物业费催缴办法

物业费催缴办法
物业费催缴办法

物业费催缴办法

厦门XX小区物业管理费长期处于低缴费率的困境,愿意主动到物业处缴费的业主只有40%左右,需要上门催缴才能收到物业费的在35%左右,有一部分业主长期拖欠物业费,这令物业公司很头疼。

“不是我不想交,每天都要上班哪有时间啊,下班回来了物业处也下班,这也很困扰。”——业主林先生。

“交物业费太麻烦了,每次都要跑物业处,而且平常事情那么多,哪里会记得,如果有人提醒那肯定记得交了。”——业主何女士。

“每次还要拿现金去交,有时还没那么多零钱,刷卡也不方便,现在不是很多可以直接网上和手机缴费,那样就方便很多了。”——业主陈先生。

“我是空姐经常要到处飞,有时候物业催我交物业费的时候,我人在外地哪里交得了,这太麻烦了。”——业主叶女士。

物业主任:“每次都要靠业主主动交物业费或者他们在才能收到钱,这么低的收缴率我们物业公司很难长时间维持。有时候业主会投诉我们设施和服务做不好,小区的公共设施的维修和增添都是需要资金的支出,没有物业费作为资金的支持,我们也很为难,这该怎么办?”

业主不交物业管理费怎么办?

传统常规的物业缴费系统是以用户缴费功能为主体,物业处于一种较为被动的状态。在“互联网+”的新形势下,物业结合互联网实现信息化高效管理成为企业发展的趋势,厦门领航互联在数字物业云平台研发一种可成功化原有的单向模式为双向模式的催缴系统,有效解决物业缴费率低的问题。

物业催缴系统流程图

软件优势

1、成功转变物业催费模式

被动、单向、应接式→ 主动、双向、提醒式

2、互联网+:提高收费效率,节省人工成本

传统催缴方式下的制单费、电话费和人工费等都是一笔可观的支出,“互联网+”形式的催缴系统的使用极大地降低物业服务公司的催缴成本,高效利用资源,提高业主缴交率。

3、拓展业主缴费渠道,降低资金风险

催缴系统结合在线支付功能,业主收到短信后能便捷地进行在线缴费,方便业主的同时减少现金收费,降低资金风险。

4、催缴情况实时监督管理

系统详细记录下催缴过程,形成清晰报表,针对催缴多次及未缴费的业主标记重点提示。对于工作人员的催缴情况,企业可进行实时有效的监督管理。

5、物业企业发展的必然选择

在新的形势下,传统的高成本低效率收缴方式已经不能适应企业发展的要求,依托信息化的管理手段,运用新思维、新技术,采用新型催缴系统是行业发展的必然选择。

系统优势

1.App通知:可及时向用户的手机App客户端直接推送物业催缴通知,无需额外费用。便捷查询缴费明细,清晰明了。

2.短信通知:短信形式通知能够确保用户及时接收到物业缴费信息,有效保护用户隐私,并且能够减少传统通知单及电话催缴的资源浪费,避免对用户造成直接打扰,形成一个和谐融洽的关系。

3.催缴记录报表:及时准确地记录下催缴记录形成报表,便于催缴工作的进行,可随时随地轻松查看。

4.人工客服:针对短信、App催缴无效的用户采取电话、通知单或上门等形式进行再次催缴工作,进一步提高缴交物业费的效率。同时做好催缴记录,以便日后追溯查询。

5.数据导入:由专业人员直接将获得的业主信息、联系方式、房间号等数据直接导入,无需增加物业人员的工作量和担忧。

6.通知单打印:物业可直接登录系统打印催缴通知单,无需自行编辑填写,有效节约资源,方便快捷。

7.后台账务报表:系统直接记录存储实际缴费情况,形成报表,清晰明了,便于查询。

物业主任:“以前两三个月都收不齐物业费,引进这个催缴系统后,一个月内收费率就达到了75%,两个月的时间就能达到99%以上,有效地提高了收费率,业主满意度明显增加。”

催缴物业费方案

物业管理相关费用清欠工作作业指引(试行)一目的 规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作(简称清欠工作),实行责任到人,确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。 项目负责人负责监督员工的服务行为。 财务部负责复核清欠费用的实现情况。 综合部负责绩效考核及对外法律(司法)行为、信息汇总工作 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费清欠任务单》(以下简称《清欠任务单》)。 五清欠流程图

六、清欠流程说明 催缴前 根据本小区实际约定的费用交纳情况,准时派发《催缴通知单》到每户业主本人,如无法送达本人及其亲属则次派发到该户信报箱。 在缴款单的约定时间内未来交费的业主或住户,进入上述清欠流程。 项目负责人根据欠费业主数量及欠费单元催缴疑难程度,按实际情况分配给相关人员(系物业合同期正式员工),明确欠费催缴员的催缴工作量。催缴前,物业欠费催缴员必须将分配到各自负责的《清欠任务单》进行全面了解,核查其欠费业主是否存有历史遗留问题。 注:根据催缴经验总结,部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题,为使物业欠费催缴员能及时应对,促进催缴工作有效,因此,物业催缴员必须在催缴前先了解其业主是否存在历史遗留问题。 催缴前,必须再次核实费用是否交清,以免误催,招致业主反感。将已过来交纳费用的业主,需及时在上交的《清欠任务单》。防止今后每次催缴时发生误催,引起业主反感; 催缴中 催缴员进行首次电话或上门催缴时应以提醒为主。 标准用语:XX先生/小姐,您好!我是XXXX客服中心的XXX,贵业主或住户XX年度的物业管理综合服务费用已欠费,我司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内或给你。请您注意查收,另外,需与您明确您交费的具体时间为 催缴员及时将每业主的通话情况详细记录在《清欠任务单》上,注明业主回馈信息、致电时间、致电人。

