为什么一线城市房价远没有见顶

为什么一线城市房价远没有见顶
为什么一线城市房价远没有见顶

房地产问题,这是一个转了十几年圈,来回折腾也没有解决的问题,结果就是房价越调越高。那么,房地产到底是过剩还是供不应求?

5月下旬,在上海的一次土地拍卖中,周浦纯住宅地块由保利以54.5亿元杀出重围夺得。这意味着这个位于上海外环以外的项目保本售价将高达7.9万元/平方米――难怪有人惊呼,上海的房价正在直追香港。

与此同时,机构数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1 100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

房地产问题,这是一个转了十几年圈,来回折腾也没有解决的问题,结果就是房价越调越高。那么,房地产到底是过剩还是供不应求?

让人口自由流动起来

判断房地产问题,重要的是搞清到底有多少库存,而且是把一、二、三甚至四线城市都放在这来统计。去年房子卖得不好,有些人谈到中国的人口结构,人口老龄化,认为房地产这辈子再也见不到黄金白银的时代了。

我们的城市化率到底是多少,这个词叫“城市化率”,而不是“城镇化率”,镇一级占城市化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多,也就是说真正的城市化率不会超过40%。跟其他国家比较,只能算是刚到半山腰。

国外的城市化率是一个人口密度的概念,而中国的城市是一个行政概念,一、二、三、四线不知道是根据什么划分的。全世界的城市化基本有一个大的趋势,如果人可以自己决定去哪里生活和工作,最后一定会有七成到八成人住在城市,而且这些人一半以上住在大城市。至今日本东京的人口还在涨,美国纽约的人口还在涨。

从人口和土地的禀赋来讲,一百万以上人口的城市,有很多数字中国应该落在美国和日本之间。如果做得好我们会像美国,如果做得不好则更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密,但是一定比美国密。所以,一百万以上人口的城市是美国的一半,日本的三分之一。五百万以上人口的城市还是美国的一半,是日本的四分之一。

我们现在拥有千万级人口的城市,加上重庆应该算是五个。如果14亿人口七成住在城里,这七成里面一半以上又在千万级人口的城市。中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家很不同的地方,是我们的人口不能那么自由地流动,因为你在当地落不了户口。

党的十八届三中全会文件和“十三五”规划都有很多的表述,在我看来最重要的信号,是在户籍制度改革上要有相当程度的突破。到2020年,居住证应该是识别中国公民唯一的证件,不能再分谁是农业户口,谁是非农户口,一律只有一个居住证。

让人口自由流动,自主选择居住和生活的地方,这是全世界的一个潮流。

什么是刚性需求?

房地产供应不足主要是在大城市。这些年来,我们总是要打击所谓房地产的投机需求。实际上,中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。

什么是刚性需求?严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地世界第一,农村住房用地在95%以上,即使在改革开放之前,谁也没有住大街上。城市住房改革之后,多年来为什么还有人一直在买房子?目的就是改善居住条件。我们有很多房子实际上不太适合居住。城市住房有很多建成年代很早,大约25%没有独立的厕所和厨房。因此,但凡有了购房能力,人们必定搬到新房子住。

根据第五次和第六次人口普查的数据,2000-2010年,中国城市的住房自有率是下降的。中国人喜欢储蓄,攒点钱就要改善自己的居住条件。我们总说要多建80~90平方米的房子,这种政策很可怕。因为实际上,改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子,一家人父母加上孩子住在一起。

我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产交易额8万亿元人民币,其中85%是首套房,第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半,也就是说,很多限购政策把改善型需求全给挤出去了。只要敢放开限购,购房的需求就出来了。

中国的房地产市场比股票市场恐怖得多,老百姓的杠杆太低了。两三百亿元的首付贷和一年十万亿元的交易量非常小,没有关系。中国大部分人有一套房子,基本没有人睡在街上。从某种意义上讲,我们的支付的能力比一般发达国家强得多。我们的房价占收入比重很高,这个不矛盾。美国房贷占gdp的比例,房贷占居民可支配收入的比例还没有我们高呢。

住房库存可能是判断房地产走势最重要的信息。但是库存数据是不是有价值,首先要看它的一个周期,和我能找到的价格信号是不是能对得上。如果库存多,一定不会涨价,库存少则一定涨价。

我们统计了各个城市的可售住房面积。有个红线叫12个月,是指库存低于12个月就开始涨价,如果远远超过12个月就要降价。

一线城市个位数库存在半年以上,二线城市在12个月左右,三线城市15个月左右。去年一线城市北、上、广、深当然是疯涨,今年只剩下三、四个月的库存。二线城市今年三月份已经到10了。三线城市也应该是正增长了。

我们有点奇怪,这些数字并不是今天才出现的。最近限购的几个城市在6个月前就已经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的产业,历史上都出现过重大的判断失误。主要原因是做期货的很多投资者,在库存上数据非常散乱,非常不统一。

再参考2007年以来的数据。一、二、三线城市的走势有区别吗?可能水平有区别,一线涨得高点,二线涨6%,但是波动方向没有区别。18亿亩红线

高房价是怎么炼成的?大家说有点像盲人摸象,摸着尾巴说是一根细绳,摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是,中国的土地供应国家控制很严,土地用途也是严格管制,到底用了多少住宅用地,这个数还是有的。

在城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积方面,中国的数字无论是跟美国、日本比,还是跟香港比,我们都低得可怜。在过去十几年地方政府招商引资,提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地,最后挤得住宅用地很少。

从中国的地价分布看,农村土地不能碰,这种土地从某种意义讲是无价,或者说是小产权房。根据第六次人口普查的数据,如果我们把小产权房这部分数据拿掉,整个城市的住宅空置率是0。现在大城市相当部分的住房是靠小产权房补充的,深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小产权房,住房的拥挤程度会直线上升。

商业用地、工业相关用地肯定是更多了。盖钢铁厂,建水泥厂有gdp,你的土地贵了人家企业还不来。地方政府招商引资,土地实际上是低价出卖的。

为什么北、上、广、深供地特别少,相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远的城市?因为从地方政府的税收来源来讲,省会城市或者北、上、广、深有很多其他税收来源,它卖一点地就够花了,但四线城市只能多卖点才够几年花的。

土地的供给制度,是中国高房价最基本的原因。如果我们的18亿亩红线就是不能动,目前北京、上海城市面积的一半是农地,剩下的土地肯定偏贵。2015年整个8.7万亿元商品房销售额,土地出让金占37%,其他税收占百分之二十几,加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价,然后是税费。

去年房地产开发商上市企业的利润其实挺差的。通常我们认为房地产是暴利行业,但是过去两年利润直线下降。地价很贵,又不能融资,逼它借高利贷,盖起来又卖不出去,所以很多开发商急着要转型。

重庆经验

对房地产的调控,限购不管用,限贷不管用,加税也不管用。上世纪八十年代末,日本

的边际税率达到过80%,也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候,抑制了一段时间房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放在到房子上,使得社会财富的分配极端恶化,同时造成社会之间的流动性非常差。

限购、限贷政策是非常不好的。香港在过去三年,一千万港币的房子首付是五成,主要是它供给有限。如果能交得起这个首付,你就进入到这个俱乐部,就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在外面,这更加大了财富收入分配的恶化。

什么政策管用?加大土地供应。最近终于听到好消息,说北京、上海要加大土地供应了。

未来我希望看到,恢复2004年停掉的跨省换地。要保护农地,这块农地为什么要在重庆旁边呢,挨着市郊很近,我拿这块地换个远一点的可不可以?

