位争取专项资金支持 4、争取上级专项政策或试点单位支持 (二)债务性融资 包括地方政府的银行贷款和地方政府债券(国债转贷或中央代发)、政府性投资公司(政府融资平台)的银行贷款和公司债券、信托融资等。 1.商业银行贷款 目前国内大部分地方政府的负债是商业银行贷款,这些贷款由于取得容易,程序简单,一旦出现还款紧张的情况,还可以利用政府同银行的关系进行一定的融通,因此,被各地政府广泛使用。 但一般期限较短,利率较高,各种限制条件较多,且随着银行不良贷款问题引起广泛的关注,还贷越来越刚性,形成较大还款负担。 2.利用主权外债 主权外债是主权国家对外的债务。 (1)外国政府贷款。是指外国政府向发展中国家提供的长期优惠性贷款。北京利用较多,县市区很难。 (2)国际金融组织贷款。向我国提供多边贷款的国际金融组织主要是世界银行、国际农业发展基金组织和亚洲开发银行。要有特定项目,利率优惠期限长,但审核严格且审批时间长,难以拿到。

3.地方政府债券 发行城投类企业债券,债券融资相比股票融资具有投资风险小的优点。国内实践证明,只要将债券利率贴补到比同期贷款利率低1—2个百分点,便可极大地增强城投类企业债券融资的吸引力。 城投类企业债券是通过设立隶属于政府的企业作为融资平台进行债券融资,但是它又区别于真正意义上的企业债,发行方主要承担地方政府的相关职能并享受相应的优惠政策,很少基于利润最大化原则进行自主经营、自负盈亏。通过信托公司发行信托产品融资。信托产品有两种方式: 一种是信托公司直接利用银行资金;一种则是银行向个人发行理财产品。 4.资源性融资 是各级地方政府利用政府所掌握的资产和公共资源筹措的资金,包括有形资产(资源)融资(如项目融资与土地融资)和无形资产(资源)融资(如特许经营权融资); 开发土地资源:这是最大的融资渠道,但目前有越来越多的限制。 通过总结各地区经验,对土地开发可以使用一个前提、两种理念、五种方法三位一体的操作思路: 一个前提: 土地储备制度。是指由政府依照法律规定,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市总体规划,通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地,直接或进行前期开发后储备,并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地,调控各类建设用地需求的制度。

什么是BT模式

什么是BT模式 BT模式的概念 1. BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式,意即“建设--移交”,是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。 2. BT模式是BOT模式的一种变换形式,指一个项目的运作通过项目公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主,业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。 3. 目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。BT模式产生的背景 1. 随着我国经济建设的高速发展及国家宏观调控政策的实施,基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击,如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。 2. 原有的投资融资格局存在重大的缺陷,金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔,资金缺乏有效的封闭管理,风险和收益分担不对称,金融机构、开发商、建设企业不能形成以项目为核心的有机循环闭合体,优势不能相补,资源没有得到合理流动与运用。 BT模式的运作 1. 政府根据当地社会和经济发展需要对项目进行立项,完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作,将项目融资和建设的

特许权转让给投资方(依法注册成立的国有或私有建筑企业),银行或其他金融机构根据项目未来的收益情况对投资方的经济等实力情 况为项目提供融资贷款,政府与投资方签订BT投资合同,投资方组建BT项目公司,投资方在建设期间行使业主职能,对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。 2. 项目竣工后,按BT合同,投资方将完工验收合格的项目移交给政府,政府按约定总价(或计量总价加上合理回报)按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。 3. 政府在BT投资全过程中行使监管,保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。投资方是否具有与项目规模相适应的实力,是BT项目能否顺利建设和移交的关键 实施BT模式的依据 1. 根据《中华人民共和国政府采购法》第二条“政府采购是指各级国家机关、事业单位和团体组织,使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。” 2. 根据中华人民共和国建设部[2003]30号《关于关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》第四章第七条“鼓励有投融资能力的工程总承包企业,对具备条件的工程项目,根据业主的要求按照建设—转让(BT) 、建设--经营--转让(BOT) 、建设—拥有--经营(BOO) 、建设--拥有--经营--转让(BOOT)等方式组织实施。” BT模式的运作过程

BT项目与全垫资施工

BT模式与垫资施工 一、BT模式: BT(Build-Transfer)即建设-移交,是当今国际基础设施项目建设领域中被普遍采用的投资建设模式,系指根据项目发起方通过对选定的投资者予以授权,由投资者负责进行项目的建设(包括筹措资金),并在规定时限内将建成的符合质量要求的项目移交项目发起人,项目发起人根据事先签订的回购合同在一定期限内分期向投资者支付项目总投资并加上合理资金回报。因此,BT是一种投资方式,有别于普通的工程施工。 二、垫资施工: 垫资施工是指建设工程的发包方不用预付和按工程进度支付给施工承包商工程款,而是作为施工承包商的建筑企业预先垫付一定数额的工程款,带资施工到预定部分,再由发包方进行偿付。 三、两者的区别: 在BT模式和垫资施工承包模式中,都存在发包方后付款项的情况,但两者存在本质的区别,具体包括: 1、核心合同性质不同。在BT模式中,双方签订的核心合同——BT模式投资建设合同属于具有投融资性质的新型合同,而在垫资施工承包模式中,双方签订的合同属于《中华人民共和国合同法》规定的建设工程合同。