物业费催缴流程办法

物业费催缴流程 赵金勇编制 一、客服打电话催缴 1、准时发放缴费通知予业主公告栏内; 2、对物业费约定时间内未来交费的业户编制《催缴记录表》; 3、客服主管分配催缴工作量于每位楼管; 4、楼管根据各自负责区域进行首次电话催缴; 5、首次电话催缴结束后,进行情况分类; 6、对业主实际情况进行分类,根据欠费类别,针对性采取 二次电话/上门催缴措施; A、近期交纳类:业主明确具体交费日期 B、暂未明确类:暂时无法明确时间和暂时联系不上的(如: 无听接电、关机、无信号等) C、无法联系类:停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类:长期在异地出差,短时间内无法回来 E、特殊拒交类:因配套设施不完善、服务不足及其他原因 拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类:在其承诺的交费日期前一天进行二次电话 提醒; B、暂未明确类:每日进行电话催缴,直至对方归属近期交 纳类;

C、无法联系类:利用多种途径取得业主最新电话,同时采 取上门催缴方式; D、异地居住类:每日进行电话催缴,引导对方采取异地汇 款方式交纳费用; E、特殊拒绝类:进行重点跟进,了解业主所反映的具体事 因,及时向客服主管进行反馈,由客服主管指导其催缴 措施; 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》及统计《催 缴日报表》,及时纠正楼管在催缴期间的不足之处; 9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会 议,贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 以上工作步骤进行完毕: 1、业主明确缴费时间后一周内未缴费的; 2、其他情况一个月内未转为明确缴费额的业主; 3、两个月内无论何种情况未缴物业费的。均转为上门催缴业主程序。 二、上门催缴 如亲临业主工作单位或家庭住址催缴无效的记录。 三、发放律师函 对拒交物业费的业主,采取发放律师函催缴方式。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》内,由客服主管当天检查并签字确认。

物业费催缴的有效方法

物业费催缴的有效方法! 作为物业服务人员一定要明白“物业费是用于物业正常运行、是各位业主正常使用自家专有部分的根本保障,个别业主不按时缴纳势必影响整体服务质量,是对按时缴纳业主的一种侵权行为”,在物业费催缴过程中要有礼有节、不卑不亢,做好与欠费者心理战、持久战 物业费催缴的有效方法 技巧一:适时提醒 1、对象 未缴费的全体业主。 2、技巧说明 由于工作生活繁忙,业主常常忘记缴纳物业费一事,更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起,按照时间节点及客户类型进行分类,通过短信、电话、上门等形式不断提醒业主,给业主紧迫感,让其明白不按时缴纳物业费是有人管控跟进的,打消客户“迟交无所谓”的念头。 正常缴纳的客户越早完成缴纳,你才能腾出更多的时间对付“困难户”。此外,各项目可根据自身特殊情况添加。业主分别发送短信,避免业主产生“他只是群发,不是在提醒我”的想法,耽误缴纳时间。 技巧二:断其后路 1、对象 满口答应,却总不出现的业主。 2、技巧说明 很多业主认为物业费能拖就拖,接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就

来”“我知道了”等等,而往往业主最后都不会来交,而此时,我们的催费就做了无用工。 对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。 如果业主以最近比较忙,或者不在本地为借口,则直接为其提供转账方式,并确定转账的时间。 如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间,到了时间之后再次提醒业主,这样,不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感,同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉,最终达到有效催费的目的。 确定时间后一定要按着时间持续跟进。在谈话中要向其透露,如果他没有按时缴纳,下次一定会准时再联系他的信息。 3、话术 像您平时比较忙(人在外地)的,也可以考虑银行转账啊,您看哪个银行比较方便啊? 打扰您了,我来跟您确认一下转账的时间和金额,避免中途有什么失误。 下周二我让财务查账,到了我通知您(用意:告知业主,我会继续跟进这个时间,如果没有到,我还会再“骚扰”你的)。 物业费催缴话术 1、催费对象:因房屋问题拒交物管费的客户 催费话术:您好,关于XX整改问题,我们会从整改进度及整改质量方面做好管控,这方面请您放心。同时,对于您提及的赔付事宜,我们建议您先做整改,待整改事宜完毕后,物业会协助您解决这类问题。对于整改过程,我们将随时与您保持沟通。 您好,这个事情,小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商,但是相对的,也希望您也能配合我们。 2、催费对象:欠费较短,平日联系多,彼此认识的业主

催缴物业费实施方案

催缴物业费方案

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物业管理相关费用清欠工作作业指引(试行) 一目的 规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作(简称清欠工作),实行责任到人,确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。 项目负责人负责监督员工的服务行为。 财务部负责复核清欠费用的实现情况。 综合部负责绩效考核及对外法律(司法)行为、信息汇总工作 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费清欠任务单》(以下简称《清欠任务单》)。 五清欠流程图 派发清欠任务单,管理处结合实际上报催缴方案,报清欠工作小组审核后实施 管理处负责人给派发任务单的催缴人员(简称催缴员)进行培训,按有关作业指引进行摸拟电话或上门催讨 催缴员根据各自负责的《清欠任务单》进行首次电话或上门催缴(三天内完成)

首次电话催缴结束后,进行情况分类:(一天内完成) 近期交纳类:业主明确具体交费日期 暂未明确类:暂时无法明确时间和暂时联系不上的(如:无听接电、关机、无信号等) 无法联系类:停机、空号、错号或长期关机 异地出差类:长期在异地出差,短时间内无法回来 特殊拒交类:因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费 根据欠费类别,针对性采取二次、三次电话/上门催缴措施(一周至一月内进行)近期交纳类:在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒 暂未明确类:每日进行电话催缴,直至对方归属近期交纳类 无法联系类:利用多种途径取得业主最新电话,同时采取上门催缴方式 异地出差类:每日进行电话催缴,引导对方采取异地汇款方式交纳费用 特殊拒绝类:进行重点跟进,了解业主所反映的具体事因,及时向项目负责人进行反馈,由项目负责人指导其催缴措施 项目负责人每日监督检查各前台催缴员《清欠任务单》,及时统计催缴月报,及时纠正任务单接单人员在催缴期间的不足之处。 项目负责人每月召开物业管理综合服务费清欠总结例行会议,上报清欠信息和催缴月报,落实“催缴工作奖罚制度” 清欠工作小组针对清欠情况每月汇总,经公司同意后布置进行司法诉讼工作,对重点难点分分析后上的报公司领导

