成都服务公寓现状及发展趋势调查报告
关于成都服务公寓现状及发展趋势的调查报告
报告提纲：
1、概述
1）服务公寓的定义（品牌管理服务公寓、星级酒店服务公寓）
2）中国服务公寓发展现状概况（主要强调北京、上海、深圳的服务公寓）
2、成都服务公寓发展现状
1）服务公寓分布版图
2）运营管理方式
3）房屋设施配置标准（装修及设施等）
4）提供的服务流程及服务标准
5）入住人群分析
6）租赁现状调研（入住率、租金标准、服务费收取标准、租赁渠道）
3、服务公寓个案调研
1）香格里拉大酒店公寓
2）盛捷江畔服务公寓
3）丰德奥克伍德华庭
4）仁恒辉盛阁国际公寓
4、服务公寓投资价值分析
1）成都主要不动产投资分类
2）服务公寓投资价值分析
5、成都服务公寓发展趋势研判
1）成都市场空间很大（与北京、上海等发达地区相比，北京CBD1200套，成都一共才800多套，市场容量远远不足）
2）成都城市发展进入全新的服务公寓时代，未来潜在供应巨大，租的会增加；出售的包括文华东方、来福士、万豪、银泰中心等
3）成都棕榈泉是成都第一个，三重功能引导一次地产界“革命”。
6、服务公寓对成都的意义：
1）成都城市发展的一次里程碑，改善城市地位和对外引资环境；
2）一次投资大餐；迄今为止成都市场上投资回报最高的物业
3）成都地产界的一次划时代事件（继洋房、别墅、电梯豪宅之后的一个全新产品面市）
1、概述
1）服务公寓的界定
服务公寓定义为统一经营，室内精装修并拥有高档家具的高档公寓，由公寓管理者提供一系列酒店式服务，如清扫房间、前台值班、接待客人等服务，是高档公寓与星级酒店的结合体。具体特点如：
【位置】主要位于城市CBD区域和外籍人士聚集区；
【户型】主要提供1-4居室，面积在40平米以上；
【居住时间】60%租期在3个月-1年，30%租期在1年-3年，10%租期小于3个月；
【客户定位】70%外籍、外派高管为主，其余主要为高端旅游消费人群以及固定长租客；
【设施】精致家具、室内游泳池、桑拿健身房、商务中心、地下停车场、阅览室等；
【服务项目】提供类似酒店式服务项目，例如清扫房间、提供餐饮等；
【管理者】主要由专业服务式公寓管理集团、知名酒店管理集团或项目开发商进行管理。
针对目前市场上的服务公寓，又划分为品牌管理服务公寓和星级酒店服务公寓两大类，两者从管理体制层面体现出根本区别：
品牌管理服务公寓：由品牌服务公寓管理集团集中管理，如北京雅诗阁来福士服务公寓、北京辉盛阁国际公寓、苏州环球188辉盛阁酒店公寓等；
星级酒店服务公寓：由高端星级酒店直属管理，为客户提供全套酒店服务，如北京四季世家、成都香格里拉服务公寓等。
2）中国服务公寓发展现状概况
服务公寓属于酒店的衍生业态，目前在国外发达国家及地区如欧美国家、东南亚地区的日本、新加坡、韩国等地已经发展的较为成熟并创造了一些世界知名的品牌：如Ascott(雅诗阁)、Fraser (辉盛阁)、Oakwood(奥克伍德)等。酒店式服务公寓在20世纪90年代初进入中国市场，酒店式服务公寓是在酒店不能够满足部分客户的长期居住需求的条件下依托酒店演变而来。除满足星级酒店所能够提供客户的最基本的商务旅行的要求之外,其最大的特点就在于为客户营造了家的感觉.具有更强的私密性及舒适性适合由于工作需要而必须长期居住的客户。
酒店式服务公寓的投资开发并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。由于其客户群体主要目的是希望方便其进行商务及商业活动.因此良好的商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店式服务公寓开发选址的必要条件。所以选择
门户城市.选择外事机构多、外籍人员数量大的城市区域,商务、商业、交通发达的街道来投资酒店式服务公寓,成为获取项目成功的关键之处。
a)北京服务公寓发展史
北京服务公寓起步于90年代初，随着国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心、丽都公寓等具有代表性的项目。90年代中期，北京外商直接投资（FDI）减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外籍人员的服务公寓的发展处于停滞阶段。
自2000年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，FDI增幅迅速，服务式公寓开始急剧增多。但随着2002年北京取消内、外销商品房之分，部分外国人转而选择价格较低、品质优良的内销房，加上2003年“非典”疫情，服务式公寓商场行情低迷，租金与入住率持续下降。
