山东省2016年上半年房地产经纪人:房地产金融制度与政策概述模拟试题

山东省2016年上半年房地产经纪人:房地产金融制度与政策概述模拟试题
山东省2016年上半年房地产经纪人:房地产金融制度与政策概述模拟试题

山东省2016年上半年房地产经纪人:房地产金融制度与政策概述模

拟试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、客户信息管理策略中不包括。

A:合理分析

B:记录和更新

C:保持联系

D:有效利用

E:工厂的生产设备

2、员工伤害属于企业风险类型中的.

A:价格风险

B:纯粹风险

C:长寿风险

D:信用风险

E:工厂的生产设备

3、二氧化硫具有很强的腐蚀性,二氧化硫能使架设在空中的输电线上的金属器件和导线的寿命降低。

A:1/6

B:1/5

C:1/4

D:1/3

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

4、需求与需要既相关又不相同,其形成条件有。

A:购买欲望和购买数量

B:购买欲望和支付能力

C:购买数量和支付能力

D:收入水平和偏好

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、抵押贷款的还款方式中,适合资金不宽裕的购房者。

A:一次性还款

B:分期还款

C:等额本息还款

D:等额本金还款

E:工厂的生产设备

6、房地产企业进行分析,主要是分析组织的核心竞争力。

A:内部资源

B:总体环境

C:产业环境

D:竞争环境

7、按照汇率的制定方法,汇率分为。

A:贸易汇率和金融汇率

B:官方汇率和市场汇率

C:固定汇率和浮动汇率

D:基本汇率和套算汇率

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、《城乡规划法》规定,按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

A:出让

B:转让

C:租赁

D:划拨

E:权利型房地产投资信托

9、房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和。

A:职业道德

B:执业技术标准

C:执业纪律

D:行业组织章程

E:客户资金代收代付风险

10、关于基于判决、仲裁的房屋登记的表述中,错误的是。

A:登记机构予以登记的,应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实

B:人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的,房屋登记机构应当按照当事人的申请,办理相应的登记

C:因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,房屋登记机构应当予以办理

D:司法机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,同时包括房屋权利为他人善意取得E:权利型房地产投资信托

11、住房公积金的提取是有限制条件的,这与缴存住房公积金的直接关联。A:义务性和互助性

B:长期性和互助性

C:义务性和保障性

D:保障性和互助性

E:权利型房地产投资信托

12、房地产经纪人在接待卖房客户时,工作核心目标是。

A:了解客户出售房屋的动机

B:了解客户对房屋售价的期望值

C:了解客户的经济状况

D:审核客户信息的真实性

13、注册结构工程师每一个注册期为年,有效期届满需要继续注册的,应当在期满前30日内申请延期注册。

A:1

B:2

C:3

D:4

E:权利型房地产投资信托

14、现场营销的心理过程是营销员了解和推动消费者购买商品的心理过程,其经历阶段顺序正确的是。

A:了解消费者购买目标→观察消费者意图→强化商品的综合印象→诱发兴趣与联想→促进采取购买行为→了解购后体验

B:观察消费者意图→了解消费者购买目标→诱发兴趣与联想→强化商品的综合印象→促进采取购买行为→了解购后体验

C:诱发兴趣与联想→观察消费者意图→强化商品的综合印象→了解消费者购买目标→促进采取购买行为→了解购后体验

D:强化商品的综合印象→观察消费者意图→诱发兴趣与联想→了解消费者购买目标→促进采取购买行为→了解购后体验

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

15、在客户信息开发策略中,用直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户,是以为中心的营销手段。

