产权式商铺：馅饼还是陷阱？购买需把握的要点

产权式商铺：馅饼还是陷阱？购买需把握的要点
https://www.360docs.net/doc/8117622055.html,房地产门户-搜房网2009-4-2895100搜房博客
摘要：开发商热衷于产权式商铺，有几个层面的原因。首先，目前国内绝大多数做商业地产开发的开发商都是从做住宅开发转型而来的，做住宅开发的模式在这些开发商脑子里已经形成一种思维定势。产权式商铺是个什么东西？
我们通常所说的商铺，严格地讲，是用于商业经营用途的不动产，也就是商业不动产，或者叫商业物业。从物质上表现为由建筑构件包围起来的一个相对独立的建筑空间以及相关配套的附属设施。从法律上看，把它看成是一个资产，是有明确权属关系的不动产，因为法律关心的是资产与资产所有者之间的权利义务关系问题。这些拥有独立产权的商铺主要包括：多层与高层住宅的底商、写字楼底商，沿街独立商铺、某些综合性商业物业的外店等形式。对于这些商铺，只要开发商在开发过程中遵守国家的相关法律法规，取得五证两书并且获得大产证，最后购房人一般都可以取得商铺的独立产权。对于这样的商铺，加上“产权式”几个字纯属画蛇添足。之所以这么做，是因为所谓的“产权式商铺”多数都是没有真正产权的“虚拟产权”商铺，也就是模仿商铺的产权关系模式，通过对产权中占有权、使用权、收益权和处置权的重新约定，就出售的商铺在投资者与开发商之间形成一组新的权利义务关系，这样的商铺称之为产权式商铺。这种产权式商铺主要包括综合性商业物业的内店，以及某些专业市场的店铺。这些内店，往往是用各种建筑材料在建筑物内部分割形成的相对独立的经营场所，由于不符合形成产权的建筑技术规范以及其它政策要求，所以从法律上是无法取得产权的。把这种商铺称为产权式商铺，非常具有反讽意味。所以，对产权式商铺，到底是拥有真实产权的商铺还是仅仅拥有“虚拟产权”“名义产权”商铺，投资者需要仔细甄别。可以说，产权式商铺是个绝对有中国特色的产物，我们可以透过解剖这个麻雀对商业地产做一次近距离观察。
开发商为什么热衷于产权式商铺？
开发商热衷于产权式商铺，有几个层面的原因。首先，目前国内绝大多数做商业地产开发的开发商都是从做住宅开发转型而来的，做住宅开发的模式在这些开发商脑子里已经形成一种思维定势：房子盖好了就是要卖的，这些开发商并不会认真思考商业物业与住宅到底有什么本质的区别；其次，即使一部分开发商心理清楚，商业物业要靠后期运营管理来获得收益，但商业运营管理已经超出开发商的经营范围和经营能

力，所以懒得去考虑不属于他们职责范围内的事，干脆一卖了之；最后，国内开发商的融资模式，主要依赖银行的项目贷款，而项目贷款期限一般只有3年，展期之后也不会太长，开发商为了还贷不得不追求商铺的迅速变现，产权式商铺于是应运而生。开发商习惯于卖商铺，是经济学中路径依赖原理在现实商业地产开发中的表现，破除这种路径依赖，需要先知先觉的学习能力和反省能力，但开发商大多忙于搞定政府官员和搞定银行行长，用来学习和思考的时间是不多的。对于融资渠道，以国内资本市场和金融市场的现状，缺少支持商业地产开发的各种直接融资工具，而且即便有了PE、REITS、CMBS等多种融资工具，多数开发商的经营管理水平也是远远达不到这些融资工具的要求的，所以摆脱对银行的间接融资方式的依赖，对绝大多数开发商来讲，都是一个不可能完成的任务。开发商热衷于产权式商铺进行快速套现，实在是不得已而为之。
开发商如何忽悠商铺投资者？
自从赵本山同志通过小品把“忽悠”这个东北方言给发扬光大了之后，中国人民似乎一夜之间发现，忽悠已经成为我们这个社会相当一部分人和一部分机构的生存方式。对很多地产商来说，房地产营销其实就是忽悠营销。与住宅开发过程中的开发商热衷“概念营销”不同，商业地产开发商对产权式商铺的包装已经进入了一种全新的境界。
主要的包装手段包括：
对整个卖场进行产权分割零散出售，不同的面积和不同的位置形成满足不同投资者需求的产品组合，目标消费群体瞄准有一定财富积累的寻找投资渠道的个人投资者，开发商给商铺冠上“产权”二字以吸引投资者，利用投资者对产权的概念不清楚、对所谓产权式商铺的法律关系认识不清来推销商铺。
强调主力店的号召力，比如XX商业广场，在开发规划阶段，即与一些国内外的大牌商业机构签订合作协议，按照这些机构的要求进行商业物业开发，开发完把商业物业的主体出租给这些商业机构，但同时自己保留一部分位置较好的楼层的商铺，用产权式商铺的形式进行出售，开发商利用投资者对这些世界级商业机构的信任成功地把商铺卖出了天价，从而将投资风险转嫁给了投资者。
强调专业机构的号召力，比如某开发商宣称其项目由来自美国、德国、欧洲或某个外国的建筑设计机构设计，某国际著名商业咨询机构进行商业规划，由来自香港或台湾的商业管理团队进行管理，并且聘请国际著名物业管理机构进行管理等等，都是惯用的包装手法，其中很多都属于挂羊头卖狗肉。
带租约销售，开发商先将