就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业,干吗非要拿上海、北京的一半土地来种地呢?能不能用它跟东北、山西换点地呢?跨省换地过去搞过,2004年被叫停。特别是西北、东北有些城市出现一些国企的困难,置换土地可能是潜在解决一些问题的方法。

我们是要对保护农地和粮食自给自足给予很大的关心,但是跨省换地是不是也可以提高土地使用效率?北京、上海一半以上的土地现在还是农地,比如北京是个缺水的城市,然而北京的水资源七成用于农业生产,其中的效率和可承载力等很多问题都值得商榷。

我们强调粮食自给自足,至少八成要自给自足,最近有个新政策要推动土豆成为一个主粮,这个也是好办法。因为种大米种小麦自给自足很难了,我们的粮价比国外贵了50%,种土豆估计就有希望了。它的背后就是说,土地相对来说稀缺了。

如果有些土地因为某些原因不能碰,比如说日本保护农地的政策,除了导致收入分配恶化,影响代际之间流动,更重要的是使城市丧失了竞争力,因为地价太贵了,房价太贵了,人的成本太贵了,最后整个城市的竞争力就掉下来了。

如果有人比你便宜,你就会丧失竞争力。我们的后面有印度,有东南亚以及非洲国家,我们把自己搞贵了,就会丧失竞争力。现在北京雇一个员工或者雇一个保姆贵得离谱,为什么?他们的住是一个非常大的问题。

在这样的供地制度下,政府能不能做得好一点?政府拿了这么大一块土地,要不要一次性拿?卖地以后能不能做一些公租房、廉租房?重庆的gdp发展速度全国第一,房价过去五年涨了12%,是最低的,而且重庆是唯一从来没有限购过的城市,吸引了大批非户籍人口入户。重庆采取的做法是政府修建了大量的公租房及廉租房。

重庆的经验,解决了相当大的一部分需求,而且政府的财政做得也不错。新加坡也有现成的经验摆在那里。如果我们还像过去十年,房价一上来就限购、就限贷、就涨税,房价肯定会越调越高。大家会觉得这一次没有买就错过了一次机会,这实际上不是一个好的现象,早晚是要出问题的。我曾经说过,要对中国的房价有点想象力。

中国的房价跟股票市场差不多,在有限供给的时候它就很贵,而且相对贵的房价是质量不好的房子,因相对的供给有限。有媒体报道说,北京的房价已经超过纽约了,你去纽约买过房子吗?美国的大城市比如纽约、曼哈顿,你开车走出去一小时,当地的房价就可能要差十倍。纽约和美国中西部城市比较,还会再相差十倍以上。而我们城市间的落差并不够大,一讲这个问题就要挨骂。

我们现在是郊区房价太贵,城里核心区却不够贵。股票里所谓蓝筹,大盘是不贵的,贵的是小新创。原因是在有限供给的时候,总价低的东西相对贵,但这是不合理的。只要中国经济总体的增速继续保持下去,没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业扳倒在地上。

中国的房价历史与规律剖析:房价涨了35年

中国的房价历史与规律剖析:房价涨了35年 目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象,如果一直这样的“火”、“疯”下去,会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭,会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论,从来就没有停止过,但是却没有发生。最让人放心的,中国的市长到国家住建部,都出口驳斥的讲,中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同,结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲,最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了,比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年],暴涨了多轮,最后你还是没有买房。事实证明,中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测,完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律,尽管是计划经济市场转入半市场经济,房价依然上涨。 第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价,从官方统计的数据来看,到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前,虽然已有商品房,但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配,其价格很难反映真实的市场供需,也就不是真正的

市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性,且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米,总量上似乎也不少,可相对于庞大的国民总数,实在太少,只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少,才408元/平方米。看起来不高,但相对于当时的居民收入,也属于不可承受之重。一直到1992年,房价维持在单价千元以下,但每年的涨幅可观。1998年,在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后,当年7月3日,国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配,实行货币化。从1999年开始,中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年,房价的单价跃上2000元。现在回过头来看,房地产市场化之后,房价应该大涨啊。但实际上没有,1998~2000年,房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然,房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看,房价在2001~2003年还是给足了很多人机会,小幅上涨。不过也就是在当时,市场上出现了房价泡沫的声音,现在想想,大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始,房价开始如脱缰之野马,再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过

美国120年来房价历史和规律

美国120年来房价历史和规律 2014-05-29 10:45来源:中国企业家作者:陈龙 绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目,复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场,SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权,中国平安以24亿人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼。2013年12月,万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼。 中国企业在欧美大都市的购房狂潮的背后,是中国高净值人群的移民潮。 根据中国财富研究机构胡润的研究,64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民,而有三分之一的中国超级富豪(亿万富翁)已经移民。如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产,将产生上万亿的需求,还不包括其他的配套服务。这种需求,加上人民币升值的预期,以及国内房地产的限制和风险,构成了海外扩张的主要原因。 熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。很多大企业成立了理财部,经营地产和股票投资,其盈利甚至超过了主营业务。日本大东京的地价据说可以买下整个美国。日本的企业和富人,在经历了房市的大牛市和日元的升值后,把目光投向海外,而投资的一个主要标的就是美国的房地产。其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑,洛克菲勒中心。无独有偶,20多年后的今天,根据胡润报告,中国海外购房的第一目标仍然是美国;曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。 做为投资者,很关心的几个问题会是,美国现在的房价贵吗?美国房市的主要规律是什么?现在在美国购房,会有多高的回报率? 美国的房价历史和规律 根据美国最权威的凯西·席勒房价指数(席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者),从1890年到2013年的123 年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008年,即金融危机最糟糕的一年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是1929-1933年的大萧条时代,累积跌幅达26%;第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机,累积跌幅达33%。 那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快?在过去的123年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的?在同样的123年中,美国CPI通胀率为2.82%。如图一,美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的,此言不虚。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。 图一:美国123年扣除通胀后的房价历史

