2007年岳阳市房地产可行性研究报告50页

一、总论

㈠项目概况

1、项目名称与承办单位

项目名称：

岳阳市云峰花园

项目实施地点：

岳阳市南湖大道

项目承办单位：

岳阳安得置业有限公司成立于1996年，注册资金1000万元，是以房地产开发与经营为主导产业的企业，具有国家房地产开发三级资质。

2、建设内容、规模及资金来源

建设内容：

本项目为集商业、服务、住宅为一体的房地产开发和配套设施建设。

建设规模：

项目总用地面积3166.9平方米，占地地积1754平方米，总建筑面积32000平方米（含地下层2265平方米），其中商业

建筑5100平方米，住宅22655平方米，空中会所1980平方米，地下层2265平方米，道路面积400平方米，绿化面积1000平方米。

㈡可行性研究报告编制的依据

１、关于编制岳阳市云峰花园开发项目可行性研究报告的委托书；

２、国家发展计划委员会计办投资[2002]15号印发的《投资项目可行性研究指南》；

３、国家计委、建设部计投[1993]530号关于“印发建设项目经济评价方法与参数的通知”

４、岳阳市城市建设总体规划；

５、国家有关建筑工程设计规范和标准；

６、项目承办单位提供的相关基础资料。

㈢工可研究范围与工作概况

１、本项目可行性研究报告编制范围包括：岳阳市云峰花园的市场预测、建设的条件、建设规模与建设内容、建设方案、投资估算与资金筹措、效益分析等。

２、可行性研究工作概况

根据委托，我公司组织相关工程技术人员对项目建设相关情况进行了调查，分析了有关资料，依据现行有关法律、法规和投资项目可行性研究报告的编制要求及项目地的地理、水文、气象、交通、水电等基本情况，对项目的建设条件、建设方案、建设规模及综合效益进行了研究与论证，在满足技术可行、经济合理的基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

㈣主要技术经济指标（见表1-1）

表1-1 主要技术经济指标表

(五)结论

通过对建设场地的区位、项目建设必要性、建设条件、市场预测、项目建设规模、资金筹措方式等的深入调查研究结论如下：

1、项目是在岳阳市繁华地段南湖大道开发建设的商业黄金铺面，有利于加快岳阳市南湖大道街区的规范和发展，有利于优化岳阳市商业、服务业的结构和布局，给岳阳房地产业带来了新的发展理念，项目的开发建设符合城市发展规划，对推进岳阳市城市建设具有极积的作用。

2、项目建设的场地周围城市配套基础设施齐全，有利于提供经济可靠的水电、通讯、交通、消防安全等建设条件，营造方便、安全、舒适、高效的商务、购物环境。

3、项目的前期工作比较扎实，支持项目顺利建设的法律文件和手续等基础资料齐全。

4、资金筹措和来源基本上落实。自有资金基本到位。

5、项目建设的各项经济、社会效益等指标，均满足国家发改委、建设部关于项目建设的可行研究技术参数的要求。

根据以上各个方面研究的成果，经过综合评估，认定项目建设区位条件优越，具有商贸发展的竞争力，具有抗御市场风险的能力，资金筹措基本到位，市政府有关部门的高度重视和

鼎力支持。因此项目的建设是可行的。

二、项目开发背景与市场分析

㈠经济与地理环境

1、项目区概况

岳阳市位于湖南省东北部，地处东经112°18′～114°9′北纬28°25′～29°51′之间。岳阳市现有行政区域包括四区（岳阳楼区、云溪区、君山区、屈原管理区）、四县（岳阳、华容、湘阴、平江）、二市（临湘、汩罗），东邻湖北省通城县和江西省铜鼓县、修水县，西抵沅江县、南县和湖北省石首市，北接湖北省监利县、洪湖市、赤壁市，南接长沙和浏阳市、望城县，土地面积15019.2平方公里，占全省土地面积的7.08%，2005年全市期末总人口为536.90万人。岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。

岳阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江

达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。

岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。

岳阳市气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农副产品资源丰富。岳阳市城市综合服务功能比较齐全，连续多次评为国家及省级卫生城市。

改革开放以来，岳阳市优越的区位环境和改革开放的有利政策加快了岳阳经济社会事业的快速发展，2005年全市GDP628.57亿元，比上年增长11.7%，规模和速度均创七年新高。人均GDP取得历史性突破，达到12408元。产业结构进一步优化，三次产业结构为19.4:46.4:34.2。2005年，全社会固定资产投资191.70亿元，比上年增长25.4%。