2、核心合同内容不同。BT模式投资建设合同包括融资、征地拆迁、建设管理、工程施工、验收移交等内容,而垫资施工承包中的建设工程合同的主要内容仅包括工程施工等。 3、适用范围不同。BT模式专门适用于基础设施或公共事业项目,而垫资施工承包可以使用于各类工程项目,包括私营工程项目等。 4、风险分担不同。BT模式项目主办人及BT模式项目公司承担建设期间的风险,包括融资、投资、质量、进度控制风险以及其他风险,BT模式项目发起人承担项目建成移交之后的营运及其他风险,而垫资施工承包中,发包方作为业主对工程享有所有权,不仅要承担建设期间的风险,还要承担工程竣工后的销售和营运风险。对施工方来说,其根据合同预定承担施工及其相对应的风险,主要是垫资得不到偿付的风险。 四、政策要求: 2006年,建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行联合发布的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》(建市[2006]6号)中,明确指出凡是政府投资项目不得进行带资建设,但其不适用范围仅包括了BOT等模式,而并未明确指出不适用的范围亦包括BT模式。

bt项目概述

一、BT合同与全额垫资界限(对施工企业而言,力争签订有实质意义的BT合同) (一)控制权不同 在BT特许协议下,出资方获得特许经营权,是项目的主办者,对项目拥有全面控制权,有时拥有项目产权,在项目建设中的身份往往是建设单位(业主)。但是,全额垫资工程总承包合同中承包方不是项目业主,而是受雇于项目业主,对项目的控制权很小。 (二)主要权利义务不同 在BT特许协议下,特许方的主要权利是移约收回项目权利(包括项目控制权、项目产权等),获得按约定条件投资建设完成的项目成果;主要义务是将项目的投资建设权授予对方,支付项目价款(该价款中包括了被特许方的项目投资支出及合理利润)与及时接受项目移交。被特许方的主要权利是按约定条件获得项目价款,主要义务是按条件对项目投资,组织建设,在竣工后依约移交给特许方或特许方指定第三方。 在全额垫资工程总承包合同下,发包方的主要权利是获得承包商按约定建设完成的项目工程成果;主要义务向承包商支付报酬与及时接受工程成果交付。承包方的主要权利是获得报酬,主要义务是按约定完成项目建设工作并交付工作成果。 二、BT合同核心内容及其风险防范 (一)项目描述 特许项目描述是对BT特许标的的描述,关系到合同当事人的工作范围与界限,一般位于合同开篇,容易被误解为是一般合同的套话。但是特许项目描述是一项涉及经济发展、建筑工程等技术性很强的工作,但同时也是具有重要法律意义的工作。因此,对特许项目的描述,应当尽量准确、完备和具有指导性。在某些特许协议文本中,对项目描述不够重视,仅做一般泛泛介绍。 项目描述不准确、不完备、不具有指导性的后果有可能导致特许权所涉范围的争议。但是,对项目描述又不可能过于细化,一定的文字描述加附简图或者附政府立项批文或备案文件相关内容是可取的选择。 (二)特许期 在BT模式下,特许期的确定直接以工程建设期为基础,但不等同于工程建设期。在确定BT特许期之时,免不了要考虑项目前期准备、勘察设计、开工、竣工、验收备案等建设期相关事项,但是这些事项本身却不是BT特许合同特许期条款的必备内容,而是被特许方获得特许权之后对外签署的建设工程合同所必须直接约定的事项。 BT特许期条款关注特许权授予之起始日期,以及收回特许权之日期(一般也就是BT项目的移交日期)。特许权授予之起始日期一般为BT特许协议的生效时间,但是就生效时间

代建模式EPC模式及BT模式比较研究

市政基础设施投资中代建模式、EPC模式以及BT模式的比较研究 一、模式简介 1. 代建模式 1.1 概念 代建模式是指政府(项目业主单位)依法通过招投标的方式,选择社会专业化的项目管理单位(代建单位),负责项目的投资管理与建设施工组织工作,项目建成后交付给使用单位,政府支付给代建单位一定管理费用标准的制度。 1.2 产生背景 国内“代建制”的引入是为了解决建设单位工程建设项目专业管理人员和单位工程管理经验不足,通过投标等方式,选择专业化的项目管理单位负责建设项目的实施,严格控制项目投资、质量和工期,将项目建设与项目使用(单位)人分离,最终达到政府投资项目的建设管理模式,由“投、建、管、用”多位一体逐渐向“投、建、管、用”职能分离的转化。可见,代建制的实行是深化政府投资体制改革,充分利用社会专业化组织的技术和管理经验,提高政府投资项目管理水平、投资效益和工程质量,促进廉政建设的需要。 1.3 特征 代建制主要有以下特征:一是适用于非经营性政府投资项目;二是选择专业化的项目管理单位取代传统的临时性机构;三是通过市场化竞争选择代建单位;四是代建单位与使用单位分离;五是代建单位的管理目标或责任是严格控制项目投资、质量和工期。 1.4 代建模式分类 1.4.1 集中代建模式 集中代建是指政府专门成立一个常设性的机构或指派某一现存机构对政府投资项目进行集中代建。比如河北省社会公益项目管理中心、安徽省公益性项目建设管理中心、深圳市工务署、东莞市城建工程管理局等机构均属于集中代建机构。 集中代建的特点是:①代建机构一般属于政府行政机关或事业单位;②代建机构一般垄断政府投资项目的建设工作;③代建行为属于行政代理。 其优点是:①集中代建模式是政府行政职能的延伸,可动用庞大的行政资源

