土地估价技术报告规范

“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明[一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价技术报告

[封面标题]

项目名称：

受托估价单位：

土地估价报告编号：

土地估价技术报告编号：

提交估价报告日期：

[二]正文

正文内容和格式如下：

土地估价技术报告

[正文标题]

第一部分总述

[分标题] 一、估价项目名称

二、委托估价方

三、受托估价方

四、估价目的

五、估价依据

六、估价基准日

七、估价日期

八、地价定义

九、估价结果

十、需要特殊说明的事项

十一、土地估价师签字

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：（机构公章）

XXXX年XX月XX日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

[分标题]

一、估价对象描述

1、土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]

2、土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]

3、土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

1、一般因素[同“土地估价报告”文字式]

2、区域因素[同“土地估价报告”文字式]

3、个别因素[同“土地估价报告”文字式]

第三部分土地估价

[分标题]

一、估价原则

二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]

[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内，基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地价进行评估]

（一）市场比较法

[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：

1、比较实例选择。要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明十六的位臵、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。

2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。以上因素与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：

表一比较因素条件说明表

上表中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线三通一平、五通一平、七通一平来描述。

估价对象和比较实例的各项说明要客观、具体，其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。

4．编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况（如市场交易实例、基准地价修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表表示如下：

表二比较因素条件指数表

5．因素修正

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：

[注：表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度需依照《规程》和相应分析确定]

6．实例修正后的地价计算

经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修理后达到估价对象条件时的比准价格，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定估价对象的价格

（二）收益还原法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法，剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。

2、总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。

3、说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。

4、明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

5、说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定]

（三）剩余法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：

1、通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。

2、明确估价对象开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。

3、对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利率等要说明其选择依据和标准。

4、说明计算公式、计算过程和结果]

（四）成本逼近法

[就用此种方法估价，要求按照《规程》的规定程序和方法进行，并需明确以下有关内容：

1、要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上（如调查征地实例），分析后确定客观取得费用，并说明原因。

2、明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有文件依据的，说明文件的批准机关、批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。

3、贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

4、说明成本价格基础上的土地增值的确定方法和依据。

5、根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。

6、说明土地价格的确定方法和结果]

（五）基准地价系数修正法

[应用此方法进行估价，应按《规程》规定的程序和方法进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

1、具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等。

基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。

2、说明宗地位臵、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。

3、说明估价对象各因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。

4、确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。

5、说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数

6、对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正。

三、地价的确定

1、地价确定的方法[要求说明对不同估价结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。

[如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]

2、估价结果[应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价]

第四部分附件

[分标题]

[同“土地估价报告”文字]

节能评审和节能评估文件编制费用收费标准

固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用支付标准的通知各区（县）发展改革委及相关项目审批部门、财政局，有关开发区管委会：为贯彻落实《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的有关规定，规范节能评审和节能评估文件编制中财政性资金列支行为，保障评审和编制服务质量，现对本市固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的有关支付标准通知如下，请按照执行。一、关于节能评审费用和节能评估文件编制费用的支付基准参照国家和本市相关费用标准规定，以项目工程费用（主要包括建设安装工程费用和设备购置费等，不含土地费用）为计费基数，按照项目投产后年能源消费量进行分档，根据项目不同行业能耗复杂程度设定相应的行业调整系数来计算，制定相关费用支付基准如下： 1、固定资产投资项目节能评审费用支付基准

2、政府投资项目节能评估文件编制费用支付基准在上述基准费用的基础上，节能评审费用和节能评估文件编制费用结合行业调整系数实行累进计算，公式为：评审或编制费用＝[本档最低评审或编制费用基准+（工程费用-本档最低工程费用）×费率]×行业调整系数。其中，行业调整系数根据固定资产投资项目的行业能耗复杂程度确定如下：

固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的支付标准，不应超出本通知所规定的相应费用上限。非政府投资项目，其节能评估文件编制费用由委托方与编制机构按照市场服务价格自行确定。四、政府投资项目节能评估文件编制费用计算按照《固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用支付标准的通知》实行累进计算。? 1.??1亿元以下（含1亿元）? 1）节能评估报告书：?6万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?4万元×行业调整系数?＝? 2.??1亿元—5亿元（含5亿元）? 1）节能评估报告书：[6﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×0.000175]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[4﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×?0.0001]?×行业调整系数?＝? 3.??5亿元—10亿元（含10亿）? 1）节能评估报告书：[13﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×0.00014]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[8﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×?0.00008]?×行业调整系数?＝? 4.???10亿元?以上? 1）节能评估报告书：?20万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?12万元×行业调整系数?＝