㈡房地产开发市场状况

１、全国房地产开发市场状况

我国的房地产业从2000开始新一轮的发展，房地产业在连续5年保持年均增长近20％的基础上，动态指标房地产投资增长率从1999年开始发生很大的变化，一直保持在25%以上，是GDP增长的3倍左右。2005年，全国累计完成房地产开发投资

15759亿元，比上年增长19.8%，增幅比上年回落了8.3个百分点。全国完成商品住宅投资10768亿元,同比增长21.9%。全国商品住宅平均销售价格同比增长9.3%，增幅比上年回落5.9个百分点。

在静态的指标上，先看价格，我国主要的有代表性的价格收入比较高，一般都大于8，远高于国际公认的高限6；再看空置率，较为官方的意见认为2003年末我国的空置率为12%或14%，而也有观点认为空置率不到10％，另有意见认为空置率早已超过了20％。观点不同的主要原因在于人们计算方法的不一和对空置率理解的差异。但无论哪种算法，都明显高于国际公认的5%左右的警戒线；还有在房地产投资贷款方面和按揭贷款方面， 2003年投资贷款占总投资的比重23.7%，但增长率却达48%。在按揭贷款方面，增长率也十分迅速。

房地产存在泡沫已受到政府部门、专家学者和普通大众的关注，从2004年下半年开始，国家逐步收紧房地产开发、土地供应和房贷政策。最近国务院举行了专门针对房地产市场，由温总理主持的的工作会。会议提出八条措施对当前加强房地产市场进行引导和调控：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市

场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

但是政策的意图是要让房地产业健康稳定地发展，防止因房地产业的泡沫影响到经济的发展，房地产业仍然是支柱产业，仍将会保持持续快速发展：

其一、从基本面上看，中国目前仅处于工业化中期，中国城镇人口比重目前只有40%，估计到2020年以后中国才有可能达到60％以上的城镇人口比重，而中国人的住房由于历史的欠帐，与欧美的情况不完全相同，在大部分城市可以说还刚刚开始进入商品房阶段，因此也可以说大部分的潜在需求并未得到满足，由此可以肯定中国的房地产还有至少15年以上的大发展。

其二、由于中国经济发展的不平衡造成房地产业在地区之间差别巨大。一方面沿海发达地区、一线城市如北京、上海房地产投资规模迅速扩大、房地产销售价格大幅上升、房地产投机普遍存在。另一方面，经济发展相对落后的广大内陆地区和二、三线城市一直保持理性或者说是偏冷的状态。

国家的宏观调控政策打击了房地产存在的泡沫，也为地处中部、经济发展相对落后的湖南房地产的发展带来机会。最近一两年一些大财团、大房地产商、房地产投资可纷纷进入武汉、长沙甚至岳阳，预示着湖南、长沙、岳阳和汨罗的房地产业即将走上一条快速发展的轨道。

２、湖南省房地产开发市场状况

2005年，湖南省贯彻落实国家宏观调控政策措施，综合运用土地供应、金融、税收、行政措施等手段，开展房地产市场调控工作，逐步克服了投资增速过快、开发规模过大、住房需求过热等不利因素的影响，湖南省房地产市场实现了平稳较快发展。

房地产开发投资持续增长，增速趋缓。2005年湖南省完成房地产开发投资447.6亿元，增长33.7%，增幅比上年回落11.9个百分点，仍高出全社会固定资产投资增幅5.5个百分点。投资规模居全国第13位，居中部地区第3位；投资增幅居全国第7位，居中部地区第2位。湖南省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重17.6%，比上年提高0.7个百分点，占比接近全国17.8%的水平。永州市、娄底市、长沙市、益阳市、湘西自治州的房地产开发投资需求旺盛，增幅均超过40%。湘潭市、衡阳市、郴州市、张家界市的房地产开发投资需求不足，增幅均低于10%，其中，张家界市出现负增长。

房地产开发用地的供应量持平，供地结构改善。2005年全省在土地供应总量紧缩的条件下，加大房地产用地供应力度，确保供应量与上年基本持平，缓解了供求矛盾。全省共出让房地产开发用地1768.9公顷，增长0.1%，占出让土地总量的29%，

比上年提高3.1个百分点，出让房地产开发用地收入71.1亿元，增长29.1%，占出让土地总收入的44.9%，比上年提高15.2个百分点。全省继续挖掘存量土地的潜力，出让存量土地1036.4公顷，占房地产开发用地的58.6%，存量土地继续发挥主导作用。同时增加新增地的投放，出让新增地达到732.5公顷，增长93.6%，占房地产开发用地的41.4%，比上年提高20个百分点。大力调整土地供应结构，严格控制别墅用地，普通商品房用地的占比大幅度提高，出让别墅用地0.97公顷，占房地产开发用地的0.05%；出让普通商品房用地1381.46公顷，占78.1%，比上年提高25个百分点；经济适用住房用地40.59公顷，占2.3%，比上年提高 1.4个百分点；其它住宅用地345.92公顷，占19.55%。全省房地产开发用地的均价为402元/平方米（26.8万元/亩），比上年上涨28.9%。