直至2006年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村、金融街等。
目前包括万豪、喜达屋、四季集团、凯宾斯基、凯悦酒店集团、香格里格、雅诗阁、辉盛阁、奥克伍德在内的几乎所有的国际服务式公寓管理集团都落址北京。
b)上海服务公寓发展史
上海服务公寓市场始于1990年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。上海的服务式公寓多位于主要办公区域，
如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥。据不完全统计，目前上海的高端服务公寓项目已过百家，单元约一万个；其中78%位于浦西。
c)广州地区服务公寓
广州服务公寓发展大致分为两个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务公寓推出市场，集中地多数在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴发展呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至今，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州市场高端服务公寓长线供不应求局面。
2、成都服务公寓发展现状
1）服务公寓分布版图
2）运营管理方式
香格里拉大酒店公寓由五星级酒店全程进行酒店服务管理，管理方式与其酒店套房相同，提供所有酒店套房可享受的服务细则（除房间清洁，公寓为2-3天
进行一次）。
盛捷江畔服务公寓由全球最大的国际服务公寓业主和运营商——雅诗阁集团管理。盛捷是专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵服务公寓品牌，提供
高效的商业支持服务，住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和修整，时刻保
持巅峰状态。
丰德奥克伍德华庭由专业的酒店服务公寓管理者奥克伍德集团管理运营，奥克伍德是享誉世界的豪华服务式公寓的引领者。无论是个人或群体，国内或国际
客人，奥克伍德都以灵活，易用及个性化的产品来满足不同客人的需求。
仁恒辉盛阁国际公寓由新加坡辉盛国际与仁恒置地共同管理。辉盛国际管理有限公司是目前东南亚地区酒店式公寓行业中的第二大品牌。辉盛阁主打华贵舒
适，适合寻求优质生活的商旅人士，针对每位客人的个性化服务和人性化的设
备设施，符合宾客每一个生活的需要，是商务人士及其家人的理想之选。
3）房屋设施配置标准
香格里拉大酒店服务公寓
公寓套数：26套
房屋装修标准：2500-3000元/平米，客厅采用地毯，卧室采用实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸
盛捷江畔服务公寓
公寓套数：200套
房屋装修标准：1500-1800元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。
丰德奥克伍德华庭
公寓套数：237套
房屋装修标准：1800-2100元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。
仁恒辉盛阁国际公寓
公寓套数：360套
房屋装修标准：2000-2500元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。
4）提供的服务流程及服务配套
a)酒店服务公寓提供的服务内容及配套设施
提供服务：
餐厅签单特权；24小时房间服务；餐厅消费享受8.5折优惠；国际与国内直播电话享受成本价格优惠（仅限客房内使用）；商务中心服务享受8折优惠；免费泊车服务；定期清扫服务；送餐服务；机票旅游预定服务及机场接送服务（收费）；洗衣/干衣服务。
配套：
免费使用健身中心设施（Spa、健康俱乐部按摩以及网球场除外） ;网球场和按摩服务享受9折优惠 ;室内恒温游泳池吧
b)品牌管理服务公寓提供的服务内容及配套设施
提供服务：
24小时房间服务 ;速递服务;送餐服务;免费泊车服务 ;定期清扫服务; 洗衣/干衣服务；另仁恒辉盛阁提供的特色服务有每日免费享用2-6份自助早餐。
享受配套：
室内恒温游泳池;餐厅和酒吧 ;会议室;
c)服务费收取标准