物业费催缴话术整理

物业费催缴话术整理 情形一:跟风不交 案例:张东施女士因邻居没有缴纳物业费,因此也拒交相应物业费。 话术:业主跟风不交物业费,实际上是损害了其他已缴费业主的权利,物业有可能降低服务水平,业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用。后期第一批起诉的一定会是恶意欠费的业主。 情形二:房屋漏水 案例:易漏水先生因家里漏水,地板泡坏,墙面毁损,损失巨大;而物业没有采取相应的维修措施,拒交物业费。 话术:房屋漏水分为两种情况: 一、外墙漏水。外墙漏水划分两种情况,一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保质期为5年。五年内出现的漏水情况,应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商,至于结果如何无法保证,物业不能对开发商采取强制措施。 另一种属于质保期外的漏水,属于公共面积,需要启动维修基金。(维修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。) 二、室内漏水,通知物业维修,部分原因可能是其他业主的问题。 不管是上述任何原因,都是与物业无关,物业费仍要进行缴纳。 情形三:电梯故障 案例:常爬梯先生居住小区,单元楼电梯故障频发,有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。 话术:电梯故障原因之一:电梯本身的质量问题,物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务。原因之二:电梯过了保质期,启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂,需要业主的配合也需要时间,同时需要满足以下条件:(1)用来维修小区的公共区域,且是公共区域的大、中修;(2)小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。 情形四:车辆被盗 案例:刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失,因此认为物业尽到保管义务,拒交物业费。 话术:(区分公共领域和车库)物业收取的为车位管理费,物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗,大部分原因是由于业主乱停乱放,或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。 情形五:家里被盗 案例:王百万先生,某晚家里被盗,损失十几万,随即报案。公安机关至今没有破案,未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务,没有保护其室内财产安全,自此拒绝缴纳物业费。 话术:关于业主室内的财物安全,如果没有与物业签订特别的协议,物业只要按照《物业服

催缴物业费方案

催缴物业费方案(总5页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面,使用请直接删除

物业管理相关费用清欠工作作业指引(试行) 一目的 规范物业管理综合服务费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作(简称清欠工作),实行责任到人,确保历年物业管理综合服务费等有关费用的收取。 二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。 项目负责人负责监督员工的服务行为。 财务部负责复核清欠费用的实现情况。 综合部负责绩效考核及对外法律(司法)行为、信息汇总工作 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费清欠任务单》(以下简称《清欠任务单》)。 五清欠流程图

根据本小区实际约定的费用交纳情况,准时派发《催缴通知单》到每户业主本人,如无法送达本人及其亲属则次派发到该户信报箱。 在缴款单的约定时间内未来交费的业主或住户,进入上述清欠流程。 项目负责人根据欠费业主数量及欠费单元催缴疑难程度,按实际情况分配给相关人员(系物业合同期正式员工),明确欠费催缴员的催缴工作量。 催缴前,物业欠费催缴员必须将分配到各自负责的《清欠任务单》进行全面了解,核查其欠费业主是否存有历史遗留问题。 注:根据催缴经验总结,部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题,为使物业欠费催缴员能及时应对,促进催缴工作有效,因此,物业催缴员必须在催缴前先了解其业主是否存在历史遗留问题。 催缴前,必须再次核实费用是否交清,以免误催,招致业主反感。将已过来交纳费用的业主,需及时在上交的《清欠任务单》。防止今后每次催缴时发生误催,引起业主反感; 催缴中 催缴员进行首次电话或上门催缴时应以提醒为主。 标准用语:XX先生/小姐,您好!我是XXXX客服中心的XXX,贵业主或住户XX年度的物业管理综合服务费用已欠费,我司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内或给你。请您注意查收,另外,需与您明确您交费的具体时间为 催缴员及时将每业主的通话情况详细记录在《清欠任务单》上,注明业主回馈信息、致电时间、致电人。 催缴员必须三天内完成第一次电话催缴工作后,将《清欠任务单表》按要求进行分类如下: 1)近期交纳类:业主已明确具体交费日期 2)暂未明确类:业主无法明确时间和暂时联系不上的(如:无听接电、关机)

物业费催缴经验总结

物业费催缴经验总结 物业费是物业管理企业懒以生存的经济来源,在现今业主强调居住享受而忽视缴费义务的大环境下,物业费催缴难、催缴任务重是物业管理企业想要生存必须跨过的坎。根据以往的催费经历以及和其他地区公司物业服务中心同事的沟通交流,要提高物业费催缴率,总结起来就是一句话:管理先行、讲究方法、软磨硬泡、软硬兼施。 一、管理先行,减少业主拒交的借口 1、交楼前或业主入住前,物业服务中心必须提前介入核查水、电表是否存在接错线或存在故障的情况。预防问题比解决问题要花费的精力小得多,一旦业主间因水电接错而发生纠纷,又不愿承担费用,那就十分棘手,这种情况在景德镇恒大名都比较多。 2、楼宇管家要加强楼宇巡查,发现设施设备损坏及时报修,工程维修部及时维修,确保设施设备完好。楼宇管家要每天督促保洁做好清洁卫生,保持楼宇内部干净整洁。当我们把工作做到前面,业主不用为灯泡坏没人换、电梯经常停运、卫生很差而操心时,业主拒交物业费的接口也就少了,交的可能性大增。 3、楼宇管家不要有事没事呆在办公室,要经常去楼宇里转,混个脸熟,碰到业主嘘寒问暖,注重感情投资,让业主感受到管家的存在。跟业主熟了,自然会支持你的工作,下次催费,业主也不好意思拒绝。 4、在保修期内,对于业主报修的户内问题,维保修人员和物业助理要相互配合,在最短的时间解决,让业主满意。维修怠慢消极,再好脾气的业主也会火大,变得难相处。 5、房屋质量问题是导致业主不缴费的主要原因,对于未入住空置房,楼宇管家要积极巡查,发现户内问题,在业主入住前解决,让业主入住时心情舒爽。 6、有时候,业主不明白自己为什么要交物业费,也就不愿交。为此我们要经常多做些物业常识和物业费用途的宣传,打消业主的疑虑和不解,从思想上强化业主交物业费的必要性。 催费时,我们经常会碰到业主经常喜欢找这样那样的借口拒绝交费,错不在他们,而在我们给了别人那么多借口。当我们把管理做到位了,拒交的借口少了,提高崔费率也就相对容易点。 二、催费时要讲究方式 1、楼宇管家发催费单3天之内,如果已入住业主不来交费,很有可能是忘了。这是就要及时电话催促,要是3天之内还不来,就必须上门催,保持连续的压力。人都是爱面子的,除非特殊原因,业主一般是不会厚着脸皮不给的。 2、电话催费时,很多项目楼宇管家都会打悲情牌,跟业主诉苦,强调业主