开发贷款保持增势，购房贷款增速回调。2005年全省金融机构加强了房地产信贷管理，严格信贷审批条件，提高了贷款利息特别是购房贷款的利息，房地产贷款仍然持续增长，但增速减缓。截止2005年12月底，全省金融机构房地产贷款余额为484.9亿元，比年初增加77.3亿元，同比少增26.4亿元，增长21.5％，增幅回落11.8个百分点。房地产贷款余额占全省贷款余额的10.6%，比上年提高0.7个百分点。开发贷款增速在上半年出现回调，但在下半年重拾升势，贷款余额为172.3亿元，比年初增加25.7亿元，增长18%，增幅与上年持平。受升

息影响，个人购房贷款需求减少，提前还款的客户增加，购房贷款增速大幅回落，贷款余额为246.8亿元，比年初增加33.9亿元，增长17.5%，增幅比上年回落33个百分点。购房贷款增速低于开发贷款增速，这在近六年还是首次出现。政策性住房贷款继续保持高速增长，贷款余额为65.7亿元，比年初增加17.8亿元，增长52.1%。

房地产市场供应节奏放缓。受投资趋缓、土地供应紧缩等因素的影响，商品房施工面积、开工面积、竣工面积的增速同步放缓，房地产市场供应规模得到有效控制，商品住宅占商品房的近八成，普通住宅成为市场的主导产品。全省商品房施工面积4952万平方米，增长21.6％，增幅回落9个百分点。新开工面积2031.2万平方米，增长19％，增幅回落9.5个百分点，其中，商品住宅1607.8万平方米，占79.2%；商业营业用房285.1万平方米，占14%；办公楼52.3万平方米，占2.6%；其它商品房86万平方米，占4.2%。商品房竣工面积1520.9万平方米，增长4.2％，增幅回落23.5个百分点，其中,商品住宅1200.4万平方米，占78.9%；商业营业用房248.8万平方米，占16.3%；办公楼27.6万平方米，占1.9%；其它商品房44.1万平方米，占2.9%。

住房需求恢复理性，住房价格小步上升。由于采取了抑制投机型需求、控制投资型需求的政策，住房需求由过热转为正常，住房价格趋于稳定，空置商品房减少。2005年全省商品房

销售面积1364.7万平方米，增长14.8%，增幅回落25.3个百分点。其中，商品住宅1178.8万平方米，占86.4%；商业营业用房143.5万平方米，占10.5%；办公楼20万平方米，占1.5%；其它商品房22.4万平方米，占1.6%。商品房销售额212.8亿元，增长18.5%，增幅回落31.3个百分点。商品房销售额占全社会商品零售总额的8.7%。商品房平均售价为1559元/平方米，上升3.2%，其中，商品住宅均价为1352元/平方米，上升8.3%。长沙市城区商品房均价3030元/平方米，上升10.7%，其中，商品住宅均价为2539元/平方米，上升6.2%。全省商品房空置面积204.9万平方米，减少3.4%，其中商品住宅123.7万平方米，占60.4%；商业营业用房64.7万平方米，占31.6%；办公楼3.8万平方米，占1.9%；其它商品房12.7万平方米，占6.1%。

综上所述，2005年湖南省房地产市场供求基本平衡，结构合理调整，住房价格保持稳定，空置商品房面积减少，宏观调控作用显现，房地产市场运行总体健康。但是也存在值得关注的问题：

一、是房地产开发投资分布不均。长沙市完成房地产开发投资255.9亿元，增长45.8%，增幅比上年提高2.6个百分点，投资规模占全省的比重57.2%，比上年提高4.8个百分点。而张家界市、怀化市、湘西自治州三个地方的房地产开发投资占全省比重不足5%。一方面投资向热点地区集中，另一方面一些地方投资陷入低迷。

二、是局部地区商品房供不应求。一些地方商品房竣工面积出现负增长，甚至小于销售面积，出现供不应求的现象，住房价格虽然不高，但是上涨幅度较大。全省商品房竣工面积增速低于销售面积增速10.6个百分点，如果持续下去，则会出现有效供应不足，住房价格上涨的压力增大。