商铺出租给商业机构，然后再将产权卖给投资者。利用已经有租约可以获得稳定租金做为吸引投资者的手段。
售后返祖，即开发商先把产权卖给你，然后再让你把商铺返祖给开发商或开发商指定的管理机构，或者承诺将来以某个高于买入时的价格进行回购等等。总之，目的都在打消投资者的疑虑。
强调高收益。比如开发商承诺在一定时间内（通常是十年），向你支付一定固定数额的租金做为投资回报，开发商通常会精心设计，让你用这个数额计算的投资回报率，通常在8％以上。
捂盘惜售搞销控。世界上没有一个企业在销售环节不希望快速卖出自己的产品以实现现金快速流转的，中国的地产商偏不。他们发明了一个新词汇叫“销售控制”，简称“销控”，就是通常人为手段，控制销售进度以制造出“供不应求”的假象，以便从中渔利。
做广告时喜欢非理性的诉求，如“一铺养三代”“终生的提款机”“零风险”“与世界500强做邻居”等等。在这个过程中，媒体为了赚广告费，通常都会对开发商的违规广告行为挣一眼闭一眼，透支自己的公信力，而广告公司为了迎合开发商的需要，总是不惜用各种夸张的表达方式进行极力渲染，很多广告基本就是无原则的瞎忽悠，这些非理性的诉求很少能禁得起严肃而理性的推敲。

总之，不管用什么样的忽悠手段，也不管它如何千变万化，万变不离其宗的是，要把你口袋里的钱变成开发商口袋里的钱。
产权式商铺成“产权式伤铺”：投资者很受伤
最近几年，随着商业地产开发热，产权式商铺也火了起来，但是没有多久，这种模式本身存在的一些问题就开始暴露出来。
这当中最突出的问题主要有两个，一是绝大部分开发商都是只管卖不管后期运营管理。卖之前吹得天花乱坠，一旦把商铺卖出去了，卖出去的商铺就成了泼出去的水，前期宣传力度很大，但是卖出去之后没人管了。很多项目连负责后期运营管理的机构都没有，产权分散的小业主各自为政，分别出租，最好导致整个项目缺少商业主题和统一的商业品牌形象，这样的项目大多遭到失败。投资者的巨额回报完全就是空中楼阁，根本无从谈起。
二是开发商在销售环节的销售天价透支了投资者和经营者未来的利益。在产权式商铺的产业链上，开发商靠投资者买单，投资者靠下游商业机构买单，商业机构靠消费者买单。开发商把商铺以天价卖给投资者，投资者要想获得不低于8%的回报，必然以远远高出周边商铺的租金水平出租给下游商业机构，这种天价租金给招商造成了巨大的障碍，这是很多商业物业长期闲置