主要城市二手房房价涨跌幅排行榜

2017年12月主要城市二手房房价涨跌幅排行榜

国家统计局今日发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。12月“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现,大部分城市二手房房价涨幅回落。12月二手房房价环比上涨的城市有47个,比上月减少4个。房价停涨的城市有8个,与上月持平。房价下跌的城市有15个,比上月增加4个。 12月房价最高涨幅回落,12月房价涨幅最大的是昆明,房价环比上涨,环比上月回落个百分点。但是房价涨幅超1%的城市扩大为3个。据悉,房价涨幅靠前的城市分别为三四线城市,且为省会城市。值得注意的是,昆明涨幅尤为明显,11月昆明二手房环比上涨仅%,12月环比上涨%。兰州房价涨幅扩大,12月环比上涨%,涨幅扩大个百分点。重庆环比上涨%,涨幅扩大个百分点。新房房价连续下跌15个月的深圳,二手房涨幅扩大,12月深圳环比上涨%,涨幅扩大个百分点。 12月15城房价下跌,分别为:上海、济南、平顶山、桂林、北海、石家庄、南京、福州、南昌、郑州、温州、蚌埠、北京、广州、厦门。12月除深圳房价上涨外,一线城市二手房房价均下跌,其中北京、广州跌幅最大,均环比下跌%,北京二手房持续下跌8个月。值得注意的是,广州二手房同比上涨%,是一线城市中同比涨幅最大的城市。北京二手房同比也出现下跌,12月同比下跌%,是唯一一个二手房房价同比下跌的一线城市。此

外,曾经出现万人连夜排队买房,地王崩盘的南京,二手房也出现环比下跌,12月南京环比下跌%,同比下跌%。值得注意的是,颇受投资客喜爱的厦门二手房环比跌幅最大,环比下跌%,跌幅比上月扩大个百分点。

全球房价最贵十大城市排行

全球房价最贵十大城市排行 中国房价高吗?对于国内人来讲,房价已经是难以承受的价位了,而也有许多人开始到国外去买房,放眼全球还是有许多地方房价很高的,我们来看看全球房价最贵的十大城市吧。 世界房价风云榜第一名:摩纳哥 房屋每平方米平均价:47578美元 上榜理由:仅有32796人口和1.95平方公里土地的欧洲小国摩纳哥,是蜷缩在法国南部地区的国中之国,在2008年的世界房地产评比中荣升为全球第一的高房价国家。该国房子的每平方米平均价为47578美元。这个超过30万人民币1平方米的房价比排列世界第七位的法国巴黎12122美元高出三倍多。 世界房价风云榜第二名:莫斯科 房屋每平米平均价:20853美元 上榜理由:由于这样靠石油挣钱来得十分容易,所以在此之后的俄罗斯首都莫斯科房价也翻倍往上涨了近10倍左右。一些城市中心地段的房价也从过去1000美元左右1平米涨到了1万美元左右。据世界最贵房地产评比统计:莫斯科的房子均价已经达到20853美元,一举荣登了世界第二的亚军宝座。 世界房价风云榜第三名:伦敦 房屋每平米平均价:20756美元 上榜理由:英国首都伦敦被评上世界第三高房价之后,一直担心每平米20756美元高房价吓跑投资者,这对英国利用挣得的第三十届奥运会招商引资显然是巨大的高成本障碍。一套有6间卧室和游泳池公寓,花费将会高达400万英镑,就连年薪600万英镑的足球明星巴拉克也坦言自己在伦敦还不起房。 世界房价风云榜第四名:东京 房屋每平米平均价:17998美元 上榜理由:在东京一套有3年楼龄的二手房,面积是78平米,总共花了近5000万日元。位置好的两室一厅,大约要4000万日元,分期付款每月还20万日元,20年左右才能清账。而上世纪80年代末,类似的房子大约要1亿日元。按现有的分期付款月供计算,到了40年后才能够付清。 世界房价风云榜第五名:香港

一线城市房价全面降温前9月房地产开发投资增速跌回个位数2020年中国房地产排名

一线城市房价全面降温前9月房地产开发投资增速跌回个位数2020年中国房地产排名 20日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格 变动情况显示,一线城市新房和二手房全面降温,4个一线城市新 建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手住宅销售 价格由上月持平转为下降0.1%。 业内人士表示,价跌量稳,“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下,房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四 季度,在调控政策不放松的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧, 预计未来几个月市场将整体保持平稳,多项指标涨幅将继续收窄。 房价大面积上涨趋势得到缓解 数据显示,一线城市房价全面降温。从环比看,4个一线城市新 建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中,上海和 深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅 销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中,北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。 从二三线城市来看,房价依然呈现上涨之势,但涨幅明显放缓。数据显示,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上 涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%, 涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。 中原地产首席张大伟表示,在8月房价上涨刷新纪录后,9月楼 市涨幅明显放缓,市场出现了退烧迹象。新建住宅9月份环比上涨1%,相比之前6月-8月的高峰期明显回落。 58安居客房产研究院首席分析师张波表示,金九失色并不意外。9月楼市除中央宏观调控外,北京公积金“认房认贷”、深圳731 新政、上海共有产权等“一城一策”,对房地产市场进行精准调控。

2020房价最低九个城市有哪些

2020房价最低九个城市有哪些 房价最新参考价:6080元/平方米 西宁,是青海省的政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心,是国务院确定的内陆开放城市及直属中央军委西宁联勤保障中心驻地。先后荣获全国卫生城市、中国特色魅力城市200强、全国优秀旅游城市、全国园林绿化先进城市、国家森林城市等荣誉称号。 西宁,是青海省省会,西北地区重要的中心城市,古称西平郡、青唐城,取”西陲安宁“之意,是青海省的政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心,是国务院确定的内陆开放城市。及直属中央军委西宁联勤保障中心驻地。西宁位于青海省东部,湟水中游河谷盆地,是青藏高原的东方门户,古“丝绸之路”南路和“唐蕃古道”的必经之地。 房价最新参考价:6118元/平方米 呼和浩特有着悠久的历史和光辉灿烂的文化,是华夏文明的发祥地之一。2016年2月23日,呼和浩特市在CCTV“中国经济生活大调查”2015年度十大最具幸福感省会城市中名列第六。 呼和浩特,通称呼市,旧称归绥,是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心,国家历史文化名城,我国北方沿边地区重要的中心城市。地处中国北部边疆,欧亚大陆内部。市域面积为17224平方公里,辖4区、4县、1旗,2015年末常住人口为300万人,市区常住人口206.49万人。 房价最新参考价:7539元/平方米 乌鲁木齐,是中国国家园林城市、全国双拥模范城市、中国优秀旅游城市、全国民族团结进步模范城市。2017年将建成全国文明城