三、是商业营业用房空置面积较多。全省商品住宅、办公楼的空置面积下降，而商业营业用房空置64.7万平方米，增长

20.7%，其中空置一年至三年的35.7万平方米，增长64%。

四、是房地产信贷质量下滑。由于购房贷款增长缓慢，个人住房贷款违约的客户增加，房地产贷款不良率有所上升，全省房地产信贷质量出现下滑的迹象。

2006年是实施“十一五”规划的开局之年，湖南省房地产市场面临较好的宏观环境，蕴藏较大的发展潜力。首先，全省经济社会将保持较快的发展势头，城乡居民收入稳定增加，城镇化加速推进，住房消费需求将继续增长。其次，国家宏观调控政策措施对湖南省房地产市场已经产生了积极的作用，为房地产市场持续健康发展奠定了坚实的基础，随着拓宽消费领域和改善消费环境的政策实施，政策环境将更加宽松、更加规范。另外，“加快建设资源节约型、环境友好型社会”的战略为房地产业的可持续发展创造了机遇，推行建筑“四节”（节能、节水、节材、节地），大力发展“节能省地型住宅”，将带来房地产业增长方式的根本转变。同时，也应当看到存在土地供应从紧、

信贷政策调整、市场供应放缓等不利因素。总体上2006年面临的形势有利因素居多，要认真分析房地产市场形势，趋利避害，改善房地产市场宏观调控，保持房地产市场快速发展，提高居民住房水平，进一步拉动投资，扩大消费，促进经济增长。

３、岳阳市房地产开发市场状况

岳阳房地产开发投资近几年呈现良好发展势头。2005年全年房屋竣工面积104.16万平方米，增长11.6%；商品房销售面积93.07万平方米，增长29.6%，商品房销售额10.01亿元，增长42.6%。全市房地产业完成增加值19.39亿元，增长6.6%。

⑴房地产开发企业的现状

a、房地产开发企业队伍不断壮大。各级加大经济快速协调发展的力度，给房地产业的快速、持续发展注入了新的活力，带来了良好的契机，特别是岳阳独特的区位优势、较好的投资环境、优惠的政策，吸引了大批房地产开发商来岳投资兴业。2004年全市房地产已注册登记的开发企业100多家，房地产开发人员达3000余人，是岳阳房地产开发史上的鼎盛时期。

b、房地产企业实力越来越雄厚。从有关统计数据看表现在三方面：其一，目前有开发项目的88家房产企业，实收资本已达10.2亿元，500—800万元的39家，1000—2000万元的22家，3000—5000万元的4家，2亿元以上的有泰和集团1家；其二，全市房地产资产总计达34.33亿元，1亿元以上的有华厦

菀、恒泰、汇泽、泰和、新长江等7家企业；其三，资金总量大于开发投资总量，增长速度高于开发投资，全年到位资金14.12亿元，同比增长44.1%，高出上年26个百分点，其中自筹资金4.95亿元，国内贷款3.71亿元，其他资金2.94亿元，并有外商投资0.2亿元，可见，房地产企业实力在不断加强扩充。

c、房地产企业渗透各县市。当前房地产已成为新一轮经济增长点，在县（市）、区经济发展中的支柱产业地位初露端倪。

⑵房地产开发投资新特点

改革开放以来,岳阳房地产得到了长足的发展，对推动全市经济快速发展有着不可替代作用。

a、房地产开发的投资额越来越大，市场越做越活。有效启动房地产市场，保持房地产业健康发展，是岳阳市经济结构调整的一大举措。几年来，第一，引进项目越来越大。先后引进汇泽公司汇泽商业文化广场，九源公司引进深圳投资的岳阳唯一的五金家电超市（在建），华景引进的香港启业纺织有限公司投资的中华时代广场，现代房地产引进的世界风情购物中心以及湘阴引进的浙江中设集团的中国商贸城等项目，投资额都在1亿元以上；第二，房屋设计层次越来越高。为全面提高住宅小区的建设和管理水平，改善城市居民的居住环境，岳阳市委市政府坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，房地产开发出现了规模大、品位高、起步优的良好局面，