无法顺利招商的一个重要原因。因为个人消费者可能是不理性的，但商业机构的经营者必须要算帐，必须要考虑成本，必须要考虑市场，所以必然是理性的，当他认为这么高的成本进场根本无利可图的时候他不会进的。即便有的商业机构不够理性或者咬牙进场准备冒一下险，他们要想生存下来，必然将天价的租金成本转嫁给消费者，而消费者的购买力的增长是有限的，当最终消费者不买账的时候，商业机构就无利可图甚至亏损，必然选择关门退租。商铺必然处于闲置状态，而损失只有投资者承担。造成这种局面的根本原因就在于开发商在销售环节对下游环节未来利益的透支。
这几年类似的故事在全国各地此起彼伏轮番上演。在沈阳，大连万达开发的万达商业广场，曾经利用沃尔玛、百盛等国际商业巨头的号召力，把商铺卖出6万元每平米的天价，万达通过卖掉354间商铺获得了9个多亿的销售回款，仅靠这一招就收回了万达商业广场一期18万平米的全部投资。据专家分析，这18万平米的造价不会超过6个亿。这在2003年的沈阳创造了一个商业地产的“销售神话”，而这种销售神话的代价，就是严重透支了下游投资者的利益，投资者购买的商铺根本出租不出去，投资者将万达以商业欺诈告上法庭但最终败诉。2006年10月，万达不得不将长期闲置的354间商铺拆除重建。天津的万达商业广场虽然没闹到那个地步，但大家到天津万达A座沃尔玛后面临海河那面去看看，几套底商已经在那里闲置3年了，门上一直贴着招租的电话，其中一位投资者为了还银行贷款不得不将个人的住房卖掉了。北京的碧溪家居广场，更是闹出了退休老人岑建荣用退休金和朋友借款投资产权式商铺血本无归而喝敌敌畏自杀的人命案。
今年1月，潘石屹的SOHO中国开发的朝外SOHO，把三间“金铺”采取拍卖的方式创造了每平米7万元的天价，成为“铺王”；天津的友谊新天地，更是把临近滨江道的底商卖出了每平米25万元的天价。很多人对这些所谓的“销售神话”津津乐道，而对后期经营者面临的高成本压力全然无所谓。
全国范围内比比皆是的产权式商铺失败案例，让产权式商铺变成了“产权式伤铺”，中国的商铺投资者很受伤，很多人倾家荡产，“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”，为产权式商铺交了大笔的学费。
家世界：产权式商铺投资中的个案
本人对产权式商铺研究的时候，注意到一个非常独特的案例，那就是天津的家世界推出的管理型产权商铺，他们的做法与大多数开发商的做法相类似，将三层物业的二楼和三楼做超市，一楼卖场进行分割，用产权商铺

的形式零散出售，对出售的商铺实行售后包租15年，家世界付给投资者8％的固定回报。在后来的经营中，家世界的产权商铺并没有出现很大的问题，运营相对稳定。究其原因，在于家世界本身就是一家商业机构，在全国有55家卖场，拥有非常专业的商业管理团队以及丰富的商业管理经验，家世界的品牌形象一直不错，它的超市人流给一楼的进场商户的经营提供了保障，另外就是家世界的前身克瑞斯集团是做房地产开发的，家世界在全国的55家卖场，60％－70％以上是自有物业，20％－30％是合作开发，只有10％是租赁的。所以家世界可以说是国内为数不多的对地产和商业这两个领域都有很深理解的公司之一。正是这种优势才给它推出的产权式商铺提供了一定的保障，使它没有重蹈其它开发商的覆辙。
家世界为产权式商铺这个产品提供了一个相对成功的案例，分析家世界的目的并不是为家世界抬轿子，而是要找出家世界经营产权式商铺的成功关键因素，家世界成功之处正是其它开发商的短处。类似的例子还有天津的麦购休闲广场，开发这个项目的胡时俊是在天津打拼多年的温州商人，在服装行业取得了一定成就，对商业经营有深厚的认识。胡时俊认为自己做商业地产开发比一般的开发商在招商环节更有优势，所以麦购在销售和招商环节都很顺利，但在后期运营管理上还是存在很多问题，三楼四楼的经营状况始终不理想。
需要提醒的是，即便是家世界这样的相对成功案例，投资者也必须注意其中的风险，因为为投资者提供保证的家世界毕竟是个企业，而且是处于竞争非常激烈的商业流通领域，近期家世界将超市卖给华润，据说有投资者对未来缺乏信心要求卖商铺，家世界回购了部分投资者的商铺，这种变化给投资者带来的不确定性也说明了这种风险并非空穴来风。
产权式商铺的本质
对投资者而言，产权式商铺表面上看是个有吸引力的理财工具，但实际上，产权式商铺的本质是开发商的变相融资工具，投资者相当于购买了固定回报率的企业级信用的债券，为债券提供保证的是出售产权式商铺的企业的自身实力、商业管理经验以及信用。对于那些缺乏商业管理经验，对商铺一卖了之的开发商，他们出售给投资者的产权式商铺实际上就是给投资者挖的一个陷阱；对于有实力、有商业管理经验、讲信用的企业，投资者购买的产权式商铺是个不太确定的馅饼，能否成为真的馅饼取决于提供承诺的公司自身的经营风险。