除香格里拉大酒店公寓会额外收取每月租金的15%作为服务费外，盛捷江畔服务公寓、丰德奥克伍德华庭、仁恒辉盛阁国际公寓均不收取额外服务费。
5）入住人群分析
对目前成都4个服务式公寓（含香格里拉酒店公寓）的入住人群分析如下：
根据市调情况，此类酒店公寓的主要入住人群为外企高管（占比30%），其次为、合资企业高管、国际航空公司高管及外籍领事馆高官等客群，还有部分商务、旅游散客及成都本地长租客户。
6）租赁现状调研
a)入住率分析
目前成都市场上的这些服务公寓整体出租效果良好，其中香格里拉大酒店公寓平均入住率为80%，盛捷江畔服务公寓为60%，丰德奥克伍德华庭公寓为70%，仁恒辉盛阁国际公寓为65%。
b)租金分析
从以上表格统计看出，目前成都市场上服务公寓的整体租金收益比较可观，其中以80多平米的一居室（或二居室）月租金为15000-30000元，130平米的二居室（三居室）月租金为22000-50000元；其中盛捷服务公寓的整体租金水平相对较低，仁恒辉盛阁和香格里拉酒店公寓的租金水平比较高，辉盛阁130平米的三居室月租金可达45000元。
c)租赁渠道
香格里拉酒店酒店公寓以自有的酒店客户资源和朋友介绍为主要租赁渠道，其他品牌管理服务公寓均由管理公司自有资源渠道，以及专业中介机构为其提供租赁服务。
7）品牌管理服务公寓与星级酒店服务公寓价值对比
3、服务公寓个案调研
1)香格里拉大酒店公寓
?基本介绍
成都香格里拉大酒店是香格里拉集团西南地区旗舰店，位于市中心，俯瞰锦江如画美景，毗邻成都最新的时尚餐饮地标——兰桂坊商业街，离购物中心春熙路步行街10分钟车程，酒店拥有593间房及26套服务式公寓。
联系电话：028-8888 9999
地址：中国成都市滨江东路9号
?基础服务
餐厅签单特权，24小时房间服务，餐厅消费享受8.5折优惠，免费使用健身中心设施（Spa、健康俱乐部按摩以及网球场除外），网球场和按摩服务享受9折优惠，国际与国内直播电话享受成本价格优惠（仅限客房内使用），商务中心服务享受8折优惠，免费泊车服务。
?配套设施
4个特色餐厅及酒吧，蓉咖啡西餐厅，室内恒温游泳池，多功能厅，演播厅，ATM取款机，招牌中餐厅，网球场，前台贵重物品保险柜，宴会厅。
?主要入住人群
国外企业高管、国内石油行业高管、国内企业高管等。
其中套一、套二基本为租期半年到一年的常租客，套三房源出租率较低，但由于酒店套房产品长期处于满客状态，所以酒店采取公寓和套房之间轮转的方式（即套房客满之后，可将公寓部分产品日租，能最大限度得减少房屋的空置期。）
2)盛捷江畔服务公寓
?基本介绍
成都盛捷江畔服务公寓是全球最大的服务公寓运营集团——雅诗阁集团入驻成都的首家公寓式酒店。公寓紧邻锦江河畔，坐落在成都市中心繁华商业圈的人民路三段，酒店内设咖啡厅、儿童游乐园、视听室，DIY厨房、无限网络商务中心等多功能空间，并配备瑜伽、桑拿、健身、露天烧烤等娱乐项目，同时根据客人需要，定期开展形式多样的休闲娱乐活动及商务聚会。
地址：成都市武侯区人民南路三段1号
联系电话：028-********
?基础服务
洗衣服务，叫醒服务，礼宾司服务，24小时房间服务，速递服务送餐服务，免费泊车服务，提供购物巴士及机场接送服务。
?配套设施
会议室，酒店房间配备双开门冰箱，微波炉，电烤箱等优质厨房用品，室内恒温游泳池，健身设施、台球，前台贵重物品保险柜，泊车，桑拿，蒸气浴。
?主要入住人群
国外企业高管居多，长租客居多
行政套房（123㎡）及豪华行政套房（150㎡）出租率在50%左右，客户基本为常租客（一年以上）行政单间（68-78㎡）类型出租率可达75%以上，长短租客均有，8套豪华家庭套房（191㎡）均为外籍常租客。
3)丰德奥克伍德华庭
?基本介绍
公寓邻近地铁站、购物中心和娱乐中心，拥有237套设计现代化的豪华公寓套房，设施齐全，配合细致到家的服务，让住店客人感受到家一般的温暖。宽敞、配备齐全的单间，一居室、二居室和三居室能满足短租客人和长租客人的不同需求。公寓还配备了健身中心、室内儿童游乐区、住店客人休闲区、商务中心、会议室、室内泳泳池及地下停车场等设施。公寓距机场约13公里，而主要交通路线仅需十分钟车程。
电话：028-********
地址：成都市武侯区新希望路7号
?基础服务
24小时前台服务，24小时安保服务，客房服务，即使维修服务，定期清扫服务，送餐服务，豪华用餐服务，洗衣/干衣服务。
?配套设施
房间内高速互联网及无线上网，平板电视，DVD机及家庭影院系统，部分房间配有微波炉/烤箱，全配套的厨房设施，洗衣机和烘干机，电熨斗和烫衣板，综合娱乐电器设备，卫星电视频道，电子保险柜，住客活动，住客休闲区，奥香厨餐厅和酒吧，Genesis商务中心和会议室，室内游泳池。