物业费催缴方案

物业费催费方案 一、目的 规范小区物业费催缴工作,实行责任到人,确保物业费正常收取。 二、职责 1、项目经理/客服主管负责监督员工的服务行为; 2、全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 三、催费工作流程 1、首先发放缴费通知予各单元门禁处(告知业主在年前交费有内衣礼品赠送); 2、楼管根据对自负责区域进行首次电话催缴(一周内完成); 3、首次电话催缴结束后,进行情况分类:(一天内完成); 4、前台用短信群发进行催缴,并制作《物业费催费记录表》; 5、对业主实际情况进行分类,根据欠费类别,针对性采取二次电话/上门催缴措施(每天进行); A、近期交纳类:业主明确具体交费日期 B、暂未明确类:暂时无法明确时间和暂时联系不上的(如:无听接电、关机、无信号等) C、无法联系类:停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类:长期在异地出差,短时间内无法回来 E、特殊拒交类:因配套设施不完善、服务不足及其他原因拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类:在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒; B、暂未明确类:每日进行电话催缴,直至对方归属近期交纳类; C、无法联系类:利用多种途径取得业主最新电话,同时采取上门催缴方式; D、异地居住类:每日进行电话催缴,引导对方采取异地汇款方式交纳费用; E、特殊拒绝类:进行重点跟进,了解业主所反映的具体事因,及时向客服主管进行反馈,由客服主管指导其催缴措施; 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》,及时纠正楼管在催缴期间的不足之处;

9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议,贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 五、催费流程具体操作说明 1、电话、短信联系业主确定交费时间; 2、在缴费的约定时间内未来交费的业主,客服部对其进行数量统计及情况分类,并编制《物业费催缴记录表》;《物业费催缴记录表》须明确以下内容:房号、业主姓名、联系电话、欠费金额; 3、客服主管根据欠费数量及欠费催缴疑难程度,平均分配给楼管、前台、秩序、工程,明确每位员工的催缴工作量; 4、催缴前,必须将分配到各自负责的《物业费催缴记录表》进行全面了解,核查其欠费户是否存有历史遗留问题。注:根据催缴经验总结,部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题,为使楼管能及时应对,促进催缴工作有效,因此,楼管必须在催缴前先了解其是否存在历史遗留问题。 5、催缴前,必须查询费用是否交清,以免误催,招致业主反感。将已过来交纳费用的业主,需及时在自己的《物业费催缴记录表》上作记号,表示已缴纳,防止今后每次催缴时发生误催,引起业主反感; 6、催缴中楼管进行首次电话催缴时应以提醒为主。规范用语:您好!我是橄榄城物业的楼管XXX,您是X栋X单元X的业主吗您2015年的物业费需要缴纳,在年前缴纳的,我们会有礼品赠送。您具体能在几月几日到管理处来楼管及时将通话情况详细记录在《物业费催缴记录表》上,注明业主回馈信息、致电时间、致电人; 7、楼管必须一周内完成第一次电话催缴工作后,将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下: (1)近期交纳类:业主已明确具体交费日期 (2)暂未明确类:业主无法明确时间和暂时联系不上的(如:无听接电、关机) (3)无法联系类:停机、空号、错号或长期关机 (4)异地出差类:业主长期在异地出差,短时间内无法回来 (5)特殊拒交类:业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费

物业管理费催缴方法及技巧

物业管理费催缴方法及技巧 1.收费工作首先要有自信心,包括两方面: 一是我们收费人员自已要有自信心,坚信一定能把钱收回来,让自己的士气能占上风。二是团队的自信,当一名成员收费受阻时,其他收费成员和同事要给予鼓励,帮助献计献策。 2.制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来,比如: 秩序维护员、保洁员和维修员遇见比较熟悉的未交费业主,就可以提醒业主该交物业费了,让业主时时感受到服务中心收费的气氛,随着时间的推移,让不交费的业主感觉很难为情。 3.加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会,遇到的疑难问题拿到桌面上讨论,大家群策群力研究应对措施。 4.建立“直通车”、“无障碍通道”,对于收费工作受阻的问题,物业职责之内力所能及,在第一时间给业主解决,速度要快、效率要高。 5.xx拖沓思想。包括两方面: 一是不要让业主拖沓,例如: 有些业主以过几天就交物业费为由来推拖,此时一定紧追业主不放,甚至一天打两三个电话,并与业主约定交费时间,在此期间,要不断地与业主沟通,让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费,收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如: 有些业主承诺解决某某问题就交费,此时服务中心就要马上跟踪解决,若拖延时间,过一天或一夜,业主都有可能会变卦,再发起第二次进攻就难很多。 6.对无理由拒交费、对物业态度特好的业主,不要轻易上当。如业主向你诉苦,我们也要向业主诉苦,一定要坚定收费的立场。若有需要,可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通,直至交费。