A:客户

B:广告

C:自我宣传

D:市场

E:工厂的生产设备

16、存款额为1000元,存款期限为1年,年利率为60,如果按每半年计息一次,则到期时的本利和及其实际利率为。

A:1060.00元;6.02%

B:1060.40元;6.04%

C:1060.90元;6.09%

D:1060.60元;6.07%

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

17、《民法通则》规定,公民下落不明满年的,利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡。

A:1

B:2

C:4

D:5

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

18、公开招标一般适用于规模较大的物业,尤其是物业。

A:服务性

B:收益性

C:综合性

E:权利型房地产投资信托

19、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。

A:业主

B:业主大会

C:公有住房售房单位

D:房地产建造单位

E:权利型房地产投资信托

20、不利于房地产经纪人获得大量信息的问题类型是。

A:开放式问题

B:封闭式问题

C:镜像型问题

D:试探型问题

E:工厂的生产设备

21、房地产经纪人为委托人进行房源或客源的过程,实际上是协助潜在客户做出售房或购房(出租或承租)决策的过程。

A:收集

B:引导

C:匹配

D:勘验

E:工厂的生产设备

22、销售人员上岗考核通常由项目组织进行。

A:调查人员

B:销售经理

C:市场专员

D:销售专员

E:工厂的生产设备

23、房地产经纪信息整理的方式最常见的一种是。

A:文字报告

B:评价报告

C:图片

D:表格

E:客户资金代收代付风险

24、房地产经纪信息计算机管理系统中,系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理,运用一定的计算模型,为管理和决策提供基础数据支持。

A:数据管理

B:流程控制

C:辅助决策

D:业务处理

E:客户资金代收代付风险

25、在一个房地产经纪公司内部,或者几个联盟房地产经纪公司之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为.

A:私盘制

C:分区公盘制

D:限制性公盘制

E:工厂的生产设备

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)1、根据《住房公积金管理条例》的规定,属于违反住房公积金管理的行为有。A:国家机关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的

B:挪用专项维修资金

C:挪用住房公积金的

D:单位逾期不缴或少缴住房公积金的

E:单位不依法办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的

2、关于建设工程质量监督管理的实施工作,说法正确的有。

A:建设工程质量监督管理,可以由建设行政主管部门具体实施

B:从事专业建设工程质量监督的机构,必须按国家有关规定经国务院有关部门考核

C:县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查

D:有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当支持与配合

E:建设工程发生质量事故,有关单位应当在48小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告

3、中国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期的特点包括。

A:市场规范,发展迅速

B:创造需求,引导消费

C:拓展项目,全面服务

D:调整薪奖,注重品牌

E:同业联盟,交易安全

4、消费者的需要一般指向对商品的需要,包括等基本内容。

A:对商品基本功能的需要

B:对商品消费便利的需要

C:对商品质量性能的需要

D:对商品消费价格的需要

E:对商品安全性能的需要

5、下列风险中,不属于房地产经纪业务中可能出现的风险的是。

A:操作不规范引起的风险

B:意外事故引起的风险

C:信息欠缺引起的风险

D:产权纠纷引起的风险

E:客户资金代收代付风险

6、关于商业项目营销策略的说法,正确的有。

A:先租后售策略适合于老城区

B:售后返租策略可以吸引普通投资者

C:分层与分散出租策略适用于大型购物中心

D:拍卖销售策略适合于开发企业试探商铺价格

E:整体出租策略适合于商业价值低的商铺

7、由于同一职业的基本职业特征,是不随时代变化而改变的,所以职业道德的主要内容常常是可以世代相传的,决定职业道德在内容上具有一定的。

A:连续性

B:不变性

C:固定性

D:连贯性

E:稳定性

8、从贷款风险的影响范围来看,房地产贷款的主要风险可以分为。

A:宏观风险和微观风险

B:系统性风险和非系统性风险

C:可控风险和不可控风险

D:银行内部风险和银行外部风险

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

9、市场营销环境的特征包括。

A:客观性

B:周期性

C:差异性

D:有限性

E:相关性

10、从看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

A:综合效应

B:房地产需求的角度

C:房地产供给的角度

D:房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、关于不动产登记的说法,错误的有:

A:各类不动产物权未经登记,均不发生物权效力

B:因继承取得的房屋所有权自记载于不动产登记簿时发生物权效力

C:房地产抵押和房地产转让均可办理预告登记

D:共有的不动产,应由共有人共同申请登记

E:不动产登记费按不动产价值的一定比例收取

12、房地产经纪企业品牌管理的意义包括。

A:为房地产经纪机构的长远发展奠定基础

B:通过品牌管理,提高企业经济效益

C:品牌管理是企业品牌延伸及品牌国际化经营的基础,是推动企业发展和社会进步的一个积极因素

D:通过品牌管理,增强企业的吸引力与辐射力

E:通过品牌管理,提高企业品牌的核心竞争力

13、下列关于房地产经纪分支机构的表述中,正确的有。

A:分支机构能独立开展房地产经纪业务

B:分支机构具有法人资格

C:分支机构的财务独立核算

D:分支机构首先应以自己的财产对外承担责任

E:分支机构可以在境外设立分支机构

14、设计调查问卷应注意的内容有。

A:备选答案应互不相容

B:所提的问题应便于被调查者回答

C:调查项目应防止渗入调查者的思想导向

D:问题不宜太长、太难和过于复杂

E:对重大或敏感性强的问题应采用单项选择

15、考察风险应从等角度进行。

A:风险与內部环境有关

B:风险与人们的活动或组织有关

C:风险与行动方案的选择有关

D:风险与人们的生活习惯和规律有关

E:风险与外部环境有关

16、对新建商品房销售人员上岗考核的内容通常有。

A:项目竞争对手情况

B:项目开发企业相关背景

C:售接待流程

D:房地产经济学知识

E:项目销售口径

17、房地产置业投资是指投资者购置房地产后,在较长时期内持有该房地产,通过出租经营,持续地获取投资收益。

A:稳定性

B:固定性

C:周期性

D:合理性

E:客户资金代收代付风险

18、关于国有土地的租赁表述中,正确的有。

A:对于目前大量存在的行政划拨土地而言,实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式

B:国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式

C:租赁期限3个月以上的国有土地租赁,应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。土地租赁合同可以转让

D:承租人将承租土地转租或分租给第三人的,承租土地使用权仍由原承租人持有

E:承租土地使用权期满,承租人不可再申请续期

19、《房屋登记办法》规定,以房屋设定抵押的,当事人应持文件到房地产所在地的房地产管理部门申请抵押权登记。

A:申请人的身份证明

B:房屋所有权证书或房地产权证书

C:居委会开出的证明

D:登记申请书

E:主债权合同

20、视觉不包括的感觉是。

A:色彩

B:亮度

C:色相

D:灰度

E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供等方面服务的经营活动。A:法律

B:政策

C:信息

D:借贷

E:技术

22、根据合同是自当事人意思表示一致时成立,还是在当事人意思表示一致后,仍须有实际交付标的物的行为才能成立,可将合同分为和。

A:从合同

B:有偿合同

C:实践合同

D:诺成合同

E:主合同

23、房地产可以转让的条件有。

A:以出让方式取得土地使用权用于投资开发的

B:属于房屋建设工程的

C:按照土地使用权出让合同约定进行投资开发的

D:应完成开发投资总额的20%以上的

E:形成工业用地或者其他建设用地条件的

24、关于房地产经纪机构的分支机构的说法,正确的有。

A:分支机构可以独立进行经济核算

B:房地产经纪机构对其分支机构解散后尚未清偿的全部债务承担责任

C:分支机构可以开展房地产经纪业务

D:房地产经纪机构在我国境内设立的分支机构不具有法人资格

E:分支机构可以与聘用的房地产经纪人签订劳动合同

25、从贷款风险的影响范围来看,可以将贷款分为。

A:静态贷款风险

B:系统性风险

C:动态贷款风险

D:非系统性风险

E:可控风险

房地产开发与经营模拟试题(附答案)

房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( B )。 A、1000万元 B、2000万元 C、3000万元D、4000万元 2.下列房地产交易活动处于房地产一级市场得就是( D ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地产租金已收租金额占应收租金额得百分比称为( B ) A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5.( A )就是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金得行为。 A.土地使用权得出让 B、土地使用权得转让 C、土地使用权划拨D、土地使用权赠与 6.对预测中高收入人群得住宅需求效果较好得市场需求预测方法就是( B ) A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7.已知某房地产今年得销售成本为3315万元,存货平均余额为411万元,那么存货周转天数为( B ) A 8、07 B 44、61 C20 D30 8.按房地产市场得规范程度划分,可以把房地产市场分为( C )。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场与土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场与乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场与置换市场等 9.下列房地产交易活动处于房地产二级市场得就是( C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10.在土地一级市场上,根据竞争性得强弱可以采用不同得土地使用权出让方式,其中在一定程度上排斥了市场机制得作用,具有较大垄断性得一种方式就是( A )。 A 协议出让 B招标出让C拍卖出让D投标出让 11.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.实收房地产租金占计划房地产租金得百分比称为( A ) A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业得资质条件要求注册资金不低于( C )。 A 4000万元 B3000万元C2000万元D2500万元 14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度,共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业得资质条件要求自有流动资金在( B )以上。 A 500万元 B 1000万元C1500万元D2000万元 15.《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》规定了各类土地得最高出让年限,其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( A )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16.( C )就是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,