市,也是广义西北地区继西安、库尔勒、克拉玛依之后的第四文明城。 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府,我国西北地区重要的中心城市和面向中亚西亚的国际商贸中心。是全疆政治、经济、文化、科 教和交通中心。市域面积为14216.3平方公里,辖7区、1县, 2016年末常住人口为355万。乌鲁木齐是蒙古语音译,意为“优美 的牧场”,原为西蒙古和硕特部游牧区,乾隆二十年即平定准噶尔 汗国的末期,筑垒屯兵,确定此名。 房价最新参考价:7844元/平米 西安,是中国最佳旅游目的地、全国文明城市之一,有两项六处遗产被列入《世界遗产名录》,分别是:秦始皇陵及兵马俑、大雁塔、小雁塔、唐长安城大明宫遗址、汉长安城未央宫遗址、兴教寺塔。 西安,古称长安、镐京,陕西省省会、副省级市、国家区域中心城市,是国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市,国家重 要的科研、教育和工业基地,中国四大古都之一,联合国科教文组 织1981年确定的“世界历史名城”,美媒评选的世界十大古都之一。 房价最新参考价:8986元/平米 南宁,是一座历史悠久的边陲古城,同时也是一个以壮族为主的多民族和睦相处的现代化城市。得天独厚的自然条件,使得南宁满 城皆绿,四季常青,有“绿城”的美誉。南宁处于中国华南、西南 和东南亚经济圈的结合部,位于广西的西南部,是连接东南沿海与 西南内陆的重要枢纽,也是西部唯一的沿海省会城市,拥有沿海城 市待遇和税收等多项优惠待遇。 南宁,简称“邕”,别称绿城,是广西壮族自治区首府,中国面向东盟开放合作的前沿城市、边境区域中心城市,环北部湾城市群 核心城市,西南出海综合交通枢纽城市,中国东盟博览会暨中国东 盟商务与投资峰会的永久举办地,国家“一带一路”海上丝绸之路 有机衔接的重要门户城市。

看牛刀谈房价

牛刀:房价太高农民工大学生一辈子也买不起 作者:国际财经时报 2011年10月15日07:43 我来说两句(0) 复制链接 打印 大中小 本来不想再说房价,但是,因为我的手机不习惯关机,今天一不留神答应了央视网记者的邀请接受采访,又看见那么多网友的留言,加上我除了去年12月底在凤凰卫视震海听风录作了一台节目,宣布中国房价“2011年上涨2012年崩溃”已经半年,几乎谢绝了所有媒体的采访,所以, 相关公司股票走势 ?万科A ?农产品便想和网友一起谈谈心,也给一向支持我的媒体朋友和网友做一个交代,兼做回 答采访和网友关心的问题。 中国房价走到今天,一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然,危机依然深重,风险敞口极其巨大,如何应对,是我们应该考虑的大问题。 我们先来看看背景: 首先我们来看人民币,这是最为关键的问题。 在人民币升值到顶的时候,也是本轮通胀的末梢,同时,在外贸上出现连续三个月的逆差。那么,按常规,人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机,也是购买美元的最好时机。这个底部的确认,有三大特征:一是连续三个月的贸易逆差,不管差额多大,这一项指标就当正式确立;二是中美经济和战略和合作关系一直在维持,这个时期内没有大的风波;三是美元走强,突破90点后。 时间节点上判断:人民币目前已经升值3.6%,离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间,看来升破6元,要到2012年的6月至7月之间。 其次是央行停止加息,这一条表明通胀停止,滞涨开始。 央行加息与否,是有很多数据在支撑,我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据,因为统计局的变来变去,已经很不可信,这不妨让我们做一个参照,也没有别的数据可以参照。也就是说,CPI回到3%以下,是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息,主要是看CPI是不是降下来了。 中国经济诸多病症,已经不能好好康复。通胀一结束,很可能来临的是滞涨。滞涨一开始,全社会购买力急剧下降,很多人连工作都不保,有什么心思去买房子?在滞涨中,人们都很迷茫,首先想到的是未来的路怎么走的问题,而不是改善居住。这个拐点,是一个很痛苦的拐点,因为简单的刺激经济已经不起任何作用,只能踏踏实实搞好生产和消费,但是,市场次序已经破坏,重新建立要很长 一段时间。 第三个刘易斯拐点已经出现,这是中国城市化的一个大拐点。 刘易斯拐点的出现,说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说,刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点,是指在工业化过程中,随着农村富余

中心城市房价上涨与区域经济非均衡发展的关系

中心城市房价上涨与区域经济非均衡发展的关系 原文作者:李瑞、季小江、刘立昆 摘要:近十年来,我国中心城市房价快速上涨与区域经济一体化滞后息息相关。一是区域内各自为战的“诸侯经济”形态和以GDP为政绩考核的行政制度双重约束下,中心城市更多地是利用自身优势单向度地吸附区域周边的人力与资本而缺少参与区域合作的动力;二是区域内的“福利差异”导致中心城市拥有诸多优于中小城市的福利待遇吸引外来人员,两者相加引起人口过度集中。因此,只有使经济区划与行政区划相统一,将区域内原有的省(市)间影响一体化进程的种种利益矛盾通过内部化的方式加以解决,才能实现产业与人口的合理流动,进而发挥中小城市的空间优势,最终减缓中心城市房价过高的问题。 关键词:极化效应;回程效应;诸侯经济;福利差别;行政区划 中图分类号:F127 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(20XX)05-0005-05 一、问题的提出:中心城市房价上涨与区域经济非均衡发展 众所周知,近年来我国的房价上涨过快主要是来自中心城市,如北京、上海、天津、广州和重庆等。虽然20XX年3月底各地先后公布了20XX年房地产调控目标,但是实际效果有限。国家统计局公布的6月份数据显示,与去年同月相比,70个大中城市价格下降的只有3个,绝大部分城市房价仍在上涨。 根源何在?当前,有关房价上涨过快的研究文献多如牛毛,本文不再一一回顾与评述。我们主要是从区域经济非均衡发展导致中心城市与中小城市产业与人口分布极不均衡的视角,探究大城市房价上涨的根源。 按照一般国际经验,现代化初期的进程也是城市化进程,人口向中心城市集中是一个必然趋势。由于极化效应,中心城市劳动效率更高,收入增长更快是吸引人们的根本因素,也是导致住房需求强劲的内在推动力。但在我国,中心城市对外来人口的吸引力还不止于此。其背后还有区域经济非协调发展的制度性原因。其一是在现行体制下,各省(市)地方政府为了实现GDP高增长的目标,形成了相互竞争、各自为战的格局,我们不妨称之为“诸侯经济”。中心城市,如北京、上海、天津等地不惜与周边省份争夺资源,导致产业雷同、人口持续膨胀。政府过度干预使市场机制无法发挥中心城市的辐射效应。相反,中心城市的发展更多地引发了回程效应,即资源进一步回归大城市,如京津地区对外地人员的吸引力。其次,区域内福利差异造成人口过度集中在中心城市。所谓的福利差异是