7.对于联系不上的业主,要想方设法获取业主的联系方式。比如,看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居,想方设法从他们手中得到该业主的联系方式,如有需要,可以找到他单位“登门拜访”。 8.明确分工,对症下药。对于收费过程中的问题,要分类对待,专业分工;收费时间紧迫,解决问题要量化,到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户的核查。 9.对遗留问题要敢于面对和解决,有问题暴露是好事,积压时间越长,越不好解决。自己解决不了的不要积压,一定要第一时间向直接上级反映,争取尽快解决。 10.注意与关键客户的沟通,有些欠费业主在业主中影响较大,可以采取“疏导”方式沟通,与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通,对其他一部分业主会起到积极的影响。 11.做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论;此时,则我方要采取主动,通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作,积极交费。 12.收费工作要“心到、做到、嘴到”,收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费

物业费催收方案

物业费催收方案 一、欠费数据分析: 1、欠费概况:XX项目目前已接管XXX户,XXX个车位。目前总欠费户数为:XXX 户;欠费总额:XXX万。其中已收楼部分欠费1508户,458.87万元。应收未收楼部分欠费267户,178万元。 2、欠费原因分类(已收楼部分):

3、欠费阶段分类: 两年以上:已收楼:83户,77万元 应收未收楼:86户,124.5万元 已收楼:1425户,418.9万元 两年以内(含两年): 应收未收楼:181户,53.71万元 二、物业费催收方案: 1、成立催收小组(小组任务金额暂定,待目标制定后再做相应的调整)。 一组组长:XXX,副组长:管家XXX 管家XXX 组员:管家片区其他成员 小组任务金额:91.79万 二组组长:XXX,副组长:管家XXX 管家XXX 组员:管家片区其他成员 小组任务金额:102.78万 三组组长:XXX,副组长:管家XXX 管家XXX 组员:管家片区其他成员 小组任务金额:90万 四组组长:XXX,副组长:管家XXX 管家XXX 组员:管家片区其他成员 小组任务金额:100.02万 五组组长:XXX,副组长:管家XXX 管家XXX 组员:管家片区其他成员 小组任务金额:74.28万 (注:1.成立催收物业费微信群,物业服务中心每日发送每组催收情况。2. 可以即时讨论分享催收方法。3.每周的周例会,由组长和副组长,总结一周的

催收情况以及催收过程中遇到的问题,并形成各部门销项表。4.分公司经理进行点评及下周安排) 2、阶段性催收方式: 3、开发商遗留三大问题处理方案: 1)确实为开发问题的,多方继续沟通项目公司支付相应物业费。XX一期 和XX商业街于2018年3月份相应问题没有解决的便采取发律师函和起诉

催缴物业费方案

XXXX物业管理综合服务费/水电公摊催缴作业指引 一目的 规范物业管理综合服务费/水电公摊催缴工作,实行责任到人,确保单元物业管理综合服务费/水电公摊正常收取。 二适用范围 适用于物业公司全体员工。 三职责 项目经理/主任/副主任负责监督员工的服务行为。 全体员工负责按照本规程开展催缴工作。 四支持文件 《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》(以下简称《催缴记录表》)。 五催费流程图

特殊拒绝类:进行重点跟进,了解业主所反映的具体事因,及时向项目经理 六、催费流程说明 催缴前 根据本小区实际约定的费用交纳时间,准时派发《交费通知单》到每

户业主本人,如无法送达本人及其亲属则次派发到该户信报箱。 在缴款单的约定时间内未来交费的单元,客户服务中心对其进行数量统计及情况分类,并编制《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》。 《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》须明确以下内容:房号、业主姓名、联系电话、欠费金额。 项目经理/主任根据欠费单元数量及欠费单元催缴疑难程度,平均分配给物业助理,明确每位物业助理的催缴工作量。 催缴前,物业助理必须将分配到各自负责的《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》进行全面了解,核查其欠费单元是否存有历史遗留问题。 注:根据催缴经验总结,部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题,为使物业助理能及时应对,促进催缴工作有效,因此,物业助理必须在催缴前先了解其单元是否存在历史遗留问题。 催缴前,必须查询费用是否交清,以免误催,招致业主反感。将已过来交纳费用的业主,需及时在自己的《物业管理综合服务费/水电公摊催缴记录表》上以彩笔划除该户,表示已缴纳。防止今后每次催缴时发生误催,引起业主反感; 催缴中 物业助理进行首次电话催缴时应以提醒为主。 标准用语:XX先生/小姐,您好!我是XXXX客服中心的XXX,贵单元XX年度X半年度的物业管理综合服务费/水电公摊用已产生,我司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内。请您注意查收,另外,

物业费催缴流程图

1流程目的 规客户服务部费用催缴工作,实行责任到人,确保每年费用正常收取2控制流程

致电人; 为主,催缴标准用语:XXX 先生\小姐,您好!我是中奥 物业XXX,贵单元XXX年度的 物业服务费用已产生,我司 已将您需要缴纳的各项费用 明细投入到贵单元的入户 门.请您注意查收,另外,需 要与您明确交费的具体时 间…….; 3、前台客服助理必须三天完成 第一次催缴工作后,将《物 业费催缴记录表》按要求进 行分类如下: 1)近期交纳类:业主已明确具 体交费日期; 2)暂未明确类:业主无法明确 时间和暂时联系不上的 (如:未接听、关机、无信 号等); 3)无法联系类:停机、空号、 错号或长期关机; 4)异地出差类:业主长期在异 地出差,短时间无法回来; 5)特殊拒交类:业主因维修不

