谈房地产金融风险防范与制度创新
谈房地产金融风险防范与制度创新
内容摘要：房地产业是一个高风险的行业。根据房地产业自身的特点，本文通过剖析房地产金融风险的成因，结合我国房地产金融发展现状，提出了房地产金融风险的防范对策及制度创新建议。
关键词：房地产金融风险防范制度创新
房地产金融是支持房地产业发展的重要保障因素，加强对房地产金融风险的防范，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。在我国，由于当前金融市场的发展尚不完善，商业银行缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个银行业和金融系统将面临着比美国次级住房抵押贷款危机更大的风险。基于此，本文对房地产金融风险防范与制度创新进行探讨。
我国房地产金融风险的成因分析
（一）房地产金融风险形成的内部原因
1.房地产企业自有资金匮乏，融资渠道单一。从表1中不难看出，房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。
目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。
2.信息不对称。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。
房地产项目的六大创新手法
房地产项目的创新手法 创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。 首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。 其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。 再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。 第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。 下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。 一、开发理念创新 住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。
(风险管理)房地产企业风险分析及套期保值需求
房地产企业风险分析及套期保值需求 大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。 房地产企业面临的风险 房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。 政策风险 政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。 土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。 金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。 针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。 经济风险 根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发
价格波动与房地产金融风险文献综述
宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
我国房地产金融风险及其防范
我国房地产金融风险及其防范 曾嫚莉 一、房地产金融风险的分类 房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型： 1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。 2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。 3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市
场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。 4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 二、我国房地产金融风险现状 1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有
房地产金融风险管理及对策文献综述
房地产金融风险文献综述陆媛媛201301360011 年代以来，随着我国工业化和城市化进程的加快，房地产业要：摘20世纪90房地产业是呈现高速发展的态势，逐渐成为了我国国民经济的支柱产业。然而，所以管理和防范房一个高风险的行业，带来的巨大的金融风险也日益显现出来，将较为全面地地产金融风险具有十分重要的现实意义。本文参考了大量的文献，对房地产金融风险的产生、成因、管理和对策等方面进行相应的综合与评述。关 键词：房地产金融；风险管理；评述 1 国内关于房地产金融风险方面的研究成果及评述 1.1 国内关于房地产金融风险的研究成果1.1.1 相关概念的界定清算等金融服务活房地产金融是指银行为房地 产业提供资金的筹集、融通、从而遭动中，由于不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，这种风险会逐步扩散到整个金融受巨大的经济损失，再加上房地产业的特殊性，体系，最终危机整个国民经济的安全与稳定，这就是“房地产泡沫风险”，极端条件下，房地产金融风险会形成泡沫经济，最终导致经济危机的产生。