PPP,BOT,BT项目融资模式的概念及区别

PPP,BOT,BT项目融资模式的概念及区别 项目PPP(Public-Private Partnership)融资模式也可称为“公私合营”融资模式,是指政府和企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式, 是适用于基础设施、公用事业和自然资源开发等大中型项目的越来越流行的重要筹资手段。“鸟巢”就是中国首例实行PPP 经营模式的体育馆。政府出了58%,中信联合体出了42%,联合体中,中信、城建、金州的股份分别是65%、30%和5%。” BOT(Build—Operate—Transfer)即建设—经营—转让,是指政府通过契约授予私营企业(包括外国企业)以一定期限的特许专营权,许可其融资建设和经营特定的公用基础设施,并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款,回收投资并赚取利润;特许权期限届满时,该基础设施无偿移交给政府。 BT(Build—Transfer)即建设—移交,是指政府经过法定程序选择拟建的基础设施或公用事业项目的投资人,并由投资人在工程建设期内组建BT 项目公司进行投资、融资和建设;在工程竣工建成后按约定进行工程移交并从政府的支付中收回投资。 PPP 本质上和BOT 差不多,都是通过项目来融资——通过该项目的期望收益来融资的活动”。但PPP 的含义更为广泛,除了基础设施和自然资源开发,还可包括公共服务设施和国营机构的私有化,等等,因此,近年来国际上越来越多采用PPP 这个词,以取代BOT。 BT 属于BOT 的一种演变形式,政府在项目建成后从民营机构中购回项目(可一次支付也可分期支付);与政府借贷不同,政府用于购买项目的资金往往是事后支付(可通过财政拨款,但更多的是通过运营项目收费来支付);民营机构用于建设的资金可自己出但更多的是获取银行的有限追索权贷款。 BT投资是BOT的一种变换形式,是指一个项目的运作通过项目管理公司总承包后,由承包方垫资进行建设,建设验收完毕再移交给项目业主。BOT是对Build-Own-Transfer(建设—拥有—转让)和Build-Operate-Transfer(建设—经营—转让)形式的简称,现在通常指后一种含义。而BT是BOT的一种历史演变,即Build-Transfer(建设—转让),政府通过特许协议,引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设,基础设施建设完工后,该项目设施的有关权利按协议由政府赎回 政府和社会资本合作(PPP)业务知识简介 一、概念 政府和社会资本合作(PPP)(PPP模Public—Private—Partnership的字母缩写),是指政府与私人组织之间,为了合作建设城市基础设施项目,或是为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。 政府和社会资本合作(PPP),以其政府参与全过程经营的特点受到国内外广泛关注。PPP模式将部分政府责任以特许经营权(项目需要私人参与部分或全部投资,并通过一定的合作机

【项目管理知识】PPP融资模式及其与其他融资方式的比较

ppp融资模式及其与其他融资方式的比较这里重点介绍PPP融资模式及其与其他融资模式如BOT ABS TOT的比 较。 一、PPP的基本概念 PPP (Private-PublicPartnership)即公共部门与私人企业合作模式,是指政 府、营利性企业和非营利性企业以某个项目为基础而形成的相互合作关系的模式。通过这种合作模式,合作各方可以得到比单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时,政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业,而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。 PPP是一个完整的项目融资概念,其原始的形式是在_________ - ___ 备受关注 的BOT模式。较早的、比较正式的PPP模式出现在_________ ■年英国保守党政府提出的私人融资计划” (PrivateFi nan cel ni tiative,PF)中。当时,PF I模式大多用于运输部门的建设(在英国曾高达85%)。但是现在,作为PFI的后继者,PPP被广泛运用于各种基础设施项目的融资。 确切地说,PPP不是一种固定的模式,而是一系列可能的选择,如服务或者管理合同、计划-建设,计划-建设-运营,等等。这些不同的形式具有一些共同之处:( 1)希望转移更多的风险到私人部门;( 2)提高工程项目的成本利用效率;( 3)提高对社区使用者的收费效率和水平。 二、PPP模式的结构特点 PPP模式的组织形式非常复杂,既可能包括营利性企业、私人非营利性组 织,同时还可能有公共非营利性组织(如政府)。合作各方之间不可避免地会 产生不同层次和类型的利益和责任的分歧。只有政府与私人企业形成相互合作 的机制,才能使合作各方的分歧模糊化,在求同存异的前提下,完成项目目标。

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