2020哪个城市房价最低最有潜力

2020哪个城市房价最低最有潜力 70个城市当中,至今仍有10个城市下跌,与去房价上涨,完全 没有任何关系。主要是东北、西北等边疆地区,换句话说,2017年 我国边疆的部分城市已然难以阻止房价下跌局面的发生。 例外的是唐山,很多人也都很疑惑,唐山有着深厚的传统沟通工业底蕴,也不缺乏人口,为什么房价却始终低迷不前呢。 举个例子来说,近五年来东莞人口净流入位居全国第五,佛山人口净流入位居全国第九,但这两个城市的房价与区域内的两个中心 城市广州和深圳均有较大的差距。这种差距背后的因素在于产业结 构不同。 一般来说,服务业强的城市,往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁,整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后,往往是 商业地产发达以及商圈繁荣的一面,此类物业对于房价的带动作用 很高。 像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但流动性比较强,因此并没有转化为有效购买力。相比之下,以服务业为主的城市,聚集的高端人才更多,收入比较高,稳定性好,他们留下来落户的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是,第二产业和第三产业的财富集中度不同。 厦门 新建住宅均价14729元/㎡ 苏州 新建住宅均价11939元/㎡ 大连

新建住宅均价11062元/㎡ 大连是辽宁沿海经济带的金融中心,也是东北地区最大的港口城市。而且大连环境绝佳,曾评选为国际花园城市的最高奖。在这里买套房子,吃海鲜享美景,实在是惬意。 青岛 新建住宅均价9107元/㎡ 青岛的房价并不算很低,它是中国十大最具经济活力城市,是中国面向世界的重要区域性经济中心。不仅环境优美,而且是中国举办大型赛事和国际盛会最多的大都市之一。这是一个年轻而活跃的城市,在这里买房前景大好。 武汉 新建住宅均价7645元/㎡ 放眼中国中部,武汉是首屈一指的大城市,房价却相对较便宜。冲着它中部重点发展城市和东西南北交通要塞的地位,在这里买房绝对亏不了。 昆明 新建住宅均价8514元/㎡ 云南省省会,也是西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市之一。是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽,中国唯一面向东盟的大都市。夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人,这样在全球极少有的气候使昆明以“春城”而享誉中外。 西安 新建住宅均价6914元/㎡ 青岛 新建住宅均价9107元/㎡

三四线百城购房者行为特征研究

手机和讯网 三四线百城购房者行为特征研究 和讯名家 2018-04-07 11:37 以克而瑞调研的100座三四线城市客户数据为样本,对购房人群个体特征和购房偏好进行多角度研究。 文/克而瑞研究中心马千里、吴嘉茗、周奇再增加一个困难和建议, 2017年以来,随着三四线城市的行业地位显著攀升,相关的投资价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示,从2016年初至2017年末,一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%,三四线城市成交占比则对应上升了7.4个百分点。土地市场表现方面, 三四线城市全国成交面积占比维持不变,但成交金额占比上升了8个百分点,地价增幅显 著高于一二线城市。溢价率指标也在2017年超过了一二线城市,在各能级中热度最高。 为了更全面地当下三四线楼市特征,在对城市交易数据跟踪分析的基础之上,也有必要对 三四线城市的购房者特征做更深入的了解。为此,本文将以CRIC调研的100座三四线城 市客户数据为样本,对购房人群个体特征和购房偏好进行多角度研究。 购房者特征:本地客群仍是市场主导 1、西南、东北客户年龄偏大(节选) 相较一线和准一线城市,三四线城市房价相对低位、走势平稳,三四线25岁至50岁的客户是购房的主力,且其中各年龄段的占比相差不大,其他年龄段中,50-60岁的购房客户 相对较多,占比达到10%,25岁以下和60岁以上的购房客户占比则相对较少,均不足10%。 将100个三四线城市按照地理区域划分为七大区域,不同区域的客户分布情况存在一定差异: 1:华北的购房客群年轻化较为明显,30岁以下客户共占比33%,在各区域之重位列第一,50岁以上的客户共占比11%,比其他区域的平均值低了5个百分点,华北客户群体中, 占比最高的年龄段为25-30岁,占总购房者的23%。

(完整word版)一线城市的年轻人应该为高房价买单

一辩稿 谢谢主席,大家好! 今天我方观点是在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价买单。 首先从题目出发。在一线城市打拼的年轻人应当是不依赖家庭、靠自己的工资生活,且正在努力工作的一群人。而今天我方所提及的努力是在个人身心可接受范围内的。最后,为高房价买单应当理解为承担以高房价为缩影的一系列压力。 基于高房价的成因以及年轻人自身特质和能力,我方认为在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价负责。 在当今社会“逃离北上广”成为一种流行时,我方认为,选择在一线城市打拼的年轻人应该坚持初心,留下来,努力为高房价买单,努力承担留下来所要面临的高房价的压力以及其他各种压力。具体论证如下: 第一、高房价主要是由选择在一线城市打拼的年轻人们造成的,应该由他们为其买单。 《中国流动人口发展报告》指出,北上广深等六大房价最高的城市所在省占全国86.8%的跨省流动人口,而超过半数劳动年龄流动人口是1980年及以后出生的年轻人。大量年轻人涌入一线城市,形成了住房供小于求的局面,客观上推动房价走高。可见在一线城市打拼的年轻人是造成一线城市高房价的主要原因之一。因此我方认为,这些年轻人应当为高房价买单。 第二、选择留在一线城市打拼是年轻人自身的主动选择,年轻人应该努力为自己选择的后果买单。 一线城市为年轻人们提供良好的机遇和优质的资源条件,但同时,一线城市的生活也是充满挑战与压力的。既然年轻人选择了在一线城市打拼,在享受一线城市的优渥资源时,也理应承担留在一线城市需要面临的压力。高房价是留在一线城市所需要面临的压力之一,而这样的压力年轻人是能够承担的。不难发现,年轻人在遇到房价高付不起全款时,他们可以选择贷款;连贷款也负担不起,可以租房;一个人租不起房子,可以合租……选择留在一线城市的年轻人,在面对高房价的压力时,他们没有选择逃避,而是尝试着为自己的选择后果买单。这样的年轻人才是真正能够留在一线城市,并被一线城市所需要的。 今天我方认为在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价买单,是倡导年轻人以积极的心态迎接奋斗途中所要面对的各种压力与困苦。年轻人选择为高房价买单看似是一种妥协,实则是一种不向现实屈服的倔强。在高房价的高压下,选择买单的年轻人才是真正能够留在一线城市为大都市的发展作出贡献的主力军。 综上,我方认为在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价买单。

三四线城市楼市分析

1、三四线城市优势首先是受政策波动影响较少~一般新政策出台后都需要有 几年的过度期才会在三四线城市执行! 2、三四线城市房价相对较低,收入比与一线城市有着很大的优势,价格 在客户的一个预期范围内,易为客户接受 3、三四线城市由于竞争较小,市场上产品供应量偏低,能够满足市场客 户的刚性需求 4、三四线城市投机炒做现象少,价格泡沫成分少,市场观望不严重 5、三四线城市客户购买缺乏理性,多以感性为主,一个好的策划,包装 很容易引起市场震动。 2、这种情况对于代理行业是好的。 社会分工不断细化,代理行业要实现整合,通过提升自己的专业性为客户提供更好的服务。 市场艰难的时候,像以前的高举高打,包装概念卖房已经不可能了。现在的市场需要精耕细作,要抓住每一个客户。经过研究我们采取了主动出击的策略,到周边个县市乡政\厂矿单位去做巡展宣传。 3、1、加大推广——主要是针对性推广,项目前期或多或少都有销售, 针对已售单位找出意向客群,针对性投放DM等 2、推介会——以团购为幌子,针对上面的意向客群,利用人脉到各 企业、公司大做文章 3、老带新政策——应该是屡试不爽,但我发现效果大不如前 4、事件营销——传统的报广已渐疲软,只能多造事,多搞活动(包 括已售业主的活动,带动老带新政策的推行)