随着我国房地产业的飞速发展，国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险， 包括道德风险、经营环境风险、资产负债结构风险、利率风险、汇率风险等，这而且包括整个房地产金融单个金融机构面临的风险，种风险不仅包括单项业务、银行信贷一旦发生变化，并且这些风险基本由国内商业银行来承担。体系的风险，尤其是再加上我国政府已经决定把房地产业、房地产市场就会产生很大的回应。不仅对房地作为国民经济新的增长点，住宅产业，所以规避房地产的金融风险，而且对整个国民经济的产业和房地产金融业的稳定和发展起着至关重要的作用， 发展也具有深远的意义。关于国内房地产金融风险的理论研究方面 1.1.2 他认为目前房）对房地产金融风险的防范与管理进行了研究，2006徐景辉（房 地产信提出了发展住房公积金制度、需要进行风险管理，地产金融风险巨大， ）对美国次贷危机进行了理论分析，同2008托住房抵押二级市场制度等。刘洋（提出了要加快完善信用等级评,时他也借鉴了英国在应对房地产金融风险的做法年的全球性金融危机，认2008估及个人征信制度的建设。梁兵（2011）分析了他提出为房地产行业面临的风险是房地产金融法规不健全、个人房贷不良贷款。比如利用证券化、创设投资基金等创新工具来降低要加大房地产金融创新力度,）认为目房地产金融风险，不断完善个人抵押贷款信用制度建设。冯玉军（2011 我国仍是面临外需疲软、内需不足的经济前世界经济尚没有走出经济危机泥潭,面临的金融风险有政策风现状，而房地产业作为我国重要的国民经济支柱产业，加强银行内部资险、市场风险、诚信风险等。他提出了要扩宽房地产融资渠道,建设房地产金融市场，来最大限度降低我国房地产金融风险。汪觉金控制制度,但是由于房地产）认为房地产业已成为拉动我国经济增长的支柱产业,忠（2013
中国房地产金融现状
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
房地产市场金融风险问题分析
摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产
房地产金融风险及防范
房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门
和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供
十大地产金融创新案例评点
2014年十大地产金融创新案例评点 1地产基金金融创新事件1）PE挂牌新三板 事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。2014年11月6日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。 点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。目前国内已经有一批优秀基金管理正在准备上新三板。2）稳盛投资发起设立劣后资金池 事件：2014年4月24日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。（具体比例将根据其他非关
联方的最终认缴数额予以确定）。优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。 点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。3）长富汇银创新私募基金募投方式 事件：国内排名前十的私募基金长富汇银与某百强房企在武汉以股权合作的形式拿地，配合开发商杠杆拿地，开发商实际出资比例15%,长富汇银基金以自有资金出资15%，用基金子公司募集70%的资金投资长富汇银的有限合伙基金。 点评：这种多方合作共赢、高杠杆配资拿地对开发商有极大的吸引力，提高了其财务收益，助其快速扩张；对私募基金来说，创新了募集方式，更公开化的运作，利于其提升品牌影响力和扩大管理规模。3）阳光新业设立上海商业物
房地产业税收风险分析
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
房地产金融风险概念和特点
房地产金融风险概念: 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 房地产金融风险分类: 1.资产质量风险 如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关 2.利率风险 如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大 3通货膨胀风险 由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大 4.汇率风险 如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险 房地产金融风险特点: 房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足, 容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期
我国房地产金融风险及防范分析