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告 (一) 估价对象分析 1.区域因素 2.1位置待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。 2.2商服繁华状况 2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。 2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。 2.2.1.2距商服中心距离待估商铺距商服中心距离约4500m。 2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。 2.3交通便捷度 2.3.1道路通达状况待估商铺所在区域内有主干道南通东路。主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优，道路对外通达状况优。 2.3.2公交状况待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。 2.4基础设施条件 2.4.1供水条件待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。

2.4.2供电条件待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。 2.4.3排水条件待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。 2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。 2.5共用设施条件 2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。 2.5.2距各类公用设施距离待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。 2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。 2.6行政因素 2.6.1区域经济政策待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。 2.6.2城市规划状况待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。 2.7区域环境因素 2.7.1区域环境景观待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。 2.7.2环境质量状况待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。一、机构人员组织、业务流程及岗位职责我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见

下表）。项目实施主要人员情况本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县）估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树

木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1 待估宗地地价定义一览表需说明：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如：（1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；（2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻

土地估价报告评审标准

土地估价报告评审标准一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告一、个别因素分析根据委托方提供的《房屋所有权证》（铜房权证地房字第00000673号）和《国有土地使用证》(铜市国用[2004]第0419号)确定估价对象为柏元珍拥有的位于铜仁市民主路13号的房地产，建筑面积为38.27平方米，设计用途为营业用房，结构为混合，房屋总层数为6层，所在层数为第2层，房屋建成年份为2002年；地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为11.85平方米，终止日期为2071年09月14日。二、区域因素分析估价对象位于铜仁市民主路13号，位于铜仁市休闲街，该区域为铜仁市市区中心地段，区域内商业繁华度高，交通便利，水电等市政基础配套设施齐全。二、市场背景分析铜仁市位于贵州省东北部，东经108°50/—109°29/，北纬27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县，是贵州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地，素称“黔东门户”。铜仁市城区面积21平方公里，城区现有人口16万人左右。估价对象位于铜仁市民主路13号，经估价人员现场查勘，估价对象位于步行街旁，该区域内为铜仁市市区中心地段，该区域内居住人口密，人流量大，估价对象作为商业性房地产，目前出租、出售需求较大。四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：（一）法律上的许可性（规划及相关政策法规的许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。（二）技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。（三）经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。（四）价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。根据上述标准判定，估价人员根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案并结合估价对象周边房地产利用情况确定，估价对象宜保持现状继续使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用，因此，本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。五、估价方法选用房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行。经估价人员现场查勘，估价对象所在区域内的同类型房地产大多用于出租，出租租金较易收集，宜采用收益法进行估价。收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现到估价时点的现值的一种方法。六、估价测算过程根据委托方提供的《国有土地使用证》确定土地使用权终止日期为2071年09月14日，则土地使用权剩余年限为59.25年；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）“第十二条土

土地价格评估委托协议书正式模版

( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日精品合同 / Word文档 / 文字可改土地价格评估委托协议书正式模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

土地价格评估委托协议书正式模版委托方：_________（以下简称甲方）受托方：_________（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议：一、甲方委托事项：宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________

评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日交付报告时间：________年____月____日交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料：国有土地使用证宗地规划要点宗地图宗地规划平面图甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。三、工作要求：

土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告（转载“评估师信息网”网页）第一部分总述一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/8817213954.html,***先生抵押土地使用权价格估价。二、委托估价方委托估价方：***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/8817213954.html,***先生地址：广东省佛山市xxxx号联系人：***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/8817213954.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方委托单位：佛山市XXX会计师事务所地址：佛山市执业范围：佛山市范围执业注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月四、估价目的为委托估价方***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/8817213954.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。五、估价依据（一）有关法律、法规、文件（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。（二）有关技术标准（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；（三）其他（8）《佛山市土地利用总体规划》；（9）《佛山市统计年鉴》；（10）《佛山市土地资源》；（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。六、估价基准日二○○四年八月三十一日。七、估价日期二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。八、地价定义

土地司法鉴定估价报告

土地司法鉴定估价报告项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号提交估价报告日期：2016年11月15日

土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告二、委托估价方单位名称:成都市中级人民法院三、估价目的受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。四、估价期日 2016年11月2日五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日六、地价定义估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。

房地产估价报告评审标准(试行)

房地产估价报告评审标准（试行）（征求意见稿）第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：（一）房地产抵押贷款；（二）房屋征收补偿；（三）人民法院拍卖房地产；（四）房地产税收；（五）国有建设用地使用权出让；（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；（七）上市公司关联交易；（八）投资性房地产公允价值计量。第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析

的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100 100＋特殊项目的满分第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分

