2012房地产估价师考试开发经营与管理真题与答案

2012年房地产开发经营与管理试题

一、单项选泽题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号〕

1收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。

A开始施工B竣工

C登记D开始营业

2下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）

A时间风险B比较风险

C持有期风险D通货膨胀风险

3以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。

A地理区域B时间分布

C物业类型D收益形式

4下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）

A空置率B预售面积

C房地产价格D房屋空间使用数量

5某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为〔〕年。

A1.20 B1.67 C2.00 D2.80

6某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。

A垄断性B外部性

C复杂性D信息不对称性

7对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出，

A《规划意见书(选址)》B《设计方案审查意见》

C《建设工程规划许可证》D《建设用地规划许可证》

8房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。

A项目施工单位B项目监理单位

C项目建设单位D建设行政主管部门

9在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（）。

A领导定价法B认知价值定价法

C成本加成定价法D随行就市定价法

10房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（）

A试探性调查B预测性调查

C因果性调查D描述性调查

11购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。

A.P=0

B.E>P

C.E=P

D.E

12在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值

来预测未来某一期销售量的方法是（）

A.指数平滑法

B.移动平均法

C.简单平均法

D.加权移动平均法

13在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（）。

A.区域房地产市场分析

B.专业房地产市场分析

C.项目房地产市场分析

D.总体房地产市场分析

14与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。

A.运营成本

B.装修费用

C.土地费用

D.开发成本

15认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。

A.可贷资金利率理论

B.储蓄投资决定理论

C.流动性偏好利率理论

D.马克思利率决定理论

16某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5%和6.5%，通货膨胀率为4.0%，则该项目投资的名义收益率是（）。

A11.78% B.12.00%

C12.32% D.15.02%

17某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押货款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）。

A3853.10 B3868.52 C3883.99 D4187.36

18某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元.，A3450.00 B3466.88

C3480.67 D3483.88

19采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（）计算。

A工程进度

B当期开发建设实际投入

C当期销售面积占片全部销售面积的比率

D当期开发建设实际投入与项目总投资的比例

20某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60%来自银行货款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10%。若项目全部投资的收益率为16%，则其资本金的投资收益率为（）。

A16% B25%

C26% D40%

21由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（）作为评价指标。

A.较高的期望投资回报率

B.较高的实际投资回报率

C.较低的期望投资回报率

D.较低的实际投资回报率

22某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00

23房地产开发企业的资产负债率较高，表明其（）。

A.资本金较充裕

B.财务风险较高

C.偿债能力较强

D.资金应变能力较强

24某项日的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元;

A.876.03 B900.90

C.1051.16

D.1076.03

25某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000㎡的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如果实现30%的成本利润率，则住宅的平均销供单价为（）元/㎡。

A.6500.04 C.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

26在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。

A.相互关联

B.相互排斥

C.相互独立

D.相互制约

27某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元，300万元和-80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%，该项目净现值的期望值是（）万元。

A.240

B.284

C.300

D.316

28在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率P的取值范围是（）。

A.P≥0

B.P≤1

C.0≤P≤1

D.P≥1

29下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

A.出租率

B.贷款利率

C.基准收益率

D.资本金投入比例

30在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程最近似匡算法

31用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（）现金流量表。

A.资本金

B.财务计划

C.项目投资

D.投资者各方

32从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。

A.权利

B.义务

C.信用

D.债务

33李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是（）。

A.32.00%

B.34.67%

C.49.78%

D.52.44%

34证券市场上的资金供给者是（）。

A.证券发行人

B.证券投资者

C.证券监管机构

D.证券市场的中介机构

35关于收益性物业的说法，正确的是（）。

A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D.在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高

二、多项选择题〔共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选或选择正确的，每个选项得0.5分)

1.关于商少物业投资的说法，不确的有（）。

A商业物业分割产权镜售越来越成为一种趋势

B商业物业交易常在机构投资者之间进行

C区位选择对商业物业投资有着特殊的重萎性

D商业物业不适合长期投资

E商业物业投资收益全部来自出租收益

2.王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A. 2

B. 3

C. 4

D.5

E.6

3.关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）

A房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

B传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

C合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

D在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

E房地产市场租金的下滑始于房地产占场自然周期的第三阶段

4.衡量房地产泡沫常用的指标有（）。

A房价收入比B租金售价比

C实际价格与理沦价格之比D房地产供求比

E房地产价格指数与居民消费价格指数之比

5.房地产开发企业申领《建设下程施工许可证》应其备的条件包括（）。

A.建设工程用地批准手续已经办理

B建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%

C已按规定办理了工程安全监督手续

D已按规定确定了施工企业

E施工图设计文件已按规定进行了审查

6下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。

A.房地产销售价格调查

B.房地产促销策略调查

C.城镇居民家庭收入调查

D.城市人口地理分右调查

E.城市基础设施状况调查

7从投资的角度来看.决定}3金时间价值人小的主要因未有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.投资风险

D.经济增长率

E.存款淮备金率

8张某以400万元购买了商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

A.投资利润率为16.67%

B.投资利润率为22.50%

C.资本金利润率为31.25%

D.资本金利润率为37.50%

E.资本金利润率为62.50%

9房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。

A.备选方案差异原则

B.备选方案独立原则

C.最低可接受收益率原则

D.不行动原则

E.备选方案关联性原则

10盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假没条件有（）。

A.产品总成本不随产销量变化

B.产品销售量等于生产量

C.单位产品变动成本不随产销量变化

D.单位产品销售价格不随产销量变化

E.单位产品固定成本不随产销量变化

11决策的有效性程度遭常从决策的（）等方面来评价。

A.合理性

B.可接受性

C.时效性

D.参与性

E.经济性

12房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）:

A.接受委托

B.投资机会研究

C.初步可行性研究

D.详细可行性研究

E.项目评估与决策

13房地产开发项目投资中其他工程费用包括（）。

A.可行性研究费用

B.临时用地费

C.场地平整费

D.施工执照费

E.竣工图编制费

14房地产开发企业在融资方案比选时，道常会选择（）的方案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.资成木较低

E.融资风险较小

15下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。

A.公用设施的维修费

B.人员的工资

C.抵押贷款还本付息额

D.房产税

E.保险费

三、判断题

1.在资本资产定价模型中，BJ是综合考虑了资产J的系统风险和个别风险后得出的风险系数。()

2.由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断。〔〕

3.投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因:〔〕

4.全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。(〕

5.在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表

示住房需求的市场营销敏感性:.(〕

6.复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。()

7.从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率（）

8对于房地产开发投资来说.，投资回收主要表现为项目的开发利润()

9房地产开发的资金密集件和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。()

10.如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变

11.不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。()

l2,构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。()

13.房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制‘.()

14.REITs可以促进房地产开发企业和物业所有者融资渠道的多元化，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。()

15物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。()