我国房地产金融风险及防范分析 ——China's real estate and guard against financial risk analysis. 摘要：美国房地产次贷危机引发的全球性金融危机，回顾上世纪90年代由泰国房地产市场危机引发的东南亚金融危机，这无疑给房地产业金融风险敲响了警钟。我国作为世界经济增长最快的国家，近两年房地产业高速发展，和当年东南亚猛虎泰国较为相似，这不得不让我们去反思中国房地产业的金融风险。本文结合房地产业自身的发展，全面分析我国房地产金融现状和存在风险，详细提出我国房地产金融风险的防范措施，从而完善我国的房地产金融市场。 关键词：房地产金融，金融风险，防范措施，发展； 一、现阶段我国房地产金融存在的风险及其成因； 随着我国房地产业过热的发展，房地产市场的问题也逐渐凸现出来，随之而造成我国房地产金融市场存在着较大的风险。主要有房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险、商业银行信贷风险等方面； 1、房地产开发企业自身风险； （1）房地产业自有资金不足，过分依赖商业银行贷款，导致资产负债率过高。 近年来房地产开发企业的自有资金逐年下降,，房地产投资资金来
源主要依靠商业银行贷款，过分依赖各大商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。在今年11月初在网络上就有谣传绿城地产因负债过高申请破产，虽然最终证实是谣言，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。就像以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。其实国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调控房地产市场健康有序发展的目的。因此, 房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。（2）房地产企业在其自身运营模式中存在的缺陷给房地产金融市场带来的风险； 一是房地产开发企业对于一个项目的运营周期较长，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节较多，而房地产企业在开发项目时普遍采用分阶段连续开发的经营模
房地产行业风险控制体系
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
房地产金融发展趋势与创新研究
房地产金融发展趋势与创新研究 发表时间：2018-07-11T16:35:39.090Z 来源：《红地产》2017年8月作者：徐桢 [导读] 近十年时间里，房地产市场迅速发展，房地产发展带来的社会效益与经济效益也十分巨大。 引言 : 房地产金融在发展上与房地产市场间具有密切关联，相互依赖也是现阶段房地产金融在发展中的一个基本特点。十三五以来，国家层面对于房地产金融的调控力度不断增强，整个社会与金融理论界对于房地产金融的发展也十分关注。但也需要看出，房地产金融虽然在发展上取得了很多突破，但其实际发展模式十分僵化，房地产金融在发展中存在的问题也相对较多。创新发展已经是一个明显的时代主题，房地产金融在发展上如何进行更好的创新自然是值得思考的现实问题。 一、房地产金融概述 （一）房地产金融的含义 房地产金融可以指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。在当代金融体系和金融市场中，房地产金融也是一种具体的金融形式，房地产金融市场上，传统的商业银行等金融机构以及房地产企业，房产交易相关者是主要参与者。房地产金融本身的服务属性较强，这也是其本身属于金融服务形式的具体体现。尽管房地产金融与一般金融形式在性质上具有很强的相似性，但房地产金融本身与房地产行业发展间联系较为紧密，这也使得房地产金融在发展上会受到更多因素的影响，对于房地产金融或房地产金融发展等问题进行研究时，诸如此类的内外部因素也需要被充分考量到其中。 （二）房地产金融发展现状分析 虽然房地产金融在持续发展中，且整体经济走势较为平稳下，其发展取得了较多突破，但从房地产金融发展现状进行分析可以看出，房地产金融在发展中依然存在很多具体问题。例如，房地产金融模式较为单一，商业银行这一传统金融机构在房地产金融市场上的“垄断性”地位十分明显，由于外来资本很难进入到房地产金融市场之中，房地产金融的活力无法获得有效提升。房地产金融进行创新的内在需求与呼声正在不断增加，但房地产金融创新效率相对较低也是不争事实。由于长期积累在房地产金融中的问题无法得到及时解决，当前房地产金融发展的压力正在逐渐增加，国家对房产市场进行的各种调控也对房地产金融发展带来了多重影响。但也需要看到，房地产金融发展的内外部环境正在不断好转，依托创新为驱动力促进房地产金融发展更是一种切实可行的有效选择。 二、房地产金融发展趋势预测 （一）创新将成为发展主旋律 虽然国内对房地产市场发展进行了多次调控，地方性政府更是结合区域内房地产市场发展状况进行了地域特征明显的调控性尝试。但从整体上来看，房地产市场总体上的平稳发展依然能够得到很大程度保障，刚性需求不会出现明显减低这一因素存在和影响下，房地产行业发展对于房地产金融的刺激性与拉动性作用就不会消失。但也需要认清，现有房地产金融发展模式的僵化性和滞后性十分明显，房地产金融本身便是服务于房地产行业发展及房地产市场上相关主体的一种金融服务，创新发展必然会成为房地产金融在未来一段时间里的发展主旋律。国内社会对于创新的认识与重视程度正在不断增加，各行各业在新时期更好发展更加离不开创新的支持。房地产金融处于现行金融服务体制和宏观经济体制之下，其发展也需要进行跟进式的创新和调整。 （二）各种金融问题会被不断放大 房地产市场上存在较大泡沫是不争事实，国内政府对房地产市场进行的各种调控也是为了避免泡沫破裂带来的各种负面影响。