及时、配套设施不完善、服 务不到位等原因拒绝交物 业服务费; 4、根据欠费的类别,针对二次 采取/上门催缴/发函措施 (每天进行); 1)近期交纳类:对业主未能在原承诺的时间如期交纳相应的物业服务费,采取二次提醒,如仍未能按时交纳的则采取派发《催款通知书》的形式进行催缴。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》上,由前台客服领班当天检查并签字确认; 2)无法联系类:上门直接联系或将《物业费缴款通知书》以寄发挂号信的形式进行派发催缴;(注:在《物业费催款通知书》中注明该业主欠费明细如:欠费单元、欠费属期、欠金额费、交费期限、交费地点等); 3)异地出差类:每日进行催缴,

引导对方采取异地汇款方式交纳费用; 4)特殊拒绝类:进行重点跟进,了解业主所反映问题的具体原因,及时向前台客服领班进行反馈,由客户服务部领班指导催缴措施; 5、前台客服领班,每日监督检查各物业助理《物业费催缴记录表》及统计《项目资金日报表》,及时纠正物业助理在催缴期间的不足之处,并予以协调处理; 6、掌握每天的催缴时间,利用工作的空闲时间催缴,一有空闲就催。每周催缴次数不得少于2次。每天最佳催缴时间9:30(周末10:30)——12:00、15:00——21:00,催缴时,尽量先打座机,然后再打手机; 7、每周五下午15:00项目经理召开“物业费催缴总结例行会议”,讲评本周物业服务费催缴力度及不足之处,共同探讨

物业催费方案说明

龙陵融谐物业催费方案 一、目的 完成收费指标(年度收费率指标80%),实行责任到人的集中催费作业,确保到期和欠费业主物业费的有效收取,提高收费率。 二、方法 1、分配方法 采用物业全体员工分包上门催缴的方式,并成立工作小组监督执行。 如共欠费600户,公司共58人,每人分包11人(具体数据每日在更新)。 2、上门催费语言规范及具体方式方法 参见附件1。 三、适用范围 适用于物业公司全体员工。 四、时间 具体实施时间待定。 五、职责 1、成立由经理担任组长、各部门主管为组员的工作组小组。工作小组负责监督、指导、协调相关工作,促进本次集中催费工作有效开展。 2、每位员工根据领取的欠费任务单在规定时间内完成

上门催收任务,并答疑、收集业主提出的问题。 2、财务提供准确欠费明细,及时提供收据,收取并复核每日所收取物业费。 3、客服部为每位员工提供欠费任务单,并做好开票收费工作;及时协调解决收费过程中业主投诉报修问题等。 4、综合部负责对外法律(司法)行为、催费过程过程中业主投诉报修等信息汇总。 5、突发事件由工作组协调处理。 六、集中催费方案的优势与存在的困难 (一)、本次集中催费存在的问题及解决方法 1、内部因素 (1)任务重、时间紧、难以完成任务。 由于物业费在11月29、30号和12月份集中到期600余户,加之长期遗留拒交物业费的200余户。催费基数较大,时间极为紧迫,难以完成年度催费指标。 解决办法:采用责任到人全体员工参与的分包上门催收方式,分解基数大、化解时间紧问题。 (2)员工水平有差异有待提升和规范 本次分包上门催费全体员工参与,物业服务行业员工水平参差不齐。其中保安、保洁占总体的65%,部分保安保洁受教育程度较低,除了本职工作,小区整体不甚了解,对培训吸收运用能力相对较低,是本次上门催收的薄弱环节。

物业催费具体方案

目地 完成收费指标(年度收费率指标),实行责任到人地集中催费作业,确保到期和欠费业主物业费地有效收取,提高收费率.文档来自于网络搜索 方法 、分配方法 采用物业全体员工分包上门催缴地方式,并成立工作小组监督执行. 如共欠费户,公司共人,每人分包人(具体数据每日在更新). 、上门催费语言规范及具体方式方法 参见附件. 适用范围 适用于物业公司全体员工. 时间 具体实施时间待定. 职责 成立由经理担任组长、各部门主管为组员地工作组小组.工作小组负责监督、指导、协调相关工作,促进本次集中催费工作有效开展.文档来自于网络搜索 每位员工根据领取地欠费任务单在规定时间内完成上门催收任务,并答疑、收集业主提出地问题. 、财务提供准确欠费明细,及时提供收据,收取并复核每日所收取物业费. 、客服部为每位员工提供欠费任务单,并做好开票收费工作;及时协调解决收费过程中业主投诉报修问题等. 、综合部负责对外法律(司法)行为、催费过程过程中业主投诉报修等信息汇总. 、突发事件由工作组协调处理. 六、集中催费方案地优势与存在地困难 (一)、本次集中催费存在地问题及解决方法 、内部因素

()任务重、时间紧、难以完成任务. 由于物业费在月、号和月份集中到期余户,加之长期遗留拒交物业费地余户.催费基数较大,时间极为紧迫,难以完成年度催费指标.文档来自于网络搜索 解决办法:采用责任到人全体员工参与地分包上门催收方式,分解基数大、化解时间紧问题. 员工水平有差异有待提升和规范 本次分包上门催费全体员工参与,物业服务行业员工水平参差不齐.其中保安、保洁占总体地,部分保安保洁受教育程度较低,除了本职工作,小区整体不甚了解,对培训吸收运用能力相对较低,是本次上门催收地薄弱环节.文档来自于网络搜索 解决办法:公司统一培训,客服部整理分发规范语言和常规问题答疑. ()意识偏差,员工存在抵触情绪 公司普遍存在各司其职催费工作属于楼管地事地思想偏差,对分包任务上门催费存在情绪,这种思想同样影响工作效率和催费效率.文档来自于网络搜索 解决办法:公司统一培训、统一思想.物业费是物业公司生存命脉,物业费收不起来,直接决定物业公司地正常运营.物业费关系着整个物业公司和全体员工,在全国范围内绝大部分物业公司对于物业费都是公司整体地事情,而不简单地归为个别岗位或个别部门,只是细化地日常工作由个别岗位和部门主责而已.另外,各部门主管做好思想引导工作.文档来自于网络搜索 、外部因素 ()大部分业主对物业服务认识不清 业主对物业公司应尽地责任和义务认识不清,将小区发生地任何问题都归咎于物业,从而觉得物业服务不到位.大部分业主有着“我交了物业费,物业理所应当为我解决所有事情”地错误思想.久而久之,在业主心中形成物业不作为地潜意识,直接导致业主不愿意交物业费.文档来自于网络搜索 各区业主建立了微信群地讨论,基本都是把停水、停电、房屋问题、车辆被划监控死角、业主纠纷等等问题归咎于物业;物并炒作业费过高.文档来自于网络搜索 解决办法:对内培训,让员工认清物业公司工作职责范畴;对外加强宣传、引导和解释工作. ()少部分业主直接拒交并广散舆论对抗物业 少部分业主直接对抗物业,长期拒交物业费,并教唆纠结其他业主参与,导致摇摆户激增.