目前光宏商业广场，汇泽商业文化广场，南湖商业广场等24个6—28层在建项目正在紧锣密鼓施工之中，施工面积在10万平方米以上的有启明星花园，金辉小区，香州名都，新天地，景湖湾等7个项目，最大的富兴康城施工面积达14万平方米；第三，建设项目越来越多，许多外地商家，看准了岳阳优惠的投资环境，宽松的投资环境和独特的地理位置。

b、商品房销售越来越旺，空置面积减少。自1993年商品房销售出现第一次高峰后，连续几年在低谷徘徊，1998年出现第二次高峰，2005年又再次超历史，全年商品房销售面积达93.07万平方米，商品房销售额达10.01亿元。2006年1至5月，全市商品房销售面积出现了大幅上升，增速达87.8%，其中住宅销售面积25.5万平方米。受商品房销售大幅上升的影响，岳阳市空置房减少。1至5月，商品房空置面积下降84.6%，其中住宅下降72.7%。商品房销售面积上升，空置面积明显下降，岳阳市房地产市场供求处于良性状态。

c、房地产开发结构向着市场要求不断调整。随着市场经济的进一步搞活，房地产开发自身进入渐进调整与发展阶段，施工面积、商品房销售结构发生明显变化。从施工面积看，住宅施工面积虽逐年增加，所占比重却逐年递减，商业营业用房施工面积所占比重却成正比，逐年攀升；其次从房屋销售情况看，同样是商业用房销售比重逐年上升，住宅销售比重逐年下降。

d、房地产市场价格持续走高。2006年5月份，岳阳市房屋销售价格指数同比上涨了2.5%，其中商品房价格指数上涨了2.9%，。住宅价格指数同比上涨3.3%，其中普遍高层住宅涨幅最大为4.9%，如位于一般地段定向开发的晚报社普遍高层住宅，去年同期1300元/平方米，今年5月售价为1400元/平方米，同比提价7.7%；其次是普遍多层住宅上涨3.4%，如香洲名都售价1629元/平方米，同比提价5%。非住宅价格指数同比上涨0.9%，其中商业用房价格指数上涨1.1%，如森煌公司位于求索东路的商业用房去年同期2200元/平方米，今年提价3.1%。二手房价格指数上涨了1.4%,涨幅最大的集中在一、二级地段，如属繁华地段的五里牌某小区二手房去年同期1078元/平方米，今年提价2%。

（三）项目SWTO分析

优势：

岳阳市旅游中心与现代城市商圈、人流结点的完美结合，具备打造岳阳商业中心的先天条件和发展基础。

区位交通便利、配套设施完善、人气旺盛，发展前景优良。

项目临的南湖大道、游乐园商业氛围浓厚，但多而杂，业态结构较低，为整合资源，建设高品位市场提供了巨大的空间。

项目整体规划合理，设计理念先进，科学的客流导入系统，让客人轻松进入商区的每一个角落，使每一间商铺都是黄金旺

铺。空中景观会所、休闲平台、临街观光梯等独特设计，演绎现代时尚主义，享受至尊绚丽多彩的都市休闲生活，保证了商业空间利用率，提升住宅的物业价值。

项目周边的地区集中了大量市民群体，且毗邻南湖广场，是人流、物流、信息流的集散地，利于项目开发。

地块所处位置认同度好，对地块价值有共识，有于推广。

劣势：

项目建设地并不是岳阳商业核心，商业氛围还未形成，而项目建设缺少相应的规模优势。

项目地块旧城区域范围大，形象不隹。

项目规划为岳阳新型旅游商业区，要完成与之相匹配的配套难度较大。

机会：

岳阳房地产市场即将进入快速增长期，项目发展存在良好的机会。

岳阳住宅市场处于结构性短缺阶段，新产品、新理念对市场冲击大。

岳阳市作为湘北中心城市，湖南省“一点一线”发展的起点，城市化进程进一步加快，商业零售业发展势头强劲，沿洞庭湖南湖风景区旅游商圈正在形成，给项目发展创造机会。

项目区相对老城区具有更好的环境的规划，竞争力强，能够吸引客户前来购房。

威胁：

周边城区开发建设空间大，随着物业供给量增大，竞争相对激烈。

大中户型、商业铺面同质性较强，市场吸纳量有限，消化速度慢，项目加入市场竞争时间较晚，必须创新设计、创新经营才能赢得市场。

三、项目选址及建设条件

㈠建址现状

根据岳阳市城市建设总体规划，项目建设区域位于岳阳市中心城区，东临南湖大道，西面是岳阳乐园内院，南面是南湖大厦，北面是30层规划拟建建筑。场址总占地面积3166.9平方米。

项目周边环境优美，且交通便捷，水、电、通信等基础设施接用方便，适宜项目工程的建设。

㈡工程地质及地震

１、工程地质

勘察区上层为第四系全新统，残坡积和部分淤积的土层，厚度不一，一般厚3.8～5.6米，局部表层有少量人工填土，系居民建房后整平地面的残留物。下伏基层为元古界冷家溪群（Ptin）的浅变质岩系。

建设场地原始地貌类型为侵蚀丘陵区的冲沟部位。场地现有地形较为平坦，西部略高于东部。