我现在的项目就在二三线城市,现在开发量挺大的。虽然我项目还没动,直接影响不大,但是其他项目的同行也告诉我说上客量直线下降。 1、想走出去派单,但是项目定位中高档,担心出去派单给人感觉房子卖 不动了,反到起坏作用。 2、团购,可是大家都在这么做,利润太低,基本成本价。老百姓也知道 这种情况,城市不大,容易打听到,对准客户促进作用有限,而且价格麻烦。 3、活动。大活动影响大,可是上客量不够,怎么把效果做出来。 4、小活动,有意思的小活动,互动性客户活动。花钱不多,客户量也不 用太多就能有点效果。但是需要有一定的成交客户作为基础带动,让他们带来新客户。但是怎样做得有意思,而且客户喜欢参与,还有成本问题4、像这样的小城或县城市民的文化素质不高,搞的广告有概念性的东西,很 多人看不懂。我现在的项目就这样的,广告出去了,最后连公司老板都说看不懂,没有表达清楚,我晕! 在小城市我认为(结合奥运做事件营销)搞点全民运动性质的比赛,比如乒乓球比赛、篮球比赛、羽毛球比赛等,重在参与,来的都有小礼品送。 这样可以提高项目和品牌的知名度也可以起到宣传的效果。如果有针对性的把企事业单位拉进来,估计效果会更好。 楼上说到,到乡镇上做宣传、展示或者做墙体广告,布标,宣传车等,效果也不错。没有做的可以试试,成本也不高。 县城上做口碑宣传的效果最为理想,加上老客户带新客销售应该还是不错的。

一线城市房价未来五年将翻番

一线城市房价未来五年将翻番 2013年02月13日 08:31 来源:中国广播网 原标题:陈宝存:一线城市房价未来五年翻番城市化进程至少持续30年 中国广播网2月12日消息 据经济之声交易实况报道,楼市“春天派”的四大掌门之一、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存做客交易实况,谈了他对中国房地产业和北京房价未来走向的看法。 陈宝存:目前尤其是去年下半年开始,可能越来越明确的大家都认为房价,反正绝大部分人都认为房价还要涨。现在的问题是涨幅的问题,涨与不涨的问题。二手房去年北京的基本上因为是主城区这个为主,去年涨了36%,即使在通州今年1月份的数据跟去年1月份同比也是涨了36%。 实际上限购有一个最大的负作用就是土地供应连年的下降,实际上北京市场是特别明确的, 连续三年的土地供应都完成计划不足50%,去年是计划供应量的38%。所以说这个因素现在限购虽然说短暂的是压抑住了一部分需求,但是实际上在土地供应上未来将是一个巨大的难题。供应在减,它对房价的因素,我觉得大家越来越明白了,就是楼市春天派这帮人说的很多的观点。我一直在说未来五年房价要翻番,北京是翻番是特定的,为什么呢?实际上我当时说了五个因素。前天任总说了四个因素,但是实际上大家的感觉都是一样的。 我不赞同今年蛇年就完全能大涨,因为大涨我是看未来,但是现在这种政策还没有完全明确的情况下,新房的这部分应该是涨的幅度不是很大,二手房压制不住。去年开始北京实际上是二手房发力发的太狠了。 实际上现在是城市化进程刚刚所谓的完成了51%,这里面还有1.7亿人人口在租房,没有真正的城市化,这样还有大量的城市化的这种需求,根本不是人口红利,而是城市化进程当中人口涌向城市的这种红利,远远的没结束,至少30年之内结束不了。

董藩:未来十年一线城市普通楼盘房价超10万 - 徽湖的日志 - 网易博客

董藩:未来十年一线城市普通楼盘房价超10万 默认分类 2010-06-30 09:13:18 阅读4547 评论12 字号:大中小 有幸聆听了伟大的光荣的、正确无比的董藩教授在石家庄某房地产论坛的演讲,嘿嘿,听完不禁宛然,这其中有不少喷饭的观点值得大家一笑。今天无意中在某网站看到这篇文字,照搬到此,供大家分享。黑字部分大家重点越多,董藩教授不愧学富五车、才高八斗,不但对房地产有深入研究,更是对红灯区、博彩业有浅出分析: 我们研究发现,有了钱之后第一位购买的是房子,第二位才是车,所以这里边是有科学道理的,我告诉你们怎么样做房产投资?就选择比较堵的城市,哪个城市比较堵就去买,知道吗,为什么北京房价最高?因为北京最堵,这是我的观点。 我的观点全是这样的观点,讲完之后还是有道理的,但是最近老有人批评我,你不能讲,你讲的和中央讲的都不一样,听谁的?听上面的,听中央的,跟总理走,短期的问题我们不谈了,本来我想谈谈这次宏观调控政策出台的内幕以及这次政策会挺长时间、下一步怎么调整,确实今天到场的媒体太多了,我比较怕媒体,所以我跟大家谈一些什么?中央没有谈的,中央没有谈长期趋势,我怎么谈都不能上纲上线。 我们要强调谁掌握了经济发展规律,谁就掌握了市场,谁就掌握了未来。我们在未来十年、二十年当中看到一个大变化,人口和财富将发生大的整合和变迁,进而带来房地产市场的大变化,因为过去人流动不了,原因在哪里呢?户口发挥了很强的管制作用,户口像一个锭子那样把人们钉在那里。如果你在这个城市没有户口的话,有很多福利待遇包括小孩上学等等这些事情是没有办法解决的,比如说今天比较高的官员以及财富比较多的企业家们他们没有问题,普通老百姓就有障碍,于是中国人口很难流动。但是现在情况在发生大的变化,什么变化呢?户籍制度越来越放松了,而且从去年开始除了四个直辖市之外,大学毕业生在哪里就业就在哪里落户,这将带来一系列大的变化,从此拉开序幕,我们会看到什么?人口开始由内陆向沿海流动,由村镇、中小城市向大城市流动、由偏远区域向开放区域,由落后区域向发达区域流动、由干旱缺水的地方向资源丰富的地方流动等等,为什么是这样的? 比如说一个大学毕业生他原来在甘肃考到石家庄,怎么办?当他留下来的时候,过了十年、八年他的父母会不会过来?于是父母必须来到石家庄给他带孩子,当父母来到石家庄的时候不可能再回去了,于是把老家的房子卖掉,把钱拿出来来石家庄买房子,这个过程就开始了,而且当他来的时候,会说石家庄比甘肃环境好很多啊!我的侄子、我的外甥 你们快来啊,于是人越来越多。 我刚才已经讲了将发生这样一系列大的变化,在房地产领域当中也会带来一些变化,房地产的需求从内陆向沿海流动,我们知道河北是沿海地区,虽然经济不太发达,沿海的开发规模随之扩大,我们石家庄的开发量是很大的,据说新政在这里几乎不起作用,开盘就光,看来石家庄人还比较有钱;第二大城市人口和投资性效应更强,房地产开发规模会高于中小城市,其实跟大家说一句实话:能在一线,不在二线;能在二线、不在三线。 还有落后区域的需求向发达城市流动,马太效应不能讲,每个省都有落后的区域,比如说在河北,下面有一些小的城市,和石家庄相比会落后,所以他们会往石家庄来,过去石家庄在城市建设方面没有什么优势,我们耽误了很多年,但是现在我们“三年大变样”要改变,所以聚集效应会进一步增强。当然了一些落后区域的企业会逐渐陷入困境,这是一个长期的过程,但是十年、二十年之后有一些企业会陷入困境。