(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道,目前房地产业是我国经济的支柱产业之一,房地产行业运行是否健康有序,不仅关系到国民经济的稳步增长,还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业,房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展,也利于房地产市场的稳定,于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险,同时寻找应对风险的解决方案,希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险,即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类:土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面,如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定:新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场,房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化,来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面:加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始,为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长,国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定,从控制商业银行金融风险的角度出发,规范商业贷款审批的操作细则,明确取得房地产开发贷款的硬性指标,加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面,央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是,对房地产开发项目的土地增值税进行清算,弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外,国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定,对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究,房地产业与一国GDP的相关性达0.81,预期通胀和通货膨胀与房地产业发

第六章 金融风险管理

第六章金融风险管理 第一节风险概述 【大纲要求】掌握风险的概念与特征;熟悉风险的来源、作用机制和影响因素; 掌握金融风险的分类;熟悉系统风险与非系统风险的概念;熟悉宏观经济风险、购买力风险、利率风险、汇率风险、市场风险的概念与特点;熟悉信用风险、财务风险、经营风险、流动性风险以及操作风险的概念与特点。 考点一、风险与金融风险 (一)风险 风险一般被定义为“产生损失的可能性或不确定性”。风险是由风险因素、风险事故和损失的可能性三个要素有机构成的。 (二)金融风险 金融风险也是一种风险,是指金融变量的变动所引起的资产组合未来收益的不确定性。 金融风险的特征 (1)隐蔽性。(2)扩散性。(3)加速性。(4)不确定性。(5)可管理性。(6)周期性。 考点二、金融风险的影响 (1)金融风险对微观经济的影响。可能会给微观经济主体带来直接或潜在的经济损失;影响着投资者的预期收益;增大了交易和经营管理成本;可能会降低部门生产率和资金利用率。 (2)金融风险对宏观经济的影响。可能会引起一国经济增长、消费水平和投资水平的下降;影响着一国的国际收支;可能会造成产业结构不合理、社会生产力水平下降,甚至引起金融市场秩序混乱,对经济产生严重破坏;对宏观经济政策的制定和实施产生重大影响。 考点三、金融风险的分类 按照能否分散,可将金融风险分为系统风险和非系统风险; 按照会计标准,可将金融风险分为会计风险和经济风险; 按照驱动因素,可将金融风险分为市场风险、信用风险、操作风险、流动性风险等类型。

考点四、系统风险与非系统风险 (一)系统风险 系统风险是指由于多种因素的影响和变化,导致投资者风险增大,从而给投资者带来损失的可能性。系统风险又被称为“不可分散风险”或“不可回避风险”。系统风险包括宏观经济风险、购买力风险、利率风险、汇率风险、市场风险。 1.宏观经济风险 宏观经济风险指的是经济活动和物价水平波动可能导致的企业利润损失。宏观经济风险具有潜在性、隐藏性和累积性。 (1)宏观经济风险的潜在性指的是宏观经济风险总是与宏观经济系统相伴而生的,宏观经济发展和运作本身就蕴涵着经济风险。 (2)宏观经济风险的隐藏性指的是虽然宏观经济风险总是潜在的,但是在多数情况下它是隐藏在经济系统内部的,并不会明显地表现出来,只是到了一定的时候才会暴露出来。 (3)宏观经济风险的累积性指的是宏观经济风险会随着社会经济矛盾的不断加深而日益增大,当累积到一定程度的时候就会引发经济危机。 2.购买力风险 购买力风险又被称为通货膨胀风险,是指由于通货膨胀的不确定性变动导致金融机构遭受经济损失的可能性。通货膨胀是各国经济发展中经常发生的经济现象。通货膨胀率的高低对利率和金融资产价格及其收益都会产生很大影响。当通货膨胀率提高时,由于货币贬值将使金融机构的债权受到损失,同时金融机构的投资收益所代表的实际购买力也在下降,如果通货膨胀率大于名义投资收益率,实际收益将为负,这会给金融机构造成更大损失。 3.利率风险 利率风险是指由于利率的变动而给金融机构带来损失或收益的可能性。存贷款业务中,利率的上升与下降,意味着利息支出或利息收入的增加或减少。证券投资业务中,由于利率的高低反方向影响证券价格,从而影响买卖证券的价格收益。保险业务中,费率的确定需要考虑到利率因素,不可避免地也会遇到利率风险。与信用风险不同,利率风险既可能使金融机构遭受损失,也可能使其从中获得收益。利率的某一变动,在使用金融机构的某些业务受损或获益的同时,也会使其他一些业务受损或获益,当然,这些受到相反影响的业务不一定属于同一金融机构。 4.汇率风险 汇率风险又被称为外汇风险,是指由于汇率变动而使以外币计价的收付款项、资产负债造成损失或收益的不确定性。外汇风险具有或然性、不确定性和相对性三大特征。 (1)外汇风险的或然性是指外汇风险可能发生也可能不发生,不具有必然性。

