湖北省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的理论依据考试试卷

湖北省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的理论依据考试试

卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.90

2、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic与Pt无关

3、城市维护建设税实行的是。

A：累进税率

B：累退税率

C：定额税率

D：地区差别税率

E：执行层的组织协调

4、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605

B．600

C．650

D．550

5、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，属于的内容。

A：城市总体规划

B：分区规划

C：控制性详细规划

D：修建性详细规划

E：执行层的组织协调

6、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。

A．建设成本

B．经营成本

C．开发过程中的成本支出

D．含建设成本和经营成本

7、下列风险中，属于个别风险的是。

A：购买力风险

B：市场供求风险

C：政策风险

D：比较风险

E：借款合同

8、在房地产权利中，属于用益物权的是。

A：自物权

B：划拨土地使用权

C：抵押权

D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

9、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。

A：政府

B：政府职能部门

C：出租人

D：中介入

E：执行层的组织协调

10、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。

A．学习

B．经济状况

C．对渠道的信赖度

D．购买动机

11、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题)

A：抵押贷款利息

B：公共设施维修费

C：房产税

D：物业保险税

E：借款合同

12、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。

A：向下

B：平稳

C：不稳定

D：向上

E：借款合同

13、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。

A：国土规划

B：土地利用总体规划

C：城乡规划

D：区域规划

E：执行层的组织协调

14、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率

B：收益率

C：收益乘数

D：利息率

E：工业用地的监测点评估价格

15、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于

16、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

17、__是税收制度和政策的中心环节。

A．税率

B．税基

C．课税对象

D．税费征缴

18、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：__。

A．营业税

B．城市维护建设税

C．教育费附加

D．企业所得税

19、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。

A．投资规划

B．投资回收期

C．投资方向

D．投资收益水平

20、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。

A．温差效应

B．绿岛效应

C．温压效应

D．热岛效应

21、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。

A：房地产泡沫

B：房地产市场申的过度开发

C：房地产适度经营

D：房地产过剩

E：借款合同

22、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元／m2。A．2938

B．2982

C．3329

D．3379

23、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。

A．1005.56

B．1010.56

C．1110.56

D．1115.56

24、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。

A：扩张

B：复苏

C：紧缩

D：稳健

E：借款合同

25、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。A：15

B：16

C：17

D：20

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。

A．86

B．26

C．126

D．70

2、时间序列中的各项指标值为。

A：时间序列

B：发展速度

C：发展水平

D：序时平均数

E：执行层的组织协调

3、在我国，房地产价格评估制度是根据确立的一项房地产交易基本制度。

A：法律

B：行政法规

C：部门规章

D：政府规范性文件

E：执行层的组织协调

4、依据我国《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处__，并处罚金。

A．管制或拘役

B．五年以下有期徒刑或者拘役

C．五年以下有期徒刑或者管制

D．五年以上，十年以下有期徒刑

5、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。

A．城市基础设施

B．经济适用住房

C．商品住宅

D．社区小学

6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。

A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致

B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％

7、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．投资者各方现金流量表

D．资金来源与运用表

8、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。

A：荒山

B：滩涂

C：沙漠

D：集体土地

E：城市的存量土地

9、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。

A：采用特定专利的

B：采用专有技术的

C：建筑艺术造型有特殊要求的

D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计

E：一般建设工程的勘察、设计业务

10、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。

A．便于提高生产效率

B．为领导提出管理建议

C．便于行业归口管理

D．为评价目标和方法服务

11、防范估价风险的最后一道防线是__。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．审核估价报告

D．估价报告应用有效期

12、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。

A．《公司法》、《民法》；《合同法》

B．《担保法》、《民法》；《合同法》

C．《公司法》、《合同法》；《担保法》

D．《合同法》、《民法》；《担保法》

13、针对不同用途的收益性物业可分为__。

A．写字楼物业管理、商场物业管理

B．承租人管理、租赁市场管理．

C．工业及货仓物业管理、人事管理

D．商场物业管理、财务、人事管理

14、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．渗透定价法

15、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。

A．投资合同

B．基金发行办法

C．信托契约

D．基金章程

16、获取房地产估价业务的措施可以有__。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求

B．提高服务质量

C．恰当的宣传

D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

17、借贷记账法以作为记账理论依据。

A：会计法

B：会计规则

C：会计规程

D：会计恒等式

E：执行层的组织协调

18、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

19、投资项目可行性研究的根本目的包括．(2007年试题)

A：减少或避免投资决策的失误

B：提高项目开发建设的经济效益

C：提高项目开发建设的社会和环境效益

D：为项目决策提供依据

E：为项目后期的经营决策提供依据

20、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有。

A：征收集体土地过程中对民房的拆迁

B：城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁

C：城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

D：城市市区內国有企业对厂房的自拆自建

E：城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

21、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A．地价

B．建造成本

C．贷款利率

D．资本化率

22、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题)

A：改建

B：买卖

C：赠予

D：租赁

E：扩建

23、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是。

A：在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B：对所选用的材料和设备进行质量评价

C：对整个施工过程中的工程质量进行评估

D：将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判

E：确定质量控制的对象

24、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的__。

A．客观收益

B．实际收益

C．有形收益

D．无形收益

E．潜在收益

25、建设工程进度控制工作的主要内容包括。

A：施工现场的调研与分析

B：编制项目建设工程进度计划

C：监督项目施工进度计划的执行

D：制订勘查计划

E：对项目建设总周期目标的论证与分析