2020全国房价地图出炉

2020全国房价地图出炉 全国房价地图出炉 一线城市房价已上天,很多人将投资目光转移到二三线楼市,那么到底什么时候值得投资买房?比方说,对于济南这样的城市。 综观近日出炉的全国房价地图,经济发达的省份,其省会和省内经济排名第一的城市,对比同省其他城市的房价,呈现碾压的态势—— 比如,经济总量排第三的山东。山东的济南和青岛,都在均价12000左右,而同省其他城市,潍坊菏泽莱芜均在5000以下,枣庄、临沂、德州、聊城、济宁、滨州威海,不及济南、青岛的一半; 再看看,经济总量第一,更加发达的广东省。广东的深圳、珠海、广州(省会),房价分别是4.4万,2.0万,2.2万,同省其他地市, 差异更加悬殊。只有东莞房价超过1万,其他城市大部分在 4000/5000/6000左右。 还有经济总量排第二的江苏省,南京的房价2.4万,苏州1.4万,苏州经济实力好于南京,而房价竟然跟南京相差1万。而同省其他 城市则在6000-8000左右。差距同样明显。 市民不着急出手选择继续观望 19日上午10点,记者来到济南市北部一楼盘,与去年同期相比,这里人数少了许多。“这一个月来我每天能收到四五个卖楼电话。”前来看房的市民王辉(化名)告诉记者。 王辉是外地留济的刚需族,自2015年,他和妻子就一直在看房。“去年这个时候楼市就已经很火了,有的楼盘甚至需要走关系才能 抢个认筹号。”说起去年同期的买房经历,王辉感慨的告诉记者。 由于一些好的楼盘供不应求,而一些地段较偏的楼盘王辉和妻子又

不愿意将就,结果一直没选到合适的。“当时我们急着结婚,是真 正的刚需。” 去年年底被称为济南历史上的最严限购令出台后,王辉说,他才看到了能买到合适住房的希望。“限购出台后,先是飞涨的房价稳 定了。”王辉告诉记者,当时他身边有的朋友急不可耐的出手买房了,但直觉告诉王辉还可以在等等。“总之,先看看吧。” 一些楼盘降价或送物业费 随后,记者在售楼大厅简单转了一圈,与之前不少楼盘老年人为孩子来看房子不同,这次来看房的年轻刚需民族最多。“家里建议 再等等,因为相信政策调控下房价不敢大涨。”他们对房价观望了 一段时间,发现确实没有楼盘敢逆风涨价,反而前段时间一些涨价 过快的楼盘,率先打起了降价的旗号,这给一些年轻置业者再观望 的信号。 “现在确实没有限购之前这么火了。”该楼盘一位置业顾问也无奈的承认,以他们楼盘为例,在去年年底限购之前,均价已经达到9600元/平米。当时是开一座楼清空一座楼,整个楼盘销售形势非 常火爆。 限购后,把炒房者挡在了门外,使得房价开始回归理性。以他们楼盘为例,就只得顺势推出一些优惠政策,这样才能把有限的刚需 族争取过来。 “我们现在每平米优惠了将近300元。”这名置业顾问告诉记者,总房价算下来,100多平米的三室能便宜五六万。而之所以做出这 些优惠政策,是因为他们是大型楼盘,开发时间长,销售压力比较大。“反而是一些其他小型的楼盘,情况还好些。”这名置业顾问 告诉记者。“感觉现在可选择空间非常大。”这几天一直在四处看 房的一位市民告诉记者,限购之下,一些偏远地区或是涨价较大的 楼盘基本都采取了一些促销活动。如送礼品和物业费等,尽管这样,仍有一些楼盘不好脱手。 “尤其是一些偏远地区的公寓产品,对刚需人群基本没什么吸引力。”这名市民告诉记者。

英国爱丁堡一线城市房价不“一线”

英国爱丁堡一线城市房价不“一线” 爱丁堡是英国北部的城市,苏格兰首府,经济和文化中心。虽然爱丁堡不像伦敦那么大,但它有独特的文化与历史,还有不少华丽的建筑,包括古教堂和维多利亚时代的建筑杰作。 作为苏格兰的首府,爱丁堡应该算是一线城市,但与伦敦这样的一线城市相比较而言,爱丁堡的房价并不算“一线”。那么居住在爱丁堡的人们,住什么样的房子,过什么样的生活呢?本期“全球楼市”就带您走近爱丁堡,倾听曾在这里工作居住了7年的张楠的讲述。 城建 新区旧城隔街相望 一说起苏格兰的首府爱丁堡,不少人都会想到威士忌、风笛和苏格兰格裙——这些都是苏格兰的独特风情,在爱丁堡的大街小巷展现着苏格兰的浪漫格调。 在英国居住多年的张楠看来,“尽管爱丁堡最主要的大街——王子街(Princes Street)将整个城市划分为新旧两个城区,街南老城保持着鲜明的中世纪风貌,街北是18世纪后拔地而起的新城,但苏格兰的独特风情却没什么不同。

