河北省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：法律知识考试目的及要求模拟试题

河北省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：法律知识考试目的

及要求模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20％以下征收土地闲置费。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、临街深度价格修正率表的制作形式有__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．以上均正确

3、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

A：536

B：549

C：557

D：816

E：工业用地的监测点评估价格

4、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。

A．总效用

B．边际效用

C．总效用率

D．边际效用率

5、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。

A．最佳用途和最佳规模

B．最佳集约度

C．最佳规模和最佳集约度

D．最佳用途

6、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

7、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

A：6．0％

B：6．9％

C：8．8％

D：9．0％

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。

A：超出了估价机构业务范围的估价业务

B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D：承接后出现很大执业风险的估价业务

E：工业用地的监测点评估价格

9、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划

10、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

A：1

B：3

C：5

D：6

E：执行层的组织协调

11、__是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

12、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)．约定一年后一次付清。(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。

A：第(1)种情况

B：第(2)种情况

C：第(4)种情况

D：第(5)种情况

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列不属于在建工程抵押特点的是。

A：目的是取得在建工程继续建造资金的贷款

B：以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保

C：以转移占有的方式抵押给贷款银行

D：以不转移占有的方式抵押给贷款银行

E：执行层的组织协调

14、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。

A：1．67％

B：2．1％

C：2．3％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

15、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。

A：政府定价

B：双方协议

C：政府指导价格

D：拍卖、招标、挂牌出售

E：执行层的组织协调

16、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销

17、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A：相对较高的收益水平

B：易于获得金融机构的支持

C：能抵消通货膨胀的影响

D：提高投资者的资信等级

E：借款合同

18、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。A．250

B．500

C．750

D．1500

19、建设用地使用权出让，是土地级市场。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

20、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。

A：建筑红线后退距离

B：建筑控制高度

C：建筑密度

D：用地面积

E：执行层的组织协调

21、假设开发法是以__原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

22、房地产估价委托合同的内容可以不包括。

A：估价对象

B：估价目的

C：估价人员

D：委托人的协助义务

E：工业用地的监测点评估价格

23、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是__。

A．50%

B．65%

C．60%

D．154%

24、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保

25、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8％，则其现值是万元。

A：300

B：213．50

C：171．19

D：500

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、是契税的征税对象。

A：发生产权转移变动的土地

B：未发生产权转移变动的土地

C：发生产权转移变动的房屋

D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

2、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。A．房地产市场存在着泡沫

B．房地产市场不景气

C．房地产市场很繁荣

D．房地产市场不存在泡沫

3、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。

A．自然寿命

B．剩余寿命

C．经过年数

D．剩余经济寿命

4、已知某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表

A．容积率

B．0.1

C．0.4

D．0.7

E．1.0

F．1.1

F．1.3

F．1.7

F．2.0

F．2.1

F．修正系数

F．0.5

F．0.6

F．0.8

F．1.0

F．1.1

F．1.2

F．1.6

F．1.8

F．1.9

5、下列费用中属于运营费用的有。

A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

B：房地产税、人员工资、维修费、所得税

C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

6、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是。(2005年试题)

A：0.25

B：0.50

C：1.5

D：2.00

E：借款合同

7、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。

A．①②③④⑤⑥

B．①②④③⑤⑥

C．②①③④⑤⑥

D．②①④③⑤⑥

8、评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2006年10月16日。如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

9、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。

A：开发商违法预售

B：借款人赖账不还

C：借款人拖延还款

D：房地产市场供需失衡

E：借款合同

10、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原

B．水流、山岭、滩涂

C．森林、山岭、荒地

D．森林、水流、荒地

E．草原、滩涂、荒地

11、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。

A：不得低于评估价格的50％

B：不得高于评估价格的50％

C：由政府决定

D：不得低于按照国家规定所确定的最低价

E：执行层的组织协调

12、房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为。

A：城市总体规划图

B：竣工图

C：城市详细规划图

D：地籍图

E：执行层的组织协调

13、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。

A：容积率

B：建筑红线后退距离

C：绿地率

D：建筑密度

E：车泊位

14、住房公积金制度的作用体现在。

A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换

C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款

E：增强了职工解决住房问题的能力

15、某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为__万元。

A．10

B．20

C．25

D．30

16、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同__变更、解除或终止。

A．也随之相应

B．无需

C．由原出租人决定是否

D．由原出租人与转租人共同协商议定是否

17、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由认定。

A：拆迁人

B：拆迁主管部门

C：房地产权属登记部门

D：规划行政主管部门

E：执行层的组织协调

18、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定

19、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题)

A：向原估价机构申请复估

B：申请行政复议

C：向人民法院提起诉讼

D：自行委托估价机构评估

E：申请估价专家委员会鉴定

20、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。A．租金增长率上升

B．新增供给小于新增需求

C．新开工项目增加

D．租金增长率下降

21、房产税的课税对象是__。

A．工矿区的房屋所有人

B．房屋承租人

C．市区的房屋

D．农村的房屋

22、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。

A：农村居民占用耕地新建住宅

B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的

C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后

D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的

E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的

23、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。A．1

B．5

C．15

D．20

24、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。

A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动

B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的

C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》

D：物业管理活动的依据是物业服务合同

E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

25、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。

A．97

B．103

C．105

D．A、B均可以