物业费催缴流程办法

物业费催缴流程 一、项目电话和邮寄催缴 1、准时发放缴费通知予业主公告栏内(一天内完成); 2、对物业费约定时间内未来交费的业户编制《催缴记录表》; 3、客服主管分配催缴工作量于每位楼管(一天内完成); 4、楼管根据各自负责区域进行首次电话催缴(一周内完成); 5、首次电话催缴结束后,进行情况分类:(一天内完成); 6、对业主实际情况进行分类,根据欠费类别,针对性采取 二次电话/上门催缴措施(每天进行); A、近期交纳类:业主明确具体交费日期 B、暂未明确类:暂时无法明确时间和暂时联系不上的(如: 无听接电、关机、无信号等) C、无法联系类:停机、空号、错号或长期关机 D、异地出差/居住类:长期在异地出差,短时间内无法回来 E、特殊拒交类:因配套设施不完善、服务不足及其他原因 拒绝交费 7、根据分类采取措施 A、近期交纳类:在其承诺的交费日期前一天进行二次电话 提醒; B、暂未明确类:每日进行电话催缴,直至对方归属近期交 纳类;

C、无法联系类:利用多种途径取得业主最新电话,同时采 取上门催缴方式; D、异地居住类:每日进行电话催缴,引导对方采取异地汇 款方式交纳费用; E、特殊拒绝类:进行重点跟进,了解业主所反映的具体事 因,及时向客服主管进行反馈,由客服主管指导其催缴 措施; 8、客服主管每日监督检查各楼管《催缴记录表》及统计《催 缴日报表》,及时纠正楼管在催缴期间的不足之处; 9、客服主管每周召开物业管理综合服务费催缴总结例行会 议,贯彻执行“催缴工作奖罚制度” 以上工作步骤进行完毕,1、业主明确缴费时间后一周内未缴费的;2、其他情况一个月内未转为明确缴费额的业主;3、两个月内无论何种情况未缴物业费的。均转为上门催缴业主程序。 二、上门催缴 (进入上门催缴的业主,项目经理要十五天内完成拜访)项目经理查找欠费业主的详细工作或家庭地址,由项目经理安排相关主管及客户服务中心人员亲临业主所在工作单位或家庭住址催缴。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》内,由项目经理当天检查并签字确认。如亲临业主工作单位或家庭住址催缴无效的,由项目经理亲自登门催缴。

[物业收费] 物业费催缴攻略与技巧九招

[物业收费] 物业费催缴攻略与技巧九招前言 1、在日常物管费缴纳过程中,业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各种原因迟交、甚至拒缴物管费。为了维持物业的正常运作,保障公司的合法权益,“催费”便成为必不可少的工作。 2、本要略是通过在日常催费工作中的不断尝试和总结编写而成的催费小招(办法)。招与招之间可单独使用,亦可根据不同业主、不同情况据实搭配使用。选择招数时应按先必做后自选、先个人(片区、管家)后全体(所有岗位员工)、先私人后正式的原则进行。 3、重点说明:本要略所言“催费”一定是基于所有物业服务均达标的前提下进行的,切不可只“催费”无“服务”。 使用技巧 第一招适时提醒 1、对象:未缴费的全体业主 2、招数说明: 由于工作生活繁忙,业主常常忘记缴纳物管费一事,更有甚者觉得迟交1、2 个月也没什 么。故我们应从每月5日起,按照下表中的时间节点及客户类型进行分类,通过短信、电 话、上门等形式不断提醒业主,给业主紧迫感,让其明白不按时缴纳费是有人管控跟进的,打消客户“迟交无所谓”的念头。 正常缴纳的客户越早完成缴纳,你才能腾出更多的时间对付“困难户”。

下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外,各项目可根据自身特殊情况 添加。 业主分别发送短信,避免业主产生“他只是群发,不是在提醒我”的想法,耽 误缴纳时间。 提醒节点见下表: 第二招断其后路 aspects of work and life. (E) strengthening the capacity-building of party members. "Two" and end in "." But to do well, not only has "mind", the key to "force". Insist on learning by practice, learning and promote, promote the broad masses of party members and cadres to actively respond to new situations, to learn new skills, make a contribution according to positions. To focus on improving the ability to carry out five new idea. Education guide members cadres accurate grasp strengthening and improved party on economic work led of new requirements, deep understand, and 1、对象:满口答应,却总不出现的业主 2、招数说明: 很多业主认为物管费能拖就拖,接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的 时间就来”“我知道了”等等,往往业主最后都不会来交,而此时,我们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。 如果业主以最近比较忙,或者不在本地为借口,则直接为其提供转账方式,并 确定转账的时间。