?主要入住人群
美国领事馆高级官员、国际航空公司高管、外企高管（大众、英特尔等）、富二代等。
房间总套数237套，出租率维持在70%左右。
4)仁恒辉盛阁国际公寓
基本介绍
成都仁恒辉盛阁国际公寓坐落于市中心商务区和天府广场之间，位于地标性位置，特选两层为健身区域，共360套金质标准装修的公寓套房，配置齐全，设计现代豪华，内部设施贵雅舒适。主要商务区和购物中心近在咫尺。宾客可以在这里感受到独特的辉盛特色。公寓同时也非常关心客人的健康，提供了非常齐全的健身设施。除了室内恒温游泳池、健身房、冷热浴缸、蒸汽及桑拿房外，还配有咖啡厅、桌球室、儿童游乐室、按摩室和配有阅览室的商务中心，是商务人士及其家人的理想之选。
电话：028-********
地址：成都市锦江区指挥街111号
?基础服务
公共设施及公共庭院的维护保养服务，信件派送至房间服务，每日免费享用2-6份自助早餐，清洁：长租客每周3次（周日及公共节假日除外）房间清扫服务（不包含洗碗服务），即时维修服务，24小时礼宾及保安服务，在第一次入住时提供欢迎套装。
?配套设施
具有独立控制恒温的空调系统平板电视，DVD机及家庭影院系统，宽带无线上网，个人电子保险箱，家庭影院娱乐系统，卫星和有线电视频道本地及国际频道、DVD播放机，液晶电视、音频系统电熨斗和烫衣板，配有语音留言电话，24小时礼宾及保安服务，吸烟房无烟房多选。
?主要入住人群
以外资企业高管为主，如法国家乐福，主要为欧美籍，少量日本客户、韩国客户。
房间总套数360套，出租率维持在65%左右。
4、服务公寓投资价值分析
1)不动产投资分类:
不动产投资手段一般分为地产（土地）投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资四大类；
一般较为常见的不动产投资手段主要是住宅房地产投资及商业房地产投资。
在成都较为常见的不动产投资产品主要包括四大类：商铺、写字楼、住宅及公寓（40
年产权）。
随着成都房地产市场的进一步发展完善，以及成都国际化都市地位的进一步确立，酒店服务公寓即将成为第五类不动产投资产品。
2)成都服务公寓投资价值分析
一线城市服务公寓与周边住宅售价、租金对比分析
从以上统计数据可以看出，在同一个城市的同一区域，服务公寓的售价往往要比普通住宅售价高得多，公寓售价超过普通住宅的80%—100%，而租金基本上也超过普通住宅的2.5倍以上。
2、表格中相关数据（如年回报率）反应了区域的平均水平，或将因个别特例或区域不同而有所差别。
5、成都服务公寓发展趋势研判
1)服务公寓市场容量预测
?城南CBD规划与发展前景引导
整个城南CBD区域总占地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，总居住人口将超过60万人。该区域是由政府战略规划打造的集行政、金融、科技、商务、宜居五大功能为一体的国家级开发新区，也是中国西部的新中心。整个城南CBD发展成熟，将为区域内服务公寓提供大量高端租赁客群。
?外籍人口数量对比分析
无论是上海还是成都，80%以上的外籍人士在当地均以商务，工作为主。同时外籍人士是本地高端服务公寓租赁的主力军，因此外籍人士的人口比例，成为影响服务公寓未来市场发展的决定因素之一。目前上海成为外籍人士最为聚集的区域，2011年上海统计局调查统计的上海市境外人口总数为20.83万，其中外籍人士为14.32万人，居全国之首，港澳台居民占比6.51万人。而目前成都常驻外籍人口数量超过2.5万人，从统计数据看，成都外籍人口约为上海外籍人口的1/6。
?服务公寓的市场供应分析
目前在上海中高端、高端、顶级服务公寓的市场供应有近100个项目，总计约有10000个公寓单位，且目前呈迅速发展的趋势，而对比成都，目前成都包括香格里拉酒店公寓在内，市场上目前只有4个服务公寓项目，且加起来只有823个公寓单位，整个服务公寓的市场供应量不到上海的1/10。按照外籍人口数量统计来看，初步估算成都服务公寓市场容量为1600个单位。而目前市场上仅有不到1000个公寓单位。
从城南CBD规划与发展、与一线城市外籍人口数量对比、服务公寓的市场供应对比三个维度来看，目前成都服务公寓市场具备广阔的市场空间。
3）成都服务公寓价格走势预测（此部分尚缺数据，待补充完整）
目前北京、上海、广州、深圳等一线城市高端酒店服务公寓目前销售的门槛价格在7万元/平米，整体均价在10万元/平米左右
吉信行&世家机构
2012-5-22