价格波动与房地产金融风险文献综述

宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目:风险管理与文献研读课程编号: 姓名:李晨学号:1611121077 阅卷教师:成绩: 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名:李晨专业:企业管理学号:1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强,金融过度支持会形成房地产泡沫,房地产泡沫的破裂又会导致金融危机,造成经济衰退,本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路,分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献,认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字:房地产;价格波动;金融风险 一、引言 全球历次金融危机,上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们,房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性,并且与银行业紧密相关,一旦价格波动过大,就会产生泡沫,导致系统性金融风险,危及金融安全。在我国,不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热,已经存在着一定的金融风险。那么,房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的,系统性金融风险是如何形成的,如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要,也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 (一)相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称,具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签:房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

卓顶最新2019华南理工房地产金融模拟试题

一、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的) 1.我国现阶段房地产信用的最主要形式是(C)。 A.商业信用 B.国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用 2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾,而促使房地产价格上升,这一点决定了房地产资金具有(D)。 A.回收期长 B.风险性 C.运行的地域性 D.保值增值性 3.债务人无法足额偿还债务,即使执行担保,也肯定造成较大损失,这种贷款的风险程度是(B) A次级B可疑C关注D损失 4.某一目标房地产价格水平的高低,主要取决于(C)。 A.本地区房地产的供求状况 B.全国房地产的供求状况 C.本地区同类房地产的供求状况 D.全国同类房地产的供求状况 5.通常情况下,设定抵押权的房地产价值要大于(B)。 A.应付利息 B.贷款额度 C.股票价值 D.市场价格 6.我国个人住房贷款期限在一年以上,贷款期间遇法定利率调整,贷款利率(C)。 A.自法定利率调整的次月1日起调整B.自法定利率调整的当月起调整 C.从次年1月1日起按新的利率调整D.维持合同利率,无需调整 7.在房地产抵押贷款业务中,如果购房者首付比例增加,贷款比例降低,则(A)。 A.放贷者风险变小 B.放贷者风险增加 C.放贷者风险不变 D.不影响借款人的积极性 8.在房地产抵押贷款的抵押期内,抵押品使用权归属(),但未经()同意,不得变卖抵押品。A A.抵押人,抵押权人 9.房屋拍卖所得的清偿顺序是(B): ①支付处分抵押房屋的费用,②扣除抵押房屋应承担的税款,③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金,④剩余金额返还抵押人,⑤若拍卖所得不足支付前三项费用,抵押权人向抵押人追偿。B①②③④⑤ 10.房地产开发信贷过程中的借款人分析,可以衡量房地产企业获利能力的指标是(D)。 A.资产负债率 B.流动比率 C.速动比率 D.销售利润率 11.环境保护评价属于房地产开发项目评估的(B)阶段的内容。 A借款人评估B.项目建设条件评估C.市场评估D.投资估算与筹资评价 12.我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排,已成为住房金融体系的重要组成部分,属于(C)。 A.商业性住房金融B.福利性住房金融C.政策性住房金融D.保障性住房金融