物业费收缴技巧

催收物业费的方法和技巧 一、知道小区的业主、住户、租户的根本状况是做好小区欠费催收作业的条件 物业办理小区的理论提醒:作为一名合格的小区物业效劳收费员有必要知道小区的业主、住户和小区的根本状况,也只需知道了小区的这些根底性数据,才干在收费作业中做到心中有数,称心如意,精确扎实地开展作业,有用地应对业主就小区物业关联业务的发问,专业、及时地答复业主、住户的难题,方能做到在物业办理进程和物业效劳费用收费时精确及时、对号入座。 若收费员业务不熟、不精,不能有用地知道小区业主、住户的根本状况,那么你的效劳作业与功率就会大打折扣,就会发作这样的场景:见到前来交纳物业办理费的业主时,由于对业主不知道,就会向其发问:“请问您是住第几单元,你是住在几号房?”,如此的发问,尽管从表面上来看也并无不当,可是当你细心琢磨今后就会发觉,这反映了收费人员业务不熟,不知道业主。如此的一句话把小区物业办理单位与业主拉开了间隔。关于业主来说就会发作这样的疑问:你来了那么久了,还不知道我,你们都在做什么作业?业主就会对物业效劳人员的效劳与专业水平的希望发作很大的落差,发作不良的负面暗影,进而不利于收费作业的发展。作为一名胜任的小区物业效劳收费员,知道小区业主、住户、租户的根本状况是做好小区物业效劳收费作业的根底。 二、把握必定的顾客心思学,并娴熟使用做好沟通是做好小区欠费催收作业的根底 物业办理小区的业主来自四面八方,文明层次、教诲布景、日子习性各不一样,一样的物业办理效劳关于不一样单个的业主有不一样的感触,所发作的作用也不尽一样,相同的效劳,有的业主会对物业效劳感到满足、大加赞扬;而有的业主会得出相反的反响,对相同的物业效劳却颇有微词,常常横挑鼻子竖挑眼。因而,要有用地进行小区物业效劳费用的催收作业,效劳人员除了把握有必要的物业效劳专业常识外,还需要学习与把握关联的心思学常识,把握根本的顾客心思学,并运用这些常识与业主进行有用地沟通,才干处置业主长时辰欠费的难题。 在发作了小区业主开端欠交物业费的难题之时,收费员就应自动与业主沟通,知道业主、住户欠费的缘由,倾听业主的反映,而不是比及必定的时辰、物业效劳费用累积到达申述的基点才自动与业主沟通。跟着社会发展,大家的日子节奏加

物业费催缴办法资料-共9页

物业费催缴办法 一、有效催缴物业费的前提与基础 1、熟悉小区的业主、住户、租户的基本情况是做好小区欠费催收工作的前提 物业管理小区的实践揭示:作为一名合格的小区物业服务收费员必须熟悉小区的业主、住户和小区的基本情况,也只有熟悉了小区的这些基础性数据,才能在收费工作中做到心中有数,得心应手,准确扎实地开展工作,有效地应对业主就小区物业相关事务的提问,专业、及时地回答业主、住户的问题,方能做到在物业管理过程和物业服务费用收费时准确及时、对号入座。 若收费员业务不熟、不精,不能有效地熟悉小区业主、住户的基本情况,那么你的服务工作与效率就会大打折扣,就会产生这样的场景:见到前来交纳物业管理费的业主时,由于对业主不熟悉,就会向其提问:“请问您是住第几单元,你是住在几号房?”,如此的提问,虽然从表面上来看也并无不妥,但是当你仔细推敲以后就会发觉,这反映了收费人员业务不熟,不认识业主。如此的一句话把小区物业管理单位与业主拉开了距离。对于业主来说就会产生这样的疑惑:你来了那么久了,还不认识我,你们都在做什么工作?业主就会对物业服务人员的服务与专业水平的期望产生很大的落差,产生不良的负面阴影,进而不利于收费工作的进展。作为一名称职的小区物业服务收费员,熟悉小区业主、住户、租户的基本情况是做好小区物业服务收费工作的基础。 二、掌握一定的顾客心理学,并熟练应用做好沟通是做好小区欠费催收工作的基础

物业管理小区的业主来自五湖四海,文化层次、教育背景、生活习性各不相同,相同的物业管理服务对于不同个体的业主有不同的感受,所产生的效果也不尽相同,同样的服务,有的业主会对物业服务感到满意、大加赞扬;而有的业主会得出相反的反应,对同样的物业服务却颇有微词,经常横挑鼻子竖挑眼。因此,要有效地进行小区物业服务费用的催收工作,服务人员除了掌握必须的物业服务专业知识外,还需要学习与掌握相关的心理学知识,掌握基本的顾客心理学,并运用这些知识与业主进行有效地沟通,才能解决业主长期欠费的难题。 在发生了小区业主开始欠交物业费的问题之时,收费员就应主动与业主沟通,了解业主、住户欠费的原因,倾听业主的反映,而不是等到一定的时间、物业服务费用累积达到起诉的基点才主动与业主沟通。随着社会发展,人们的生活节奏加快,生活与工作压力明显加大,有时候业主可能因为细小的琐事而与物业管理单位发生摩擦与矛盾,这也是属于正常的事情。为何业主与物业管理单位一旦发生矛盾,业主就以拒绝交纳物业服务费用来对抗呢?从心理学的角度来分析,此时欠费业主心里是充满矛盾,主动来交吧,会感觉心里很不平衡,又觉得很失自尊,有满肚子的“苦水”没有地方倾诉,从人的自尊心角度来讲又会觉得非常没有面子,所以就选择拖欠管理费以达到发泄心理不满的目的,使对方首先低头,以满足其心理需求。因此,物业服务单位不要与业主斗气、争高低,通过与业主的沟通,对于业主可以考虑给业主下台的阶梯,物业服务单位要有得理且挠人的胸怀,让业主吐吐腹中的“苦水”,喧泻胸中的忧闷,让业主倾诉也是一种疏导业主情绪的有效办法。 收费员在平时的工作中,在发现小区业主有倾向性地开始欠费时,就应该主动与业主进行沟通,了解业主欠费的原因,分析业主欠费的动机与

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