对于提供固定回报的售后包租模式，建设部已经明令禁止，因为这种模式本质是变相的企业债券，涉嫌非法集

资。如果开发商不承诺固定回报，只是委托专业机构进行统一管理，这种售后返祖与售后包租有本质的区别，这时候的产权式商铺就变成一个风险和收益都不确定的投资产品，投资者有机会获得比固定回报率还高的回报，但也要承担相应的风险。
投资者购买产权式商铺需要把握的要点
投资者投资产权式商铺，关键要把握以下几点：
1.产权关系，这是投资不动产必须高度关注的一个问题。所谓产权式商铺，部分是有真实产权的，但大部分是没有真实产权的，在这种情况下开发商出售的是虚拟产权，这种模式是对产权中占有权、使用权、收益权、处置权这四种权利的重新界定，通常投资者只有占有权和收益权，而开发商或其指定机构拥有处置权，承租商户拥有使用权。这种虚拟产权不是完全意义上的产权，投资者拿不到有法律效力的产权证，当开发商违约的时候，投资者对自身权利的保护是比较脆弱的。
2.对商铺投资价值的判断：重点是对商圈和商圈的历史文化的研究、对地段的研究，包括对城市规划、交通、商业业态、对竞争性物业的研究、对消费者消费能力、消费心理、消费行为的研究等；也包括对商铺本身的考察，包括建筑结构、功能、开间、进深、层高、面积、公摊、水、电、气、暖及其它附属设施等的考察。
3.对开发商或其指定管理机构的评估：重点是公司的实力、信用以及管理团队的专业素质和经验。
4.招商：包括自己招商和委托招商，如果购买的产权式商铺有统一的管理机构，这个环节是该管理机构的职责，但投资者也不可对此掉以轻心，如果有可能，也要参与到对候选承租方的考察中，要对潜在的备选商业机构的行业、业态、品牌、经营管理状况进行评估。
5.对风险的评估：商铺投资的风险表现为收入的不确定性，投资者的收益来自于下游商业机构支付的租金，所有可能影响下游商业机构正常经营的环节都是需要防范的，包括政策的变化、消费市场的变化、竞争性业态的变化、竞争性物业的租金水平、下游商业机构自身经营管理上的问题等。一旦下游商业机构经营失败，商铺的空置期越长投资者的损失就越大。
6.投资收益的测算：首先对未来的收入现金流做个预测，预测的时候要考虑租金的变化和空置期两种情况。还有一个不可忽视的因素是税收。目前，对于商铺出租的税收管理相当混乱，一是政策混乱，一是执法混乱。天津某行政区对商铺出租收取5％的营业税、12％的房产税，以及10％的个人所得税，税赋明显偏重，而其它行政区则不执行这个政策！至于税收的征管，某行政区采取

委托房管局代收的方式，房管局则招收一些社会闲散人员做为协税员，到每家商铺去收税，这些协税员不是正式的公务员，自身水平参差不齐，遇到平头老百姓就照章收税，遇到有背景或者惹不起的人就不收了或者少收，非常的随意。这种税收因素，投资者在做投资收益分析的时候必须做认真的考虑。
做为投资者，要养成研究学习的习惯。投资者可以通过学习不断提升自身的专业水平，提高专业性可以有效地防范风险，但提升专业性可以降低风险却不等于一定能带来收益，对收益机会的判断永远依赖于投资者的眼光与魄力。专家通常都是防范风险的专家，专家甚至可以给你指出利益所在的地方，但由于专家对风险的认识比一般人深刻得多，通常他自己不会去做冒险的投资，所以专家很少能成为投资获利的大师。其实风险所在的地方，就是利益所在的地方，富贵险中求，是永恒的真理。但还是要提醒，投资有风险，入市需谨慎！