房地产金融基本知识

房地产金融基本知识 房地产金融中的资金流及资本来源 一、房地产金融中的资本流 整个资本流通包括三方参与者: 一是资本使用者,包括开发商,房屋预购者; 二是资本供应者,包括储蓄家庭,银行,保险公司,中央和地方政府 三是处在两者至今的服务组织。 二、资金来源 1、保险公司 2、商业银行 3、储蓄贷款银行 4、互助储蓄银行 5、抵押银行 6、房地产投资信托公司 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化 二、银行利率的变化 三、所得税法的变化 四、货币汇率的变化 五、日用品价格的变化 六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 七、金融政策 八、社会福利制度 利率、贴现率、现值 一、利率:指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。在金融学中,利率,通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的,由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同,所以,在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题,到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢?要解决这个问题,必须运用现值的概念,计算不同金融工具的利率。 二、利息的计算方法 1、单利计算法:在计算利息时,上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息;即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。 例:我国三年期国债利率百分之2.89,某人购买1000元的三年期国债,到期利息是多少? 2、复利计算法:在一定时期内,按本金计算利息,随即将所得到的利息加入本金,作为计算下一齐计算利息的基础, 例:上题按复利方法计算 3、采用复利计息比按单利法计算的利息多,应该说,复利计算法体现了货币资金的时间价值,符合信用和利息的本质要求。(简单介绍我国现行利率政策) 三、现值、终值与货币的时间价值 1、终值:任何一笔资金,都可以通过利率计算出在未来某一时间点上,将会成为多少金额,即本利和是多少,这个本利和也称为终值。 例:一笔3年,年利率为6%的10万元贷款求终值 2、现值:求终值的逆运算,如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币,把他看成是那时

房地产市场金融风险问题分析

摘要:房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业,目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透,由于房地产主要融资渠道是银行,因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构,一旦房地产出现下滑趋势,银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的,我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词:房地产融资;不良贷款风险防范;房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌:一边是开发商口中的供不应求,一边是统计数据中的空置率升高;一边是海外投资机构热钱的悄然涌进,一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”,房价为社会各界所关注,稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施,但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示,9月末,广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元,同比增长32.7%,是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长,三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元,占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深,房地产市场风险最后的承担者既不是投资者,也不是消费者,更不是地方政府,而是商业银行。2008年12月末,上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元,不良率为1。51%,而当年11月末,这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示,银行对房地产贷款业务持谨慎态度,而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露,其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此,在房地产市场异常运作的今天,在国家频频出台宏观调控政策的今天,关注房地产金融走势,防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题(一)房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少,这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资,直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业,主要为大型的国有和地区性开发企业,但即使诸如万科、中国海外发展等企业,其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上,从土地的获取到土地、商品房开发,再到最终的销售购买,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说,由于我国房地产资本市场发育程度很低,在房地产开发项目融资方面,仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。(二)房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时,把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场,这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用,形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比,我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场,只有银行体系支撑着整个房地产金融行业,而资本市场的相对落后,使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外,房地产二级市场只能说还处在起步阶段,相关的法律法规还不完善,房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。(三)房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制,界定了金融机构业务经营的范围,使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少,房地产融资渠道狭窄,金融机构面临的流动性风险日益突出。另外,房地产

房地产对金融的影响演讲稿

我国从1998年开始.房地产市场呈现一片繁荣景象,房价居高不下。根据国际经验,房价是经济景气的先行指数.经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家,我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一.房地产波动对金融的影响 房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们,没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益(企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨,资产价格的高涨就会持续,但是如果由于某种契机。这种预期是负的,那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产.买方用自己所拥有的现金进行交易.那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失,两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与.即用银行借贷资金来进行交易,那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低,流动性偏好有所上升.即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金,导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应.M2增长回落。 (2)房地产泡沫对信贷的影响。 1998年以来,个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量.也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来.房地产信贷增长过快。数据显示.2007年lO月末.全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元.同比增长超过三成;比年初增加1.0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中。个人住房贷款余额2.6万亿元。比年初增加6192亿元,同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元。比年初增加960亿元.同比增长34.87%。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中.加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查.在投资购房中.28.5%在短期内转手.23.5%用于出租,48%空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响.风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域,资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润.不惜利用信贷资金进行资产市场运作,资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应,导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱,对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加.一旦房地产价格泡沫破裂,抵押品价值会迅速下降.家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。

房地产金融知识点

一、名词解释(4分*5) 1、房地产金融:围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为,其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。(2页) 2、房地产金融市场:房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所,其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。(5页) 3、信托:委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿,以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。(35页)房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托 4、房地产保险:以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称(135页) 5、房地产信贷:以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段,把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。(48页) 6、房地产开发贷款:贷款人向借款人(开发商)发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金 7、房地产抵押:抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页)