房地产金融在实际发展上也受到了较多关注，且这种关注程度的提升会导致很多存在于房地产金融发展进程中的问题被不断放大。房地产金融虽然与传统金融市场在发展上具有一定差异，但在深化金融体制改革的大背景下，房地产金融在发展中的弊端会逐一显现。国内政府对于房地产金融重视程度的增加也会从侧面促使其不断对房地产金融发展进行思考，并针对各种房地产金融发展中存在的问题进行解决。更为明显的是，房地产金融在监管上的难度正在不断增加，各种不合理的金融操作也时有出现，这些问题缺乏有效监管下，其也极容易演变成具体的房地产金融发展问题。 （三）房地产金融系统性风险依然存在 虽然房地产金融在发展上较为平稳，美国次贷危机的全球性影响极其对国内房地产金融的冲击正在不断消散，但国内房地产金融系统性风险依然存在。具体来说，房地产金融本身是一种具体的金融服务形式，其在发展上也不可能脱离整体金融市场发展而单独进行。国内金融市场在发展上边存在着一定系统性风险，特别是国内宏观经济发展潜力较为巨大情形下，金融市场上的外来资本占比正不断增加。在金融市场开放程度不断增加情形下，房地产金融在发展上也无法“独善其身”。此外，风险本身具有不可悲完全消除的基本特点，房地产金融在发展上也会面临各种风险因素的制约，系统性风险以及其它类型风险也会对房地产金融发展产生负面影响。 （四）房地产金融市场规模会不断增加 房地产金融在发展中其市场总体规模会不断增加，这一趋势也是房地产金融发展的主要趋势。从金融本身的发展来看，金融不仅仅是资金融通这一浅层次的字面含义，市场经济体制下，金融的发展实际上是一种润滑剂。房地产金融虽然是与房地产发展息息相关的一种金融形式，但房地产金融在发展中为社会贡献了很多的就业岗位，其更加壮大了国内金融市场规模以及金融市场的深度和广度。房地产金融在发展中更是对房地产相关产业和企业产生了直接影响，国家层面对于房地产金融的关注程度正在不断增加，各种房地产金融发展相关利好政策也不断出现，这实际上都能够使得房地产金融的发展空间逐渐增加，并促进房地产金融整体规模的不断扩大。 三、房地产金融创新的具体建议 （一）将形式创新与内容创新联系起来 房地产金融创新应当将形式创新内容创新更好联系起来，从而使得创新对于房地产金融的持续性影响可以充分发挥出来。国家层面应当注重房地产金融创新环境的构建，并通过系列政策的实施使得房地产金融创新可以得到较好的政策支持和保障。房地产金融创新以往很大程度上是一种形式创新，这一状态下房地产金融创新的速度虽然有了提升，但房地产金融创新的质量不尽人意。房地产金融的创新务必要由表及里，有内而外的进行，避免形式主义在房地产金融创新与发扎中产生严重影响。落实到房地产金融发展端便要求房地产金融市场上的参与者要注重房地产金融创新质量的提升与具体创新结果的取得，从而确保房地产金融创新的有效性提升。 （二）依托金融服务和产品进行具体创新 房地产金融创新需要落实到具体的节点之上，依托房地产金融服务和产品创新来达成房地产金融创新也是一种较好选择。具体来说，
房地产金融的风险与防范探究
房地产金融的风险与防范探究The risk and prevention of real estate finance 编订：JinTai College
房地产金融的风险与防范探究 前言：毕业论文是普通中等专业学校、高等专科学校、本科院校、高等教育自学考试本科及研究生学历专业教育学业的最后一个环节，为对本专业学生集中进行科学研究训练而要求学生在毕业前总结性独立作业、撰写的论文。本文档根据毕业论文内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。 又到毕业季了，大家的论文准备的怎么样了，下文是房地产金融的风险与防范，一起来看看吧! 房地产金融面临的最大的风险之一就是信用风险，降低信用风险不仅要求房地产金融企业加强信贷控制，严格信贷审核，而且要从借款人的角度入手，建立有效的信用评价体系和征信系统，减少由信息不对称带来的信用风险。 一、房地产金融的概念 房地产金融是金融业务的一种，一般是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中发生的筹资、融资、结算等金融行为。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房
储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等。房地产金融包括两个必要的组成部分一房产金融和地产金融。所谓房产金融是指房屋或建筑物在开发、生产、流通、消费过程中涉及到的筹资、融资、结算等金融行为，其主要包括住房金融、商品的生产与流通中的资金融通等等;而地产金融则是指与土地有偿使用有关的金融相关活动，具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。房产金融和地产金融紧密联系、不可分割。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行`。房地产金融内容丰富，涉及面广，主要包括:吸收房地产行业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，发行房地产股票与债券，房地产金融机构，房地产信托投资，房地产保险，房地产担保机制，房地产金融市场等等。 二、房地产与金融的关系 房地产行业是国民经济的支柱产业，对当前我国的经济发展起到重大的促进作用，其发展受到了整个国家和社会的高度重视。而与房地产业同属第三产业的金融业，其作为现代市场经济的核心，与房地产业的关系更是相互依存、密不可分。