“尽管随着城市的发展,爱丁堡有了不少新城区,但新城旧区隔王子街相望,可以算是城市建设的一大特色了。”张楠说。 没有大体量住宅开发 在城市的住宅建设上,张楠表示,由于爱丁堡本地人口并不多,50万左右,总体的楼市需求量并不高,所以在爱丁堡,很难看到大面积、大体量的住宅开发。“尤其在爱丁堡的旧城区,很多住宅都是石材制造,年龄很多都是一二百年了,现在依然能够居住,而且深受中产阶级欢迎。所以住宅开发相对更慢。”张楠说。 社区管理没那么严格 社区作为城市建设的重要组成部门,在爱丁堡城市建设中,颇显松散,“那里也是由很多的小区组成,但是每个小区之间没有明显的界限,一般小区门口也没有保安。”张楠说,就连爱丁堡大学也没有围墙,一般的游人很难把它和周围的街市区别开来。大学的各个院、系,都有自己的门牌号码,出了门就是爱丁堡的街市。 居住 经济有限者多住公寓 在爱丁堡,居住形式基本就是公寓和独栋住宅(类似于国内的二三层别墅,有前庭后院)。“后者自然是条件好的家庭居住,而经济条件有限的多会选择公寓,穷人则会在政府提供的房子里居住。”张楠说,居住政府提供的房子,一般是按照这个人的具体经济状况收费,甚至有的不收费,而是给一些补贴。 很多独栋住宅上还有阁楼,有的家庭会用来放杂物,也有的家庭装修起来对外出租。“阁楼的租金一般都很便宜,也就是一二百英镑(约合人民币一两千元)。”张楠说。 灯饰装修也是重点 在爱丁堡,一般家庭都非常重视装修,尤其是地毯、壁纸和大大小小的灯饰,是家庭的装修重点。“总之,都非常注重格调。我去过的很多朋友家,客厅里还有壁炉,冬天用于取暖。还有木制的家具、花纹的橱柜和铜质的把手——一切都具有浓郁的欧式风格,如童话一般。”张楠说。 在住宅的格局上,一般老房子的厨房不会是开放式,而近一二十年新建的公寓中,大多都是开放式。 租赁 4月~10月房租比较高

有趣的经济学(第6期):房价与城市生活成本

有趣的经济学(第6期):房价与城市生活成本 栏目介绍:“有趣的经济学”是《蒙格斯报告》公众号推出的国际前沿经济学论文评论类推文。论文一般来自《美国经济评论》(AER)、《计量经济学杂志》(ECA)、《政治经济学杂志》(JPE)、《经济学季刊》(QJE)等国际顶尖学术刊物,我们希望用通俗易懂的介绍和评论使高大上的经济学有趣起来。 近年来,中国房地产产业持续繁荣。2003年到2014年,按实际价值计算中国房价每年上涨超过10%,目前房价已比公寓的建设成本高出二到十倍,与此同时,空置房屋数量大幅增加。这种繁荣往往伴随着房地产泡沫,甚至可能导致地产崩盘。但考虑到中国家庭的其他投资占比较少,其对房地产的需求仍旧十分强劲,只要大幅削减新房供应,房地产价格存在很强的可持续性。房地产危机是否会发生,取决于中国政府的政策,政府必须权衡地产价格稳定的收益与限制城市增长的成本。 与美国相比,中国房地产行业具有哪些特点?当下房地产是否过热,是否会导致金融危机?政府在管控政策上又应有哪些关注点?美国国家经济研究局(NBER)的Glaeser, Huang, Ma, & Shleifer在《具有中国特色的房地产繁荣》(A Real Estate Boom with Chinese Characteristics)一文中给出了答案。 从2000年到2010年,美国的住房经历了一个壮观的繁荣至萧条的周期,这个周期创造并打破了财富结构,并留下了金融危机的后遗症。根据联邦住房金融局

的数据,从1996年到2006年,美国家庭的实际房价每年增长5个百分点,然后在2007年到2012年间每年下降6.4%。在2005年和2006年,美国每年的建筑面积超过190万套,在2009年至2013年期间,下降到约68万套。 与美国房市相比,中国房地产市场异常繁荣。在北上广深几个一线城市,2003年到2013年,实际房价每年增长13.1%。在2004年至2015年期间,中国35个大城市的实际土地价格上涨了近5倍。随着价格的上涨,建筑业也持续繁荣。2003年至2014年间,中国建筑商增加了一千亿平方英尺的建筑面积,人均74平方英尺。在这段时间里,中国平均每年建造550万套公寓。2014年,有2900万人在中国建筑行业工作,占城市就业的16%。相比之下,建筑业占美国就业总人数的8%,西班牙最近的房地产繁荣时期也不过13%。 中美房地产存在着显著差异。相比于美国,房屋高空置率是中国房地产市场的一个明显特征,作者预估中国空房子的存量至少有200亿平方英尺。 此外,中美房地产之间最重要的一个区别就是政府在房地产行业的参与。首先,中国所有城市土地都由政府拥有,个人与企业只是从政府手中购买和出售土地“使用权”。第二,美国地方政府特别是沿海地区地方政府反对房地产行业过度发展,而中国地方政府鼓励建设以促进当地产出和就业,并依靠出售土地使用权增加收入。第三,美国政府通过税收和信贷政策来补贴住房,而中国采用较为激进政策推进住房建设项目。 论文作者模拟了中国房产未来20年的价格。从长远来看,房地产投机需求是无法长久持续的,房价也会逐步稳定下来,价格大约会是收入的10倍,按全球标

最新三四线城市房地产销售策划

三四线城市房地产销售策划 改革开放近30年,中国城市数量增长了4倍左右,将达700座,城市面积也扩大了将近4倍. 在城市的扩张中,直接受益者就是房地产行业,三、四线城市房地产发展虽然相对落后,但同样蕴藏着巨大的商机和利润. 目前,一、二线城市可开发土地资源日益减少,地产市场空间越来越小.受国家宏观调控的影响,国内外众多房地产开发企业纷纷把目光聚焦在三、四线城市,同时,也为房地产营销策划公司提供了另一个天地. 城市级别之间的差异使得不同城市房地产的各方面存在着很大的区别. 很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的开发商和营销策划公司却往往在三、四线城市的操作中或铩羽而归或进退两难,许多在成熟市场被验证了的开发推广策略在三、四线城市总是大打折扣. 在三、四线城市独特的市场土壤中,自有适合自己独特的推广方式.

认识中小城市 划分标准 根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法,我们通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市; 把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市; 习惯将地级市和一些相对落后的省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市,人口规模一般在30-50万; 县级市、县城及县镇等即是所谓的四线城市,人口规模一般在10-30万. 中小城市房地产的特点 一般的三、四线城市房地产市场具备以下共同特点: 市场成熟度较低 受政策和市场化水平的影响,中小城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢.

住宅商品化水平不高,居住水平较低,建筑规划设计落后,缺少新的开发理念和营销推广策略,消费者的商品房消费意识差. 市场容量小 三、四线城市规模较小,人口一般在10-50万之间,市场容量有限. 一个总量超过10万平方米的项目将可以占到市场很大比例的份额. 消费力弱 一般意义上来讲,三、四线城市的经济水平较之大城市要低很多,大型的支柱产业少,欠缺成熟的经济产业链,消费者的消费意识守旧保守,对房地产等大宗商品的消费非常谨慎,消化能力弱. 受行政影响明显 为了拉动经济增长和提升政绩,三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重. 一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程,享受各项税费等特殊优惠,得到各方面的大力支持. 价格敏感度高 在三、四线城市中,房价永远是消费者最关心的因素,尤其

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