8、住房公积金:国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金,实行专户专储,其所有权归职工个人所有。 9、房地产夹层融资:夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式,是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资。 10、房地产投资信托基金:以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 11、住房抵押贷款证券化:住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池,并将其出售给特定目的的载体,由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。 二、单选 1、1984--1989 初步发展 1989-1991 停滞 1992-1997 提高整顿 1998-2003 快速成长 2003-2008 调整整顿 2008-2010 规范创新 2010-今限购限贷

房地产业税收风险分析

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元,占地税全部总收入的比重达到33.4%,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来,房地产业税务违法、违章越来越多,金额越查越大。究其原因,与很多因素有关,既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险,又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点?一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践,对房地产企业这六大环节之中,主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权,根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权,税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看,土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资,而非土地使用权交易。因此,账务处理上,溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本,将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来,正是出于这种原因,房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋,“空挂户”造假,变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员

房地产金融风险概念和特点

房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期

房地产法规模拟试题1(含答案).doc

房地产法规模拟试题1 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的,请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在我国,土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别,主要体现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋,须由出租人和承租人签订租赁合同,明确双方的权利义务,并报房屋所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请,经审核其符合用地条件,该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后,其对所购房屋享有的权利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的,在租赁期内,房屋产权人转让房屋所有权时,原租赁协议应 (B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿

房地产基础知识试题答案

房地产基础知识考试试题 8、房地产住宅的层数划分的规定:低层住宅为 1-3 层;多层住宅为 4-6 层;小高层住宅为 7-11

层;中高层住宅为 12-16 层; 16 层以上为高层住宅, 30 以上为超高层住宅; 9、别墅可分为联排别墅,双拼别墅, 独栋别墅三种。 10、房地产是和的总称, 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造 物构成的。 二、判断题(每题1分,共10分,对的打“√”错的打“×”) 1、给未成年人购房,登记时要指定一名监护人,并且要到公证处公证。(√) 2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(√) 3、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 (√) 4、得房率是买房比较重要的一个指标,一般来说得房率越高越好。(√) 5、业主是指物业的所有人,即房屋所有权人和土地 使用权人,是拥有物业的主人。(√) 6、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。(×)

7、满十八周岁且超过法定退休年龄,具有完全民事行为能力的自然人,可以成为银行房屋贷款对象。(× ) 8、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(×) 9、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 (√) 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。(√) 三、单项选题(每题2分,共20分) 1、下列哪种设施属于建筑物以外的土地定着物( D )A柜式空调 B彩电 C冰箱 D底下管线 2、建筑物高度超过( D )的,不论住宅、公共建筑、综合性建筑均称为高层建筑 A24米 B10层以上 C24层以上 D100米 3、根据国标规定,除了总平面图外,其余工程图纸的尺度标注以(C )为单位 A米 B厘米 C毫米 D以上单位皆可 4、我们俗称的”地毯面积”是指(B ) A建筑面积 B套内使用面积 C实测面积 D套内建筑面积

房地产金融风险及防范

房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号: 姓名: 上课老师: 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点,任何事物都具有两面性,高收益必然带来了高风险性,加之金融市场的不确定性,房地产金融风险必然存在,对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险,还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门

和业务有着天然的联系,由于这种联系,发生风险的时候,两者就会互相拖累,使得风险愈演愈烈。并且政策,市场经济等外部环境发生了变化,房地产金融也将面临更多的不确定性,产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑,它的爆发会引发各种经济问题,对于金融业和其他行业的冲击无法估量,甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前,在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时,还必须为房地产企业创造新的融资渠道,通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散,用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验,拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资,可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外,还包括发行企业债券,即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券,债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”,即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导,加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用,因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控,有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争,保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析,提高自身研究判断的准确性,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,果断采取相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场,尤其在中国,这一市场具有半垄断性特征,当利率上调时,在抑制住房需求方面确实能起到一定效果,但是,房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房,以等购买力恢复后再加价出售。因此,政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题,也就是从源头上解决房价上涨的问题,完善土地出让制度,提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度,减少商业腐败等,这样,才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前,应尽快建立房地产金融预警系统,以此来分析房地产市场供