估价技术报告中的估价分析

估价技术报告中的估价分析一、估价报告实例点评实例一目前正常的封面做法主要有二种： (1)估价报告题目＋六项内容 (2)分二部分封面－－企业自选纸类型和自行设计扉页－－估价报告题目＋六项内容封面（或扉页）六项内容举例1：房地产抵押估价报告估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司估价机构：XXXX 房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号举例2：估价报告目录形式致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... (2) 注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... (4) 房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .. (6) 一、估价委托人 (6) 二、估价机构 (6) 三、估价目的 (6) 四、估价对象及其范围 (7) 五、价值类型及其定义 (7) 六、估价时点及其确定理由 (7) 七、估价依据 ................................. . (7) 八、估价原则 ................................. . (8) 九、估价方法 ............................. ... . (9) 十、估价结果 ............................. ... . (9) 十一、其他需要说明的事项..................... .. (9) 十二、估价人员 ............................... . (9)

土地估价报告的撰写标准

土地估价报告的撰写标准及业务操作流程 1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例

封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。内容擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位臵示意图和照片

案例低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；

评估报告审查要点

评估报告审查要点格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言，在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。一、估价报告形式审查要点估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。二、估价报告关键技术问题审查要点估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的； (4)会审会认为的其他问题。三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价

对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。

商业房产估价技术报告

上陡门7组团11幢110号商业房产估价技术报告项目名称：上陡门7组团11幢110号受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第036号估价人员：郑传雷提交估价报告日期：2010-5-8

房地产估价技术报告评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。（一）一般因素分析影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。（二）区域因素分析（1）区域位置：估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内，距离城市中心区500米。（2）商业繁华度：估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。（3）区域基础设施状况： ①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。 ②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。 ③排水：有城市污水管网，保证率高。 ④通气：城市供气管网，保证率高。 ⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。 ⑥通路：区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。（4）区域配套设施状况：

①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行：中国建设银行、中国农业银行 ③学校：童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学（绣山校区）、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。 ④医院：温州市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心（5）道路交通条件： ①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。 ②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交车经过，交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。（6）区域环境：该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。（三）个别因素分析（1）位置状况：温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号（2）房屋所有权状况：依据委托方提供的《国有土地使用证》丘（地）号为432-22-46，估价对象原为住宅用地，后改为商业，土地使用权取得时间为1993年，土地使用权终止时间为2043年，经计算，于估价时点土地剩余使用年限为：33年。

报告审核制度

报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

报告审核制度土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作

业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估

土地估价技术报告

土地估价技术报告项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估受托估价单位:************咨询有限公司土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号提交估价报告日期:二○一○年十一月二日

关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。二、委托估价方单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂单位住所：三桥南路131号法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话：三、受托估价方机构名称：***************咨询服务有限公司机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供

参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知》。（三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。（四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日 2010年10月25日

江苏房地产估价报告评审标准(暂行)

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江苏省房地产估价报告评审标准(暂行) 报告序号评审人评审依据1.国家法律法规政策 2.房地产估价规范 3.拆迁报告同时遵循城市房屋拆迁估价指导意见 4.抵押报告同时遵循房地产抵押估价指导意见不合格报告出现下列事项之一的直接列为不合格报告： 1.估价结果报告缺失估价对象、估价目的、估价时点、价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法之一的； 2.估价技术报告缺失个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选择、估价测算过程之一的； 3.估价报告缺失致委托人函、估价师声明、估价假设与限制条件及附件之一的； 4.估价对象用途与产权界定出现错误的； 5.估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的； 6.估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际的； 7.超越房地产估价机构管理办法规定的各资质等级执业范围的； 8.房地产估价报告没有加盖机构合法公章，估价报告中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的。本报告不合格理由：序号评审项目扣分项目分值及说明标准分扣分得分扣分说明 1 封面目录1.封面内容包括：标题、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号，缺少项目之一或表述不准确、不规范的，每项扣0.5分，直至扣完。 2.有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完： 2.1没有标明“目录”二字； 2.2结果报告缺一级标题； 2.3技术报告缺一级标题； 2.4组成内容名称前后不一致； 2.5页码没有标注，或页码标注前后不一致的。 2 2 致估价委托人函 1致函内容包括：估价对象、估价目的、估价时点、估价结果大写、币种、法人签字、单位公章、致函日期。缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完； 2表述不准确，扣0.5分。 4

农用地估价技术报告

农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司委托估价方：××开发投资有限公司估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日编号：[2003] ×××（JS）安第×××号关键词：××市；抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年

第一部分总述一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市）二、委托估价（略）三、受托估价单位（略）四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。五、估价期日二○○三年一月三十一日六、估价日期二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日七、地价定义 1．地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据（1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。