金融风险管理终极版

我国房地产金融风险现状 及对策建议 课程金融风险管理 学生贺萌学号 3112351002

引言 任课教师薛宏刚 二零一二年十二月 我国房地产金融风险现状及对策建议 摘要:本文对近年来中国房地产市场金融风险进行细分,从政策与法律风险、市场风险、信用风险以及操作风险等角度对中国房地产金融风险进行了分析,做出了基本判断。结合市场上关于房地产金融风险的不同争论,旨在分析具体情况,为中国房地产金融防范提出适合中国国情解决方案做铺垫。 关键词:房地产;金融风险分析;风险防范 一、引言 近年来,中国经济高速发展,房地产行业投资过热,同时又把房地产行业和中国金融机构相结合,所以防范房地产金融风险不仅是维护房地产行业和房地产金融业稳定和发展的需要,而且对整个国民的稳定和发展也至关重要。而且美国次贷危机的爆发,也说明了房地产行业的高速发展中孕育着巨大的金融风险以及房地产金融风险的危害性,房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。2012年,开发企业现金流更加吃紧,房地产金融风险与日俱增。房地产对国民经济的平稳运行有着重要的影响,如何防范房地产金融风险已成当务之急。就我国目前房地产现状而言,虽然各种风险还没有暴露,但其暗含的种种迹象预示着金融风险的普遍性,因此我们要对其高度关注,防范于未然。 二、我国房地产金融风险的现状 房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中,由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素,而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。中国房地产市场是以金融机构为支撑的,两者相互影响,紧密相连。 (一)政策与法律风险 目前,我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险,具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排,存在着很多比较不合理的地方,这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时,缺少相关政策也会给金融机构带来风险。例如,我国有些房地产企业的土地取得方式违规,还有的土地只是和乡政府、企业签个协议(并非是通过公开的招标拍卖取得),然后向银行贷款,因此,我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险。 (二)市场风险 ○1由于我国房地产投资加速过快,导致房价过高,超越了居民承受能力,使消费者对商业银行贷款的依赖程度增加。近日,有媒体报道,2012年将有万亿房地产债务到期,金融

2018华南理工房地产金融模拟试题

一、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的) 9. 房屋拍卖所得的清偿顺序是( B ): 环境保护评价属于房地产开发项目评估的( B )阶段的内容。 A 借款人评估 B. 项目建设条件评估 C. 市场评估 D. 投资估算与筹资评价 我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排,已成为住房金融体系的重要组成部分,属于 A. 商业性住房金融 B .福利性住房金融 C. 政策性住房金融 D .保障性住房金融 1. 我国现阶段房地产信用的最主要形式是( C )。 A. 商业信用 B. 国家信用 C.银行信用 D. 民间个人信用 2. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾,而促使房地产价格上升, 这一点决定了房地产资金具有( D )。 A. 回收期长 B. 风险性 C. 运行的地域性 D. 保值增值性 3. 债务人无法足额偿还债务,即使执行担保,也 肯定造成 较大损失 ,这种贷款的风险程度是( A 次级 B 可疑 C 关注 D 损失 4. 某一目标房地产价格水平的高低,主要取决于( )。 A. 本地区房地产的供求状况 B. 全国房地产的供求状况 C. 本地区同类房地产的供求状况 D. 全国同类房地产的供求状况 5. 通常情况下,设定抵押权的房地产价值要大于( )。 A. 应付利息 B. 贷款额度 C. 股票价值 D. 市场价格 6. 我国个人住房贷款期限在一年以上,贷款期间遇法定利率调整,贷款利率 )。 A.自法定利率调整的次月 1 日起调整 B .自法定利率调整的当月起调整 C.从次年1月1日起按新的利率调整 D .维持合同利率,无需调整 7. 在房地产抵押贷款业务中,如果购房者首付比例增加, 贷款比例降低,则( )。 A. 放贷者风险变小 B. 放贷者风险增加 C. 放贷者风险不变 D. 不影响借款人的积极性 8. 在房地产抵押贷款的抵押期内,抵押品使用权归属 ( ) ,但未经 ( ) 同意,不得变卖抵押品。 A A.抵押人,抵押权人 ①支付处分抵押房屋的费用, ②扣除抵押房屋应承担的税款, ③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金, 剩余金额返还抵押人, ⑤若拍卖所得不足支付前三项费用,抵押权人向抵押人追偿。 B ①②③④⑤ 10. 房地产开发信贷过程中的借款人分析,可以衡量房地产企业获利能力的指标是( D )。 A. 资产负债率 B. 流动比率 C.速动比率 D.销售利润率 11. 12.

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